Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 14 января 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бибулатовой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кавминводская строительная компания - 1" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2012 по делу N А63-10154/2012 (судья Капункин Ю.Б.),
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кавминводская строительная компания - 1", (ОГРН 1022601628708, ИНН 2632050602)
заинтересованное лицо: администрация г. Пятигорска (ОГРН 1022601627575, ИНН 2632033540)
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", (ОГРН 1022501615849, ИНН 2632005649),
о признании решения администрации г. Пятигорска, выраженного в отказе вынесения постановления о продлении срока аренды земельного участка площадью 3 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, микрорайон N 4 Северного жилого района, выделенного под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта, незаконным; об обязании администрации г. Пятигорска устранить допущенное нарушение прав ООО "Кавминводская строительная компания-1" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и прав граждан (дольщиков) в получении ими жилья, а именно: вынести постановление о продлении срока аренды земельного участка, площадью 3 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, микрорайон N 4 Северного жилого района, выделенного под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта, на срок не менее 5 лет,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ООО "Кавминводская строительная компания - 1" - Робская А.Р. (доверенность от 17.01.2012 N 5), Винский А.В. (доверенность от 17.07.2012 N 35);
- от муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" - Симоненко М.С. (доверенность от 09.01.2013 N 015);
- от администрации г. Пятигорска - не явились, извещены,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кавминводская строительная компания - 1" (далее - ООО "КСК-1", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации г. Пятигорска (далее - заинтересованное лицо, администрация) с требованием о признании решения администрации г. Пятигорска, выраженного в отказе вынесения постановления о продлении срока аренды земельного участка, площадью 3 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, микрорайон N 4 Северного жилого района, выделенного под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта, незаконным и обязании администрацию г. Пятигорска устранить допущенное нарушение прав ООО "Кавминводская строительная компания-1" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и прав граждан (дольщиков) в получении ими жилья, а именно: вынести постановление о продлении срока аренды земельного участка, площадью 3000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, микрорайон N 4 Северного жилого района, выделенного под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта, на срок не менее 5 лет.
Определением суда от 15.08.2012 к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", г. Пятигорск (далее - третье лицо, управление) (т. 1, л.д. 143 - 146).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2012 по делу N А63-10154/2012 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что обществом не получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на арендованном земельном участке, срок действия ранее заключенного договора аренды земельного участка истек.
Не согласившись с решением суда первой инстанции от 11.10.2012, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что судом не выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, сделаны выводы, не соответствующие материалам дела, нарушены нормы процессуального права и неправильно применены нормы материального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение. По мнению общества, судом сделан ошибочный вывод о прекращении действия договора аренды.
В судебном заседании представители общества доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Представитель муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" против доводов апелляционной жалобы возражал, поддержал отзыв на жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Администрация г. Пятигорска, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, явку представителей в судебное заседание не обеспечила, о причинах неявки суд не известила. Отзыв на апелляционную жалобу не направила.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей администрации г. Пятигорска.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2012 по делу N А63-10154/2012 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полном объеме, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Пятигорска от 07.09.2002 N 2252 "О разрешении ООО "КСК-1" строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта в микрорайоне N 4 Северного жилого района по ул. Адмиральского" у Оргкомитета Молодежного жилищного кооператива изъят земельный участок площадью 0,9 га, предоставленный для проектирования и строительства жилого дома МЖК в микрорайоне N 4 Северного жилого района, а обществу для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, площадью 0,9 га, в микрорайоне N 4 Северного жилого района по ул. Адмиральского/Железнодорожная (т. 1, л.д. 12).
В пункте 3 указанного постановления обществу предписано разработать, согласовать и утвердить проектно-сметную документацию в установленном порядке и не приступать к строительству объекта без разрешения Госархстройнадзора Ставропольского края на производство строительно-монтажных работ.
22 января 2004 года между управлением имущественных отношений администрации города Пятигорска и ООО "КСК-1" был заключен договор N 235/04 аренды земельного участка общей площадью 9000 кв. м с кадастровым номером 26:33:050709:23, на срок с 01.01.2004 по 31.12.2006 (т. 1, л.д. 37 - 41).
Постановлением главы администрации г. Пятигорска от 28.07.2006 N 3386 срок действия договора аренды земельного участка продлен до 31.12.2011 (т. 1. л.д. 13).
По договору от 18.08.2006 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.01.2004 N 235/04 права и обязанности на часть земельного участка площадью 0,6 га перешли к ООО "Зольская ПМК-1".
ООО "Зольская ПМК-1" и ООО "КСК-1" обратились в администрацию с заявлением о разделе земельного участка, площадью 0,9 га, с кадастровым номером 26:33:050709:23 на два самостоятельных участка.
Постановлением администрации г. Пятигорска от 12.12.2007 N 6363 земельный участок с кадастровым номером 26:33:050709:23 разделен на два самостоятельных участка площадью 6000 кв. м и площадью 3000 кв. м. Участок площадью 3000 кв. м из земель населенных пунктов был предоставлен истцу под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта на срок до 31.12.2011 (т. 1, л.д. 14 - 15).
На основании указанного постановления 29.12.2007 между управлением имущественных отношений и ООО "КСК-1" заключен договор аренды N 213/07-ю земельного участка площадью 3000 кв. м с кадастровым номером 26:33:050709:0032 на срок с 12.12.2007 по 31.12.2011 (т. 1. л.д. 41 - 43).
В установленном порядке договоры аренды прошли государственную регистрацию в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
01 декабря 2003 года между ООО "КСК-1" (заказчик), ООО СМУ "Стройиндустрия- 1" (подрядчик) и ООО "Пятигорская строительная компания" (инвестор) заключен договор N 1 об инвестировании и строительстве 72-квартирного жилого дома с офисными помещениями в цокольном этаже (двух 9-ти этажных блок секций) и пристроенным магазином (первая очередь) в г. Пятигорске, район МЖК, ул. Адмиральского/Железнодорожная, по условиям которого ООО "КСК-1" приняло на себя обязательства по оформлению межевого дела и договора аренды земельного участка под строительство объекта, компания обязалась заказать проектно-сметную документацию, необходимую для строительства и сдачи в эксплуатацию объекта, получить разрешение на строительство объекта, ООО "СМУ "Стройиндустрия" обязалось осуществить функции подрядчика по строительству и сдаче в эксплуатацию объекта, обеспечить качественное выполнение строительно-монтажных работ (т. 1, л.д. 18 - 22).
28 января 2005 года между ООО "КСК-1" (заказчик), ООО СМУ "Стройиндустрия-1" (подрядчик) и ООО "Пятигорская строительная компания" (инвестор) заключен дополнительный договор N 1а об инвестировании и строительстве 40-квартирного жилого дома с офисными помещениями в цокольном этаже и пристроенным магазином в г. Пятигорске, район МЖК, ул. Адмиральского/Железнодорожная, по условиям которого ООО "КСК-1" приняло на себя обязательства по оформлению межевого дела и договора аренды земельного участка под строительство объекта, компания обязалась заказать проектно-сметную документацию, необходимую для строительства и сдачи в эксплуатацию объекта, получить разрешение на строительство объекта, ООО "СМУ "Стройиндустрия" обязалось осуществить функции подрядчика по строительству и сдаче в эксплуатацию объекта, обеспечить качественное выполнение строительно-монтажных работ. В преамбуле договора от 28.01.2005 N 1а указано, что договор от 01.12.2003 N 1 утрачивает юридическую силу (т. 1. л.д. 23 - 27).
По договору уступки права от 14.03.2007 ООО "Пятигорская строительная компания" уступило ООО "Грифон" право инвестирования незавершенного строительством пятиэтажного кирпичного жилого дома со всеми имущественными правами и обязанностями перед третьими лицами. Составлены акты приема-передачи производственной документации по строительству жилого дома от 17.03.2007, имущественных прав дольщиков и незавершенного строительства от 20.06.2007.
11 апреля 2011 года ООО "Грифон" предложило передать объект незавершенного строительством пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, район МЖК на баланс ООО "КСК-1", при этом затраты ООО "Грифон" на данный объект в размере 1 593 792 рублей просило считать долевым вкладом в строительство. ООО "Грифон" обязалось осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости для его завершения, в связи с чем истец принял данное предложение (т. 1, л.д. 81).
16 июля 2011 года протоколом общего собрания участников строительства объекта: "Многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального транспорта", расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, район МЖК", было принято решение всеми участниками строительства: передать объект незавершенного строительства многоквартирного пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, район МЖК с баланса инвестора ООО "Грифон" на баланс заказчика - застройщика ООО "КСК-1" (т. 1, л.д. 82 - 81).
18 июля 2011 года ООО "Грифон" передало, а ООО "КСК-1" приняло объект незавершенного строительства и имущественные права дольщиков по объекту незавершенного строительства "Многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального транспорта", расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, район МЖК" (т. 1. л.д. 85 - 88).
Как следует из градостроительного заключения от 04.02.2004 и архитектурно-планировочного задания, основными технико-экономическими показателями проектируемого объекта указаны: жилой дом 9 этажей, 72 квартиры, общей площадью 4 200 кв. м.
Согласно плану объекта недвижимости, составленному ФГУП "Ростехинвентаризация" 24.01.2007, на земельном участке площадью 3 000 кв. м расположен незавершенный строительством объект - 40-квартирный жилой дом со встроенными помещениями готовностью 24% (т. 1. л.д. 28 - 36).
Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска уведомлением от 02.11.2011 N 9035 сообщило обществу о не продлении договора аренды земельного участка, и указало на необходимость освобождения земельного участка 31.12.2011.
Общество неоднократно обращалось в администрацию с заявлениями, в том числе от 21.12.2011 N 19, 16.02.2012 N 8, 22.03.2012 N 16 о продлении договора аренды земельного участка сроком не менее 5 лет, для того чтобы ООО "КСК-1" могло привести в соответствие разрешительную документацию, достроить объект и исполнить свои обязательства перед дольщиками, средства которых вложены в строительство объекта (т. 1. л.д. 89 - 92).
Администрация в письмах от 27.01.2012 N 0430, от 14.03.2012 N 1512, от 19.03.2012 N 900/02, от 25.04.2012 N 1518/07, от 05.06.2012 N 1998/02 отклонила заявления общества о продлении договора аренды, указав, что в соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок договора аренды установлен с 12.12.2007 по 31.12.2011 (т. 1, л.д. 93).
Общество, считая отказ администрации в продлении срока договора аренды земельного участка незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов или органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу частей 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) на предмет соответствия закону или иному нормативному правовому акту, выявляет нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые его приняли.
Таким образом, для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие двух условий: несоответствия ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Абзацем 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается заявителем, что обществу для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта в микрорайоне N 4 Северного жилого района по ул. Адмиральского/Железнодорожная по первоначальному договору аренды от 22.01.2004 N 235/04 на основании постановления от 07.09.2002 N 2252 был предоставлен земельный участок площадью 0,9 га, а в последующем, в связи с заключением обществом договора уступки прав и обязанностей по договору аренды на часть земельного участка - 0, 6 га и разделением первоначально предоставленного земельного участка на два самостоятельных земельных участка, по договору от 29.12.2007 N 213/07-ю обществу был предоставлен для строительства объекта земельный участок площадью 0,3 га с кадастровым номером 26:33:050709:0032 на срок с 12.12.2007 по 31.12.2011 без изменения целевого назначения земельного участка.
Судом первой инстанции также установлено, что договоры аренды земельного участка заключены в порядке пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ строительством является создание зданий, строений, сооружений.
Из договора аренды N 235/04 от 22.01.2004 видно, что земельный участок предоставлен обществу для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, а из договора аренды N 213/07 от 29.12.2007 усматривается, что земельный участок предоставлен под строительство многоквартирного жилого дома.
В пункте 4.4.4. договора аренды от 29.12.2007 стороны установили обязанность общества в течение срока действия договора завершить строительство объекта, сдать в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект (пунктом 4.4.4).
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается заявителем, что на арендуемом земельном участке имеется незавершенное строительство 24% готовности, которое в настоящее время соответствует плану объекта недвижимости, составленного ФГУП "Ростехинвентаризация" 24.01.2007.
Таким образом, судом первой инстанции установлено, что земельный участок в установленный договорами N 235/04 от 22.01.2004 и N 213/07 от 29.12.2007 сроки не освоен, жилой дом не построен.
Более того, судом первой инстанции установлено, что земельный участок с незавершенным строительством на момент рассмотрения дела находится в том же состоянии, что и в январе 2007 года, несмотря на то обстоятельство, что истцом изменена проектная документация на строительство дома, а именно, вместо проектируемого жилого 9-ти этажного дома на 72 квартиры, общей площадью 4 200 кв. м, общество должно было построить 40-квартирный 5-ти этажный жилой дом.
Вступившими в законную силу решениями арбитражного суда от 19.11.2010 по делу N А63-1639/08 и от 25.05.2012 по делу N А63-3987/2011, в которых принимали участие Администрация г. Пятигорска и ООО "Кавминводская строительная компания-1" установлено, что объект незавершенного строительства 40 квартирного пяти этажного жилого дома, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду ООО "КСК-1" в г. Пятигорске, район МЖК, ул. Адмиральского/Железнодорожная, имеет признаки самовольной постройки, поскольку строительство осуществлялось без выдачи в установленном порядке в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения как на строительство 9-ти этажного 72-х квартирного жилого дома, так и на строительство 40 квартирного 5-ти этажного жилого дома.
При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что решение администрации об отказе в продлении договора аренды земельного участка, правомерно принято на основании следующих норм действующего законодательства.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска, действуя от имени собственника земельного участка, в соответствии с условиями договора, уведомлением от 02.11.2011 N 9035 фактически за два месяца до истечения срока действия договора сообщило обществу о не продлении договора аренды земельного участка от 29.12.2007 N 213/07-Ю, и указала на необходимость освобождения земельного участка 31.12.2011, тем самым выразило волю о не предоставлении земельного участка на новый срок.
В данном случае заключение договора аренды на новый срок является правом, а не обязанностью арендодателя, а исходя из смысла статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока действия договора аренды и при условии отказа арендодателя от продления данного договора договор аренды прекращается вне зависимости от желания арендатора на его продление.
При этом факт добросовестного исполнения арендатором условий договора аренды в течение срока его действия и мотивы, по которым арендодатель не желает заключать договор аренды, не имеют правового значения.
Суд первой инстанции правильно указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Согласно абзацу 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
В связи с тем, что договор аренды земельного участка от 22.01.2004 N 235/04 в установленном законом порядке зарегистрирован 01.06.2004, а договор аренды земельного участка от 29.12.2007 N 213 зарегистрирован 30.01.2008, именно с момента регистрации договоры признаются заключенными, следовательно, разрешения на строительство должны были быть получены обществом в сроки до 01.12.2004 и до 30.07.2008, однако, как установлено судом первой инстанции, разрешение на строительство жилого дома обществом не было получено.
Согласно частям 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
В отсутствие такого разрешения общество не вправе было приступать к строительству объекта.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что пунктами 3.1 3.2 3.3 3.4 постановления от 07.09.2002 N 2252 обществу было предписано заказать в управлении архитектуры и градостроительства паспорт объекта на проектирование и строительство многоквартирного многосекционного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта. Разработать проектно-сметную документацию (ПСД) в соответствии с требованиями СНиП, техническими условиями и архитектурно-планировочным заданием. Согласовать и утвердить ПСД в установленном порядке со всеми заинтересованными организациями и службами города, получить заключения экологической и вневедомственной экспертиз. Не приступать к строительству объекта без разрешения Госархстройнадзора Ставропольского края на производство строительно-монтажных работ.
В связи с тем, что общество вышеуказанное постановление не исполнило, управление имело предусмотренные законом основания для прекращения с обществом арендных отношений и до истечения срока действия договора аренды.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела обществом и администрацией доказательства, пришел к правильному выводу, что решение администрации города Ставрополя от 25.04.2012 N 1518/07 об отказе в продлении договора аренды земельного участка соответствует нормам действующего законодательства, является законным и обоснованным, права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности не нарушаются, с учетом того обстоятельства, что обществом в течение 8 лет не исполнены обязанности по строительству жилого дома, а работы по возведению фундамента и стен двух этажей, выполненные без надлежащего разрешения и с нарушением строительных норм и правил до января 2007 года, в настоящее время находятся в запущенном состоянии, а поэтому оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины судом первой инстанции на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно отнесены на общество.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права и неправильном применении норм права отклоняются апелляционным судом как основанные на неверном толковании обществом норм материального и процессуального права.
Доводы жалобы о том, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании дополнительных доказательств, суд апелляционной инстанции отклоняет, так как суд первой инстанции со ссылкой на статью 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно отказал в удовлетворении заявленного ходатайства.
Доводы о рассмотрении дела в отсутствие представителя общества, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку в соответствии со статьями 156 и 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие заявителя, отложение рассмотрения дела на другой срок в связи с неявкой в судебное заседание является правом суда, а не обязанностью.
Другие доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой апелляционный суд согласен.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.
Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2012 по делу N А63-10154/2012 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2012 по делу N А63-10154/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.01.2013 ПО ДЕЛУ N А63-10154/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 января 2013 г. по делу N А63-10154/2012
Резолютивная часть постановления оглашена 14 января 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 января 2013 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Казаковой Г.В.,
судей: Марченко О.В., Сулейманова З.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бибулатовой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: Ставропольский край, г. Ессентуки, ул. Вокзальная, 2, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Кавминводская строительная компания - 1" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2012 по делу N А63-10154/2012 (судья Капункин Ю.Б.),
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Кавминводская строительная компания - 1", (ОГРН 1022601628708, ИНН 2632050602)
заинтересованное лицо: администрация г. Пятигорска (ОГРН 1022601627575, ИНН 2632033540)
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", (ОГРН 1022501615849, ИНН 2632005649),
о признании решения администрации г. Пятигорска, выраженного в отказе вынесения постановления о продлении срока аренды земельного участка площадью 3 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, микрорайон N 4 Северного жилого района, выделенного под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта, незаконным; об обязании администрации г. Пятигорска устранить допущенное нарушение прав ООО "Кавминводская строительная компания-1" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и прав граждан (дольщиков) в получении ими жилья, а именно: вынести постановление о продлении срока аренды земельного участка, площадью 3 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, микрорайон N 4 Северного жилого района, выделенного под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта, на срок не менее 5 лет,
при участии в судебном заседании представителей:
- от ООО "Кавминводская строительная компания - 1" - Робская А.Р. (доверенность от 17.01.2012 N 5), Винский А.В. (доверенность от 17.07.2012 N 35);
- от муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" - Симоненко М.С. (доверенность от 09.01.2013 N 015);
- от администрации г. Пятигорска - не явились, извещены,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Кавминводская строительная компания - 1" (далее - ООО "КСК-1", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации г. Пятигорска (далее - заинтересованное лицо, администрация) с требованием о признании решения администрации г. Пятигорска, выраженного в отказе вынесения постановления о продлении срока аренды земельного участка, площадью 3 000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, микрорайон N 4 Северного жилого района, выделенного под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта, незаконным и обязании администрацию г. Пятигорска устранить допущенное нарушение прав ООО "Кавминводская строительная компания-1" в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, и прав граждан (дольщиков) в получении ими жилья, а именно: вынести постановление о продлении срока аренды земельного участка, площадью 3000 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, микрорайон N 4 Северного жилого района, выделенного под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта, на срок не менее 5 лет.
Определением суда от 15.08.2012 к участию в деле качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное учреждение "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска", г. Пятигорск (далее - третье лицо, управление) (т. 1, л.д. 143 - 146).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2012 по делу N А63-10154/2012 в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что обществом не получено разрешение на строительство многоквартирного жилого дома на арендованном земельном участке, срок действия ранее заключенного договора аренды земельного участка истек.
Не согласившись с решением суда первой инстанции от 11.10.2012, общество обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. Жалоба мотивирована тем, что судом не выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, сделаны выводы, не соответствующие материалам дела, нарушены нормы процессуального права и неправильно применены нормы материального права, в связи с чем принято незаконное и необоснованное решение. По мнению общества, судом сделан ошибочный вывод о прекращении действия договора аренды.
В судебном заседании представители общества доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Представитель муниципального учреждения "Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска" против доводов апелляционной жалобы возражал, поддержал отзыв на жалобу, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Администрация г. Пятигорска, надлежащим образом извещенная о времени и месте рассмотрения дела по апелляционной жалобе, явку представителей в судебное заседание не обеспечила, о причинах неявки суд не известила. Отзыв на апелляционную жалобу не направила.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей администрации г. Пятигорска.
Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2012 по делу N А63-10154/2012 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полном объеме, апелляционный суд пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации г. Пятигорска от 07.09.2002 N 2252 "О разрешении ООО "КСК-1" строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта в микрорайоне N 4 Северного жилого района по ул. Адмиральского" у Оргкомитета Молодежного жилищного кооператива изъят земельный участок площадью 0,9 га, предоставленный для проектирования и строительства жилого дома МЖК в микрорайоне N 4 Северного жилого района, а обществу для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта был предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, площадью 0,9 га, в микрорайоне N 4 Северного жилого района по ул. Адмиральского/Железнодорожная (т. 1, л.д. 12).
В пункте 3 указанного постановления обществу предписано разработать, согласовать и утвердить проектно-сметную документацию в установленном порядке и не приступать к строительству объекта без разрешения Госархстройнадзора Ставропольского края на производство строительно-монтажных работ.
22 января 2004 года между управлением имущественных отношений администрации города Пятигорска и ООО "КСК-1" был заключен договор N 235/04 аренды земельного участка общей площадью 9000 кв. м с кадастровым номером 26:33:050709:23, на срок с 01.01.2004 по 31.12.2006 (т. 1, л.д. 37 - 41).
Постановлением главы администрации г. Пятигорска от 28.07.2006 N 3386 срок действия договора аренды земельного участка продлен до 31.12.2011 (т. 1. л.д. 13).
По договору от 18.08.2006 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 22.01.2004 N 235/04 права и обязанности на часть земельного участка площадью 0,6 га перешли к ООО "Зольская ПМК-1".
ООО "Зольская ПМК-1" и ООО "КСК-1" обратились в администрацию с заявлением о разделе земельного участка, площадью 0,9 га, с кадастровым номером 26:33:050709:23 на два самостоятельных участка.
Постановлением администрации г. Пятигорска от 12.12.2007 N 6363 земельный участок с кадастровым номером 26:33:050709:23 разделен на два самостоятельных участка площадью 6000 кв. м и площадью 3000 кв. м. Участок площадью 3000 кв. м из земель населенных пунктов был предоставлен истцу под строительство многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта на срок до 31.12.2011 (т. 1, л.д. 14 - 15).
На основании указанного постановления 29.12.2007 между управлением имущественных отношений и ООО "КСК-1" заключен договор аренды N 213/07-ю земельного участка площадью 3000 кв. м с кадастровым номером 26:33:050709:0032 на срок с 12.12.2007 по 31.12.2011 (т. 1. л.д. 41 - 43).
В установленном порядке договоры аренды прошли государственную регистрацию в учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
01 декабря 2003 года между ООО "КСК-1" (заказчик), ООО СМУ "Стройиндустрия- 1" (подрядчик) и ООО "Пятигорская строительная компания" (инвестор) заключен договор N 1 об инвестировании и строительстве 72-квартирного жилого дома с офисными помещениями в цокольном этаже (двух 9-ти этажных блок секций) и пристроенным магазином (первая очередь) в г. Пятигорске, район МЖК, ул. Адмиральского/Железнодорожная, по условиям которого ООО "КСК-1" приняло на себя обязательства по оформлению межевого дела и договора аренды земельного участка под строительство объекта, компания обязалась заказать проектно-сметную документацию, необходимую для строительства и сдачи в эксплуатацию объекта, получить разрешение на строительство объекта, ООО "СМУ "Стройиндустрия" обязалось осуществить функции подрядчика по строительству и сдаче в эксплуатацию объекта, обеспечить качественное выполнение строительно-монтажных работ (т. 1, л.д. 18 - 22).
28 января 2005 года между ООО "КСК-1" (заказчик), ООО СМУ "Стройиндустрия-1" (подрядчик) и ООО "Пятигорская строительная компания" (инвестор) заключен дополнительный договор N 1а об инвестировании и строительстве 40-квартирного жилого дома с офисными помещениями в цокольном этаже и пристроенным магазином в г. Пятигорске, район МЖК, ул. Адмиральского/Железнодорожная, по условиям которого ООО "КСК-1" приняло на себя обязательства по оформлению межевого дела и договора аренды земельного участка под строительство объекта, компания обязалась заказать проектно-сметную документацию, необходимую для строительства и сдачи в эксплуатацию объекта, получить разрешение на строительство объекта, ООО "СМУ "Стройиндустрия" обязалось осуществить функции подрядчика по строительству и сдаче в эксплуатацию объекта, обеспечить качественное выполнение строительно-монтажных работ. В преамбуле договора от 28.01.2005 N 1а указано, что договор от 01.12.2003 N 1 утрачивает юридическую силу (т. 1. л.д. 23 - 27).
По договору уступки права от 14.03.2007 ООО "Пятигорская строительная компания" уступило ООО "Грифон" право инвестирования незавершенного строительством пятиэтажного кирпичного жилого дома со всеми имущественными правами и обязанностями перед третьими лицами. Составлены акты приема-передачи производственной документации по строительству жилого дома от 17.03.2007, имущественных прав дольщиков и незавершенного строительства от 20.06.2007.
11 апреля 2011 года ООО "Грифон" предложило передать объект незавершенного строительством пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, район МЖК на баланс ООО "КСК-1", при этом затраты ООО "Грифон" на данный объект в размере 1 593 792 рублей просило считать долевым вкладом в строительство. ООО "Грифон" обязалось осуществлять инвестирование денежных средств в строительство объекта недвижимости для его завершения, в связи с чем истец принял данное предложение (т. 1, л.д. 81).
16 июля 2011 года протоколом общего собрания участников строительства объекта: "Многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального транспорта", расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, район МЖК", было принято решение всеми участниками строительства: передать объект незавершенного строительства многоквартирного пятиэтажного кирпичного жилого дома, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, район МЖК с баланса инвестора ООО "Грифон" на баланс заказчика - застройщика ООО "КСК-1" (т. 1, л.д. 82 - 81).
18 июля 2011 года ООО "Грифон" передало, а ООО "КСК-1" приняло объект незавершенного строительства и имущественные права дольщиков по объекту незавершенного строительства "Многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального транспорта", расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Адмиральского/Железнодорожная, район МЖК" (т. 1. л.д. 85 - 88).
Как следует из градостроительного заключения от 04.02.2004 и архитектурно-планировочного задания, основными технико-экономическими показателями проектируемого объекта указаны: жилой дом 9 этажей, 72 квартиры, общей площадью 4 200 кв. м.
Согласно плану объекта недвижимости, составленному ФГУП "Ростехинвентаризация" 24.01.2007, на земельном участке площадью 3 000 кв. м расположен незавершенный строительством объект - 40-квартирный жилой дом со встроенными помещениями готовностью 24% (т. 1. л.д. 28 - 36).
Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска уведомлением от 02.11.2011 N 9035 сообщило обществу о не продлении договора аренды земельного участка, и указало на необходимость освобождения земельного участка 31.12.2011.
Общество неоднократно обращалось в администрацию с заявлениями, в том числе от 21.12.2011 N 19, 16.02.2012 N 8, 22.03.2012 N 16 о продлении договора аренды земельного участка сроком не менее 5 лет, для того чтобы ООО "КСК-1" могло привести в соответствие разрешительную документацию, достроить объект и исполнить свои обязательства перед дольщиками, средства которых вложены в строительство объекта (т. 1. л.д. 89 - 92).
Администрация в письмах от 27.01.2012 N 0430, от 14.03.2012 N 1512, от 19.03.2012 N 900/02, от 25.04.2012 N 1518/07, от 05.06.2012 N 1998/02 отклонила заявления общества о продлении договора аренды, указав, что в соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок договора аренды установлен с 12.12.2007 по 31.12.2011 (т. 1, л.д. 93).
Общество, считая отказ администрации в продлении срока договора аренды земельного участка незаконным, нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено, что для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов или органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу частей 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) на предмет соответствия закону или иному нормативному правовому акту, выявляет нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Обязанность доказывания законности оспариваемого ненормативного правового акта, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия) возлагается на орган или лицо, которые его приняли.
Таким образом, для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие двух условий: несоответствия ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с частью 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Абзацем 4 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что до 01.03.2007 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду для жилищного строительства на основании заявления без проведения торгов, если предоставление земельного участка такому лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, которое принято до 01.10.2005, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка.
Судом первой инстанции установлено, подтверждается материалами дела и не оспаривается заявителем, что обществу для строительства многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта в микрорайоне N 4 Северного жилого района по ул. Адмиральского/Железнодорожная по первоначальному договору аренды от 22.01.2004 N 235/04 на основании постановления от 07.09.2002 N 2252 был предоставлен земельный участок площадью 0,9 га, а в последующем, в связи с заключением обществом договора уступки прав и обязанностей по договору аренды на часть земельного участка - 0, 6 га и разделением первоначально предоставленного земельного участка на два самостоятельных земельных участка, по договору от 29.12.2007 N 213/07-ю обществу был предоставлен для строительства объекта земельный участок площадью 0,3 га с кадастровым номером 26:33:050709:0032 на срок с 12.12.2007 по 31.12.2011 без изменения целевого назначения земельного участка.
Судом первой инстанции также установлено, что договоры аренды земельного участка заключены в порядке пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ строительством является создание зданий, строений, сооружений.
Из договора аренды N 235/04 от 22.01.2004 видно, что земельный участок предоставлен обществу для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома, а из договора аренды N 213/07 от 29.12.2007 усматривается, что земельный участок предоставлен под строительство многоквартирного жилого дома.
В пункте 4.4.4. договора аренды от 29.12.2007 стороны установили обязанность общества в течение срока действия договора завершить строительство объекта, сдать в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на завершенный строительством объект (пунктом 4.4.4).
Судом первой инстанции установлено и не оспаривается заявителем, что на арендуемом земельном участке имеется незавершенное строительство 24% готовности, которое в настоящее время соответствует плану объекта недвижимости, составленного ФГУП "Ростехинвентаризация" 24.01.2007.
Таким образом, судом первой инстанции установлено, что земельный участок в установленный договорами N 235/04 от 22.01.2004 и N 213/07 от 29.12.2007 сроки не освоен, жилой дом не построен.
Более того, судом первой инстанции установлено, что земельный участок с незавершенным строительством на момент рассмотрения дела находится в том же состоянии, что и в январе 2007 года, несмотря на то обстоятельство, что истцом изменена проектная документация на строительство дома, а именно, вместо проектируемого жилого 9-ти этажного дома на 72 квартиры, общей площадью 4 200 кв. м, общество должно было построить 40-квартирный 5-ти этажный жилой дом.
Вступившими в законную силу решениями арбитражного суда от 19.11.2010 по делу N А63-1639/08 и от 25.05.2012 по делу N А63-3987/2011, в которых принимали участие Администрация г. Пятигорска и ООО "Кавминводская строительная компания-1" установлено, что объект незавершенного строительства 40 квартирного пяти этажного жилого дома, расположенного на земельном участке, предоставленном в аренду ООО "КСК-1" в г. Пятигорске, район МЖК, ул. Адмиральского/Железнодорожная, имеет признаки самовольной постройки, поскольку строительство осуществлялось без выдачи в установленном порядке в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешения как на строительство 9-ти этажного 72-х квартирного жилого дома, так и на строительство 40 квартирного 5-ти этажного жилого дома.
При установленных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к выводу, что решение администрации об отказе в продлении договора аренды земельного участка, правомерно принято на основании следующих норм действующего законодательства.
В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска, действуя от имени собственника земельного участка, в соответствии с условиями договора, уведомлением от 02.11.2011 N 9035 фактически за два месяца до истечения срока действия договора сообщило обществу о не продлении договора аренды земельного участка от 29.12.2007 N 213/07-Ю, и указала на необходимость освобождения земельного участка 31.12.2011, тем самым выразило волю о не предоставлении земельного участка на новый срок.
В данном случае заключение договора аренды на новый срок является правом, а не обязанностью арендодателя, а исходя из смысла статей 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока действия договора аренды и при условии отказа арендодателя от продления данного договора договор аренды прекращается вне зависимости от желания арендатора на его продление.
При этом факт добросовестного исполнения арендатором условий договора аренды в течение срока его действия и мотивы, по которым арендодатель не желает заключать договор аренды, не имеют правового значения.
Суд первой инстанции правильно указал, что правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Согласно абзацу 7 пункта 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" договор аренды земельного участка, предоставленного в соответствии с данным пунктом для жилищного строительства, прекращается в случае, если лицо, которому предоставлен земельный участок, или лицо, к которому перешли права и обязанности по такому договору, по истечении шести месяцев с даты заключения договора аренды не получило в установленном порядке разрешение на строительство.
В связи с тем, что договор аренды земельного участка от 22.01.2004 N 235/04 в установленном законом порядке зарегистрирован 01.06.2004, а договор аренды земельного участка от 29.12.2007 N 213 зарегистрирован 30.01.2008, именно с момента регистрации договоры признаются заключенными, следовательно, разрешения на строительство должны были быть получены обществом в сроки до 01.12.2004 и до 30.07.2008, однако, как установлено судом первой инстанции, разрешение на строительство жилого дома обществом не было получено.
Согласно частям 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство объекта капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.
В отсутствие такого разрешения общество не вправе было приступать к строительству объекта.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что пунктами 3.1 3.2 3.3 3.4 постановления от 07.09.2002 N 2252 обществу было предписано заказать в управлении архитектуры и градостроительства паспорт объекта на проектирование и строительство многоквартирного многосекционного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного и торгового назначения и отдельно стоящим блоком гаражей для индивидуального автотранспорта. Разработать проектно-сметную документацию (ПСД) в соответствии с требованиями СНиП, техническими условиями и архитектурно-планировочным заданием. Согласовать и утвердить ПСД в установленном порядке со всеми заинтересованными организациями и службами города, получить заключения экологической и вневедомственной экспертиз. Не приступать к строительству объекта без разрешения Госархстройнадзора Ставропольского края на производство строительно-монтажных работ.
В связи с тем, что общество вышеуказанное постановление не исполнило, управление имело предусмотренные законом основания для прекращения с обществом арендных отношений и до истечения срока действия договора аренды.
Суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела обществом и администрацией доказательства, пришел к правильному выводу, что решение администрации города Ставрополя от 25.04.2012 N 1518/07 об отказе в продлении договора аренды земельного участка соответствует нормам действующего законодательства, является законным и обоснованным, права и законные интересы общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности не нарушаются, с учетом того обстоятельства, что обществом в течение 8 лет не исполнены обязанности по строительству жилого дома, а работы по возведению фундамента и стен двух этажей, выполненные без надлежащего разрешения и с нарушением строительных норм и правил до января 2007 года, в настоящее время находятся в запущенном состоянии, а поэтому оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины судом первой инстанции на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно отнесены на общество.
Суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм материального и процессуального права и неправильном применении норм права отклоняются апелляционным судом как основанные на неверном толковании обществом норм материального и процессуального права.
Доводы жалобы о том, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об истребовании дополнительных доказательств, суд апелляционной инстанции отклоняет, так как суд первой инстанции со ссылкой на статью 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованно отказал в удовлетворении заявленного ходатайства.
Доводы о рассмотрении дела в отсутствие представителя общества, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку в соответствии со статьями 156 и 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вправе рассмотреть дело в отсутствие заявителя, отложение рассмотрения дела на другой срок в связи с неявкой в судебное заседание является правом суда, а не обязанностью.
Другие доводы, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой апелляционный суд согласен.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.
Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2012 по делу N А63-10154/2012 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.10.2012 по делу N А63-10154/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
Г.В.КАЗАКОВА
Судьи
О.В.МАРЧЕНКО
З.М.СУЛЕЙМАНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)