Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.
судей Зориной О.В., Шаровой Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Копосовой О.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6681/2013) Товарищества собственников жилья "Олимп" на определение Арбитражного суда Омской области от 08.07.2013 по делу N А46-16906/2011 (судья Мельник С.А.), вынесенное по иску Товарищества собственников жилья "Олимп" (ОГРН 1045507037894, ИНН 5504097336) к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Полет и К" (ОГРН 1025501250598, ИНН 5506007433) о признании права собственности отсутствующим в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Полет и К",
при участии в судебном заседании представителей:
- от Товарищества собственников жилья "Олимп" - Дерунова Н.В. по доверенности от 03.12.2013, Базиль В.В. по доверенности от 08.02.2013;
- от внешнего управляющего ООО "Производственно-коммерческая фирма "Полет и К" Нестерова В.Д. - Самсонова Е.В. по доверенности от 15.10.2013,
от ООО "Парус" - не явился, извещено
установил:
Определением Арбитражного суда Омской области от 31.05.2012 по делу N А46-16906/2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "Полет и К" (далее - ООО "ПСФ "Полет и К", должник) введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден Нестеров Валерий Дмитриевич.
Определением арбитражного суда от 22.03.2012 при банкротстве ООО "ПСФ "Полет и К" применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
В рамках дела о банкротстве товарищество собственников жилья "Олимп" (далее - ТСЖ "Олимп", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением с учетом его последующего уточнения о признании права собственности на нежилое помещение N 4П: номера на поэтажном плане 11**, 24*, 11*, 11, 12, 24, общей площадью 48,90 кв. м, находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, бульвар Мартынова, д. 17, зарегистрированное за ООО "ПСФ "Полет и К", отсутствующим.
Определением арбитражного суда от 08.07.2013 в удовлетворении заявления ТСЖ "Олимп" отказано.
Не согласившись с вынесенным определением суда, ТСЖ "Олимп" подало апелляционную жалобу с дополнением, в которой просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт о признании права собственности ООО "ПСФ "Полет и К" на спорное нежилое помещение отсутствующим.
В обоснование своей жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел, что спорное нежилое помещение согласно экспликации к поэтажному плану строения состоит из следующих частей: 11 - коридор (прочее помещение, вспомогательная площадь) 17,2 кв. м, 12 - прочее помещение, основная площадь 27,9 кв. м, через которое обеспечивается проход к помещению 13 - электрощитовая. В помещениях 11 и 12 имеются иные коммуникации, ведущие к электрощитовой. В материалах дела имеется акт обследования спорного помещения и фототаблица к нему, которые свидетельствуют о том, что в данном помещении расположены эксплуатационные службы ТСЖ, размещено оборудование диспетчеризации лифтов, системы пожаротушения, дымоудаления, кабельные линии Интернет-провайдеров, телефонизации, телевидения. Через коридор, входящий в состав нежилого помещения, осуществляется доступ в электрощитовую. Оборудование было установлено в помещении до момента ввода в эксплуатацию жилого дома. Приемка дома со всеми инженерными коммуникациями и эксплуатационными помещениями осуществлялась государственной комиссией. Доступ в электрощитовую к оборудованию диспетчеризации лифтов и к пультам системы пожаротушения, дымоудаления должен быть беспрепятственным через помещения, которые находятся в общей долевой собственности собственников жилого дома.
В дополнении к апелляционной жалобе заявителем изложено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: подлинника отделочного плана первого этажа жилого дома по бульвару Л. Мартынова 20351-АС-41, выданного ОАО Территориальным проектным институтом "ОМСКГРАЖДАНПРОЕКТ"; подлинника ответа от 30.07.2013 N 2025-13.
От внешнего управляющего должника поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании 05.12.2013 представитель ТСЖ "Олимп" поддержал заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
Представитель ООО "Парус", извещенного о судебном заседании надлежащим образом, в него не явился. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.
Представитель ТСЖ "Олимп" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копий свидетельств о государственной регистрации права собственности граждан на квартиры, поддержал доводы жалобы.
Представитель внешнего управляющего поддержал доводы отзыва на жалобу.
Суд удовлетворил заявленные ТСЖ "Олимп" ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств ввиду его обоснованности в порядке статьи 268 АПК РФ.
При этом суд апелляционной инстанции учел разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 26 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", о том, что принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.
Заслушав пояснения представителей ТСЖ "Олимп" и внешнего управляющего должника, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ТСЖ "Олимп" образовано в границах вновь создаваемого кондоминиума: строящегося жилого дома N 17 по бульвару Мартынова в г. Омске (договор от 23.11.2004, л.д. 17).
Постановлением администрации г. Омска (Мэра) от 31.03.2005 N 201-п "О разрешении ввода в эксплуатацию жилого дома по бульвару Мартынова, 17, в Центральном административном округе" в редакции Постановления Мэра города Омска от 15.09.2005 N 431-п разрешен ввод в эксплуатацию законченного строительством 12-этажного каркасно-кирпичного 45-квартирного жилого дома по бульвару Мартынова, 17 (строительный адрес - жилой дом по бульвару Мартынова), построенного ООО "ПСФ "Полет и К" по собственному титулу (л.д. 28-29).
Этим же постановлением рекомендовано ТСЖ "Олимп" поставить жилой дом на технический учет в Государственном учреждении "Центр технической инвентаризации Омской области".
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.09.2006 за ООО "ПСФ "Полет и К" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 4П: номера на поэтажном плане 11**, 24*, 11*, 11, 12, 24, общей площадью 48,90 кв. м, находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, бульвар Мартынова, д. 17 (л.д. 30).
Основанием государственной регистрации права собственности выступили вышеуказанные постановление администрации г. Омска (Мэра) от 31.03.2005 N 201-п и постановление Мэра города Омска от 15.09.2005 N 431-п.
ТСЖ "Олимп", выступая от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, считает, что наличие записи о праве собственности ООО "ПСФ "Полет и К" нарушает права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество этого дома.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявления ТСЖ "Олимп".
Повторно рассматривая настоящий обособленный спор в деле о банкротстве, суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу статей 9, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в суде осуществляется защита оспоренных или нарушенных прав способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права и самостоятельно избирают способ защиты гражданских прав.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
Следовательно, истец (заявитель), обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.
Настоящее обращение ТСЖ "Олимп" обусловлено тем, что регистрация права собственности общей долевой собственности в многоквартирном доме не требуется, а регистрация индивидуального права ООО "ПСФ "Полет и К" на спорное нежилое помещение нарушает права собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Учитывая, что ООО "ПСФ "Полет и К", являющееся застройщиком многоквартирного жилого дома, в котором находится спорное нежилое помещение, признано банкротом, применению подлежат специальные нормы Закона о банкротстве, предусматривающие порядок рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в частности, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
ТСЖ "Олимп" заявлено требование о признании права собственности ООО "ПСФ "Полет и К" на спорное нежилое помещение отсутствующим.
В соответствии с правовой позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 52 совместного Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - совместное Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22) в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Указанный в пункте 52 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 способ защиты нарушенного права допускается в случае, если нарушенное право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, то есть такой способ защиты нарушенного права возможен лишь тогда, когда одно и то же исключительное право значится принадлежащим нескольким лицам и истец не может требовать признания права за ним, так как он уже имеет это право.
В данном случае суд апелляционной инстанции считает, что ТСЖ "Олимп", действующее в интересах собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома по бульвару Мартынова, 17 в г. Омске, доказало обоснованность своих требований к ООО "ПСФ "Полет и К".
Данный вывод суда апелляционной инстанции основывается на следующем.
Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте 1 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64), при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
На основании статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Пленум ВАС РФ в пункте 2 Постановления от 23.07.209 N 64 также указал на то, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу подпунктов "а", "д" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в частности, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
Таким образом, исходя из вышеприведенных норм права и разъяснений вышестоящих судебных инстанций общее имущество жилого дома представляет собой единый комплекс, принадлежащий на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме, не подлежащий разделу между собственниками помещений.
В состав общего имущества многоквартирного жилого дома включаются помещения общего пользования, находящиеся непосредственно в многоквартирном жилом доме и к которым относятся нежилые помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, электрическое и иное оборудование, предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
При этом право общей долевой собственности на общее имущество (помещения общего пользования) принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Как указывает ТСЖ "Олимп" в заявлении и апелляционной жалобе, спорное нежилое помещение согласно экспликации к поэтажному плану строения состоит из следующих частей: 11 - коридор (прочее помещение, вспомогательная площадь) 17,2 кв. м, 12 - прочее помещение, основная площадь 27,9 кв. м, через которое обеспечивается проход к помещению 13 - электрощитовая. В помещениях 11 и 12 имеются иные коммуникации, ведущие к электрощитовой. Кроме этого, в данном нежилом помещении расположены эксплуатационные службы ТСЖ, размещено оборудование диспетчеризации лифтов, системы пожаротушения, дымоудаления, кабельные линии Интернет-провайдеров, телефонизации, телевидения. Через коридор, входящий в состав нежилого помещения, осуществляется доступ в электрощитовую. Оборудование было установлено в помещении до момента ввода в эксплуатацию жилого дома.
Таким образом, из пояснений заявителя следует, что через спорное нежилое помещение (иные помещения (11 и 12)) осуществляется доступ в электрощитовую (помещение 13), в спорном нежилом помещении также имеются иные коммуникации.
Данные пояснения заявителя подтверждаются материалами дела.
Так, из технического паспорта на многоквартирный жилой дом от 10.12.2004 (л.д. 31-43), который был составлен до издания администрацией города Омска постановления от 31.03.2005 N 201-п о разрешении на ввод в эксплуатацию жилого дома, усматривается, что на поэтажном плане жилого дома, 1 этаж, обозначены помещение - N 13 площадью 18,6 кв. м, N 12 площадью 27,9 кв. м, N 11 - площадью 17,2 кв. м.
Из данного технического паспорта следует, что в помещения 12 и 13 возможен проход только через помещение 11.
В техническом паспорте нежилого помещения N 4-П от 01.06.2006 (л.д. 88-93) (после ввода дома в эксплуатацию), помещения на поэтажном плане обозначены следующим образом: 11** площадью 2,5 кв. м - туалет, 24* площадью 2,3 кв. м - кладовая, 11* площадью 1,9 кв. м - душ, 11 площадью 12,1 кв. м - коридор, 12 площадью 27,5 кв. м - кабинет, 24 площадью 2,6 кв. м - коридор.
Действительно, из данного технического паспорта прямо не следует, что в каких-либо помещениях, входящих в состав спорного нежилого помещения N 4-П, находятся помещения общего пользования с оборудованием, предназначенные для обслуживания жилого дома.
Именно исходя из содержания указанного технического паспорта суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данное спорное помещение пригодно к самостоятельному использованию и подпадает под признаки самостоятельного объекта гражданских прав, в связи с чем посчитал, что нахождение спорного нежилого помещения на праве общей долевой собственности собственников квартир не доказано и на этом основании отказал в удовлетворении требований ТСЖ "Олимп".
Между тем, из представленной в суд апелляционной инстанции заверенной копии отделочного плана первого этажа N 20351-АС-41, имеющего отметку технического отдела о дате 11.04.2005 (которая свидетельствует о том, что данный план составлен после ввода дома в эксплуатацию) следует, что помещение 4 площадью 18,42 кв. м представляет собой ВРУ, помещение 8 площадью 27,89 кв. м - служба эксплуатации, 10 площадью 11,23 кв. м - коридор, 11 площадью 3,70 кв. м - санузел.
При этом в помещение 8 возможен проход через помещение 10, в помещение 4 - через помещение 10.
Помещение 4 на отделочном плане и помещение 13 на поэтажном плане технического паспорта на многоквартирный жилой дом от 10.12.2004 являются как раз помещением, в котором находится, как указывает ТСЖ "Олимп", электрощитовая.
Отделочный план подтверждает нахождение именно в этом помещении электрощитовой, поскольку помещение 4 обозначено по своему целевому назначению как ВРУ.
Согласно акту обследования нежилого помещения от 03.02.2013 (л.д. 94), составленному председателем правления ТСЖ "Олимп" и собственниками 3 квартир, в результате обследования установлено, что помещение (номер 11) представляет собой коридор, из которого осуществляется вход в электрощитовую многоквартирного дома (номер 13), вход в подсобное помещение (не обозначенное на поэтажном плане), где установлены щиты для слаботочного оборудования систем телевидения, телефонии и Интернет, хранится инвентарь для уборки мест общего пользования, в помещении N 11 имеются 2 помещения - раздельный санузел (не обозначенный на поэтажном плане). В помещении 12 - расположены эксплуатационные службы ТСЖ: диспетчерская ТСЖ "Олимп", бухгалтерия, рабочее место руководителя ТСЖ. Размещено оборудование системы пожаротушения, дымоудаления, оборудование системы диспетчеризации лифтов (центральный пульт, видеомонитор), оборудование системы видеонаблюдения (видеомагнитофон, видеомонитор), пульт управления приточно-вытяжной вентиляцией подземного гаража, источники бесперебойного питания систем видеонаблюдения, диспетчеризации лифтов, пожаротушения.
При проведении обследования производилась фотосъемка, фотоснимки являются приложением к акту (л.д. 95-115).
Таким образом, на первом этаже жилого дома изначально было предусмотрено помещение электрощитовой, необходимой для обслуживания всего жилого дома.
Данное помещение электрощитовой не входит непосредственно в состав спорного нежилого помещения N 4-П (технический паспорт от 01.06.2006).
Однако, доступ в помещение электрощитовой возможен только через спорное нежилое помещение, принадлежащее ООО "ПСФ "Полет и К" на праве собственности.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что само спорное нежилое помещение ООО "ПСФ "Полет и К" фактически не занимает.
В спорном помещении располагаются, как усматривается из содержания акта обследования от 03.02.2013 и фотографий, приложенных к этому акту, щиты для слаботочного оборудования системы телевидения, телефонии и Интернет, хранится инвентарь для уборки мест общего пользования, эксплуатационные службы ТСЖ, диспетчерская ТСЖ "Олимп", бухгалтерия, рабочее место руководителя ТСЖ, оборудование системы пожаротушения, дымоудаления, оборудование системы диспетчеризации лифтов (центральный пульт, видеомонитор), оборудование системы видеонаблюдения (видеомагнитофон, видеомонитор), пульт управления приточно-вытяжной вентиляцией подземного гаража, источники бесперебойного питания систем видеонаблюдения, диспетчеризации лифтов, пожаротушения.
Из заявления ТСЖ "Олимп" от 11.04.2013, представленного в суд первой инстанции (л.д. 116), следует, что нежилое помещение N 4-П учитывалось в составе общего имущества, поскольку в течение более 7 лет с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию ООО "ПСФ "Полет и К" не заявляло о своих правах на указанное помещение и не несло бремени содержания нежилого помещения N 4-П и общего имущества многоквартирного дома.
О том, что в спорном нежилом помещении находятся службы ТСЖ "Олимп" следует и из отзыва внешнего управляющего на апелляционную жалобу.
ООО "ПСФ "Полет и К" не опровергнуты доводы ТСЖ "Олимп" о том, что в спорном нежилом помещении находится оборудование, службы эксплуатации ТСЖ, предназначенные для обслуживания жилого дома.
Доказательств того, что спорное нежилое помещение не связано с обслуживанием многоквартирного жилого дома, а является помещением для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома, ООО "ПСФ "Полет и К" не представлено.
Напротив, помещение 8 площадью 27,89 кв. м на отделочном плане фактически соответствуют помещению 12 площадью 27,5 кв. м, обозначенному на поэтажном плане в техническом паспорте от 01.06.2006.
На отделочном плане помещение 8 указано как служба эксплуатации, что исходя из содержания акта обследования соответствует фактическому использованию данного помещения по назначению.
Как следует из акта обследования, в помещении 12 находятся эксплуатационные службы ТСЖ, а также различное оборудование.
Таким образом, исходя из имеющихся в деле доказательств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в спорном нежилом помещении N 4-П, принадлежащем ООО "ПСФ "Полет и К" на зарегистрированном праве собственности, находятся помещения службы эксплуатации ТСЖ, оборудование, предназначенные непосредственно для обслуживания многоквартирного жилого дома.
К тому же, лишь через спорное нежилое помещение возможен доступ в помещение электрощитовой, которое не является собственностью ООО "ПСФ "Полет и К".
Однако размещение помещения электрощитовой рядом со спорным нежилым помещением N 4-П, а также учитывая факт нахождения в последнем помещения службы эксплуатации ТСЖ, оборудования, предназначенного непосредственно для обслуживания многоквартирного жилого дома, позволяют суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что спорное нежилое помещение N 4-П нельзя рассматривать в отрыве от помещения электрощитовой и следует воспринимать как единое служебное помещение общего пользования, предназначенное для обслуживания многоквартирного жилого дома.
Обратного из материалов дела не следует и ООО "ПСФ "Полет и К" не доказано.
Таким образом, с учетом технических характеристик и конкретных фактических обстоятельств рассматриваемого спора спорное нежилое помещение N 4-П отвечает требованиям, указанным в статье 290 ГК РФ, поскольку непосредственно связано с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома.
Как указывалось выше, право общей долевой собственности на общее имущество (помещения общего пользования) принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Из представленных в суд апелляционной инстанции заверенных заявителем копий свидетельств о государственной регистрации права от 21.09.2005, 25.11.2005, 07.12.2005, 01.11.2006, 28.08.2007, 22.04.2008 следует, что на основании постановления администрации г. Омска (Мэра) от 31.03.2005 N 201-п "О разрешении ввода в эксплуатацию жилого дома по бульвару Мартынова, 17 в Центральном административном округе", а также на основании договоров на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома зарегистрированы в установленном порядке права собственности физических лиц на квартиры в жилом доме по адресу: г. Омск, бульвар Мартынова, 17,
Следовательно, с учетом разъяснений пункта 1 Постановления ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 суд апелляционной инстанции учитывает положения пункта 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ, из которого следует, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Спорное нежилое помещение N 4-П ООО "ПСФ "Полет и К", как установил суд апелляционной инстанции, является помещением общего пользования, то есть входит в состав общего имущества многоквартирного жилого дома.
Исходя из представленных в дело вышеуказанных копий свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиры не позднее даты 21.09.2005 была произведена государственная регистрация права собственности участника долевого строительства на квартиру.
Осуществление такой государственной регистрации 21.09.2005 означает, что одновременно произведена была и государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, то есть спорного нежилого помещения N 4-П.
Между тем, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.09.2006 за ООО "ПСФ "Полет и К" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 4П только 28.09.2006.
Данное обстоятельство указывает, что государственная регистрация права собственности на спорное нежилое помещение N 4-П, являющееся общим имуществом многоквартирного жилого дома, за ООО "ПСФ "Полет и К" произведена позднее того, как на это имущество возникло право собственности у собственников помещений жилого дома.
В связи с чем наличие у ООО "ПСФ "Полет и К" права собственности на спорное нежилое помещение N 4-П безусловно нарушает права собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в чьих интересах выступает в настоящем споре ТСЖ "Олимп".
Поэтому суд апелляционной инстанции считает избранный ТСЖ "Олимп" в защиту интересов собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома способ защиты нарушенных прав как требование о признании права собственности ООО "ПСФ "Полет и К" на спорное нежилое помещение отсутствующим является правильным.
Признание права собственности ООО "ПСФ "Полет и К" на спорное нежилое помещение отсутствующим приведет к действительному восстановлению нарушенных прав собственников жилых помещений.
На основании изложенного и пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить обжалуемое определение суда первой инстанции, разрешить вопрос по существу, удовлетворив требования ТСЖ "Олимп" в полном объеме.
Апелляционная жалоба ТСЖ "Олимп" подлежит удовлетворению ввиду ее обоснованности.
Расходы ТСЖ "Олимп" при подаче заявления и апелляционной жалобы в общей сумме 6 000 руб. (4 000 руб. при подаче заявления и 2 000 руб. при подаче апелляционной жалобы) по правилам статьи 110 АПК РФ суд апелляционной инстанции относит на ООО "ПСФ "Полет и К".
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 270, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Олимп" удовлетворить.
Определение Арбитражного суда Омской области от 08.07.2013 по делу N А46-16906/2011 отменить.
Разрешить вопрос по существу.
Заявление товарищества собственников жилья "Олимп" с учетом уточнения требований о признании права собственности отсутствующим удовлетворить.
Признать право собственности на нежилое помещение N 4П: номера на поэтажном плане 11**, 24*, 11*, 11, 12, 24, общей площадью 48,90 кв. м, находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, бульвар Мартынова, д. 17, зарегистрированное за обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "Полет и К", отсутствующим.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "Полет и К" в пользу товарищества собственников жилья "Олимп" 6 000 руб. государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.12.2013 ПО ДЕЛУ N А46-16906/2011
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 декабря 2013 г. по делу N А46-16906/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 17 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 декабря 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.
судей Зориной О.В., Шаровой Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Копосовой О.Ф.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6681/2013) Товарищества собственников жилья "Олимп" на определение Арбитражного суда Омской области от 08.07.2013 по делу N А46-16906/2011 (судья Мельник С.А.), вынесенное по иску Товарищества собственников жилья "Олимп" (ОГРН 1045507037894, ИНН 5504097336) к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Полет и К" (ОГРН 1025501250598, ИНН 5506007433) о признании права собственности отсутствующим в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Полет и К",
при участии в судебном заседании представителей:
- от Товарищества собственников жилья "Олимп" - Дерунова Н.В. по доверенности от 03.12.2013, Базиль В.В. по доверенности от 08.02.2013;
- от внешнего управляющего ООО "Производственно-коммерческая фирма "Полет и К" Нестерова В.Д. - Самсонова Е.В. по доверенности от 15.10.2013,
от ООО "Парус" - не явился, извещено
установил:
Определением Арбитражного суда Омской области от 31.05.2012 по делу N А46-16906/2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "Полет и К" (далее - ООО "ПСФ "Полет и К", должник) введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден Нестеров Валерий Дмитриевич.
Определением арбитражного суда от 22.03.2012 при банкротстве ООО "ПСФ "Полет и К" применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
В рамках дела о банкротстве товарищество собственников жилья "Олимп" (далее - ТСЖ "Олимп", заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением с учетом его последующего уточнения о признании права собственности на нежилое помещение N 4П: номера на поэтажном плане 11**, 24*, 11*, 11, 12, 24, общей площадью 48,90 кв. м, находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, бульвар Мартынова, д. 17, зарегистрированное за ООО "ПСФ "Полет и К", отсутствующим.
Определением арбитражного суда от 08.07.2013 в удовлетворении заявления ТСЖ "Олимп" отказано.
Не согласившись с вынесенным определением суда, ТСЖ "Олимп" подало апелляционную жалобу с дополнением, в которой просит его отменить полностью, принять по делу новый судебный акт о признании права собственности ООО "ПСФ "Полет и К" на спорное нежилое помещение отсутствующим.
В обоснование своей жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел, что спорное нежилое помещение согласно экспликации к поэтажному плану строения состоит из следующих частей: 11 - коридор (прочее помещение, вспомогательная площадь) 17,2 кв. м, 12 - прочее помещение, основная площадь 27,9 кв. м, через которое обеспечивается проход к помещению 13 - электрощитовая. В помещениях 11 и 12 имеются иные коммуникации, ведущие к электрощитовой. В материалах дела имеется акт обследования спорного помещения и фототаблица к нему, которые свидетельствуют о том, что в данном помещении расположены эксплуатационные службы ТСЖ, размещено оборудование диспетчеризации лифтов, системы пожаротушения, дымоудаления, кабельные линии Интернет-провайдеров, телефонизации, телевидения. Через коридор, входящий в состав нежилого помещения, осуществляется доступ в электрощитовую. Оборудование было установлено в помещении до момента ввода в эксплуатацию жилого дома. Приемка дома со всеми инженерными коммуникациями и эксплуатационными помещениями осуществлялась государственной комиссией. Доступ в электрощитовую к оборудованию диспетчеризации лифтов и к пультам системы пожаротушения, дымоудаления должен быть беспрепятственным через помещения, которые находятся в общей долевой собственности собственников жилого дома.
В дополнении к апелляционной жалобе заявителем изложено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: подлинника отделочного плана первого этажа жилого дома по бульвару Л. Мартынова 20351-АС-41, выданного ОАО Территориальным проектным институтом "ОМСКГРАЖДАНПРОЕКТ"; подлинника ответа от 30.07.2013 N 2025-13.
От внешнего управляющего должника поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он просит оставить определение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании 05.12.2013 представитель ТСЖ "Олимп" поддержал заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
Представитель ООО "Парус", извещенного о судебном заседании надлежащим образом, в него не явился. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.
Представитель ТСЖ "Олимп" заявил ходатайство о приобщении к материалам дела копий свидетельств о государственной регистрации права собственности граждан на квартиры, поддержал доводы жалобы.
Представитель внешнего управляющего поддержал доводы отзыва на жалобу.
Суд удовлетворил заявленные ТСЖ "Олимп" ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств ввиду его обоснованности в порядке статьи 268 АПК РФ.
При этом суд апелляционной инстанции учел разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 26 Постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", о том, что принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции; в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.
Заслушав пояснения представителей ТСЖ "Олимп" и внешнего управляющего должника, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив законность и обоснованность обжалуемого определения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, ТСЖ "Олимп" образовано в границах вновь создаваемого кондоминиума: строящегося жилого дома N 17 по бульвару Мартынова в г. Омске (договор от 23.11.2004, л.д. 17).
Постановлением администрации г. Омска (Мэра) от 31.03.2005 N 201-п "О разрешении ввода в эксплуатацию жилого дома по бульвару Мартынова, 17, в Центральном административном округе" в редакции Постановления Мэра города Омска от 15.09.2005 N 431-п разрешен ввод в эксплуатацию законченного строительством 12-этажного каркасно-кирпичного 45-квартирного жилого дома по бульвару Мартынова, 17 (строительный адрес - жилой дом по бульвару Мартынова), построенного ООО "ПСФ "Полет и К" по собственному титулу (л.д. 28-29).
Этим же постановлением рекомендовано ТСЖ "Олимп" поставить жилой дом на технический учет в Государственном учреждении "Центр технической инвентаризации Омской области".
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.09.2006 за ООО "ПСФ "Полет и К" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 4П: номера на поэтажном плане 11**, 24*, 11*, 11, 12, 24, общей площадью 48,90 кв. м, находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, бульвар Мартынова, д. 17 (л.д. 30).
Основанием государственной регистрации права собственности выступили вышеуказанные постановление администрации г. Омска (Мэра) от 31.03.2005 N 201-п и постановление Мэра города Омска от 15.09.2005 N 431-п.
ТСЖ "Олимп", выступая от имени и в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, считает, что наличие записи о праве собственности ООО "ПСФ "Полет и К" нарушает права общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на общее имущество этого дома.
Суд первой инстанции, оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявления ТСЖ "Олимп".
Повторно рассматривая настоящий обособленный спор в деле о банкротстве, суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
В силу статей 9, 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) в суде осуществляется защита оспоренных или нарушенных прав способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права и самостоятельно избирают способ защиты гражданских прав.
В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 ГК РФ).
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса.
Следовательно, истец (заявитель), обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права.
Настоящее обращение ТСЖ "Олимп" обусловлено тем, что регистрация права собственности общей долевой собственности в многоквартирном доме не требуется, а регистрация индивидуального права ООО "ПСФ "Полет и К" на спорное нежилое помещение нарушает права собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Учитывая, что ООО "ПСФ "Полет и К", являющееся застройщиком многоквартирного жилого дома, в котором находится спорное нежилое помещение, признано банкротом, применению подлежат специальные нормы Закона о банкротстве, предусматривающие порядок рассмотрения требований в отношении недвижимого имущества в деле о банкротстве застройщика.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.8. Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, в частности, о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.
ТСЖ "Олимп" заявлено требование о признании права собственности ООО "ПСФ "Полет и К" на спорное нежилое помещение отсутствующим.
В соответствии с правовой позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 52 совместного Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - совместное Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22) в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Указанный в пункте 52 совместного Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 способ защиты нарушенного права допускается в случае, если нарушенное право не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, то есть такой способ защиты нарушенного права возможен лишь тогда, когда одно и то же исключительное право значится принадлежащим нескольким лицам и истец не может требовать признания права за ним, так как он уже имеет это право.
В данном случае суд апелляционной инстанции считает, что ТСЖ "Олимп", действующее в интересах собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома по бульвару Мартынова, 17 в г. Омске, доказало обоснованность своих требований к ООО "ПСФ "Полет и К".
Данный вывод суда апелляционной инстанции основывается на следующем.
Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте 1 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64), при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ). Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
На основании статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В силу статьи 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Пленум ВАС РФ в пункте 2 Постановления от 23.07.209 N 64 также указал на то, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
В силу подпунктов "а", "д" пункта 2 Постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность" в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в частности, в том числе лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) (пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64).
Таким образом, исходя из вышеприведенных норм права и разъяснений вышестоящих судебных инстанций общее имущество жилого дома представляет собой единый комплекс, принадлежащий на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в доме, не подлежащий разделу между собственниками помещений.
В состав общего имущества многоквартирного жилого дома включаются помещения общего пользования, находящиеся непосредственно в многоквартирном жилом доме и к которым относятся нежилые помещения, в которых имеются инженерные коммуникации, электрическое и иное оборудование, предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
При этом право общей долевой собственности на общее имущество (помещения общего пользования) принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Как указывает ТСЖ "Олимп" в заявлении и апелляционной жалобе, спорное нежилое помещение согласно экспликации к поэтажному плану строения состоит из следующих частей: 11 - коридор (прочее помещение, вспомогательная площадь) 17,2 кв. м, 12 - прочее помещение, основная площадь 27,9 кв. м, через которое обеспечивается проход к помещению 13 - электрощитовая. В помещениях 11 и 12 имеются иные коммуникации, ведущие к электрощитовой. Кроме этого, в данном нежилом помещении расположены эксплуатационные службы ТСЖ, размещено оборудование диспетчеризации лифтов, системы пожаротушения, дымоудаления, кабельные линии Интернет-провайдеров, телефонизации, телевидения. Через коридор, входящий в состав нежилого помещения, осуществляется доступ в электрощитовую. Оборудование было установлено в помещении до момента ввода в эксплуатацию жилого дома.
Таким образом, из пояснений заявителя следует, что через спорное нежилое помещение (иные помещения (11 и 12)) осуществляется доступ в электрощитовую (помещение 13), в спорном нежилом помещении также имеются иные коммуникации.
Данные пояснения заявителя подтверждаются материалами дела.
Так, из технического паспорта на многоквартирный жилой дом от 10.12.2004 (л.д. 31-43), который был составлен до издания администрацией города Омска постановления от 31.03.2005 N 201-п о разрешении на ввод в эксплуатацию жилого дома, усматривается, что на поэтажном плане жилого дома, 1 этаж, обозначены помещение - N 13 площадью 18,6 кв. м, N 12 площадью 27,9 кв. м, N 11 - площадью 17,2 кв. м.
Из данного технического паспорта следует, что в помещения 12 и 13 возможен проход только через помещение 11.
В техническом паспорте нежилого помещения N 4-П от 01.06.2006 (л.д. 88-93) (после ввода дома в эксплуатацию), помещения на поэтажном плане обозначены следующим образом: 11** площадью 2,5 кв. м - туалет, 24* площадью 2,3 кв. м - кладовая, 11* площадью 1,9 кв. м - душ, 11 площадью 12,1 кв. м - коридор, 12 площадью 27,5 кв. м - кабинет, 24 площадью 2,6 кв. м - коридор.
Действительно, из данного технического паспорта прямо не следует, что в каких-либо помещениях, входящих в состав спорного нежилого помещения N 4-П, находятся помещения общего пользования с оборудованием, предназначенные для обслуживания жилого дома.
Именно исходя из содержания указанного технического паспорта суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данное спорное помещение пригодно к самостоятельному использованию и подпадает под признаки самостоятельного объекта гражданских прав, в связи с чем посчитал, что нахождение спорного нежилого помещения на праве общей долевой собственности собственников квартир не доказано и на этом основании отказал в удовлетворении требований ТСЖ "Олимп".
Между тем, из представленной в суд апелляционной инстанции заверенной копии отделочного плана первого этажа N 20351-АС-41, имеющего отметку технического отдела о дате 11.04.2005 (которая свидетельствует о том, что данный план составлен после ввода дома в эксплуатацию) следует, что помещение 4 площадью 18,42 кв. м представляет собой ВРУ, помещение 8 площадью 27,89 кв. м - служба эксплуатации, 10 площадью 11,23 кв. м - коридор, 11 площадью 3,70 кв. м - санузел.
При этом в помещение 8 возможен проход через помещение 10, в помещение 4 - через помещение 10.
Помещение 4 на отделочном плане и помещение 13 на поэтажном плане технического паспорта на многоквартирный жилой дом от 10.12.2004 являются как раз помещением, в котором находится, как указывает ТСЖ "Олимп", электрощитовая.
Отделочный план подтверждает нахождение именно в этом помещении электрощитовой, поскольку помещение 4 обозначено по своему целевому назначению как ВРУ.
Согласно акту обследования нежилого помещения от 03.02.2013 (л.д. 94), составленному председателем правления ТСЖ "Олимп" и собственниками 3 квартир, в результате обследования установлено, что помещение (номер 11) представляет собой коридор, из которого осуществляется вход в электрощитовую многоквартирного дома (номер 13), вход в подсобное помещение (не обозначенное на поэтажном плане), где установлены щиты для слаботочного оборудования систем телевидения, телефонии и Интернет, хранится инвентарь для уборки мест общего пользования, в помещении N 11 имеются 2 помещения - раздельный санузел (не обозначенный на поэтажном плане). В помещении 12 - расположены эксплуатационные службы ТСЖ: диспетчерская ТСЖ "Олимп", бухгалтерия, рабочее место руководителя ТСЖ. Размещено оборудование системы пожаротушения, дымоудаления, оборудование системы диспетчеризации лифтов (центральный пульт, видеомонитор), оборудование системы видеонаблюдения (видеомагнитофон, видеомонитор), пульт управления приточно-вытяжной вентиляцией подземного гаража, источники бесперебойного питания систем видеонаблюдения, диспетчеризации лифтов, пожаротушения.
При проведении обследования производилась фотосъемка, фотоснимки являются приложением к акту (л.д. 95-115).
Таким образом, на первом этаже жилого дома изначально было предусмотрено помещение электрощитовой, необходимой для обслуживания всего жилого дома.
Данное помещение электрощитовой не входит непосредственно в состав спорного нежилого помещения N 4-П (технический паспорт от 01.06.2006).
Однако, доступ в помещение электрощитовой возможен только через спорное нежилое помещение, принадлежащее ООО "ПСФ "Полет и К" на праве собственности.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что само спорное нежилое помещение ООО "ПСФ "Полет и К" фактически не занимает.
В спорном помещении располагаются, как усматривается из содержания акта обследования от 03.02.2013 и фотографий, приложенных к этому акту, щиты для слаботочного оборудования системы телевидения, телефонии и Интернет, хранится инвентарь для уборки мест общего пользования, эксплуатационные службы ТСЖ, диспетчерская ТСЖ "Олимп", бухгалтерия, рабочее место руководителя ТСЖ, оборудование системы пожаротушения, дымоудаления, оборудование системы диспетчеризации лифтов (центральный пульт, видеомонитор), оборудование системы видеонаблюдения (видеомагнитофон, видеомонитор), пульт управления приточно-вытяжной вентиляцией подземного гаража, источники бесперебойного питания систем видеонаблюдения, диспетчеризации лифтов, пожаротушения.
Из заявления ТСЖ "Олимп" от 11.04.2013, представленного в суд первой инстанции (л.д. 116), следует, что нежилое помещение N 4-П учитывалось в составе общего имущества, поскольку в течение более 7 лет с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию ООО "ПСФ "Полет и К" не заявляло о своих правах на указанное помещение и не несло бремени содержания нежилого помещения N 4-П и общего имущества многоквартирного дома.
О том, что в спорном нежилом помещении находятся службы ТСЖ "Олимп" следует и из отзыва внешнего управляющего на апелляционную жалобу.
ООО "ПСФ "Полет и К" не опровергнуты доводы ТСЖ "Олимп" о том, что в спорном нежилом помещении находится оборудование, службы эксплуатации ТСЖ, предназначенные для обслуживания жилого дома.
Доказательств того, что спорное нежилое помещение не связано с обслуживанием многоквартирного жилого дома, а является помещением для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием жилого дома, ООО "ПСФ "Полет и К" не представлено.
Напротив, помещение 8 площадью 27,89 кв. м на отделочном плане фактически соответствуют помещению 12 площадью 27,5 кв. м, обозначенному на поэтажном плане в техническом паспорте от 01.06.2006.
На отделочном плане помещение 8 указано как служба эксплуатации, что исходя из содержания акта обследования соответствует фактическому использованию данного помещения по назначению.
Как следует из акта обследования, в помещении 12 находятся эксплуатационные службы ТСЖ, а также различное оборудование.
Таким образом, исходя из имеющихся в деле доказательств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в спорном нежилом помещении N 4-П, принадлежащем ООО "ПСФ "Полет и К" на зарегистрированном праве собственности, находятся помещения службы эксплуатации ТСЖ, оборудование, предназначенные непосредственно для обслуживания многоквартирного жилого дома.
К тому же, лишь через спорное нежилое помещение возможен доступ в помещение электрощитовой, которое не является собственностью ООО "ПСФ "Полет и К".
Однако размещение помещения электрощитовой рядом со спорным нежилым помещением N 4-П, а также учитывая факт нахождения в последнем помещения службы эксплуатации ТСЖ, оборудования, предназначенного непосредственно для обслуживания многоквартирного жилого дома, позволяют суду апелляционной инстанции сделать вывод о том, что спорное нежилое помещение N 4-П нельзя рассматривать в отрыве от помещения электрощитовой и следует воспринимать как единое служебное помещение общего пользования, предназначенное для обслуживания многоквартирного жилого дома.
Обратного из материалов дела не следует и ООО "ПСФ "Полет и К" не доказано.
Таким образом, с учетом технических характеристик и конкретных фактических обстоятельств рассматриваемого спора спорное нежилое помещение N 4-П отвечает требованиям, указанным в статье 290 ГК РФ, поскольку непосредственно связано с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома.
Как указывалось выше, право общей долевой собственности на общее имущество (помещения общего пользования) принадлежит собственникам помещений в многоквартирном жилом доме в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
Из представленных в суд апелляционной инстанции заверенных заявителем копий свидетельств о государственной регистрации права от 21.09.2005, 25.11.2005, 07.12.2005, 01.11.2006, 28.08.2007, 22.04.2008 следует, что на основании постановления администрации г. Омска (Мэра) от 31.03.2005 N 201-п "О разрешении ввода в эксплуатацию жилого дома по бульвару Мартынова, 17 в Центральном административном округе", а также на основании договоров на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома зарегистрированы в установленном порядке права собственности физических лиц на квартиры в жилом доме по адресу: г. Омск, бульвар Мартынова, 17,
Следовательно, с учетом разъяснений пункта 1 Постановления ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 суд апелляционной инстанции учитывает положения пункта 5 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ, из которого следует, что у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Спорное нежилое помещение N 4-П ООО "ПСФ "Полет и К", как установил суд апелляционной инстанции, является помещением общего пользования, то есть входит в состав общего имущества многоквартирного жилого дома.
Исходя из представленных в дело вышеуказанных копий свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиры не позднее даты 21.09.2005 была произведена государственная регистрация права собственности участника долевого строительства на квартиру.
Осуществление такой государственной регистрации 21.09.2005 означает, что одновременно произведена была и государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, то есть спорного нежилого помещения N 4-П.
Между тем, согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.09.2006 за ООО "ПСФ "Полет и К" зарегистрировано право собственности на нежилое помещение N 4П только 28.09.2006.
Данное обстоятельство указывает, что государственная регистрация права собственности на спорное нежилое помещение N 4-П, являющееся общим имуществом многоквартирного жилого дома, за ООО "ПСФ "Полет и К" произведена позднее того, как на это имущество возникло право собственности у собственников помещений жилого дома.
В связи с чем наличие у ООО "ПСФ "Полет и К" права собственности на спорное нежилое помещение N 4-П безусловно нарушает права собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в чьих интересах выступает в настоящем споре ТСЖ "Олимп".
Поэтому суд апелляционной инстанции считает избранный ТСЖ "Олимп" в защиту интересов собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома способ защиты нарушенных прав как требование о признании права собственности ООО "ПСФ "Полет и К" на спорное нежилое помещение отсутствующим является правильным.
Признание права собственности ООО "ПСФ "Полет и К" на спорное нежилое помещение отсутствующим приведет к действительному восстановлению нарушенных прав собственников жилых помещений.
На основании изложенного и пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ суд апелляционной инстанции считает необходимым отменить обжалуемое определение суда первой инстанции, разрешить вопрос по существу, удовлетворив требования ТСЖ "Олимп" в полном объеме.
Апелляционная жалоба ТСЖ "Олимп" подлежит удовлетворению ввиду ее обоснованности.
Расходы ТСЖ "Олимп" при подаче заявления и апелляционной жалобы в общей сумме 6 000 руб. (4 000 руб. при подаче заявления и 2 000 руб. при подаче апелляционной жалобы) по правилам статьи 110 АПК РФ суд апелляционной инстанции относит на ООО "ПСФ "Полет и К".
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 270, пунктом 3 части 4 статьи 272, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Олимп" удовлетворить.
Определение Арбитражного суда Омской области от 08.07.2013 по делу N А46-16906/2011 отменить.
Разрешить вопрос по существу.
Заявление товарищества собственников жилья "Олимп" с учетом уточнения требований о признании права собственности отсутствующим удовлетворить.
Признать право собственности на нежилое помещение N 4П: номера на поэтажном плане 11**, 24*, 11*, 11, 12, 24, общей площадью 48,90 кв. м, находящееся на первом этаже жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, бульвар Мартынова, д. 17, зарегистрированное за обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "Полет и К", отсутствующим.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная фирма "Полет и К" в пользу товарищества собственников жилья "Олимп" 6 000 руб. государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.А.ШАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)