Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Логачев К.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Вишняковой С.Г.
судей Кузнецовой С.В., Бредихиной С.Г.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истцов А.В. и А.Г. на решение Романовского районного суда Алтайского края от 20 августа 2013 года
по иску А.В., А.Г. к К.В.Х. и администрации Романовского сельсовета о признании незаконным разрешения на строительство, о признании незаконной реконструкции общего имущества, находящегося в общей долевой собственности и обязании восстановить положение, существовавшее до нарушения права,
Заслушав доклад судьи Кузнецовой С.В., судебная коллегия
установила:
А.В., А.Г. обратились в Романовский районный суд с иском к К.В.Х. и администрации Романовского сельсовета о признании незаконным разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГ, о признании незаконной реконструкции общего имущества, находящегося в общей долевой собственности и возложении обязанности восстановить положение, существовавшее до нарушения права.
В обоснование иска указали, что с ДД.ММ.ГГ года являются собственниками квартиры по адресу: <адрес>. Квартира располагается на первом этаже жилого дома, до приобретения квартиры первый этаж дома включал длинный коридор, по обе стороны которого располагались помещения, тамбур при центральном входе. В ДД.ММ.ГГ года право собственности на квартиру на первом этаже приобрел К.В.Х. Жилое помещение, приобретенное К.В.Х., представляло собой помещения, расположенные по обе стороны общего коридора, на всем его протяжении.
В ДД.ММ.ГГ года А.В. стало известно о наличии разрешения на строительство, согласно которому администрация Романовского сельсовета разрешает строительство, реконструкцию первого этажа здания общежития под квартиры и офис. Считает данное разрешение незаконным в связи с тем, что для получения разрешения застройщик обязан предоставить согласие всех правообладателей объекта капитального строительства, однако истцы никому такого согласия не давали.
Представитель ответчика администрации Романовского сельсовета с требованиями не согласился, заявил о применении срока, предусмотренного ст. 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик К.В.Х. и его представители исковые требования не признали. Указали на то, что А.В. в ДД.ММ.ГГ году уговаривал ответчика обменяться помещениями, квартиру А-вых на часть помещения, принадлежащего К.В.Х. А-вы хотели в противоположном от своей квартиры крыле дома на первом этаже разместить салон красоты, поэтому истцы непосредственно в ДД.ММ.ГГ г. сами принимали участие в перепланировке первого этажа, нанимали рабочих. С жильцами второго этажа все работы были согласованы и никто не возражал.
Решением Романовского районного суда Алтайского края от 20 августа 2013 года исковые требования А.В. и А.Г. оставлены без удовлетворения в полном объеме.
С решением суда не согласились истцы. В апелляционной жалобе просят решение отменить и принять новое решение об удовлетворении иска.
В обоснование доводов жалобы ссылаются на то, что разрешая спор, суд сделал неверный вывод относительно нарушения прав истцов на общий коридор первого этажа и тамбур первого этажа. Приобретая квартиру, истцы рассчитывали пользоваться общим имуществом дома, имели ключи от центрального входа в здание. На момент приобретения квартиры имелся дополнительный вход в здание на первый этаж с торцевой стороны, однако он был заколочен, находился на расстоянии одного метра от земли и не имел ступеней. После реконструкции ответчиком первого этажа почти весь коридор и тамбур, являющиеся общим имуществом дома, стали входить в обособленную квартиру ответчика. Перечисленными действиями ответчик нарушил права истцов на общее имущество в доме. Стало невозможно использовать по прямому назначению, как присоединенное общее имущество дома, так и квартиру истцов в целях, для которых она приобреталась.
Неправомерен вывод суда о пропуске истцами срока для оспаривания разрешения на строительство. Судом дана неверная оценка обстоятельствам, свидетельствующим о том, когда истцы узнали об оспариваемом разрешении. Со слов свидетеля Д. установлено, что А.В. в ДД.ММ.ГГ года обращался к ней с вопросом о проводимых строительных работах на первом этаже, свидетелем было сообщено, что работы производятся на основании разрешения администрации сельского совета. В ДД.ММ.ГГ при повторном обращении А.В. ему были выданы копии документов о реконструкции. Не учел суд, что только со слов Д. невозможно было получить информацию, которая содержится в разрешении администрации и считать свои права нарушенными. Кроме того, не учел суд, что истец А.Н. не знала о наличии разрешения до момента получения его копии А.В. Таким образом, суд не учел, что только после ознакомления с текстом разрешения истцы узнали о нарушении своих прав, о том, что проводится реконструкция первого этажа без их и других собственников дома согласия. Истцами сроки обращения в суд не нарушены, судом допущено неверное применение ст. 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Неверным является вывод суда о том, что отсутствуют доказательства проведения К.В.Х. строительных работ с нарушением права собственности истцов или законного владения имуществом. В основу такого вывода судом положено утверждение о том, что квартира супругов А-вых приобреталась с отдельным входом, а имеющийся коридор перед квартирой не соединялся с коридором и центральным входом в здание дома, т.е. суд посчитал, что помещение коридора и тамбура первого этажа со стороны <адрес> не предназначены для обслуживания квартиры А-вых, а предназначены для обслуживания помещений квартиры, принадлежащей К.В.Х., поэтому коридор и тамбур не относятся к общему имуществу и не принадлежат истцам.
Данные выводы суда противоречат имеющимся техническим документам на первый этаж здания. Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГ коридор первого этажа является сквозным на протяжении всего первого этажа, не имеет никаких ограждающих конструкций, также не имеет ограждающих конструкций тамбур здания. С торца здания отсутствуют какие-либо конструкции для входа на первый этаж здания. Согласно проекту реконструкции первого этажа почти весь коридор общего пользования и тамбур с центральным входом входят в состав помещения К.В.Х.
При наличии технических документов ссылка суда на свидетеля Б., показавшего, что в период до начала ДД.ММ.ГГ на первом этаже здания располагалось отделенное от части коридора, примыкающего к квартире истцов, помещение миграционной службы, не может быть признана правомерной. Из показаний свидетелей следует, что ранее коридор являлся сквозным, затем миграционная служба перегородила коридор, но как только последняя покинула здание, коридор вновь стал сквозным.
Не приняв во внимание технические документы, суд сделал неверный вывод о том, что помещение коридора и тамбура не является общим имуществом, и о том, что не требуется согласие истцов для проведения ответчиком строительных работ. При этом суд необоснованно принял во внимание показания допрошенных со стороны ответчика свидетелей о том, что истец принимал меры и согласовывал с ответчиком план перестройки первого этажа.
Не могут являться основанием к отказу в иске показания свидетеля Ц., директора проектной фирмы, о том, что после проведенной реконструкции первого этажа невозможно без изменения коммуникаций второго этажа привести все в первоначальное состояние, поскольку никто не может быть лишен своего имущества без решения суда.
Неверен вывод суда о том, что ответчиком была проведена перепланировка и переустройство, а не реконструкция. Имеющиеся в деле технические документы, само разрешение на реконструкцию опровергают данное утверждение суда.
Кроме того, при рассмотрении дела судом была нарушена тайна совещания судьи при принятии решения, поскольку представитель ответчика заходил в совещательную в комнату в тот момент, когда суд принимал решение.
В возражениях на апелляционную жалобу администрация Романовского сельского совета Романовского района Алтайского края и ответчик К.В.Х. просят решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда, выслушав истца А.В., поддержавшего доводы жалобы, ответчика К.В.Х. и его представителя Г., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия усматривает правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда в связи с неправильным определением обстоятельств и неправильным применением нормы материального права.
Из материалов дела усматривается, что А.В. и А.Г. принадлежит на праве общей совместной собственности жилое помещение (квартира) ***, расположенная на первом этаже дома по адресу <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
Ответчику К.В.Х. принадлежит на праве собственности квартира ***, расположенная на первом этаже этого же дома, на основании договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГ.
Согласно выписке из технического паспорта на <адрес> в <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГ на первом этаже жилого дома находятся две квартиры: *** - истцов, площадью *** кв. м, и *** - ответчика, площадью *** кв. м. Из поэтажного плана первого этажа дома усматривается, что посередине здания от одной стены до другой проходит общий коридор, из которого имеется вход в <адрес>, расположенную по одну сторону коридора, и имеются входы в расположенные по обе стороны коридора 13 помещений, входящих в <адрес>. Коридор, состоящий из помещений *** и ***, а также тамбур *** в площадь ни одной из квартир не входят.
ДД.ММ.ГГ администрацией Романовского сельсовета Романовского района Алтайского края К.В.Х. выдано разрешение на реконструкцию первого этажа <адрес>.
Из эскизного проекта реконструкции и изготовленного после реконструкции технического паспорта по состоянию на дату ДД.ММ.ГГ установлено, что фактически выполнена реконструкция первого этажа здания. На первом этаже вместо двух квартир расположено пять квартир. В прежних границах расположена только квартира истцов ***. Вместо квартиры ответчика ***, тамбура и большей части общего коридора расположены четыре квартиры, из них три квартиры имеют отдельные входы непосредственного с улицы, <адрес> имеет вход из оставшегося общего с квартирой *** коридора, вход в который осуществляется с входного узла торцевой стены дома. Кроме того, выполнены монтажные работы по возведению дополнительных ограждающих конструкций дома, примыкающих к стенам входного тамбура на первом этаже дома и увеличивающих площадь квартиры, вход которой ранее являлся входом на первый этаж дома.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу, что коридор первого этажа и тамбур входного узла не являются общим имуществом дома, на первом этаже дома фактически имела место перепланировка и переустройство, а не реконструкция, истцом пропущен трехмесячный срок для обжалования разрешения на реконструкцию.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, поскольку они основаны на неправильном установлении обстоятельств и неправильном применении норм материального права.
В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (п. 1 части 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Увеличение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Оценка представленных в дело технических документов о законных (плановых) параметрах принадлежащих истцам и ответчику жилых квартир, расположенных на одном этаже многоквартирного жилого дома, позволяет сделать вывод, что на первом этаже жилого дома имеется общий коридор, предназначенный для обслуживания обеих квартир, и соединенный с лестничной клеткой и лестницей, ведущей на второй этаж дома. Самостоятельного назначения у коридора, кроме как обслуживать расположенные на первом этаже квартиры, нет. Данный вывод основывается как на выписке из технического паспорта на квартиру ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГ, т.е. дату, когда уже была приобретена истцами квартира на первом этаже, так и на пояснениях истца и свидетелей. Допрошенные судом первой инстанции многочисленные свидетели о состоянии коридора, наличии или отсутствии перегородки, разделяющей общий коридор на два отдельных коридора для каждой из квартир, свидетельствуют о том, что изначально коридор всегда являлся общим для всех квартир первого этажа и не имел перегородок, в дальнейшем на протяжении длительного времени существования дома имело место как временное возведение перегородки, так и ее демонтаж.
Поскольку в установленном законном порядке изменения в конструкцию коридора не вносились, судебная коллегия, руководствуясь плановым состоянием коридора, приходит к выводу о том, что коридор является помещением для обслуживания более одной квартиры дома и относится к общему имуществу дома. Наличие, кроме центрального, второго входа с торцевой стены дома, не меняет назначение общего коридора. Кроме того, согласно плану от ДД.ММ.ГГ лестничная клетка и лестница, ведущая на второй этаж дома, имеют как самостоятельный выход, так и выход в общий коридор первого этажа дома.
Так как ответчиком имело место изменений границ принадлежащей ему квартиры на первом этаже дома путем разделения на четыре квартиры с присоединением большей части площади общего коридора и входного тамбура первого этажа, а также с присоединением части земельного участка, на котором расположены возведенные ограждающие конструкции, примыкающие к входному тамбуру и увеличившие площадь дома, то судебная коллегия приходит к выводу, что ответчиком для производства указанных работ необходимо было получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласие всех собственников также требовалось в связи с тем, что в результате реконструкции первого этажа были возведены новые ограждающие конструкции на земельном участке, который, будучи сформированным, также является общим имуществом дома и принадлежит собственникам дома на праве общей долевой собственности.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что неправильное установление судом первой инстанции обстоятельств отнесения спорного имущества к общему имуществу дома не позволило сделать верный вывод о необходимости получения согласия собственников дома на проведенную реконструкцию первого этажа.
Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствие с требованиями закона.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Отказывая в иске, суд первой инстанции указал, что фактически имела место не реконструкция первого этажа дома, а перепланировка и переустройство, что не требовало согласия истца и других собственников дома.
Судебная коллегия не может согласиться с таким утверждением суда, поскольку в результате ремонтных работ квартиры ответчика площадь принадлежащего ему помещения увеличилась за счет присоединения общего имущества - коридора и тамбура и за счет изменения параметров жилого дома - возведения ограждающих конструкций рядом с тамбуром, а площадь общего имущества дома уменьшилась.
Таким образом, ответчиком была произведена именно реконструкция принадлежащей ему квартиры с присоединением общего имущества дома и уменьшением общего имущества дома.
Неполучение согласия на проведение указанных работ от истцов, являющихся собственниками общего имущества дома, влечет нарушение прав последних в виде уменьшения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество.
Поскольку в материалах дела отсутствует сведения о том, что присоединение общего имущества многоквартирного дома произведены ответчиком в соответствии с требованиями вышеуказанных норм закона, с согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, постольку судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований истца.
Принимая во внимание предусмотренное ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации право владеющего собственника требовать устранения всяких нарушений своего права, включая возврат помещений общего пользования в состояние, предшествующее реконструкции, учитывая, что в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, судебная коллегия считает требования истца о приведении общего коридора и тамбура первого этажа в прежнее состояние подлежащими удовлетворению.
В соответствии с частью 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения.
К указанному заявлению прилагаются, в том числе документы о согласии всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
В материалах дела отсутствует сведения о том, что такие документы были представлены с заявлением ответчика о реконструкции в сельскую администрацию. Ответчиками по делу доказательства обратного не представлены.
В соответствии с частью 1 статьи 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Поскольку истцами по делу представлены доказательства нарушения их права собственности на общее имущество многоквартирного дома в виде уменьшения доли в праве на общее имущество многоквартирного дома без их согласия, постольку действия администрации Романовского сельского совета Романовского района Алтайского края по выдаче разрешения на реконструкцию первого этажа многоквартирного дела в отсутствие необходимых документов являются незаконными.
Частью 1 статьи 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.
Суд первой инстанции, рассматривая спор, пришел к выводу, что истцами пропущен указанный выше срок, а доказательства наличия уважительности его пропуска суду не представлены. Так суд указал, что в ДД.ММ.ГГ истцам было известно о перепланировке первого этажа <адрес>, в ДД.ММ.ГГ года узнали о наличии разрешении на реконструкцию первого этажа <адрес> в <адрес>, выданного ДД.ММ.ГГ администрацией Романовского сельсовета.
Судебная коллегия не соглашается с таким выводом суда, поскольку доказательства ознакомления истцов с разрешением на реконструкцию и получения копии приложенных к разрешению документов ранее ДД.ММ.ГГ года в дело не представлены.
Судебная коллегия отмечает, что, только обладая копиями документов или ознакомившись с ними, возможно достоверно узнать о наличии разрешения не просто на реконструкцию, а на реконструкцию первого этажа дома с присоединением ответчиком к своей квартире общего имущества многоквартирного дома.
Так утверждение истца А.В. о том, что только в ДД.ММ.ГГ года в администрации он получил копию разрешения, проект реконструкции, копию технического паспорта на квартиру ответчика никем из участников не опровергнуто, поэтому судебная коллегия полагает, что у суда отсутствовали основания считать истцов пропустившими срок для обжалования разрешения на реконструкцию.
В связи с удовлетворением требований истцов с ответчиков в пользу истцов на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию понесенные расходы по оплате государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу истцов А.В. и А.Г. на решение Романовского районного суда Алтайского края от 20 августа 2013 года удовлетворить.
Решение Романовского районного суда Алтайского края от 20 августа 2013 года отменить, вынести новое решение.
Исковые требования А.В. и А.Г. удовлетворить.
Признать незаконным выданное администрацией Романовского сельского совета Романовского района Алтайского края разрешение N *** от ДД.ММ.ГГ на реконструкцию первого этажа общежития под квартиры и офис по адресу: <адрес>.
Признать незаконными действия К.В.Х. по реконструкции помещений общего пользования - коридора и тамбура первого этажа многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
Обязать К.В.Х. возвратить помещения общего пользования - коридора и тамбура первого этажа многоквартирного дома по адресу: <адрес> в состояние, предшествующее реконструкции.
Взыскать в равных долях с администрации Романовского сельского совета Романовского района Алтайского края и К.В.Х. *** рублей в пользу А.В. и А.Г. в равных долях в пользу каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 22.10.2013 ПО ДЕЛУ N 33-8574\2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АЛТАЙСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 22 октября 2013 г. по делу N 33-8574\\2013
Судья: Логачев К.М.
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе:
председательствующего Вишняковой С.Г.
судей Кузнецовой С.В., Бредихиной С.Г.,
при секретаре Ш.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истцов А.В. и А.Г. на решение Романовского районного суда Алтайского края от 20 августа 2013 года
по иску А.В., А.Г. к К.В.Х. и администрации Романовского сельсовета о признании незаконным разрешения на строительство, о признании незаконной реконструкции общего имущества, находящегося в общей долевой собственности и обязании восстановить положение, существовавшее до нарушения права,
Заслушав доклад судьи Кузнецовой С.В., судебная коллегия
установила:
А.В., А.Г. обратились в Романовский районный суд с иском к К.В.Х. и администрации Романовского сельсовета о признании незаконным разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГ, о признании незаконной реконструкции общего имущества, находящегося в общей долевой собственности и возложении обязанности восстановить положение, существовавшее до нарушения права.
В обоснование иска указали, что с ДД.ММ.ГГ года являются собственниками квартиры по адресу: <адрес>. Квартира располагается на первом этаже жилого дома, до приобретения квартиры первый этаж дома включал длинный коридор, по обе стороны которого располагались помещения, тамбур при центральном входе. В ДД.ММ.ГГ года право собственности на квартиру на первом этаже приобрел К.В.Х. Жилое помещение, приобретенное К.В.Х., представляло собой помещения, расположенные по обе стороны общего коридора, на всем его протяжении.
В ДД.ММ.ГГ года А.В. стало известно о наличии разрешения на строительство, согласно которому администрация Романовского сельсовета разрешает строительство, реконструкцию первого этажа здания общежития под квартиры и офис. Считает данное разрешение незаконным в связи с тем, что для получения разрешения застройщик обязан предоставить согласие всех правообладателей объекта капитального строительства, однако истцы никому такого согласия не давали.
Представитель ответчика администрации Романовского сельсовета с требованиями не согласился, заявил о применении срока, предусмотренного ст. 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик К.В.Х. и его представители исковые требования не признали. Указали на то, что А.В. в ДД.ММ.ГГ году уговаривал ответчика обменяться помещениями, квартиру А-вых на часть помещения, принадлежащего К.В.Х. А-вы хотели в противоположном от своей квартиры крыле дома на первом этаже разместить салон красоты, поэтому истцы непосредственно в ДД.ММ.ГГ г. сами принимали участие в перепланировке первого этажа, нанимали рабочих. С жильцами второго этажа все работы были согласованы и никто не возражал.
Решением Романовского районного суда Алтайского края от 20 августа 2013 года исковые требования А.В. и А.Г. оставлены без удовлетворения в полном объеме.
С решением суда не согласились истцы. В апелляционной жалобе просят решение отменить и принять новое решение об удовлетворении иска.
В обоснование доводов жалобы ссылаются на то, что разрешая спор, суд сделал неверный вывод относительно нарушения прав истцов на общий коридор первого этажа и тамбур первого этажа. Приобретая квартиру, истцы рассчитывали пользоваться общим имуществом дома, имели ключи от центрального входа в здание. На момент приобретения квартиры имелся дополнительный вход в здание на первый этаж с торцевой стороны, однако он был заколочен, находился на расстоянии одного метра от земли и не имел ступеней. После реконструкции ответчиком первого этажа почти весь коридор и тамбур, являющиеся общим имуществом дома, стали входить в обособленную квартиру ответчика. Перечисленными действиями ответчик нарушил права истцов на общее имущество в доме. Стало невозможно использовать по прямому назначению, как присоединенное общее имущество дома, так и квартиру истцов в целях, для которых она приобреталась.
Неправомерен вывод суда о пропуске истцами срока для оспаривания разрешения на строительство. Судом дана неверная оценка обстоятельствам, свидетельствующим о том, когда истцы узнали об оспариваемом разрешении. Со слов свидетеля Д. установлено, что А.В. в ДД.ММ.ГГ года обращался к ней с вопросом о проводимых строительных работах на первом этаже, свидетелем было сообщено, что работы производятся на основании разрешения администрации сельского совета. В ДД.ММ.ГГ при повторном обращении А.В. ему были выданы копии документов о реконструкции. Не учел суд, что только со слов Д. невозможно было получить информацию, которая содержится в разрешении администрации и считать свои права нарушенными. Кроме того, не учел суд, что истец А.Н. не знала о наличии разрешения до момента получения его копии А.В. Таким образом, суд не учел, что только после ознакомления с текстом разрешения истцы узнали о нарушении своих прав, о том, что проводится реконструкция первого этажа без их и других собственников дома согласия. Истцами сроки обращения в суд не нарушены, судом допущено неверное применение ст. 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Неверным является вывод суда о том, что отсутствуют доказательства проведения К.В.Х. строительных работ с нарушением права собственности истцов или законного владения имуществом. В основу такого вывода судом положено утверждение о том, что квартира супругов А-вых приобреталась с отдельным входом, а имеющийся коридор перед квартирой не соединялся с коридором и центральным входом в здание дома, т.е. суд посчитал, что помещение коридора и тамбура первого этажа со стороны <адрес> не предназначены для обслуживания квартиры А-вых, а предназначены для обслуживания помещений квартиры, принадлежащей К.В.Х., поэтому коридор и тамбур не относятся к общему имуществу и не принадлежат истцам.
Данные выводы суда противоречат имеющимся техническим документам на первый этаж здания. Согласно техническому паспорту от ДД.ММ.ГГ коридор первого этажа является сквозным на протяжении всего первого этажа, не имеет никаких ограждающих конструкций, также не имеет ограждающих конструкций тамбур здания. С торца здания отсутствуют какие-либо конструкции для входа на первый этаж здания. Согласно проекту реконструкции первого этажа почти весь коридор общего пользования и тамбур с центральным входом входят в состав помещения К.В.Х.
При наличии технических документов ссылка суда на свидетеля Б., показавшего, что в период до начала ДД.ММ.ГГ на первом этаже здания располагалось отделенное от части коридора, примыкающего к квартире истцов, помещение миграционной службы, не может быть признана правомерной. Из показаний свидетелей следует, что ранее коридор являлся сквозным, затем миграционная служба перегородила коридор, но как только последняя покинула здание, коридор вновь стал сквозным.
Не приняв во внимание технические документы, суд сделал неверный вывод о том, что помещение коридора и тамбура не является общим имуществом, и о том, что не требуется согласие истцов для проведения ответчиком строительных работ. При этом суд необоснованно принял во внимание показания допрошенных со стороны ответчика свидетелей о том, что истец принимал меры и согласовывал с ответчиком план перестройки первого этажа.
Не могут являться основанием к отказу в иске показания свидетеля Ц., директора проектной фирмы, о том, что после проведенной реконструкции первого этажа невозможно без изменения коммуникаций второго этажа привести все в первоначальное состояние, поскольку никто не может быть лишен своего имущества без решения суда.
Неверен вывод суда о том, что ответчиком была проведена перепланировка и переустройство, а не реконструкция. Имеющиеся в деле технические документы, само разрешение на реконструкцию опровергают данное утверждение суда.
Кроме того, при рассмотрении дела судом была нарушена тайна совещания судьи при принятии решения, поскольку представитель ответчика заходил в совещательную в комнату в тот момент, когда суд принимал решение.
В возражениях на апелляционную жалобу администрация Романовского сельского совета Романовского района Алтайского края и ответчик К.В.Х. просят решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения суда, выслушав истца А.В., поддержавшего доводы жалобы, ответчика К.В.Х. и его представителя Г., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия усматривает правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда в связи с неправильным определением обстоятельств и неправильным применением нормы материального права.
Из материалов дела усматривается, что А.В. и А.Г. принадлежит на праве общей совместной собственности жилое помещение (квартира) ***, расположенная на первом этаже дома по адресу <адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ.
Ответчику К.В.Х. принадлежит на праве собственности квартира ***, расположенная на первом этаже этого же дома, на основании договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГ.
Согласно выписке из технического паспорта на <адрес> в <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГ на первом этаже жилого дома находятся две квартиры: *** - истцов, площадью *** кв. м, и *** - ответчика, площадью *** кв. м. Из поэтажного плана первого этажа дома усматривается, что посередине здания от одной стены до другой проходит общий коридор, из которого имеется вход в <адрес>, расположенную по одну сторону коридора, и имеются входы в расположенные по обе стороны коридора 13 помещений, входящих в <адрес>. Коридор, состоящий из помещений *** и ***, а также тамбур *** в площадь ни одной из квартир не входят.
ДД.ММ.ГГ администрацией Романовского сельсовета Романовского района Алтайского края К.В.Х. выдано разрешение на реконструкцию первого этажа <адрес>.
Из эскизного проекта реконструкции и изготовленного после реконструкции технического паспорта по состоянию на дату ДД.ММ.ГГ установлено, что фактически выполнена реконструкция первого этажа здания. На первом этаже вместо двух квартир расположено пять квартир. В прежних границах расположена только квартира истцов ***. Вместо квартиры ответчика ***, тамбура и большей части общего коридора расположены четыре квартиры, из них три квартиры имеют отдельные входы непосредственного с улицы, <адрес> имеет вход из оставшегося общего с квартирой *** коридора, вход в который осуществляется с входного узла торцевой стены дома. Кроме того, выполнены монтажные работы по возведению дополнительных ограждающих конструкций дома, примыкающих к стенам входного тамбура на первом этаже дома и увеличивающих площадь квартиры, вход которой ранее являлся входом на первый этаж дома.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд пришел к выводу, что коридор первого этажа и тамбур входного узла не являются общим имуществом дома, на первом этаже дома фактически имела место перепланировка и переустройство, а не реконструкция, истцом пропущен трехмесячный срок для обжалования разрешения на реконструкцию.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда, поскольку они основаны на неправильном установлении обстоятельств и неправильном применении норм материального права.
В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы) (п. 1 части 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Увеличение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Оценка представленных в дело технических документов о законных (плановых) параметрах принадлежащих истцам и ответчику жилых квартир, расположенных на одном этаже многоквартирного жилого дома, позволяет сделать вывод, что на первом этаже жилого дома имеется общий коридор, предназначенный для обслуживания обеих квартир, и соединенный с лестничной клеткой и лестницей, ведущей на второй этаж дома. Самостоятельного назначения у коридора, кроме как обслуживать расположенные на первом этаже квартиры, нет. Данный вывод основывается как на выписке из технического паспорта на квартиру ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГ, т.е. дату, когда уже была приобретена истцами квартира на первом этаже, так и на пояснениях истца и свидетелей. Допрошенные судом первой инстанции многочисленные свидетели о состоянии коридора, наличии или отсутствии перегородки, разделяющей общий коридор на два отдельных коридора для каждой из квартир, свидетельствуют о том, что изначально коридор всегда являлся общим для всех квартир первого этажа и не имел перегородок, в дальнейшем на протяжении длительного времени существования дома имело место как временное возведение перегородки, так и ее демонтаж.
Поскольку в установленном законном порядке изменения в конструкцию коридора не вносились, судебная коллегия, руководствуясь плановым состоянием коридора, приходит к выводу о том, что коридор является помещением для обслуживания более одной квартиры дома и относится к общему имуществу дома. Наличие, кроме центрального, второго входа с торцевой стены дома, не меняет назначение общего коридора. Кроме того, согласно плану от ДД.ММ.ГГ лестничная клетка и лестница, ведущая на второй этаж дома, имеют как самостоятельный выход, так и выход в общий коридор первого этажа дома.
Так как ответчиком имело место изменений границ принадлежащей ему квартиры на первом этаже дома путем разделения на четыре квартиры с присоединением большей части площади общего коридора и входного тамбура первого этажа, а также с присоединением части земельного участка, на котором расположены возведенные ограждающие конструкции, примыкающие к входному тамбуру и увеличившие площадь дома, то судебная коллегия приходит к выводу, что ответчиком для производства указанных работ необходимо было получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласие всех собственников также требовалось в связи с тем, что в результате реконструкции первого этажа были возведены новые ограждающие конструкции на земельном участке, который, будучи сформированным, также является общим имуществом дома и принадлежит собственникам дома на праве общей долевой собственности.
На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу, что неправильное установление судом первой инстанции обстоятельств отнесения спорного имущества к общему имуществу дома не позволило сделать верный вывод о необходимости получения согласия собственников дома на проведенную реконструкцию первого этажа.
Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствие с требованиями закона.
В соответствии со ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией понимается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Отказывая в иске, суд первой инстанции указал, что фактически имела место не реконструкция первого этажа дома, а перепланировка и переустройство, что не требовало согласия истца и других собственников дома.
Судебная коллегия не может согласиться с таким утверждением суда, поскольку в результате ремонтных работ квартиры ответчика площадь принадлежащего ему помещения увеличилась за счет присоединения общего имущества - коридора и тамбура и за счет изменения параметров жилого дома - возведения ограждающих конструкций рядом с тамбуром, а площадь общего имущества дома уменьшилась.
Таким образом, ответчиком была произведена именно реконструкция принадлежащей ему квартиры с присоединением общего имущества дома и уменьшением общего имущества дома.
Неполучение согласия на проведение указанных работ от истцов, являющихся собственниками общего имущества дома, влечет нарушение прав последних в виде уменьшения доли в праве общей долевой собственности на общее имущество.
Поскольку в материалах дела отсутствует сведения о том, что присоединение общего имущества многоквартирного дома произведены ответчиком в соответствии с требованиями вышеуказанных норм закона, с согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома, постольку судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований истца.
Принимая во внимание предусмотренное ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации право владеющего собственника требовать устранения всяких нарушений своего права, включая возврат помещений общего пользования в состояние, предшествующее реконструкции, учитывая, что в соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, судебная коллегия считает требования истца о приведении общего коридора и тамбура первого этажа в прежнее состояние подлежащими удовлетворению.
В соответствии с частью 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения.
К указанному заявлению прилагаются, в том числе документы о согласии всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
В материалах дела отсутствует сведения о том, что такие документы были представлены с заявлением ответчика о реконструкции в сельскую администрацию. Ответчиками по делу доказательства обратного не представлены.
В соответствии с частью 1 статьи 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
Поскольку истцами по делу представлены доказательства нарушения их права собственности на общее имущество многоквартирного дома в виде уменьшения доли в праве на общее имущество многоквартирного дома без их согласия, постольку действия администрации Романовского сельского совета Романовского района Алтайского края по выдаче разрешения на реконструкцию первого этажа многоквартирного дела в отсутствие необходимых документов являются незаконными.
Частью 1 статьи 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод.
Суд первой инстанции, рассматривая спор, пришел к выводу, что истцами пропущен указанный выше срок, а доказательства наличия уважительности его пропуска суду не представлены. Так суд указал, что в ДД.ММ.ГГ истцам было известно о перепланировке первого этажа <адрес>, в ДД.ММ.ГГ года узнали о наличии разрешении на реконструкцию первого этажа <адрес> в <адрес>, выданного ДД.ММ.ГГ администрацией Романовского сельсовета.
Судебная коллегия не соглашается с таким выводом суда, поскольку доказательства ознакомления истцов с разрешением на реконструкцию и получения копии приложенных к разрешению документов ранее ДД.ММ.ГГ года в дело не представлены.
Судебная коллегия отмечает, что, только обладая копиями документов или ознакомившись с ними, возможно достоверно узнать о наличии разрешения не просто на реконструкцию, а на реконструкцию первого этажа дома с присоединением ответчиком к своей квартире общего имущества многоквартирного дома.
Так утверждение истца А.В. о том, что только в ДД.ММ.ГГ года в администрации он получил копию разрешения, проект реконструкции, копию технического паспорта на квартиру ответчика никем из участников не опровергнуто, поэтому судебная коллегия полагает, что у суда отсутствовали основания считать истцов пропустившими срок для обжалования разрешения на реконструкцию.
В связи с удовлетворением требований истцов с ответчиков в пользу истцов на основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подлежат взысканию понесенные расходы по оплате государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Апелляционную жалобу истцов А.В. и А.Г. на решение Романовского районного суда Алтайского края от 20 августа 2013 года удовлетворить.
Решение Романовского районного суда Алтайского края от 20 августа 2013 года отменить, вынести новое решение.
Исковые требования А.В. и А.Г. удовлетворить.
Признать незаконным выданное администрацией Романовского сельского совета Романовского района Алтайского края разрешение N *** от ДД.ММ.ГГ на реконструкцию первого этажа общежития под квартиры и офис по адресу: <адрес>.
Признать незаконными действия К.В.Х. по реконструкции помещений общего пользования - коридора и тамбура первого этажа многоквартирного дома по адресу: <адрес>.
Обязать К.В.Х. возвратить помещения общего пользования - коридора и тамбура первого этажа многоквартирного дома по адресу: <адрес> в состояние, предшествующее реконструкции.
Взыскать в равных долях с администрации Романовского сельского совета Романовского района Алтайского края и К.В.Х. *** рублей в пользу А.В. и А.Г. в равных долях в пользу каждого.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)