Судебные решения, арбитраж
Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Куйкин Р.А.
Докладчик Рудь Т.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Смоленцева М.В.,
судей Галкиной Л.Н., Рудь Т.Н.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске дело по апелляционной жалобе главы МО "Североонежское" С. на решение Плесецкого районного суда Архангельской области от 21 января 2013 года, которым постановлено:
"исковые требования У. к администрации муниципального образования "Североонежское" и обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт" удовлетворить.
Признать недействительным и расторгнуть договор управления многоквартирными домами от 20 августа 2011 года, заключенный между администрацией муниципального образования "Североонежское" и обществом с ограниченной ответственностью "Комфорт", в части многоквартирного жилого дома N..., расположенного в... микрорайоне поселка Североонежск Плесецкого района Архангельской области.
Взыскать с администрации муниципального образования "Североонежское" и общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" в пользу У.... рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в равных долях, то есть по... рублей с каждого".
Заслушав доклад судьи Рудь Т.Н., судебная коллегия
установила:
У. обратился в суд с иском о признании недействительным открытого конкурса по выбору управляющей компании к администрации МО "Североонежское" и ООО "Комфорт".
В ходе рассмотрения исковые требования были изменены. Заявлены требования о признании недействительным договора управления многоквартирными домами от 20 августа 2011 года в части многоквартирного жилого дома N..., расположенного в... микрорайоне поселка Североонежск Плесецкого района Архангельской области.
В обоснование требований указано, что он является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: п. Североонежск, ... мкр., д...., кв.... В августе 2011 года собственники жилых помещений в указанном доме выбрали способ управления домом и управляющую организацию - ООО "Жил-Комфорт", о чем 12 и 15 августа 2011 года было сообщено в администрацию МО "Североонежское". Между тем, 16 августа 2011 года администрацией МО "Североонежское" был проведен конкурс по выбору управляющей организации, по итогам которого управляющей организацией было выбрано ООО "Комфорт". 20 августа 2011 года между ответчиками был заключен договор управления многоквартирными домами, в том числе домом, в котором он (истец) проживает. Считает, что указанный договор управления нарушает его права собственника жилого помещения на выбор управляющей организации. Поскольку в силу п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирный дом может управляться лишь одной управляющей организацией, просил признать недействительным договор управления многоквартирными домами от 20 августа 2011 года, заключенный между администрацией МО "Североонежское" и ООО "Комфорт" в части многоквартирного жилого дома N..., расположенного в... микрорайоне поселка Североонежск Плесецкого района Архангельской области.
Дело рассмотрено в отсутствие истца, его представителя Н., представителей ответчиков МО "Североонежское" и ООО "Комфорт", третьего лица ООО "Жил-Комфорт", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласился глава МО "Североонежское" С. и в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить. В обоснование жалобы указано, что конкурс муниципальным образованием был проведен законно, что подтверждено решением Арбитражного суда Архангельской области, вступившим в законную силу. Договор управления между МО "Североонежское" и ООО "Комфорт" от 20 августа 2012 года заключен на законном основании. Суд не учел, что хотя решение собственников многоквартирных домов о выборе УК ООО "Жил-Комфорт" и правомерно, но к моменту проведения конкурса оно не было реализовано, то есть не был заключен договор управления на момент проведения конкурса. Судом не указаны нормы материального права, которые нарушены при заключении оспариваемого договора. Суд не учел, что иск не является коллективным, а подан лишь одним из собственников и не выражает мнения большинства. Собственник жилых помещений МО "Североонежское", имеющий значительно большую долю собственности, возражает против иска.
В возражениях на апелляционную жалобу МО "Североонежское" представители ООО "Жил-Комфорт" и истца Н. полагали решение суда законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации МО "Североонежское" - Ш., представителей ООО "Жил-Комфорт" Б.Г., Ж., представителя ООО "Комфорт" Б.Т., судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Часть. 1 статьи 167 Гражданского кодекса определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительны с момента ее совершения.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Согласно статье 44 и части 1 статьи 162 Жилищного кодекса органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.
В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 9 названной статьи Жилищного кодекса установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В соответствии с частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В силу части 1 статьи 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Участие органов местного самоуправления в выборе собственниками квартир многоквартирного дома способа управления им предусмотрено частью 4 этой же статьи, на основании которой орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Разрешая спор по существу, суд обоснованно сослался на обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Плесецкого районного суда Архангельской области от 13 июня 2012 года по иску администрации МО "Североонежское" к общему собранию собственников помещений многоквартирного дома по адресу поселок Североонежск, ... микрорайон, дом... о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и имеющие в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение для данного дела, поскольку в нем участвуют те же лица.
Указанным решением установлено, что с 1 июня 2010 года управляющей организацией по управлению общим имуществом многоквартирного дома N..., мкр.... в пос. Североонежске являлось ООО "Жил-Комфорт".
3 мая 2011 года ООО "Жил-Комфорт" уведомило администрацию и других собственников помещений о намерении досрочно расторгнуть договор управления многоквартирными домами с 15 июня 2011 года, в связи с убыточностью установленного в договоре тарифа на содержание и ремонт общего имущества.
17 мая 2011 года ООО "Жил-Комфорт" отозвало свое уведомление от 3 мая 2011 года и уведомило о намерении досрочно расторгнуть договор управления с 20 августа 2011 года.
22 июня 2011 года администрация МО "Североонежское" получила уведомление о проведении заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме N... мкр...., в том числе по вопросам избрания счетной комиссии, о выборе управляющей организации ООО "Жил-Комфорт", об утверждении договора управления многоквартирным домом. Срок проведения заочного голосования - с 21 июня 2011 года по 24 июня 2011 года.
Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, проведенным путем заочного голосования, принято решение о выборе управляющей организации - ООО "Жил-Комфорт", об утверждении договора управления многоквартирным домом, об утверждении ставки по содержанию и ремонту жилого помещения, которое признано решением Плесецкого районного суда Архангельской области от 30 мая 2012 года, законным.
16 августа 2011 года администрацией МО "Североонежское" был проведен открытый конкурс по выбору управляющей организации, его победителем признано ООО "Комфорт", результаты конкурса опубликованы в газете "Курьер Прионежья".
20 августа 2011 года администрацией МО "Североонежское" с ООО "Комфорт" заключен договор управления многоквартирными домами, в том числе домом N..., мкр....
В судебном заседании суда первой инстанции установлено, что 20 августа 2011 года между У. и ООО "Жил-Комфорт" был заключен договор управления многоквартирным домом N... в... мкр. п. Североонежск сроком на один год с 20 августа 2011 года.
Таким образом, собственники квартир многоквартирного дома N... мкр.... пос. Североонежск выбрали способ управления домом - управление управляющей организацией ООО "Жил-Комфорт".
Сведений о том, что указанное решение отменено или признано недействительным, в материалы дела не представлено.
При этом вышеуказанным решением Плесецкого районного суда Архангельской области оспариваемое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, зафиксированное в протоколах от 02.08.2011 по вопросам о выборе управляющей организации ООО "Жил-Комфорт", об утверждении договора управления многоквартирными домами недействительным не признано.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания недействительным договора управления многоквартирными домами от 20 августа 2011 года, заключенного между администрацией муниципального образования "Североонежское" и обществом с ограниченной ответственностью "Комфорт", в части многоквартирного жилого дома N..., расположенного в... микрорайоне поселка Североонежск Плесецкого района Архангельской области.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на правильном применении норм действующего законодательства, установленных обстоятельствах и исследованных судом материалах дела.
Суд, признавая недействительным оспариваемый договор, учел, что согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса два договора управления одним многоквартирным домом являются взаимоисключающими, в то время как закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме избрать одну управляющую компанию.
Учитывая то обстоятельство, что решение собственников жилых помещений в спорном многоквартирном доме о выборе управляющей организации было принято до проведения администрацией МО "Североонежское" открытого конкурса, судебная коллегия соглашается с выводом суда о нарушении организатором конкурса части 9 статьи 161 Жилищного кодекса, что является значимым обстоятельством, влекущим недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим конкурс.
Волеизъявление собственников, направленное на заключение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО "Жил-Комфорт", признание такого решения судебным постановлением законным, факт заключения договоров большинством собственников помещений дома с данной управляющей организацией, фактическое исполнение указанного договора, как собственниками, так и ООО "Жил-Комфорт" являются существенными обстоятельствами по рассматриваемому делу.
Судебная коллегия учитывает, что, несмотря на уведомление о начале процедуры голосования собственников по выбору способа управления домом, администрацией МО "Североонежское" 16 августа 2011 года был проведен конкурс, что свидетельствует о нарушении организатором конкурса норм части 4 и части 6 статьи 161 Жилищного кодекса.
В пункте 39 Порядка проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденного Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (далее - Постановление N 75) предусмотрено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Пунктом 4 Постановления N 75 от 06.02.2006 года установлено, что разъяснения о применении Правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации.
В Письме Министерства регионального развития РФ от 26 марта 2007 года N 5280-СК/07 "Об изменении жилищного законодательства РФ" в пункте 10 разъяснено, что согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать и изменить в любое время на основании решения общего собрания способ управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс и Вводный закон не содержат положений, прекращающих или ограничивающих право собственников помещений в многоквартирном доме выбирать на своем общем собрании способ управления многоквартирным домом. Такое решение общего собрания может быть принято, в частности, до или после объявления органом местного самоуправления открытого конкурса, до или после проведения открытого конкурса, до или после заключения управляющей организацией и собственниками помещений договора управления по результатам открытого конкурса в соответствии с п. 39 Правил проведения конкурса.
Следовательно, при наличии решения собственников жилых помещений многоквартирного дома о выборе способа управления домом и управляющей организации, проведение администрацией МО "Североонежское" конкурса 16.08.2011 и заключение по его итогам договора управления являлось безосновательным.
Порядок заключения договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса установлен главой IX Постановления N 75.
Между тем у суда отсутствуют доказательства заключения ООО "Комфорт" договоров управления с собственниками квартир указанного выше дома, так же как и соблюдения им порядка подписания таких договоров, установленного статьей 445 ГК РФ, что предусмотрено в пункте 91 Постановления N 75.
Оформленные письменно путем составления одного документа договоры управления, подписанные собственниками помещений в многоквартирном доме, в материалах дела также отсутствуют.
Также коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что фактически ООО "Комфорт" не приступило к исполнению обязанностей управляющей организации в отношении дома N... в мкр.... пос. Североонежский.
Указанные обстоятельства, в своей совокупности, свидетельствуют о недействительности оспариваемого договора.
Каких-либо ссылок на новые обстоятельства, не учтенные судом первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
С учетом изложенного доводы жалобы о необоснованности и незаконности решения суда не могут быть признаны состоятельными.
Вместе с тем, в целях законности судебная коллегия полагает отменить решение суда в части удовлетворения требований истца к администрации муниципального образования "Североонежское" и обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт" о расторжении договора управления многоквартирными домами от 20 августа 2011 года, заключенного между администрацией муниципального образования "Североонежское" и обществом с ограниченной ответственностью "Комфорт", в части многоквартирного жилого дома N..., расположенного в... микрорайоне поселка Североонежск Плесецкого района Архангельской области, поскольку такие требования истцом не заявлялись.
В остальной части основания для отмены решения суда, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, отсутствуют.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Плесецкого районного суда Архангельской области от 21 января 2013 года отменить в части расторжения договора управления многоквартирным домом, резолютивную часть решения изложить в новой редакции:
"Признать недействительным договор управления многоквартирными домами от 20 августа 2011 года, заключенный между администрацией муниципального образования "Североонежское" и обществом с ограниченной ответственностью "Комфорт", в части многоквартирного жилого дома N..., расположенного в... микрорайоне поселка Североонежск Плесецкого района Архангельской области".
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу главы МО "Североонежское" С. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.СМОЛЕНЦЕВ
Судьи
Л.Н.ГАЛКИНА
Т.Н.РУДЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АРХАНГЕЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.04.2013 N 33-2591/13
Разделы:Выбор способа управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРХАНГЕЛЬСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 апреля 2013 г. N 33-2591/13
Судья Куйкин Р.А.
Докладчик Рудь Т.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе председательствующего судьи Смоленцева М.В.,
судей Галкиной Л.Н., Рудь Т.Н.,
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Архангельске дело по апелляционной жалобе главы МО "Североонежское" С. на решение Плесецкого районного суда Архангельской области от 21 января 2013 года, которым постановлено:
"исковые требования У. к администрации муниципального образования "Североонежское" и обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт" удовлетворить.
Признать недействительным и расторгнуть договор управления многоквартирными домами от 20 августа 2011 года, заключенный между администрацией муниципального образования "Североонежское" и обществом с ограниченной ответственностью "Комфорт", в части многоквартирного жилого дома N..., расположенного в... микрорайоне поселка Североонежск Плесецкого района Архангельской области.
Взыскать с администрации муниципального образования "Североонежское" и общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" в пользу У.... рублей в возмещение расходов по оплате государственной пошлины в равных долях, то есть по... рублей с каждого".
Заслушав доклад судьи Рудь Т.Н., судебная коллегия
установила:
У. обратился в суд с иском о признании недействительным открытого конкурса по выбору управляющей компании к администрации МО "Североонежское" и ООО "Комфорт".
В ходе рассмотрения исковые требования были изменены. Заявлены требования о признании недействительным договора управления многоквартирными домами от 20 августа 2011 года в части многоквартирного жилого дома N..., расположенного в... микрорайоне поселка Североонежск Плесецкого района Архангельской области.
В обоснование требований указано, что он является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: п. Североонежск, ... мкр., д...., кв.... В августе 2011 года собственники жилых помещений в указанном доме выбрали способ управления домом и управляющую организацию - ООО "Жил-Комфорт", о чем 12 и 15 августа 2011 года было сообщено в администрацию МО "Североонежское". Между тем, 16 августа 2011 года администрацией МО "Североонежское" был проведен конкурс по выбору управляющей организации, по итогам которого управляющей организацией было выбрано ООО "Комфорт". 20 августа 2011 года между ответчиками был заключен договор управления многоквартирными домами, в том числе домом, в котором он (истец) проживает. Считает, что указанный договор управления нарушает его права собственника жилого помещения на выбор управляющей организации. Поскольку в силу п. 9 ст. 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирный дом может управляться лишь одной управляющей организацией, просил признать недействительным договор управления многоквартирными домами от 20 августа 2011 года, заключенный между администрацией МО "Североонежское" и ООО "Комфорт" в части многоквартирного жилого дома N..., расположенного в... микрорайоне поселка Североонежск Плесецкого района Архангельской области.
Дело рассмотрено в отсутствие истца, его представителя Н., представителей ответчиков МО "Североонежское" и ООО "Комфорт", третьего лица ООО "Жил-Комфорт", надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Суд постановил указанное выше решение, с которым не согласился глава МО "Североонежское" С. и в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить. В обоснование жалобы указано, что конкурс муниципальным образованием был проведен законно, что подтверждено решением Арбитражного суда Архангельской области, вступившим в законную силу. Договор управления между МО "Североонежское" и ООО "Комфорт" от 20 августа 2012 года заключен на законном основании. Суд не учел, что хотя решение собственников многоквартирных домов о выборе УК ООО "Жил-Комфорт" и правомерно, но к моменту проведения конкурса оно не было реализовано, то есть не был заключен договор управления на момент проведения конкурса. Судом не указаны нормы материального права, которые нарушены при заключении оспариваемого договора. Суд не учел, что иск не является коллективным, а подан лишь одним из собственников и не выражает мнения большинства. Собственник жилых помещений МО "Североонежское", имеющий значительно большую долю собственности, возражает против иска.
В возражениях на апелляционную жалобу МО "Североонежское" представители ООО "Жил-Комфорт" и истца Н. полагали решение суда законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя администрации МО "Североонежское" - Ш., представителей ООО "Жил-Комфорт" Б.Г., Ж., представителя ООО "Комфорт" Б.Т., судебная коллегия приходит к следующему.
В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданского кодекса) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Часть. 1 статьи 167 Гражданского кодекса определено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительны с момента ее совершения.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
Согласно статье 44 и части 1 статьи 162 Жилищного кодекса органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.
В соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Частью 9 названной статьи Жилищного кодекса установлено, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
В соответствии с частью 5 статьи 46 Жилищного кодекса решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
В силу части 1 статьи 162 Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Участие органов местного самоуправления в выборе собственниками квартир многоквартирного дома способа управления им предусмотрено частью 4 этой же статьи, на основании которой орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.
Разрешая спор по существу, суд обоснованно сослался на обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Плесецкого районного суда Архангельской области от 13 июня 2012 года по иску администрации МО "Североонежское" к общему собранию собственников помещений многоквартирного дома по адресу поселок Североонежск, ... микрорайон, дом... о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и имеющие в силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ преюдициальное значение для данного дела, поскольку в нем участвуют те же лица.
Указанным решением установлено, что с 1 июня 2010 года управляющей организацией по управлению общим имуществом многоквартирного дома N..., мкр.... в пос. Североонежске являлось ООО "Жил-Комфорт".
3 мая 2011 года ООО "Жил-Комфорт" уведомило администрацию и других собственников помещений о намерении досрочно расторгнуть договор управления многоквартирными домами с 15 июня 2011 года, в связи с убыточностью установленного в договоре тарифа на содержание и ремонт общего имущества.
17 мая 2011 года ООО "Жил-Комфорт" отозвало свое уведомление от 3 мая 2011 года и уведомило о намерении досрочно расторгнуть договор управления с 20 августа 2011 года.
22 июня 2011 года администрация МО "Североонежское" получила уведомление о проведении заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме N... мкр...., в том числе по вопросам избрания счетной комиссии, о выборе управляющей организации ООО "Жил-Комфорт", об утверждении договора управления многоквартирным домом. Срок проведения заочного голосования - с 21 июня 2011 года по 24 июня 2011 года.
Общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, проведенным путем заочного голосования, принято решение о выборе управляющей организации - ООО "Жил-Комфорт", об утверждении договора управления многоквартирным домом, об утверждении ставки по содержанию и ремонту жилого помещения, которое признано решением Плесецкого районного суда Архангельской области от 30 мая 2012 года, законным.
16 августа 2011 года администрацией МО "Североонежское" был проведен открытый конкурс по выбору управляющей организации, его победителем признано ООО "Комфорт", результаты конкурса опубликованы в газете "Курьер Прионежья".
20 августа 2011 года администрацией МО "Североонежское" с ООО "Комфорт" заключен договор управления многоквартирными домами, в том числе домом N..., мкр....
В судебном заседании суда первой инстанции установлено, что 20 августа 2011 года между У. и ООО "Жил-Комфорт" был заключен договор управления многоквартирным домом N... в... мкр. п. Североонежск сроком на один год с 20 августа 2011 года.
Таким образом, собственники квартир многоквартирного дома N... мкр.... пос. Североонежск выбрали способ управления домом - управление управляющей организацией ООО "Жил-Комфорт".
Сведений о том, что указанное решение отменено или признано недействительным, в материалы дела не представлено.
При этом вышеуказанным решением Плесецкого районного суда Архангельской области оспариваемое решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, зафиксированное в протоколах от 02.08.2011 по вопросам о выборе управляющей организации ООО "Жил-Комфорт", об утверждении договора управления многоквартирными домами недействительным не признано.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для признания недействительным договора управления многоквартирными домами от 20 августа 2011 года, заключенного между администрацией муниципального образования "Североонежское" и обществом с ограниченной ответственностью "Комфорт", в части многоквартирного жилого дома N..., расположенного в... микрорайоне поселка Североонежск Плесецкого района Архангельской области.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они основаны на правильном применении норм действующего законодательства, установленных обстоятельствах и исследованных судом материалах дела.
Суд, признавая недействительным оспариваемый договор, учел, что согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса два договора управления одним многоквартирным домом являются взаимоисключающими, в то время как закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме избрать одну управляющую компанию.
Учитывая то обстоятельство, что решение собственников жилых помещений в спорном многоквартирном доме о выборе управляющей организации было принято до проведения администрацией МО "Североонежское" открытого конкурса, судебная коллегия соглашается с выводом суда о нарушении организатором конкурса части 9 статьи 161 Жилищного кодекса, что является значимым обстоятельством, влекущим недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим конкурс.
Волеизъявление собственников, направленное на заключение договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией ООО "Жил-Комфорт", признание такого решения судебным постановлением законным, факт заключения договоров большинством собственников помещений дома с данной управляющей организацией, фактическое исполнение указанного договора, как собственниками, так и ООО "Жил-Комфорт" являются существенными обстоятельствами по рассматриваемому делу.
Судебная коллегия учитывает, что, несмотря на уведомление о начале процедуры голосования собственников по выбору способа управления домом, администрацией МО "Североонежское" 16 августа 2011 года был проведен конкурс, что свидетельствует о нарушении организатором конкурса норм части 4 и части 6 статьи 161 Жилищного кодекса.
В пункте 39 Порядка проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденного Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" (далее - Постановление N 75) предусмотрено, что в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом или реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится. Отказ от проведения конкурса по иным основаниям не допускается.
Пунктом 4 Постановления N 75 от 06.02.2006 года установлено, что разъяснения о применении Правил, утвержденных настоящим Постановлением, дает Министерство регионального развития Российской Федерации.
В Письме Министерства регионального развития РФ от 26 марта 2007 года N 5280-СК/07 "Об изменении жилищного законодательства РФ" в пункте 10 разъяснено, что согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать и изменить в любое время на основании решения общего собрания способ управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс и Вводный закон не содержат положений, прекращающих или ограничивающих право собственников помещений в многоквартирном доме выбирать на своем общем собрании способ управления многоквартирным домом. Такое решение общего собрания может быть принято, в частности, до или после объявления органом местного самоуправления открытого конкурса, до или после проведения открытого конкурса, до или после заключения управляющей организацией и собственниками помещений договора управления по результатам открытого конкурса в соответствии с п. 39 Правил проведения конкурса.
Следовательно, при наличии решения собственников жилых помещений многоквартирного дома о выборе способа управления домом и управляющей организации, проведение администрацией МО "Североонежское" конкурса 16.08.2011 и заключение по его итогам договора управления являлось безосновательным.
Порядок заключения договора управления многоквартирным домом по результатам конкурса установлен главой IX Постановления N 75.
Между тем у суда отсутствуют доказательства заключения ООО "Комфорт" договоров управления с собственниками квартир указанного выше дома, так же как и соблюдения им порядка подписания таких договоров, установленного статьей 445 ГК РФ, что предусмотрено в пункте 91 Постановления N 75.
Оформленные письменно путем составления одного документа договоры управления, подписанные собственниками помещений в многоквартирном доме, в материалах дела также отсутствуют.
Также коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что фактически ООО "Комфорт" не приступило к исполнению обязанностей управляющей организации в отношении дома N... в мкр.... пос. Североонежский.
Указанные обстоятельства, в своей совокупности, свидетельствуют о недействительности оспариваемого договора.
Каких-либо ссылок на новые обстоятельства, не учтенные судом первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.
С учетом изложенного доводы жалобы о необоснованности и незаконности решения суда не могут быть признаны состоятельными.
Вместе с тем, в целях законности судебная коллегия полагает отменить решение суда в части удовлетворения требований истца к администрации муниципального образования "Североонежское" и обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт" о расторжении договора управления многоквартирными домами от 20 августа 2011 года, заключенного между администрацией муниципального образования "Североонежское" и обществом с ограниченной ответственностью "Комфорт", в части многоквартирного жилого дома N..., расположенного в... микрорайоне поселка Североонежск Плесецкого района Архангельской области, поскольку такие требования истцом не заявлялись.
В остальной части основания для отмены решения суда, предусмотренные ст. 330 ГПК РФ, отсутствуют.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Плесецкого районного суда Архангельской области от 21 января 2013 года отменить в части расторжения договора управления многоквартирным домом, резолютивную часть решения изложить в новой редакции:
"Признать недействительным договор управления многоквартирными домами от 20 августа 2011 года, заключенный между администрацией муниципального образования "Североонежское" и обществом с ограниченной ответственностью "Комфорт", в части многоквартирного жилого дома N..., расположенного в... микрорайоне поселка Североонежск Плесецкого района Архангельской области".
В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу главы МО "Североонежское" С. - без удовлетворения.
Председательствующий
М.В.СМОЛЕНЦЕВ
Судьи
Л.Н.ГАЛКИНА
Т.Н.РУДЬ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)