Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Ямчукова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей Емельяновой Е.В., Чернышевой И.В.,
при секретаре С.
рассмотрела в судебном заседании 08 августа 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя И. Ц. на решение Центрального районного суда г. Омска от 28.05.2012, которым постановлено:
"Обязать Администрацию города Омска произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома _ за счет средств соответствующего бюджета в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в срок до 31 октября 2013 года в виде работ по капитальному ремонту следующих элементов здания: герметизированные панельные стыки, трубопроводы холодной воды из газовых черных труб, водоразборные краны, задвижки и вентили из чугуна, изоляция трубопроводов, вентили и пробковые краны из латуни, водомерные узлы, стояки трубопроводов, домовая магистраль, трехходовые краны, сеть дежурного освещения мест общего пользования, отмостка.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Администрации г. Омска в пользу И. расходы по уплате государственной пошлины в размере _ рублей".
Заслушав доклад судьи областного суда Чернышевой И.В., пояснения представителя И. Ц., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
И. обратилась в суд с иском к Администрации г. Омска, Департаменту городского хозяйства Администрации г. Омска, указывая, что является собственником жилого помещения - квартиры N _. Указанный дом, сданный в эксплуатацию в 1973 году, находится в неудовлетворительном техническом состоянии - требует капитального ремонта, что подтверждается заключением, выданным 06.0.2012 ООО "Профи Плюс".
В связи с тем, что на момент приватизации ее квартиры (04.04.2011) период эффективной эксплуатации указанного дома составлял более 20 лет и капитальный ремонт в указанный период не проводился ни разу, считала, что у ответчиков, как бывших наймодателей, возникла обязанность по капитальному ремонту указанного дома. Обязанность провести капитальный ремонт возникла у ответчиков задолго до 01.03.2005. Длительный период права и обязанности собственника дома несла именно Администрация г. Омска. Все вопросы владения, распоряжения и пользования общим имуществом решались либо Администрацией г. Омска, либо ее структурными подразделениями, либо учрежденными Администрацией г. Омска муниципальными предприятиями жилищного хозяйства.
Просила признать ответчиков - Администрацию г. Омска и Департамент городского хозяйства Администрации г. Омска обязанными произвести капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу _, за счет средств бюджета, без привлечения денежных средств собственников помещений в указанном доме; обязать ответчиков - Администрацию г. Омска и Департамент городского хозяйства Администрации г. Омска произвести до 01.01.2013 ремонт многоквартирного жилого дома по адресу _ по следующим видам работ: выполнить замену инженерных сетей и оборудования (теплового и водомерного узлов) по следующему перечню: горячее и холодное водоснабжение (магистрали, стояки, полотенцесушители, теплообменник горячего водоснабжения, водоразборный узел, канализация (магистрали, внутридомовые стояки, кроме подводок к внутриквартирным приборам, отопление (магистрали, замена стояков, радиаторов отопления, подводок от стояков к радиаторам отопления, замена теплового узла, электроснабжение (замена питающих кабелей и проводок внутри здания, установка нового распределительного щита. Выполнить ремонт фасада здания с восстановлением и утеплением поврежденных швов между стеновыми панелями, выполнить устройство новой отмостки, восстановить поврежденные части бетона балконных плит, осуществить частичную замену стропильных конструкций крыши и обрешетки, заменить кровельный материал на профнастил или другой материал, восстановить и прочистить поврежденные участки вентиляционных шахт в пределах чердачного помещения, заменить окна и двери в местах общего пользования, обеспечить устройство защитных фартуков в местах примыкания кровельного покрытия к вентиляционным шахтам и стоякам, заменить слой чердачного утеплителя на более эффективный, обеспечить устройство поручней на перилах лестничных маршей в местах их отсутствия, восстановить поврежденные участки бетона ступеней лестничных маршей, заменить разрушенные вентиляционные стояки системы канализации с обязательным выпуском за пределы чердачного помещения; взыскать с ответчиков в ее пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере _ рублей.
В судебном заседании истец И. участия не принимала.
В судебном заседании представитель истца Ц. заявленные исковые требования поддержал, уточнив их в части установления срока проведение ремонтных работ до 31 октября 2013 года.
В судебном заседании представитель ответчика Администрации г. Омска Б. заявленные исковые требования не признала.
В судебное заседание представители ответчика Департамента городского хозяйства Администрации г. Омска, третьих лиц Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, ЗАО "Левобережье" не явились.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель И. Ц. просит решение суда отменить. Считает, что доводы суда о том, с момента первой приватизации в указанном многоквартирном доме и возникновении долевой собственности все собственники, а не только ответчики, обязаны осуществлять капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, являются необоснованными, как и принятие судом при вынесении решения во внимание даты возникновения долевой собственности (первой приватизации). Учитывая срок эксплуатации дома (38 лет), применительно к ВСН 58-88(р) требует замены кровельный материал из волнистых асбестоцементных листов, так как срок его эксплуатации до постановки на капитальный ремонт составляет 30 лет, трубопроводы горячего водоснабжения из газовых черных труб (30 лет), дверей в местах общего пользования (10 лет).
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.
По правилам ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствии истца, представителей ответчиков, третьих лиц, извещенных о времени и месте слушания дела надлежащим образом, не сообщивших суду об уважительности причин неявки.
Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что оснований для ее удовлетворения не имеется.
В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.
Аналогичные правила были прописаны в п. п. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных Постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 39, 158 ЖК РФ (действующего с 01.03.2005 года) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 21 указанных Правил капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
В соответствии с Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации полносборных крупнопанельных зданий и объектов с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации составляет 10 - 15 лет, при благоприятных условиях эксплуатации - 20 - 25 лет.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что истец И. является собственником кв. N _, расположенной в доме N _ (_).
Указанный дом находится на обслуживании ЗАО "Левобережье".
Судом установлено, что жилой дом N _, 1973 года постройки был включен в состав муниципальной собственности г. Омска и в Реестр муниципального имущества г. Омска. В соответствии с требованиями действующего законодательства проведена инвентаризация домостроения на выявление приватизированных жилых помещений, в результате которой указанный жилой дом исключен из Реестра и в состав муниципальной казны г. Омска включены неприватизированные жилые помещения, расположенные в жилом доме. На текущий момент в Реестре учитывается десять квартир, находящихся в указанном домостроении.
С момента постройки дома, до передачи жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации, являясь собственником жилого дома, муниципальное образование капитальный ремонт дома ни разу не проводило, что ответчиком не оспаривается.
По смыслу п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в целях определения соответствия или несоответствия проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, для принятия собственниками помещений решений о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) собственниками помещений, иными привлекаемыми собственниками помещений лицами, управляющей организацией могут проводиться осмотры общего имущества многоквартирного дома.
На основании договора N 0602/12 от 06.02.2012 и в соответствии с заданием на обследование, утвержденным генеральным директором ЗАО "Левобережье", ООО "Профи плюс" проведено визуальное обследование технического состояния строительных конструкций жилого дома N _.
По результатам обследования составлен отчет N _ (_).
Из отчета следует, что при обследовании наружных стен обнаружено разрушение бетона стеновых панелей, разрушение межпанельных швов наружных стен, наледь и изморозь на стенах техподполья. При обследовании внутренних стен и перегородки были обнаружены трещины в штукатурном слое внутренних стен подъездов. Обнаружено разрушение раствора в швах между плитой перекрытия и внутренней стеной. При обследовании конструкций крыши и кровли обнаружено поражение гнилью элементов строительных конструкций, изморозь и наледь на внутренней поверхности кровельного покрытия и строительных конструкциях, наличие строительного мусора в чердачном помещении, отсутствие элемента конька, продольная трещина в стойке, разрушение вентиляционного стояка системы канализации, разрушение конструкции чердачных слуховых окон, разрушение раствора швов между карнизными панелями, отсутствие элемента вентиляционного стояка системы канализации. Последний указанный дефект в совокупности с повреждениями стен вентиляционных шахт способствует повышению температуры воздуха в чердачном помещении. Перепад температуры между воздухом в помещении и поверхностью кровельного покрытия вызывает появление изморози, которая по окончании зимнего сезона проявиться в виде проточек. Кроме того в ходе обследования крыши установлено, что не выполнены узлы примыкания вентиляционных шахт и канализационных стояков к кровле, что является причиной протечек атмосферных осадков. Утеплитель во многих местах слежался и утратил свои теплозащитные качества. Конструкции лестничных маршей имеют следующие дефекты: сколы бетона ступеней лестничных маршей, отсутствие поручней на перилах лестничных маршей. Обнаружена трещина в балконной плите, оконные перелеты рассохлись и покоробились. При обследовании дверей обнаружен неплотный притвор дверных полотен, рассыхание и коробление дверных рам. В отмостке здания обнаружены провалы и трещины. Обнаружены коррозия элементов и трубопроводов инженерных сетей, наличие хомута на трубопроводе, свидетельствующего о повреждении, разрушение трубопровода системы канализации. Большинство продухов в стенах техподполья заложено, что приводит к увлажнению воздуха, а это в совокупности с дефектами отмостки приводит к появлению изморози на стенах техподполья. Электрическая проводка потеряла эластичность изоляции, не имеет современных средств защиты, предусмотренных действующими нормами и правилами.
При обследовании козырьков над входом в здание, полов лестничных площадок дефекты и повреждения не обнаружены.
В ходе обследования зафиксировано, что частично заменены трубопроводы в техподполье систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации.
Категория технического состояния наружных стен, внутренних стен и перегородок, междуэтажного и чердачного перекрытия, конструкций лестничных маршей, козырьков над входом, балконов, полов лестничных площадок оценивается как работоспособное состояние.
Категория технического состояния окон, дверей, отмостки здания, инженерных сетей оценивается как ограниченно-работоспособное.
Категория технического состояния крыши с конструкцией кровли оценивается как аварийное.
Неудовлетворительное состояние дома также подтверждается представленными в отчете фотографиями (_).
По сведениям Управления Росреестра по Омской области, ГП Омской области "Омский ЦТИЗ" впервые жилые помещения в указанном доме были переданы в собственность граждан в 1992 году (_).
На указанный период продолжительность эксплуатации дома составляла 19 лет.
Из системного толкования вышеизложенных норм права, обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.
Указанный вывод подтверждается позицией Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практике Верховного суда РФ за второй квартал 2007 года, утвержденным Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007.
Оценив изложенное, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что уже в момент передачи спорного жилого дома безвозмездно в муниципальную собственность г. Омска и приватизации первых квартир, он требовал капитального ремонта, в связи с чем обязанность по его проведению должна быть возложена на Администрацию г. Омска.
Тот факт, что на момент приватизации первой квартиры дом не являлся муниципальной собственностью, основанием к отказу в иске явиться не может, поскольку расширение круга бывших наймодателей или их правопреемников является необоснованным.
Вместе с тем, муниципальное образование городской округ г. Омск, не лишен возможности, с учетом того, в каком состоянии был передан дом, ставить перед бывшим собственником вопрос о принятии участия в проведении капитального ремонта.
Установленной судом срок исполнения обязанности до 31 октября 2013 года отвечает требованиям разумности.
Определяя объем необходимого капитального ремонта, суд правомерно руководствовался ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения".
В силу ВСН 58-88(р) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации покрытия крыш (кровли) из асбестоцементных листов в жилых зданиях составляет 30 лет, деревянных стропил и обрешетки - 50 лет, чугунных трубопроводов канализации - 40 лет, трубопроводов горячего водоснабжения из газовых черных труб 30 лет.
Таким образом, на момент приватизации первой квартиры в спорном жилом доме срок эксплуатации кровли, стропил и обрешетки, чугунных трубопроводов канализации, трубопроводов горячего водоснабжения не истек, поскольку составлял 19 лет.
В данной связи отсутствуют правовые основания для возложения обязанности по проведению капитального ремонта кровли, стропил и обрешетки, чугунных трубопроводов канализации, трубопроводов горячего водоснабжения на бывшего наймодателя в лице Администрации г. Омска.
Обязанность по капитальному ремонту остальных элементов многоквартирного дома, в том числе герметизированных панельных стыков (срок эксплуатации по ВСН 58-88 (р) - 8 - 15 лет), трубопроводов холодной воды из газовых черных труб (10 - 15 лет), водоразборных кранов (10 лет), задвижек и вентилей из чугуна (15 лет), изоляции трубопроводов (10 лет), вентилей и пробковых кранов из латуни (15 лет), водомерных узлов (10 лет), стояков трубопроводов (15 лет), домовой магистрали (15 лет), трехходовых кранов (10 лет), сетей дежурного освещения мест общего пользования (10 лет), отмостки (10 лет), поскольку срок их эксплуатации на момент приватизации первой квартиры истек, капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе указанных элементов, не проводился, лежит на Администрации г. Омска.
Согласно ВСН 58-88(р) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации входных дверей на лестничную клетку до постановки на капитальный ремонт составляет 7 лет.
Соответственно на ответчика должна быть возложена обязанность по замене вышеуказанных дверных заполнений. Срок минимальной продолжительности эффективной эксплуатации иных дверных заполнений к моменту приватизации не истек.
Доводы апелляционной жалобы о том, что с момента первой приватизации в указанном многоквартирном доме и возникновения долевой собственности все собственники, а не только ответчики, обязаны осуществлять капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, являются необоснованными, как и принятие судом при вынесении решения во внимание даты возникновения долевой собственности (первой приватизации), подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.
Срок эксплуатации многоквартирного жилого дома (его элементов) в целях возложения обязанности по проведению его капитального ремонта на бывшего наймодателя должен определяться на момент приватизации первых квартир в доме, поскольку в противном случае будет нарушено требование закона о том, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от 28 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.08.2012 ПО ДЕЛУ N 33-4716/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 августа 2012 г. по делу N 33-4716/2012
Председательствующий: Ямчукова Л.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Лисовского В.Ю.,
судей Емельяновой Е.В., Чернышевой И.В.,
при секретаре С.
рассмотрела в судебном заседании 08 августа 2012 года дело по апелляционной жалобе представителя И. Ц. на решение Центрального районного суда г. Омска от 28.05.2012, которым постановлено:
"Обязать Администрацию города Омска произвести капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома _ за счет средств соответствующего бюджета в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в срок до 31 октября 2013 года в виде работ по капитальному ремонту следующих элементов здания: герметизированные панельные стыки, трубопроводы холодной воды из газовых черных труб, водоразборные краны, задвижки и вентили из чугуна, изоляция трубопроводов, вентили и пробковые краны из латуни, водомерные узлы, стояки трубопроводов, домовая магистраль, трехходовые краны, сеть дежурного освещения мест общего пользования, отмостка.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Администрации г. Омска в пользу И. расходы по уплате государственной пошлины в размере _ рублей".
Заслушав доклад судьи областного суда Чернышевой И.В., пояснения представителя И. Ц., поддержавшего доводы жалобы, судебная коллегия
установила:
И. обратилась в суд с иском к Администрации г. Омска, Департаменту городского хозяйства Администрации г. Омска, указывая, что является собственником жилого помещения - квартиры N _. Указанный дом, сданный в эксплуатацию в 1973 году, находится в неудовлетворительном техническом состоянии - требует капитального ремонта, что подтверждается заключением, выданным 06.0.2012 ООО "Профи Плюс".
В связи с тем, что на момент приватизации ее квартиры (04.04.2011) период эффективной эксплуатации указанного дома составлял более 20 лет и капитальный ремонт в указанный период не проводился ни разу, считала, что у ответчиков, как бывших наймодателей, возникла обязанность по капитальному ремонту указанного дома. Обязанность провести капитальный ремонт возникла у ответчиков задолго до 01.03.2005. Длительный период права и обязанности собственника дома несла именно Администрация г. Омска. Все вопросы владения, распоряжения и пользования общим имуществом решались либо Администрацией г. Омска, либо ее структурными подразделениями, либо учрежденными Администрацией г. Омска муниципальными предприятиями жилищного хозяйства.
Просила признать ответчиков - Администрацию г. Омска и Департамент городского хозяйства Администрации г. Омска обязанными произвести капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу _, за счет средств бюджета, без привлечения денежных средств собственников помещений в указанном доме; обязать ответчиков - Администрацию г. Омска и Департамент городского хозяйства Администрации г. Омска произвести до 01.01.2013 ремонт многоквартирного жилого дома по адресу _ по следующим видам работ: выполнить замену инженерных сетей и оборудования (теплового и водомерного узлов) по следующему перечню: горячее и холодное водоснабжение (магистрали, стояки, полотенцесушители, теплообменник горячего водоснабжения, водоразборный узел, канализация (магистрали, внутридомовые стояки, кроме подводок к внутриквартирным приборам, отопление (магистрали, замена стояков, радиаторов отопления, подводок от стояков к радиаторам отопления, замена теплового узла, электроснабжение (замена питающих кабелей и проводок внутри здания, установка нового распределительного щита. Выполнить ремонт фасада здания с восстановлением и утеплением поврежденных швов между стеновыми панелями, выполнить устройство новой отмостки, восстановить поврежденные части бетона балконных плит, осуществить частичную замену стропильных конструкций крыши и обрешетки, заменить кровельный материал на профнастил или другой материал, восстановить и прочистить поврежденные участки вентиляционных шахт в пределах чердачного помещения, заменить окна и двери в местах общего пользования, обеспечить устройство защитных фартуков в местах примыкания кровельного покрытия к вентиляционным шахтам и стоякам, заменить слой чердачного утеплителя на более эффективный, обеспечить устройство поручней на перилах лестничных маршей в местах их отсутствия, восстановить поврежденные участки бетона ступеней лестничных маршей, заменить разрушенные вентиляционные стояки системы канализации с обязательным выпуском за пределы чердачного помещения; взыскать с ответчиков в ее пользу расходы по уплате государственной пошлины в размере _ рублей.
В судебном заседании истец И. участия не принимала.
В судебном заседании представитель истца Ц. заявленные исковые требования поддержал, уточнив их в части установления срока проведение ремонтных работ до 31 октября 2013 года.
В судебном заседании представитель ответчика Администрации г. Омска Б. заявленные исковые требования не признала.
В судебное заседание представители ответчика Департамента городского хозяйства Администрации г. Омска, третьих лиц Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска, ЗАО "Левобережье" не явились.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель И. Ц. просит решение суда отменить. Считает, что доводы суда о том, с момента первой приватизации в указанном многоквартирном доме и возникновении долевой собственности все собственники, а не только ответчики, обязаны осуществлять капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, являются необоснованными, как и принятие судом при вынесении решения во внимание даты возникновения долевой собственности (первой приватизации). Учитывая срок эксплуатации дома (38 лет), применительно к ВСН 58-88(р) требует замены кровельный материал из волнистых асбестоцементных листов, так как срок его эксплуатации до постановки на капитальный ремонт составляет 30 лет, трубопроводы горячего водоснабжения из газовых черных труб (30 лет), дверей в местах общего пользования (10 лет).
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.
По правилам ст. ст. 167, 327 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствии истца, представителей ответчиков, третьих лиц, извещенных о времени и месте слушания дела надлежащим образом, не сообщивших суду об уважительности причин неявки.
Выслушав участников процесса, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что оснований для ее удовлетворения не имеется.
В силу статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Таких нарушений судом первой инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 681 ГК РФ капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.
Статьей 141 ЖК РСФСР (действовавшей до 01.03.2005) было определено, что наймодатель обязан своевременно производить ремонт жилых домов, обеспечивать бесперебойную работу инженерного оборудования домов и жилых помещений, надлежащее содержание подъездов, других мест общего пользования домов и придомовой территории.
Аналогичные правила были прописаны в п. п. "б" п. 16 Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденных Постановлением СМ СССР от 25.09.1985 N 415, утративших силу в связи с изданием Постановления Правительства РФ от 21.01.2006 N 25.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст. 39, 158 ЖК РФ (действующего с 01.03.2005 года) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 были утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п. 21 указанных Правил капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
В соответствии с Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации полносборных крупнопанельных зданий и объектов с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации составляет 10 - 15 лет, при благоприятных условиях эксплуатации - 20 - 25 лет.
В соответствии со ст. 16 Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Из материалов дела следует, что истец И. является собственником кв. N _, расположенной в доме N _ (_).
Указанный дом находится на обслуживании ЗАО "Левобережье".
Судом установлено, что жилой дом N _, 1973 года постройки был включен в состав муниципальной собственности г. Омска и в Реестр муниципального имущества г. Омска. В соответствии с требованиями действующего законодательства проведена инвентаризация домостроения на выявление приватизированных жилых помещений, в результате которой указанный жилой дом исключен из Реестра и в состав муниципальной казны г. Омска включены неприватизированные жилые помещения, расположенные в жилом доме. На текущий момент в Реестре учитывается десять квартир, находящихся в указанном домостроении.
С момента постройки дома, до передачи жилых помещений в собственность граждан в порядке приватизации, являясь собственником жилого дома, муниципальное образование капитальный ремонт дома ни разу не проводило, что ответчиком не оспаривается.
По смыслу п. 13 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме в целях определения соответствия или несоответствия проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, для принятия собственниками помещений решений о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений) собственниками помещений, иными привлекаемыми собственниками помещений лицами, управляющей организацией могут проводиться осмотры общего имущества многоквартирного дома.
На основании договора N 0602/12 от 06.02.2012 и в соответствии с заданием на обследование, утвержденным генеральным директором ЗАО "Левобережье", ООО "Профи плюс" проведено визуальное обследование технического состояния строительных конструкций жилого дома N _.
По результатам обследования составлен отчет N _ (_).
Из отчета следует, что при обследовании наружных стен обнаружено разрушение бетона стеновых панелей, разрушение межпанельных швов наружных стен, наледь и изморозь на стенах техподполья. При обследовании внутренних стен и перегородки были обнаружены трещины в штукатурном слое внутренних стен подъездов. Обнаружено разрушение раствора в швах между плитой перекрытия и внутренней стеной. При обследовании конструкций крыши и кровли обнаружено поражение гнилью элементов строительных конструкций, изморозь и наледь на внутренней поверхности кровельного покрытия и строительных конструкциях, наличие строительного мусора в чердачном помещении, отсутствие элемента конька, продольная трещина в стойке, разрушение вентиляционного стояка системы канализации, разрушение конструкции чердачных слуховых окон, разрушение раствора швов между карнизными панелями, отсутствие элемента вентиляционного стояка системы канализации. Последний указанный дефект в совокупности с повреждениями стен вентиляционных шахт способствует повышению температуры воздуха в чердачном помещении. Перепад температуры между воздухом в помещении и поверхностью кровельного покрытия вызывает появление изморози, которая по окончании зимнего сезона проявиться в виде проточек. Кроме того в ходе обследования крыши установлено, что не выполнены узлы примыкания вентиляционных шахт и канализационных стояков к кровле, что является причиной протечек атмосферных осадков. Утеплитель во многих местах слежался и утратил свои теплозащитные качества. Конструкции лестничных маршей имеют следующие дефекты: сколы бетона ступеней лестничных маршей, отсутствие поручней на перилах лестничных маршей. Обнаружена трещина в балконной плите, оконные перелеты рассохлись и покоробились. При обследовании дверей обнаружен неплотный притвор дверных полотен, рассыхание и коробление дверных рам. В отмостке здания обнаружены провалы и трещины. Обнаружены коррозия элементов и трубопроводов инженерных сетей, наличие хомута на трубопроводе, свидетельствующего о повреждении, разрушение трубопровода системы канализации. Большинство продухов в стенах техподполья заложено, что приводит к увлажнению воздуха, а это в совокупности с дефектами отмостки приводит к появлению изморози на стенах техподполья. Электрическая проводка потеряла эластичность изоляции, не имеет современных средств защиты, предусмотренных действующими нормами и правилами.
При обследовании козырьков над входом в здание, полов лестничных площадок дефекты и повреждения не обнаружены.
В ходе обследования зафиксировано, что частично заменены трубопроводы в техподполье систем отопления, холодного и горячего водоснабжения, канализации.
Категория технического состояния наружных стен, внутренних стен и перегородок, междуэтажного и чердачного перекрытия, конструкций лестничных маршей, козырьков над входом, балконов, полов лестничных площадок оценивается как работоспособное состояние.
Категория технического состояния окон, дверей, отмостки здания, инженерных сетей оценивается как ограниченно-работоспособное.
Категория технического состояния крыши с конструкцией кровли оценивается как аварийное.
Неудовлетворительное состояние дома также подтверждается представленными в отчете фотографиями (_).
По сведениям Управления Росреестра по Омской области, ГП Омской области "Омский ЦТИЗ" впервые жилые помещения в указанном доме были переданы в собственность граждан в 1992 году (_).
На указанный период продолжительность эксплуатации дома составляла 19 лет.
Из системного толкования вышеизложенных норм права, обстоятельств дела следует, что обязанность по проведению капитального ремонта данного жилого дома возникла у его первого собственника задолго до приватизации квартир жильцами. При смене собственника обязанность по проведению капитального ремонта жилого дома должен нести новый собственник. За гражданами сохраняется не только право на приватизацию жилых помещений, но и право требовать проведения капитального ремонта от бывшего наймодателя при приватизации жилых помещений в домах, которые на момент приватизации требовали проведения такого ремонта, но данная обязанность исполнена не была. Обязательство по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе, на гражданах, приватизировавших жилые помещения, только после исполнения бывшим наймодателем обязанности по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме.
Указанный вывод подтверждается позицией Верховного суда РФ, изложенной в Обзоре законодательства и судебной практике Верховного суда РФ за второй квартал 2007 года, утвержденным Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007.
Оценив изложенное, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о том, что уже в момент передачи спорного жилого дома безвозмездно в муниципальную собственность г. Омска и приватизации первых квартир, он требовал капитального ремонта, в связи с чем обязанность по его проведению должна быть возложена на Администрацию г. Омска.
Тот факт, что на момент приватизации первой квартиры дом не являлся муниципальной собственностью, основанием к отказу в иске явиться не может, поскольку расширение круга бывших наймодателей или их правопреемников является необоснованным.
Вместе с тем, муниципальное образование городской округ г. Омск, не лишен возможности, с учетом того, в каком состоянии был передан дом, ставить перед бывшим собственником вопрос о принятии участия в проведении капитального ремонта.
Установленной судом срок исполнения обязанности до 31 октября 2013 года отвечает требованиям разумности.
Определяя объем необходимого капитального ремонта, суд правомерно руководствовался ВСН 58-88(р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения".
В силу ВСН 58-88(р) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации покрытия крыш (кровли) из асбестоцементных листов в жилых зданиях составляет 30 лет, деревянных стропил и обрешетки - 50 лет, чугунных трубопроводов канализации - 40 лет, трубопроводов горячего водоснабжения из газовых черных труб 30 лет.
Таким образом, на момент приватизации первой квартиры в спорном жилом доме срок эксплуатации кровли, стропил и обрешетки, чугунных трубопроводов канализации, трубопроводов горячего водоснабжения не истек, поскольку составлял 19 лет.
В данной связи отсутствуют правовые основания для возложения обязанности по проведению капитального ремонта кровли, стропил и обрешетки, чугунных трубопроводов канализации, трубопроводов горячего водоснабжения на бывшего наймодателя в лице Администрации г. Омска.
Обязанность по капитальному ремонту остальных элементов многоквартирного дома, в том числе герметизированных панельных стыков (срок эксплуатации по ВСН 58-88 (р) - 8 - 15 лет), трубопроводов холодной воды из газовых черных труб (10 - 15 лет), водоразборных кранов (10 лет), задвижек и вентилей из чугуна (15 лет), изоляции трубопроводов (10 лет), вентилей и пробковых кранов из латуни (15 лет), водомерных узлов (10 лет), стояков трубопроводов (15 лет), домовой магистрали (15 лет), трехходовых кранов (10 лет), сетей дежурного освещения мест общего пользования (10 лет), отмостки (10 лет), поскольку срок их эксплуатации на момент приватизации первой квартиры истек, капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе указанных элементов, не проводился, лежит на Администрации г. Омска.
Согласно ВСН 58-88(р) минимальная продолжительность эффективной эксплуатации входных дверей на лестничную клетку до постановки на капитальный ремонт составляет 7 лет.
Соответственно на ответчика должна быть возложена обязанность по замене вышеуказанных дверных заполнений. Срок минимальной продолжительности эффективной эксплуатации иных дверных заполнений к моменту приватизации не истек.
Доводы апелляционной жалобы о том, что с момента первой приватизации в указанном многоквартирном доме и возникновения долевой собственности все собственники, а не только ответчики, обязаны осуществлять капитальный ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, являются необоснованными, как и принятие судом при вынесении решения во внимание даты возникновения долевой собственности (первой приватизации), подлежат отклонению, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права.
Срок эксплуатации многоквартирного жилого дома (его элементов) в целях возложения обязанности по проведению его капитального ремонта на бывшего наймодателя должен определяться на момент приватизации первых квартир в доме, поскольку в противном случае будет нарушено требование закона о том, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом верно, представленные доказательства оценены правильно в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения суда в соответствии со ст. 330 ГПК РФ не допущено, судебная коллегия, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в порядке ст. 327.1 настоящего Кодекса, не находит оснований для его отмены.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от 28 мая 2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)