Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Кочетков Д.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Рябихина О.Е.,
судей Саяпиной Е.Г., Садовой И.М.,
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников жилья "Дом на Университетской 65/73" к И.Р., К.С.Ф. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации права, обязании передачи нежилого помещения по апелляционным жалобам И.Р., М.С., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетней М.В., на решение Кировского районного суда г. Саратова от 08 апреля 2013 года, которым иск удовлетворен.
Заслушав доклад судьи Саяпиной Е.Г., объяснения представителей ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" - З., действующей на основании доверенности от <дата>, выданной сроком по <дата>, К.С.В., действующей на основании доверенности от <дата>, выданной сроком по <дата>, М.С., его представителя М.Т., рассмотрев материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Товарищество собственников жилья "Дом на Университетской 65/73" (далее - ТСЖ "Дом на Университетской 65/73") обратилось в суд с вышеназванным иском к И.Р., К.С.Ф., указав, что сделка купли-продажи нежилого помещения, расположенного на втором этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, заключенная <дата> между К.С.Ф. и И.Р., является недействительной, так как указанное нежилое помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома, оно не исключалось из состава общего имущества, согласия собственников на его отчуждение не имелось. У К.С.Ф. отсутствовали законные полномочия по отчуждению спорного объекта, поскольку заочное решение суда о признании за К.С.Ф. права собственности на данное помещение было отменено и в удовлетворении требований К.С.Ф. о признании за ним права собственности на спорный объект отказано. На основании изложенного истец просил признать указанную сделку купли-продажи нежилого помещения недействительной, прекратить право собственности И.Р. на данное помещение, исключить из ЕГРП запись о регистрации данного права за И.Р., обязать последнего передать спорное нежилое помещение ТСЖ "Дом на Университетской 65/73".
Решением Кировского районного суда г. Саратова от 08 апреля 2013 года исковые требования удовлетворены, признана недействительной сделка купли-продажи нежилого помещения, расположенного на втором этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, литер <данные изъяты>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером N, заключенная <дата> между К.С.Ф. и И.Р. Прекращено право собственности И.Р. на данное нежилое помещение и исключена из ЕГРП запись о регистрации данного права. И.Р. обязан передать данное нежилое помещение ТСЖ "Дом на Университетской 65/73".
В апелляционной жалобе И.Р. просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указывает, что ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" является ненадлежащим истцом, поскольку указанное товарищество не является собственником спорного помещения и не вправе требовать возврата себе ранее не принадлежащее ему имущества. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома на предмет его истребования у ответчика не проводилось, а представленный истцом протокол собрания жильцов от <дата> не отражает воли собственников помещений и не является документом, наделяющим ТСЖ правом заявления настоящего иска. Автор жалобы считает необоснованным вывод суда о недобросовестности покупателя, указывает на отсутствие у суда оснований для признания сделки недействительной, а также на отсутствие у председателя правления ТСЖ "Дом на Университетской 65/75" - ФИО13, не являющегося собственником помещений в указанном доме, оснований для занятия должности председателя правления, и, соответственно, отсутствие у него полномочий на выдачу доверенности с правом подписания иска. Кроме того, И.Р. полагает, что суд необоснованно не рассмотрел ходатайство ЖСК "Оригинал-97" о привлечении последнего к участию в деле, разрешив спор о его правах на спорное помещение.
В апелляционной жалобе М.С. в своих интересах и интересах несовершеннолетней М.В., как лицо, не привлеченное к участию в деле, но полагающее нарушенными свои права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование доводов жалобы указывает на отсутствие у ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" полномочий на подачу иска, необоснованность удовлетворения требований истца о передаче ему спорного нежилого помещения, что дает ему право пользоваться и распоряжаться этим имуществом без разрешения собственников помещений в доме, в том числе без его (М.С..) согласия. Кроме того, М.С. полагает, что указанное исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения, так как у председателя ТСЖ "Дом на Университетской 65/75" - ФИО13 отсутствовали основания для занятия должности председателя правления и полномочия на выдачу доверенности с правом подписания иска.
В возражениях на апелляционную жалобу ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании М.С., его представитель М.Т. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Представители ответчика ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" - З. и К.С.В. просили решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Иные лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении апелляционной жалобы были извещены надлежащим образом, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает, что оснований для отмены вынесенного судебного постановления не имеется.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Из материалов гражданского дела следует, что заочным решением Кировского районного суда г. Саратова от 09 февраля 2012 года по гражданскому делу по иску К.С.Ф. к ФИО19 о признании права собственности на нежилое помещение за К.С.Ф. было признано право собственности на нежилое помещение, расположенное на втором этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.
<дата> на основании указанного решения за К.С.Ф. было зарегистрировано право собственности на вышеназванное нежилое помещение.
<дата> К.С.Ф. продал спорное помещение И.Р., за которым право собственности на нежилое помещение зарегистрировано <дата>.
Определением Кировского районного суда г. Саратова от 09 октября 2012 года отменено по вновь открывшимся обстоятельствам решение суда от 09 февраля 2012 года о признании за К.С.Ф. права собственности на спорное помещение, и вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Саратова от 20 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований К.С.Ф. отказано в полном объеме.
Данным решением суда установлено, что нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное на 2-м этаже <адрес> в <адрес>, литер <данные изъяты>, пом.<данные изъяты>, с кадастровым номером N, является общим имуществом, находится в долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
Решение о передаче в собственность К.С.Ф. и И.Р. указанного нежилого помещения собственники помещений в многоквартирном доме не принимали.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры
В силу ч.ч. 1, 2, 4 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
На основании п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Вышеуказанным решением суда также установлено, что спорное нежилое помещение не исключалось из состава общего имущества, соответствующего решения всеми собственниками дома не принималось, в связи с чем оно не могло быть передано иным лицам.
Установленные решением суда от 20 декабря 2012 года обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего гражданского дела, поскольку в нем участвуют те же стороны.
Поскольку спорный объект недвижимости выбыл из обладания собственников в многоквартирном доме помимо их воли, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что любые сделки, предметом которых являлось отчуждение имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, в отсутствие согласия последних на такое отчуждение, являются ничтожными.
Поэтому на основании положений ст. ст. 166 - 168 ГК РФ суд первой инстанции правомерно признал недействительной сделку купли-продажи нежилого помещения, заключенную <дата> между И.Р. и К.С.Ф.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о признании И.Р. недобросовестным приобретателем по следующим основаниям.
На основании п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Согласно разъяснениям, данным в п. п. 35, 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Собственник вправе опровергнуть возражения приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Оспаривая добросовестность приобретения И.Р. нежилого помещения, истец указывал на то, что ответчик И.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение спорного объекта недвижимости при наличии только одного заочного решения и отсутствия иных правоустанавливающих документов, которые не были указаны в судебном решении, и безусловно свидетельствовали бы о наличии у К.С.Ф. права на нежилое помещение. По мнению истца, ответчик был обязан предпринять действия к анализу правоустанавливающих документов продавца, так как И.Р. должен был видеть, что высота спорного помещения составляет <данные изъяты> м, между тем нежилые (офисные) помещения должны составлять не менее <данные изъяты> м, а также видеть проходящие по помещению коммуникации жилого дома.
Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение, право собственности на которое у К.С.Ф. возникло на основании заочного решения суда, находилось в собственности последнего в течение лишь <данные изъяты> дней (<дата> за К.С.Ф. было зарегистрировано право собственности, <дата> им была совершена оспариваемая сделка купли-продажи).
Указанное нежилое помещение в соответствии с договором купли-продажи приобретено И.Р. за <данные изъяты> руб., в то время как стоимость этого помещения согласно оценке общества с ограниченной ответственностью "ФИО20" N от <дата> составляет <данные изъяты> руб.
С учетом обстоятельств дела, факта непродолжительного нахождения имущества в собственности К.С.Ф., существенного занижения стоимости нежилого помещения по договору купли-продажи, отсутствия у К.С.Ф. документов, с достоверностью подтверждающих приобретение им спорного объекта недвижимости, судебная коллегия считает, что при проявлении обычной степени осмотрительности И.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы И.И. о не согласии с выводами суда о недобросовестности приобретения им имущества судебная коллегия находит необоснованными.
Доводы апелляционных жалоб И.Р. и М.С. об отсутствии у истца полномочий на обращение в суд с названным иском и права требования передачи спорного объекта от И.Р. к ТСЖ были предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.
Выводы суда основаны на протоколе N от <дата> общего собрания жильцов <адрес>. Согласно данному протоколу собственники приняли решение о передаче в пользование и управление ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" спорного нежилого помещения, а также о передаче ТСЖ полномочий для обращения в судебные органы с соответствующими исками об истребовании перечисленного общего имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными всех сделок, заключенных в нарушение закона в отношении переданного имущества.
Указанное решение общего собрания в соответствии с действующим законодательством не оспорено и не признано незаконным. Доказательств обратного суду не представлено.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, об отсутствии у председателя ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" - ФИО13 оснований на занятие должности председателя и выдачу доверенности на подписание искового заявления, на выводы суда не влияют и не влекут отмену решения, поскольку полномочия ФИО13, как председателя правления ТСЖ, подтверждены выпиской из протокола N от <дата> общего собрания собственников дома и выпиской из ЕГРЮЛ от <дата>, в которой ФИО13 указан в качестве лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица.
Законность избрания ФИО13 председателем правления предметом заявленных требований не являлась. Доказательств отсутствия у ФИО13 полномочий председателя правления ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" апеллянтами не представлено.
Имеющаяся в жалобе И.Р. ссылка о разрешении судом спора в отсутствие не привлеченного к участию в деле ФИО21 на выводы суда не влияет и прав И.Р. не нарушает.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного решения, как о том ставится вопрос в апелляционной жалобе, не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 327.1 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Саратова от 08 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы И.Р., М.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 09.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-4239
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САРАТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июля 2013 г. по делу N 33-4239
Судья Кочетков Д.И.
Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Рябихина О.Е.,
судей Саяпиной Е.Г., Садовой И.М.,
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников жилья "Дом на Университетской 65/73" к И.Р., К.С.Ф. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации права, обязании передачи нежилого помещения по апелляционным жалобам И.Р., М.С., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетней М.В., на решение Кировского районного суда г. Саратова от 08 апреля 2013 года, которым иск удовлетворен.
Заслушав доклад судьи Саяпиной Е.Г., объяснения представителей ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" - З., действующей на основании доверенности от <дата>, выданной сроком по <дата>, К.С.В., действующей на основании доверенности от <дата>, выданной сроком по <дата>, М.С., его представителя М.Т., рассмотрев материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
Товарищество собственников жилья "Дом на Университетской 65/73" (далее - ТСЖ "Дом на Университетской 65/73") обратилось в суд с вышеназванным иском к И.Р., К.С.Ф., указав, что сделка купли-продажи нежилого помещения, расположенного на втором этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, заключенная <дата> между К.С.Ф. и И.Р., является недействительной, так как указанное нежилое помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома, оно не исключалось из состава общего имущества, согласия собственников на его отчуждение не имелось. У К.С.Ф. отсутствовали законные полномочия по отчуждению спорного объекта, поскольку заочное решение суда о признании за К.С.Ф. права собственности на данное помещение было отменено и в удовлетворении требований К.С.Ф. о признании за ним права собственности на спорный объект отказано. На основании изложенного истец просил признать указанную сделку купли-продажи нежилого помещения недействительной, прекратить право собственности И.Р. на данное помещение, исключить из ЕГРП запись о регистрации данного права за И.Р., обязать последнего передать спорное нежилое помещение ТСЖ "Дом на Университетской 65/73".
Решением Кировского районного суда г. Саратова от 08 апреля 2013 года исковые требования удовлетворены, признана недействительной сделка купли-продажи нежилого помещения, расположенного на втором этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м, литер <данные изъяты>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером N, заключенная <дата> между К.С.Ф. и И.Р. Прекращено право собственности И.Р. на данное нежилое помещение и исключена из ЕГРП запись о регистрации данного права. И.Р. обязан передать данное нежилое помещение ТСЖ "Дом на Университетской 65/73".
В апелляционной жалобе И.Р. просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указывает, что ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" является ненадлежащим истцом, поскольку указанное товарищество не является собственником спорного помещения и не вправе требовать возврата себе ранее не принадлежащее ему имущества. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома на предмет его истребования у ответчика не проводилось, а представленный истцом протокол собрания жильцов от <дата> не отражает воли собственников помещений и не является документом, наделяющим ТСЖ правом заявления настоящего иска. Автор жалобы считает необоснованным вывод суда о недобросовестности покупателя, указывает на отсутствие у суда оснований для признания сделки недействительной, а также на отсутствие у председателя правления ТСЖ "Дом на Университетской 65/75" - ФИО13, не являющегося собственником помещений в указанном доме, оснований для занятия должности председателя правления, и, соответственно, отсутствие у него полномочий на выдачу доверенности с правом подписания иска. Кроме того, И.Р. полагает, что суд необоснованно не рассмотрел ходатайство ЖСК "Оригинал-97" о привлечении последнего к участию в деле, разрешив спор о его правах на спорное помещение.
В апелляционной жалобе М.С. в своих интересах и интересах несовершеннолетней М.В., как лицо, не привлеченное к участию в деле, но полагающее нарушенными свои права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование доводов жалобы указывает на отсутствие у ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" полномочий на подачу иска, необоснованность удовлетворения требований истца о передаче ему спорного нежилого помещения, что дает ему право пользоваться и распоряжаться этим имуществом без разрешения собственников помещений в доме, в том числе без его (М.С..) согласия. Кроме того, М.С. полагает, что указанное исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения, так как у председателя ТСЖ "Дом на Университетской 65/75" - ФИО13 отсутствовали основания для занятия должности председателя правления и полномочия на выдачу доверенности с правом подписания иска.
В возражениях на апелляционную жалобу ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании М.С., его представитель М.Т. доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.
Представители ответчика ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" - З. и К.С.В. просили решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Иные лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении апелляционной жалобы были извещены надлежащим образом, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает, что оснований для отмены вынесенного судебного постановления не имеется.
В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
Из материалов гражданского дела следует, что заочным решением Кировского районного суда г. Саратова от 09 февраля 2012 года по гражданскому делу по иску К.С.Ф. к ФИО19 о признании права собственности на нежилое помещение за К.С.Ф. было признано право собственности на нежилое помещение, расположенное на втором этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв. м.
<дата> на основании указанного решения за К.С.Ф. было зарегистрировано право собственности на вышеназванное нежилое помещение.
<дата> К.С.Ф. продал спорное помещение И.Р., за которым право собственности на нежилое помещение зарегистрировано <дата>.
Определением Кировского районного суда г. Саратова от 09 октября 2012 года отменено по вновь открывшимся обстоятельствам решение суда от 09 февраля 2012 года о признании за К.С.Ф. права собственности на спорное помещение, и вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Саратова от 20 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований К.С.Ф. отказано в полном объеме.
Данным решением суда установлено, что нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное на 2-м этаже <адрес> в <адрес>, литер <данные изъяты>, пом.<данные изъяты>, с кадастровым номером N, является общим имуществом, находится в долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
Решение о передаче в собственность К.С.Ф. и И.Р. указанного нежилого помещения собственники помещений в многоквартирном доме не принимали.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры
В силу ч.ч. 1, 2, 4 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
На основании п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Вышеуказанным решением суда также установлено, что спорное нежилое помещение не исключалось из состава общего имущества, соответствующего решения всеми собственниками дома не принималось, в связи с чем оно не могло быть передано иным лицам.
Установленные решением суда от 20 декабря 2012 года обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего гражданского дела, поскольку в нем участвуют те же стороны.
Поскольку спорный объект недвижимости выбыл из обладания собственников в многоквартирном доме помимо их воли, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что любые сделки, предметом которых являлось отчуждение имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, в отсутствие согласия последних на такое отчуждение, являются ничтожными.
Поэтому на основании положений ст. ст. 166 - 168 ГК РФ суд первой инстанции правомерно признал недействительной сделку купли-продажи нежилого помещения, заключенную <дата> между И.Р. и К.С.Ф.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о признании И.Р. недобросовестным приобретателем по следующим основаниям.
На основании п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
Согласно разъяснениям, данным в п. п. 35, 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Собственник вправе опровергнуть возражения приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Оспаривая добросовестность приобретения И.Р. нежилого помещения, истец указывал на то, что ответчик И.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение спорного объекта недвижимости при наличии только одного заочного решения и отсутствия иных правоустанавливающих документов, которые не были указаны в судебном решении, и безусловно свидетельствовали бы о наличии у К.С.Ф. права на нежилое помещение. По мнению истца, ответчик был обязан предпринять действия к анализу правоустанавливающих документов продавца, так как И.Р. должен был видеть, что высота спорного помещения составляет <данные изъяты> м, между тем нежилые (офисные) помещения должны составлять не менее <данные изъяты> м, а также видеть проходящие по помещению коммуникации жилого дома.
Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение, право собственности на которое у К.С.Ф. возникло на основании заочного решения суда, находилось в собственности последнего в течение лишь <данные изъяты> дней (<дата> за К.С.Ф. было зарегистрировано право собственности, <дата> им была совершена оспариваемая сделка купли-продажи).
Указанное нежилое помещение в соответствии с договором купли-продажи приобретено И.Р. за <данные изъяты> руб., в то время как стоимость этого помещения согласно оценке общества с ограниченной ответственностью "ФИО20" N от <дата> составляет <данные изъяты> руб.
С учетом обстоятельств дела, факта непродолжительного нахождения имущества в собственности К.С.Ф., существенного занижения стоимости нежилого помещения по договору купли-продажи, отсутствия у К.С.Ф. документов, с достоверностью подтверждающих приобретение им спорного объекта недвижимости, судебная коллегия считает, что при проявлении обычной степени осмотрительности И.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы И.И. о не согласии с выводами суда о недобросовестности приобретения им имущества судебная коллегия находит необоснованными.
Доводы апелляционных жалоб И.Р. и М.С. об отсутствии у истца полномочий на обращение в суд с названным иском и права требования передачи спорного объекта от И.Р. к ТСЖ были предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.
Выводы суда основаны на протоколе N от <дата> общего собрания жильцов <адрес>. Согласно данному протоколу собственники приняли решение о передаче в пользование и управление ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" спорного нежилого помещения, а также о передаче ТСЖ полномочий для обращения в судебные органы с соответствующими исками об истребовании перечисленного общего имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными всех сделок, заключенных в нарушение закона в отношении переданного имущества.
Указанное решение общего собрания в соответствии с действующим законодательством не оспорено и не признано незаконным. Доказательств обратного суду не представлено.
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, об отсутствии у председателя ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" - ФИО13 оснований на занятие должности председателя и выдачу доверенности на подписание искового заявления, на выводы суда не влияют и не влекут отмену решения, поскольку полномочия ФИО13, как председателя правления ТСЖ, подтверждены выпиской из протокола N от <дата> общего собрания собственников дома и выпиской из ЕГРЮЛ от <дата>, в которой ФИО13 указан в качестве лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица.
Законность избрания ФИО13 председателем правления предметом заявленных требований не являлась. Доказательств отсутствия у ФИО13 полномочий председателя правления ТСЖ "Дом на Университетской 65/73" апеллянтами не представлено.
Имеющаяся в жалобе И.Р. ссылка о разрешении судом спора в отсутствие не привлеченного к участию в деле ФИО21 на выводы суда не влияет и прав И.Р. не нарушает.
При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного решения, как о том ставится вопрос в апелляционной жалобе, не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения, судом не допущено.
Руководствуясь ст. ст. 327.1 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Кировского районного суда г. Саратова от 08 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы И.Р., М.С. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)