Судебные решения, арбитраж
Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2008 г..
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Смотровой Н.Н.
судей С.И. Золотухиной, Т.И. Ткаченко
при ведении протокола судебного заседания судьей Смотровой Н.Н.
при участии:
от заявителя: представителя по доверенности Захарова А.Е. (доверенность от 1.05.06 г. сроком действия 3 года, адвокатское удостоверение N 2321)
от заинтересованного лица: главного специалиста Калининой Е.Г. (доверенность от 10.01.08 г. N 46 сроком действия до 31.12.08 г., служебное удостоверение N 47 сроком действия до 31.12.09 г.)
от третьих лиц: от Роскошной Г.Ю., Дружинина Г.Б., Луценко Р.А. - представитель по доверенности Оноприенко А.И. (доверенности от 11.01.08 г. сроком действия 3 года, паспорт <...>, выдан 18.12.02 г. ОМ N 3 УВД г. Таганрога Ростовской области), от КУИ- представитель не явился (уведомление 76530 вручено 28.04.08 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комлацкой Татьяны Юрьевны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 21 марта 2008 г. по делу N А53-22899/2007-С4-5
по заявлению индивидуального предпринимателя Комлацкой Татьяны Юрьевны
к заинтересованному лицу Администрации г. Таганрога
при участии третьих лиц Комитета по Управлению имуществом г. Таганрога, Луценко Раисы Андреевны, Дружинина Геннадия Борисовича, Роскошной Галины Юрьевны
о признании недействительным постановления Мэра г. Таганрога N 540 от 21.02.06 г.
принятое в составе судьи Гришко С.В.
установил:
индивидуальный предприниматель Комлацкая Татьяна Юрьевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании недействительными п. п. 1, 2, 3, 5, 6 постановления Мэра г. Таганрога Ростовской области от 21.02.06 г. N 540 "О разделе земельного участка, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 13, на два самостоятельных земельных участка" с изменениями, внесенными постановлением от 12.10.07 г. N 3751 (далее - постановление N 540) (в соответствии с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ требованиями, л.д. 109).
В деле участвуют: качестве заинтересованного лица - Администрация г. Таганрога Ростовской области (далее - Администрация), в качестве третьих лиц без самостоятельных требований - Комитет по управлению имуществом г. Таганрога Ростовской области (далее - КУИ), Роскошная Галина Юрьевна, Дружинин Геннадий Борисович, Луценко Раиса Андреевна - жильцы дома, находящегося на спорном земельном участке.
Заявление мотивировано тем, что оспариваемые пункты постановления N 540 в редакции постановления N 3751, которым отменен установленный в пользу предпринимателя публичный сервитут, нарушают права предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку до его принятия она имела возможность беспрепятственно пользоваться практически любой незастроенной частью земельного участка кадастровый N 61:58:3:1:25, расположенного по пер.Гоголевскому, 13 в г. Таганроге. В частности, ею использовалась территория указанного земельного участка с правой стороны здания для прохода и проезда автотранспорта. Отсутствие в постановлении N 540 участков общего пользования для прохода и проезда к зданию лишает ее, как собственника, возможности владеть и пользоваться им и создает препятствия в этом, так как при имеющем месте разделе она вынуждена согласовывать свои действия с другими правообладателями объектов недвижимости по пер.Гоголевскому в г. Таганроге, чего ранее она не делала, т.к. по договору аренды земельного участка N 9753 от 02.04.2001 г., площадь земельного участка, предоставленного ей в аренду составляла 846 кв. м. Кроме того, по эксплуатацию принадлежащего предпринимателю торгового центра ей должен быть предоставлен участок минимально 3050 кв. м в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство", а предоставлен гораздо меньший по размеру, что лишает ее возможности нормально эксплуатировать торговый центр, обеспечив к нему проезд транспорта.
Решением суда от 21.03.08 г. предпринимателю в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что раздел земельного участка площадью 1836 кв. м, расположенного по пер. Гоголевскому, 13, на два самостоятельных был произведен в соответствии с действующим законодательством. На спорном земельном участке до его раздела существовало два разных режима использования земельного участка: с одной стороны - эксплуатация многоквартирного дома, с другой стороны - эксплуатация торгово-выставочного павильона, самовольно возведенного предпринимателем и право собственности на который затем было признано решением суда.
Довод предпринимателя о том, что в постановлении N 540 не соблюдены предельные размеры при разделе общего земельного участка, что препятствуют предпринимателю в осуществлении предпринимательской деятельности отклонен судом со ссылкой на то, что предприниматель сама обратилась с инициативой о разделе земельного участка, о заключении нового и расторжении предыдущего договоров аренды; площадь земельного участка, предоставляемого городской администрацией ей в аренду ее устраивала; акт согласования ею подписан.
Объект капитального строительства возведен заявителем самовольно с нарушением указанных норм и правил. Таким образом, выделение земельного участка для эксплуатации торгового павильона в соответствии с градостроительными нормами фактически невозможно.
У предпринимателя есть возможность использовать существующий вход с пер. Гоголевский, что свидетельствует об отсутствии препятствий в осуществлении ею предпринимательской деятельности.
Суд также указал, что предприниматель не доказала, каким образом пункты постановления N 540 о расторжении договора аренды, заключении договора аренды и осуществлении их регистрации в установленном порядке могут нарушать ее права и законные интересы, если такое юридически значимое действие, как заключение и расторжение договора аренды носит добровольный порядок.
Суд разъяснил предпринимателю, что она имеет право обратиться к жильцам дома на смежном земельном участке - участникам общей долевой собственности за находящийся под домом и предназначенный для его эксплуатации земельный участок с просьбой об установлении частного сервитута.
Не согласившись с решением, предприниматель подала на него апелляционную жалобу в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. Жалоба мотивирована ссылками на доводы, которые приведены в рассмотренном судом первой инстанции заявлении. В жалобе также указано, что с отменой публичного сервитута предпринимателю затруднительно эксплуатировать принадлежащей ей торгово-выставочный павильон; земельный участок был изначально неделим, так как, исходя из площади павильона, возведенного предпринимателем, необходимая для его эксплуатации площадь в несколько раз превышает площадь разделенного земельного участка.
Администрация в отзыве на жалобу возражал против ее удовлетворения, сославшись на законность решения суда. В отзыве указано, что спорный земельный участок был разделен по инициативе и с согласия предпринимателя, разногласий по его границам не существовало. Публичный сервитут был отменен Администрацией по протесту Прокурора Ростовской области правомерно, так в отношении земельного участка, который находится в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, может быть установлен только частный сервитут.
Третьи лица по делу, жильцы дома, в отзыве на жалобу возражали против ее удовлетворения, сославшись на следующее. Инициатором раздела земельного участка, находящегося по адресу г. Таганрог, пер.Гоголевский 13, на два самостоятельных земельных участка, была предприниматель. Жильцы многоквартирного дома по адресу пер. Гоголевский 13, знали о разделе земельного участка и не возражали. Доводы предпринимателя о том, что размер предоставленного ей земельного участка недостаточен для эксплуатации принадлежащего ей торгово-выставочного комплекса, третьи лица признали необоснованными. Этот торговый комплекс построен не по размерам, находящегося там ранее жилого дома, а гораздо больших размеров, что существенно уменьшило территорию двора и тем самым ухудшило наши условия проживания жильцов дома. Коммуникации и специальный подъезд для автотранспорта, при строительстве торгового комплекса не были предусмотрены предпринимателем изначально. Если бы здание было построено по размерам жилого дома, стоящего на этом месте, то вопросов по отмостке, подъезду, проходу и обслуживанию здания у предпринимателя, самовольно построившего этот торговый комплекс, не возникло бы. Предприниматель методом самозастроя возвела торгово-выставочный комплекс гораздо больших размеров, чем позволяли размеры земельного участка. При этом, самовольно возводя этот комплекс таких размеров, предприниматель не позаботилась подумать о том, как будет обслуживаться здание, об отмостках.
В связи с тем, что это самовольно возведенное строение существенно ухудшило условия проживания в многоквартирном доме, 03.04.07 г. его жильцы обратились к представителю Президента РФ в Южном Федеральном округе Д.Н. Козаку с просьбой о принятии мер по обеспечению их прав.
28.04.07 г. жильцы получили ответ на это письмо за подписью заместителя Главы Администрации (Губернатора) Ростовской области Ю.Г.Андриади, в котором говорилось, что условия землепользования установлены в одностороннем порядке и не учитывают интересы жильцов многоквартирного дома. Также из Областной Администрации было направлено письмо и в Администрацию г. Таганрога с предложением о внесении изменений в Постановление мэра г. Таганрога от 21.02.2006 г. N 540 в части обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к принадлежащим жильцам объектам недвижимости.
12.10.07 г. постановлением N 3751 мэр г. Таганрога внес изменения в Постановление N 540, тем самым восстановив права жильцам многоквартирного дома.
Жильцы дома обратились к предпринимателю с предложением установить частный сервитут в отношении земельного участка. т.к. предприниматель по прежнему беспрепятственно и без всяких на то прав пользуется земельным участком, находящимся в собственности жильцов дома, но предприниматель от этого отказалась.
В настоящее время предприниматель перекрыла вход и въезд к домам жильцов металлическим заграждением, ключи от которого находятся в вечернее и ночное время у сторожа. В дневное время проход и проезд занят как рабочим, так и личным транспортом работников торгового комплекса, тем самым затрудняя проезд в экстренных ситуациях машинам скорой помощи и пожарной службы. В нужный момент жильцы дома не могут пользоваться своим личным транспортом. Мусор находится не только в контейнере для мусора, но и рядом, который при ветре разносится по всему двору. Сотрудники торгового комплекса чистоту и порядок на территории земельного участка, находящейся в собственности жильцов дома, не соблюдают (бросают окурки, пластиковые стаканы из-под кофе и другой мусор). Из-за этого двор находится в антисанитарных условиях.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в обжалованной Администрацией части проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
В судебном заседании представитель предпринимателя настаивал на отмене решения суда, сославшись на доводы, приведенные в заявлении и апелляционной жалобе, пояснил, что отмена публичного сервитута нарушила права предпринимателя как собственника торгового комплекса и с его отменой постановление N 540 должно быть отменено.
Представитель Администрации возражал против отмены решения суда, сославшись на доводы, приведенные в решении и отзыве на жалобу, дополнительно пояснил, что договор аренды на земельный участок под торговым комплексом предприниматель с Администрацией не заключила. С отменой публичного сервитута у предпринимателя сохраняется возможность проезда к торговому комплексу с пер. Гоголевский. Торговый комплекс возведен предпринимателем самовольно: вначале она купила 5 квартир в доме, затем этот дом снесла и возвела без всяких разрешений на его месте торговый комплекс, по размеру в несколько раз превышающий размер снесенного ею дома. После этого суд признал право собственности на это самовольно возведенное строение. Вопрос об обязании снести это строение, как нарушающее права и законные интересы жильцов соседнего дома, возведенного с нарушением градостроительных норм и правил, препятствующее нормальному функционированию соседнего жилого дома, Администрацией в судебном порядке не поднимался. В результате возведения самовольной постройки, предпринимателем не обеспечена нормативная ширина проезда во двор дома, которая должна составлять 3,5 метра, в то время, как она в самом широком месте составляет 2,6 метра.
Представитель третьих лиц возражал против отмены решения суда, сославшись на доводы, приведенные в решении и отзыве на жалобу, дополнительно пояснил, что над проездом предприниматель самовольно возвела помещения, которые использует в предпринимательских целях. Из-за этого через этот проезд не могут проехать пожарные машины. Кроме того, в проезде предприниматель складирует мусор, который помещается ей на огороженный участок принадлежащего жильцам на праве собственности земельного участка.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей участвующих в деле лиц, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции признал апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, предпринимателем на части земельного участка кадастровый N 61:58:3:1:25 по пер. Гоглевский, 13, общей площадь. 1836 кв. м, на месте снесенного 5-квартирного жилого дома был самовольно возведен торгово-выставочный павильон площадью 523,8 кв. м высотой 10 метров с подвалом площадью 531,1 кв. м, пристройка площадью 25,4 кв. м, подвал площадью 48,3 кв. м (л.д. 22).
20.12.02 г. решением Таганрогского суда Ростовской области за предпринимателем было признано право собственности на эту самовольную постройку (л.д. 19).
06.10.05 г. в КУИ от предпринимателя поступило заявление о выделе из земельного участка кадастровый N 61:58:3:1:25, на котором возведена названная узаконенная судом самовольная постройка, в самостоятельный земельный участок (л.д. 97).
В связи с поданным заявлением, по заказу предпринимателя были проведены землеустроительные работы по формированию выделяемого земельного участка, в ходе которых были изготовлены том числе карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства; формирование землеустроительного дела.
12.12.05 г. по заказу предпринимателя был изготовлен чертеж границ выделяемого земельного участка, в котором она расписалась о принятии как заказчик (л.д. 98). Предпринимателем также были подписаны акты согласования границ землепользователей от 12.12.05 г. с Роскошной Г.Ю. и от 10.02.06 г. с Администрацией, проект согласования раздела землепользователей (л.д. 95-96).
21.02.06 г. Мэром г. Таганрога принято постановление N 540, согласно которому:
- - земельный участок кадастровый N 61:58:3:1:25 общей площадью 1836 кв. м, расположенный по пер. Гоголевский, 13, разделен на два самостоятельных земельных участка: земельный участок площадью 687 кв. м для эксплуатации торгово-выставочного павильона с присвоением адреса: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 13-1 (участок предпринимателя) и земельный участок площадью 1149 кв. м для эксплуатации смешанной жилой застройки и металлического гаража с присвоением адреса: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 13. При этом, был предусмотрен публичный сервитут для предпринимателя в виде беспрепятственного прохода и проезда по территории смежного земельного участка по пер. Гоголевский, 13 (п. 1);
- - расторгнут по соглашению сторон с момента выхода данного постановления договор аренды N 9753 с предпринимателем (п. 2);
- - предпринимателю предоставлен в аренду выделенный земельный участок площадью 687 кв. м (п. 3);
- - предпринимателю и Роскошной Г.Ю. поручено обратиться в Роснедвижимость для организации работ по межеванию, заключить в КУИ договоры аренды земельных участков, осуществить государственную регистрацию договоров аренды (п. 5);
- - КУИ поручено заключить в установленном порядке договоры аренды земельных участков, предоставленных в соответствии с данным постановлением (п. 6).
20.07.07 г. на постановление N 540 был принесен протест Прокуратурой г. Таганрога в связи с нарушением им прав собственников жилого дома и земельного участка под ним установлением публичного сервитута для предпринимателя (л.д. 87-88).
12.10.07 г. Мэром г. Таганрога по результатам рассмотрения протеста принято постановление N 3751, которым постановление N 540 было изменено: из его п. 1 было исключено указание на установление в пользу предпринимателя публичного сервитута (л.д. 18).
Не согласившись с постановлением N 540 после исключения из него публичного сервитута, предпринимателю обратилась с заявлением о признании недействительными п. п. 1, 2, 3, 5 этого постановления.
Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции признал вывод суда первой инстанции о законности постановления N 540 основанным на обстоятельствах дела и нормах применимого к спорным правоотношениям права.
Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, раздел земельного участка кадастровый N 61:58:3:1:25 на два самостоятельных был произведен по инициативе и согласия предпринимателя, которая подписала акты согласования границ, план границ выделяемого земельного участка, по заказу которой и были проведены работы по формированию выделяемого земельного участка.
Документального подтверждения тому, что в период проведения работ по формированию и выделению предоставленного ей затем земельного участка эти работы велись под условием того, что предприниматель просит выделить ей самостоятельный земельный участок только при установлении публичного сервитута, суду апелляционной инстанции предпринимателем не представлено.
Суду предпринимателем также не представлено доказательств того, что помимо просьбы о выделении самостоятельного земельного участка она обращалась к администрации за выделением земельного участка большего размера, необходимого для эксплуатации принадлежащего ей торгового комплекса.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции критически оценивает этот довод предпринимателя: предприниматель, заявляющая о том, что для эксплуатации принадлежащего ей торгово-выставочного комплекса площадью 1525 кв. м ей необходим земельный участок площадью 6100 кв. м, при самовольном возведении этого павильона на земельном участке площадью 1836 кв. м, на котором также находится многоквартирный жилой дом, должна была учесть, что кроме земельного участка под павильоном ей понадобится земельный участок для эксплуатации этого павильона. Соответственно, она этого не учла и не предусмотрела. Для выделения земельного участка той площадью, на которую она притязает, необходимо снести рядом стоящие жилые дома.
Кроме того, самовольно возведя капитальное строение явно несоразмерное с земельным участком, на котором оно возведено, предприниматель тем самым ущемила права собственников смежного жилого участка - жильцов многоквартирного дома и поставила под угрозу безопасность их проживания.
Так, согласно методическим рекомендациям по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных руководителем Федеральной службы земельного кадастра России от 17.02.2003 г. в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения, обеспечивается проездом. Помещения многоквартирного дома находятся в глубине, поэтому при разделе существующего земельного участка землеустроительная организация обязана была обеспечить пожарные проезды к данным помещениям.
Как следует из материалов дела, максимальная ширина проезда, оставленного предпринимателем, составляет 2,6 м. Как следует из фотографий этого проезда и пояснений жильцов дома, предприниматель дополнительно построила над ним нежилые помещения, тем самым ограничив его высоту (л.д. 157). Кроме того, как видно из фотографий проезда, в нем предприниматель складирует мусор (л.д. 158). Согласно отзыву жильцов, кроме этого предприниматель закрыла проезд металлическими воротами, запираемыми на ключ. Таким образом, в экстренных случаях в этот проезд могут не проехать машины скорой помощи, реанимации, пожарные машины.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что не жильцы многоквартирного дома, по заявлению которых был отменен публичный сервитут, ни Администрация нарушили права предпринимателя, а сама предприниматель, злоупотребив предоставленными ей правами и возведя с грубыми нарушениями строительных норм и правил, СНиПов, нарушила права жильцов многоквартирного дома и собственников земельного участка, поставила под угрозу их жизнь и здоровье.
Кроме того, даже публичный сервитут не дает права складировать на территории чужого земельного участка мусор, устраивать на нем стоянку для автотранспорта, создавать препятствия для прохода по земельному участку лицам, которым он принадлежит на праве собственности, путем устройства ворот.
Довод предпринимателя о невозможности эксплуатации узаконенного судом самовольного строения без публичного сервитута опровергается материалами дела: как ясно видно на плане спорного земельного участка, к торгово-выставочному комплексу имеется проезд со стороны пер. Гоголевский (л.д. 100).
Судом первой инстанции также правомерно отклонен довод предпринимателя о неделимости земельного участка кадастровый N 61:58:3:1:25.
Как правильно указано судом, раздел земельного участка площадью 1836 кв. м, расположенного по пер. Гоголевскому, 13, на два самостоятельных был произведен в соответствии с действующим законодательством. На спорном земельном участке до его раздела существовало два разных режима использования земельного участка: с одной стороны - эксплуатация многоквартирного дома, с другой стороны - эксплуатация торгово-выставочного павильона. Исторически на спорном земельном участке был расположен многоквартирный жилой дом. Решением Таганрогского городского суда от 20.12.2002 г. на самовольно возведенный объект -нежилое здание - торгово - выставочный павильон общей площадью 1525,8 кв. м было признано право собственности за предпринимателем.
В силу того, что вновь созданный объект не является частью многоквартирного дома, предприниматель не является собственником помещений в многоквартирном доме, то на данный объект не распространяется режим общего имущества многоквартирного дома, а правоотношения регулируются нормами ГК РФ.
Таким образом, предоставить земельный участок под объектом капитального строительства, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, возможно только в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.
В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно отклонил как необоснованные доводы предпринимателя о незаконности п. 1 постановления N 540.
Суд первой инстанции также обоснованно признал не подлежащими удовлетворению требования предпринимателя о признании недействительными п. п. 2, 3, 5 постановления N 540.
Как правильно указано судом, предприниматель не доказала, каким образом эти пункты постановления N 540 о расторжении договора аренды, заключении договора аренды и осуществлении их регистрации в установленном порядке могут нарушать ее права и законные интересы, если такое юридически значимое действие, как заключение и расторжение договора аренды носит добровольный порядок.
Исходя из изложенного, заявленная предпринимателем жалоба отклоняется как необоснованная и направленная на ущемление прав собственников смежного земельного участка и жителей многоквартирного дома лицом. Решение суда первой инстанции не подлежит отмене как законное и обоснованное.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.03.08 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
С.И.ЗОЛОТУХИНА
Т.И.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.05.2008 N 15АП-2586/2008 ПО ДЕЛУ N А53-22899/2007-С4-5
Разделы:Земля под домом; Управление многоквартирным домом; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 мая 2008 г. N 15АП-2586/2008
Дело N А53-22899/2007-С4-5
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 мая 2008 г..
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Смотровой Н.Н.
судей С.И. Золотухиной, Т.И. Ткаченко
при ведении протокола судебного заседания судьей Смотровой Н.Н.
при участии:
от заявителя: представителя по доверенности Захарова А.Е. (доверенность от 1.05.06 г. сроком действия 3 года, адвокатское удостоверение N 2321)
от заинтересованного лица: главного специалиста Калининой Е.Г. (доверенность от 10.01.08 г. N 46 сроком действия до 31.12.08 г., служебное удостоверение N 47 сроком действия до 31.12.09 г.)
от третьих лиц: от Роскошной Г.Ю., Дружинина Г.Б., Луценко Р.А. - представитель по доверенности Оноприенко А.И. (доверенности от 11.01.08 г. сроком действия 3 года, паспорт <...>, выдан 18.12.02 г. ОМ N 3 УВД г. Таганрога Ростовской области), от КУИ- представитель не явился (уведомление 76530 вручено 28.04.08 г.)
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Комлацкой Татьяны Юрьевны
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 21 марта 2008 г. по делу N А53-22899/2007-С4-5
по заявлению индивидуального предпринимателя Комлацкой Татьяны Юрьевны
к заинтересованному лицу Администрации г. Таганрога
при участии третьих лиц Комитета по Управлению имуществом г. Таганрога, Луценко Раисы Андреевны, Дружинина Геннадия Борисовича, Роскошной Галины Юрьевны
о признании недействительным постановления Мэра г. Таганрога N 540 от 21.02.06 г.
принятое в составе судьи Гришко С.В.
установил:
индивидуальный предприниматель Комлацкая Татьяна Юрьевна (далее - предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением о признании недействительными п. п. 1, 2, 3, 5, 6 постановления Мэра г. Таганрога Ростовской области от 21.02.06 г. N 540 "О разделе земельного участка, находящегося по адресу: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 13, на два самостоятельных земельных участка" с изменениями, внесенными постановлением от 12.10.07 г. N 3751 (далее - постановление N 540) (в соответствии с уточненными в порядке ст. 49 АПК РФ требованиями, л.д. 109).
В деле участвуют: качестве заинтересованного лица - Администрация г. Таганрога Ростовской области (далее - Администрация), в качестве третьих лиц без самостоятельных требований - Комитет по управлению имуществом г. Таганрога Ростовской области (далее - КУИ), Роскошная Галина Юрьевна, Дружинин Геннадий Борисович, Луценко Раиса Андреевна - жильцы дома, находящегося на спорном земельном участке.
Заявление мотивировано тем, что оспариваемые пункты постановления N 540 в редакции постановления N 3751, которым отменен установленный в пользу предпринимателя публичный сервитут, нарушают права предпринимателя в сфере предпринимательской деятельности, поскольку до его принятия она имела возможность беспрепятственно пользоваться практически любой незастроенной частью земельного участка кадастровый N 61:58:3:1:25, расположенного по пер.Гоголевскому, 13 в г. Таганроге. В частности, ею использовалась территория указанного земельного участка с правой стороны здания для прохода и проезда автотранспорта. Отсутствие в постановлении N 540 участков общего пользования для прохода и проезда к зданию лишает ее, как собственника, возможности владеть и пользоваться им и создает препятствия в этом, так как при имеющем месте разделе она вынуждена согласовывать свои действия с другими правообладателями объектов недвижимости по пер.Гоголевскому в г. Таганроге, чего ранее она не делала, т.к. по договору аренды земельного участка N 9753 от 02.04.2001 г., площадь земельного участка, предоставленного ей в аренду составляла 846 кв. м. Кроме того, по эксплуатацию принадлежащего предпринимателю торгового центра ей должен быть предоставлен участок минимально 3050 кв. м в соответствии с требованиями СНиП 2.07.01-89 "Градостроительство", а предоставлен гораздо меньший по размеру, что лишает ее возможности нормально эксплуатировать торговый центр, обеспечив к нему проезд транспорта.
Решением суда от 21.03.08 г. предпринимателю в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что раздел земельного участка площадью 1836 кв. м, расположенного по пер. Гоголевскому, 13, на два самостоятельных был произведен в соответствии с действующим законодательством. На спорном земельном участке до его раздела существовало два разных режима использования земельного участка: с одной стороны - эксплуатация многоквартирного дома, с другой стороны - эксплуатация торгово-выставочного павильона, самовольно возведенного предпринимателем и право собственности на который затем было признано решением суда.
Довод предпринимателя о том, что в постановлении N 540 не соблюдены предельные размеры при разделе общего земельного участка, что препятствуют предпринимателю в осуществлении предпринимательской деятельности отклонен судом со ссылкой на то, что предприниматель сама обратилась с инициативой о разделе земельного участка, о заключении нового и расторжении предыдущего договоров аренды; площадь земельного участка, предоставляемого городской администрацией ей в аренду ее устраивала; акт согласования ею подписан.
Объект капитального строительства возведен заявителем самовольно с нарушением указанных норм и правил. Таким образом, выделение земельного участка для эксплуатации торгового павильона в соответствии с градостроительными нормами фактически невозможно.
У предпринимателя есть возможность использовать существующий вход с пер. Гоголевский, что свидетельствует об отсутствии препятствий в осуществлении ею предпринимательской деятельности.
Суд также указал, что предприниматель не доказала, каким образом пункты постановления N 540 о расторжении договора аренды, заключении договора аренды и осуществлении их регистрации в установленном порядке могут нарушать ее права и законные интересы, если такое юридически значимое действие, как заключение и расторжение договора аренды носит добровольный порядок.
Суд разъяснил предпринимателю, что она имеет право обратиться к жильцам дома на смежном земельном участке - участникам общей долевой собственности за находящийся под домом и предназначенный для его эксплуатации земельный участок с просьбой об установлении частного сервитута.
Не согласившись с решением, предприниматель подала на него апелляционную жалобу в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд. Жалоба мотивирована ссылками на доводы, которые приведены в рассмотренном судом первой инстанции заявлении. В жалобе также указано, что с отменой публичного сервитута предпринимателю затруднительно эксплуатировать принадлежащей ей торгово-выставочный павильон; земельный участок был изначально неделим, так как, исходя из площади павильона, возведенного предпринимателем, необходимая для его эксплуатации площадь в несколько раз превышает площадь разделенного земельного участка.
Администрация в отзыве на жалобу возражал против ее удовлетворения, сославшись на законность решения суда. В отзыве указано, что спорный земельный участок был разделен по инициативе и с согласия предпринимателя, разногласий по его границам не существовало. Публичный сервитут был отменен Администрацией по протесту Прокурора Ростовской области правомерно, так в отношении земельного участка, который находится в общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома, может быть установлен только частный сервитут.
Третьи лица по делу, жильцы дома, в отзыве на жалобу возражали против ее удовлетворения, сославшись на следующее. Инициатором раздела земельного участка, находящегося по адресу г. Таганрог, пер.Гоголевский 13, на два самостоятельных земельных участка, была предприниматель. Жильцы многоквартирного дома по адресу пер. Гоголевский 13, знали о разделе земельного участка и не возражали. Доводы предпринимателя о том, что размер предоставленного ей земельного участка недостаточен для эксплуатации принадлежащего ей торгово-выставочного комплекса, третьи лица признали необоснованными. Этот торговый комплекс построен не по размерам, находящегося там ранее жилого дома, а гораздо больших размеров, что существенно уменьшило территорию двора и тем самым ухудшило наши условия проживания жильцов дома. Коммуникации и специальный подъезд для автотранспорта, при строительстве торгового комплекса не были предусмотрены предпринимателем изначально. Если бы здание было построено по размерам жилого дома, стоящего на этом месте, то вопросов по отмостке, подъезду, проходу и обслуживанию здания у предпринимателя, самовольно построившего этот торговый комплекс, не возникло бы. Предприниматель методом самозастроя возвела торгово-выставочный комплекс гораздо больших размеров, чем позволяли размеры земельного участка. При этом, самовольно возводя этот комплекс таких размеров, предприниматель не позаботилась подумать о том, как будет обслуживаться здание, об отмостках.
В связи с тем, что это самовольно возведенное строение существенно ухудшило условия проживания в многоквартирном доме, 03.04.07 г. его жильцы обратились к представителю Президента РФ в Южном Федеральном округе Д.Н. Козаку с просьбой о принятии мер по обеспечению их прав.
28.04.07 г. жильцы получили ответ на это письмо за подписью заместителя Главы Администрации (Губернатора) Ростовской области Ю.Г.Андриади, в котором говорилось, что условия землепользования установлены в одностороннем порядке и не учитывают интересы жильцов многоквартирного дома. Также из Областной Администрации было направлено письмо и в Администрацию г. Таганрога с предложением о внесении изменений в Постановление мэра г. Таганрога от 21.02.2006 г. N 540 в части обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к принадлежащим жильцам объектам недвижимости.
12.10.07 г. постановлением N 3751 мэр г. Таганрога внес изменения в Постановление N 540, тем самым восстановив права жильцам многоквартирного дома.
Жильцы дома обратились к предпринимателю с предложением установить частный сервитут в отношении земельного участка. т.к. предприниматель по прежнему беспрепятственно и без всяких на то прав пользуется земельным участком, находящимся в собственности жильцов дома, но предприниматель от этого отказалась.
В настоящее время предприниматель перекрыла вход и въезд к домам жильцов металлическим заграждением, ключи от которого находятся в вечернее и ночное время у сторожа. В дневное время проход и проезд занят как рабочим, так и личным транспортом работников торгового комплекса, тем самым затрудняя проезд в экстренных ситуациях машинам скорой помощи и пожарной службы. В нужный момент жильцы дома не могут пользоваться своим личным транспортом. Мусор находится не только в контейнере для мусора, но и рядом, который при ветре разносится по всему двору. Сотрудники торгового комплекса чистоту и порядок на территории земельного участка, находящейся в собственности жильцов дома, не соблюдают (бросают окурки, пластиковые стаканы из-под кофе и другой мусор). Из-за этого двор находится в антисанитарных условиях.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения в обжалованной Администрацией части проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
В судебном заседании представитель предпринимателя настаивал на отмене решения суда, сославшись на доводы, приведенные в заявлении и апелляционной жалобе, пояснил, что отмена публичного сервитута нарушила права предпринимателя как собственника торгового комплекса и с его отменой постановление N 540 должно быть отменено.
Представитель Администрации возражал против отмены решения суда, сославшись на доводы, приведенные в решении и отзыве на жалобу, дополнительно пояснил, что договор аренды на земельный участок под торговым комплексом предприниматель с Администрацией не заключила. С отменой публичного сервитута у предпринимателя сохраняется возможность проезда к торговому комплексу с пер. Гоголевский. Торговый комплекс возведен предпринимателем самовольно: вначале она купила 5 квартир в доме, затем этот дом снесла и возвела без всяких разрешений на его месте торговый комплекс, по размеру в несколько раз превышающий размер снесенного ею дома. После этого суд признал право собственности на это самовольно возведенное строение. Вопрос об обязании снести это строение, как нарушающее права и законные интересы жильцов соседнего дома, возведенного с нарушением градостроительных норм и правил, препятствующее нормальному функционированию соседнего жилого дома, Администрацией в судебном порядке не поднимался. В результате возведения самовольной постройки, предпринимателем не обеспечена нормативная ширина проезда во двор дома, которая должна составлять 3,5 метра, в то время, как она в самом широком месте составляет 2,6 метра.
Представитель третьих лиц возражал против отмены решения суда, сославшись на доводы, приведенные в решении и отзыве на жалобу, дополнительно пояснил, что над проездом предприниматель самовольно возвела помещения, которые использует в предпринимательских целях. Из-за этого через этот проезд не могут проехать пожарные машины. Кроме того, в проезде предприниматель складирует мусор, который помещается ей на огороженный участок принадлежащего жильцам на праве собственности земельного участка.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, выслушав представителей участвующих в деле лиц, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции признал апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, предпринимателем на части земельного участка кадастровый N 61:58:3:1:25 по пер. Гоглевский, 13, общей площадь. 1836 кв. м, на месте снесенного 5-квартирного жилого дома был самовольно возведен торгово-выставочный павильон площадью 523,8 кв. м высотой 10 метров с подвалом площадью 531,1 кв. м, пристройка площадью 25,4 кв. м, подвал площадью 48,3 кв. м (л.д. 22).
20.12.02 г. решением Таганрогского суда Ростовской области за предпринимателем было признано право собственности на эту самовольную постройку (л.д. 19).
06.10.05 г. в КУИ от предпринимателя поступило заявление о выделе из земельного участка кадастровый N 61:58:3:1:25, на котором возведена названная узаконенная судом самовольная постройка, в самостоятельный земельный участок (л.д. 97).
В связи с поданным заявлением, по заказу предпринимателя были проведены землеустроительные работы по формированию выделяемого земельного участка, в ходе которых были изготовлены том числе карты (плана) объекта землеустройства или карты (плана) границ объекта землеустройства; формирование землеустроительного дела.
12.12.05 г. по заказу предпринимателя был изготовлен чертеж границ выделяемого земельного участка, в котором она расписалась о принятии как заказчик (л.д. 98). Предпринимателем также были подписаны акты согласования границ землепользователей от 12.12.05 г. с Роскошной Г.Ю. и от 10.02.06 г. с Администрацией, проект согласования раздела землепользователей (л.д. 95-96).
21.02.06 г. Мэром г. Таганрога принято постановление N 540, согласно которому:
- - земельный участок кадастровый N 61:58:3:1:25 общей площадью 1836 кв. м, расположенный по пер. Гоголевский, 13, разделен на два самостоятельных земельных участка: земельный участок площадью 687 кв. м для эксплуатации торгово-выставочного павильона с присвоением адреса: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 13-1 (участок предпринимателя) и земельный участок площадью 1149 кв. м для эксплуатации смешанной жилой застройки и металлического гаража с присвоением адреса: Ростовская область, г. Таганрог, пер. Гоголевский, 13. При этом, был предусмотрен публичный сервитут для предпринимателя в виде беспрепятственного прохода и проезда по территории смежного земельного участка по пер. Гоголевский, 13 (п. 1);
- - расторгнут по соглашению сторон с момента выхода данного постановления договор аренды N 9753 с предпринимателем (п. 2);
- - предпринимателю предоставлен в аренду выделенный земельный участок площадью 687 кв. м (п. 3);
- - предпринимателю и Роскошной Г.Ю. поручено обратиться в Роснедвижимость для организации работ по межеванию, заключить в КУИ договоры аренды земельных участков, осуществить государственную регистрацию договоров аренды (п. 5);
- - КУИ поручено заключить в установленном порядке договоры аренды земельных участков, предоставленных в соответствии с данным постановлением (п. 6).
20.07.07 г. на постановление N 540 был принесен протест Прокуратурой г. Таганрога в связи с нарушением им прав собственников жилого дома и земельного участка под ним установлением публичного сервитута для предпринимателя (л.д. 87-88).
12.10.07 г. Мэром г. Таганрога по результатам рассмотрения протеста принято постановление N 3751, которым постановление N 540 было изменено: из его п. 1 было исключено указание на установление в пользу предпринимателя публичного сервитута (л.д. 18).
Не согласившись с постановлением N 540 после исключения из него публичного сервитута, предпринимателю обратилась с заявлением о признании недействительными п. п. 1, 2, 3, 5 этого постановления.
Повторно рассмотрев дело, суд апелляционной инстанции признал вывод суда первой инстанции о законности постановления N 540 основанным на обстоятельствах дела и нормах применимого к спорным правоотношениям права.
Как правильно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, раздел земельного участка кадастровый N 61:58:3:1:25 на два самостоятельных был произведен по инициативе и согласия предпринимателя, которая подписала акты согласования границ, план границ выделяемого земельного участка, по заказу которой и были проведены работы по формированию выделяемого земельного участка.
Документального подтверждения тому, что в период проведения работ по формированию и выделению предоставленного ей затем земельного участка эти работы велись под условием того, что предприниматель просит выделить ей самостоятельный земельный участок только при установлении публичного сервитута, суду апелляционной инстанции предпринимателем не представлено.
Суду предпринимателем также не представлено доказательств того, что помимо просьбы о выделении самостоятельного земельного участка она обращалась к администрации за выделением земельного участка большего размера, необходимого для эксплуатации принадлежащего ей торгового комплекса.
Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции критически оценивает этот довод предпринимателя: предприниматель, заявляющая о том, что для эксплуатации принадлежащего ей торгово-выставочного комплекса площадью 1525 кв. м ей необходим земельный участок площадью 6100 кв. м, при самовольном возведении этого павильона на земельном участке площадью 1836 кв. м, на котором также находится многоквартирный жилой дом, должна была учесть, что кроме земельного участка под павильоном ей понадобится земельный участок для эксплуатации этого павильона. Соответственно, она этого не учла и не предусмотрела. Для выделения земельного участка той площадью, на которую она притязает, необходимо снести рядом стоящие жилые дома.
Кроме того, самовольно возведя капитальное строение явно несоразмерное с земельным участком, на котором оно возведено, предприниматель тем самым ущемила права собственников смежного жилого участка - жильцов многоквартирного дома и поставила под угрозу безопасность их проживания.
Так, согласно методическим рекомендациям по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства, утвержденных руководителем Федеральной службы земельного кадастра России от 17.02.2003 г. в зависимости от целевого назначения и разрешенного использования земельный участок в обязательном порядке обеспечивается доступом - в виде прохода (шириной не менее 1 метра) или проезда (шириной не менее 3,5 метра). Земельный участок, на котором имеются капитальные строения, обеспечивается проездом. Помещения многоквартирного дома находятся в глубине, поэтому при разделе существующего земельного участка землеустроительная организация обязана была обеспечить пожарные проезды к данным помещениям.
Как следует из материалов дела, максимальная ширина проезда, оставленного предпринимателем, составляет 2,6 м. Как следует из фотографий этого проезда и пояснений жильцов дома, предприниматель дополнительно построила над ним нежилые помещения, тем самым ограничив его высоту (л.д. 157). Кроме того, как видно из фотографий проезда, в нем предприниматель складирует мусор (л.д. 158). Согласно отзыву жильцов, кроме этого предприниматель закрыла проезд металлическими воротами, запираемыми на ключ. Таким образом, в экстренных случаях в этот проезд могут не проехать машины скорой помощи, реанимации, пожарные машины.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что не жильцы многоквартирного дома, по заявлению которых был отменен публичный сервитут, ни Администрация нарушили права предпринимателя, а сама предприниматель, злоупотребив предоставленными ей правами и возведя с грубыми нарушениями строительных норм и правил, СНиПов, нарушила права жильцов многоквартирного дома и собственников земельного участка, поставила под угрозу их жизнь и здоровье.
Кроме того, даже публичный сервитут не дает права складировать на территории чужого земельного участка мусор, устраивать на нем стоянку для автотранспорта, создавать препятствия для прохода по земельному участку лицам, которым он принадлежит на праве собственности, путем устройства ворот.
Довод предпринимателя о невозможности эксплуатации узаконенного судом самовольного строения без публичного сервитута опровергается материалами дела: как ясно видно на плане спорного земельного участка, к торгово-выставочному комплексу имеется проезд со стороны пер. Гоголевский (л.д. 100).
Судом первой инстанции также правомерно отклонен довод предпринимателя о неделимости земельного участка кадастровый N 61:58:3:1:25.
Как правильно указано судом, раздел земельного участка площадью 1836 кв. м, расположенного по пер. Гоголевскому, 13, на два самостоятельных был произведен в соответствии с действующим законодательством. На спорном земельном участке до его раздела существовало два разных режима использования земельного участка: с одной стороны - эксплуатация многоквартирного дома, с другой стороны - эксплуатация торгово-выставочного павильона. Исторически на спорном земельном участке был расположен многоквартирный жилой дом. Решением Таганрогского городского суда от 20.12.2002 г. на самовольно возведенный объект -нежилое здание - торгово - выставочный павильон общей площадью 1525,8 кв. м было признано право собственности за предпринимателем.
В силу того, что вновь созданный объект не является частью многоквартирного дома, предприниматель не является собственником помещений в многоквартирном доме, то на данный объект не распространяется режим общего имущества многоквартирного дома, а правоотношения регулируются нормами ГК РФ.
Таким образом, предоставить земельный участок под объектом капитального строительства, принадлежащего предпринимателю на праве собственности, возможно только в соответствии со ст. 36 ЗК РФ.
В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно отклонил как необоснованные доводы предпринимателя о незаконности п. 1 постановления N 540.
Суд первой инстанции также обоснованно признал не подлежащими удовлетворению требования предпринимателя о признании недействительными п. п. 2, 3, 5 постановления N 540.
Как правильно указано судом, предприниматель не доказала, каким образом эти пункты постановления N 540 о расторжении договора аренды, заключении договора аренды и осуществлении их регистрации в установленном порядке могут нарушать ее права и законные интересы, если такое юридически значимое действие, как заключение и расторжение договора аренды носит добровольный порядок.
Исходя из изложенного, заявленная предпринимателем жалоба отклоняется как необоснованная и направленная на ущемление прав собственников смежного земельного участка и жителей многоквартирного дома лицом. Решение суда первой инстанции не подлежит отмене как законное и обоснованное.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 21.03.08 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
С.И.ЗОЛОТУХИНА
Т.И.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)