Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Приватизация недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Витюк В.В.
Докладчик: Кузьменок А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Шостак Г.П.,
судей Кузьменка А.В., Плотниковой М.В.,
при секретаре Ц.О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 13 декабря 2011 года дело по кассационной жалобе И.С.Т. на решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 19 октября 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований И.С.Т. о признании за ним права общей долевой собственности на общее имущество: нежилое помещение площадью ... кв. м, литера X, номера на поэтажном плане 1-7, условный номер ..., расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ...; истребовании указанного нежилого помещения из незаконного владения у ООО "Медтехника для дома", отказано.
Заслушав доклад судьи областного суда Кузьменка А.В., объяснения представителей И.С.Т. - Т.В.В., Н.Е.В., представителя Мэрии г. Новосибирска, департамента имущественных и земельных отношений мэрии г. Новосибирска Х.А.В., представителя ООО "Медтехника для дома" Ш.Ю.С., судебная коллегия
установила:
И.С.Т. обратился в суд с иском к ООО "Медтехника для дома", мэрии города Новосибирска о признании за ним права общей долевой собственности на общее имущество, а именно - нежилое помещение площадью ... кв. м, литера X, номера на поэтажном плане 1-7, условный номер ..., расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Новосибирск; истребовании указанного нежилого помещения (площадью кв. м, литера X, номера на поэтажном плане 1 - 7, условный номер), расположенного по адресу: г. Новосибирск, из незаконного владения у ООО "Медтехника для дома".
Свои исковые требования обосновал следующим: с 31.05.1999 г. он является собственником квартиры N в жилом доме, расположенной по адресу г. Новосибирск,, что подтверждается свидетельством о праве собственности. Одновременно с правом собственности на жилое помещение им приобретено право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на нежилое помещение площадью кв. м, расположенное в подвале жилого дома (литера X, номера 1 - 7, условный номер), поскольку спорное нежилое помещение расположено в подвале многоэтажного жилого дома, а подвалы, в которых имеются инженерное оборудование коммуникаций, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование в силу ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 постановления Правительства N 491 от 13.08.2006 относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Техническое обслуживание коммуникаций жилого дома без использования спорных помещений технического подвала невозможно.
Кроме того, в состав данного жилого помещения входит лестничная клетка, являющаяся средством доступа жильцов и сотрудников обслуживающей организации в подъезд жилого дома и подвальное помещение.
По мнению истца режим общей долевой собственности возник в доме N г. Новосибирска 16.04.1993 - в момент приватизации первой квартиры в доме. С этого момента нежилое помещение площадью кв. м, как часть общего имущества дома находится в общей долевой собственности всех собственников помещений жилого дома и ни один из собственников не мог единолично распорядиться данным помещением.
Подтверждением того, что нежилое помещение кв. м на момент приватизации первой квартиры в доме не являлось обособленным подтверждают данные технической инвентаризации, проведенной 20.06.1986 г. Проведенная в последующем реконструкция нежилого помещения площадью кв. м (факт ее проведения установлен технической инвентаризацией по состоянию на 05.12.2007 г.), направленная на обособление данного нежилого помещения и приспособление его для целей, не связанных с его техническим назначением, не была согласована в установленном законом порядке, а, следовательно, является самовольной и не порождает возникновение нового объекта недвижимости.
02.11.2000 г. Комитетом по управлению государственным имуществом Новосибирской области (КУГИ НСО) было издано распоряжение N 2366-р, в соответствии с которым жилищный фонд дома N г. Новосибирска и объекты инженерной инфраструктуры были переданы в муниципальную собственность. КУГИ НСО не мог передать в индивидуальную собственность муниципального образования город Новосибирск общее имущество дома, в состав которого входит и нежилое помещение площадью кв. м, поскольку данное имущество принадлежало Российской Федерации, равно как и собственникам приватизированных квартир, на праве общей долевой собственности и не могло быть каким-либо образом разделено между собственниками.
Вместе с тем, распоряжение нежилым помещением площадью кв. м осуществлял Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее Департамент). В частности, между Департаментом и ООО "Медтехника для дома" с 2006 года заключались договоры аренды нежилого помещения.
В 2009 году за городом Новосибирском было зарегистрировано право муниципальной собственности на спорное помещение на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 20.04.2009 (дело N). Жильцы (собственники помещений) к участию в деле не привлекались.
Кроме того, 11.01.2010 года Мэрией г. Новосибирска издано распоряжение N 101-р "Об утверждении условий арендуемого Обществом с ограниченной ответственностью "Медтехника для дома" нежилого помещения по адресу: г. Новосибирск...", в соответствии с которым нежилое помещение площадью кв. м, стало объектом приватизации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Во исполнение данного распоряжения, Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска и ООО "Медтехника для дома" был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью кв. м.
Право муниципальной собственности на нежилое помещение площадью кв. м, расположенное в подвале дома по адресу: г. Новосибирск, было зарегистрировано на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 20.04.2009 по делу N.
Таким образом, заключать договор аренды с ООО "Медтехника для дома" в отношении данного помещения Департамент мог лишь с момента государственной регистрации права собственности на него, без учета факта отнесения данного помещения к общему имуществу в многоквартирном доме.
Все договоры аренды, заключенные между Департаментом и ООО "Медтехника для дома" были заключены в нарушении положений части 3 статьи 36 ЖК РФ, статьи 290 ГК РФ, а, следовательно, являются ничтожными и не могут служить основанием для применения Федерального закона N 159-ФЗ и заключения договора купли-продажи.
Таким образом, договор купли-продажи нежилого помещения в силу статьи 168 ГК РФ также является ничтожным и не влечет юридических последствий.
В настоящий момент нежилое помещение площадью кв. м, в отсутствие законных оснований находится во владении и пользовании ООО "Медтехника для дома", в нем размещен магазин. Доступ к инженерным коммуникациям, расположенным в данном помещении для собственников дома и Товарищества собственников жилья в дневное время крайне затруднителен, в вечернее и ночное время (вне часов работы магазина) невозможен.
Вышеперечисленные обстоятельства нарушают права истца как собственника общего имущества, в том числе нежилого помещения площадью кв. м, владеть, пользоваться и в установленных законом пределах распоряжаться нежилым помещением площадью кв. м.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился И.С.Т. В кассационной жалобе просит решение отменить как незаконное и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
В обоснование доводов жалобы кассатор указывает, что суд необоснованно сделал вывод о пропуске срока исковой давности, посчитав, что он начинает течь с момента передачи спорного нежилого помещения в аренду.
Между тем, ссылаясь на ст. 200 ГК РФ, кассатор указывает, что его права были нарушены с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за МО город Новосибирск 09.07.2009 г. До этого момента, учитывая положения статей 289 и 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, у истца не было оснований полагать, что спорное помещение не является общим имуществом, поскольку доступ к располагающимся в нем коммуникация не был ограничен для специалистов эксплуатирующих организаций: МУП "ЖЭУ-106", а в последующем - ТСЖ....
Суд необоснованно указал, что из представленных ответчиками доказательств следует, что спорное помещение с 1958 года использовалось по самостоятельному назначению, поскольку технический паспорт 1958 г. не подтверждает, что спорное помещение являлось самостоятельным объектом и было учтено в качестве обособленного помещения.
Суд необоснованно указал, что правовой режим спорного нежилого помещения должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме - 16.04.1993 г., при этом положив в основу определения самостоятельного назначения и использования спорного нежилого помещения на эту дату технический паспорт 1958 г.
В материалах дела нет доказательств, подтверждающих, что на 16.04.1993 г. спорное нежилое помещение было обособлено и передано в пользование третьим лицам.
Опровергается материалами дела выводу суда о том, что истцом не было представлено доказательств того, что спорное нежилое помещение является техническим и используется для эксплуатации иных помещений дома.
Судебная коллегия, проверив материалы дела на основании ч. 1 ст. 347 ГПК РФ в пределах доводов кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены решения суда.
Положения ст. 289 ГК РФ устанавливают, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Статьей 36 ЖК РФ, регламентировано, что помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в который включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, то есть помещения общего пользования.
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Суд первой инстанции, принимая решение об отказе в иске, руководствовался указанными выше положениями закона, а также статьями 195, 199, 200, 301 ГК РФ и исходил из того, что в настоящем деле к требованиям о признании права общей долевой собственности на общее имущество и истребовании указанного нежилого помещения из незаконного владения у ООО "Медтехника для дома", применяются положения о виндикационном иске. Как следствие, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для вынесения судом решения об отказе в удовлетворении такого иска.
В связи с истечением срока давности для защиты права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома суд не нашел оснований считать, что государственная регистрация 15.12.2010 г. права собственности на спорное нежилое помещение ООО "Медтехника" нарушила права истца.
Кроме того, суд пришел к выводу, что доводы истца о техническом назначении спорного помещения и его функциональном назначение исключительно для обслуживания квартир в доме, по правилам ст. 56 ГПК РФ истцом не доказанными.
При этом, истец фактически претендует на право общей долевой собственности общего имущества, принадлежащей всем собственникам помещений в многоквартирном доме, в то время как он вправе требовать только того, что ему принадлежит по праву, то есть долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Судебная коллегия не усматривает оснований для признания указанных выводов суда первой инстанции неправильными и отмены решения суда в силу следующего.
Судом установлено, что в данном случае нарушение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома имеет "натуральный характер", т.е. фактическое изъятие спорного помещения из общего владения, как минимум с момента заключения первого договора аренды от 27.02.1997 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом Новосибирской области и ЗАО НТФ "Медтехника" (т. 2 л.д. 87 - 88). На указанный объект было выдано самостоятельное охранное обязательство по использованию недвижимого памятника истории и культуры N ... (т. 2 л.д. 94 - 95) на имя ЗАО НТФ "Медтехника", а также Распоряжением главы администрации Центрального района города Новосибирска от 11.07.1997 N 459 ЗАО "Медтехника" по адресу ул. ... было разрешено открыть магазин (т. 2 л.д. 93).
При таких обстоятельствах доступ жильцов в спорное помещение как помещение, предназначенное для обслуживания в целом МКД, был прекращен. Доказательств использования спорного объекта в качестве общего имущества многоквартирного дома суду, начиная с указанного времени, не представлено.
Таким образом, в данном случае заявленные исковые требования носят виндикационный характер, т.е. связан с нарушением общего владения. Поэтому срок исковой давности исчисляется с момента, когда ее участник узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
При определении характера заявленного иска суд обоснованно принял во внимание, что истец действует как один из собственников помещений в многоквартирного дома, владеющего, по его же утверждению, 1,14% долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В данном деле он выступает в защиту права общей долевой собственности на общее имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения, поэтому срок исковой давности исчисляется на одинаковых для всех собственников основаниях.
Спорное помещение выбыло из владения собственников 27.02.1997 г. и с этого момента исчисляется срок исковой давности для всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу г. Новосибирск, ..., тем самым, истец, приобретая помещение в 1999 г. знал или должен был знать (узнать) о нарушении своего права.
Доводы кассационной жалобы о том, что истцом не пропущен срок исковой давности, основаны на неверном толковании норм материального права и доказательствам, представленным в материалы дела.
Заявление истца о том, что он узнал о нарушении своих прав лишь в мае 2010 года, в связи с предпринимаемыми ТСЖ мерами по недопущению регистрации перехода права собственности к ООО "Медтехника для дома", а также, что нарушение прав собственников возникло с момента государственной регистрации права собственности муниципального образования город Новосибирск в 2009 г. также не могли быть приняты судом первой инстанции, поскольку в соответствии с постановлением ВС РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", распоряжением Президента РФ от 18.03.1992 N 114-рп "Об утверждении Положения об определении объектного состава, федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности", распоряжением Госкомимущества РФ от 15.02.1993 N 217-р "Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения", жилой дом N ... по адресу: город Новосибирск .... был отнесен к объектам федеральной собственности и находился на балансе ЖЭК института "Сибгипрошахт". Далее, в соответствии с распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Новосибирской области от 2000 N 2366-р указанный дом был передан в муниципальную собственность города Новосибирска (т. 1 л.д. 22 - письмо от ТУ Росимущество НСО от 22.10.2010; т. 1 л.д. 44 - распоряжение КУГИ). В соответствии с постановлением мэрии города Новосибирска от 16.01.2000 N 46 "О принятии в муниципальную собственность жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры и соцкультбыта от жилищно-эксплуатационной конторы "Сибгипрошахт" (т. 2 л.д. 140 - 141), в том числе нежилое помещение по адресу ..., арендатор - ЗАО НТФ "Медтехника" в подвале площадью ... кв. м, номер договора N ..., принято в муниципальную собственность.
Следовательно, спорное нежилое помещение являлось муниципальной собственностью вне зависимости от государственной регистрации по правилам ныне действующего законодательства. А срок исковой давности для предъявления иска в защиту права общей долевой собственности всех собственников многоквартирного дома N по ... на спорное помещение истек 27.02.2000 года.
Суд первой инстанции, правомерно указал в решении, что правовой режим указанного имущества должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме, так как с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в федеральной собственности.
В случае если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества, то право общей долевой собственности не возникло.
Как установлено судом, многоквартирный дом N по ... поставлен на технический учет 18.08.1958 г. Помещение подвала общей площадью ... кв. м в указанный период времени использовалось под учрежденческие цели (т. 1 л.д. 92), т.е. в целях, не связанных с обслуживанием (других) квартир дома, имело назначение "учрежденческое", что также подтверждается выкопировкой и экспликацией 1958 года помещения с номерами 1 - 6, 52 (т. 1 л.д. 87 - 89) и свидетельствует о том, что помещение задолго до приватизации первой квартиры (16.04.1993 г.) использовалось как самостоятельный объект недвижимости, в иных целях, чем обслуживание многоквартирного дома. Указанное обстоятельство установлено и решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.04.2009 г. (дело N ...) (т. 1 л.д. 136).
Первоначальное целевое назначение в последующем подтверждается выпиской из единого государственного реестра объектов капитального строительства от 18.10.2005 (т. 1 л.д. 93 - 95), в которой определено назначение объекта - учрежденческое помещение в подвале 4 этажного жилого дома с подвалом.
Доказательств правового режима спорного имущества, его функционального назначения, предназначения для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома на момент приватизации первой квартиры истцом не представлены, в материалах дела не имеется. Технические паспорта по состоянию на 1986 г. (т. 1 л.д. 18 - 20), 1996 г. (т. 2 л.д. 27 - 30), 2007 г. (т. 1 л.д. 14 - 16" определяют лишь назначение частей помещения, но не свидетельствуют о его целевом назначении и его фактическом использовании. Суд не вправе самостоятельно определять целевое назначение объекта недвижимости и определять (изменять) назначение помещения. Наличие сквозной нумерации техническом паспорте также не определяет целевое назначение помещения и имеет техническое значение для целей инвентаризации. Документы по изменению назначения частей помещений в технических паспортах с одного на другое суду не представлено.
При этом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что сам факт нахождения в спорном помещении инженерных коммуникаций не может служить достаточным основанием для отнесения этих помещений к вспомогательным, поскольку как установлено выше это помещение выделено для самостоятельного использования.
В связи с чем, заключение эксперта ООО "СИБСТРОЙПРОЕКТ" о наличии инженерных коммуникаций и оборудования в соответствующей части подвала, и необходимости доступа к нему, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев.
То обстоятельство, что указанное спорное помещение сдавались в аренду, и не используются в качестве вспомогательных, истцом не оспаривалось, напротив он ссылался на это в исковом заявлении.
Так, в отношении данного помещения были заключены договоры аренды: .... На указанный объект выдавалось самостоятельное охранное обязательство по использованию недвижимого памятника истории и культуры N ... (т. 2 л.д. 94 - 95) на имя ЗАО НТФ "Медтехника". Распоряжением главы администрации Центрального района города Новосибирска от 11.07.1997 N ... ЗАО НТФ "Медтехника" по адресу ул. ... было разрешено открыть магазин (т. 2 л.д. 99), что также подтверждает использование спорного помещения как самостоятельного объекта гражданских правоотношений.
Согласно разъяснениям данным в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 г. N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности": если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Иные доводы кассационной жалобы ввиду изложенного не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, кроме того они основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, а также сводятся к иной оценке доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется.
Поскольку решение суда законно и обосновано и принято с соблюдением норм материального и процессуального права, оно подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 19 октября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу И.С.Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 13.12.2011 ПО ДЕЛУ N 33-9369/2011Г.
Разделы:Управление многоквартирным домом; Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Приватизация недвижимости
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 декабря 2011 г. по делу N 33-9369/2011г.
Судья: Витюк В.В.
Докладчик: Кузьменок А.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:
председательствующего Шостак Г.П.,
судей Кузьменка А.В., Плотниковой М.В.,
при секретаре Ц.О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 13 декабря 2011 года дело по кассационной жалобе И.С.Т. на решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 19 октября 2011 года, которым в удовлетворении исковых требований И.С.Т. о признании за ним права общей долевой собственности на общее имущество: нежилое помещение площадью ... кв. м, литера X, номера на поэтажном плане 1-7, условный номер ..., расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Новосибирск, ...; истребовании указанного нежилого помещения из незаконного владения у ООО "Медтехника для дома", отказано.
Заслушав доклад судьи областного суда Кузьменка А.В., объяснения представителей И.С.Т. - Т.В.В., Н.Е.В., представителя Мэрии г. Новосибирска, департамента имущественных и земельных отношений мэрии г. Новосибирска Х.А.В., представителя ООО "Медтехника для дома" Ш.Ю.С., судебная коллегия
установила:
И.С.Т. обратился в суд с иском к ООО "Медтехника для дома", мэрии города Новосибирска о признании за ним права общей долевой собственности на общее имущество, а именно - нежилое помещение площадью ... кв. м, литера X, номера на поэтажном плане 1-7, условный номер ..., расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Новосибирск; истребовании указанного нежилого помещения (площадью кв. м, литера X, номера на поэтажном плане 1 - 7, условный номер), расположенного по адресу: г. Новосибирск, из незаконного владения у ООО "Медтехника для дома".
Свои исковые требования обосновал следующим: с 31.05.1999 г. он является собственником квартиры N в жилом доме, расположенной по адресу г. Новосибирск,, что подтверждается свидетельством о праве собственности. Одновременно с правом собственности на жилое помещение им приобретено право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на нежилое помещение площадью кв. м, расположенное в подвале жилого дома (литера X, номера 1 - 7, условный номер), поскольку спорное нежилое помещение расположено в подвале многоэтажного жилого дома, а подвалы, в которых имеются инженерное оборудование коммуникаций, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование в силу ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 постановления Правительства N 491 от 13.08.2006 относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома.
Техническое обслуживание коммуникаций жилого дома без использования спорных помещений технического подвала невозможно.
Кроме того, в состав данного жилого помещения входит лестничная клетка, являющаяся средством доступа жильцов и сотрудников обслуживающей организации в подъезд жилого дома и подвальное помещение.
По мнению истца режим общей долевой собственности возник в доме N г. Новосибирска 16.04.1993 - в момент приватизации первой квартиры в доме. С этого момента нежилое помещение площадью кв. м, как часть общего имущества дома находится в общей долевой собственности всех собственников помещений жилого дома и ни один из собственников не мог единолично распорядиться данным помещением.
Подтверждением того, что нежилое помещение кв. м на момент приватизации первой квартиры в доме не являлось обособленным подтверждают данные технической инвентаризации, проведенной 20.06.1986 г. Проведенная в последующем реконструкция нежилого помещения площадью кв. м (факт ее проведения установлен технической инвентаризацией по состоянию на 05.12.2007 г.), направленная на обособление данного нежилого помещения и приспособление его для целей, не связанных с его техническим назначением, не была согласована в установленном законом порядке, а, следовательно, является самовольной и не порождает возникновение нового объекта недвижимости.
02.11.2000 г. Комитетом по управлению государственным имуществом Новосибирской области (КУГИ НСО) было издано распоряжение N 2366-р, в соответствии с которым жилищный фонд дома N г. Новосибирска и объекты инженерной инфраструктуры были переданы в муниципальную собственность. КУГИ НСО не мог передать в индивидуальную собственность муниципального образования город Новосибирск общее имущество дома, в состав которого входит и нежилое помещение площадью кв. м, поскольку данное имущество принадлежало Российской Федерации, равно как и собственникам приватизированных квартир, на праве общей долевой собственности и не могло быть каким-либо образом разделено между собственниками.
Вместе с тем, распоряжение нежилым помещением площадью кв. м осуществлял Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (далее Департамент). В частности, между Департаментом и ООО "Медтехника для дома" с 2006 года заключались договоры аренды нежилого помещения.
В 2009 году за городом Новосибирском было зарегистрировано право муниципальной собственности на спорное помещение на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 20.04.2009 (дело N). Жильцы (собственники помещений) к участию в деле не привлекались.
Кроме того, 11.01.2010 года Мэрией г. Новосибирска издано распоряжение N 101-р "Об утверждении условий арендуемого Обществом с ограниченной ответственностью "Медтехника для дома" нежилого помещения по адресу: г. Новосибирск...", в соответствии с которым нежилое помещение площадью кв. м, стало объектом приватизации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Во исполнение данного распоряжения, Департаментом земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска и ООО "Медтехника для дома" был заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью кв. м.
Право муниципальной собственности на нежилое помещение площадью кв. м, расположенное в подвале дома по адресу: г. Новосибирск, было зарегистрировано на основании решения Арбитражного суда Новосибирской области от 20.04.2009 по делу N.
Таким образом, заключать договор аренды с ООО "Медтехника для дома" в отношении данного помещения Департамент мог лишь с момента государственной регистрации права собственности на него, без учета факта отнесения данного помещения к общему имуществу в многоквартирном доме.
Все договоры аренды, заключенные между Департаментом и ООО "Медтехника для дома" были заключены в нарушении положений части 3 статьи 36 ЖК РФ, статьи 290 ГК РФ, а, следовательно, являются ничтожными и не могут служить основанием для применения Федерального закона N 159-ФЗ и заключения договора купли-продажи.
Таким образом, договор купли-продажи нежилого помещения в силу статьи 168 ГК РФ также является ничтожным и не влечет юридических последствий.
В настоящий момент нежилое помещение площадью кв. м, в отсутствие законных оснований находится во владении и пользовании ООО "Медтехника для дома", в нем размещен магазин. Доступ к инженерным коммуникациям, расположенным в данном помещении для собственников дома и Товарищества собственников жилья в дневное время крайне затруднителен, в вечернее и ночное время (вне часов работы магазина) невозможен.
Вышеперечисленные обстоятельства нарушают права истца как собственника общего имущества, в том числе нежилого помещения площадью кв. м, владеть, пользоваться и в установленных законом пределах распоряжаться нежилым помещением площадью кв. м.
Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился И.С.Т. В кассационной жалобе просит решение отменить как незаконное и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей.
В обоснование доводов жалобы кассатор указывает, что суд необоснованно сделал вывод о пропуске срока исковой давности, посчитав, что он начинает течь с момента передачи спорного нежилого помещения в аренду.
Между тем, ссылаясь на ст. 200 ГК РФ, кассатор указывает, что его права были нарушены с момента внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за МО город Новосибирск 09.07.2009 г. До этого момента, учитывая положения статей 289 и 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, у истца не было оснований полагать, что спорное помещение не является общим имуществом, поскольку доступ к располагающимся в нем коммуникация не был ограничен для специалистов эксплуатирующих организаций: МУП "ЖЭУ-106", а в последующем - ТСЖ....
Суд необоснованно указал, что из представленных ответчиками доказательств следует, что спорное помещение с 1958 года использовалось по самостоятельному назначению, поскольку технический паспорт 1958 г. не подтверждает, что спорное помещение являлось самостоятельным объектом и было учтено в качестве обособленного помещения.
Суд необоснованно указал, что правовой режим спорного нежилого помещения должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме - 16.04.1993 г., при этом положив в основу определения самостоятельного назначения и использования спорного нежилого помещения на эту дату технический паспорт 1958 г.
В материалах дела нет доказательств, подтверждающих, что на 16.04.1993 г. спорное нежилое помещение было обособлено и передано в пользование третьим лицам.
Опровергается материалами дела выводу суда о том, что истцом не было представлено доказательств того, что спорное нежилое помещение является техническим и используется для эксплуатации иных помещений дома.
Судебная коллегия, проверив материалы дела на основании ч. 1 ст. 347 ГПК РФ в пределах доводов кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены решения суда.
Положения ст. 289 ГК РФ устанавливают, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ, общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.
Статьей 36 ЖК РФ, регламентировано, что помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определяется Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, в который включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, то есть помещения общего пользования.
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 19 мая 2009 года N 489-О-О указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Суд первой инстанции, принимая решение об отказе в иске, руководствовался указанными выше положениями закона, а также статьями 195, 199, 200, 301 ГК РФ и исходил из того, что в настоящем деле к требованиям о признании права общей долевой собственности на общее имущество и истребовании указанного нежилого помещения из незаконного владения у ООО "Медтехника для дома", применяются положения о виндикационном иске. Как следствие, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для вынесения судом решения об отказе в удовлетворении такого иска.
В связи с истечением срока давности для защиты права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома суд не нашел оснований считать, что государственная регистрация 15.12.2010 г. права собственности на спорное нежилое помещение ООО "Медтехника" нарушила права истца.
Кроме того, суд пришел к выводу, что доводы истца о техническом назначении спорного помещения и его функциональном назначение исключительно для обслуживания квартир в доме, по правилам ст. 56 ГПК РФ истцом не доказанными.
При этом, истец фактически претендует на право общей долевой собственности общего имущества, принадлежащей всем собственникам помещений в многоквартирном доме, в то время как он вправе требовать только того, что ему принадлежит по праву, то есть долю в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Судебная коллегия не усматривает оснований для признания указанных выводов суда первой инстанции неправильными и отмены решения суда в силу следующего.
Судом установлено, что в данном случае нарушение права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома имеет "натуральный характер", т.е. фактическое изъятие спорного помещения из общего владения, как минимум с момента заключения первого договора аренды от 27.02.1997 г., заключенного между Комитетом по управлению имуществом Новосибирской области и ЗАО НТФ "Медтехника" (т. 2 л.д. 87 - 88). На указанный объект было выдано самостоятельное охранное обязательство по использованию недвижимого памятника истории и культуры N ... (т. 2 л.д. 94 - 95) на имя ЗАО НТФ "Медтехника", а также Распоряжением главы администрации Центрального района города Новосибирска от 11.07.1997 N 459 ЗАО "Медтехника" по адресу ул. ... было разрешено открыть магазин (т. 2 л.д. 93).
При таких обстоятельствах доступ жильцов в спорное помещение как помещение, предназначенное для обслуживания в целом МКД, был прекращен. Доказательств использования спорного объекта в качестве общего имущества многоквартирного дома суду, начиная с указанного времени, не представлено.
Таким образом, в данном случае заявленные исковые требования носят виндикационный характер, т.е. связан с нарушением общего владения. Поэтому срок исковой давности исчисляется с момента, когда ее участник узнал или должен был узнать о нарушении своего права.
При определении характера заявленного иска суд обоснованно принял во внимание, что истец действует как один из собственников помещений в многоквартирного дома, владеющего, по его же утверждению, 1,14% долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. В данном деле он выступает в защиту права общей долевой собственности на общее имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения, поэтому срок исковой давности исчисляется на одинаковых для всех собственников основаниях.
Спорное помещение выбыло из владения собственников 27.02.1997 г. и с этого момента исчисляется срок исковой давности для всех собственников помещений в многоквартирном жилом доме по адресу г. Новосибирск, ..., тем самым, истец, приобретая помещение в 1999 г. знал или должен был знать (узнать) о нарушении своего права.
Доводы кассационной жалобы о том, что истцом не пропущен срок исковой давности, основаны на неверном толковании норм материального права и доказательствам, представленным в материалы дела.
Заявление истца о том, что он узнал о нарушении своих прав лишь в мае 2010 года, в связи с предпринимаемыми ТСЖ мерами по недопущению регистрации перехода права собственности к ООО "Медтехника для дома", а также, что нарушение прав собственников возникло с момента государственной регистрации права собственности муниципального образования город Новосибирск в 2009 г. также не могли быть приняты судом первой инстанции, поскольку в соответствии с постановлением ВС РФ от 27.12.1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", распоряжением Президента РФ от 18.03.1992 N 114-рп "Об утверждении Положения об определении объектного состава, федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности", распоряжением Госкомимущества РФ от 15.02.1993 N 217-р "Об упорядочении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилые помещения", жилой дом N ... по адресу: город Новосибирск .... был отнесен к объектам федеральной собственности и находился на балансе ЖЭК института "Сибгипрошахт". Далее, в соответствии с распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Новосибирской области от 2000 N 2366-р указанный дом был передан в муниципальную собственность города Новосибирска (т. 1 л.д. 22 - письмо от ТУ Росимущество НСО от 22.10.2010; т. 1 л.д. 44 - распоряжение КУГИ). В соответствии с постановлением мэрии города Новосибирска от 16.01.2000 N 46 "О принятии в муниципальную собственность жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры и соцкультбыта от жилищно-эксплуатационной конторы "Сибгипрошахт" (т. 2 л.д. 140 - 141), в том числе нежилое помещение по адресу ..., арендатор - ЗАО НТФ "Медтехника" в подвале площадью ... кв. м, номер договора N ..., принято в муниципальную собственность.
Следовательно, спорное нежилое помещение являлось муниципальной собственностью вне зависимости от государственной регистрации по правилам ныне действующего законодательства. А срок исковой давности для предъявления иска в защиту права общей долевой собственности всех собственников многоквартирного дома N по ... на спорное помещение истек 27.02.2000 года.
Суд первой инстанции, правомерно указал в решении, что правовой режим указанного имущества должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме, так как с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивает статус объекта, находящегося исключительно в федеральной собственности.
В случае если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества, то право общей долевой собственности не возникло.
Как установлено судом, многоквартирный дом N по ... поставлен на технический учет 18.08.1958 г. Помещение подвала общей площадью ... кв. м в указанный период времени использовалось под учрежденческие цели (т. 1 л.д. 92), т.е. в целях, не связанных с обслуживанием (других) квартир дома, имело назначение "учрежденческое", что также подтверждается выкопировкой и экспликацией 1958 года помещения с номерами 1 - 6, 52 (т. 1 л.д. 87 - 89) и свидетельствует о том, что помещение задолго до приватизации первой квартиры (16.04.1993 г.) использовалось как самостоятельный объект недвижимости, в иных целях, чем обслуживание многоквартирного дома. Указанное обстоятельство установлено и решением Арбитражного суда Новосибирской области от 20.04.2009 г. (дело N ...) (т. 1 л.д. 136).
Первоначальное целевое назначение в последующем подтверждается выпиской из единого государственного реестра объектов капитального строительства от 18.10.2005 (т. 1 л.д. 93 - 95), в которой определено назначение объекта - учрежденческое помещение в подвале 4 этажного жилого дома с подвалом.
Доказательств правового режима спорного имущества, его функционального назначения, предназначения для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома на момент приватизации первой квартиры истцом не представлены, в материалах дела не имеется. Технические паспорта по состоянию на 1986 г. (т. 1 л.д. 18 - 20), 1996 г. (т. 2 л.д. 27 - 30), 2007 г. (т. 1 л.д. 14 - 16" определяют лишь назначение частей помещения, но не свидетельствуют о его целевом назначении и его фактическом использовании. Суд не вправе самостоятельно определять целевое назначение объекта недвижимости и определять (изменять) назначение помещения. Наличие сквозной нумерации техническом паспорте также не определяет целевое назначение помещения и имеет техническое значение для целей инвентаризации. Документы по изменению назначения частей помещений в технических паспортах с одного на другое суду не представлено.
При этом, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что сам факт нахождения в спорном помещении инженерных коммуникаций не может служить достаточным основанием для отнесения этих помещений к вспомогательным, поскольку как установлено выше это помещение выделено для самостоятельного использования.
В связи с чем, заключение эксперта ООО "СИБСТРОЙПРОЕКТ" о наличии инженерных коммуникаций и оборудования в соответствующей части подвала, и необходимости доступа к нему, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев.
То обстоятельство, что указанное спорное помещение сдавались в аренду, и не используются в качестве вспомогательных, истцом не оспаривалось, напротив он ссылался на это в исковом заявлении.
Так, в отношении данного помещения были заключены договоры аренды: .... На указанный объект выдавалось самостоятельное охранное обязательство по использованию недвижимого памятника истории и культуры N ... (т. 2 л.д. 94 - 95) на имя ЗАО НТФ "Медтехника". Распоряжением главы администрации Центрального района города Новосибирска от 11.07.1997 N ... ЗАО НТФ "Медтехника" по адресу ул. ... было разрешено открыть магазин (т. 2 л.д. 99), что также подтверждает использование спорного помещения как самостоятельного объекта гражданских правоотношений.
Согласно разъяснениям данным в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.11.2001 г. N 15, Пленума ВАС РФ от 15.11.2001 г. N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности": если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
Иные доводы кассационной жалобы ввиду изложенного не могут быть приняты во внимание судом кассационной инстанции, кроме того они основаны на неправильном толковании норм материального и процессуального права, а также сводятся к иной оценке доказательств, оснований для которой у суда кассационной инстанции не имеется.
Поскольку решение суда законно и обосновано и принято с соблюдением норм материального и процессуального права, оно подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Центрального районного суда г. Новосибирска от 19 октября 2011 года оставить без изменения, кассационную жалобу И.С.Т. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)