Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Дмитриева В.В., Коробова К.Ю., рассмотрев 20.11.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" на Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.03.2013 (судья Калинина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 (судьи Шестакова М.А., Кашина Т.А., Медведева И.Г.) по делу N А56-54240/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 1 Красногвардейского района", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Б.Пороховская, д. 37, корп. 2, ОГРН 1089847180763 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Тарасова, д. 8, корп. 1, ОГРН 1037816003917 (далее - Агентство), о взыскании 141 039,35 руб. задолженности по договору от 30.06.2010 N 1938-100/1 за период с 01.09.2009 по 31.08.2012.
Определением от 12.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства" (далее - Предприятие).
Решением от 18.03.2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Агентство, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новое решение - об отказе в удовлетворении иска.
Податель жалобы считает, что суды первой и апелляционной инстанций применили распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 16.03.2001 N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах", не подлежащее применению, поскольку его положения не распространяется на управляющие организации и это распоряжение не возлагает обязанность по представлению интересов Санкт-Петербурга на государственные учреждения "Жилищные агентства административных районов Санкт-Петербурга".
Агентство указывает, что в силу статей 30, 61, 67, 153, 154, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) обязанными лицами по оплате жилищно-коммунальных услуг являются наниматели жилых помещений с момента заключения договора социального найма.
Податель жалобы ссылается на ошибочный вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии договорных отношений между Обществом и нанимателями, поскольку они состоят в публичных договорных отношениях, а Учреждение не является стороной обязательств по получению коммунальных услуг.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно части третьей статьи 284 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Агентство, выступающее уполномоченным представителем Санкт-Петербурга - собственника жилых и нежилых помещений (собственник) и Общество (управляющая организация) от 30.06.2008 заключили договор N 1938-100/1 управления многоквартирным домом, по условиям которого Общество обязалось оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2, в том числе обеспечивать управление многоквартирным домом, вывоз твердых бытовых отходов, а также обеспечивать предоставление в жилые и пустующие нежилые помещения (являющиеся собственностью Санкт-Петербурга), коммунальных услуг; а собственник обеспечивать перечисление управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги.
Перечень помещений приведен в приложении N 1 к договору (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.4 договора перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме определен в Приложении N 3 к договору.
В силу пункта 2.3.1 договора собственник обязан в соответствии с условиями договора, в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500833 "Оплата расходов жилищных организаций на содержание и текущий ремонт недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, расположенного в многоквартирных домах, находящихся в управлении ЖК, ЖСК и ТСЖ, а также управляющих организаций" вносить управляющей организации плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и оплачивать предоставленные коммунальные услуги.
Порядок платежей и расчетов по договору определен сторонами в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.2 договора собственник обеспечивает перечисление Обществу платежей нанимателей жилых помещений за содержание и ремонт этих жилых помещений, платежей за коммунальные услуги, а также пеней, поступивших на счет государственного унитарного предприятия "Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства" на основании предъявленных нанимателям жилых помещений платежных документов по договору с собственником.
Если размер вносимой нанимателями жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленный договором, то оставшаяся часть вносится собственником в установленном договором порядке (пункт 3.4 договора).
В пункте 3.3.1 договора указаны платежи нанимателей жилых помещений, перечисляемых Предприятием непосредственно на расчетный счет управляющей организации, а пункт 3.3.2 договора содержит перечень выплат, осуществляемых за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с Приложением N 4 к договору, и порядок их исчисления.
Согласно пункту 3.5 договора собственник вправе производить оплату услуг по договору поэтапно.
Общество, ссылаясь на то, что Агентство не произвело оплату оказанных услуг по спорному договору за период с 01.09.2009 по 31.08.2012, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования в полном объеме, признав их обоснованными по праву и размеру.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Согласно статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Как установлено статьей 61 ЖК РФ, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с названным Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
В силу пункта 1 статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В свою очередь пунктом 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно пункту 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения (пункт 3 статьи 155 ЖК РФ).
В силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Данная правовая позиция относительно практики применения упомянутых правовых норм изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 по делу N ВАС-15066/12, требование о взыскании названных расходов с собственника фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
Согласно представленного в материалы дела расчету просроченной задолженности по спорному договору следует, что данная задолженность возникла в связи с несвоевременной оплатой нанимателями жилых помещений коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту помещений.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций установили все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, но неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции считает необходимым отменить принятые по делу судебные акты, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в иске.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.03.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 по делу N А56-54240/2012 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 1 Красногвардейского района", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Б.Пороховская, д. 37, корп. 2, ОГРН 1089847180763, в пользу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Тарасова, д. 8, корп. 1, ОГРН 1037816003917, 4000 руб. государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.
Председательствующий
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
К.Ю.КОРОБОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 20.11.2013 ПО ДЕЛУ N А56-54240/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2013 г. по делу N А56-54240/2012
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Марьянковой Н.В., судей Дмитриева В.В., Коробова К.Ю., рассмотрев 20.11.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга" на Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.03.2013 (судья Калинина Л.М.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 (судьи Шестакова М.А., Кашина Т.А., Медведева И.Г.) по делу N А56-54240/2012,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 1 Красногвардейского района", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Б.Пороховская, д. 37, корп. 2, ОГРН 1089847180763 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Тарасова, д. 8, корп. 1, ОГРН 1037816003917 (далее - Агентство), о взыскании 141 039,35 руб. задолженности по договору от 30.06.2010 N 1938-100/1 за период с 01.09.2009 по 31.08.2012.
Определением от 12.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства" (далее - Предприятие).
Решением от 18.03.2013, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе Агентство, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить обжалуемые судебные акты и принять по делу новое решение - об отказе в удовлетворении иска.
Податель жалобы считает, что суды первой и апелляционной инстанций применили распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 16.03.2001 N 310-р "О расходах Санкт-Петербурга как собственника жилых помещений, расположенных в домах жилищных кооперативов, жилищно-строительных кооперативов и кондоминиумах", не подлежащее применению, поскольку его положения не распространяется на управляющие организации и это распоряжение не возлагает обязанность по представлению интересов Санкт-Петербурга на государственные учреждения "Жилищные агентства административных районов Санкт-Петербурга".
Агентство указывает, что в силу статей 30, 61, 67, 153, 154, 155 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) обязанными лицами по оплате жилищно-коммунальных услуг являются наниматели жилых помещений с момента заключения договора социального найма.
Податель жалобы ссылается на ошибочный вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии договорных отношений между Обществом и нанимателями, поскольку они состоят в публичных договорных отношениях, а Учреждение не является стороной обязательств по получению коммунальных услуг.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Стороны о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако представители в суд не явились, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие согласно части третьей статьи 284 АПК РФ.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Агентство, выступающее уполномоченным представителем Санкт-Петербурга - собственника жилых и нежилых помещений (собственник) и Общество (управляющая организация) от 30.06.2008 заключили договор N 1938-100/1 управления многоквартирным домом, по условиям которого Общество обязалось оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Заневский пр., д. 61, корп. 2, в том числе обеспечивать управление многоквартирным домом, вывоз твердых бытовых отходов, а также обеспечивать предоставление в жилые и пустующие нежилые помещения (являющиеся собственностью Санкт-Петербурга), коммунальных услуг; а собственник обеспечивать перечисление управляющей организации платы за выполненные работы и оказанные услуги.
Перечень помещений приведен в приложении N 1 к договору (пункт 1.2 договора).
Согласно пункту 1.4 договора перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме определен в Приложении N 3 к договору.
В силу пункта 2.3.1 договора собственник обязан в соответствии с условиями договора, в пределах выделенных бюджетных ассигнований по целевой статье 3500833 "Оплата расходов жилищных организаций на содержание и текущий ремонт недвижимого имущества казны Санкт-Петербурга, расположенного в многоквартирных домах, находящихся в управлении ЖК, ЖСК и ТСЖ, а также управляющих организаций" вносить управляющей организации плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и оплачивать предоставленные коммунальные услуги.
Порядок платежей и расчетов по договору определен сторонами в разделе 3 договора.
Согласно пункту 3.2 договора собственник обеспечивает перечисление Обществу платежей нанимателей жилых помещений за содержание и ремонт этих жилых помещений, платежей за коммунальные услуги, а также пеней, поступивших на счет государственного унитарного предприятия "Вычислительный центр коллективного пользования многоотраслевого комплекса жилищного хозяйства" на основании предъявленных нанимателям жилых помещений платежных документов по договору с собственником.
Если размер вносимой нанимателями жилых помещений платы меньше, чем размер платы, установленный договором, то оставшаяся часть вносится собственником в установленном договором порядке (пункт 3.4 договора).
В пункте 3.3.1 договора указаны платежи нанимателей жилых помещений, перечисляемых Предприятием непосредственно на расчетный счет управляющей организации, а пункт 3.3.2 договора содержит перечень выплат, осуществляемых за счет средств бюджета Санкт-Петербурга, в размере, определяемом в соответствии с Приложением N 4 к договору, и порядок их исчисления.
Согласно пункту 3.5 договора собственник вправе производить оплату услуг по договору поэтапно.
Общество, ссылаясь на то, что Агентство не произвело оплату оказанных услуг по спорному договору за период с 01.09.2009 по 31.08.2012, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили исковые требования в полном объеме, признав их обоснованными по праву и размеру.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Согласно статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Как установлено статьей 61 ЖК РФ, пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с названным Кодексом, договором социального найма данного жилого помещения. Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме.
В силу пункта 1 статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В свою очередь пунктом 3 статьи 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно пункту 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения включает в себя: плату за наем; плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту; плату за коммунальные услуги.
Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения (пункт 3 статьи 155 ЖК РФ).
В силу части 4 статьи 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 данной статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Таким образом, жилищное законодательство устанавливает обязанность нанимателей, проживающих в многоквартирных жилых домах по договорам социального найма, вносить плату за содержание общего имущества жилого дома и коммунальные платежи непосредственно управляющей организации в случае, если ею осуществляется управление жилым домом. Органы местного самоуправления несут соответствующие расходы только до заселения жилых помещений муниципального жилищного фонда.
Данная правовая позиция относительно практики применения упомянутых правовых норм изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 N 15066/12.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.2013 по делу N ВАС-15066/12, требование о взыскании названных расходов с собственника фактически направлено на освобождение физических лиц (нанимателей), проживающих в жилом доме, от внесения платы за занимаемые ими помещения, что жилищным законодательством не предусмотрено.
Согласно представленного в материалы дела расчету просроченной задолженности по спорному договору следует, что данная задолженность возникла в связи с несвоевременной оплатой нанимателями жилых помещений коммунальных услуг и услуг по содержанию и ремонту помещений.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций установили все обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, но неправильно применили нормы материального права, суд кассационной инстанции считает необходимым отменить принятые по делу судебные акты, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в иске.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.03.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2013 по делу N А56-54240/2012 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Жилкомсервис N 1 Красногвардейского района", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Б.Пороховская, д. 37, корп. 2, ОГРН 1089847180763, в пользу Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Жилищное агентство Красногвардейского района Санкт-Петербурга", место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Тарасова, д. 8, корп. 1, ОГРН 1037816003917, 4000 руб. государственной пошлины по апелляционной и кассационной жалобам.
Председательствующий
Н.В.МАРЬЯНКОВА
Судьи
В.В.ДМИТРИЕВ
К.Ю.КОРОБОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)