Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кужаровой Н.И., судей Боголюбовой Е.В. и Малышевой Н.Н., при участии от общества с ограниченной ответственностью "УК 3 "Наш дом - Архангельск" Зеляниной Н.А. (доверенность от 05.11.2012), рассмотрев 25.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Архангельской области на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.12.2012 (судья Бушева Н.М.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 (судьи Виноградов О.Н., Козлова С.В., Чередина Н.В.) по делу N А05-13577/2012,
установил:
Заместитель прокурора Архангельской области, место нахождения: 163002, город Архангельск, Новгородский проспект, дом 15 (далее - Прокурор), обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска, место нахождения: 163000, город Архангельск, площадь В.И. Ленина, дом 5, ОГРН 1022900509521 (далее - Мэрия), обществу с ограниченной ответственностью "УК 3 "Наш дом - Архангельск", место нахождения: 163051, город Архангельск, улица Гагарина, дом 44, корпус 2, офис 208, ОГРН 1102901002676 (далее - Общество), и муниципальному учреждению "Информационно-расчетный центр" муниципального образования "Город Архангельск", место нахождения: 163000, город Архангельск. Театральный переулок, дом 7, ОГРН 1022900514350 (далее - Учреждение), о признании недействительными пунктов 4.6.2 и 6.2 договора управления многоквартирным домом от 01.05.2011 (далее - Договор).
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции по ходатайству истца Учреждение исключено из состава ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 19.12.2012, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013, в иске отказано.
В кассационной жалобе Прокурор, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, просит отменить названные решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
По мнению подателя жалобы, суды необоснованно не приняли во внимание то, что оспариваемые пункты Договора не отвечают требованиям действующего жилищного законодательства, поскольку позволяют Обществу как управляющей организации в одностороннем порядке изменять плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов и по своему усмотрению без согласования с собственниками помещений многоквартирных домов производить различные виды работ, распределяя плату за эти работы между названными собственниками.
В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения жалобы, ссылаясь на необоснованность приведенных в ней доводов.
Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела, 01.05.2011 Мэрия, действующая от имени собственника муниципальных жилых помещений - муниципального образования "Город Архангельск", и Общество заключили Договор, по которому Общество (управляющая организация) обязалось оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, перечень которых указан в приложением N 4 к Договору, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, производить начисление и сбор платежей за оказанные услуги, а Мэрия (собственник) - оплачивать оказанные услуги и работы в размере, определенном приложением N 2 к Договору.
Согласно пункту 4.6.2 Договора в случае, когда объем работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов превышает размер платы за жилое помещение, указанный в приложении N 2 к Договору, а невыполнение данных работ и услуг может создать угрозу бесперебойного (безопасного) функционирования (состояния) инженерных сетей, строительных (ограждающих несущих и ненесущих) конструкций, относящихся к общему имуществу дома, управляющая организация вправе дополнительно по своему усмотрению произвести указанные работы и услуги.
Пунктом 6.2 Договора предусмотрено, что оплата работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, выполненных в соответствии с пунктом 4.6.2 Договора, дополнительно распределяется между всеми собственниками многоквартирного дома в платежных документах.
Этим же пунктом Договора предусмотрено, что размер платы за услуги, относящиеся к содержанию жилого помещения, оказываемые специализированными организациями, определяется на основании цен и тарифов (нормативов), установленных специализированными организациями при заключении договора на оказание данных услуг между специализированной организацией и управляющей организацией.
Размер платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанный в приложении N 2 к Договору, подлежит изменению (увеличению) не более одного раза в год пропорционально изменению (увеличению) уровня инфляции, которое определяется индексом потребительских цен (тарифов) на жилищные услуги населению, установленных Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Архангельской области, за исключением услуг по содержанию общего имущества дома, оказываемых специализированными организациями.
Прокурор, ссылаясь на несоответствие пунктов 4.6.2 и 6.2 Договора действующему жилищному законодательству, обратился в суд с настоящим иском, в котором указал на то, что буквальное толкование оспариваемых пунктов Договора позволяет Обществу по своему усмотрению без согласия собственников помещений многоквартирных домов определять вид, объем работ и услуг, оказываемых по Договору, и в одностороннем порядке изменять плату за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов.
Суды первой инстанции посчитали выводы прокурора необоснованными и отказали в иске.
Однако суды в ходе разрешения спора необоснованно не приняли во внимание следующее.
Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
В силу статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания) предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации).
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Более того, статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения с системой инженерно-технического обеспечения должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных норм свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли особое решение общего собрания собственников помещений в доме о необходимости их выполнения
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Указанный вывод приведен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27.
Из буквального толкования пунктов 4.6.2 и 6.2 Договора следует, что в установленную Договором плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов включены только те услуги, которые перечислены в приложении N 1 к Договору. Оказание иных услуг, необходимых для надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов и отнесенных к обязанности Общества как управляющей организации, прямо не предусмотренных Договором, или предусмотренных им, но в объеме, превышающем нормативный расчет стоимости услуг, дополнительно компенсируются собственниками помещений в домах.
При таком положении условия пунктов 4.6.2 и 6.2 Договора не соответствует требованиям приведенных норм жилищного законодательства.
Как следует из статьи 158 ЖК РФ и пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
Условия пункта 6.2 Договора о том, что размер платы за услуги, относящиеся к содержанию жилого помещения, оказываемые специализированными организациями, определяется на основании цен и тарифов (нормативов), установленных специализированными организациями при заключении договора на оказание данных услуг между специализированной организацией и управляющей организацией не соответствуют статье 158 ЖК РФ и пунктам 28 и 31 Правил содержания.
При таком положении вывод Прокурора о недействительности оспариваемых пунктов Договора является обоснованным, в связи с чем обжалуемые судебные акты надлежит отменить, а иск - удовлетворить.
Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
Следовательно, Прокурор и Мэрия освобождены от уплаты государственной пошлины.
С учетом этого суд кассационной инстанции считает необходимым взыскать с Общества 1000 руб. - причитающуюся часть государственной пошлины по кассационной жалобе в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.12.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 по делу N А05-13577/2012 отменить.
Признать недействительными пункты 4.6.2 и 6.2 договора управления многоквартирным домом от 01.02.2011, заключенного мэрией города Архангельска и обществом с ограниченной ответственностью "УК 3 "Наш дом - Архангельск".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УК 3 "Наш дом - Архангельск", место нахождения: 163051, город Архангельск, улица Гагарина, дом 44, корпус 2, офис 208, ОГРН 1102901002676 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе в доход федерального бюджета.
Председательствующий
Н.И.КУЖАРОВА
Судьи
Е.В.БОГОЛЮБОВА
Н.Н.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 06.05.2013 ПО ДЕЛУ N А05-13577/2012
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2013 г. по делу N А05-13577/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 06 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кужаровой Н.И., судей Боголюбовой Е.В. и Малышевой Н.Н., при участии от общества с ограниченной ответственностью "УК 3 "Наш дом - Архангельск" Зеляниной Н.А. (доверенность от 05.11.2012), рассмотрев 25.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу заместителя прокурора Архангельской области на решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.12.2012 (судья Бушева Н.М.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 (судьи Виноградов О.Н., Козлова С.В., Чередина Н.В.) по делу N А05-13577/2012,
установил:
Заместитель прокурора Архангельской области, место нахождения: 163002, город Архангельск, Новгородский проспект, дом 15 (далее - Прокурор), обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к мэрии города Архангельска, место нахождения: 163000, город Архангельск, площадь В.И. Ленина, дом 5, ОГРН 1022900509521 (далее - Мэрия), обществу с ограниченной ответственностью "УК 3 "Наш дом - Архангельск", место нахождения: 163051, город Архангельск, улица Гагарина, дом 44, корпус 2, офис 208, ОГРН 1102901002676 (далее - Общество), и муниципальному учреждению "Информационно-расчетный центр" муниципального образования "Город Архангельск", место нахождения: 163000, город Архангельск. Театральный переулок, дом 7, ОГРН 1022900514350 (далее - Учреждение), о признании недействительными пунктов 4.6.2 и 6.2 договора управления многоквартирным домом от 01.05.2011 (далее - Договор).
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции по ходатайству истца Учреждение исключено из состава ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 19.12.2012, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013, в иске отказано.
В кассационной жалобе Прокурор, ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, просит отменить названные решение и постановление и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
По мнению подателя жалобы, суды необоснованно не приняли во внимание то, что оспариваемые пункты Договора не отвечают требованиям действующего жилищного законодательства, поскольку позволяют Обществу как управляющей организации в одностороннем порядке изменять плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов и по своему усмотрению без согласования с собственниками помещений многоквартирных домов производить различные виды работ, распределяя плату за эти работы между названными собственниками.
В судебном заседании представитель Общества возразил против удовлетворения жалобы, ссылаясь на необоснованность приведенных в ней доводов.
Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как видно из материалов дела, 01.05.2011 Мэрия, действующая от имени собственника муниципальных жилых помещений - муниципального образования "Город Архангельск", и Общество заключили Договор, по которому Общество (управляющая организация) обязалось оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов, перечень которых указан в приложением N 4 к Договору, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, производить начисление и сбор платежей за оказанные услуги, а Мэрия (собственник) - оплачивать оказанные услуги и работы в размере, определенном приложением N 2 к Договору.
Согласно пункту 4.6.2 Договора в случае, когда объем работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов превышает размер платы за жилое помещение, указанный в приложении N 2 к Договору, а невыполнение данных работ и услуг может создать угрозу бесперебойного (безопасного) функционирования (состояния) инженерных сетей, строительных (ограждающих несущих и ненесущих) конструкций, относящихся к общему имуществу дома, управляющая организация вправе дополнительно по своему усмотрению произвести указанные работы и услуги.
Пунктом 6.2 Договора предусмотрено, что оплата работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества, выполненных в соответствии с пунктом 4.6.2 Договора, дополнительно распределяется между всеми собственниками многоквартирного дома в платежных документах.
Этим же пунктом Договора предусмотрено, что размер платы за услуги, относящиеся к содержанию жилого помещения, оказываемые специализированными организациями, определяется на основании цен и тарифов (нормативов), установленных специализированными организациями при заключении договора на оказание данных услуг между специализированной организацией и управляющей организацией.
Размер платы за услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указанный в приложении N 2 к Договору, подлежит изменению (увеличению) не более одного раза в год пропорционально изменению (увеличению) уровня инфляции, которое определяется индексом потребительских цен (тарифов) на жилищные услуги населению, установленных Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики по Архангельской области, за исключением услуг по содержанию общего имущества дома, оказываемых специализированными организациями.
Прокурор, ссылаясь на несоответствие пунктов 4.6.2 и 6.2 Договора действующему жилищному законодательству, обратился в суд с настоящим иском, в котором указал на то, что буквальное толкование оспариваемых пунктов Договора позволяет Обществу по своему усмотрению без согласия собственников помещений многоквартирных домов определять вид, объем работ и услуг, оказываемых по Договору, и в одностороннем порядке изменять плату за услуги по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирных домов.
Суды первой инстанции посчитали выводы прокурора необоснованными и отказали в иске.
Однако суды в ходе разрешения спора необоснованно не приняли во внимание следующее.
Согласно пункту 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.
В соответствии с пунктом 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
В силу статьи 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила содержания) предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Пунктами 16 и 17 Правил содержания определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.
Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 (далее - Правила эксплуатации).
В названном документе перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.
Более того, статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" предусмотрено, что безопасность здания или сооружения с системой инженерно-технического обеспечения должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения.
Следовательно, системное толкование совокупности приведенных норм свидетельствует о том, что в статье 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу правил содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли особое решение общего собрания собственников помещений в доме о необходимости их выполнения
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.
Указанный вывод приведен в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10 по делу N А08-4962/2009-27.
Из буквального толкования пунктов 4.6.2 и 6.2 Договора следует, что в установленную Договором плату за содержание и ремонт общего имущества многоквартирных домов включены только те услуги, которые перечислены в приложении N 1 к Договору. Оказание иных услуг, необходимых для надлежащего содержания и ремонта общего имущества многоквартирных домов и отнесенных к обязанности Общества как управляющей организации, прямо не предусмотренных Договором, или предусмотренных им, но в объеме, превышающем нормативный расчет стоимости услуг, дополнительно компенсируются собственниками помещений в домах.
При таком положении условия пунктов 4.6.2 и 6.2 Договора не соответствует требованиям приведенных норм жилищного законодательства.
Как следует из статьи 158 ЖК РФ и пунктов 28 и 31 Правил содержания, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации.
Условия пункта 6.2 Договора о том, что размер платы за услуги, относящиеся к содержанию жилого помещения, оказываемые специализированными организациями, определяется на основании цен и тарифов (нормативов), установленных специализированными организациями при заключении договора на оказание данных услуг между специализированной организацией и управляющей организацией не соответствуют статье 158 ЖК РФ и пунктам 28 и 31 Правил содержания.
При таком положении вывод Прокурора о недействительности оспариваемых пунктов Договора является обоснованным, в связи с чем обжалуемые судебные акты надлежит отменить, а иск - удовлетворить.
Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.
Следовательно, Прокурор и Мэрия освобождены от уплаты государственной пошлины.
С учетом этого суд кассационной инстанции считает необходимым взыскать с Общества 1000 руб. - причитающуюся часть государственной пошлины по кассационной жалобе в доход федерального бюджета.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Архангельской области от 19.12.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2013 по делу N А05-13577/2012 отменить.
Признать недействительными пункты 4.6.2 и 6.2 договора управления многоквартирным домом от 01.02.2011, заключенного мэрией города Архангельска и обществом с ограниченной ответственностью "УК 3 "Наш дом - Архангельск".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "УК 3 "Наш дом - Архангельск", место нахождения: 163051, город Архангельск, улица Гагарина, дом 44, корпус 2, офис 208, ОГРН 1102901002676 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе в доход федерального бюджета.
Председательствующий
Н.И.КУЖАРОВА
Судьи
Е.В.БОГОЛЮБОВА
Н.Н.МАЛЫШЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)