Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Г.А. Аванесова, изучив кассационную жалобу ответчика Б., поступившую в Московский городской суд 15 августа 2013 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июля 2013 года по гражданскому делу по искам Г., Р., С. к Б., ЗАО "Константа-Б" о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилые помещения, признании права долевой собственности на нежилые помещения, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными договора купли-продажи, признании недействительной ипотеки в отношении нежилых помещений,
установил:
27.01.2011 г. истцы Г., Р., С. обратились в суд с иском к Б. о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения.
Истцы просили суд признать право общей долевой собственности собственников на следующие нежилые помещения 1-го корпуса подземного этажа многоквартирного дома, расположенного по адресу:
- - нежилое помещение, площадью 38,3 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта;
- - нежилое помещение, площадью 22 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта;
- - нежилое помещение, площадью 83 кв. м, кадастровый (условны) номер объекта;
- - нежилое помещение, площадью 0,5 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта;
- обязать Б. не чинить собственникам помещений дома препятствий во владении, пользовании и распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: (Т. 6, л.д. 3 - 6).
В ходе судебного заседания 27.04.2011 г. истцы уточнили исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ (Т. 6, л.д. 146 - 147, Т. 7, л.д. 161 - 167) и просили суд признать недействительным в силу ничтожности договор инвестирования строительства жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой от 05.12.2003 г., дополнительное соглашение N 1 к указанному договору от 12.12.2003 г., дополнение к приложению N 1 к договору инвестирования от 22.12.2003 г. в части предоставления нежилых помещений ответчику Б., признать право общей долевой собственности на спорные нежилые помещения, обязать Б. не чинить собственникам помещений препятствий во владении, пользовании и распоряжении общим имуществом многоквартирного дома.
Ответчиком заявлено ходатайство о пропуске истцами срока исковой давности по заявленным требованиям. (Т. 7, л.д. 52 - 55).
Решением Хамовнического районного суда города Москвы от 06 октября 2011 года исковые требования удовлетворены частично: признан недействительным в силу ничтожности договор инвестирования в четвертой редакции от 05 декабря 2003 года, дополнительное соглашение N 1 к указанному договору от 12 декабря 2003 года, дополнение к приложению N 1 к договору инвестирования в части предоставления Б. нежилых помещений; признано право общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома на нежилые помещения; на Б. возложена обязанность не чинить препятствия собственникам жилых помещений в пользовании нежилыми помещениями.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2011 года решение Хамовнического районного суда города Москвы от 06 октября 2011 года оставлено без изменения.
Определением Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года решение Хамовнического районного суда города Москвы от 06 октября 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2011 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
15.12.2011 г. истцы Г., Р., С. обратились в суд с исками к Б., ЗАО "Константа-Б" о признании сделок недействительными.
Истцы просили суд:
- - признать недействительной в силу ничтожности сделку по отчуждению права собственности ответчиком Б. ответчику ЗАО "Константа-Б" на нежилое помещение, расположенное по адресу:, заключенную между ЗАО "Константа-Б" и Б., применить последствия недействительности ничтожной сделки;
- - признать недействительной в силу ничтожности сделку по отчуждению права собственности ответчиком Б. ответчику ЗАО "Константа-Б" на нежилое помещение, расположенное по адресу:, заключенную между ЗАО "Константа-Б" и Б., применить последствия недействительности ничтожной сделки;
- - признать недействительной в силу ничтожности сделку по отчуждению права собственности ответчиком Б. ответчику ЗАО "Константа-Б" на нежилое помещение, расположенное по адресу:, заключенную между ЗАО "Константа-Б" и Б., применить последствия недействительности ничтожной сделки;
- - признать недействительной в силу ничтожности сделку по отчуждению права собственности ответчиком Б. ответчику ЗАО "Константа-Б" на нежилое помещение, расположенное по адресу:, заключенную между ЗАО "Константа-Б" и Б., применить последствия недействительности ничтожной сделки;
- - признать недействительным зарегистрированное на имя ЗАО "Константа-Б" право собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу, погасить в ЕГРП соответствующие регистрационные записи;
- - признать недействительной в силу ничтожности ипотеку на нежилые помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу:.
29.12.2011 г. истцы Г., Р., С. обратились в суд с иском к Б. (Т. 3, л.д. 3 - 8) о признании права общей долевой собственности собственников помещений на нежилые помещения, признании недействительным в силу ничтожности сделки, на основании которой возникло право собственности Б. на спорные нежилые помещения, обязании Б. не чинить собственникам помещений дома препятствий во владении, пользовании и распоряжении общим имуществом.
27.02.2013 г. Г., Р., С. обратились в суд с иском к Б. о признании права общей собственности, просили суд признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: (Т. 10, л.д. 2 - 7):.
Истцы просили суд также признать за Р. 0,013 доли в праве общей собственности на указанные нежилые помещения, за С. - 0,013 доли в праве общей собственности на нежилые помещения, за Г. - 0,013 доли в праве общей собственности на нежилые помещения, истребовать из чужого незаконного владения Б. спорные нежилые помещения, признать недействительным зарегистрированное за Б. право собственности и аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения.
Указанные выше иски объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.
Представитель истцов Р., С., представитель истца Г. в судебное заседание суда первой инстанции 12 апреля 2013 года явились, заявили суду об уточнении исковых требований.
С учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истцы просили суд признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: на 43 нежилых помещения, признать за каждым из истцов право на 0,013 доли в праве общей собственности на спорные нежилые помещения, истребовать из чужого незаконного владения Б. 43 нежилых помещения, истребовать из чужого незаконного владения ЗАО "Константа-Б" 4 нежилых помещения, признать недействительным зарегистрированное право Б. на 39 нежилых помещений, признать недействительным зарегистрированное права ЗАО "Константа-Б" на 4 нежилых помещения, признать недействительным в силу ничтожности 4 договора купли-продажи нежилых помещений, заключенные между Б. и ЗАО "Константа-Б", признать недействительной ипотеку в силу закона на 2 нежилых помещения.
С учетом уточнения иска истцы просили суд признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, на следующие нежилые помещения:
- - нежилое помещение, площадью 38,3 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта;
- - нежилое помещение, площадью 22 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта;
- - нежилое помещение, площадью 83 кв. м, кадастровый (условны) номер объекта;
- - нежилое помещение, площадью 0,5 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта;
- - нежилое помещение, площадью 5,2 кв. м, этаж 1, помещение IV, комната N 1 кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 9,8 кв. м, этаж 1, помещение II, комната N 1, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 1,9 кв. м, этаж 1, помещение IV, комната N 2 кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 11,3 кв. м, этаж технический, комната NIII (I), кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 1,2 кв. м, этаж 1, помещение V, комната N 2, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 8,3 кв. м, этаж 1, помещение V, комната N 1, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 16,9 кв. м, этаж цокольный, помещение VII, комната N 27, кадастровый;
- - нежилое помещение площадью 9,9 кв. м, этаж цокольный, помещение II, комната N 1, кадастровый номер
- - нежилое помещение площадью 7,4 кв. м, этаж цокольный, помещение I, комната N 6, кадастровый;
- - нежилое помещение площадью 77,5 кв. м, этаж подземный, помещение I, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 6,5 кв. м, этаж подземный, помещение I, комната N 5, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 7,3 кв. м, этаж подземный, помещение II, комната N 1, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 77,1 кв. м, этаж подземный, помещение II, комната N 2, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 10,7 кв. м, этаж подземный, помещение IV, комната N 10, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 8,3 кв. м, этаж подземный, помещение IV, комната N 24, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 10,9 кв. м, этаж подземный, помещение IV, комната N 27, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 0,8 кв. м, этаж подземный, помещение IV, комната N 28, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 0,7 кв. м, этаж подземный, помещение IV, комната N 29, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 121 кв. м, этаж подземный, помещение III, комната, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 5,4 кв. м, этаж подземный, помещение III, комната N 32, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 11,8 кв. м, этаж подземный, помещение III, комната N 36, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 16,6 кв. м, этаж подземный, помещение IV, комната N 36, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 66,9 кв. м, этаж подземный, помещение III, комната 45, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 20,8 кв. м, этаж подземный, помещение III, комната N 51, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 1,9 кв. м, этаж подземный, помещение III, комната N 54, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 43,1 кв. м, этаж 1, помещение III, комната N 55, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 17,2 кв. м, этаж подземный, помещение III, комната N 62, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 3,3 кв. м, этаж 1, помещение III, комната N 1, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 16 кв. м, этаж 10, помещение I (2), комната, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 12,7 кв. м, этаж 10, помещение I (1), комната, кадастровый номер;
- - комнату В (лестничная) этаж 9 помещение I, входящую в состав нежилого помещения, площадью 149,6 кв. м этаж 9, помещение I, комната В, этаж 10, помещение I, комнаты 1 - 2, 7, этаж 11, помещение I, комната 1, кадастровый номер;
- - комнату 7 (клетка лестничная) помещение I этаж 10, входящую в состав нежилого помещения, площадью 149,6 кв. м этаж 9, помещение I, комната В, этаж 10, помещение I, комнаты N 1 - 2, 7, этаж 11, помещение I, комната N 1, кадастровый номер;
- - комнату 1 (помещение подсобное) помещение I этаж 10 входящую в состав нежилого помещения, 149,6 кв. м этаж 9, помещение I, комната В, этаж 10, помещение I, комнаты N 1 - 2, 7, этаж 11, помещение I, комната N 1 кадастровый номер;
- - комнату 2 (санузел) помещение I этаж 10 входящую в состав нежилого помещения, 149,6 кв. м этаж 9, помещение I, комната В, этаж 10, помещение I, комнаты N 1 - 2, 7, этаж 11, помещение I, комната N 1 кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 110,5 кв. м, кадастровый номер;
- - холл лифтовой (комната б), площадью 21,3 кв. м, коридор (комната б1), площадью 7,7 кв. м, эксплуатируемую кровлю (комната 1б), площадью 7,7 кв. м, эксплуатируемую кровлю (комната 4б), площадью 7 кв. м, лифт (комната 3), площадью 1,2 кв. м, лифт (комната 6), площадью 1,2 кв. м квартиры 47, этаж 12, кадастровый номер;
- - лестницу (комната Б), площадью 18,5 кв. м, холл лифтовой (комната б), площадью 20,9 кв. м, коридор (комната б1), площадью 8,2 кв. м, квартиры 47, этаж 13, кадастровый номер;
- - лестницу (комната Б), площадью 14,8 кв. м, коридор (комната б), площадью 17,1 кв. м, венткамеру (комната 15), площадью 16,1 кв. м, коридор (комната 16), площадью 16,5 кв. м, венткамеру (комната 17), площадью 7,6 кв. м, вент камеру (комната 18), площадью 27,3 кв. м, венткамеру (комната 19), площадью 10,8 кв. м, венткамеру (комната 20), площадью 7,7 кв. м, венткамеру (комната 21), площадью 10,7 кв. м, вспомогательное помещение машины лифта (помещение I (1)), площадью 25 кв. м квартиры 47 этаж технический, кадастровый номер;
- - коридор (комната 25), площадью 15,6 кв. м, техническое помещение (комната 26), площадью 45,9 кв. м, кровлю (комната 28), площадью 28,9 кв. м, лестницу (комната Б), площадью 17,6 кв. м квартиры 47 мансарда, кадастровый номер кадастровый номер (Т. 10, 214 - 218).
Представитель ответчика Б., ответчика ЗАО "Константа-Б" в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования не признал.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве, представитель третьего лица ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" полагали, что спорные нежилые помещения должны находиться в общей долевой собственности.
Представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России", представитель третьего лица Ф. полагали, что иск удовлетворению не подлежит.
Представитель третьего лица ТСЖ "Плющиха" в судебное заседание явился, суду представил письменный отзыв, после перерыва в зал судебного заседания не явился.
Представитель третьего лица ГУП МосгорБТИ в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен.
Решением Хамовнического районного суда города Москвы от 15.04.2013 г. в удовлетворении исков Г., С., Р. к Б., ЗАО "Константа-Б" о признании недействительным зарегистрированного права собственности, признании права общей долевой собственности и признании права собственности за каждым на доли, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными договоров, признании недействительным зарегистрированных прав отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июля 2013 года решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 15 апреля 2013 г. отменено, по настоящему делу принято новое решение, которым постановлено:
Признать общим имуществом собственников помещений дома по адресу:, д. 8 следующие нежилые помещения:
Признать за Г., С., Р. право долевой собственности на следующее имущество, входящее в состав общего имущества собственником помещений дома по адресу:.
Истребовать из владения Б., ЗАО "Константа-Б" следующее имущество, входящее в состав общего имущества собственником помещений дома по адресу:.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Б. и ЗАО "Константа-Б" на следующее имущество, расположенное в доме по адресу:.
Признать отсутствующим обременение ипотекой следующих нежилых помещений в доме по адресу: 8:.
- 1. Нежилое помещение площадью 38,3 кв. м, подземный этаж, помещение I, комната N 1, кадастровый номер (водомерный узел, насосная);
- 2. Нежилое помещение площадью 83 кв. м, подземный этаж, помещение I, комната N 11, кадастровый номер).
Решение является основанием для внесения в ЕГРП записи об отсутствии обременений (ипотеки) в отношении нежилых помещений дома по адресу: 1.
Отказать Г., С., Р. в удовлетворении требований к Б. об оспаривании права собственности Б. на помещения, входящие в состав квартиры N кадастровый номер, и истребовании этих помещений из владения Б.
Отказать истцам в удовлетворении требований о признании недействительными сделок купли-продажи нежилых помещений, заключенных между Б. и ЗАО "Константа-Б".
Ответчиком Б. подана кассационная жалоба на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июля 2013 года, в которой содержится просьба об отмене указанного апелляционного определения и оставлении в силу решения Хамовнического районного суда города Москвы от 15 апреля 2013 года.
По запросу судьи Московского городского суда от 03 сентября 2013 года дело истребовано в Московский городской суд.
18 сентября 2013 года согласно штампу экспедиции Московского городского суда истребованное гражданское дело поступило на рассмотрение в суд кассационной инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Оснований для передачи поданной ответчиком Б. для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется, поскольку подобных нарушений судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Проверяя законность постановленного судом первой инстанции решения, рассматривая настоящее дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах Г., Р., С. и ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", судебная коллегия по гражданским делам, пришла к выводу об отмене решения суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку разрешая спор, суд допустил неправильное применение норм материального права, а изложенные в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам настоящего дела.
В ходе судебного разбирательства по делу установлено следующее.
Постановлением Правительства г. Москвы от 15 июля 1997 г. N 527 ЗАО "Константа" предоставлен в пользование земельный участок по. под строительство жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой сроком на 49 лет. Согласно пункту 4 постановления ЗАО "Константа" подлежали передаче в собственность 100% площадей построенного комплекса, в том числе и жилые помещения. Доля городской собственности отсутствует.
Согласно договору инвестирования в четвертой редакции от 5 декабря 2003 г., заключенному между Б. (инвестор) и ЗАО "Константа" (заказчик-застройщик), в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству жилищно-административного комплекса инвестор инвестирует необходимые средства, а заказчик-застройщик обязуется по окончании строительства предоставить инвестору долю недвижимого имущества в размере 1.470 кв. м жилой и 1.340 кв. м нежилой площади, включая площади подземной автостоянки и технического этажа.
12 декабря 2003 г. между Б. и ЗАО "Константа" заключено дополнительное соглашение N 1 к указанному договору инвестирования, в соответствии с которым была увеличена площадь передаваемых инвестору площадей в отношении нежилых помещений до 4.336 кв. м.
22 декабря 2003 г. между Б. и ЗАО "Константа" подписаны приложение N 1 к договору инвестирования и дополнение к приложению N 1, которыми утвержден перечень жилого и нежилого недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность инвестору (Б.), в том числе помещений, в отношении которых возник спор.
Решением приемочной комиссии от 26 декабря 2003 г. дом был принят в эксплуатацию.
22 июня 2004 г. между Б. и ЗАО "Константа" подписан акт приема-передачи нежилых помещений, а 27 июня 2004 г. подписан акт реализации N 6 договора инвестирования строительства жилищно-административного комплекса.
В собственность Б. оформлены все вышеперечисленные спорные помещения.
Право собственности Б. на помещения, вошедшие в состав квартиры N, было оформлено в 2006 г.
Право собственности Б. на остальные помещения было оформлено в 2010 г.: на часть помещений 10 февраля 2010 г., на часть помещений 10 июня 2010 г.
Наряду с этим судом установлено, что по договорам купли-продажи от 10 августа 2010 г. Б. продал четыре нежилых помещения ЗАО "Константа-Б":.
Государственная регистрация права собственности ЗАО "Константа-Б" на указанные четыре помещения произведена 18 ноября 2011 г.
В ЕГРП имеется запись о наличии ограничений (обременения) права на два из четырех помещений, проданных Б. ЗАО "Константа-Б", - ипотека в силу закона, залогодержатель Б.:.
Разрешая спор, судебная коллегия по гражданским делам, исследовав материалы настоящего дела, оценив в совокупности собранные доказательства, пришла к обоснованному выводу о том, что спорные помещения, за исключением помещений, входящих в состав квартиры N 47, являются нежилыми, расположены за пределами квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.
Судом установлено, что большая часть этих помещений находится на подземном и на техническом (10-м) этажах здания. Спорные помещения предназначены для обеспечения систем водоснабжения, пожаротушения, вентиляции. В состав спорных помещений входят: водомерный узел, насосные, электрощитовые, помещение для ввода кабелей, спринклерная, венткамеры, помещение для установки центрального кондиционирования, центральный тепловой пункт, машинное отделение лифтов, технические тамбура, технические помещения, лестницы, коридоры, комнаты дежурных, санузлы,
В соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент заключения Б. и ЗАО "Константа" договора инвестирования, общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования (часть 1).
Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (часть 2 статьи 8).
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, в редакции, действующей на момент регистрации права собственности Б. на спорные помещения,
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 289 ГК Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Правомерно исходя из смысла указанных норм материального права, суд второй инстанции пришел к верному выводу о том, что граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.
В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.
Расценивая доводы стороны ответчиков как несостоятельные о том, что при проведении 22 июля 2008 года технической инвентаризации здания по адресу: назначение спорных помещений изменено, суд второй инстанции установил, что определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 января 2013 г. решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 19 октября 2012 г. по делу по иску Т., Р., Г., С. к ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о признании недействительной техническую инвентаризацию отменено и постановлено новое решение, которым признаны недействительными техническая инвентаризация здания по адресу:, произведенная ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 22 июля 2008 г., и изменение назначения всех помещений, относящихся к общему имуществу дома.
Удовлетворяя требования истцов о признании общим имуществом собственников помещений дома по адресу: спорных нежилых помещений, за исключением помещений, входящих в состав квартиры N 47, суд установил, что в силу положений ст. 8 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ данные нежилые помещения не могли быть приобретены в собственность по договору инвестирования строительства многоквартирного дома и в силу этих же норм принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме; сделки, совершенные в отношении спорного имущества ответчиками, являются ничтожными и, следовательно, не порождают такого правового последствия, как возникновение у ответчиков права собственности на это имущество.
Истребуя спорное имущество из незаконного владения ответчиков, суд, руководствуясь ст. ст. 301 ГК РФ, п. 1 ст. 302 ГК РФ, пришел к верному выводу о том, что истцы как долевые собственники спорного имущества вправе, в соответствии с указанными нормами закона истребовать это имущество от лиц, за которыми зарегистрировано право собственности на имущество и которые фактически владеют этим имуществом.
При этом истцы вправе истребовать спорное имущество и от ЗАО "Константа-Б", которое приобрело часть спорных помещений у Б. по договорам купли-продажи, поскольку это имущество выбыло из владения собственников помещений дома помимо их воли.
Оснований для установления в судебном порядке размера доли истцов в праве долевой собственности на спорные помещения судом правомерно не усмотрено, поскольку право долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. При этом размер такой доли прямо установлен законом - п. 1 ст. 37 ЖК РФ. Кроме того, распоряжение такой долей невозможно, поскольку в силу положений п. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в доме.
Указанные выводы суда второй инстанции являются верными, поскольку основаны на всесторонней правовой оценке исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств, соответствуют нормам материального права, которые регламентируют спорные правоотношения.
Отказывая в удовлетворении требований истцов об оспаривании права собственности Б. на помещения, входящие в состав квартиры N, судебная коллегия, руководствуясь положениями гражданского процессуального законодательства о сроках исковой давности, с учетом разъяснений, изложенным в п. п. 34, 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", установила, что истцы обратились с указанным иском 27 февраля 2013 г., то есть с нарушением установленного законом трехгодичного срока исковой давности, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Наряду с этим, рассматривая ходатайство стороны ответчика о применении исковой давности по требованиям истцов в отношении помещений, право собственности на которые было зарегистрировано за Б. 10 февраля 2010 г., суд апелляционной инстанции, исходя из анализа взаимосвязанных норм права - ст. 195 ГК РФ, ст. 131 ГПК РФ, ст. 200 ГК РФ, пришел к выводу о том, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать не только о нарушении своего права, но и о лице, которое является нарушителем права и к которому может быть предъявлен иск.
Исследовав материалы дела, установив конкретные обстоятельства по делу, суд второй инстанции пришел к выводу о том, что трехлетний срок исковой давности не пропущен.
Рассматривая требования истцов об оспаривании обременения в отношении двух помещений: - нежилое помещение, суд пришел к выводу о том, что в силу п. 3 ст. 329 ГК РФ, согласно которым недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом, обеспечительное обязательство в виде ипотеки является недействительным, вследствие чего, обременение двух указанных выше помещений признано отсутствующим.
С учетом изложенного, в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также с учетом разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановленное судом второй инстанции решение является основанием для внесения в ЕГРП записей об отсутствии права собственности Б. и ЗАО "Константа-Б" на спорное имущество и записей об отсутствии обременений (ипотеки) в отношении нежилых помещений дома по адресу:.
Отказывая в удовлетворении требований истцов о признании недействительными договоров купли-продажи, заключенных между Б., и ЗАО "Константа-Б" в отношении четырех нежилых помещений, руководствуясь ст. 168 ГК РФ, установив факт единоличного распоряжения Б. имуществом, право долевой собственности, на которое принадлежало собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу:, вследствие чего, сделки купли-продажи четырех помещений не соответствуют требованиям ст. ст. 209, 246, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК, суд второй инстанции, исходя из положений ст. 302 ГК РФ, которым установлено последствие совершения сделки с имуществом, распоряжение которым осуществлено лицом, не имеющим соответствующего права, а именно - возможность истребования отчужденного имущества собственником такого имущества у приобретателя имущества, и с учетом того, что требования истцов об истребовании спорного имущества удовлетворены, правомерно указал, что в удовлетворении требований о признании данных договоров купли-продажи имущества не имеется, поскольку Г., Р., С. стороной по сделке не являлись.
Довод поданной ответчиком Б. кассационной жалобы, выражающий несогласие с выводом суда о том, что спорные нежилые помещения являются техническими и предназначены для обслуживания многоквартирного дома по адресу:, не влечет отмену оспариваемого судебного постановления в кассационном порядке, поскольку указанный вывод судебной коллегии по гражданским делам основан на правовой оценке исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. Данный довод направлен на их переоценку, что применительно к главе 41 ГПК РФ в полномочия суда кассационной инстанции не входит.
Довод о том, что судом неправильно определено начало течения общего срока исковой давности по заявленным требованиям истцов в отношении имущества, право собственности на которое ответчиком Б. зарегистрировано 10.02.2010 г., не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений, поскольку получил надлежащую оценку при рассмотрении судом апелляционной инстанции.
Иные доводы, изложенные Б. в настоящей кассационной жалобе, не свидетельствуют о существенных нарушениях норм материального и процессуального при разрешении спора судом апелляционной инстанции, кроме того, они не соответствуют принципу правовой определенности, который предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания.
Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда. Как неоднократно указывал Европейский Суд по правам человека в своих постановлениях, иной подход приводил бы к несоразмерному ограничению принципа правовой определенности.
Принимая во внимание то обстоятельство, что вторжение в сферу действия принципа стабильности судебного решения, вступившего в законную силу, может повлечь существенное изменение правового положения сторон, уже определенного таким решением, в том числе в сторону его ухудшения, закрепление в законе экстраординарных, чрезвычайных по своему характеру способов обжалования вступивших в законную силу судебных постановлений требует установления специальной процедуры открытия соответствующего производства, ограниченного перечня оснований для отмены таких судебных постановлений, которые не могут совпадать с основаниями для отмены судебных постановлений в ординарном порядке, а также закрепления особых процессуальных гарантий для защиты, как частных, так и публичных интересов от их необоснованной отмены, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ правовые основания для отмены оспариваемого судебного постановления в настоящем случае отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ч. 2 ст. 381, 383 Гражданского процессуального кодекса РФ,
в передаче кассационной жалобы ответчика Б. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июля 2013 года с гражданским делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 29.10.2013 N 4Г/3-8958/13
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 октября 2013 г. N 4г/3-8958/13
Судья Московского городского суда Г.А. Аванесова, изучив кассационную жалобу ответчика Б., поступившую в Московский городской суд 15 августа 2013 года, на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июля 2013 года по гражданскому делу по искам Г., Р., С. к Б., ЗАО "Константа-Б" о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилые помещения, признании права долевой собственности на нежилые помещения, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными договора купли-продажи, признании недействительной ипотеки в отношении нежилых помещений,
установил:
27.01.2011 г. истцы Г., Р., С. обратились в суд с иском к Б. о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения.
Истцы просили суд признать право общей долевой собственности собственников на следующие нежилые помещения 1-го корпуса подземного этажа многоквартирного дома, расположенного по адресу:
- - нежилое помещение, площадью 38,3 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта;
- - нежилое помещение, площадью 22 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта;
- - нежилое помещение, площадью 83 кв. м, кадастровый (условны) номер объекта;
- - нежилое помещение, площадью 0,5 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта;
- обязать Б. не чинить собственникам помещений дома препятствий во владении, пользовании и распоряжении общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: (Т. 6, л.д. 3 - 6).
В ходе судебного заседания 27.04.2011 г. истцы уточнили исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ (Т. 6, л.д. 146 - 147, Т. 7, л.д. 161 - 167) и просили суд признать недействительным в силу ничтожности договор инвестирования строительства жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой от 05.12.2003 г., дополнительное соглашение N 1 к указанному договору от 12.12.2003 г., дополнение к приложению N 1 к договору инвестирования от 22.12.2003 г. в части предоставления нежилых помещений ответчику Б., признать право общей долевой собственности на спорные нежилые помещения, обязать Б. не чинить собственникам помещений препятствий во владении, пользовании и распоряжении общим имуществом многоквартирного дома.
Ответчиком заявлено ходатайство о пропуске истцами срока исковой давности по заявленным требованиям. (Т. 7, л.д. 52 - 55).
Решением Хамовнического районного суда города Москвы от 06 октября 2011 года исковые требования удовлетворены частично: признан недействительным в силу ничтожности договор инвестирования в четвертой редакции от 05 декабря 2003 года, дополнительное соглашение N 1 к указанному договору от 12 декабря 2003 года, дополнение к приложению N 1 к договору инвестирования в части предоставления Б. нежилых помещений; признано право общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома на нежилые помещения; на Б. возложена обязанность не чинить препятствия собственникам жилых помещений в пользовании нежилыми помещениями.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2011 года решение Хамовнического районного суда города Москвы от 06 октября 2011 года оставлено без изменения.
Определением Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года решение Хамовнического районного суда города Москвы от 06 октября 2011 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 06 декабря 2011 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
15.12.2011 г. истцы Г., Р., С. обратились в суд с исками к Б., ЗАО "Константа-Б" о признании сделок недействительными.
Истцы просили суд:
- - признать недействительной в силу ничтожности сделку по отчуждению права собственности ответчиком Б. ответчику ЗАО "Константа-Б" на нежилое помещение, расположенное по адресу:, заключенную между ЗАО "Константа-Б" и Б., применить последствия недействительности ничтожной сделки;
- - признать недействительной в силу ничтожности сделку по отчуждению права собственности ответчиком Б. ответчику ЗАО "Константа-Б" на нежилое помещение, расположенное по адресу:, заключенную между ЗАО "Константа-Б" и Б., применить последствия недействительности ничтожной сделки;
- - признать недействительной в силу ничтожности сделку по отчуждению права собственности ответчиком Б. ответчику ЗАО "Константа-Б" на нежилое помещение, расположенное по адресу:, заключенную между ЗАО "Константа-Б" и Б., применить последствия недействительности ничтожной сделки;
- - признать недействительной в силу ничтожности сделку по отчуждению права собственности ответчиком Б. ответчику ЗАО "Константа-Б" на нежилое помещение, расположенное по адресу:, заключенную между ЗАО "Константа-Б" и Б., применить последствия недействительности ничтожной сделки;
- - признать недействительным зарегистрированное на имя ЗАО "Константа-Б" право собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу, погасить в ЕГРП соответствующие регистрационные записи;
- - признать недействительной в силу ничтожности ипотеку на нежилые помещения многоквартирного дома, расположенного по адресу:.
29.12.2011 г. истцы Г., Р., С. обратились в суд с иском к Б. (Т. 3, л.д. 3 - 8) о признании права общей долевой собственности собственников помещений на нежилые помещения, признании недействительным в силу ничтожности сделки, на основании которой возникло право собственности Б. на спорные нежилые помещения, обязании Б. не чинить собственникам помещений дома препятствий во владении, пользовании и распоряжении общим имуществом.
27.02.2013 г. Г., Р., С. обратились в суд с иском к Б. о признании права общей собственности, просили суд признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: (Т. 10, л.д. 2 - 7):.
Истцы просили суд также признать за Р. 0,013 доли в праве общей собственности на указанные нежилые помещения, за С. - 0,013 доли в праве общей собственности на нежилые помещения, за Г. - 0,013 доли в праве общей собственности на нежилые помещения, истребовать из чужого незаконного владения Б. спорные нежилые помещения, признать недействительным зарегистрированное за Б. право собственности и аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения.
Указанные выше иски объединены в одно производство для совместного рассмотрения и разрешения.
Представитель истцов Р., С., представитель истца Г. в судебное заседание суда первой инстанции 12 апреля 2013 года явились, заявили суду об уточнении исковых требований.
С учетом уточнения требований в порядке ст. 39 ГПК РФ истцы просили суд признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: на 43 нежилых помещения, признать за каждым из истцов право на 0,013 доли в праве общей собственности на спорные нежилые помещения, истребовать из чужого незаконного владения Б. 43 нежилых помещения, истребовать из чужого незаконного владения ЗАО "Константа-Б" 4 нежилых помещения, признать недействительным зарегистрированное право Б. на 39 нежилых помещений, признать недействительным зарегистрированное права ЗАО "Константа-Б" на 4 нежилых помещения, признать недействительным в силу ничтожности 4 договора купли-продажи нежилых помещений, заключенные между Б. и ЗАО "Константа-Б", признать недействительной ипотеку в силу закона на 2 нежилых помещения.
С учетом уточнения иска истцы просили суд признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>, на следующие нежилые помещения:
- - нежилое помещение, площадью 38,3 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта;
- - нежилое помещение, площадью 22 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта;
- - нежилое помещение, площадью 83 кв. м, кадастровый (условны) номер объекта;
- - нежилое помещение, площадью 0,5 кв. м, кадастровый (условный) номер объекта;
- - нежилое помещение, площадью 5,2 кв. м, этаж 1, помещение IV, комната N 1 кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 9,8 кв. м, этаж 1, помещение II, комната N 1, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 1,9 кв. м, этаж 1, помещение IV, комната N 2 кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 11,3 кв. м, этаж технический, комната NIII (I), кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 1,2 кв. м, этаж 1, помещение V, комната N 2, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 8,3 кв. м, этаж 1, помещение V, комната N 1, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 16,9 кв. м, этаж цокольный, помещение VII, комната N 27, кадастровый;
- - нежилое помещение площадью 9,9 кв. м, этаж цокольный, помещение II, комната N 1, кадастровый номер
- - нежилое помещение площадью 7,4 кв. м, этаж цокольный, помещение I, комната N 6, кадастровый;
- - нежилое помещение площадью 77,5 кв. м, этаж подземный, помещение I, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 6,5 кв. м, этаж подземный, помещение I, комната N 5, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 7,3 кв. м, этаж подземный, помещение II, комната N 1, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 77,1 кв. м, этаж подземный, помещение II, комната N 2, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 10,7 кв. м, этаж подземный, помещение IV, комната N 10, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 8,3 кв. м, этаж подземный, помещение IV, комната N 24, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 10,9 кв. м, этаж подземный, помещение IV, комната N 27, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 0,8 кв. м, этаж подземный, помещение IV, комната N 28, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 0,7 кв. м, этаж подземный, помещение IV, комната N 29, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 121 кв. м, этаж подземный, помещение III, комната, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 5,4 кв. м, этаж подземный, помещение III, комната N 32, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 11,8 кв. м, этаж подземный, помещение III, комната N 36, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 16,6 кв. м, этаж подземный, помещение IV, комната N 36, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 66,9 кв. м, этаж подземный, помещение III, комната 45, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 20,8 кв. м, этаж подземный, помещение III, комната N 51, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 1,9 кв. м, этаж подземный, помещение III, комната N 54, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 43,1 кв. м, этаж 1, помещение III, комната N 55, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 17,2 кв. м, этаж подземный, помещение III, комната N 62, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 3,3 кв. м, этаж 1, помещение III, комната N 1, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 16 кв. м, этаж 10, помещение I (2), комната, кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 12,7 кв. м, этаж 10, помещение I (1), комната, кадастровый номер;
- - комнату В (лестничная) этаж 9 помещение I, входящую в состав нежилого помещения, площадью 149,6 кв. м этаж 9, помещение I, комната В, этаж 10, помещение I, комнаты 1 - 2, 7, этаж 11, помещение I, комната 1, кадастровый номер;
- - комнату 7 (клетка лестничная) помещение I этаж 10, входящую в состав нежилого помещения, площадью 149,6 кв. м этаж 9, помещение I, комната В, этаж 10, помещение I, комнаты N 1 - 2, 7, этаж 11, помещение I, комната N 1, кадастровый номер;
- - комнату 1 (помещение подсобное) помещение I этаж 10 входящую в состав нежилого помещения, 149,6 кв. м этаж 9, помещение I, комната В, этаж 10, помещение I, комнаты N 1 - 2, 7, этаж 11, помещение I, комната N 1 кадастровый номер;
- - комнату 2 (санузел) помещение I этаж 10 входящую в состав нежилого помещения, 149,6 кв. м этаж 9, помещение I, комната В, этаж 10, помещение I, комнаты N 1 - 2, 7, этаж 11, помещение I, комната N 1 кадастровый номер;
- - нежилое помещение площадью 110,5 кв. м, кадастровый номер;
- - холл лифтовой (комната б), площадью 21,3 кв. м, коридор (комната б1), площадью 7,7 кв. м, эксплуатируемую кровлю (комната 1б), площадью 7,7 кв. м, эксплуатируемую кровлю (комната 4б), площадью 7 кв. м, лифт (комната 3), площадью 1,2 кв. м, лифт (комната 6), площадью 1,2 кв. м квартиры 47, этаж 12, кадастровый номер;
- - лестницу (комната Б), площадью 18,5 кв. м, холл лифтовой (комната б), площадью 20,9 кв. м, коридор (комната б1), площадью 8,2 кв. м, квартиры 47, этаж 13, кадастровый номер;
- - лестницу (комната Б), площадью 14,8 кв. м, коридор (комната б), площадью 17,1 кв. м, венткамеру (комната 15), площадью 16,1 кв. м, коридор (комната 16), площадью 16,5 кв. м, венткамеру (комната 17), площадью 7,6 кв. м, вент камеру (комната 18), площадью 27,3 кв. м, венткамеру (комната 19), площадью 10,8 кв. м, венткамеру (комната 20), площадью 7,7 кв. м, венткамеру (комната 21), площадью 10,7 кв. м, вспомогательное помещение машины лифта (помещение I (1)), площадью 25 кв. м квартиры 47 этаж технический, кадастровый номер;
- - коридор (комната 25), площадью 15,6 кв. м, техническое помещение (комната 26), площадью 45,9 кв. м, кровлю (комната 28), площадью 28,9 кв. м, лестницу (комната Б), площадью 17,6 кв. м квартиры 47 мансарда, кадастровый номер кадастровый номер (Т. 10, 214 - 218).
Представитель ответчика Б., ответчика ЗАО "Константа-Б" в судебное заседание суда первой инстанции явился, исковые требования не признал.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по Москве, представитель третьего лица ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" полагали, что спорные нежилые помещения должны находиться в общей долевой собственности.
Представитель третьего лица ОАО "Сбербанк России", представитель третьего лица Ф. полагали, что иск удовлетворению не подлежит.
Представитель третьего лица ТСЖ "Плющиха" в судебное заседание явился, суду представил письменный отзыв, после перерыва в зал судебного заседания не явился.
Представитель третьего лица ГУП МосгорБТИ в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен.
Решением Хамовнического районного суда города Москвы от 15.04.2013 г. в удовлетворении исков Г., С., Р. к Б., ЗАО "Константа-Б" о признании недействительным зарегистрированного права собственности, признании права общей долевой собственности и признании права собственности за каждым на доли, истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании недействительными договоров, признании недействительным зарегистрированных прав отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июля 2013 года решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 15 апреля 2013 г. отменено, по настоящему делу принято новое решение, которым постановлено:
Признать общим имуществом собственников помещений дома по адресу:, д. 8 следующие нежилые помещения:
Признать за Г., С., Р. право долевой собственности на следующее имущество, входящее в состав общего имущества собственником помещений дома по адресу:.
Истребовать из владения Б., ЗАО "Константа-Б" следующее имущество, входящее в состав общего имущества собственником помещений дома по адресу:.
Решение является основанием для погашения записи о праве собственности Б. и ЗАО "Константа-Б" на следующее имущество, расположенное в доме по адресу:.
Признать отсутствующим обременение ипотекой следующих нежилых помещений в доме по адресу: 8:.
- 1. Нежилое помещение площадью 38,3 кв. м, подземный этаж, помещение I, комната N 1, кадастровый номер (водомерный узел, насосная);
- 2. Нежилое помещение площадью 83 кв. м, подземный этаж, помещение I, комната N 11, кадастровый номер).
Решение является основанием для внесения в ЕГРП записи об отсутствии обременений (ипотеки) в отношении нежилых помещений дома по адресу: 1.
Отказать Г., С., Р. в удовлетворении требований к Б. об оспаривании права собственности Б. на помещения, входящие в состав квартиры N кадастровый номер, и истребовании этих помещений из владения Б.
Отказать истцам в удовлетворении требований о признании недействительными сделок купли-продажи нежилых помещений, заключенных между Б. и ЗАО "Константа-Б".
Ответчиком Б. подана кассационная жалоба на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июля 2013 года, в которой содержится просьба об отмене указанного апелляционного определения и оставлении в силу решения Хамовнического районного суда города Москвы от 15 апреля 2013 года.
По запросу судьи Московского городского суда от 03 сентября 2013 года дело истребовано в Московский городской суд.
18 сентября 2013 года согласно штампу экспедиции Московского городского суда истребованное гражданское дело поступило на рассмотрение в суд кассационной инстанции.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. При этом кассационные жалоба, представление, а также копии обжалуемых судебных постановлений остаются в суде кассационной инстанции;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Оснований для передачи поданной ответчиком Б. для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется, поскольку подобных нарушений судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела не допущено.
Проверяя законность постановленного судом первой инстанции решения, рассматривая настоящее дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах Г., Р., С. и ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", судебная коллегия по гражданским делам, пришла к выводу об отмене решения суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, поскольку разрешая спор, суд допустил неправильное применение норм материального права, а изложенные в решении суда выводы не соответствуют обстоятельствам настоящего дела.
В ходе судебного разбирательства по делу установлено следующее.
Постановлением Правительства г. Москвы от 15 июля 1997 г. N 527 ЗАО "Константа" предоставлен в пользование земельный участок по. под строительство жилищно-административного комплекса с подземной автостоянкой сроком на 49 лет. Согласно пункту 4 постановления ЗАО "Константа" подлежали передаче в собственность 100% площадей построенного комплекса, в том числе и жилые помещения. Доля городской собственности отсутствует.
Согласно договору инвестирования в четвертой редакции от 5 декабря 2003 г., заключенному между Б. (инвестор) и ЗАО "Константа" (заказчик-застройщик), в рамках реализации инвестиционного проекта по строительству жилищно-административного комплекса инвестор инвестирует необходимые средства, а заказчик-застройщик обязуется по окончании строительства предоставить инвестору долю недвижимого имущества в размере 1.470 кв. м жилой и 1.340 кв. м нежилой площади, включая площади подземной автостоянки и технического этажа.
12 декабря 2003 г. между Б. и ЗАО "Константа" заключено дополнительное соглашение N 1 к указанному договору инвестирования, в соответствии с которым была увеличена площадь передаваемых инвестору площадей в отношении нежилых помещений до 4.336 кв. м.
22 декабря 2003 г. между Б. и ЗАО "Константа" подписаны приложение N 1 к договору инвестирования и дополнение к приложению N 1, которыми утвержден перечень жилого и нежилого недвижимого имущества, подлежащего передаче в собственность инвестору (Б.), в том числе помещений, в отношении которых возник спор.
Решением приемочной комиссии от 26 декабря 2003 г. дом был принят в эксплуатацию.
22 июня 2004 г. между Б. и ЗАО "Константа" подписан акт приема-передачи нежилых помещений, а 27 июня 2004 г. подписан акт реализации N 6 договора инвестирования строительства жилищно-административного комплекса.
В собственность Б. оформлены все вышеперечисленные спорные помещения.
Право собственности Б. на помещения, вошедшие в состав квартиры N, было оформлено в 2006 г.
Право собственности Б. на остальные помещения было оформлено в 2010 г.: на часть помещений 10 февраля 2010 г., на часть помещений 10 июня 2010 г.
Наряду с этим судом установлено, что по договорам купли-продажи от 10 августа 2010 г. Б. продал четыре нежилых помещения ЗАО "Константа-Б":.
Государственная регистрация права собственности ЗАО "Константа-Б" на указанные четыре помещения произведена 18 ноября 2011 г.
В ЕГРП имеется запись о наличии ограничений (обременения) права на два из четырех помещений, проданных Б. ЗАО "Константа-Б", - ипотека в силу закона, залогодержатель Б.:.
Разрешая спор, судебная коллегия по гражданским делам, исследовав материалы настоящего дела, оценив в совокупности собранные доказательства, пришла к обоснованному выводу о том, что спорные помещения, за исключением помещений, входящих в состав квартиры N 47, являются нежилыми, расположены за пределами квартир и предназначены для обслуживания более одного помещения в доме.
Судом установлено, что большая часть этих помещений находится на подземном и на техническом (10-м) этажах здания. Спорные помещения предназначены для обеспечения систем водоснабжения, пожаротушения, вентиляции. В состав спорных помещений входят: водомерный узел, насосные, электрощитовые, помещение для ввода кабелей, спринклерная, венткамеры, помещение для установки центрального кондиционирования, центральный тепловой пункт, машинное отделение лифтов, технические тамбура, технические помещения, лестницы, коридоры, комнаты дежурных, санузлы,
В соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент заключения Б. и ЗАО "Константа" договора инвестирования, общим имуществом кондоминиума (единого комплекса недвижимого имущества) являются предназначенные для обслуживания более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы; лифты, лифтовые и иные шахты; коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; ограждающие несущие и ненесущие конструкции; механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и предназначенное для обслуживания более одного помещения; прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и для его использования (часть 1).
Общее имущество кондоминиума находится в общей долевой собственности домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности домовладельцев на помещения кондоминиума (часть 2 статьи 8).
В соответствии со ст. 36 ЖК РФ, в редакции, действующей на момент регистрации права собственности Б. на спорные помещения,
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии со статьей 289 ГК Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Правомерно исходя из смысла указанных норм материального права, суд второй инстанции пришел к верному выводу о том, что граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.
Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены перечисленные выше права собственников жилых помещений в этом доме.
В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома, так как оно не соответствует требованиям закона и влечет нарушение прав собственников расположенных в нем жилых помещений.
Расценивая доводы стороны ответчиков как несостоятельные о том, что при проведении 22 июля 2008 года технической инвентаризации здания по адресу: назначение спорных помещений изменено, суд второй инстанции установил, что определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 22 января 2013 г. решение Хамовнического районного суда г. Москвы от 19 октября 2012 г. по делу по иску Т., Р., Г., С. к ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" о признании недействительной техническую инвентаризацию отменено и постановлено новое решение, которым признаны недействительными техническая инвентаризация здания по адресу:, произведенная ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" 22 июля 2008 г., и изменение назначения всех помещений, относящихся к общему имуществу дома.
Удовлетворяя требования истцов о признании общим имуществом собственников помещений дома по адресу: спорных нежилых помещений, за исключением помещений, входящих в состав квартиры N 47, суд установил, что в силу положений ст. 8 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ данные нежилые помещения не могли быть приобретены в собственность по договору инвестирования строительства многоквартирного дома и в силу этих же норм принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме; сделки, совершенные в отношении спорного имущества ответчиками, являются ничтожными и, следовательно, не порождают такого правового последствия, как возникновение у ответчиков права собственности на это имущество.
Истребуя спорное имущество из незаконного владения ответчиков, суд, руководствуясь ст. ст. 301 ГК РФ, п. 1 ст. 302 ГК РФ, пришел к верному выводу о том, что истцы как долевые собственники спорного имущества вправе, в соответствии с указанными нормами закона истребовать это имущество от лиц, за которыми зарегистрировано право собственности на имущество и которые фактически владеют этим имуществом.
При этом истцы вправе истребовать спорное имущество и от ЗАО "Константа-Б", которое приобрело часть спорных помещений у Б. по договорам купли-продажи, поскольку это имущество выбыло из владения собственников помещений дома помимо их воли.
Оснований для установления в судебном порядке размера доли истцов в праве долевой собственности на спорные помещения судом правомерно не усмотрено, поскольку право долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании вне зависимости от его регистрации в ЕГРП. При этом размер такой доли прямо установлен законом - п. 1 ст. 37 ЖК РФ. Кроме того, распоряжение такой долей невозможно, поскольку в силу положений п. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в доме.
Указанные выводы суда второй инстанции являются верными, поскольку основаны на всесторонней правовой оценке исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств, соответствуют нормам материального права, которые регламентируют спорные правоотношения.
Отказывая в удовлетворении требований истцов об оспаривании права собственности Б. на помещения, входящие в состав квартиры N, судебная коллегия, руководствуясь положениями гражданского процессуального законодательства о сроках исковой давности, с учетом разъяснений, изложенным в п. п. 34, 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", установила, что истцы обратились с указанным иском 27 февраля 2013 г., то есть с нарушением установленного законом трехгодичного срока исковой давности, что в силу п. 2 ст. 199 ГК РФ является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Наряду с этим, рассматривая ходатайство стороны ответчика о применении исковой давности по требованиям истцов в отношении помещений, право собственности на которые было зарегистрировано за Б. 10 февраля 2010 г., суд апелляционной инстанции, исходя из анализа взаимосвязанных норм права - ст. 195 ГК РФ, ст. 131 ГПК РФ, ст. 200 ГК РФ, пришел к выводу о том, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, чье право нарушено, узнало или должно было узнать не только о нарушении своего права, но и о лице, которое является нарушителем права и к которому может быть предъявлен иск.
Исследовав материалы дела, установив конкретные обстоятельства по делу, суд второй инстанции пришел к выводу о том, что трехлетний срок исковой давности не пропущен.
Рассматривая требования истцов об оспаривании обременения в отношении двух помещений: - нежилое помещение, суд пришел к выводу о том, что в силу п. 3 ст. 329 ГК РФ, согласно которым недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом, обеспечительное обязательство в виде ипотеки является недействительным, вследствие чего, обременение двух указанных выше помещений признано отсутствующим.
С учетом изложенного, в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также с учетом разъяснений, содержащихся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановленное судом второй инстанции решение является основанием для внесения в ЕГРП записей об отсутствии права собственности Б. и ЗАО "Константа-Б" на спорное имущество и записей об отсутствии обременений (ипотеки) в отношении нежилых помещений дома по адресу:.
Отказывая в удовлетворении требований истцов о признании недействительными договоров купли-продажи, заключенных между Б., и ЗАО "Константа-Б" в отношении четырех нежилых помещений, руководствуясь ст. 168 ГК РФ, установив факт единоличного распоряжения Б. имуществом, право долевой собственности, на которое принадлежало собственникам помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу:, вследствие чего, сделки купли-продажи четырех помещений не соответствуют требованиям ст. ст. 209, 246, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК, суд второй инстанции, исходя из положений ст. 302 ГК РФ, которым установлено последствие совершения сделки с имуществом, распоряжение которым осуществлено лицом, не имеющим соответствующего права, а именно - возможность истребования отчужденного имущества собственником такого имущества у приобретателя имущества, и с учетом того, что требования истцов об истребовании спорного имущества удовлетворены, правомерно указал, что в удовлетворении требований о признании данных договоров купли-продажи имущества не имеется, поскольку Г., Р., С. стороной по сделке не являлись.
Довод поданной ответчиком Б. кассационной жалобы, выражающий несогласие с выводом суда о том, что спорные нежилые помещения являются техническими и предназначены для обслуживания многоквартирного дома по адресу:, не влечет отмену оспариваемого судебного постановления в кассационном порядке, поскольку указанный вывод судебной коллегии по гражданским делам основан на правовой оценке исследованных в ходе судебного разбирательства доказательств в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. Данный довод направлен на их переоценку, что применительно к главе 41 ГПК РФ в полномочия суда кассационной инстанции не входит.
Довод о том, что судом неправильно определено начало течения общего срока исковой давности по заявленным требованиям истцов в отношении имущества, право собственности на которое ответчиком Б. зарегистрировано 10.02.2010 г., не может служить основанием для отмены обжалуемых судебных постановлений, поскольку получил надлежащую оценку при рассмотрении судом апелляционной инстанции.
Иные доводы, изложенные Б. в настоящей кассационной жалобе, не свидетельствуют о существенных нарушениях норм материального и процессуального при разрешении спора судом апелляционной инстанции, кроме того, они не соответствуют принципу правовой определенности, который предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания.
Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда. Как неоднократно указывал Европейский Суд по правам человека в своих постановлениях, иной подход приводил бы к несоразмерному ограничению принципа правовой определенности.
Принимая во внимание то обстоятельство, что вторжение в сферу действия принципа стабильности судебного решения, вступившего в законную силу, может повлечь существенное изменение правового положения сторон, уже определенного таким решением, в том числе в сторону его ухудшения, закрепление в законе экстраординарных, чрезвычайных по своему характеру способов обжалования вступивших в законную силу судебных постановлений требует установления специальной процедуры открытия соответствующего производства, ограниченного перечня оснований для отмены таких судебных постановлений, которые не могут совпадать с основаниями для отмены судебных постановлений в ординарном порядке, а также закрепления особых процессуальных гарантий для защиты, как частных, так и публичных интересов от их необоснованной отмены, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ правовые основания для отмены оспариваемого судебного постановления в настоящем случае отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь ч. 2 ст. 381, 383 Гражданского процессуального кодекса РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы ответчика Б. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 30 июля 2013 года с гражданским делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - отказать.
Судья
Московского городского суда
Г.А.АВАНЕСОВА
Московского городского суда
Г.А.АВАНЕСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)