Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Казакова Л.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Вегель А.А.,
судей Новоселовой М.А., Тертишниковой Л.А.,,
при секретаре Е.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы истцов Общества с ограниченной ответственностью "Культспорттовары", М.А.П., М.Л., М.Ю., М.В., Л., С., М.Р., Р.,
ответчиков: Общество с ограниченной ответственностью "Галактика", Ш.
на решение Бийского городского суда Алтайского края от 17 января 2013 года по делу
по иску ООО "Культспорттовары", М.А.П., М.Л., М.Ю., М.В., Л., С., М.Р., Р. к администрации г. Бийска, ООО "Галактика", МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска", М.А.А., Е.О., ООО "Торгинвест", К., Ж., Ш. о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности, признании недействительными аукционов по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, признании недействительными договоров купли-продажи по отчуждению недвижимого имущества из муниципальной собственности, признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительными зарегистрированных прав на недвижимость в результате реконструкции нежилых помещений, признании права общей долевой собственности на помещение подвала за собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме.
Заслушав доклад судьи Новоселовой Е.Г., судебная коллегия
установила:
Истцы М.А.П., М.Л., М.Ю., М.В., Л., С., М.Р., Р., являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме по <адрес>, и ООО "Культспорттовары", являющееся собственником нежилого помещения в указанном жилом доме (магазин "<данные изъяты>"), обратились в суд с иском к Администрации г. Бийска, ООО "Галактика", МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" о признании недействительным зарегистрированного права собственности за муниципальным образованием "Город Бийск" на помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенного в жилом многоквартирном доме *** по <адрес>, о признании недействительными проведенных администрацией г. Бийска аукционов по отчуждению долей в праве собственности на указанное помещение подвала, признании недействительными сделок по отчуждению помещения подвала, признании права собственности на помещение подвала за истцами.
В ходе судебного разбирательства истцы уточнили заявленные исковые требования, представив уточненное исковое заявление (т. 3, л.д. 83 - 94), согласно которому просили признать недействительными:
- - зарегистрированное <данные изъяты> ДД.ММ.ГГ право собственности муниципального образования "Город Бийск" на нежилое помещение - часть подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в жилом многоквартирном доме *** по <адрес>;
- - проведенный муниципальным образованием "Город Бийск" аукцион по отчуждению в пользу ООО "Галактика" 2/10 долей в праве собственности на помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в жилом доме *** по <адрес>;
- - договор купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении 2/10 долей в праве собственности на нежилое помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в доме *** по <адрес>, заключенный между муниципальным образованием "Город Бийск" и ООО "Галактика";
- - проведенный муниципальным образованием "Город Бийск" аукцион по отчуждению 8/10 долей в праве собственности на помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в жилом доме ***, по <адрес>, в пользу ООО "Галактика";
- - договор купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении 8/10 долей в праве собственности на не жилое помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в доме ***, по <адрес>, заключенный между муниципальным образованием "Город Бийск" и ООО "Галактика";
- - зарегистрированное за ООО"Галактика" право собственности на нежилое помещение, расположенное в подвале жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 671,3 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта <данные изъяты>;
- - договор купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 333,3 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>, заключенный между <данные изъяты> и М.А.А.;
- - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 333,3 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>, заключенный между М.А.А., в лице представителя Е.О., и ООО "Торгинвест";
- - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 333,3 кв. м, заключенный между ООО "Торгинвест" и ООО "Галактика";
- - зарегистрированное за ООО "Галактика" право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый <данные изъяты>, площадью 1402,3 кв. м;
- - зарегистрированное за ООО "Галактика" право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 900,3 кв. м;
- - зарегистрированное за ООО "Галактика" право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 225,3 кв. м;
- - зарегистрированное за ООО "Галактика" право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>,кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 276,7 кв. м;
- - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 900,3 кв. м, заключенный между ООО "Галактика" и Ж.;
- - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 225,3 кв. м, заключенный между ООО "Галактика" и К.;
- - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного в подвале жилого дома по <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, заключенный между К. и Ш.;
- - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного в подвале жилого дома по <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, заключенный между Ж. и Ш.;
- Кроме того, истцы просили признать право общей долевой собственности на нежилое помещение подвала, расположенное в жилом <адрес> за собственниками помещений многоквартирного жилого дома.
Обосновывая исковые требования, истцы указали на нарушения их прав на обще имущество многоквартирного дома, предусмотренных ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Представитель администрации города Бийска, возражая против удовлетворения иска, заявил ходатайство о применении судом к требованиям истцов, адресованных к администрации г. Бийска, срока исковой давности.
Представителем ООО "Торгинвест" также заявлено о применении срока исковой давности по оспариваемой сделке с участием общества.
Решением Бийского городского суда Алтайского края от 17 января 2013 года с учетом дополнительного решения от 16 апреля 2013 года исковые требования истцов удовлетворены частично и постановлено.
Признать недействительными (отсутствующими) зарегистрированные за ООО "Галактика" права собственности на объекты недвижимости, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>, в виде:
- - нежилого помещения, площадью 671,3 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта <данные изъяты>;
- - нежилого помещения, площадью 1402,3 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>;
- - нежилого помещения, площадью 900,3 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>;
- - нежилого помещения, площадью 225,3 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>;
- - нежилого помещения, площадью 276,7 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ООО "Галактика" и Ж. в отношении нежилого помещения, площадью 900,3 кв. м <данные изъяты> расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Ж. и Ш. в отношении нежилого помещения, площадью 900,3 кв. м <данные изъяты> расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>.
Признать отсутствующим (недействительным) право собственности Ш. на нежилое помещение, площадью 900,3 кв. м <данные изъяты> расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>, зарегистрированное на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ООО "Галактика" и К. в отношении нежилого помещения, площадью 225,3 кв. м <данные изъяты> расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между К. и Ш. в отношении нежилого помещения, площадью 225,3 кв. м <данные изъяты> расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>.
Признать отсутствующим (недействительным) право собственности Ш. на нежилое помещение, площадью 225,3 кв. м <данные изъяты> расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>, зарегистрированное на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
Применить к исковым требованиям о признании недействительным зарегистрированного ДД.ММ.ГГ права собственности муниципального образования "Город Бийск" на нежилое помещение - часть подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в жилом многоквартирном доме *** по <адрес>, срок исковой давности в три года, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Отказать ответчику ООО "Торгинвест" в удовлетворении ходатайства о применении срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, площадью 333,3 кв. м, заключенного между <данные изъяты> и М.А.А.
В остальной части исковых требований истцам ООО "Культспорттовары", М.А.П., М.Л., М.Ю., М.В., Л., С., М.Р., Р. к администрации г. Бийска, ООО "Галактика", МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска", М.А.А., Е.О., ООО "Торгинвест", К., Ж., Ш. отказать, в связи с необоснованностью заявленных исковых требований.
В апелляционной жалобе истцов содержится просьба об отмене судебного акта в части отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В качестве доводов незаконности решения суда истцы, проанализировав обстоятельства передачи дома в муниципальную собственность и совершение всех последующих действий с помещениями подвала дома, указали, что отказывая в удовлетворении исковых требований, связанных с передачей в муниципальную собственность подвального помещения площадью 276,7 кв. м, совершением последующих сделок по отчуждению этого помещения, а также распоряжению <данные изъяты> подвальным помещением площадью 333,3 кв. м, суд не учел, что данные помещения являются частью технического подвала и являются общей долевой собственностью.
Ответчиком ООО "Галактика" в апелляционной жалобе на решение суда в части удовлетворения исковых требований истцов в качестве доводов незаконности судебного акта указано, что суд необоснованно пришел к выводу, что часть нежилого помещения, на которую увеличилась площадь помещения, принадлежавшего ООО "Галактика", является общим имуществом. В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации отнесения подвала к такому имуществу возможно только, если подвал предназначен для обслуживания более одного помещения в данном доме. Истцами не представлено доказательств того, что это имущество может быть отнесено к общему. Более того, суд не принял во внимание выводы судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГ, согласно которой спорные помещения подвала расположены в пространстве, образованном ленточным фундаментом наружной стены магазина со стороны <адрес> и свайным фундаментом внутреннего ряда колонн магазина, на которые опирается наружная стена жилого дома в проекции выступающей части дома. Существующие нежилые помещения общей площадью 1402,3 кв. м не препятствуют эксплуатации и обслуживанию общедомовых инженерных сетей, так как инженерные сети находятся за пределами спорных жилых помещений. Правовой режим этих помещений отличается от правового режима помещений, установленного ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Поскольку спорные помещения не могут входить в состав общего имущества, то соответственно сделки по отношению к ним, не могут нарушать прав собственников помещений многоквартирного дома.
Помимо этого, Обществом указано, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований. Так, истцы оспаривали сделки, суд же по своему усмотрению применил положения п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и при отсутствии таких требований принял решение о признании права ООО "Галактика" и Ш. на спорные помещения отсутствующим.
Вывод суда о проведении строительно-монтажных работ ничем не подтвержден. Более того, суд в мотивировочной части делает вывод о том, что у ООО "Галактика" в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию подвальных помещений не могло возникнуть право собственности на них, в то же время в резолютивной части признает это право отсутствующим, признавая тем самым наличие этих объектов.
Ответчик Ш. в апелляционной жалобе, оспаривая законность принятого решения в части удовлетворения исковых требований, адресованных к нему, указал на то, что он приобретал нежилые помещения, которые были зарегистрированы за продавцами в установленном законом порядке. В силу того, что спорные помещения не предназначены для обслуживания жилых квартир, иных помещений многоквартирного жилого дома, в них не расположены инженерные коммуникации, следовательно, данные помещения не являются объектами общего имущества.
Ответчиками ООО "Торгинвест", МКУ "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" поданы возражения относительно удовлетворения апелляционной жалобы истцов.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений сторон, проверив законность судебного постановления в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований истцам о признании недействительными зарегистрированного <данные изъяты> ДД.ММ.ГГ право собственности муниципального образования "Город Бийск" на нежилое помещение - часть подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в жилом многоквартирном доме *** по <адрес>; проведенного муниципальным образованием "Город Бийск" аукциона по отчуждению в пользу ООО "Галактика" 2/10 долей в праве собственности на помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в жилом доме *** по <адрес>; договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении 2/10 долей в праве собственности на нежилое помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в доме *** по <адрес>, заключенного между муниципальным образованием "Город Бийск" и ООО "Галактика"; проведенного муниципальным образованием "Город Бийск" аукциона по отчуждению 8/10 долей в праве собственности на помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в жилом доме ***, по <адрес>, в пользу ООО "Галактика"; договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении 8/10 долей в праве собственности на не жилое помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в доме ***, по <адрес>, заключенного между муниципальным образованием "Город Бийск" и ООО "Галактика"; договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 333,3 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>, заключенного между конкурсным управляющим <данные изъяты> и М.А.А.; договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 333,3 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>, заключенного между М.А.А., в лице представителя Е.О., и ООО "Торгинвест"; договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 333,3 кв. м, заключенного между ООО "Торгинвест" и ООО "Галактика", суд исходил из того, что права истцов вышеуказанными действиями регистрационных органов, сделками по отчуждению спорного имущества в отношении двух подвальных помещений площадью 276,7 кв. м (условный номер <данные изъяты>) и 333,3 кв. м (условный номер объекта <данные изъяты>) не нарушены, поскольку указанные помещения, как помещения, имеющие самостоятельное назначение, были оборудованы при постройке жилого дома и существовали на момент ввода его в эксплуатацию, а само по себе нахождение этих помещений в техническом подвале не является отнесением их к общему имуществу.
Более того, основанием отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным зарегистрированного ДД.ММ.ГГ права собственности муниципального образования "Город Бийск" на нежилое помещение - часть подвала, площадью 276,7 кв. м стал пропуск срока исковой давности, на что было указано ответчиком администрацией г. Бийска.
С данными выводами суда, которые сделаны с учетом верно установленных обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и правильного применения норм материального права, судебная коллегия соглашается.
Судом установлено, что многоквартирный жилой дом, расположенный в <адрес>, 1990 года постройки, на момент постройки и ввода в эксплуатацию являлся государственной собственностью и находился в хозяйственном ведении предприятия <данные изъяты>, которое в дальнейшем было реорганизовано в <данные изъяты>.
Согласно техническому паспорту данного жилого дома (составлен по состоянию на ДД.ММ.ГГ) и инвентаризационному делу, представленным органом <данные изъяты>, на момент постройки жилого дома в подвале данного жилого дома располагались нежилые помещения, в том числе, А1 - спортивное помещение, занимавшее комнаты ***, общей площадью 296,2 кв. м, А2 - складские и торговые помещения, занимавшие комнаты ***), общей площадью - 542,2 кв. м, включая площадь магазина - 241,3 кв. м.
Имеющимися в материалах делах документами подтверждается факт наличия с момента строительства дома этих двух помещений. Данное обстоятельство подтверждено актом приема-передачи ведомственного жилого фонда п/о "<данные изъяты>" на баланс управления <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ, перечнем нежилых помещений муниципальной собственности г. Бийска, утвержденным ДД.ММ.ГГ Главой города в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от ДД.ММ.ГГ ***, в котором указаны нежилые помещения, расположенные в подвале указанного жилого дома, общей площадью 610,0 кв. м, в виде помещений "<данные изъяты>".
Допустимых доказательств того, что спорные помещения как обособленные были созданы позднее и с нарушением прав собственников помещений многоквартирного дома по <адрес> суду не представлено.
С учетом системного анализа положений ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, неоднократно высказанной позиции Конституционного Суда Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года N 489-О-О, от 13 октября 2009 года N 1204-О-О, от 22 апреля 2010 года N 545-О-О, от 24 февраля 2011 года N 137-О-О, от 24 сентября 2012 г. N 1605-О и др.) судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что само по себе нахождение спорных жилых помещений в техническом подвале жилого дома не является основанием для отнесения их к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома на том основании, что в них располагаются инженерное оборудование и коммуникации, предназначенные для обслуживания всего жилого дома, поскольку помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами, как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Совершение в отношении спорного имущества, которое не могло быть отнесено в силу закона к общему, действий по регистрации права собственности, совершении сделок, в данном конкретном случае прав собственников жилых помещений данного дома и собственника нежилого помещения, располагающегося на 1 этаже дома не затрагивает.
В связи с чем, судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы истцов, которые основаны на ошибочном толковании норм материального права и иной оценки представленных суду доказательств.
Рассматривая доводы апелляционных жалоб ответчиков ООО Галактика" и Ш., судебная коллегия исходила из следующего.
Судом установлено, что подвальном помещении многоквартирного дома с момента строительства обособленными были только два помещения.
Ранее используемое под магазин площадью 276,7 кв. м (условный номер <данные изъяты>, ныне <данные изъяты>), находившееся в собственности ООО "Галактика" на основании договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, заключенного МУ "Управлением муниципального имущества администрации г. Бийска" в результате аукциона о продаже 2/10 долей и договора купли-продажи 8/10 долей от ДД.ММ.ГГ. Помещение расположено в правой части подвального помещения здания со стороны <адрес>.
Второе помещение - площадью 333,3 кв. м (условный номер объекта <данные изъяты>), используемое под <данные изъяты> расположено в левой части подвального помещения здания в собственности ООО "Галактика" находилось на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ООО "Торгинвест". Ранее данное помещение принадлежало <данные изъяты>, затем М.А.А.
Таким образом, в силу ст. ст. 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Галактика" имело право совершать сделки только относительно данного имущества.
Судом установлено, что в результате проведения строительных работ в подвале жилого дома по <адрес> в период с 2010 года по 2011 год, ООО "Галактика" произвело увеличение площади принадлежащего нежилого помещения <данные изъяты> с 276,7 кв. м до 671,3 кв. м.
Согласно кадастровому паспорту на данный объект недвижимости, подготовленному <данные изъяты> (инвентарное дело ***), площадь изменилась в результате капитального ремонта, технической ошибки и неучтенных помещений. На основании данного кадастрового паспорта ДД.ММ.ГГ за ООО "Галактика" было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости площадью 671,3 кв. м.
В дальнейшем, как следует из регистрационного дела архивный ***, инвентарного дела *** на объект недвижимости <данные изъяты>, на основании протокола общего собрания участников ООО "Галактика" от ДД.ММ.ГГ было принято решение об объединении нежилого помещения площадью 671,3 кв. м с нежилым помещением 333,3 кв. м, также принадлежавшим ООО "Галактика" на праве собственности.
На основании данного решения и заявления представителя собственника от ДД.ММ.ГГ за ООО "Галактика" зарегистрировано право собственности на объект недвижимости <данные изъяты>, площадью 1402,3 кв. м (671,3 + 333,3 + 397,7).
При этом увеличение площади объекта <данные изъяты>, согласно кадастровому паспорту, составленному ДД.ММ.ГГ <данные изъяты>, произошло в результате объединения с нежилым помещением <данные изъяты> и уточнения при инвентаризации, а также инвентаризации ранее неучтенных подвальных помещений.
ДД.ММ.ГГ общее собрание участников ООО "Галактика" приняло решение о разъединении указанного нежилого помещения, площадью 1402,3 кв. м, на три объекта, площадями 276,7 кв. м (<данные изъяты>), 225,3 кв. м (<данные изъяты>), 900,3 кв. м (<данные изъяты>).
После разъединения нежилого помещения <данные изъяты> в собственности ООО "Галактика" осталось нежилое помещение, площадью 276,7 кв. м <данные изъяты>, соответствующее ранее имевшемуся нежилому помещению <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГ.
Из материалов регистрационного дела архивный *** на объект недвижимости <данные изъяты>, площадью 225,3 кв. м, также созданный в результате разъединения объекта <данные изъяты>, установлено, что ДД.ММ.ГГ между ООО "Галактика" (продавец) и ответчиком К. был заключен договор купли-продажи данного помещения.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ право собственности на данный объект недвижимости перешло к Ш.
Объект недвижимости <данные изъяты>, площадью 900,3 кв. м, право собственности на который было зарегистрировано за ООО "Галактика" на основании свидетельства о государственной регистрации права <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ, в дальнейшем перешел в собственность Ж. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, а затем Ш. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
С учетом оценки заключения судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГ, суд пришел к выводу, что увеличение площади подвальных помещений ООО "Галактика" относится к реконструкции и произведено за счет использования других помещений подвала многоквартирного дома, относящихся к общему имуществу. ООО "Галактика" данное обстоятельство не оспорено.
Анализируя положения ст. ст. 36, 37, 40, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также положений ст. ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу, что действия ООО "Галактика" по проведению реконструкции и приобретению в собственность общего имущества многоквартирного дома должно осуществляться с согласия всех собственников здания и более того при наличии разрешения на строительство.
Поскольку данные условия действующего законодательства не соблюдены, то суд обоснованно пришел к выводу, что в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вновь созданный ООО "Галактика" объект недвижимости отвечает признакам самовольной постройки, на которую лицо, возведшее ее не приобретает право собственности и соответственно все сделки, совершенные в отношении данного имущества являются недействительными (ничтожными) в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, положения ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям неприменимы, в связи с чем суд пришел к верному выводу о признании незаконной регистрации прав собственности на вновь созданные объекты, признании недействительными (ничтожными) всех сделок, совершенных в отношении имущества с прекращением права собственности лиц, право собственности которых было зарегистрировано на момент рассмотрения спора.
Принятие решения о признании отсутствующим (недействительным) право собственности ООО "Галактика" на спорные помещения и признание отсутствующим (недействительным) право собственности Ш. на объекты недвижимости, приобретенные последним по сделкам, которые признаны судом ничтожными, суд фактически применил последствия признания недействительности ничтожной сделки. Данный вывод суда в решении мотивирован и с ним судебная коллегия соглашается.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 52), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Поскольку у ответчика ООО "Галактика" не возникло прав на спорные объекты недвижимости - <данные изъяты>, площадью 671,3 кв. м, <данные изъяты>, площадью 1402,3 кв. м, а также на новые нежилые помещения <данные изъяты>, созданные в результате реконструкции, объединения и разъединения ранее имевшихся объектов недвижимости <данные изъяты> и <данные изъяты>, регистрация права собственности на данные объекты является незаконной и суд обоснованно признал зарегистрированные за ООО "Галактика", а затем за Ш. права на указанные нежилые помещения недействительными (отсутствующими).
Довод апелляционной жалобы ООО "Галактика" относительно того, что помещения, за счет которых общество произвело увеличение ранее принадлежащих помещений не относится к общему имуществу многоквартирного дома в силу их функционального назначения, правового значения для разрешения спора о применении последствий в связи с незаконным занятием этих помещений не имеет, поскольку в силу ст. ст. 8, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований возникновения гражданские прав у граждан и юридических лиц является исчерпывающий. ООО "Галактика" не представлено доказательств законного возникновения права собственности на спорные нежилые помещения.
Каких-либо иных доводов, влияющих на законность судебного решения, апелляционные жалобы сторон не содержат, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения и отмены судебного акта.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Бийского городского суда Алтайского края от 17 января 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы истцов Общества с ограниченной ответственностью "Культспорттовары", М.А.П., М.Л., М.Ю., М.В., Л., С., М.Р., Р.;ответчиков: Общество с ограниченной ответственностью "Галактика", Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 09.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-5488-13
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июля 2013 г. по делу N 33-5488-13
Судья Казакова Л.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Вегель А.А.,
судей Новоселовой М.А., Тертишниковой Л.А.,,
при секретаре Е.Е.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы истцов Общества с ограниченной ответственностью "Культспорттовары", М.А.П., М.Л., М.Ю., М.В., Л., С., М.Р., Р.,
ответчиков: Общество с ограниченной ответственностью "Галактика", Ш.
на решение Бийского городского суда Алтайского края от 17 января 2013 года по делу
по иску ООО "Культспорттовары", М.А.П., М.Л., М.Ю., М.В., Л., С., М.Р., Р. к администрации г. Бийска, ООО "Галактика", МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска", М.А.А., Е.О., ООО "Торгинвест", К., Ж., Ш. о признании недействительным зарегистрированного права муниципальной собственности, признании недействительными аукционов по отчуждению долей в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество, признании недействительными договоров купли-продажи по отчуждению недвижимого имущества из муниципальной собственности, признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества, признании недействительными зарегистрированных прав на недвижимость в результате реконструкции нежилых помещений, признании права общей долевой собственности на помещение подвала за собственниками жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме.
Заслушав доклад судьи Новоселовой Е.Г., судебная коллегия
установила:
Истцы М.А.П., М.Л., М.Ю., М.В., Л., С., М.Р., Р., являющиеся собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме по <адрес>, и ООО "Культспорттовары", являющееся собственником нежилого помещения в указанном жилом доме (магазин "<данные изъяты>"), обратились в суд с иском к Администрации г. Бийска, ООО "Галактика", МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска" о признании недействительным зарегистрированного права собственности за муниципальным образованием "Город Бийск" на помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенного в жилом многоквартирном доме *** по <адрес>, о признании недействительными проведенных администрацией г. Бийска аукционов по отчуждению долей в праве собственности на указанное помещение подвала, признании недействительными сделок по отчуждению помещения подвала, признании права собственности на помещение подвала за истцами.
В ходе судебного разбирательства истцы уточнили заявленные исковые требования, представив уточненное исковое заявление (т. 3, л.д. 83 - 94), согласно которому просили признать недействительными:
- - зарегистрированное <данные изъяты> ДД.ММ.ГГ право собственности муниципального образования "Город Бийск" на нежилое помещение - часть подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в жилом многоквартирном доме *** по <адрес>;
- - проведенный муниципальным образованием "Город Бийск" аукцион по отчуждению в пользу ООО "Галактика" 2/10 долей в праве собственности на помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в жилом доме *** по <адрес>;
- - договор купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении 2/10 долей в праве собственности на нежилое помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в доме *** по <адрес>, заключенный между муниципальным образованием "Город Бийск" и ООО "Галактика";
- - проведенный муниципальным образованием "Город Бийск" аукцион по отчуждению 8/10 долей в праве собственности на помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в жилом доме ***, по <адрес>, в пользу ООО "Галактика";
- - договор купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении 8/10 долей в праве собственности на не жилое помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в доме ***, по <адрес>, заключенный между муниципальным образованием "Город Бийск" и ООО "Галактика";
- - зарегистрированное за ООО"Галактика" право собственности на нежилое помещение, расположенное в подвале жилого дома по адресу: <адрес>, общей площадью 671,3 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта <данные изъяты>;
- - договор купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 333,3 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>, заключенный между <данные изъяты> и М.А.А.;
- - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 333,3 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>, заключенный между М.А.А., в лице представителя Е.О., и ООО "Торгинвест";
- - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 333,3 кв. м, заключенный между ООО "Торгинвест" и ООО "Галактика";
- - зарегистрированное за ООО "Галактика" право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый <данные изъяты>, площадью 1402,3 кв. м;
- - зарегистрированное за ООО "Галактика" право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 900,3 кв. м;
- - зарегистрированное за ООО "Галактика" право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 225,3 кв. м;
- - зарегистрированное за ООО "Галактика" право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>,кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 276,7 кв. м;
- - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 900,3 кв. м, заключенный между ООО "Галактика" и Ж.;
- - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 225,3 кв. м, заключенный между ООО "Галактика" и К.;
- - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного в подвале жилого дома по <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, заключенный между К. и Ш.;
- - договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного в подвале жилого дома по <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, заключенный между Ж. и Ш.;
- Кроме того, истцы просили признать право общей долевой собственности на нежилое помещение подвала, расположенное в жилом <адрес> за собственниками помещений многоквартирного жилого дома.
Обосновывая исковые требования, истцы указали на нарушения их прав на обще имущество многоквартирного дома, предусмотренных ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Представитель администрации города Бийска, возражая против удовлетворения иска, заявил ходатайство о применении судом к требованиям истцов, адресованных к администрации г. Бийска, срока исковой давности.
Представителем ООО "Торгинвест" также заявлено о применении срока исковой давности по оспариваемой сделке с участием общества.
Решением Бийского городского суда Алтайского края от 17 января 2013 года с учетом дополнительного решения от 16 апреля 2013 года исковые требования истцов удовлетворены частично и постановлено.
Признать недействительными (отсутствующими) зарегистрированные за ООО "Галактика" права собственности на объекты недвижимости, расположенные в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>, в виде:
- - нежилого помещения, площадью 671,3 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта <данные изъяты>;
- - нежилого помещения, площадью 1402,3 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>;
- - нежилого помещения, площадью 900,3 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>;
- - нежилого помещения, площадью 225,3 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>;
- - нежилого помещения, площадью 276,7 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ООО "Галактика" и Ж. в отношении нежилого помещения, площадью 900,3 кв. м <данные изъяты> расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Ж. и Ш. в отношении нежилого помещения, площадью 900,3 кв. м <данные изъяты> расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>.
Признать отсутствующим (недействительным) право собственности Ш. на нежилое помещение, площадью 900,3 кв. м <данные изъяты> расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>, зарегистрированное на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ООО "Галактика" и К. в отношении нежилого помещения, площадью 225,3 кв. м <данные изъяты> расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>.
Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между К. и Ш. в отношении нежилого помещения, площадью 225,3 кв. м <данные изъяты> расположенного в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>.
Признать отсутствующим (недействительным) право собственности Ш. на нежилое помещение, площадью 225,3 кв. м <данные изъяты> расположенное в подвале многоквартирного жилого дома по <адрес>, зарегистрированное на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
Применить к исковым требованиям о признании недействительным зарегистрированного ДД.ММ.ГГ права собственности муниципального образования "Город Бийск" на нежилое помещение - часть подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в жилом многоквартирном доме *** по <адрес>, срок исковой давности в три года, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
Отказать ответчику ООО "Торгинвест" в удовлетворении ходатайства о применении срока исковой давности по требованиям о признании недействительным договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, площадью 333,3 кв. м, заключенного между <данные изъяты> и М.А.А.
В остальной части исковых требований истцам ООО "Культспорттовары", М.А.П., М.Л., М.Ю., М.В., Л., С., М.Р., Р. к администрации г. Бийска, ООО "Галактика", МУ "Управление муниципальным имуществом администрации г. Бийска", М.А.А., Е.О., ООО "Торгинвест", К., Ж., Ш. отказать, в связи с необоснованностью заявленных исковых требований.
В апелляционной жалобе истцов содержится просьба об отмене судебного акта в части отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В качестве доводов незаконности решения суда истцы, проанализировав обстоятельства передачи дома в муниципальную собственность и совершение всех последующих действий с помещениями подвала дома, указали, что отказывая в удовлетворении исковых требований, связанных с передачей в муниципальную собственность подвального помещения площадью 276,7 кв. м, совершением последующих сделок по отчуждению этого помещения, а также распоряжению <данные изъяты> подвальным помещением площадью 333,3 кв. м, суд не учел, что данные помещения являются частью технического подвала и являются общей долевой собственностью.
Ответчиком ООО "Галактика" в апелляционной жалобе на решение суда в части удовлетворения исковых требований истцов в качестве доводов незаконности судебного акта указано, что суд необоснованно пришел к выводу, что часть нежилого помещения, на которую увеличилась площадь помещения, принадлежавшего ООО "Галактика", является общим имуществом. В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации отнесения подвала к такому имуществу возможно только, если подвал предназначен для обслуживания более одного помещения в данном доме. Истцами не представлено доказательств того, что это имущество может быть отнесено к общему. Более того, суд не принял во внимание выводы судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГ, согласно которой спорные помещения подвала расположены в пространстве, образованном ленточным фундаментом наружной стены магазина со стороны <адрес> и свайным фундаментом внутреннего ряда колонн магазина, на которые опирается наружная стена жилого дома в проекции выступающей части дома. Существующие нежилые помещения общей площадью 1402,3 кв. м не препятствуют эксплуатации и обслуживанию общедомовых инженерных сетей, так как инженерные сети находятся за пределами спорных жилых помещений. Правовой режим этих помещений отличается от правового режима помещений, установленного ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Поскольку спорные помещения не могут входить в состав общего имущества, то соответственно сделки по отношению к ним, не могут нарушать прав собственников помещений многоквартирного дома.
Помимо этого, Обществом указано, что суд вышел за пределы заявленных исковых требований. Так, истцы оспаривали сделки, суд же по своему усмотрению применил положения п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и при отсутствии таких требований принял решение о признании права ООО "Галактика" и Ш. на спорные помещения отсутствующим.
Вывод суда о проведении строительно-монтажных работ ничем не подтвержден. Более того, суд в мотивировочной части делает вывод о том, что у ООО "Галактика" в связи с отсутствием разрешения на реконструкцию подвальных помещений не могло возникнуть право собственности на них, в то же время в резолютивной части признает это право отсутствующим, признавая тем самым наличие этих объектов.
Ответчик Ш. в апелляционной жалобе, оспаривая законность принятого решения в части удовлетворения исковых требований, адресованных к нему, указал на то, что он приобретал нежилые помещения, которые были зарегистрированы за продавцами в установленном законом порядке. В силу того, что спорные помещения не предназначены для обслуживания жилых квартир, иных помещений многоквартирного жилого дома, в них не расположены инженерные коммуникации, следовательно, данные помещения не являются объектами общего имущества.
Ответчиками ООО "Торгинвест", МКУ "Управление муниципальным имуществом администрации города Бийска" поданы возражения относительно удовлетворения апелляционной жалобы истцов.
Выслушав представителей сторон, изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб и возражений сторон, проверив законность судебного постановления в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований истцам о признании недействительными зарегистрированного <данные изъяты> ДД.ММ.ГГ право собственности муниципального образования "Город Бийск" на нежилое помещение - часть подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в жилом многоквартирном доме *** по <адрес>; проведенного муниципальным образованием "Город Бийск" аукциона по отчуждению в пользу ООО "Галактика" 2/10 долей в праве собственности на помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в жилом доме *** по <адрес>; договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении 2/10 долей в праве собственности на нежилое помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в доме *** по <адрес>, заключенного между муниципальным образованием "Город Бийск" и ООО "Галактика"; проведенного муниципальным образованием "Город Бийск" аукциона по отчуждению 8/10 долей в праве собственности на помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в жилом доме ***, по <адрес>, в пользу ООО "Галактика"; договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении 8/10 долей в праве собственности на не жилое помещение подвала, площадью 276,7 кв. м, расположенное в доме ***, по <адрес>, заключенного между муниципальным образованием "Город Бийск" и ООО "Галактика"; договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 333,3 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>, заключенного между конкурсным управляющим <данные изъяты> и М.А.А.; договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 333,3 кв. м, кадастровый (условный) номер <данные изъяты>, заключенного между М.А.А., в лице представителя Е.О., и ООО "Торгинвест"; договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер <данные изъяты>, площадью 333,3 кв. м, заключенного между ООО "Торгинвест" и ООО "Галактика", суд исходил из того, что права истцов вышеуказанными действиями регистрационных органов, сделками по отчуждению спорного имущества в отношении двух подвальных помещений площадью 276,7 кв. м (условный номер <данные изъяты>) и 333,3 кв. м (условный номер объекта <данные изъяты>) не нарушены, поскольку указанные помещения, как помещения, имеющие самостоятельное назначение, были оборудованы при постройке жилого дома и существовали на момент ввода его в эксплуатацию, а само по себе нахождение этих помещений в техническом подвале не является отнесением их к общему имуществу.
Более того, основанием отказа в удовлетворении исковых требований о признании недействительным зарегистрированного ДД.ММ.ГГ права собственности муниципального образования "Город Бийск" на нежилое помещение - часть подвала, площадью 276,7 кв. м стал пропуск срока исковой давности, на что было указано ответчиком администрацией г. Бийска.
С данными выводами суда, которые сделаны с учетом верно установленных обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и правильного применения норм материального права, судебная коллегия соглашается.
Судом установлено, что многоквартирный жилой дом, расположенный в <адрес>, 1990 года постройки, на момент постройки и ввода в эксплуатацию являлся государственной собственностью и находился в хозяйственном ведении предприятия <данные изъяты>, которое в дальнейшем было реорганизовано в <данные изъяты>.
Согласно техническому паспорту данного жилого дома (составлен по состоянию на ДД.ММ.ГГ) и инвентаризационному делу, представленным органом <данные изъяты>, на момент постройки жилого дома в подвале данного жилого дома располагались нежилые помещения, в том числе, А1 - спортивное помещение, занимавшее комнаты ***, общей площадью 296,2 кв. м, А2 - складские и торговые помещения, занимавшие комнаты ***), общей площадью - 542,2 кв. м, включая площадь магазина - 241,3 кв. м.
Имеющимися в материалах делах документами подтверждается факт наличия с момента строительства дома этих двух помещений. Данное обстоятельство подтверждено актом приема-передачи ведомственного жилого фонда п/о "<данные изъяты>" на баланс управления <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ, перечнем нежилых помещений муниципальной собственности г. Бийска, утвержденным ДД.ММ.ГГ Главой города в соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ от ДД.ММ.ГГ ***, в котором указаны нежилые помещения, расположенные в подвале указанного жилого дома, общей площадью 610,0 кв. м, в виде помещений "<данные изъяты>".
Допустимых доказательств того, что спорные помещения как обособленные были созданы позднее и с нарушением прав собственников помещений многоквартирного дома по <адрес> суду не представлено.
С учетом системного анализа положений ст. ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, неоднократно высказанной позиции Конституционного Суда Российской Федерации (определения от 19 мая 2009 года N 489-О-О, от 13 октября 2009 года N 1204-О-О, от 22 апреля 2010 года N 545-О-О, от 24 февраля 2011 года N 137-О-О, от 24 сентября 2012 г. N 1605-О и др.) судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что само по себе нахождение спорных жилых помещений в техническом подвале жилого дома не является основанием для отнесения их к общему имуществу собственников многоквартирного жилого дома на том основании, что в них располагаются инженерное оборудование и коммуникации, предназначенные для обслуживания всего жилого дома, поскольку помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами, как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Совершение в отношении спорного имущества, которое не могло быть отнесено в силу закона к общему, действий по регистрации права собственности, совершении сделок, в данном конкретном случае прав собственников жилых помещений данного дома и собственника нежилого помещения, располагающегося на 1 этаже дома не затрагивает.
В связи с чем, судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы истцов, которые основаны на ошибочном толковании норм материального права и иной оценки представленных суду доказательств.
Рассматривая доводы апелляционных жалоб ответчиков ООО Галактика" и Ш., судебная коллегия исходила из следующего.
Судом установлено, что подвальном помещении многоквартирного дома с момента строительства обособленными были только два помещения.
Ранее используемое под магазин площадью 276,7 кв. м (условный номер <данные изъяты>, ныне <данные изъяты>), находившееся в собственности ООО "Галактика" на основании договора купли-продажи *** от ДД.ММ.ГГ, заключенного МУ "Управлением муниципального имущества администрации г. Бийска" в результате аукциона о продаже 2/10 долей и договора купли-продажи 8/10 долей от ДД.ММ.ГГ. Помещение расположено в правой части подвального помещения здания со стороны <адрес>.
Второе помещение - площадью 333,3 кв. м (условный номер объекта <данные изъяты>), используемое под <данные изъяты> расположено в левой части подвального помещения здания в собственности ООО "Галактика" находилось на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ООО "Торгинвест". Ранее данное помещение принадлежало <данные изъяты>, затем М.А.А.
Таким образом, в силу ст. ст. 209, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации ООО "Галактика" имело право совершать сделки только относительно данного имущества.
Судом установлено, что в результате проведения строительных работ в подвале жилого дома по <адрес> в период с 2010 года по 2011 год, ООО "Галактика" произвело увеличение площади принадлежащего нежилого помещения <данные изъяты> с 276,7 кв. м до 671,3 кв. м.
Согласно кадастровому паспорту на данный объект недвижимости, подготовленному <данные изъяты> (инвентарное дело ***), площадь изменилась в результате капитального ремонта, технической ошибки и неучтенных помещений. На основании данного кадастрового паспорта ДД.ММ.ГГ за ООО "Галактика" было зарегистрировано право собственности на объект недвижимости площадью 671,3 кв. м.
В дальнейшем, как следует из регистрационного дела архивный ***, инвентарного дела *** на объект недвижимости <данные изъяты>, на основании протокола общего собрания участников ООО "Галактика" от ДД.ММ.ГГ было принято решение об объединении нежилого помещения площадью 671,3 кв. м с нежилым помещением 333,3 кв. м, также принадлежавшим ООО "Галактика" на праве собственности.
На основании данного решения и заявления представителя собственника от ДД.ММ.ГГ за ООО "Галактика" зарегистрировано право собственности на объект недвижимости <данные изъяты>, площадью 1402,3 кв. м (671,3 + 333,3 + 397,7).
При этом увеличение площади объекта <данные изъяты>, согласно кадастровому паспорту, составленному ДД.ММ.ГГ <данные изъяты>, произошло в результате объединения с нежилым помещением <данные изъяты> и уточнения при инвентаризации, а также инвентаризации ранее неучтенных подвальных помещений.
ДД.ММ.ГГ общее собрание участников ООО "Галактика" приняло решение о разъединении указанного нежилого помещения, площадью 1402,3 кв. м, на три объекта, площадями 276,7 кв. м (<данные изъяты>), 225,3 кв. м (<данные изъяты>), 900,3 кв. м (<данные изъяты>).
После разъединения нежилого помещения <данные изъяты> в собственности ООО "Галактика" осталось нежилое помещение, площадью 276,7 кв. м <данные изъяты>, соответствующее ранее имевшемуся нежилому помещению <данные изъяты>, что подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГ.
Из материалов регистрационного дела архивный *** на объект недвижимости <данные изъяты>, площадью 225,3 кв. м, также созданный в результате разъединения объекта <данные изъяты>, установлено, что ДД.ММ.ГГ между ООО "Галактика" (продавец) и ответчиком К. был заключен договор купли-продажи данного помещения.
На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ право собственности на данный объект недвижимости перешло к Ш.
Объект недвижимости <данные изъяты>, площадью 900,3 кв. м, право собственности на который было зарегистрировано за ООО "Галактика" на основании свидетельства о государственной регистрации права <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГ, в дальнейшем перешел в собственность Ж. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, а затем Ш. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
С учетом оценки заключения судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГ, суд пришел к выводу, что увеличение площади подвальных помещений ООО "Галактика" относится к реконструкции и произведено за счет использования других помещений подвала многоквартирного дома, относящихся к общему имуществу. ООО "Галактика" данное обстоятельство не оспорено.
Анализируя положения ст. ст. 36, 37, 40, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также положений ст. ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации суд пришел к выводу, что действия ООО "Галактика" по проведению реконструкции и приобретению в собственность общего имущества многоквартирного дома должно осуществляться с согласия всех собственников здания и более того при наличии разрешения на строительство.
Поскольку данные условия действующего законодательства не соблюдены, то суд обоснованно пришел к выводу, что в силу ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации вновь созданный ООО "Галактика" объект недвижимости отвечает признакам самовольной постройки, на которую лицо, возведшее ее не приобретает право собственности и соответственно все сделки, совершенные в отношении данного имущества являются недействительными (ничтожными) в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Более того, положения ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям неприменимы, в связи с чем суд пришел к верному выводу о признании незаконной регистрации прав собственности на вновь созданные объекты, признании недействительными (ничтожными) всех сделок, совершенных в отношении имущества с прекращением права собственности лиц, право собственности которых было зарегистрировано на момент рассмотрения спора.
Принятие решения о признании отсутствующим (недействительным) право собственности ООО "Галактика" на спорные помещения и признание отсутствующим (недействительным) право собственности Ш. на объекты недвижимости, приобретенные последним по сделкам, которые признаны судом ничтожными, суд фактически применил последствия признания недействительности ничтожной сделки. Данный вывод суда в решении мотивирован и с ним судебная коллегия соглашается.
Так, в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (п. 52), в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Поскольку у ответчика ООО "Галактика" не возникло прав на спорные объекты недвижимости - <данные изъяты>, площадью 671,3 кв. м, <данные изъяты>, площадью 1402,3 кв. м, а также на новые нежилые помещения <данные изъяты>, созданные в результате реконструкции, объединения и разъединения ранее имевшихся объектов недвижимости <данные изъяты> и <данные изъяты>, регистрация права собственности на данные объекты является незаконной и суд обоснованно признал зарегистрированные за ООО "Галактика", а затем за Ш. права на указанные нежилые помещения недействительными (отсутствующими).
Довод апелляционной жалобы ООО "Галактика" относительно того, что помещения, за счет которых общество произвело увеличение ранее принадлежащих помещений не относится к общему имуществу многоквартирного дома в силу их функционального назначения, правового значения для разрешения спора о применении последствий в связи с незаконным занятием этих помещений не имеет, поскольку в силу ст. ст. 8, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований возникновения гражданские прав у граждан и юридических лиц является исчерпывающий. ООО "Галактика" не представлено доказательств законного возникновения права собственности на спорные нежилые помещения.
Каких-либо иных доводов, влияющих на законность судебного решения, апелляционные жалобы сторон не содержат, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований для их удовлетворения и отмены судебного акта.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Бийского городского суда Алтайского края от 17 января 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы истцов Общества с ограниченной ответственностью "Культспорттовары", М.А.П., М.Л., М.Ю., М.В., Л., С., М.Р., Р.;ответчиков: Общество с ограниченной ответственностью "Галактика", Ш. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)