Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Шестакова Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего - Головиной Л.Н.
судей - Абрамовича В.В., Елисеевой А.Л.
при секретаре - А.К.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Головиной Л.Н.
гражданское дело по иску А. к Товариществу собственников жилья "Зодчий" о признании права собственности на жилое помещение
по апелляционной жалобе А.
на решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 16 мая 2012 года, которым постановлено: "В удовлетворении иска А. к Товариществу собственников жилья "Зодчий" о признании права собственности на жилое помещение отказать."
Заслушав докладчика, Судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Зодчий" о признании права собственности на жилое помещение - квартиру N, общей площадью 82,57 кв. м, в том числе жилой - 46,84 кв. м, расположенную на 7-м этаже дома по в (строительный адрес: 37). Свои требования мотивировала тем, что 24 декабря 1999 года заключила с ООО "СКФ Толстиков и К" договор о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: (строительный адрес -) в. Согласно условиям договора профинансировала строительство трехкомнатной квартиры N, общей площадью 82,57 кв. м путем перечисления денежных средств в сумме 240 000 руб., а застройщик принял на себя обязательство в срок до 1 квартала 2000 года завершить строительство и передать ей квартиру. Условия договора инвестирования в части оплаты строительства спорной квартиры были выполнены ею в полном объеме. 25 ноября 2005 года между ООО СКФ "Толстиков и К" и ТСЖ "Зодчий" был заключен договор управления на завершение строительства дома по, по которому ООО СКФ "Толстиков и К" поручает, а ТСЖ "Зодчий" принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства, организационно-правовое обслуживание и ввод дома в эксплуатацию. 31 января 2006 года ООО "СКФ Толстиков и К" и ТСЖ "Зодчий" подписан договор уступки права требования, в соответствии с которым ООО СКФ "Толстиков и К" уступило ТСЖ "Зодчий" все права и обязанности по договору аренды земельного участка, выданного под строительство указанного дома. 21 апреля 2006 года администрацией г. Красноярска ТСЖ "Зодчий" выдано распоряжение о внесении изменений в постановление администрации г. Красноярска от 12 марта 1997 года N 286 на строительство жилого дома по. Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 22 мая 2006 года она была признана инвестором строительства квартиры N жилого дома по. в (строительный адрес). 12 октября 2006 года она заключила с ТСЖ "Зодчий" договор N о долевом участии в завершении строительства жилого дома по в. Согласно условиям договора ТСЖ "Зодчий" передает ей в собственность трехкомнатную квартиру N, общей площадью 82,57 кв. м. Денежные средства, необходимы для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, она была должна внести при заключении договора - 120 000 руб., до 05 ноября 2006 года - 106 425 руб. Денежные средства ею внесены вовремя. Кроме того, ею дополнительно вносились средства на остекление балконов, на оплату членских взносов, переданы материалы, а всего на сумму 573 455 руб. Полагала, что условие договора в части оплаты квартиры исполнила в полном объеме. 15 ноября 2011 года Департамент градостроительства администрации г. Красноярска выдал разрешение ТСЖ "Зодчий" на ввод жилого дома по в эксплуатацию. Однако ответчик до сих пор не выдал истице акт приема-передачи для оформления правоустанавливающих документов на квартиру.
Судом постановлено вышеприведенное решение. В апелляционной жалобе А. просит решение отменить как незаконное и необоснованное.
Проверив решение суда, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте слушания дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца - Ш. (по ордеру), А.А. (по нотариальной доверенности от 25 января 2012 г.), заслушав представителей ответчика - председателя ТСЖ "Зодчий" Г. (на основании выписки из ЕГРЮЛ от 10 сентября 2012 года N 57447В/2012), З. (на основании нотариальной доверенности от 25 мая 2011 г.), Судебная коллегия считает необходимым отменить постановленное решение по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров.
В силу положений Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у прав на результаты таких вложений.
На основании вышеуказанных положений законодательства, возникновение права собственности истца на долю в спорном объекте недвижимости зависело от доказанности обстоятельства создания спорного объекта недвижимости на внесенные ею денежные средства.
Судом 1-ой инстанции было установлено, что первоначальным застройщиком жилого дома по (строительный адрес) в являлось ООО СКФ "Толстиков и К".
30 июня 1999 года между застройщиком ООО СКФ "Толстиков и К" и К. был заключен договор о долевом участии строительства жилого (строительный адрес) в отношении трехкомнатной квартиры, общей площадью 78,42 кв. м, в том числе полезной - 44,67 кв. м, по стоимости 3 500 рублей за 1 кв. м. Общая стоимость квартиры составила 274 470 рублей. Указанную сумму К. оплатил застройщику, что не оспаривалось ответчиком ТСЖ "Зодчий" (л.д. 12).
24 декабря 1999 года К. на основании договора переуступил А. право требования трехкомнатной квартиры N, расположенной по адресу:, о чем был уведомлен застройщик ООО СКФ "Толстиков и К" (л.д. 13).
25 ноября 2005 года между ОО СКФ "Толстиков и К" и ТСЖ "Зодчий" был заключен договор управления по завершению строительства дома по в, по которому ТСЖ "Зодчий" принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома, организационно-правовое обслуживание завершения его строительства и ввода в эксплуатацию. Неотъемлемой частью указанного договора являлись три приложения в виде актов приема-передачи списка инвесторов (приложение N 1) и списка не инвестированных квартир (приложение N 2 и N 3). А. указана в качестве инвестора квартиры со строительным N, оплатившей строительство в размере 281 995 рублей.
31 января 2006 года ООО СКФ "Толстиков и К" по договору уступки прав требования уступило ТСЖ "Зодчий" все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, выданного под строительства указанного дома.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 22 мая 2006 года, принятому по гражданскому делу по иску А. к ООО СКФ "Толстиков и К", истица признана надлежащим инвестором в строительстве жилого дома по (строительный адрес:) в по приобретению находящейся в указанном доме трехкомнатной квартиры N (л.д. 15).
12 октября 2006 года между ТСЖ "Зодчий" и А.Р. был заключен договор N о долевом участии в завершении строительства жилого дома по в (л.д. 16 - 18).
В подтверждение исполнение обязательств по договору от 12 октября 2006 года А. предоставила квитанции к приходно-кассовым ордерам: от 20 мая 2008 года - на 80 000 рублей, N 19/06 от 14 июля 2006 года - на 120 000 рублей; от 18 декабря 2011 года - на 30 000 рублей; N 76 от 17 ноября 2006 года - на 106 425 рублей. А также акты приема-передачи товарно-материальных ценностей на 75 900 рублей и 106 130 руб. 88 коп., а всего на сумму 488 455 руб. (л.д. 19 - 22).
Отказывая в удовлетворении требований А. к ТСЖ "Зодчий" о признании за истицей право собственности на трехкомнатную квартиру N (строительный N) по в, общей площадью 80,2 кв. м, в том числе жилой - 44,9 кв. м, суд 1-ой инстанции признал, что хотя спорная квартира как самостоятельный объект недвижимости и была создана за счет средств, вложенных А. в ее строительство по договору о долевом участии в строительстве дома, но истицей не представлено доказательств того, что ею произведена оплата перепланировки (переноса стен, перегородок), установка двери. Суд признал также, что с учетом указанных работ, задолженность истицы А. перед ТСЖ "Зодчий" составляет 962 690 рублей. Поэтому признав, что истица не полностью исполнила обязательства по оплате строительства спорной квартиры, суд согласился с доводами стороны ответчика об отсутствии правовых оснований у ТСЖ "Зодчий" передать спорную квартиру в собственность А.
По результатам рассмотрения дела в апелляционной инстанции Судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось стороной ответчика, что иных инвесторов, заявляющих права на спорную квартиру в доме N по ул. нет. А. является единственным инвестором спорной квартиры.
Согласно технического паспорта квартира N в доме (строительный адрес квартира) общая площадь квартиры составляет 80,2 кв. м, жилая площадь - 44,9 кв. м.
Из договора управления по завершению строительства дома по, заключенного 25 ноября 2005 года между ООО "СКФ Толстиков и Ко" и ТСЖ "Зодчий", следует, что ТСЖ "Зодчий" определяет финансовые затраты, необходимые для завершения строительства и ввода в эксплуатацию дома (пункт 2.1.2) заключает договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершение строительства дома (пункт 2.23).
Согласно акту приема-передачи списка инвесторов жилого дома по, подписанного ООО "СКФ Толстиков и Ко" и ТСЖ "Зодчий" в качестве приложения к договору управления по завершению строительства дома от 25 ноября 2005 года, инвестор А. оплатила 281 995 рублей за квартиру со строительным N.
12 октября 2006 года между А. и ТСЖ "Зодчий" заключен договор о долевом участии в строительстве дома по, согласно которому ТСЖ "Зодчий" по завершению строительства указанного жилого дома передает в собственность инвестору трехкомнатную квартиру N, общей площадью 82,57 кв. м, в том числе жилой - 46,84 кв. м, расположенную на седьмом этаже в доме.
Согласно условиям данного договора, цена за один квадратный метр на момент заключения настоящего договора составляет 3 000 руб. (п. 1.4). Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что денежные средства, необходимые для завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию в размере 226 425 рублей вносятся до 05 ноября 2006 года. Окончательная цена настоящего договора будет определяться с учетом всех затрат по завершению и ввода дома в эксплуатацию. В стоимость квадратного метра общей площади не входят: завершающая стадия отделочных работ, приобретение и установка домофонов, приобретение и установка сантехнического оборудования и электроприборов, приобретение и установка дверей, настил полов, установка отопительных приборов (п. 1.6) (л.д. 16 - 18).
Материалы дела также свидетельствуют о том, что 01 сентября 2009 года общее собрание членов ТСЖ "Зодчий" приняло решение о внесении дополнительных денежных средства для продолжения строительства и подготовки ввода объекта в эксплуатацию из расчет 3 300 рублей за 1 кв. м. А 28 декабря 2009 года - решение о внесении доплат за демонтаж и установку перегородок в квартирах, за балконы, за двери в квартирах, за батареи, за регистрацию в БТИ.
Из материалов дела следует, что А. в обоснование заявленных требований ссылалась на то, что исполнила обязательства по инвестированию строительства спорной квартиры в соответствии с условиями договора о долевом участии в финансировании строительства, оплатив в кассу ТСЖ "Зодчий" 488 455 рублей, из которых 226 425 рублей в счет исполнения обязательств по договору от 12 октября 2006 года.
ТСЖ "Зодчий", возражая относительно заявленных исковых требований, ссылалось на то, что согласно данным технического паспорта, составленного по состоянию на 06 марта 2012 года, квартира N (строительный N) по в имеет общую площадь всех частей объекта в размере 80,2 кв. м, жилая площадь - 44,9 кв. м. В связи с чем А., исходя из решения общего собрания от 01 сентября 2009 года, должна оплатить за каждый квадратный метр площади 3 300 рублей, что составляет 264 600 рублей, а оплатила только 167 855 рублей, в связи с чем недоплата составляет 96 805 рублей. Кроме того, во исполнение решения общего собрания от 28 декабря 2009 года А. должна была внести: 100 000 рублей - на содержание дома, 25 000 рублей - за изготовление технического паспорта, 80 000 рублей - за остекление балконов, 13 000 рублей - за установку дверей, 40 000 рублей - за перепланировку. Однако из указанных платежей А. оплатила только остекление балконов в размере 80 000 рублей.
На данные обстоятельств ссылалась и представитель ТСЖ "Зодчий" - бухгалтер Д., давая объяснение Судебной коллегии и настаивая на том, что А. свои обязательства по финансированию спорного объекта недвижимости исполнила частично, так как не произвела доплаты по решению общего собрания от 01 сентября 2009 года в размере 96 805 рублей, а также не оплатила работы по изготовление технического паспорта - 25 000 рублей, за установку дверей - 13 000 рублей, за перепланировку - 40 000 рублей, за текущее содержание дома - 100 000 рублей, а всего 274 805 рублей на момент ввода дома в эксплуатацию.
Данные объяснение стороны ответчика представитель А. А.А. в суде апелляционной инстанции фактически не оспорил, ссылаясь только на то, что произведенный в 2006 году платеж в размере 226 425 рублей является не чем иным как исполнение обязательств по договору о финансировании строительства спорной квартиры, имеющей площадь 82,57 кв. м; что кроме 80 00 рублей на остекление балконов иных сумм в счет доплат по решению общего собрания инвесторов от 28 декабря 2009 года ими не вносились. А.А. выразил готовность произвести указанные доплаты, в связи с чем просил Судебную коллегию отложить рассмотрение дела и предоставить время для выплаты указанной денежной суммы.
Исходя из объяснений представителя истца А.А., являющегося супругом А., а также мнения представителей ТСЖ "Зодчий", не возражавших о принятии от А-вых недостающих сумм на достройку дома, Судебная коллегия удовлетворила заявленное ходатайство и отложила рассмотрение дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 19 сентября 2012 года, по ходатайству представителя А. А.А. к материалам дела была приобщена квитанция от 12 сентября 2012 года, из которой следует, что А. в депозит нотариус К.Г. было размещено 274 805 рублей для передачи ТСЖ "Зодчий" в качестве доплаты на завершение строительства дома в соответствии с решениями собраний инвесторов о внесении доплат на достройку дома (л.д. 322).
Из материалов дела следует, что жилой введен в эксплуатацию 15 ноября 2010 года с рядом гарантийных обязательств ТСЖ "Зодчий" для завершения строительства. Однако к моменту завершения строительства этого дома и затем после ввода дома в эксплуатацию ответчик не предъявил истице бесспорных расчетов объема средств, требуемых для завершения строительства, и не выдал акт приема- передачи спорной квартиры. При этом сам факт ввода жилого дома в эксплуатацию в силу п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ свидетельствует о выполнении строительства дома в полном объеме.
Вместе с тем Судебная коллегия не может согласиться с доводами стороны ответчика о том, что А. обязана оплатить строительно-монтажные работы, необходимые для достройки дома по в размере 884 690 рублей исходя из сметной себестоимости одного квадратного метра.
В суде апелляционной инстанции представители ТСЖ "Зодчий" пояснили, что указанные строительно-монтажные работы по факту в полном объеме не выполнены, не оплачены; расчет стоимости данных работам произведен только на основании смет.
Сторона истца с этой суммой доплаты не согласна, считая ее необоснованной.
Судебная коллегия, соглашаясь со стороной истца, находит предъявленные ТСЖ "Зодчий" к оплате за спорную квартиру 884 690 рублей строительно-монтажных работ необоснованными, так как данная сумма не обоснованна ни основаниями для расчета, ни самими расчетами. Доказательств, подтверждающих данные расходы, ТСЖ "Зодчий" ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представило. Кроме того, из объяснений председателя ТСЖ "Зодчий" Г. следует, что в размер доплат на строительно-монтажные работы включены расходы, которые ТСЖ "Зодчий" должно будет понести в будущем, что работы по гарантийным обязательствам в настоящее время в полном объеме не выполнены.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия приходит к выводу о том, что не представляется возможным в настоящее время бесспорно определить размер денежных средств, подлежащих уплате А. по строительно-монтажным работам по гарантийным обязательствам, которые производятся в доме, и в настоящее время производство данных работ не завершено.
При этом Судебная коллегия обращает внимание, что ответчиком ТСЖ "Зодчий" не представлено доказательств того, на основании чего, либо какого порядка по каждой квартире производится расчет денежных сумм по строительно-монтажным работам.
Так, из объяснений председателя ТСЖ Г. следует, что расчет по строительно-монтажным работам производится по каждой квартире индивидуально с учетом ряда обстоятельств, в том числе когда инвестором произведены оплаты по договору, с кем из застройщиков и когда был заключен договор инвестором. Между тем, суду не представлены доказательства того, что подобный порядок расчета был принят на общем собрании инвесторов, либо в ином установленном порядке. Иной порядок расчета, а именно, исходя из фактических затрат и общей площади спорной квартиры, ответчиком ни суду, ни Судебной коллегии представлен не был.
Таким образом, Судебной коллегией установлено, что с учетом денежной суммы, внесенной А. на депозит нотариуса, истицей произведена полная оплата по договору на момент ввода дома в эксплуатацию. Что же касается расходов по строительно-монтажным работам, то при изложенных выше обстоятельствах Судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик ТСЖ "Зодчий" не лишен самостоятельного права обращения в суд для взыскания данных расходов с А.
Поэтому Судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда и принять новое решение, удовлетворив исковые требования А. о признания права собственности на квартиру N (строительный N) по, общей площадь 80,2 кв. метров, в том числе жилой - 44,9 кв. метров.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 16 мая 2012 года отменить и удовлетворить заявленные А. исковые требования к ТСЖ "Зодчий".
Признать за А. право собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру N, общей площадью 80,2 кв. м, в том числе жилой - 44,9 кв. м, расположенную на седьмом этаже жилого дома.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 19.09.2012 ПО ДЕЛУ N 33-6410/2012
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 сентября 2012 г. по делу N 33-6410/2012
Судья: Шестакова Н.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего - Головиной Л.Н.
судей - Абрамовича В.В., Елисеевой А.Л.
при секретаре - А.К.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Головиной Л.Н.
гражданское дело по иску А. к Товариществу собственников жилья "Зодчий" о признании права собственности на жилое помещение
по апелляционной жалобе А.
на решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 16 мая 2012 года, которым постановлено: "В удовлетворении иска А. к Товариществу собственников жилья "Зодчий" о признании права собственности на жилое помещение отказать."
Заслушав докладчика, Судебная коллегия
установила:
А. обратилась в суд с иском к ТСЖ "Зодчий" о признании права собственности на жилое помещение - квартиру N, общей площадью 82,57 кв. м, в том числе жилой - 46,84 кв. м, расположенную на 7-м этаже дома по в (строительный адрес: 37). Свои требования мотивировала тем, что 24 декабря 1999 года заключила с ООО "СКФ Толстиков и К" договор о долевом участии в строительстве жилого дома, расположенного по адресу: (строительный адрес -) в. Согласно условиям договора профинансировала строительство трехкомнатной квартиры N, общей площадью 82,57 кв. м путем перечисления денежных средств в сумме 240 000 руб., а застройщик принял на себя обязательство в срок до 1 квартала 2000 года завершить строительство и передать ей квартиру. Условия договора инвестирования в части оплаты строительства спорной квартиры были выполнены ею в полном объеме. 25 ноября 2005 года между ООО СКФ "Толстиков и К" и ТСЖ "Зодчий" был заключен договор управления на завершение строительства дома по, по которому ООО СКФ "Толстиков и К" поручает, а ТСЖ "Зодчий" принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства, организационно-правовое обслуживание и ввод дома в эксплуатацию. 31 января 2006 года ООО "СКФ Толстиков и К" и ТСЖ "Зодчий" подписан договор уступки права требования, в соответствии с которым ООО СКФ "Толстиков и К" уступило ТСЖ "Зодчий" все права и обязанности по договору аренды земельного участка, выданного под строительство указанного дома. 21 апреля 2006 года администрацией г. Красноярска ТСЖ "Зодчий" выдано распоряжение о внесении изменений в постановление администрации г. Красноярска от 12 марта 1997 года N 286 на строительство жилого дома по. Решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 22 мая 2006 года она была признана инвестором строительства квартиры N жилого дома по. в (строительный адрес). 12 октября 2006 года она заключила с ТСЖ "Зодчий" договор N о долевом участии в завершении строительства жилого дома по в. Согласно условиям договора ТСЖ "Зодчий" передает ей в собственность трехкомнатную квартиру N, общей площадью 82,57 кв. м. Денежные средства, необходимы для завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, она была должна внести при заключении договора - 120 000 руб., до 05 ноября 2006 года - 106 425 руб. Денежные средства ею внесены вовремя. Кроме того, ею дополнительно вносились средства на остекление балконов, на оплату членских взносов, переданы материалы, а всего на сумму 573 455 руб. Полагала, что условие договора в части оплаты квартиры исполнила в полном объеме. 15 ноября 2011 года Департамент градостроительства администрации г. Красноярска выдал разрешение ТСЖ "Зодчий" на ввод жилого дома по в эксплуатацию. Однако ответчик до сих пор не выдал истице акт приема-передачи для оформления правоустанавливающих документов на квартиру.
Судом постановлено вышеприведенное решение. В апелляционной жалобе А. просит решение отменить как незаконное и необоснованное.
Проверив решение суда, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте слушания дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителей истца - Ш. (по ордеру), А.А. (по нотариальной доверенности от 25 января 2012 г.), заслушав представителей ответчика - председателя ТСЖ "Зодчий" Г. (на основании выписки из ЕГРЮЛ от 10 сентября 2012 года N 57447В/2012), З. (на основании нотариальной доверенности от 25 мая 2011 г.), Судебная коллегия считает необходимым отменить постановленное решение по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров.
В силу положений Федерального закона от 25 февраля 1999 года N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестиционная деятельность предполагает вложение инвестором в объект предпринимательской или иной деятельности на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом, денежных средств, ценных бумаг, иного имущества или практических действий и возникновение у прав на результаты таких вложений.
На основании вышеуказанных положений законодательства, возникновение права собственности истца на долю в спорном объекте недвижимости зависело от доказанности обстоятельства создания спорного объекта недвижимости на внесенные ею денежные средства.
Судом 1-ой инстанции было установлено, что первоначальным застройщиком жилого дома по (строительный адрес) в являлось ООО СКФ "Толстиков и К".
30 июня 1999 года между застройщиком ООО СКФ "Толстиков и К" и К. был заключен договор о долевом участии строительства жилого (строительный адрес) в отношении трехкомнатной квартиры, общей площадью 78,42 кв. м, в том числе полезной - 44,67 кв. м, по стоимости 3 500 рублей за 1 кв. м. Общая стоимость квартиры составила 274 470 рублей. Указанную сумму К. оплатил застройщику, что не оспаривалось ответчиком ТСЖ "Зодчий" (л.д. 12).
24 декабря 1999 года К. на основании договора переуступил А. право требования трехкомнатной квартиры N, расположенной по адресу:, о чем был уведомлен застройщик ООО СКФ "Толстиков и К" (л.д. 13).
25 ноября 2005 года между ОО СКФ "Толстиков и К" и ТСЖ "Зодчий" был заключен договор управления по завершению строительства дома по в, по которому ТСЖ "Зодчий" принимает на себя управление, организацию дел и проведение работ по завершению строительства и ввода в эксплуатацию данного жилого дома, организационно-правовое обслуживание завершения его строительства и ввода в эксплуатацию. Неотъемлемой частью указанного договора являлись три приложения в виде актов приема-передачи списка инвесторов (приложение N 1) и списка не инвестированных квартир (приложение N 2 и N 3). А. указана в качестве инвестора квартиры со строительным N, оплатившей строительство в размере 281 995 рублей.
31 января 2006 года ООО СКФ "Толстиков и К" по договору уступки прав требования уступило ТСЖ "Зодчий" все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, выданного под строительства указанного дома.
Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Красноярска от 22 мая 2006 года, принятому по гражданскому делу по иску А. к ООО СКФ "Толстиков и К", истица признана надлежащим инвестором в строительстве жилого дома по (строительный адрес:) в по приобретению находящейся в указанном доме трехкомнатной квартиры N (л.д. 15).
12 октября 2006 года между ТСЖ "Зодчий" и А.Р. был заключен договор N о долевом участии в завершении строительства жилого дома по в (л.д. 16 - 18).
В подтверждение исполнение обязательств по договору от 12 октября 2006 года А. предоставила квитанции к приходно-кассовым ордерам: от 20 мая 2008 года - на 80 000 рублей, N 19/06 от 14 июля 2006 года - на 120 000 рублей; от 18 декабря 2011 года - на 30 000 рублей; N 76 от 17 ноября 2006 года - на 106 425 рублей. А также акты приема-передачи товарно-материальных ценностей на 75 900 рублей и 106 130 руб. 88 коп., а всего на сумму 488 455 руб. (л.д. 19 - 22).
Отказывая в удовлетворении требований А. к ТСЖ "Зодчий" о признании за истицей право собственности на трехкомнатную квартиру N (строительный N) по в, общей площадью 80,2 кв. м, в том числе жилой - 44,9 кв. м, суд 1-ой инстанции признал, что хотя спорная квартира как самостоятельный объект недвижимости и была создана за счет средств, вложенных А. в ее строительство по договору о долевом участии в строительстве дома, но истицей не представлено доказательств того, что ею произведена оплата перепланировки (переноса стен, перегородок), установка двери. Суд признал также, что с учетом указанных работ, задолженность истицы А. перед ТСЖ "Зодчий" составляет 962 690 рублей. Поэтому признав, что истица не полностью исполнила обязательства по оплате строительства спорной квартиры, суд согласился с доводами стороны ответчика об отсутствии правовых оснований у ТСЖ "Зодчий" передать спорную квартиру в собственность А.
По результатам рассмотрения дела в апелляционной инстанции Судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и не оспаривалось стороной ответчика, что иных инвесторов, заявляющих права на спорную квартиру в доме N по ул. нет. А. является единственным инвестором спорной квартиры.
Согласно технического паспорта квартира N в доме (строительный адрес квартира) общая площадь квартиры составляет 80,2 кв. м, жилая площадь - 44,9 кв. м.
Из договора управления по завершению строительства дома по, заключенного 25 ноября 2005 года между ООО "СКФ Толстиков и Ко" и ТСЖ "Зодчий", следует, что ТСЖ "Зодчий" определяет финансовые затраты, необходимые для завершения строительства и ввода в эксплуатацию дома (пункт 2.1.2) заключает договоры с инвесторами о внесении денежных средств, необходимых для завершение строительства дома (пункт 2.23).
Согласно акту приема-передачи списка инвесторов жилого дома по, подписанного ООО "СКФ Толстиков и Ко" и ТСЖ "Зодчий" в качестве приложения к договору управления по завершению строительства дома от 25 ноября 2005 года, инвестор А. оплатила 281 995 рублей за квартиру со строительным N.
12 октября 2006 года между А. и ТСЖ "Зодчий" заключен договор о долевом участии в строительстве дома по, согласно которому ТСЖ "Зодчий" по завершению строительства указанного жилого дома передает в собственность инвестору трехкомнатную квартиру N, общей площадью 82,57 кв. м, в том числе жилой - 46,84 кв. м, расположенную на седьмом этаже в доме.
Согласно условиям данного договора, цена за один квадратный метр на момент заключения настоящего договора составляет 3 000 руб. (п. 1.4). Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что денежные средства, необходимые для завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию в размере 226 425 рублей вносятся до 05 ноября 2006 года. Окончательная цена настоящего договора будет определяться с учетом всех затрат по завершению и ввода дома в эксплуатацию. В стоимость квадратного метра общей площади не входят: завершающая стадия отделочных работ, приобретение и установка домофонов, приобретение и установка сантехнического оборудования и электроприборов, приобретение и установка дверей, настил полов, установка отопительных приборов (п. 1.6) (л.д. 16 - 18).
Материалы дела также свидетельствуют о том, что 01 сентября 2009 года общее собрание членов ТСЖ "Зодчий" приняло решение о внесении дополнительных денежных средства для продолжения строительства и подготовки ввода объекта в эксплуатацию из расчет 3 300 рублей за 1 кв. м. А 28 декабря 2009 года - решение о внесении доплат за демонтаж и установку перегородок в квартирах, за балконы, за двери в квартирах, за батареи, за регистрацию в БТИ.
Из материалов дела следует, что А. в обоснование заявленных требований ссылалась на то, что исполнила обязательства по инвестированию строительства спорной квартиры в соответствии с условиями договора о долевом участии в финансировании строительства, оплатив в кассу ТСЖ "Зодчий" 488 455 рублей, из которых 226 425 рублей в счет исполнения обязательств по договору от 12 октября 2006 года.
ТСЖ "Зодчий", возражая относительно заявленных исковых требований, ссылалось на то, что согласно данным технического паспорта, составленного по состоянию на 06 марта 2012 года, квартира N (строительный N) по в имеет общую площадь всех частей объекта в размере 80,2 кв. м, жилая площадь - 44,9 кв. м. В связи с чем А., исходя из решения общего собрания от 01 сентября 2009 года, должна оплатить за каждый квадратный метр площади 3 300 рублей, что составляет 264 600 рублей, а оплатила только 167 855 рублей, в связи с чем недоплата составляет 96 805 рублей. Кроме того, во исполнение решения общего собрания от 28 декабря 2009 года А. должна была внести: 100 000 рублей - на содержание дома, 25 000 рублей - за изготовление технического паспорта, 80 000 рублей - за остекление балконов, 13 000 рублей - за установку дверей, 40 000 рублей - за перепланировку. Однако из указанных платежей А. оплатила только остекление балконов в размере 80 000 рублей.
На данные обстоятельств ссылалась и представитель ТСЖ "Зодчий" - бухгалтер Д., давая объяснение Судебной коллегии и настаивая на том, что А. свои обязательства по финансированию спорного объекта недвижимости исполнила частично, так как не произвела доплаты по решению общего собрания от 01 сентября 2009 года в размере 96 805 рублей, а также не оплатила работы по изготовление технического паспорта - 25 000 рублей, за установку дверей - 13 000 рублей, за перепланировку - 40 000 рублей, за текущее содержание дома - 100 000 рублей, а всего 274 805 рублей на момент ввода дома в эксплуатацию.
Данные объяснение стороны ответчика представитель А. А.А. в суде апелляционной инстанции фактически не оспорил, ссылаясь только на то, что произведенный в 2006 году платеж в размере 226 425 рублей является не чем иным как исполнение обязательств по договору о финансировании строительства спорной квартиры, имеющей площадь 82,57 кв. м; что кроме 80 00 рублей на остекление балконов иных сумм в счет доплат по решению общего собрания инвесторов от 28 декабря 2009 года ими не вносились. А.А. выразил готовность произвести указанные доплаты, в связи с чем просил Судебную коллегию отложить рассмотрение дела и предоставить время для выплаты указанной денежной суммы.
Исходя из объяснений представителя истца А.А., являющегося супругом А., а также мнения представителей ТСЖ "Зодчий", не возражавших о принятии от А-вых недостающих сумм на достройку дома, Судебная коллегия удовлетворила заявленное ходатайство и отложила рассмотрение дела.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции 19 сентября 2012 года, по ходатайству представителя А. А.А. к материалам дела была приобщена квитанция от 12 сентября 2012 года, из которой следует, что А. в депозит нотариус К.Г. было размещено 274 805 рублей для передачи ТСЖ "Зодчий" в качестве доплаты на завершение строительства дома в соответствии с решениями собраний инвесторов о внесении доплат на достройку дома (л.д. 322).
Из материалов дела следует, что жилой введен в эксплуатацию 15 ноября 2010 года с рядом гарантийных обязательств ТСЖ "Зодчий" для завершения строительства. Однако к моменту завершения строительства этого дома и затем после ввода дома в эксплуатацию ответчик не предъявил истице бесспорных расчетов объема средств, требуемых для завершения строительства, и не выдал акт приема- передачи спорной квартиры. При этом сам факт ввода жилого дома в эксплуатацию в силу п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ свидетельствует о выполнении строительства дома в полном объеме.
Вместе с тем Судебная коллегия не может согласиться с доводами стороны ответчика о том, что А. обязана оплатить строительно-монтажные работы, необходимые для достройки дома по в размере 884 690 рублей исходя из сметной себестоимости одного квадратного метра.
В суде апелляционной инстанции представители ТСЖ "Зодчий" пояснили, что указанные строительно-монтажные работы по факту в полном объеме не выполнены, не оплачены; расчет стоимости данных работам произведен только на основании смет.
Сторона истца с этой суммой доплаты не согласна, считая ее необоснованной.
Судебная коллегия, соглашаясь со стороной истца, находит предъявленные ТСЖ "Зодчий" к оплате за спорную квартиру 884 690 рублей строительно-монтажных работ необоснованными, так как данная сумма не обоснованна ни основаниями для расчета, ни самими расчетами. Доказательств, подтверждающих данные расходы, ТСЖ "Зодчий" ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции не представило. Кроме того, из объяснений председателя ТСЖ "Зодчий" Г. следует, что в размер доплат на строительно-монтажные работы включены расходы, которые ТСЖ "Зодчий" должно будет понести в будущем, что работы по гарантийным обязательствам в настоящее время в полном объеме не выполнены.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия приходит к выводу о том, что не представляется возможным в настоящее время бесспорно определить размер денежных средств, подлежащих уплате А. по строительно-монтажным работам по гарантийным обязательствам, которые производятся в доме, и в настоящее время производство данных работ не завершено.
При этом Судебная коллегия обращает внимание, что ответчиком ТСЖ "Зодчий" не представлено доказательств того, на основании чего, либо какого порядка по каждой квартире производится расчет денежных сумм по строительно-монтажным работам.
Так, из объяснений председателя ТСЖ Г. следует, что расчет по строительно-монтажным работам производится по каждой квартире индивидуально с учетом ряда обстоятельств, в том числе когда инвестором произведены оплаты по договору, с кем из застройщиков и когда был заключен договор инвестором. Между тем, суду не представлены доказательства того, что подобный порядок расчета был принят на общем собрании инвесторов, либо в ином установленном порядке. Иной порядок расчета, а именно, исходя из фактических затрат и общей площади спорной квартиры, ответчиком ни суду, ни Судебной коллегии представлен не был.
Таким образом, Судебной коллегией установлено, что с учетом денежной суммы, внесенной А. на депозит нотариуса, истицей произведена полная оплата по договору на момент ввода дома в эксплуатацию. Что же касается расходов по строительно-монтажным работам, то при изложенных выше обстоятельствах Судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик ТСЖ "Зодчий" не лишен самостоятельного права обращения в суд для взыскания данных расходов с А.
Поэтому Судебная коллегия полагает необходимым отменить решение суда и принять новое решение, удовлетворив исковые требования А. о признания права собственности на квартиру N (строительный N) по, общей площадь 80,2 кв. метров, в том числе жилой - 44,9 кв. метров.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия
определила:
Решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 16 мая 2012 года отменить и удовлетворить заявленные А. исковые требования к ТСЖ "Зодчий".
Признать за А. право собственности на жилое помещение - трехкомнатную квартиру N, общей площадью 80,2 кв. м, в том числе жилой - 44,9 кв. м, расположенную на седьмом этаже жилого дома.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)