Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Суворова Т.М. Дело N 44г-105/13{
Ризина А.Н., Забелина Ю.А., Хугаев А.Г.
Докладчик: Забелина Ю.А.
Президиум Московского областного суда в составе:
Председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Гавричкова В.В., Николаевой О.В., Романовского С.В., Соловьева С.В.,
при секретаре З.,
рассмотрев по кассационной жалобе Г.Е.Н. дело по иску ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" к Г.Е.И. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении и по встречному иску Г.Е.И. к ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" о признании права бессрочного пользования жилым помещением, признании недействительным и незаключенным договора найма жилого помещения,
заслушав доклад судьи Николаевой О.В., объяснения представителя Г.Е.И. по доверенности Б., поддержавшего доводы жалобы, представителя ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" по доверенности А., возражавшего против удовлетворения жалобы,
заключение заместителя прокурора Московской области Можаева М.В., полагавшего судебные постановления подлежащими отмене,
ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" обратился в суд с иском к Г.Е.И. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета по месту жительства и выселении из квартиры по адресу по адресу: ......
В обоснование заявленных требований истец указал, что ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" является собственником здания, в котором находится спорное жилое помещение. В 1994 году Г.Е.И., как старшему администратору общежития завода, была предоставлена однокомнатная квартира N... временно до предоставления жилья в строящемся доме ЖСК. В 1998 году ответчику дополнительно предоставлена комната площадью 15,2 кв. метров (медицинский изолятор), прилегающая к данной квартире. Г.Е.И., произвела незаконную перепланировку занимаемых помещений. 08 октября 1999 г. между сторонами был заключен договор найма жилого помещения сроком на один год, согласно которому ответчику во временное пользование была предоставлена для проживания за плату спорная квартира.
Данный договор неоднократно продлевался на тех же условиях. С 2006 года Г.Е.И. работником ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" не является. В настоящее время не намерены сдавать спорное помещение внаем, о чем предупредили Г.Е.И. о необходимости освободить жилое помещение, от чего последняя отказалась.
Г.Е.И. в судебном заседании исковые требования не признала, предъявила встречный иск о признании недействительным и незаключенным договора найма жилого помещения и признании права бессрочного пользования жилым помещением.
Решением Раменского городского суда Московской области от 13 сентября 2012 года иск ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" удовлетворен, в удовлетворении встречного иска Г.Е.И. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 25 декабря 2012 года решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Г.Е.И. просит отменить судебные постановления в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
13 марта 2013 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда А. от 21 мая 2013 года дело по кассационной жалобе Г.Е.Н. передано для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13 мая 1999 года ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" на основании плана приватизации Гжельского завода "Электроизолятор", утвержденного Комитетом по управлению имуществом Московской области от 06.11.1992 г. является собственником здания, расположенного по адресу: ......
Г.Е.И., как работнику Гжельского завода "Электроизолятор", в 1994 г. была временно предоставлена квартира N... в данном здании. В 1998 г. ответчице предоставлена прилегающая к этой квартире комната площадью 15,2 кв. метров, которая в экспликации к поэтажному плану дома указана как "медицинский изолятор".
Г.Е.И. в квартире зарегистрирована с 22.09.1994 г.
8 октября 1999 г. между ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" и Г.Е.И. был заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым Г.Е.И. и членам ее семьи в пользование было предоставлено свободное изолированное жилое помещение за плату сроком на 1 год по указанному адресу. В дальнейшем договоры найма жилого помещения заключались на этих же условиях.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что между сторонами сложились отношения по коммерческому найму спорного жилого помещения.
Удовлетворяя исковые требования ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор", суд первой инстанции исходил из того, что срок действия договора найма жилого помещения истек, истец принял решение не сдавать внаем это жилое помещение, об освобождении которого Г.Е.И. была уведомлена, поэтому ответчица подлежит выселению из спорной квартиры в соответствии со ст. 35 Жилищного кодекса РФ.
С данным выводом суда согласился суд апелляционной инстанции.
Вместе с тем такой вывод суда основан на неправильном применении норм материального права.
Как усматривается из материалов дела, истец обратился в суд о расторжении с ответчиком договора найма и выселении ее из спорной квартиры в связи с принятием решения не сдавать внаем в течение не менее одного года спорное жилое помещение.
Одностороннее прекращение договора найма жилого помещения в таком случае может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного ст. 684 ГК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота /например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений/.
Отношения, возникающие в связи с предоставлением юридическим лицом гражданину помещения по договору найма, являются рыночными, Однако, несмотря на то, что в данном случае заключается договор коммерческого найма, следует учитывать, что право на жилище относится к фундаментальным конституционным правам человека. Так, статья 40 Конституции РФ устанавливает, что никто не может быть произвольно лишен жилища.
Из смысла статьи 684 ГК РФ следует, что юридическое лицо, собственник жилого помещения, может отказаться от продления договора коммерческого найма с гражданином при определенных условиях, а именно, в связи с принятием уполномоченным на то органом собственника решения не сдавать в течение одного года жилое помещение внаем.
При этом решение собственника не должно быть произвольным, то есть не должно быть обусловлено целью выселения неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а может быть принято исключительно при наличии существенных оснований к отказу от предоставления жилого помещения гражданам по договору найма и соответственно выселению из занимаемых жилых помещений.
Между тем, истец не представил суду решения компетентного органа, принятого с обоснование причин принятия такого решения с учетом целевого использования собственником здания, в котором находится спорное жилое помещение.
Здание, в котором находится спорное жилое помещение, относится к жилищному фонду, представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" для проживания граждан на условиях возмездного найма.
Целевое назначение здания - предоставление жилых помещений гражданам по договорам найма.
Имеющееся же в материалах дела уведомление Г.Е.И. об освобождении спорной квартиры не является решением соответствующего органа ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор", принятым в установленном законом порядке, не сдавать внаем спорную квартиру.
Доказательств, подтверждающих необходимость принятия такого решения, истцом суду также не представлено.
В результате указанных произвольных действий Г.Е.И. лишена единственного жилища, выселена из жилого помещения, в котором прожила более 18 лет, обладая при этом преимущественным правом на заключение договора найма спорной квартиры на следующий срок.
Таким образом, суд в нарушение ст. 56 ГПК РФ правильно не определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не применил закон, подлежащий применению, и вынес решение, которое не соответствует требованиям закона.
Допущенные судом первой инстанции и оставленные без внимания судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела существенные нарушения норм процессуального и материального права являются в силу ст. 387 ГПК РФ основанием для отмены судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
решение Раменского городского суда Московской области от 13 сентября 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 25 декабря 2012 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.06.2013 N 208 ПО ДЕЛУ N 44Г-105/13
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив); Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 июня 2013 г. N 208
Судья: Суворова Т.М. Дело N 44г-105/13{
Ризина А.Н., Забелина Ю.А., Хугаев А.Г.
Докладчик: Забелина Ю.А.
Президиум Московского областного суда в составе:
Председательствующего Волошина В.М.,
членов президиума Гавричкова В.В., Николаевой О.В., Романовского С.В., Соловьева С.В.,
при секретаре З.,
рассмотрев по кассационной жалобе Г.Е.Н. дело по иску ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" к Г.Е.И. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, выселении и по встречному иску Г.Е.И. к ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" о признании права бессрочного пользования жилым помещением, признании недействительным и незаключенным договора найма жилого помещения,
заслушав доклад судьи Николаевой О.В., объяснения представителя Г.Е.И. по доверенности Б., поддержавшего доводы жалобы, представителя ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" по доверенности А., возражавшего против удовлетворения жалобы,
заключение заместителя прокурора Московской области Можаева М.В., полагавшего судебные постановления подлежащими отмене,
установил:
ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" обратился в суд с иском к Г.Е.И. о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета по месту жительства и выселении из квартиры по адресу по адресу: ......
В обоснование заявленных требований истец указал, что ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" является собственником здания, в котором находится спорное жилое помещение. В 1994 году Г.Е.И., как старшему администратору общежития завода, была предоставлена однокомнатная квартира N... временно до предоставления жилья в строящемся доме ЖСК. В 1998 году ответчику дополнительно предоставлена комната площадью 15,2 кв. метров (медицинский изолятор), прилегающая к данной квартире. Г.Е.И., произвела незаконную перепланировку занимаемых помещений. 08 октября 1999 г. между сторонами был заключен договор найма жилого помещения сроком на один год, согласно которому ответчику во временное пользование была предоставлена для проживания за плату спорная квартира.
Данный договор неоднократно продлевался на тех же условиях. С 2006 года Г.Е.И. работником ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" не является. В настоящее время не намерены сдавать спорное помещение внаем, о чем предупредили Г.Е.И. о необходимости освободить жилое помещение, от чего последняя отказалась.
Г.Е.И. в судебном заседании исковые требования не признала, предъявила встречный иск о признании недействительным и незаключенным договора найма жилого помещения и признании права бессрочного пользования жилым помещением.
Решением Раменского городского суда Московской области от 13 сентября 2012 года иск ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" удовлетворен, в удовлетворении встречного иска Г.Е.И. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 25 декабря 2012 года решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Г.Е.И. просит отменить судебные постановления в связи с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
13 марта 2013 года дело истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда А. от 21 мая 2013 года дело по кассационной жалобе Г.Е.Н. передано для рассмотрения в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, президиум находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
В силу ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13 мая 1999 года ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" на основании плана приватизации Гжельского завода "Электроизолятор", утвержденного Комитетом по управлению имуществом Московской области от 06.11.1992 г. является собственником здания, расположенного по адресу: ......
Г.Е.И., как работнику Гжельского завода "Электроизолятор", в 1994 г. была временно предоставлена квартира N... в данном здании. В 1998 г. ответчице предоставлена прилегающая к этой квартире комната площадью 15,2 кв. метров, которая в экспликации к поэтажному плану дома указана как "медицинский изолятор".
Г.Е.И. в квартире зарегистрирована с 22.09.1994 г.
8 октября 1999 г. между ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" и Г.Е.И. был заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым Г.Е.И. и членам ее семьи в пользование было предоставлено свободное изолированное жилое помещение за плату сроком на 1 год по указанному адресу. В дальнейшем договоры найма жилого помещения заключались на этих же условиях.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что между сторонами сложились отношения по коммерческому найму спорного жилого помещения.
Удовлетворяя исковые требования ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор", суд первой инстанции исходил из того, что срок действия договора найма жилого помещения истек, истец принял решение не сдавать внаем это жилое помещение, об освобождении которого Г.Е.И. была уведомлена, поэтому ответчица подлежит выселению из спорной квартиры в соответствии со ст. 35 Жилищного кодекса РФ.
С данным выводом суда согласился суд апелляционной инстанции.
Вместе с тем такой вывод суда основан на неправильном применении норм материального права.
Как усматривается из материалов дела, истец обратился в суд о расторжении с ответчиком договора найма и выселении ее из спорной квартиры в связи с принятием решения не сдавать внаем в течение не менее одного года спорное жилое помещение.
Одностороннее прекращение договора найма жилого помещения в таком случае может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного ст. 684 ГК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В пункте 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота /например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений/.
Отношения, возникающие в связи с предоставлением юридическим лицом гражданину помещения по договору найма, являются рыночными, Однако, несмотря на то, что в данном случае заключается договор коммерческого найма, следует учитывать, что право на жилище относится к фундаментальным конституционным правам человека. Так, статья 40 Конституции РФ устанавливает, что никто не может быть произвольно лишен жилища.
Из смысла статьи 684 ГК РФ следует, что юридическое лицо, собственник жилого помещения, может отказаться от продления договора коммерческого найма с гражданином при определенных условиях, а именно, в связи с принятием уполномоченным на то органом собственника решения не сдавать в течение одного года жилое помещение внаем.
При этом решение собственника не должно быть произвольным, то есть не должно быть обусловлено целью выселения неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а может быть принято исключительно при наличии существенных оснований к отказу от предоставления жилого помещения гражданам по договору найма и соответственно выселению из занимаемых жилых помещений.
Между тем, истец не представил суду решения компетентного органа, принятого с обоснование причин принятия такого решения с учетом целевого использования собственником здания, в котором находится спорное жилое помещение.
Здание, в котором находится спорное жилое помещение, относится к жилищному фонду, представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор" для проживания граждан на условиях возмездного найма.
Целевое назначение здания - предоставление жилых помещений гражданам по договорам найма.
Имеющееся же в материалах дела уведомление Г.Е.И. об освобождении спорной квартиры не является решением соответствующего органа ОАО "Гжельский завод "Электроизолятор", принятым в установленном законом порядке, не сдавать внаем спорную квартиру.
Доказательств, подтверждающих необходимость принятия такого решения, истцом суду также не представлено.
В результате указанных произвольных действий Г.Е.И. лишена единственного жилища, выселена из жилого помещения, в котором прожила более 18 лет, обладая при этом преимущественным правом на заключение договора найма спорной квартиры на следующий срок.
Таким образом, суд в нарушение ст. 56 ГПК РФ правильно не определил обстоятельства, имеющие значение для дела, не применил закон, подлежащий применению, и вынес решение, которое не соответствует требованиям закона.
Допущенные судом первой инстанции и оставленные без внимания судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела существенные нарушения норм процессуального и материального права являются в силу ст. 387 ГПК РФ основанием для отмены судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум
постановил:
решение Раменского городского суда Московской области от 13 сентября 2012 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 25 декабря 2012 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
Председательствующий
В.М.ВОЛОШИН
В.М.ВОЛОШИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)