Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Хаптахаева Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Шагдаровой Т.А.,
судей коллегии Захарова Е.И., Холонгуевой О.Р.,
при секретаре П.Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия в защиту неопределенного круга потребителей к ООО "Жилищный эксплуатационный участок-16" об обязании устранить нарушения
по апелляционной жалобе представителя истца Д. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 07.02.2013 года, которым постановлено:
исковые требования Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия в защиту неопределенного круга потребителей оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Холонгуевой О.Р., выслушав пояснения представителя истца Ш., представителя ответчика П.С., представителя ОАО "ТГК-14" С.О., представителя ОАО "Бурятэнергосбыт" Б.В., представителей Республиканской службы государственной жилищной инспекции П.Н.В., Н., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Обращаясь в суд, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия, действуя в интересах неопределенного круга потребителей, просило обязать ООО "Жилищный эксплуатационный участок-16" устранить нарушения требований жилищного законодательства, Правил предоставления коммунальных услуг. А именно, обязать ответчика заключить с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, выбравших способ управления многоквартирными домами: "управление управляющей организацией" - с ООО "ЖЭУ-16", договор управления многоквартирным домом с обязательным включением условий об оказании коммунальных услуг по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению (в зависимости от степени благоустройства), а также выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таких домах в срок до 01.06.2013 г.
Обязать ООО "ЖЭУ-16" принимать платежи за коммунальные услуги от граждан, проживающих в обслуживаемых управляющей организацией домах, на основании выставленных счетов.
Исковые требования мотивированы тем, что в ходе проверки, проведенной истцом, было выявлено, что общество с ограниченной ответственностью ООО "ЖЭУ-16", являющееся управляющей организацией, осуществляет управление рядом многоквартирных домов по ул. <...>.
Ответчиком с собственниками жилых помещений, где им осуществляется управление многоквартирными домами, заключены договоры управления домом, которые не соответствуют требованиям жилищного законодательства и Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, т.к. в них отсутствуют условия о предоставлении коммунальных услуг.
В ходе судебного разбирательства истец отказался от требования об обязании ООО "ЖЭУ-16" принимать от граждан платежи за коммунальные услуги.
В этой части определением суда производство по делу было прекращено.
Представители истца Д., Б.Р. поддержали исковые требования. Пояснили, что в силу норм закона ответчик обязан заключать с собственниками жилых помещений договоры на управление многоквартирным домом с обязательным включением положений об оказании коммунальных услуг. Однако в договорах, заключенных ответчиком, содержится лишь указание об оказании услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Представитель ответчика П.С. иск не признала. Пояснила, что их организация не может навязывать собственникам жилых помещений условия договора, а тем более обязывать заключить договоры. Притом, что собственники не принимали решения о предоставлении коммунальных услуг их компанией.
Представитель третьего лица - ОАО "Бурятэнергосбыт" - Б.В. не возражал против удовлетворения исковых требований. Считает, что им было бы удобнее работать с управляющей организацией.
Представитель третьего лица - ООО "Байкальские коммунальные системы" - С.А. пояснил, что между их компанией и управляющей организацией договор не заключен.
Представитель третьего лица - ОАО "ТГК-14" - П.Н.С. пояснила, что между их предприятием и гражданами-потребителями сложились фактические договорные отношения, о чем свидетельствуют открытие лицевых счетов, осуществление оплаты и прием оплаты за потребленные услуги. Способ управления - управление УО "ООО "ЖЭУ-16", не реализован.
Представитель третьего лица - Республиканской службы государственной жилищной инспекции - в суд не явился.
Районный суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Д. просит решение отменить, принять по делу новое решение. В жалобе указано на то, что суд не учел, что, согласно ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам. Такие обязательные условия для договора управления многоквартирным домом указаны в ст. 162 ЖК РФ, в том числе в нем должно содержаться условие о перечне коммунальных услуг, о порядке определения цены договора, размера платы за коммунальные услуги. В соответствии с ст. 161 ЖК РФ, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирных домах является одной из основных целей деятельности управляющей компании. В связи с чем, неверен вывод суда об отказе в удовлетворении иска ввиду отсутствия соответствующего решения общего собрания собственников жилых помещений о включении в договор условий об оказании коммунальных услуг.
В суде апелляционной инстанции представитель истца Ш. поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что условия, которые должны быть включены в договор управления, определены законом. В остальных регионах России подобных вопросов не возникает, т.к. все управляющие организации выступают исполнителями коммунальных услуг. Такая неверная позиция сложилась только в г. Улан-Удэ.
Представитель ответчика П.С. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на те же доводы, что были изложены ею в районном суде. Дополнила, что в случае заключения договора с ОАО "ТГК-14" они могут уже через два-три месяца стать банкротами, т.к. население имеет задолженность и плохо производит оплату за поставленные услуги.
Представители ОАО "Бурятэнергосбыт" Б.В., ОАО "ТГК-14" С.О. поддержали ранее высказанную по делу позицию.
Представители Республиканской службы государственной жилищной инспекции П.Н.В., Н. считают, что иск Управлением Роспотребнадзора заявлен обоснованно. Ответчик обязан заключать договоры с включением условий о коммунальных услугах. В их адрес сезонно поступают претензии на ненадлежащее качество оказываемых коммунальных услуг, и в ходе разбирательства таких жалоб сложно установить ответственное лицо.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав названных лиц, судебная коллегия пришла к следующему выводу.
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Как видно из материалов дела, домами <...> выбран способ управления - управление управляющей организацией ООО "ЖЭУ-16".
Из документов следует, что ответчиком заключены договоры управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений, в соответствии с которыми ООО "ЖЭУ-15" принимает на себя обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.
Суд, отказывая в иске, указал, что ответчик оказывает услуги по содержанию и текущему ремонту домов. При этом на общем собрании собственники жилых домов какого-либо решения о предоставлении им данной управляющей организацией коммунальных услуг не принимали. В соответствии с ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирными домами при выборе управляющей организацией заключается с собственниками жилых помещений на условиях, принятых решением общего собрания.
Однако с таким выводом суда согласиться нельзя, т.к. он сделан без учета следующих положений.
Согласно ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Т.к. собственники вышеперечисленных многоквартирных домов выбрали ООО "ЖЭУ-16" в качестве управляющей организации, в силу названных норм ответчик обязан заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме договора управления, содержащие необходимые условия, в том числе о предоставлении коммунальных услуг.
Согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Истец просит обязать ответчика заключить с собственниками жилых помещений договоры управления домами с указанием этих же сведений, перечисленных в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Это требование основано на законе, а потому подлежит удовлетворению.
Довод представителя ответчика о том, что собственниками жилых помещений в многоквартирных домах не принято решения о заключении договора с условием о предоставлении УО ООО "ЖЭУ-16" коммунальных услуг, несостоятелен.
В материалах дела содержатся решения собраний собственников жилых помещений, из которых видно, что на таких собраниях был разрешен вопрос о выборе способа управления домом и о выборе управляющей организации.
В данном случае, если исходить из имеющихся в деле документов, следует признать, что собственниками жилых помещений вообще не обсуждались условия договора управления многоквартирным домом, что не означает, что договор вообще не подлежит заключению или в него не должны быть включены отдельные положения. Тогда как такой договор должен содержать обязательные условия, предусмотренные законом, в частности, условия, перечисленные в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. А в п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, также указано, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. И эти условия тоже должны найти отражение в договоре управления многоквартирным домом.
Причем в п. 9 ныне действующих Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации, от 06.05.2011 г. N 354, указано, что условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются: а) в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом собственниками помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива (далее - товарищество или кооператив) с управляющей организацией, выбранной в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом.
При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг.
Довод о том, что ответчик может стать банкротом в случае заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, подлежит отклонению, как не имеющий правового значения при рассмотрении заявленных требований.
Довод ответчика о невозможности заключения договора управления многоквартирным домом с включением условий о коммунальных услугах по причине изменения вследствие этого размера платы за их услуги, как противоречащий закону, во внимание принять нельзя.
Исходя из изложенного, судебная коллегия считает, что решение районного суда подлежит отмене с принятием нового об удовлетворении иска Управления Роспотребнадзора.
Поскольку иск Управления Роспотребнадзора подлежит удовлетворению, то настоящее решение должно быть доведено до сведения потребителей, что предусмотрено ч. 2 ст. 46 Закона "О защите прав потребителей".
В соответствии с ч. 2 ст. 46 Закона "О защите прав потребителей", при удовлетворении иска суд обязывает правонарушителя довести в установленный судом срок через средства массовой информации или иным способом до сведения потребителей решение суда.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 7 февраля 2013 г. отменить.
Принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия в защиту неопределенного круга потребителей к ООО "Жилищный эксплуатационный участок-16" об обязании устранить нарушения.
Обязать ООО "ЖЭУ-16" заключить с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, выбравших способ управления многоквартирными домами - "управление управляющей организацией" - с ООО "ЖЭУ-16", договор управления многоквартирным домом с обязательным включением условий об оказании коммунальных услуг по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению (в зависимости от степени благоустройства), а также выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таких домах в срок до 01.06.2013 г.
Обязать ООО "ЖЭУ-16" довести до сведения потребителей настоящее решение в пятнадцатидневный срок со дня его вступления в законную силу, через средства массовой информации или иным способом.
Председательствующий
Т.А.ШАГДАРОВА
Судьи
коллегии
Е.И.ЗАХАРОВ
О.Р.ХОЛОНГУЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ ОТ 15.04.2013 ПО ДЕЛУ N 33-1112
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 апреля 2013 г. по делу N 33-1112
Судья: Хаптахаева Л.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:
председательствующего судьи Шагдаровой Т.А.,
судей коллегии Захарова Е.И., Холонгуевой О.Р.,
при секретаре П.Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия в защиту неопределенного круга потребителей к ООО "Жилищный эксплуатационный участок-16" об обязании устранить нарушения
по апелляционной жалобе представителя истца Д. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 07.02.2013 года, которым постановлено:
исковые требования Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия в защиту неопределенного круга потребителей оставить без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Холонгуевой О.Р., выслушав пояснения представителя истца Ш., представителя ответчика П.С., представителя ОАО "ТГК-14" С.О., представителя ОАО "Бурятэнергосбыт" Б.В., представителей Республиканской службы государственной жилищной инспекции П.Н.В., Н., проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Обращаясь в суд, Управление Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия, действуя в интересах неопределенного круга потребителей, просило обязать ООО "Жилищный эксплуатационный участок-16" устранить нарушения требований жилищного законодательства, Правил предоставления коммунальных услуг. А именно, обязать ответчика заключить с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, выбравших способ управления многоквартирными домами: "управление управляющей организацией" - с ООО "ЖЭУ-16", договор управления многоквартирным домом с обязательным включением условий об оказании коммунальных услуг по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению (в зависимости от степени благоустройства), а также выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таких домах в срок до 01.06.2013 г.
Обязать ООО "ЖЭУ-16" принимать платежи за коммунальные услуги от граждан, проживающих в обслуживаемых управляющей организацией домах, на основании выставленных счетов.
Исковые требования мотивированы тем, что в ходе проверки, проведенной истцом, было выявлено, что общество с ограниченной ответственностью ООО "ЖЭУ-16", являющееся управляющей организацией, осуществляет управление рядом многоквартирных домов по ул. <...>.
Ответчиком с собственниками жилых помещений, где им осуществляется управление многоквартирными домами, заключены договоры управления домом, которые не соответствуют требованиям жилищного законодательства и Правилам предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, т.к. в них отсутствуют условия о предоставлении коммунальных услуг.
В ходе судебного разбирательства истец отказался от требования об обязании ООО "ЖЭУ-16" принимать от граждан платежи за коммунальные услуги.
В этой части определением суда производство по делу было прекращено.
Представители истца Д., Б.Р. поддержали исковые требования. Пояснили, что в силу норм закона ответчик обязан заключать с собственниками жилых помещений договоры на управление многоквартирным домом с обязательным включением положений об оказании коммунальных услуг. Однако в договорах, заключенных ответчиком, содержится лишь указание об оказании услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Представитель ответчика П.С. иск не признала. Пояснила, что их организация не может навязывать собственникам жилых помещений условия договора, а тем более обязывать заключить договоры. Притом, что собственники не принимали решения о предоставлении коммунальных услуг их компанией.
Представитель третьего лица - ОАО "Бурятэнергосбыт" - Б.В. не возражал против удовлетворения исковых требований. Считает, что им было бы удобнее работать с управляющей организацией.
Представитель третьего лица - ООО "Байкальские коммунальные системы" - С.А. пояснил, что между их компанией и управляющей организацией договор не заключен.
Представитель третьего лица - ОАО "ТГК-14" - П.Н.С. пояснила, что между их предприятием и гражданами-потребителями сложились фактические договорные отношения, о чем свидетельствуют открытие лицевых счетов, осуществление оплаты и прием оплаты за потребленные услуги. Способ управления - управление УО "ООО "ЖЭУ-16", не реализован.
Представитель третьего лица - Республиканской службы государственной жилищной инспекции - в суд не явился.
Районный суд постановил вышеуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель истца Д. просит решение отменить, принять по делу новое решение. В жалобе указано на то, что суд не учел, что, согласно ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам. Такие обязательные условия для договора управления многоквартирным домом указаны в ст. 162 ЖК РФ, в том числе в нем должно содержаться условие о перечне коммунальных услуг, о порядке определения цены договора, размера платы за коммунальные услуги. В соответствии с ст. 161 ЖК РФ, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирных домах является одной из основных целей деятельности управляющей компании. В связи с чем, неверен вывод суда об отказе в удовлетворении иска ввиду отсутствия соответствующего решения общего собрания собственников жилых помещений о включении в договор условий об оказании коммунальных услуг.
В суде апелляционной инстанции представитель истца Ш. поддержал доводы апелляционной жалобы. Пояснил, что условия, которые должны быть включены в договор управления, определены законом. В остальных регионах России подобных вопросов не возникает, т.к. все управляющие организации выступают исполнителями коммунальных услуг. Такая неверная позиция сложилась только в г. Улан-Удэ.
Представитель ответчика П.С. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы, ссылаясь на те же доводы, что были изложены ею в районном суде. Дополнила, что в случае заключения договора с ОАО "ТГК-14" они могут уже через два-три месяца стать банкротами, т.к. население имеет задолженность и плохо производит оплату за поставленные услуги.
Представители ОАО "Бурятэнергосбыт" Б.В., ОАО "ТГК-14" С.О. поддержали ранее высказанную по делу позицию.
Представители Республиканской службы государственной жилищной инспекции П.Н.В., Н. считают, что иск Управлением Роспотребнадзора заявлен обоснованно. Ответчик обязан заключать договоры с включением условий о коммунальных услугах. В их адрес сезонно поступают претензии на ненадлежащее качество оказываемых коммунальных услуг, и в ходе разбирательства таких жалоб сложно установить ответственное лицо.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав названных лиц, судебная коллегия пришла к следующему выводу.
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Как видно из материалов дела, домами <...> выбран способ управления - управление управляющей организацией ООО "ЖЭУ-16".
Из документов следует, что ответчиком заключены договоры управления многоквартирным домом с собственниками жилых помещений, в соответствии с которыми ООО "ЖЭУ-15" принимает на себя обязанности по содержанию и текущему ремонту общего имущества дома.
Суд, отказывая в иске, указал, что ответчик оказывает услуги по содержанию и текущему ремонту домов. При этом на общем собрании собственники жилых домов какого-либо решения о предоставлении им данной управляющей организацией коммунальных услуг не принимали. В соответствии с ст. 162 ЖК РФ, договор управления многоквартирными домами при выборе управляющей организацией заключается с собственниками жилых помещений на условиях, принятых решением общего собрания.
Однако с таким выводом суда согласиться нельзя, т.к. он сделан без учета следующих положений.
Согласно ч. 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Т.к. собственники вышеперечисленных многоквартирных домов выбрали ООО "ЖЭУ-16" в качестве управляющей организации, в силу названных норм ответчик обязан заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме договора управления, содержащие необходимые условия, в том числе о предоставлении коммунальных услуг.
Согласно ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Истец просит обязать ответчика заключить с собственниками жилых помещений договоры управления домами с указанием этих же сведений, перечисленных в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. Это требование основано на законе, а потому подлежит удовлетворению.
Довод представителя ответчика о том, что собственниками жилых помещений в многоквартирных домах не принято решения о заключении договора с условием о предоставлении УО ООО "ЖЭУ-16" коммунальных услуг, несостоятелен.
В материалах дела содержатся решения собраний собственников жилых помещений, из которых видно, что на таких собраниях был разрешен вопрос о выборе способа управления домом и о выборе управляющей организации.
В данном случае, если исходить из имеющихся в деле документов, следует признать, что собственниками жилых помещений вообще не обсуждались условия договора управления многоквартирным домом, что не означает, что договор вообще не подлежит заключению или в него не должны быть включены отдельные положения. Тогда как такой договор должен содержать обязательные условия, предусмотренные законом, в частности, условия, перечисленные в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации. А в п. 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, также указано, что собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. И эти условия тоже должны найти отражение в договоре управления многоквартирным домом.
Причем в п. 9 ныне действующих Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации, от 06.05.2011 г. N 354, указано, что условия предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме в зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом определяются: а) в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом собственниками помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива (далее - товарищество или кооператив) с управляющей организацией, выбранной в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом.
При этом управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг.
Довод о том, что ответчик может стать банкротом в случае заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями, подлежит отклонению, как не имеющий правового значения при рассмотрении заявленных требований.
Довод ответчика о невозможности заключения договора управления многоквартирным домом с включением условий о коммунальных услугах по причине изменения вследствие этого размера платы за их услуги, как противоречащий закону, во внимание принять нельзя.
Исходя из изложенного, судебная коллегия считает, что решение районного суда подлежит отмене с принятием нового об удовлетворении иска Управления Роспотребнадзора.
Поскольку иск Управления Роспотребнадзора подлежит удовлетворению, то настоящее решение должно быть доведено до сведения потребителей, что предусмотрено ч. 2 ст. 46 Закона "О защите прав потребителей".
В соответствии с ч. 2 ст. 46 Закона "О защите прав потребителей", при удовлетворении иска суд обязывает правонарушителя довести в установленный судом срок через средства массовой информации или иным способом до сведения потребителей решение суда.
Руководствуясь ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия
определила:
Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 7 февраля 2013 г. отменить.
Принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзора) по Республике Бурятия в защиту неопределенного круга потребителей к ООО "Жилищный эксплуатационный участок-16" об обязании устранить нарушения.
Обязать ООО "ЖЭУ-16" заключить с собственниками жилых помещений в многоквартирных домах, выбравших способ управления многоквартирными домами - "управление управляющей организацией" - с ООО "ЖЭУ-16", договор управления многоквартирным домом с обязательным включением условий об оказании коммунальных услуг по холодному, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, отоплению (в зависимости от степени благоустройства), а также выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таких домах в срок до 01.06.2013 г.
Обязать ООО "ЖЭУ-16" довести до сведения потребителей настоящее решение в пятнадцатидневный срок со дня его вступления в законную силу, через средства массовой информации или иным способом.
Председательствующий
Т.А.ШАГДАРОВА
Судьи
коллегии
Е.И.ЗАХАРОВ
О.Р.ХОЛОНГУЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)