Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Андреев А.П.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
председательствующего Желтышевой А.И.
судей Бочкова Л.Б., Мартемьяновой С.В.
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску П. к ТСЖ "Западная Пальмира" о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте
по апелляционной жалобе ООО "Горстрой" на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 03.12.2012 г., которым постановлено:
"Признать за П. право собственности на двухкомнатную квартиру N общей площадью 59,1 кв. м, в незавершенном строительством объекте, находящегося в составе строящегося жилого дома <адрес>.".
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения представителей ООО "Горстрой" Р., Т.А., возражения представителя П. С., представителя ТСЖ "Западная Пальмира" Т.В.,
П. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Западная Пальмира" о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 01.02.2007 г. между ООО "СтройФинанс" и ООО "Горстрой" был заключен договор подряда N в соответствии с которым ООО "Горстрой" принял генеральный подряд на строительство дома N, а ООО "СтройФинанс" принял на себя обязательство по оплате строительных работ, выполняемых ООО "Горстрой".
Постановлением мэра г. Тольятти Самарской области ООО "СтройФинанс" выдано разрешение N от 22.07.2008 г. на строительство жилого дома N с инженерно-техническим обеспечением, расположенный <адрес>.
Срок действия настоящего разрешения был определен до 21.07.2010 г. а затем продлен до 21.04.2012 г.
09.10.2008 г. между П. и ООО "СтройФинанс" был заключен договор займа за N в соответствии с которым последнему была передана сумма в размере 2238948 руб. под 1% годовых с обязательством возвратить сумму долга не позднее второго квартала 2009 г.
Сумма займа в размере 2238948 руб. была передана заемщику полностью, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам за N от 14.10.2008 г., за N от 21.10.2008 г. и за N от 31.10.2008 г.
14.11.2008 г. между П. и ООО "Горстрой" был заключен аналогичный договор займа N, где указано, что на момент заключения данного договора денежные средства в размере 2.238.948 руб. переданы по договору займа N от 09.10.2008 г. в ООО "СтройФинанс".
В этот же день между ООО "Горстрой" и П. заключен предварительный договор на приобретение квартиры N.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора долевого участия в строительстве или договора купли-продажи квартиры, право собственности на которое не зарегистрировано в органах государственной регистрации недвижимого имущества, в строящемся жилом доме, строительный номер 1.2Д, расположенном в городе Тольятти, Автозаводский район, южнее улицы Спортивной, жилой комплекс "Западная Пальмира", жилого помещения, именуемая в дальнейшем квартира. ООО "Горстрой" будет выступать продавцом, П. покупателем по договору купли-продажи квартиры, а в случае заключения договора долевого участия в строительстве ООО "Горстрой" будет выступать застройщиком, а П. участником долевого строительства.
До настоящего времени указанные договоры с ней не заключены, строительство дома не завершено.
В настоящее время застройщиком указанного дома является ТСЖ "Западная Пальмира", с ним же заключен договор аренды земельного участка, где ведется строительство.
20.05.2010 г. между ТСЖ "Западная Пальмира" и П. заключено соглашение уступки права требования по договору займа с ООО "Горстрой", по которому ТСЖ в срок до 01.10.2011 г. обязалось предоставить П. квартиру N общей площадью 61,11 кв. м, расположенной <адрес>.
Вместе до настоящего времени квартира ей не передана, в связи с чем, просит признать за ней право собственности на двухкомнатную квартиру N общей площадью 59,1 кв. м (согласно данным технического плана), в незавершенном строительством объекте, находящегося в составе строящегося жилого дома <адрес>.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Горстрой" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, указав, что застройщиками данного дома являются именно они, дом находится у них на балансе, в отношении них возбуждено дело о банкротстве и все споры, связанные с данным объектом незавершенного строительства, должны рассматриваться в Арбитражном Суде Самарской области.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО "Горстрой" Р., Т.А. доводы жалобы поддержали.
Представитель П. С., представитель ТСЖ "Западная Пальмира" Т.В. просили решение суда оставить без изменений, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
- 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
- 1) неприменение закона, подлежащего применению;
- 2) применение закона, не подлежащего применению;
- 3) неправильное истолкование закона.
3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле и их представителей, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что постановлением мэра г.о. Тольятти ООО "СтройФинанс" выдано разрешение N 68 от 22.07.2008 г. на строительство жилого дома N с инженерно-техническим обеспечением, расположенный <адрес>.
С этой же организацией заключен договор аренды земельного участка для осуществления строительства.
01.02.2007 г. между ООО "СтройФинанс" и ООО "Горстрой" заключен договор подряда, по условиям которого ООО "Горстрой" принимает генеральный подряд по строительству дома <адрес> и обязуется выполнить все работы по строительству качественно, в сроки и сдать совместно с Заказчиком дом в эксплуатацию, а ООО "СтройФинанс" взяло обязательства оплатить генподрядчику фактически выполненные работы и произведенные затраты.
В 2009 г. права по договору аренды упомянутого земельного участка перешли к ООО УК "ВолНа", на него же была переоформлена разрешительная документация на строительство дома.
31.05.2010 г. между ООО УК "ВолНа" и ТСЖ "Западная Пальмира" заключен договор перенайма земельного участка сроком до 09.11.2026 г.
20.09.2010 г. договор прошел государственную регистрацию.
Постановлением мэра г.о. Тольятти от 27.02.2012 г. внесено изменение в разрешение на строительство жилого дома, где вместо застройщика ООО "СтройФинанс" и ООО УК "ВолНа" было указано ТСЖ "Западная Пальмира". Срок строительства был продлен до 01.04.2013 г.
До настоящего времени строительство дома не окончено, вместе с тем, главные конструктивные элементы дома, в том числе и крыша, возведены, подведены некоторые коммуникации.
09.10.2008 г. между ООО "СтройФинанс" и П. был заключен договор займа N, в соответствии с которым П. передала ООО "СтройФинанс" сумму в размере 2.238.948 руб. под 1% годовых с обязательством возвратить сумму долга не позднее второго квартала 2009 г.
Сумма займа в размере 2.238.948 руб. передана заемщику полностью, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N от 14.10.2008 г., N от 21.10.2008 г. и N от 31.10.2008 г.
14.11.2008 г. между ООО "СтройФинанс", ООО "Горстрой", П. заключено соглашение об уступке прав и переводе долга по договору займа N от 09.10.2008 г., по которому ООО "СтройФинанс" передает ООО "Горстрой" свои права и переводит обязанности по договору займа, а ООО "Горстрой" обязуется должным образом исполнять все принятые на себя обязательства по договору.
Также 14.11.2008 г. между П. и ООО "Горстрой" заключен договор займа в новой редакции N на сумму 2.238.948 руб. под 1% годовых, где указано, что на момент заключения данного договора денежные средства в размере 2.238.948 руб. переданы по договору займа N от 09.10.2008 г. в ООО "СтройФинанс". При этом, ООО "Горстрой" обязался возвратить П. указанную сумму не позднее 2 квартала 2009 г.
В этот же день между ООО "Горстрой" и П. заключен предварительный договор на приобретение квартиры N в отношении двухкомнатной квартиры N общей площадью 61.11 кв. м, <адрес>.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора стороны договорились о заключении в последующем договора долевого участия в строительстве или договора купли-продажи указанной квартиры, где ООО "Горстрой" будет выступать продавцом, П. - покупателем по договору купли-продажи квартиры, либо ООО "Горстрой" будет выступать застройщиком, а П. - участником долевого строительства.
Срок заключения договора купли-продажи определен не позднее 2 месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО "Горстрой" на упомянутое жилое помещение; договора долевого участия в строительстве - не позднее 4 месяцев с момента опубликования Проектной декларации (п. 3.2)
Согласно п. 2.1 предварительного договора стоимость указанного жилого помещения определена в 2.238.948 руб., исходя из 36.638 руб. за 1 кв. м.
В связи с переоформлением разрешительной документации на ТСЖ "Западная Пальмира", 20.05.2010 г. между ТСЖ "Западная Пальмира" и П. заключено соглашение уступки права требования по договору займа с ООО "Горстрой", по которому ТСЖ в срок до 01.10.2011 г. обязалось предоставить П. квартиру <адрес>, а П. уступила право требовать с ООО "Горстрой" внесенные ею по договору займа денежные средства.
До настоящего времени квартира П. не передана.
Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 85 ЗК РФ арендаторы могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания. Строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требованием градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
В соответствии со статьей 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что застройщиком получено разрешение на строительство жилого дома с инженерно-техническим обеспечением, в состав которого входит спорное жилое помещение; место размещения объекта недвижимости было согласовано с органом местного самоуправления, который разрешил строительство в пределах отведенной территории.
Застройщик осуществлял строительство на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что строительство спорного дома ведется с соблюдением требований Градостроительного Кодекса РФ в части наличия разрешительной документации и прав на земельный участок под строительством, и не является самовольным.
Также суд пришел к правильному выводу, что спорный дом следует признать незавершенным строительством объектом, главные конструктивные элементы которого возведены.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
- 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
- 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
- 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Анализ представленных истцом документов, заключенных им с ООО "СтройФинанс", ООО "Горстрой", ТСЖ "Западная Пальмира", факт использования первоначальным застройщиком полученных от истца денежных средств на строительство упомянутого дома, направленность воли сторон договоров на передачу истцу определенного жилого помещения взамен предоставленных ею денежных средств, совпадение суммы займа и стоимости квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения, признание застройщиками факта исполнения истцом взятых на себя обязательств по оплате строящегося жилого помещения, позволяет сделать вывод о том, что сторонами указанных договоров в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, в связи с чем, на возникшие между сторонами правоотношения распространяется действие ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В соответствии со ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ по договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, уплатившему обусловленную договором цену.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемой недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.
Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу.
Установлено, что до настоящего времени строительство указанного в договорах дома не завершено, упомянутая в них квартира истцу не передана.
В отношении ООО "СтройФинанс", ООО "Горстрой" возбуждено производство о банкротстве, созданное в 2009 ТСЖ "Западная Пальмира" предпринимает меры к завершению строительства.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что избранный истцом способ защиты права является допустимым, и с учетом установленного характера возникших между сторонами правоотношений, факта исполнения истцом обязательства по уплате предусмотренных договором денежных средств, длительного неисполнения застройщиками встречных обязательств, нестабильности самих застройщиков, обоснованно удовлетворил заявленные требования.
При этом суд правомерно при определении общей площади передаваемой истцу квартиры исходил из данных технического паспорта, составленного после обследования объекта незавершенного строительства по запросу ТСЖ "Западная Пальмира".
Доводы апелляционной жалобы о том, что застройщиком спорного дома является ООО "Горстрой" не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверных доказательств тому не представлено.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
В данном случае разрешение на строительство, права на земельный участок ООО "Горстрой" не передавались.
Согласно договору подряда от 01.02.2007 г. ООО "Горстрой" являлся лишь генеральным подрядчиком, обязавшимися за счет ООО "СтройФинанс" осуществлять строительные работы спорного дома, и никакими иными полномочиями не наделялся.
Факт нахождения спорного дома на балансе ООО "Горстрой" сам по себе не влечет признание данной организации застройщиком.
Доводы жалобы об отсутствии у ТСЖ "Западная Пальмира" прав на распоряжение строящимися объектом также являются несостоятельными.
В соответствии с ч. 21 и 21.5 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.
Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
ТСЖ "Западная Пальмира" владеет земельным участком, где расположен строящийся объект, на правах аренды, на данную же организацию переоформлено разрешение на строительство, действие которого не истекло, и как универсальный правопреемник предыдущих застройщиков (ООО "Стройфинанс", УК "ВолНа") ТСЖ вправе и обязано выполнять те же функции, что и упомянутые организации, в том числе исполнять их встречные обязательства по передаче участникам долевого строительства объектов такого строительства.
Доводы жалобы о том, что настоящий спор должен разрешаться в рамках дела о банкротстве в отношении ООО "Горстрой", где спорный дом включен в состав имущества, принадлежащего должнику, и требования всех участников долевого строительства будут рассмотрены одновременно, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку ответчиком по данному делу является ТСЖ "Западная Пальмира", требования к организации-банкроту не предъявляются.
Возможность двойных требований в отношении одного и того же объекта долевого строительства также не является основанием для передачи дела на рассмотрение Арбитражного суда Самарской области.
Доказательств того, что на квартиру N претендует кто-либо еще, не имеется.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
Решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 03.12.2012 г. оставить без изменений, а апелляционную жалобу ООО "Горстрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1081/2013
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Долевое участие в строительстве; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 февраля 2013 г. по делу N 33-1081/2013
Судья Андреев А.П.
судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе
председательствующего Желтышевой А.И.
судей Бочкова Л.Б., Мартемьяновой С.В.
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску П. к ТСЖ "Западная Пальмира" о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте
по апелляционной жалобе ООО "Горстрой" на решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 03.12.2012 г., которым постановлено:
"Признать за П. право собственности на двухкомнатную квартиру N общей площадью 59,1 кв. м, в незавершенном строительством объекте, находящегося в составе строящегося жилого дома <адрес>.".
заслушав доклад судьи Самарского областного суда Желтышевой А.И., объяснения представителей ООО "Горстрой" Р., Т.А., возражения представителя П. С., представителя ТСЖ "Западная Пальмира" Т.В.,
установила:
П. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Западная Пальмира" о признании права собственности на квартиру в незавершенном строительством объекте.
В обоснование заявленных требований истец указала, что 01.02.2007 г. между ООО "СтройФинанс" и ООО "Горстрой" был заключен договор подряда N в соответствии с которым ООО "Горстрой" принял генеральный подряд на строительство дома N, а ООО "СтройФинанс" принял на себя обязательство по оплате строительных работ, выполняемых ООО "Горстрой".
Постановлением мэра г. Тольятти Самарской области ООО "СтройФинанс" выдано разрешение N от 22.07.2008 г. на строительство жилого дома N с инженерно-техническим обеспечением, расположенный <адрес>.
Срок действия настоящего разрешения был определен до 21.07.2010 г. а затем продлен до 21.04.2012 г.
09.10.2008 г. между П. и ООО "СтройФинанс" был заключен договор займа за N в соответствии с которым последнему была передана сумма в размере 2238948 руб. под 1% годовых с обязательством возвратить сумму долга не позднее второго квартала 2009 г.
Сумма займа в размере 2238948 руб. была передана заемщику полностью, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам за N от 14.10.2008 г., за N от 21.10.2008 г. и за N от 31.10.2008 г.
14.11.2008 г. между П. и ООО "Горстрой" был заключен аналогичный договор займа N, где указано, что на момент заключения данного договора денежные средства в размере 2.238.948 руб. переданы по договору займа N от 09.10.2008 г. в ООО "СтройФинанс".
В этот же день между ООО "Горстрой" и П. заключен предварительный договор на приобретение квартиры N.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора долевого участия в строительстве или договора купли-продажи квартиры, право собственности на которое не зарегистрировано в органах государственной регистрации недвижимого имущества, в строящемся жилом доме, строительный номер 1.2Д, расположенном в городе Тольятти, Автозаводский район, южнее улицы Спортивной, жилой комплекс "Западная Пальмира", жилого помещения, именуемая в дальнейшем квартира. ООО "Горстрой" будет выступать продавцом, П. покупателем по договору купли-продажи квартиры, а в случае заключения договора долевого участия в строительстве ООО "Горстрой" будет выступать застройщиком, а П. участником долевого строительства.
До настоящего времени указанные договоры с ней не заключены, строительство дома не завершено.
В настоящее время застройщиком указанного дома является ТСЖ "Западная Пальмира", с ним же заключен договор аренды земельного участка, где ведется строительство.
20.05.2010 г. между ТСЖ "Западная Пальмира" и П. заключено соглашение уступки права требования по договору займа с ООО "Горстрой", по которому ТСЖ в срок до 01.10.2011 г. обязалось предоставить П. квартиру N общей площадью 61,11 кв. м, расположенной <адрес>.
Вместе до настоящего времени квартира ей не передана, в связи с чем, просит признать за ней право собственности на двухкомнатную квартиру N общей площадью 59,1 кв. м (согласно данным технического плана), в незавершенном строительством объекте, находящегося в составе строящегося жилого дома <адрес>.
Судом постановлено вышеуказанное решение.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Горстрой" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, указав, что застройщиками данного дома являются именно они, дом находится у них на балансе, в отношении них возбуждено дело о банкротстве и все споры, связанные с данным объектом незавершенного строительства, должны рассматриваться в Арбитражном Суде Самарской области.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО "Горстрой" Р., Т.А. доводы жалобы поддержали.
Представитель П. С., представитель ТСЖ "Западная Пальмира" Т.В. просили решение суда оставить без изменений, жалобу - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:
- 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела;
- 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела;
- 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
2. Неправильным применением норм материального права являются:
- 1) неприменение закона, подлежащего применению;
- 2) применение закона, не подлежащего применению;
- 3) неправильное истолкование закона.
3. Нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле и их представителей, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Из материалов дела следует, что постановлением мэра г.о. Тольятти ООО "СтройФинанс" выдано разрешение N 68 от 22.07.2008 г. на строительство жилого дома N с инженерно-техническим обеспечением, расположенный <адрес>.
С этой же организацией заключен договор аренды земельного участка для осуществления строительства.
01.02.2007 г. между ООО "СтройФинанс" и ООО "Горстрой" заключен договор подряда, по условиям которого ООО "Горстрой" принимает генеральный подряд по строительству дома <адрес> и обязуется выполнить все работы по строительству качественно, в сроки и сдать совместно с Заказчиком дом в эксплуатацию, а ООО "СтройФинанс" взяло обязательства оплатить генподрядчику фактически выполненные работы и произведенные затраты.
В 2009 г. права по договору аренды упомянутого земельного участка перешли к ООО УК "ВолНа", на него же была переоформлена разрешительная документация на строительство дома.
31.05.2010 г. между ООО УК "ВолНа" и ТСЖ "Западная Пальмира" заключен договор перенайма земельного участка сроком до 09.11.2026 г.
20.09.2010 г. договор прошел государственную регистрацию.
Постановлением мэра г.о. Тольятти от 27.02.2012 г. внесено изменение в разрешение на строительство жилого дома, где вместо застройщика ООО "СтройФинанс" и ООО УК "ВолНа" было указано ТСЖ "Западная Пальмира". Срок строительства был продлен до 01.04.2013 г.
До настоящего времени строительство дома не окончено, вместе с тем, главные конструктивные элементы дома, в том числе и крыша, возведены, подведены некоторые коммуникации.
09.10.2008 г. между ООО "СтройФинанс" и П. был заключен договор займа N, в соответствии с которым П. передала ООО "СтройФинанс" сумму в размере 2.238.948 руб. под 1% годовых с обязательством возвратить сумму долга не позднее второго квартала 2009 г.
Сумма займа в размере 2.238.948 руб. передана заемщику полностью, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам N от 14.10.2008 г., N от 21.10.2008 г. и N от 31.10.2008 г.
14.11.2008 г. между ООО "СтройФинанс", ООО "Горстрой", П. заключено соглашение об уступке прав и переводе долга по договору займа N от 09.10.2008 г., по которому ООО "СтройФинанс" передает ООО "Горстрой" свои права и переводит обязанности по договору займа, а ООО "Горстрой" обязуется должным образом исполнять все принятые на себя обязательства по договору.
Также 14.11.2008 г. между П. и ООО "Горстрой" заключен договор займа в новой редакции N на сумму 2.238.948 руб. под 1% годовых, где указано, что на момент заключения данного договора денежные средства в размере 2.238.948 руб. переданы по договору займа N от 09.10.2008 г. в ООО "СтройФинанс". При этом, ООО "Горстрой" обязался возвратить П. указанную сумму не позднее 2 квартала 2009 г.
В этот же день между ООО "Горстрой" и П. заключен предварительный договор на приобретение квартиры N в отношении двухкомнатной квартиры N общей площадью 61.11 кв. м, <адрес>.
В соответствии с п. 1.1 предварительного договора стороны договорились о заключении в последующем договора долевого участия в строительстве или договора купли-продажи указанной квартиры, где ООО "Горстрой" будет выступать продавцом, П. - покупателем по договору купли-продажи квартиры, либо ООО "Горстрой" будет выступать застройщиком, а П. - участником долевого строительства.
Срок заключения договора купли-продажи определен не позднее 2 месяцев с момента государственной регистрации права собственности ООО "Горстрой" на упомянутое жилое помещение; договора долевого участия в строительстве - не позднее 4 месяцев с момента опубликования Проектной декларации (п. 3.2)
Согласно п. 2.1 предварительного договора стоимость указанного жилого помещения определена в 2.238.948 руб., исходя из 36.638 руб. за 1 кв. м.
В связи с переоформлением разрешительной документации на ТСЖ "Западная Пальмира", 20.05.2010 г. между ТСЖ "Западная Пальмира" и П. заключено соглашение уступки права требования по договору займа с ООО "Горстрой", по которому ТСЖ в срок до 01.10.2011 г. обязалось предоставить П. квартиру <адрес>, а П. уступила право требовать с ООО "Горстрой" внесенные ею по договору займа денежные средства.
До настоящего времени квартира П. не передана.
Согласно абзацу 2 пункта 3 статьи 85 ЗК РФ арендаторы могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.
Пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ предусмотрено, что любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территории видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ установлено, что собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания. Строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требованием градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.
В соответствии со статьей 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 настоящего Кодекса.
Из материалов дела следует, что застройщиком получено разрешение на строительство жилого дома с инженерно-техническим обеспечением, в состав которого входит спорное жилое помещение; место размещения объекта недвижимости было согласовано с органом местного самоуправления, который разрешил строительство в пределах отведенной территории.
Застройщик осуществлял строительство на земельном участке, принадлежащем ему на праве аренды.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что строительство спорного дома ведется с соблюдением требований Градостроительного Кодекса РФ в части наличия разрешительной документации и прав на земельный участок под строительством, и не является самовольным.
Также суд пришел к правильному выводу, что спорный дом следует признать незавершенным строительством объектом, главные конструктивные элементы которого возведены.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 1 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
- 1) на основании договора участия в долевом строительстве;
- 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
- 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Закона действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона.
Анализ представленных истцом документов, заключенных им с ООО "СтройФинанс", ООО "Горстрой", ТСЖ "Западная Пальмира", факт использования первоначальным застройщиком полученных от истца денежных средств на строительство упомянутого дома, направленность воли сторон договоров на передачу истцу определенного жилого помещения взамен предоставленных ею денежных средств, совпадение суммы займа и стоимости квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения, признание застройщиками факта исполнения истцом взятых на себя обязательств по оплате строящегося жилого помещения, позволяет сделать вывод о том, что сторонами указанных договоров в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, в связи с чем, на возникшие между сторонами правоотношения распространяется действие ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В соответствии со ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ по договору долевого участия в строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, уплатившему обусловленную договором цену.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемой недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Согласно ст. 12 ГК РФ одним из способов защиты нарушенного гражданского права является признание права.
Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно истцу.
Установлено, что до настоящего времени строительство указанного в договорах дома не завершено, упомянутая в них квартира истцу не передана.
В отношении ООО "СтройФинанс", ООО "Горстрой" возбуждено производство о банкротстве, созданное в 2009 ТСЖ "Западная Пальмира" предпринимает меры к завершению строительства.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу, что избранный истцом способ защиты права является допустимым, и с учетом установленного характера возникших между сторонами правоотношений, факта исполнения истцом обязательства по уплате предусмотренных договором денежных средств, длительного неисполнения застройщиками встречных обязательств, нестабильности самих застройщиков, обоснованно удовлетворил заявленные требования.
При этом суд правомерно при определении общей площади передаваемой истцу квартиры исходил из данных технического паспорта, составленного после обследования объекта незавершенного строительства по запросу ТСЖ "Западная Пальмира".
Доводы апелляционной жалобы о том, что застройщиком спорного дома является ООО "Горстрой" не могут быть приняты во внимание, поскольку достоверных доказательств тому не представлено.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ застройщик - физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.
В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.
В данном случае разрешение на строительство, права на земельный участок ООО "Горстрой" не передавались.
Согласно договору подряда от 01.02.2007 г. ООО "Горстрой" являлся лишь генеральным подрядчиком, обязавшимися за счет ООО "СтройФинанс" осуществлять строительные работы спорного дома, и никакими иными полномочиями не наделялся.
Факт нахождения спорного дома на балансе ООО "Горстрой" сам по себе не влечет признание данной организации застройщиком.
Доводы жалобы об отсутствии у ТСЖ "Западная Пальмира" прав на распоряжение строящимися объектом также являются несостоятельными.
В соответствии с ч. 21 и 21.5 ст. 51 ГрК РФ срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется, за исключением случаев, предусмотренных частью 21.1 настоящей статьи.
Физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.
ТСЖ "Западная Пальмира" владеет земельным участком, где расположен строящийся объект, на правах аренды, на данную же организацию переоформлено разрешение на строительство, действие которого не истекло, и как универсальный правопреемник предыдущих застройщиков (ООО "Стройфинанс", УК "ВолНа") ТСЖ вправе и обязано выполнять те же функции, что и упомянутые организации, в том числе исполнять их встречные обязательства по передаче участникам долевого строительства объектов такого строительства.
Доводы жалобы о том, что настоящий спор должен разрешаться в рамках дела о банкротстве в отношении ООО "Горстрой", где спорный дом включен в состав имущества, принадлежащего должнику, и требования всех участников долевого строительства будут рассмотрены одновременно, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку ответчиком по данному делу является ТСЖ "Западная Пальмира", требования к организации-банкроту не предъявляются.
Возможность двойных требований в отношении одного и того же объекта долевого строительства также не является основанием для передачи дела на рассмотрение Арбитражного суда Самарской области.
Доказательств того, что на квартиру N претендует кто-либо еще, не имеется.
Руководствуясь ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Автозаводского районного суда г.о. Тольятти от 03.12.2012 г. оставить без изменений, а апелляционную жалобу ООО "Горстрой" - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)