Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Лариной Т.С.
судей Аносовой Н.В., Герасимовой М.М.
при ведении протокола судебного заседания: до перерыва: Орловым А.Н., после перерыва Човпинь Л.А.
при участии:
от к/у: Кустова О.С. представитель по доверенности от 09.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-20188/2012, 13АП-21005/2012) ООО "Социально-Коммерческая Компания", ЖСК "Линдуловская роща"
на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2012 по делу N А56-14191/2011 (судья Каменев А.Л.), принятое
по заявлению конкурсного управляющего ЗАО "Северо-Западная Инвестиционно-Строительная Корпорация"
к ЖСК "Линдуловская роща"
о признании сделки недействительной,
установил:
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2011 закрытое акционерное общество "Северо-Западная Инвестиционно-Строительная Корпорация" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден Лебедь Денис Игоревич.
Производство по делу о банкротстве ликвидируемого должника осуществляется с применением параграфа седьмого главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" - банкротство застройщика.
Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным следующих сделок, заключенных между ЗАО "Северо-Западная Инвестиционно-Строительная Корпорация" и ЖСК "Линдуловская роща":
- - соглашения от 24.05.2011 об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка;
- - договора от 30.04.2011 о передаче прав и обязанностей инвестора;
- кроме того, конкурсный управляющий просил применить последствия недействительности сделки.
Определением суда от 10.09.2012 заявление конкурсного управляющего удовлетворено частично. Признаны недействительными условия абзаца третьего, четвертого пункта 1.2.2 договора от 30.04.2011, в остальной части требований отказано.
В апелляционной жалобе ЖСК "Линдуловская роща", ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов, изложенных в судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, просит определение отменить, в удовлетворении заявления отказать.
ООО "Социально-Коммерческая Компания" в своей апелляционной жалобе, поддержанной в судебном заседании, также ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм действующего законодательства, неполное выяснение всех имеющих для дела обстоятельств, просит определение в части отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отменить, удовлетворить требования в полном объеме.
Представители должника и иных лиц, участвующих в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность определения проверены в апелляционном порядке.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2011 закрытое акционерное общество "Северо-Западная Инвестиционно-Строительная Корпорация" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден Лебедь Денис Игоревич.
Производство по делу о банкротстве ликвидируемого должника осуществляется с применением параграфа седьмого главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" - банкротство застройщика.
Решением собрания кредиторов ЗАО "СЗИК" от 16.02.2012 на конкурсного управляющего возложена обязанность по обращению в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлениями о признании недействительными Соглашения от 24.05.2011 об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка; договора от 30.04.2011 о передаче прав и обязанностей инвестора, что и послужило основанием к возбуждению настоящего спора.
Суд первой инстанции определением от 10.09.2012 заявление конкурсного управляющего удовлетворил частично, признал недействительными условия абзаца третьего, четвертого пункта 1.2.2 договора от 30.04.2011, в остальной части требований отказал.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции, касающимися признания недействительными условия абзаца третьего, четвертого пункта 1.2.2 договора от 30.04.2011 в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Северо-Западная Инвестиционно-Строительная Корпорация" (должником) на условиях договоров долевого участия на строительство квартир привлекались денежные средства с целью постройки квартир в жилом доме по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, Рощино, ул. Садовая, корпус 9, их последующего ввода в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам. Для целей осуществления строительства объекта должнику предоставлен земельный участок за N 6226-06 по договору, заключенному с администрацией МО "Выборгский район Ленинградской области", договору с дополнительным соглашением от 10.11.2009 и зарегистрированному в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 07.04.2010.
В связи с прекращением финансирования должником строительства жилого дома и принятием решения о ликвидации должника, 30.04.2011 между должником и ЖСК "Линдуловская роща", созданным частью дольщиков, был заключен договор о передаче прав и обязанностей инвестора.
Согласно условиям договора обязательства по инвестированию распределены следующим образом: должник исполняет свои обязательства по договору аренды земельного участка, передает на баланс ЖСК затраты по строительству объекта, заключенные долевые договоры, проектную, исполнительную и разрешительную документацию, ЖСК, в свою очередь, осуществляет проектирование, строительство, сдачу в эксплуатацию Объекта, осуществляет функции Заказчика и Застройщика, или нанимает организации, имеющие соответствующие допуски для выполнения определенных работ; осуществляет необходимое инвестирование самостоятельно; обязуется по окончании строительства передать квартиры в Объекте дольщикам.
Дополнительным соглашением N 1 от 30.04.2011 к договору должник и ответчик предусмотрели, что, помимо прав и обязанностей инвестора и застройщика по строительству жилой части жилого дома, передаются объекты - встроенные помещения и примыкающей к жилому дому гостиницей квартирного типа со встроенными помещениями бытового обслуживания и лечебно-профилактическими помещениями.
Дополнительным соглашением N 2 от 06.09.2011 стороны договора определили читать пункт 1.2.2 договора в следующей редакции: ЖСК осуществляет проектирование, строительство, сдачу в эксплуатацию Объекта, осуществляет функции Заказчика и Застройщика, или нанимает организации, имеющие соответствующие допуски для выполнения определенных работ; осуществляет необходимое инвестирование самостоятельно; ЖСК обязуется по окончании строительства Объекта передать квартиры дольщикам, заключившим с обществом договоры долевого участия, при условии компенсации дольщиками затрат, связанных с достройкой Объекта и ввода его в эксплуатацию; обязуется принять в члены ЖСК дольщиков, указанных в приложении N 1 к договору при условии уплаты ими вступительного взноса и принятия на себя обязательств по внесению паевого взноса. Дольщик, вступивший в члены ЖСК и полностью внесший паевой и вступительный взнос, по окончании строительства дома и ввода его в эксплуатацию приобретает право собственности на квартиру, указанную в договоре долевого участия, заключенного дольщиком с обществом. Размер паевого и вступительного взноса в ЖСК определяется с действующим законодательством и Уставом ЖСК.
Как указано судом первой инстанции, в рамках дела о банкротстве ранее установлены обстоятельства создания и регистрации ЖСК в качестве юридического лица, достройки жилой части жилого дома и ввода его в эксплуатацию, а также обстоятельства передачи квартир по актам большинству дольщиков.
Между тем, по разным причинам, не все дольщики выразили согласие участвовать в ЖСК и, соответственно, производить дополнительные взносы.
Согласно части 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожна.
Как указано выше, первоначальные условия договора фактически не затрагивали прав и законных интересов дольщиков, в том числе по стоимости квартиры, поскольку были направлены исключительно на исполнение обязательств должника по достройке дома и передаче квартир.
Суд первой инстанции, установив обстоятельства дела надлежащим образом, пришел к обоснованному выводу о том, что, заключив дополнительное соглашение от 06.09.2011 к договору от 30.04.2011, должник и новый должник изменили первоначальные условия, и прямо затронули условиями абзацев третьего и четвертого пункта 1.2.2 права и законные интересы тех дольщиков, которые не желали, либо не имели возможности нести дополнительные расходы, в том числе, по участию в ЖСК.
Апелляционный суд согласен с вышеуказанным выводом суда, поскольку в этой части дополнительное соглашение к договорам долевого участия стороны не заключали, в связи с чем условия ничтожны, как совершенные в нарушение Закона.
При указанных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ЖСК "Линдуловская Роща" несостоятельны.
Апелляционная жалоба Общества в части признания недействительным договора от 30.04.2011 также удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Жилой дом, права инвестора и застройщика по которому переданы ЖСК "Линдуловская Роща", достроен, квартиры переданы участникам строительства, ЖСК выполнил свои обязательства, следовательно, договор не может рассматриваться, как договор с неравноценным встречным исполнением.
Условия договора не противоречат статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку наличие договора долевого участия не означает, что дольщики являются собственниками строящегося объекта, и не препятствует застройщику совершать сделки со строящимся объектом.
В части отказа в удовлетворении требования о признании договора о передаче прав и обязанностей инвестора от 30.04.2011 определение суда также законно и обоснованно.
Как видно из пункта 1.1 договора, под Объектом в тексте данного договора понимается только жилая часть дома, а не весь дом. Сам дом состоит из 2 частей - жилой и нежилой (гостиницы).
В материалах дела не имеется доказательств того, что оспариваемый договор затрагивает права истца в отношении объекта.
Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, выданному ЖСК, в эксплуатацию введен жилой дом, расположенный на земельном участке под кадастровым номером N 47:01:07-01-003:0778.
Об изменении разрешенного использования Компанией земельного участка под кадастровым номером N 47:01:07-01-003:0778 - под строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и примыкающей к нему гостиницей квартирного типа со встроенными помещениями бытового обслуживания и лечебно - профилактическим помещениями свидетельствует Постановление Администрации МО "Выборгский район" Ленинградской области" от 17.12.2009 N 8999.
Согласно Распоряжению Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации МО "Выборгский район" Ленинградской области" от 01.09.2011 N 325-р внесены изменения в части наименования Застройщика на ЖСК "Линдуловская Роща" в отношении выданного ранее Компании разрешения на строительство объекта капитального строительства "Жилой дом".
С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно не установлено оснований для удовлетворения исковых требований и оснований для применения норм статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Действия дольщиков, которые вошли в члены ЖСК и исполнили обязательства перед ним, не связаны с указанными выше условиями, поскольку действовали добровольно, а суммы понесенных затрат обоснованно предъявили должнику в рамках дела о банкротстве.
Суд апелляционной инстанции полагает неправомерным вывод о соответствии Соглашения о передаче прав на земельный участок от 24.05.2011 нормам действующего законодательства и считает определение суда в указанной части подлежащим отмене по следующим основаниям.
Поскольку земельный участок N 47:01:07-01-003-0778 не является частной собственностью, на него распространяется требование пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Таким образом, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости).
В нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ЖСК переданы права на весь земельный участок при наличии двух объектов недвижимости - жилого дома и гостиницы, при этом выдел земельного участка, под которым находится гостиница, не происходил.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в пользу ЖСК возможна была передача только части земельного участка, необходимая для строительства дома, соответственно, в части передачи прав на земельный участок под гостиницей соглашение от 24.05.2011 является ничтожным.
Поскольку раздел земельного участка для осуществления строительства жилого дома и гостиницы не совершался, соглашение о передаче прав на весь земельный участок при наличии двух объектов недвижимости является недействительным, требования конкурсного управляющего в указанной части подлежат удовлетворению.
Выводы суда первой инстанции о том, что соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка от 24.05.2011, согласованное с арендодателем, собственником земельного участка, основанные на нормах статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и обусловленные исключительно с исполнением строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию, апелляционный суд считает неправомерными.
Кроме того, следует отметить, что представленный в судебном заседании договор субаренды не принят апелляционным судом во внимание, в силу того, что не имеет правового значения, поскольку он не согласован с Администрацией Муниципального образования Выборгского района и не предоставляет права на регистрацию объекта недвижимости.
При указанных обстоятельствах, определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2012 подлежит отмене в части отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительным Соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка от 24.05.2011, с принятием в указанной части нового судебного акта, в остальной части судебный акт является законным и обоснованным, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-14191/2011/с1 от 10.09.2012 отменить в части отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительным Соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка от 24.05.2011, принять в указанной части новый судебный акт.
Признать недействительным Соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка от 24.05.2011, заключенное между ЗАО "Северо-Западная Инвестиционно-Строительная корпорация" и ЖСК "Линдуловская Роща".
В остальной части определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ЛАРИНА
Судьи
Н.В.АНОСОВА
М.М.ГЕРАСИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.02.2013 ПО ДЕЛУ N А56-14191/2011
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 февраля 2013 г. по делу N А56-14191/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 05 февраля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 19 февраля 2013 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Лариной Т.С.
судей Аносовой Н.В., Герасимовой М.М.
при ведении протокола судебного заседания: до перерыва: Орловым А.Н., после перерыва Човпинь Л.А.
при участии:
от к/у: Кустова О.С. представитель по доверенности от 09.01.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-20188/2012, 13АП-21005/2012) ООО "Социально-Коммерческая Компания", ЖСК "Линдуловская роща"
на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2012 по делу N А56-14191/2011 (судья Каменев А.Л.), принятое
по заявлению конкурсного управляющего ЗАО "Северо-Западная Инвестиционно-Строительная Корпорация"
к ЖСК "Линдуловская роща"
о признании сделки недействительной,
установил:
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2011 закрытое акционерное общество "Северо-Западная Инвестиционно-Строительная Корпорация" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден Лебедь Денис Игоревич.
Производство по делу о банкротстве ликвидируемого должника осуществляется с применением параграфа седьмого главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" - банкротство застройщика.
Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным следующих сделок, заключенных между ЗАО "Северо-Западная Инвестиционно-Строительная Корпорация" и ЖСК "Линдуловская роща":
- - соглашения от 24.05.2011 об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка;
- - договора от 30.04.2011 о передаче прав и обязанностей инвестора;
- кроме того, конкурсный управляющий просил применить последствия недействительности сделки.
Определением суда от 10.09.2012 заявление конкурсного управляющего удовлетворено частично. Признаны недействительными условия абзаца третьего, четвертого пункта 1.2.2 договора от 30.04.2011, в остальной части требований отказано.
В апелляционной жалобе ЖСК "Линдуловская роща", ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов, изложенных в судебном акте, фактическим обстоятельствам дела, просит определение отменить, в удовлетворении заявления отказать.
ООО "Социально-Коммерческая Компания" в своей апелляционной жалобе, поддержанной в судебном заседании, также ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм действующего законодательства, неполное выяснение всех имеющих для дела обстоятельств, просит определение в части отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего отменить, удовлетворить требования в полном объеме.
Представители должника и иных лиц, участвующих в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.
Законность и обоснованность определения проверены в апелляционном порядке.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.11.2011 закрытое акционерное общество "Северо-Западная Инвестиционно-Строительная Корпорация" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден Лебедь Денис Игоревич.
Производство по делу о банкротстве ликвидируемого должника осуществляется с применением параграфа седьмого главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" - банкротство застройщика.
Решением собрания кредиторов ЗАО "СЗИК" от 16.02.2012 на конкурсного управляющего возложена обязанность по обращению в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлениями о признании недействительными Соглашения от 24.05.2011 об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка; договора от 30.04.2011 о передаче прав и обязанностей инвестора, что и послужило основанием к возбуждению настоящего спора.
Суд первой инстанции определением от 10.09.2012 заявление конкурсного управляющего удовлетворил частично, признал недействительными условия абзаца третьего, четвертого пункта 1.2.2 договора от 30.04.2011, в остальной части требований отказал.
Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции, касающимися признания недействительными условия абзаца третьего, четвертого пункта 1.2.2 договора от 30.04.2011 в связи со следующим.
Как следует из материалов дела, ЗАО "Северо-Западная Инвестиционно-Строительная Корпорация" (должником) на условиях договоров долевого участия на строительство квартир привлекались денежные средства с целью постройки квартир в жилом доме по адресу: Ленинградская область, Выборгский район, Рощино, ул. Садовая, корпус 9, их последующего ввода в эксплуатацию и передачи квартир дольщикам. Для целей осуществления строительства объекта должнику предоставлен земельный участок за N 6226-06 по договору, заключенному с администрацией МО "Выборгский район Ленинградской области", договору с дополнительным соглашением от 10.11.2009 и зарегистрированному в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 07.04.2010.
В связи с прекращением финансирования должником строительства жилого дома и принятием решения о ликвидации должника, 30.04.2011 между должником и ЖСК "Линдуловская роща", созданным частью дольщиков, был заключен договор о передаче прав и обязанностей инвестора.
Согласно условиям договора обязательства по инвестированию распределены следующим образом: должник исполняет свои обязательства по договору аренды земельного участка, передает на баланс ЖСК затраты по строительству объекта, заключенные долевые договоры, проектную, исполнительную и разрешительную документацию, ЖСК, в свою очередь, осуществляет проектирование, строительство, сдачу в эксплуатацию Объекта, осуществляет функции Заказчика и Застройщика, или нанимает организации, имеющие соответствующие допуски для выполнения определенных работ; осуществляет необходимое инвестирование самостоятельно; обязуется по окончании строительства передать квартиры в Объекте дольщикам.
Дополнительным соглашением N 1 от 30.04.2011 к договору должник и ответчик предусмотрели, что, помимо прав и обязанностей инвестора и застройщика по строительству жилой части жилого дома, передаются объекты - встроенные помещения и примыкающей к жилому дому гостиницей квартирного типа со встроенными помещениями бытового обслуживания и лечебно-профилактическими помещениями.
Дополнительным соглашением N 2 от 06.09.2011 стороны договора определили читать пункт 1.2.2 договора в следующей редакции: ЖСК осуществляет проектирование, строительство, сдачу в эксплуатацию Объекта, осуществляет функции Заказчика и Застройщика, или нанимает организации, имеющие соответствующие допуски для выполнения определенных работ; осуществляет необходимое инвестирование самостоятельно; ЖСК обязуется по окончании строительства Объекта передать квартиры дольщикам, заключившим с обществом договоры долевого участия, при условии компенсации дольщиками затрат, связанных с достройкой Объекта и ввода его в эксплуатацию; обязуется принять в члены ЖСК дольщиков, указанных в приложении N 1 к договору при условии уплаты ими вступительного взноса и принятия на себя обязательств по внесению паевого взноса. Дольщик, вступивший в члены ЖСК и полностью внесший паевой и вступительный взнос, по окончании строительства дома и ввода его в эксплуатацию приобретает право собственности на квартиру, указанную в договоре долевого участия, заключенного дольщиком с обществом. Размер паевого и вступительного взноса в ЖСК определяется с действующим законодательством и Уставом ЖСК.
Как указано судом первой инстанции, в рамках дела о банкротстве ранее установлены обстоятельства создания и регистрации ЖСК в качестве юридического лица, достройки жилой части жилого дома и ввода его в эксплуатацию, а также обстоятельства передачи квартир по актам большинству дольщиков.
Между тем, по разным причинам, не все дольщики выразили согласие участвовать в ЖСК и, соответственно, производить дополнительные взносы.
Согласно части 1 статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожна.
Как указано выше, первоначальные условия договора фактически не затрагивали прав и законных интересов дольщиков, в том числе по стоимости квартиры, поскольку были направлены исключительно на исполнение обязательств должника по достройке дома и передаче квартир.
Суд первой инстанции, установив обстоятельства дела надлежащим образом, пришел к обоснованному выводу о том, что, заключив дополнительное соглашение от 06.09.2011 к договору от 30.04.2011, должник и новый должник изменили первоначальные условия, и прямо затронули условиями абзацев третьего и четвертого пункта 1.2.2 права и законные интересы тех дольщиков, которые не желали, либо не имели возможности нести дополнительные расходы, в том числе, по участию в ЖСК.
Апелляционный суд согласен с вышеуказанным выводом суда, поскольку в этой части дополнительное соглашение к договорам долевого участия стороны не заключали, в связи с чем условия ничтожны, как совершенные в нарушение Закона.
При указанных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ЖСК "Линдуловская Роща" несостоятельны.
Апелляционная жалоба Общества в части признания недействительным договора от 30.04.2011 также удовлетворению не подлежит.
В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.
Жилой дом, права инвестора и застройщика по которому переданы ЖСК "Линдуловская Роща", достроен, квартиры переданы участникам строительства, ЖСК выполнил свои обязательства, следовательно, договор не может рассматриваться, как договор с неравноценным встречным исполнением.
Условия договора не противоречат статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку наличие договора долевого участия не означает, что дольщики являются собственниками строящегося объекта, и не препятствует застройщику совершать сделки со строящимся объектом.
В части отказа в удовлетворении требования о признании договора о передаче прав и обязанностей инвестора от 30.04.2011 определение суда также законно и обоснованно.
Как видно из пункта 1.1 договора, под Объектом в тексте данного договора понимается только жилая часть дома, а не весь дом. Сам дом состоит из 2 частей - жилой и нежилой (гостиницы).
В материалах дела не имеется доказательств того, что оспариваемый договор затрагивает права истца в отношении объекта.
Согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию, выданному ЖСК, в эксплуатацию введен жилой дом, расположенный на земельном участке под кадастровым номером N 47:01:07-01-003:0778.
Об изменении разрешенного использования Компанией земельного участка под кадастровым номером N 47:01:07-01-003:0778 - под строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и примыкающей к нему гостиницей квартирного типа со встроенными помещениями бытового обслуживания и лечебно - профилактическим помещениями свидетельствует Постановление Администрации МО "Выборгский район" Ленинградской области" от 17.12.2009 N 8999.
Согласно Распоряжению Комитета по управлению муниципальным имуществом и градостроительству Администрации МО "Выборгский район" Ленинградской области" от 01.09.2011 N 325-р внесены изменения в части наименования Застройщика на ЖСК "Линдуловская Роща" в отношении выданного ранее Компании разрешения на строительство объекта капитального строительства "Жилой дом".
С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно не установлено оснований для удовлетворения исковых требований и оснований для применения норм статьи 391 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Действия дольщиков, которые вошли в члены ЖСК и исполнили обязательства перед ним, не связаны с указанными выше условиями, поскольку действовали добровольно, а суммы понесенных затрат обоснованно предъявили должнику в рамках дела о банкротстве.
Суд апелляционной инстанции полагает неправомерным вывод о соответствии Соглашения о передаче прав на земельный участок от 24.05.2011 нормам действующего законодательства и считает определение суда в указанной части подлежащим отмене по следующим основаниям.
Поскольку земельный участок N 47:01:07-01-003-0778 не является частной собственностью, на него распространяется требование пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Таким образом, статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.
По смыслу статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости).
В нарушение статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ЖСК переданы права на весь земельный участок при наличии двух объектов недвижимости - жилого дома и гостиницы, при этом выдел земельного участка, под которым находится гостиница, не происходил.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в пользу ЖСК возможна была передача только части земельного участка, необходимая для строительства дома, соответственно, в части передачи прав на земельный участок под гостиницей соглашение от 24.05.2011 является ничтожным.
Поскольку раздел земельного участка для осуществления строительства жилого дома и гостиницы не совершался, соглашение о передаче прав на весь земельный участок при наличии двух объектов недвижимости является недействительным, требования конкурсного управляющего в указанной части подлежат удовлетворению.
Выводы суда первой инстанции о том, что соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка от 24.05.2011, согласованное с арендодателем, собственником земельного участка, основанные на нормах статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и обусловленные исключительно с исполнением строительства жилого дома и ввода его в эксплуатацию, апелляционный суд считает неправомерными.
Кроме того, следует отметить, что представленный в судебном заседании договор субаренды не принят апелляционным судом во внимание, в силу того, что не имеет правового значения, поскольку он не согласован с Администрацией Муниципального образования Выборгского района и не предоставляет права на регистрацию объекта недвижимости.
При указанных обстоятельствах, определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.09.2012 подлежит отмене в части отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительным Соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка от 24.05.2011, с принятием в указанной части нового судебного акта, в остальной части судебный акт является законным и обоснованным, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-14191/2011/с1 от 10.09.2012 отменить в части отказа в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительным Соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка от 24.05.2011, принять в указанной части новый судебный акт.
Признать недействительным Соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора земельного участка от 24.05.2011, заключенное между ЗАО "Северо-Западная Инвестиционно-Строительная корпорация" и ЖСК "Линдуловская Роща".
В остальной части определение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Председательствующий
Т.С.ЛАРИНА
Судьи
Н.В.АНОСОВА
М.М.ГЕРАСИМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)