Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
секретарь судебного заседания Кузьмина А.В.,
при участии в судебном заседании:
от ответчика - представитель Усманов М.С. по доверенности от 20.09.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 февраля 2013 года апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2012 по делу N А55-25044/2012, (судья Рысаева С.Г.),
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Транзит" (ОГРН 1036300663112), г. Самара,
о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ООО "Транзит" о взыскании 126 257 руб. 44 коп. из них: 104 605 руб. 87 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 26889 от 19.05.97 г. (021551з) за период с 02.01.07 г. по 31.05.12., 21 651 руб. 57 коп. пени за просрочку платежа за период с 13.02.07 г. по 31.05.12 г., и расторжение договора аренды земельного участка N 26889 от 19.05.1997 г. (021551з).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела в связи с этим неправильное применение норм права. По мнению заявителя жалобы, судом не принято во внимание, что договор аренды от 19.05.1997 г. заключен до момента вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и Жилищного кодекса РФ, следовательно, нормы указанных нормативных актов в силу ст. 422 ГК РФ не могут быть применены к возникшим на основании договора правоотношениям. Заявитель считает, что судом не была дана оценка правовому статусу договора аренды, не был сделал вывод о том, является ли данный договор действующим. Кроме этого, в материалах дела отсутствуют доказательства формирования земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для отнесения земельного участка к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
В судебном заседании 14.02.2013 представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.
19.05.1997 г. между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и ТОО "Транзит" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 26889 от 19.05.1997 г. (021551з), согласно которому ответчику предоставлен земельный участок площадью 106,65 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, 67/69, для использования под склад.
Согласно п. 1.1 договора договор заключен сроком с 23.08.1994 по 23.08.1999. После истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, таким образом, согласно ст. 621 ГК РФ, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 г. N 94-ГД "О земле" и Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 года N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в том числе спорным земельным участком), с 01 июля 2006 года возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
В соответствии с условиями договора, арендатор обязался оплачивать арендную плату за пользование земельным участком.
Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что плата вносится арендодателю в следующем порядке: ежеквартально не позднее 15.01, 15.04, 15.07, 15.10. в течение всего срока аренды.
Как указал истец, ответчик свои обязанности по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с этим за ним образовалась задолженность 104 605 руб. 87 коп. за период с 02.01.2007 по 31.05.2012. Кроме этого, истец начислил пени в размере 21 651 руб. 57 коп. в соответствии с п. 4.2 договора за период с 13.02.2007 по 31.05.2012.
Письмом от 29.03.2012 N 12/5680 истец уведомил ответчика о необходимости внесения арендной платы и предложил в случае непогашения задолженности расторгнуть договор аренды от 19.05.1997 г. N 26889 (021551з).
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Кроме этого истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка N 26889 от 19.05.1997 г. (021551з) в соответствии со ст. ст. 619, 450, 452 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ч. 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Как следует из материалов дела, 19.05.1997 г. между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и ТОО "Транзит" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 26889 от 19.05.1997 г. (021551з), согласно которому ответчику предоставлен земельный участок площадью 106,65 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, 67/69, для использования под склад.
Согласно п. 1.1 договора договор заключен сроком с 23.08.1994 по 23.08.1999. Поскольку после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, таким образом, согласно ст. 621 ГК РФ, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
Доводы Министерства о том, что суд не принял во внимание то обстоятельство, что договор аренды от 19.05.1997 г. заключен до момента вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и Жилищного кодекса РФ, следовательно, в силу ст. 422 ГК РФ не могут быть применены к возникшим правоотношениям, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.
Договор аренды земельного участка N 26889 (021551з), согласно которому ответчику предоставлен земельный участок площадью 106,65 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, 67/69, для использования под склад заключен 19.05.1997 года, т.е. до момента вступления в законную силу Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ и Жилищного кодекса РФ.
Между тем, как усматривается из материалов дела ООО "Транзит" является собственником нежилого помещения подвала (Литера А) по адресу: г. Самара, ул. Венцека, д. 67 - 69/д. 39, расположенного на спорном земельном участке, на основании договора купли-продажи N 78 от 16.08.1994 г., что подтверждается свидетельством о собственности N 78 от 16.08.1994 г., выданного Комитетом по управлению имуществом г. Самары.
На основании договора купли-продажи N 78 от 16.08.1994 г. и свидетельства о собственности N 78 от 16.08.1994 г. ООО "Транзит" выдано свидетельство о государственной регистрации права от 15.02.2000 серия 63-АА 0295776, согласно которому ответчик является собственником нежилого помещения, литера А, 1 этаж: комнаты N N 1, 3 - 7, 5, 11, 12, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе/Венцека, д. 67 - 69/д. 39. (л.д. 58).
Из технического паспорта нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе/Венцека, д. 67 - 69/д. 39, следует, что спорное нежилое помещение находится в здании многоквартирного жилого дома, имеющего жилые помещения (квартиры) площадью 756,7 кв. м (л.д. 67 - 71).
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции отметил, что спорное нежилое помещение находится в здании многоквартирного жилого дома, имеющим жилые помещения (квартиры) площадью 756,7 кв. м, которое не является пристройкой и не может использоваться автономно от всего дома, поскольку имеет общие с домом наружные капитальные стены и конструктивно (технически) связано с домом, в том числе и наличием общих инженерных сетей (л.д. 67 - 71).
Кроме этого, не представлены доказательства, подтверждающие кадастровый (технический) учет спорного нежилого помещения как отдельного объекта, предназначенного для иного использования.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.
Суд установил, что спорный земельный участок не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с этим пришел к правомерному выводу о том, что с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе ответчика.
ООО "Транзит", как собственник помещения в многоквартирном жилом доме и земельного участка, на котором расположен дом, не может быть одновременно арендатором этого же земельного участка, поэтому суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.
Доводы истца в апелляционной жалобе судебной коллегией рассмотрены, отклоняются по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
В пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 ст. 36 ЖК РФ.
В пункте 66 названного Постановления Пленума также разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В нарушение ст. 65 АПК РФ истец в материалы дела не представил доказательства, которые бы свидетельствовали о наличии сформированного земельного участка под многоквартирным домом.
Таким образом, с момента вступления в действие Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 года) публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Поэтому обязанность у ответчика как собственника нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в заявленный в иске период отсутствует.
Следовательно, Министерство имущественных отношений Самарской области является ненадлежащим истцом по делу, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме этого указанное нежилое помещение ответчик продал гр. Малкину В.Я. и гр. Старосельцеву Ю.И. по договору купли-продажи объекта недвижимости N 02 от 01.03.2007 г. (л.д. 79 - 82), зарегистрированного в УФРС по Самарской области 22.03.2007 г.
В части расторжения договора аренды земельного участка N 26889 от 19.05.1997 г. (021551з) требования удовлетворению не подлежат. Из материалов дела следует, что письмом от 29.03.2012 N 12/5680 истец сообщил ответчику о необходимости внесения арендной платы и уведомление в случае непогашения задолженности расторжении договора аренды от 19.05.1997 г. N 26889 (021551з), которым фактически отказался от договора аренды, продленного на неопределенный срок. Следовательно, данный договор аренды считается прекращенным в соответствии со ст. 610 ГК РФ.
В связи с вышеизложенным, судебная коллегия считает доводы апелляционной жалобы ошибочными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции принято обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2012 года, принятое по делу N А55-25044/2012, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.02.2013 ПО ДЕЛУ N А55-25044/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 февраля 2013 г. по делу N А55-25044/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 февраля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 21 февраля 2013 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Балакиревой Е.М.,
судей Пышкиной Н.Ю., Романенко С.Ш.,
секретарь судебного заседания Кузьмина А.В.,
при участии в судебном заседании:
от ответчика - представитель Усманов М.С. по доверенности от 20.09.2012,
рассмотрев в открытом судебном заседании 14 февраля 2013 года апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Самарской области на решение Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2012 по делу N А55-25044/2012, (судья Рысаева С.Г.),
по иску Министерства имущественных отношений Самарской области (ОГРН 1066315051824), г. Самара,
к обществу с ограниченной ответственностью "Транзит" (ОГРН 1036300663112), г. Самара,
о взыскании задолженности по арендной плате, пени и расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Министерство имущественных отношений Самарской области обратилось в арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ООО "Транзит" о взыскании 126 257 руб. 44 коп. из них: 104 605 руб. 87 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 26889 от 19.05.97 г. (021551з) за период с 02.01.07 г. по 31.05.12., 21 651 руб. 57 коп. пени за просрочку платежа за период с 13.02.07 г. по 31.05.12 г., и расторжение договора аренды земельного участка N 26889 от 19.05.1997 г. (021551з).
Решением Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2012 в удовлетворении исковых требований отказано.
Истец с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела в связи с этим неправильное применение норм права. По мнению заявителя жалобы, судом не принято во внимание, что договор аренды от 19.05.1997 г. заключен до момента вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и Жилищного кодекса РФ, следовательно, нормы указанных нормативных актов в силу ст. 422 ГК РФ не могут быть применены к возникшим на основании договора правоотношениям. Заявитель считает, что судом не была дана оценка правовому статусу договора аренды, не был сделал вывод о том, является ли данный договор действующим. Кроме этого, в материалах дела отсутствуют доказательства формирования земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для отнесения земельного участка к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.
В судебном заседании 14.02.2013 представитель ответчика с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец в суд не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 АПК РФ суд рассматривает дело в его отсутствие.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверяется в соответствии со ст. ст. 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав доказательства по делу, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, выступлении присутствующего в судебном заседании представителя ответчика, арбитражный апелляционный суд установил.
19.05.1997 г. между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и ТОО "Транзит" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 26889 от 19.05.1997 г. (021551з), согласно которому ответчику предоставлен земельный участок площадью 106,65 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, 67/69, для использования под склад.
Согласно п. 1.1 договора договор заключен сроком с 23.08.1994 по 23.08.1999. После истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, таким образом, согласно ст. 621 ГК РФ, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
В соответствии с Законом Самарской области от 11.03.2005 г. N 94-ГД "О земле" и Постановлением Правительства Самарской области от 13.06.2006 года N 67 "Об органах исполнительной власти Самарской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара", полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (в том числе спорным земельным участком), с 01 июля 2006 года возложены на Министерство имущественных отношений Самарской области.
В соответствии с условиями договора, арендатор обязался оплачивать арендную плату за пользование земельным участком.
Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что плата вносится арендодателю в следующем порядке: ежеквартально не позднее 15.01, 15.04, 15.07, 15.10. в течение всего срока аренды.
Как указал истец, ответчик свои обязанности по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с этим за ним образовалась задолженность 104 605 руб. 87 коп. за период с 02.01.2007 по 31.05.2012. Кроме этого, истец начислил пени в размере 21 651 руб. 57 коп. в соответствии с п. 4.2 договора за период с 13.02.2007 по 31.05.2012.
Письмом от 29.03.2012 N 12/5680 истец уведомил ответчика о необходимости внесения арендной платы и предложил в случае непогашения задолженности расторгнуть договор аренды от 19.05.1997 г. N 26889 (021551з).
Неисполнение ответчиком обязательств по оплате явилось основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Кроме этого истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка N 26889 от 19.05.1997 г. (021551з) в соответствии со ст. ст. 619, 450, 452 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции дал надлежащую оценку обстоятельствам дела, правильно применил нормы материального и процессуального права.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ч. 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Как следует из материалов дела, 19.05.1997 г. между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары (арендодатель) и ТОО "Транзит" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 26889 от 19.05.1997 г. (021551з), согласно которому ответчику предоставлен земельный участок площадью 106,65 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, 67/69, для использования под склад.
Согласно п. 1.1 договора договор заключен сроком с 23.08.1994 по 23.08.1999. Поскольку после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, таким образом, согласно ст. 621 ГК РФ, договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
Доводы Министерства о том, что суд не принял во внимание то обстоятельство, что договор аренды от 19.05.1997 г. заключен до момента вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" и Жилищного кодекса РФ, следовательно, в силу ст. 422 ГК РФ не могут быть применены к возникшим правоотношениям, судебной коллегией отклоняются по следующим основаниям.
Договор аренды земельного участка N 26889 (021551з), согласно которому ответчику предоставлен земельный участок площадью 106,65 кв. м, расположенный по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе, 67/69, для использования под склад заключен 19.05.1997 года, т.е. до момента вступления в законную силу Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ и Жилищного кодекса РФ.
Между тем, как усматривается из материалов дела ООО "Транзит" является собственником нежилого помещения подвала (Литера А) по адресу: г. Самара, ул. Венцека, д. 67 - 69/д. 39, расположенного на спорном земельном участке, на основании договора купли-продажи N 78 от 16.08.1994 г., что подтверждается свидетельством о собственности N 78 от 16.08.1994 г., выданного Комитетом по управлению имуществом г. Самары.
На основании договора купли-продажи N 78 от 16.08.1994 г. и свидетельства о собственности N 78 от 16.08.1994 г. ООО "Транзит" выдано свидетельство о государственной регистрации права от 15.02.2000 серия 63-АА 0295776, согласно которому ответчик является собственником нежилого помещения, литера А, 1 этаж: комнаты N N 1, 3 - 7, 5, 11, 12, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе/Венцека, д. 67 - 69/д. 39. (л.д. 58).
Из технического паспорта нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Самара, Самарский район, ул. Фрунзе/Венцека, д. 67 - 69/д. 39, следует, что спорное нежилое помещение находится в здании многоквартирного жилого дома, имеющего жилые помещения (квартиры) площадью 756,7 кв. м (л.д. 67 - 71).
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции отметил, что спорное нежилое помещение находится в здании многоквартирного жилого дома, имеющим жилые помещения (квартиры) площадью 756,7 кв. м, которое не является пристройкой и не может использоваться автономно от всего дома, поскольку имеет общие с домом наружные капитальные стены и конструктивно (технически) связано с домом, в том числе и наличием общих инженерных сетей (л.д. 67 - 71).
Кроме этого, не представлены доказательства, подтверждающие кадастровый (технический) учет спорного нежилого помещения как отдельного объекта, предназначенного для иного использования.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Следовательно, с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, надлежащим образом сформированный и поставленный на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания Закона.
Суд установил, что спорный земельный участок не сформирован и не поставлен на государственный кадастровый учет до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с этим пришел к правомерному выводу о том, что с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе ответчика.
ООО "Транзит", как собственник помещения в многоквартирном жилом доме и земельного участка, на котором расположен дом, не может быть одновременно арендатором этого же земельного участка, поэтому суд обоснованно отказал в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.
Доводы истца в апелляционной жалобе судебной коллегией рассмотрены, отклоняются по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
В пункт 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указано, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 ст. 36 ЖК РФ.
В пункте 66 названного Постановления Пленума также разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
В нарушение ст. 65 АПК РФ истец в материалы дела не представил доказательства, которые бы свидетельствовали о наличии сформированного земельного участка под многоквартирным домом.
Таким образом, с момента вступления в действие Жилищного кодекса РФ (1 марта 2005 года) публично-правовое образование как собственник не сформированного и не поставленного на кадастровый учет земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. Поэтому обязанность у ответчика как собственника нежилого помещения, находящегося в многоквартирном доме по внесению арендных платежей за пользование земельным участком в заявленный в иске период отсутствует.
Следовательно, Министерство имущественных отношений Самарской области является ненадлежащим истцом по делу, поскольку спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Кроме этого указанное нежилое помещение ответчик продал гр. Малкину В.Я. и гр. Старосельцеву Ю.И. по договору купли-продажи объекта недвижимости N 02 от 01.03.2007 г. (л.д. 79 - 82), зарегистрированного в УФРС по Самарской области 22.03.2007 г.
В части расторжения договора аренды земельного участка N 26889 от 19.05.1997 г. (021551з) требования удовлетворению не подлежат. Из материалов дела следует, что письмом от 29.03.2012 N 12/5680 истец сообщил ответчику о необходимости внесения арендной платы и уведомление в случае непогашения задолженности расторжении договора аренды от 19.05.1997 г. N 26889 (021551з), которым фактически отказался от договора аренды, продленного на неопределенный срок. Следовательно, данный договор аренды считается прекращенным в соответствии со ст. 610 ГК РФ.
В связи с вышеизложенным, судебная коллегия считает доводы апелляционной жалобы ошибочными, не опровергающими установленные по делу обстоятельства.
Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с этим Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции принято обоснованно, в соответствии с нормами материального и процессуального права и основания для его отмены отсутствуют.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы. Истец освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь ст. ст. 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Самарской области от 27.11.2012 года, принятое по делу N А55-25044/2012, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа.
Председательствующий
Е.М.БАЛАКИРЕВА
Судьи
Н.Ю.ПЫШКИНА
С.Ш.РОМАНЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)