Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хаптахаева Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Ивановой В.А., судей коллегии Казанцевой Т.Б., Раднаевой Т.Н., при секретаре Б.О., рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ 08 мая 2013 г. гражданское дело по иску Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия в защиту неопределенного круга потребителей к ООО "Южный" об обязании устранить нарушения по апелляционной жалобе представителя истца Д.Т. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 07.02.2013 года, которым постановлено:
Исковые требования Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия в защиту неопределенного круга потребителей оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Ивановой В.А., выслушав пояснения представителя истца Ш., представителя ответчика ООО "Южный" К., представителя ООО "Байкальские коммунальные системы" С., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Обращаясь в суд, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия, действуя в интересах неопределенного круга потребителей, просило обязать ООО "Южный" устранить нарушения требований жилищного законодательства, Правил предоставления коммунальных услуг, обязать ответчика заключить с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, выбравших способ управления многоквартирными домами: "управление управляющей организацией" - с ООО "Южный", договор управления многоквартирным домом с обязательным включением условий об оказании коммунальных услуг по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению (в зависимости от степени благоустройства), а также выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таких домах в срок до 01.06.2013 г.; обязать ООО "Южный" принимать платежи за коммунальные услуги от граждан, проживающих в обслуживаемых управляющей организацией домах, на основании выставленных счетов.
Исковые требования мотивированы следующим. В ходе проверки, проведенной истцом, было выявлено, что общество с ограниченной ответственностью ООО "Южный", являющееся управляющей организацией, осуществляет управление рядом многоквартирных домов по <...>. Ответчиком с собственниками жилых помещений, где им осуществляется управление многоквартирными домами, заключены договоры управления домом, которые не соответствуют требованиям жилищного законодательства и Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, т.к. в них отсутствуют условия о предоставлении коммунальных услуг.
В ходе судебного разбирательства истец отказался от требования об обязании ООО "Южный" принимать от граждан платежи за коммунальные услуги. Определением суда в данной части производство по делу было прекращено.
В судебном заседании представители Управления Роспотребнадзора по РБ Д.Т., Б.Р. поддержали исковые требования, считая, что согласно нормам жилищного законодательства ответчик обязан заключать с собственниками жилых помещений договоры на управление многоквартирным домом с обязательным включением положений об оказании коммунальных услуг. Однако в договорах, заключенных ответчиком, содержится лишь указание об оказании услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Выбранная управляющая организация не исполняет свои обязанности по предоставлению коммунальных услуг, не заключает договоры с потребителями, ресурсоснабжающими организациями.
Представитель ООО "Южный" Д.Е. исковые требования не признал, пояснив, что управляющая компания не может обязывать собственников жилья заключить договоры, так как это будет являться навязыванием данных услуг, что незаконно. Решения о предоставлении коммунальных услуг управляющей компанией собственниками жилья не принималось.
Представитель третьего лица ОАО "Бурятэнергосбыт" - Б.В. исковые требования поддержал, пояснив, что потребители напрямую оплачивают им за потребленную энергию, при этом потребители выражают недовольство порядком оплаты услуг за потребленную энергию.
Представитель третьего лица ООО "Байкальские коммунальные системы" С. пояснил, что между их компанией и управляющей организацией договор не заключен.
Представитель третьего лица ОАО "ТГК-14" П. полагала, что заявленные требования являются необоснованными, Пояснила, что между их предприятием и гражданами-потребителями сложились фактические договорные отношения, о чем свидетельствуют открытие лицевых счетов, осуществление оплаты и прием оплаты за потребленные услуги. Способ управления - управление УО "ООО "Южный", не реализован в связи с тем, что ответчик не приступил к предоставлению коммунальный услуг потребителям в многоквартирном доме.
Представитель третьего лица Республиканской службы государственной жилищной инспекции в суд не явился, ранее в судебном заседании исковые требования поддержал.
Районный суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Д.Т. просит решение отменить, принять по делу новое решение. Указывает, что в соответствии со ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам. Такие обязательные условия для договора управления многоквартирным домом указаны в ст. 162 ЖК РФ, в том числе в нем должно содержаться условие о перечне коммунальных услуг, о порядке определения цены договора, размера платы за коммунальные услуги. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирных домах является одной из основных целей деятельности управляющей компании. В связи с чем неверен вывод суда об отказе в удовлетворении иска ввиду отсутствия соответствующего решения общего собрания собственников жилых помещений о включении в договор условий об оказании коммунальных услуг.
Представитель ОАО "ТГК-14" П. в отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласилась.
В суде апелляционной инстанции представитель истца Ш. поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что условия, которые должны быть включены в договор управления, определены законом. В остальных регионах России подобных вопросов не возникает, т.к. все управляющие организации выступают исполнителями коммунальных услуг. Такая неверная позиция сложилась только в г. Улан-Удэ.
Представитель ответчика ООО "Южный" К. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель ООО "Байкальские коммунальные системы" С. доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители ОАО "Бурятэнергосбыт", ОАО "ТГК-14" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы были извещены надлежащим образом. об отложении рассмотрения дела не просили. От представителя Республиканской службы государственной жилищной инспекции поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда исходя из следующего.
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Как видно из материалов дела, домами, указанными в иске (всего 71 многоквартирный дом) решениями собственников выбран способ управления - управление управляющей организацией ООО "Южный".
Из документов следует, что ответчиком заключены договоры управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений, в соответствии с которыми ООО "Южный" принимает на себя обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.
Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции указал, что ответчик оказывает услуги по содержанию и текущему ремонту домов. При этом на общем собрании собственники жилых домов какого-либо решения о предоставлении им данной управляющей организацией коммунальных услуг не принимали. В соответствии с ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирными домами при выборе управляющей организацией заключается с собственниками жилых помещений на условиях, принятых решением общего собрания.
Однако с таким выводом суда согласиться нельзя, т.к. он сделан без учета следующих положений.
Согласно ч. ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Поскольку собственники вышеперечисленных многоквартирных домов выбрали ООО "Южный" в качестве управляющей организации, то в силу названных норм ответчик обязан заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме договоры управления, содержащие необходимые условия, в том числе о предоставлении коммунальных услуг.
Согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Истец просит обязать ответчика заключить с собственниками жилых помещений договоры управления домами с указанием этих же сведений, перечисленных в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Это требование основано на законе, а потому подлежит удовлетворению.
Довод представителя ответчика о том, что собственниками жилых помещений в многоквартирных домах не принято решения о заключении договора с условием о предоставлении ООО "Южный" коммунальных услуг, несостоятелен.
В материалах дела содержатся решения собраний собственников жилых помещений, из которых видно, что на таких собраниях был разрешен вопрос о выборе способа управления домом и о выборе управляющей организации.
В данном случае, если исходить из имеющихся в деле документов, следует признать, что собственниками жилых помещений вообще не обсуждались условия договора управления многоквартирным домом, что не означает, что договор вообще не подлежит заключению или в него не должны быть включены отдельные положения. Вместе с тем, в соответствии с нормами жилищного законодательства такой договор должен содержать обязательные условия, предусмотренные законом, в частности, условия, перечисленные в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. В пункте 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, также указано, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Указанные условия также должны найти отражение в договоре управления многоквартирным домом.
В пункте 9 действующих Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации, от 06.05.2011 г. N 354, указано, что условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются: в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом собственниками помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива (далее - товарищество или кооператив) с управляющей организацией, выбранной в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом.
При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг.
Довод о том, что ответчик может стать банкротом в случае заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, подлежит отклонению, как не имеющий правового значения при рассмотрении заявленных требований.
Ссылки на невозможность заключения договора управления многоквартирным домом с включением условий о коммунальных услугах по причине изменения вследствие этого размера платы за их услуги, как противоречащий закону, не могут быть приняты во внимание.
Ссылки представителя ОАО "ТГК-14" в возражениях на жалобу на выборочность проверки, проведенной истцом, подлежат отклонению, поскольку ответчик - ООО "Южный" факт не заключения с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах договоров с обязательным включением условий об оказании коммунальных услуг по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению (в зависимости от степени благоустройства) не отрицает.
Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение районного суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска Управления Роспотребнадзора.
Судебная коллегия находит разумным и достаточным срок исполнения решения - до....
Поскольку иск Управления Роспотребнадзора подлежит удовлетворению, то настоящее решение должно быть доведено до сведения потребителей, что предусмотрено ч. 2 ст. 46 Закона "О защите прав потребителей". В соответствии с ч. 2 ст. 46 Закона "О защите прав потребителей", при удовлетворении иска суд обязывает правонарушителя довести в установленный судом срок через средства массовой информации или иным способом до сведения потребителей решение суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 7 февраля 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия в защиту неопределенного круга потребителей к ООО "Южный" об обязании устранить нарушения.
Обязать ООО "Южный" заключить с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, выбравших способ управления многоквартирными домами - "управление управляющей организацией" с ООО "Южный", договор управления многоквартирным домом с обязательным включением условий об оказании коммунальных услуг по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению (в зависимости от степени благоустройства), а также выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таких домах в срок до....
Обязать ООО "Южный" довести до сведения потребителей настоящее решение в пятнадцатидневный срок со дня его вступления в законную силу через средства массовой информации или иным способом.
Председательствующий
В.А.ИВАНОВА
Судьи
коллегии
Т.Б.КАЗАНЦЕВА
Т.Н.РАДНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ОТ 08.05.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1117
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 мая 2013 г. по делу N 33-1117
Судья: Хаптахаева Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Ивановой В.А., судей коллегии Казанцевой Т.Б., Раднаевой Т.Н., при секретаре Б.О., рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ 08 мая 2013 г. гражданское дело по иску Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия в защиту неопределенного круга потребителей к ООО "Южный" об обязании устранить нарушения по апелляционной жалобе представителя истца Д.Т. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 07.02.2013 года, которым постановлено:
Исковые требования Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия в защиту неопределенного круга потребителей оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Ивановой В.А., выслушав пояснения представителя истца Ш., представителя ответчика ООО "Южный" К., представителя ООО "Байкальские коммунальные системы" С., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Обращаясь в суд, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия, действуя в интересах неопределенного круга потребителей, просило обязать ООО "Южный" устранить нарушения требований жилищного законодательства, Правил предоставления коммунальных услуг, обязать ответчика заключить с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, выбравших способ управления многоквартирными домами: "управление управляющей организацией" - с ООО "Южный", договор управления многоквартирным домом с обязательным включением условий об оказании коммунальных услуг по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению (в зависимости от степени благоустройства), а также выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таких домах в срок до 01.06.2013 г.; обязать ООО "Южный" принимать платежи за коммунальные услуги от граждан, проживающих в обслуживаемых управляющей организацией домах, на основании выставленных счетов.
Исковые требования мотивированы следующим. В ходе проверки, проведенной истцом, было выявлено, что общество с ограниченной ответственностью ООО "Южный", являющееся управляющей организацией, осуществляет управление рядом многоквартирных домов по <...>. Ответчиком с собственниками жилых помещений, где им осуществляется управление многоквартирными домами, заключены договоры управления домом, которые не соответствуют требованиям жилищного законодательства и Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, т.к. в них отсутствуют условия о предоставлении коммунальных услуг.
В ходе судебного разбирательства истец отказался от требования об обязании ООО "Южный" принимать от граждан платежи за коммунальные услуги. Определением суда в данной части производство по делу было прекращено.
В судебном заседании представители Управления Роспотребнадзора по РБ Д.Т., Б.Р. поддержали исковые требования, считая, что согласно нормам жилищного законодательства ответчик обязан заключать с собственниками жилых помещений договоры на управление многоквартирным домом с обязательным включением положений об оказании коммунальных услуг. Однако в договорах, заключенных ответчиком, содержится лишь указание об оказании услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Выбранная управляющая организация не исполняет свои обязанности по предоставлению коммунальных услуг, не заключает договоры с потребителями, ресурсоснабжающими организациями.
Представитель ООО "Южный" Д.Е. исковые требования не признал, пояснив, что управляющая компания не может обязывать собственников жилья заключить договоры, так как это будет являться навязыванием данных услуг, что незаконно. Решения о предоставлении коммунальных услуг управляющей компанией собственниками жилья не принималось.
Представитель третьего лица ОАО "Бурятэнергосбыт" - Б.В. исковые требования поддержал, пояснив, что потребители напрямую оплачивают им за потребленную энергию, при этом потребители выражают недовольство порядком оплаты услуг за потребленную энергию.
Представитель третьего лица ООО "Байкальские коммунальные системы" С. пояснил, что между их компанией и управляющей организацией договор не заключен.
Представитель третьего лица ОАО "ТГК-14" П. полагала, что заявленные требования являются необоснованными, Пояснила, что между их предприятием и гражданами-потребителями сложились фактические договорные отношения, о чем свидетельствуют открытие лицевых счетов, осуществление оплаты и прием оплаты за потребленные услуги. Способ управления - управление УО "ООО "Южный", не реализован в связи с тем, что ответчик не приступил к предоставлению коммунальный услуг потребителям в многоквартирном доме.
Представитель третьего лица Республиканской службы государственной жилищной инспекции в суд не явился, ранее в судебном заседании исковые требования поддержал.
Районный суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Д.Т. просит решение отменить, принять по делу новое решение. Указывает, что в соответствии со ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам. Такие обязательные условия для договора управления многоквартирным домом указаны в ст. 162 ЖК РФ, в том числе в нем должно содержаться условие о перечне коммунальных услуг, о порядке определения цены договора, размера платы за коммунальные услуги. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирных домах является одной из основных целей деятельности управляющей компании. В связи с чем неверен вывод суда об отказе в удовлетворении иска ввиду отсутствия соответствующего решения общего собрания собственников жилых помещений о включении в договор условий об оказании коммунальных услуг.
Представитель ОАО "ТГК-14" П. в отзыве на апелляционную жалобу с доводами жалобы не согласилась.
В суде апелляционной инстанции представитель истца Ш. поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что условия, которые должны быть включены в договор управления, определены законом. В остальных регионах России подобных вопросов не возникает, т.к. все управляющие организации выступают исполнителями коммунальных услуг. Такая неверная позиция сложилась только в г. Улан-Удэ.
Представитель ответчика ООО "Южный" К. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Представитель ООО "Байкальские коммунальные системы" С. доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представители ОАО "Бурятэнергосбыт", ОАО "ТГК-14" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы были извещены надлежащим образом. об отложении рассмотрения дела не просили. От представителя Республиканской службы государственной жилищной инспекции поступило заявление о рассмотрении дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда исходя из следующего.
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Как видно из материалов дела, домами, указанными в иске (всего 71 многоквартирный дом) решениями собственников выбран способ управления - управление управляющей организацией ООО "Южный".
Из документов следует, что ответчиком заключены договоры управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений, в соответствии с которыми ООО "Южный" принимает на себя обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.
Принимая решение об отказе в иске, суд первой инстанции указал, что ответчик оказывает услуги по содержанию и текущему ремонту домов. При этом на общем собрании собственники жилых домов какого-либо решения о предоставлении им данной управляющей организацией коммунальных услуг не принимали. В соответствии с ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирными домами при выборе управляющей организацией заключается с собственниками жилых помещений на условиях, принятых решением общего собрания.
Однако с таким выводом суда согласиться нельзя, т.к. он сделан без учета следующих положений.
Согласно ч. ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Поскольку собственники вышеперечисленных многоквартирных домов выбрали ООО "Южный" в качестве управляющей организации, то в силу названных норм ответчик обязан заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме договоры управления, содержащие необходимые условия, в том числе о предоставлении коммунальных услуг.
Согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Истец просит обязать ответчика заключить с собственниками жилых помещений договоры управления домами с указанием этих же сведений, перечисленных в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Это требование основано на законе, а потому подлежит удовлетворению.
Довод представителя ответчика о том, что собственниками жилых помещений в многоквартирных домах не принято решения о заключении договора с условием о предоставлении ООО "Южный" коммунальных услуг, несостоятелен.
В материалах дела содержатся решения собраний собственников жилых помещений, из которых видно, что на таких собраниях был разрешен вопрос о выборе способа управления домом и о выборе управляющей организации.
В данном случае, если исходить из имеющихся в деле документов, следует признать, что собственниками жилых помещений вообще не обсуждались условия договора управления многоквартирным домом, что не означает, что договор вообще не подлежит заключению или в него не должны быть включены отдельные положения. Вместе с тем, в соответствии с нормами жилищного законодательства такой договор должен содержать обязательные условия, предусмотренные законом, в частности, условия, перечисленные в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. В пункте 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, также указано, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Указанные условия также должны найти отражение в договоре управления многоквартирным домом.
В пункте 9 действующих Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации, от 06.05.2011 г. N 354, указано, что условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются: в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом собственниками помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива (далее - товарищество или кооператив) с управляющей организацией, выбранной в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом.
При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг.
Довод о том, что ответчик может стать банкротом в случае заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, подлежит отклонению, как не имеющий правового значения при рассмотрении заявленных требований.
Ссылки на невозможность заключения договора управления многоквартирным домом с включением условий о коммунальных услугах по причине изменения вследствие этого размера платы за их услуги, как противоречащий закону, не могут быть приняты во внимание.
Ссылки представителя ОАО "ТГК-14" в возражениях на жалобу на выборочность проверки, проведенной истцом, подлежат отклонению, поскольку ответчик - ООО "Южный" факт не заключения с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах договоров с обязательным включением условий об оказании коммунальных услуг по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению (в зависимости от степени благоустройства) не отрицает.
Исходя из изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что решение районного суда подлежит отмене с принятием нового решения об удовлетворении иска Управления Роспотребнадзора.
Судебная коллегия находит разумным и достаточным срок исполнения решения - до....
Поскольку иск Управления Роспотребнадзора подлежит удовлетворению, то настоящее решение должно быть доведено до сведения потребителей, что предусмотрено ч. 2 ст. 46 Закона "О защите прав потребителей". В соответствии с ч. 2 ст. 46 Закона "О защите прав потребителей", при удовлетворении иска суд обязывает правонарушителя довести в установленный судом срок через средства массовой информации или иным способом до сведения потребителей решение суда.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 7 февраля 2013 года отменить.
Принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия в защиту неопределенного круга потребителей к ООО "Южный" об обязании устранить нарушения.
Обязать ООО "Южный" заключить с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, выбравших способ управления многоквартирными домами - "управление управляющей организацией" с ООО "Южный", договор управления многоквартирным домом с обязательным включением условий об оказании коммунальных услуг по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению (в зависимости от степени благоустройства), а также выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таких домах в срок до....
Обязать ООО "Южный" довести до сведения потребителей настоящее решение в пятнадцатидневный срок со дня его вступления в законную силу через средства массовой информации или иным способом.
Председательствующий
В.А.ИВАНОВА
Судьи
коллегии
Т.Б.КАЗАНЦЕВА
Т.Н.РАДНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)