Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Рахманкина Е.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Давыдова А.П.
и судей Гаврилова В.С., Башаркиной Н.Н.
при секретаре Ф.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Давыдова А.П.
дело по жалобе ЗАО "Жилстройресурс"
с участием представителя ответчика Ш.Е.А., представителя истца Л.
на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 11 апреля 2011 г.
по делу по иску Ц. к Закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" о взыскании денежных сумм, неустоек, признании ничтожными (недействительными) и расторжении договоров залога, компенсации морального вреда, признании недействительным передаточного акта,
установила:
Истец Ц. обратился в суд с иском к ответчику ЗАО "Жилстройресурс" о расторжении договора участия в долевом строительстве N от 30.07.2007 года, взыскании денежных сумм, неустоек, признании ничтожными (недействительными) и расторжении договоров залога, компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований истец указал, что 30 июля 2007 года между Ц. и ЗАО "Жилстройресурс" заключен договор N участия в долевом строительстве. Предметом договора N от 30.07.07 года является обязанность ЗАО "Жилстройресурс" передать в собственность Ц. одну двухкомнатную квартиру под номером на этаже жилого дома N с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства), 1 пускового комплекса застройки квартала в границах улиц: (адрес строительный) в (далее - Объект). Стоимость долевого участия в строительстве объекта согласована сторонами в размере. В соответствии со своими обязательствами по указанному выше договору долевого участия в строительстве жилья Ц. своевременно и полностью внес денежные средства в счет своих долей в указанной выше сумме. Денежные средства для оплаты долевого участия в строительстве Ц. получил на основании кредитного договора N от 15.08.2007 года, заключенного между ним и Банком на общую сумму. По условиям указанного кредитного договора данные денежные средства предоставлены Ц. в качестве кредита на срок 302 (Триста два) месяца по ставке % годовых. Денежные средства в размере были внесены Ц. в счет оплаты долей участия из собственных средств.
Указанный выше договор долевого участия в строительства жилья и дополнительные соглашения к нему прошли государственную регистрацию, о чем 19.09.2007 года сделана запись в реестре N. В соответствии с подпунктом "б" пункта 4.2 указанного выше договора долевого участия в строительстве жилья (далее - Договоры) "Стороны имеют право расторгнуть настоящий Договор или изменить его условия... по инициативе одной из Сторон, если другой стороной не выполняются условия настоящего Договора, в случаях предусмотренных действующим законодательством". Пункт 3.4 указанного Договора предусматривает, что "при расторжении настоящего Договора по инициативе Дольщика, он вправе требовать возврата вложенных им денежных средств в полном объеме, а в случаях, предусмотренных законодательством, - взыскания штрафных санкций". Пункт 5.1 указанного Договора гласит, что "Стороны по настоящему Договору несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации".
Указанный Договор долевого участия в строительстве жилья заключен между дольщиком и Застройщиком на основании Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении вменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии со статьей 6 указанного выше Закона: 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока. Который предусмотрен договор и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, водящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Статья 8 Закона предусматривает: 1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 9 указанного выше Закона гласит, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, а также в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
В соответствии с частью 1.1. указанной статьи Закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, а также в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Часть 2 указанной выше статьи Закона устанавливает, что Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Бели участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня. следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Часть 6 статьи 9 Закона предусматривает, что в случае нарушения застройщиком предусмотренных частью 2 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Статья 10 Закона предусматривает ответственность за нарушение обязательств по договору и гласит, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с положениями статьи 12.1. Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона; 2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
Часть 2 указанной выше статьи Закона предусматривает, что залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В соответствии со статьей 13 Закона (части 1 и 2) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Часть 5 данной статьи Закона гласит, что Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
В соответствии со статьей 7 указанного Закона: "После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства".
До настоящего времени ЗАО "Жилстройресурс" (далее - Застройщик) не исполнило надлежащим образом свою обязанность по указанному выше договору, указанную в пункте 3.1 - 7 данного договора, касающуюся сроков передачи Ц. (далее - Дольщик) объекта долевого участия в срок не позднее двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Застройщик также грубо более чем на 14 месяцев нарушил сроки сдачи в эксплуатацию жилого дома, включающего в себя Объект долевого участия, указанный в пункте 3 - 1-2. данного договора долевого участия в строительстве жилья, и представляющие собой второе полугодие 2008 года (то есть не позднее 31 декабря 2008 года) и сроки передачи Объекта Дольщику. Дольщик и его семья в течение длительного времени лишены возможности зарегистрироваться по месту постоянного жительства, вынуждены скитаться по съемным квартирам, нести расходы по их найму и содержанию, лишены доступа к пособиям и льготам, связанным с постоянным местом жительства. Во исполнение условия, указанного в пункте 4 - 3-1 договора N от 30 июля 2007 года, 27 марта 2009 года Дольщиком было направлено письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения указанного Договора и письменное требование о возврате денежных средств и процентов за пользование денежными средствами Дольщика. Данный письменный документ поступил в приемную президента ЗАО "Жилстройресурс" Ц.В.М., был зарегистрирован за входящим номером от 2-.03.09. Доказательством получения данного письма ЗАО "Жилстройресурс" является отметка на копии письма, приложенного к настоящему заявлению, запись в книге регистрации входящей корреспонденции. До настоящего времени, в нарушение требований пункта 4.3.3- указанного выше Договора, денежные средства, вложенные Дольщиком, Застройщиком ему не возвращены.
21 апреля 2010 года Ц. повторно направил в адрес ЗАО Жилстройресурс" уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, требование о расторжении договора N участия в долевом строительстве жилья от 30 июля 2007 года. Данное уведомление направлено письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. 27 апреля 2010 года указанное выше уведомление было получено ЗАО "Жилстройресурс", что подтверждается уведомлением о вручении, полученным Ц. 29 апреля 2010 года. В указанном выше уведомлении содержится требование дольщика Ц. к застройщику ЗАО "Жилстройресурс" о расторжении договора N участия в долевом строительстве жилья от 30 июля 2007 года в течение 3 (Трех) дней от даты получения данного требования. До настоящего времени ответ от ЗАО "Жилстройресурс" Ц. не получен. В связи с чем истец обратился в суд с иском. Просит суд:
1. Расторгнуть заключенный 30 июля 2007 года между Ц. и закрытым акционерным обществом "Жилстройресурс" договор N участия в долевом строительстве жилья.
2. Обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" возвратить Ц. в течение 10 (десяти) рабочих дней полностью все полученное от него в виде наличных денежных средств в счет оплаты долевого строительства закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" по расторгнутому договору долевого участия в строительстве жилья.
3. Обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" в течение 1 (одного) месяца от даты расторжения указанного выше договора долевого участия в строительстве жилья возвратить денежные средства, полученные закрытым акционерным обществом "Жилстройресурс" в счет оплаты расторгнутого договора, на счет Ц. N в (ЗАО), ИНН/КПП банка, к/с в, БИК.
4. Взыскать с закрытию акционерного общества "Жилстройресурс" денежные средства в пользу Ц., причитающиеся ему в возмещение убытков и в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие просрочки исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и федеральными законами денежных средств, в связи с расторжением указанных выше договоров долевого участия в строительстве жилья в сумме в соответствии с расчетом, прилагаемым к настоящему исковому заявлению.
5. Обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня расторжения указанных выше договоров долевого участия в строительстве жилья уплатить участнику долевого строительства Ц. денежные средства, указанные выше в пункте 4 настоящих исковых требований.
6. Обратить взыскание на право аренды на земельный участок, имеющий кадастровый номер площадью 34000 кв. метра, расположенный по адресу:, принадлежащее закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и иные объекты недвижимости, поименованные в выписке из ЕГРП, прилагаемой к настоящему исковому заявлению.
7. В связи с обращением взыскания на заложенное имущество, принадлежащее закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" - жилой дом N с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в границах улиц: (адрес строительный) в - обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства по указанному выше адресу с целью обращения взыскания на данное имущество как на предмет залога.
8. Признать ничтожными (недействительными) и расторгнуть договоры залога (сделки), поименованные в выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 января 2010 года N как заключенные без согласия участников долевого строительства в нарушение требований статьи 7 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, применить установленные законом последствия признания данных договоров (сделок) ничтожными (недействительными).
9. Реализовать заложенное имущество, на которое обращено взыскание по данному" исковому заявлению, денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направить на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей.
10. Взыскать с закрытого акционерного общества "Жилстройресурс" в пользу Ц., в качестве денежной компенсации нанесенного ему морального вреда сумму в размере.
11. Взыскать с закрытого акционерного общества "Жилстройресурс" государственную пошлину в размере и расходы на представителя истца Л. в размере. (т. 1 л.д. 2-10).
В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ изменил исковые требования. Просит суд:
1. Обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" возвратить Ц. в течение 10 (десяти) рабочих дней денежные средства в размере, полученные от него в виде наличных денежных средств в счет оплаты долевого строительства закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" по расторгнутому договору долевого участия в строительстве жилья.
2. Обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" в течение 1 (одного) месяца от даты расторжения указанного выше договора долевого участия в строительстве жилья возвратить денежные средства в размере, полученных закрытым акционерным обществом "Жилстройресурс" в счет оплаты расторгнутого договора, на счет Ц. N в (ЗАО), ИНН/КПП банка, к/с в, БИК. (л.д. 70-77)
В порядке ст. 39 ГПК РФ истец изменил исковые требования, просит суд:
- 1. Взыскать с ЗАО "Жилстройресурс" штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя Ц.;
- 2. Взыскать в пользу Ц. с ЗАО "Жилстройресурс" пеню в размере 1% цены объекта долевого строительства в размере за каждый день просрочки выполнения требования о возврате потребителю уплаченной ответчику за данный товар денежной суммы;
- 3. Взыскать с ответчика неустойку в размере 0,5% от суммы предварительной оплаты цены объекта долевого строительства в размере, за каждый день просрочки выполнения требования о возврате потребителю уплаченной ответчику за данный товар предварительной оплаты;
- 4. Взыскать с ответчика неустойку в размере 3% цены выполнения работ по строительству объекта долевого строительства в размере, за каждый день просрочки окончания выполнения работы по договору N. (л.д. 97-99 т. 1)
5. Признать передаточный акт N от 13.04.2010 года недействительным, с момента его составления. В остальной части исковые требования остались прежними.
В судебном заседании представитель истца от исковых требования в части расторжения договора участия в долевом строительстве жилья N от 30.07.2007 года отказался. Отказ от исковых требований судом принят. Производство по делу в данной части прекращено.
Представитель ответчика, по доверенности Ш.Е.А., в судебном заседании исковые требования истца не признала, по основаниям, изложенным в возражениях на иск (т. 1 л.д. 108-112).
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 11 апреля 2011 г. постановлено:
Исковые требования Ц. удовлетворить частично.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Жилстройресурс" в пользу Ц. неустойку в размере, компенсацию морального вреда в размере, расходы по оплате услуг представителя в размере, штраф в размере.
Признать передаточный акт N от 13.04.2010 года недействительным.
В остальной части иска в удовлетворении исковых требований Ц. отказать.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Жилстройресурс" государственную пошлину в местный бюджет в размере.
В кассационной жалобе ЗАО "Жилстройресурс" просит данное решение отменить, так как, по мнению кассатора, оно вынесено с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, явившихся по делу, судебная коллегия находит решение суда в части удовлетворения исковых требований истца о признании передаточного акта недействительным подлежащим отмене с вынесением нового решения, которым в удовлетворении иска в этой части следует отказать, в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и государственной пошлины решение следует изменить, в остальной части решение оставить без изменения.
Из материалов дела усматривается, что 30 июля 2007 года между истцом Ц. и ЗАО "Жилстройресурс" был заключен договор N участия в долевом строительстве жилья. В соответствии с условиями данного договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать одну однокомнатную квартиру под номером на этаже жилого дома N с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в границах улиц: (адрес строительный) в, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Площадь объекта долевого строительства состоит из: общей площади с учетом лоджий, балконов, веранд и террас 50,59 кв. м, общей площади квартиры 46,37 кв. м (в том числе жилая площадь 18,07 кв. м), площадь лоджий 8,45 кв. м. Согласно п. 3.1.2 срок сдачи объекта в эксплуатацию, не позднее 2 полугодия 2008 года. В соответствии с п. 3.1.7 - застройщик обязан передать дольщику объект долевого участия не позднее двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. (л.д. 23-26)
Согласно п. 2.1 договора, цена договора составила.
Судом установлено, что между сторонами было заключено два дополнительных соглашения к договору участия в долевом строительстве жилья, которыми были внесены изменения в п. 2.5 договора - источник оплаты стоимости долевого участия. (л.д. 27-30 т. 1)
Судом установлено, что истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме. Оплата за квартиру истцом произведена, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.
Истцом заявлены требования о возложении на ответчика обязанности возвратить Ц. в течение 10 (десяти) рабочих дней денежные средства в размере, полученные от него в виде наличных денежных средств в счет оплаты долевого строительства закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" по расторгнутому договору долевого участия в строительстве жилья, а также обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" в течение 1 (одного) месяца от даты расторжения указанного выше договора долевого участия в строительстве жилья возвратить денежные средства в размере, полученных закрытым акционерным обществом "Жилстройресурс" в счет оплаты расторгнутого договора, на счет Ц. N в (ЗАО), ИНН/КПП банка, к/с в, БИК.
Суд правильно указал, что данные требования истца удовлетворению не подлежат, поскольку в судебном заседании истец от исковых требований о расторжении договора участия в долевом строительстве отказался, а вышеуказанные требования являются производными от требований о расторжении договора.
Судом установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком было получено лишь 25.09.2009 года (т. 1 л.д. 203-204).
11.03.2010 года ответчиком в одностороннем порядке был подписан передаточный акт N, на вышеуказанный объект недвижимости. Истцом заявлены требования о признании данного акта недействительным.
Согласно ч. 1 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии с ч. 5 вышеуказанной статьи, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения
застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Согласно ч. 6 ст. 8 ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи)
Согласно указанным нормам застройщик имеет право составить односторонний акт во всех случаях, за исключением случаев, если объект недвижимости не соответствует условиям договора, либо иным обязательным требованиям и до исполнения обязанностей заказчика участник долевого строительства отказывается от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а также для случая досрочной передачи объекта долевого строительства.
Обязательным условием применения указанных мер со стороны заказчика является получение участником долевого строительства сообщения либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Из материалов дела видно, что 11 марта 2010 года истцом с участием представителя ответчика был произведен осмотр квартиры, в по результатам которого истцом были предъявлены претензии к ответчику по качеству объекта (л.д. 85 т. 1), в связи с чем передаточный акт истцом подписан не был (т. 1 л.д. 198 т. 1).
Исходя из данных обстоятельств суд пришел к выводу, что ответчик не имел права на составление и подписание в одностороннем порядке передаточного акта, поскольку акт N от 11.03.2010 года был составлен ответчиком и подписан в нарушение норм действующего законодательства, в силу чего является недействительным.
Вместе с тем, суд не принял во внимание то обстоятельство, что согласно п. 3.1.4 Договора N участия в долевом строительстве жилья от 30 июля 2007 г. объект долевого строительства сдается (передается) дольщику без выполнения отделочных работ.
18.03.2010 г. истцом были предъявлены ответчику письменные претензии по качеству передаваемого ему объекту недвижимости (л.д. 163-164 т. 1).
Однако, согласно заключения комиссионного технического осмотра квартиры установлено, что существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства и оснований для признания его непригодным для использования по назначению не имеется (л.д. 168 т. 1).
Данный акт истцом не оспаривается.
Следовательно, ответчик в силу ч. 6 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" был вправе составить в одностороннем порядке передаточный акт N от 13.04.2010 г., поэтому решение суда в части признания указанного акта недействительным следует отменить и в удовлетворении иска истцу в этой части отказать.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ "Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями".
В соответствии со ст. 6 ФЗ N 214 "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из Договора об участии в долевом строительстве видно, что объект строительства должен быть сдан в эксплуатацию не позднее второго полугодия 2008 г. - по 01.12.2008 г., а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком было получено лишь 25.09.2009 года (т. 1 л.д. 203-204).
Суд взыскал с ответчика неустойку за период с 01.01.2009 г. по 01.12.2010 г. и с применением положений ст. 333 ГК РФ определил ее размер в сумме.
Однако данную неустойку следовало взыскать за период с 01.01.2009 г. по 11 марта 2010 г., то есть по день подписания ответчика в одностороннем порядке передаточного акта.
В связи с этим расчет неустойки будет следующий:
- цена договора
% - ставка рефинансирования ЦБ РФ.
х %: 150 х 424 дня просрочки (01.01.2009 года по 11.03.2010 года) =.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Из материалов дела видно, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком было получено 25.09.2009 г.
Однако фактически дом был завершен строительством в сентябре 2008 г., что подтверждается обращением Застройщика в Администрацию г. Нижнего Новгорода для дачи разрешения о вводе объекта в эксплуатацию - письмо N от 25.09.2008 г., и справками соответствующих служб, подтверждающих завершение строительства.
Впоследствии ответчик неоднократно обращался в Администрацию г. Нижнего Новгорода с аналогичными просьбами (письмо N от 18.08.2009 г., письмо N от 17.02.2009 г.)
То есть ответчик принимал все возможные меры для сдачи дома в эксплуатацию, но дом не был сдан в эксплуатацию в сроки, предусмотренные Договором об участии в долевом строительстве, по объективным причинам.
Кроме того, как видно из материалов дела, истец не был намерен принимать спорный объект, о чем свидетельствуют его первоначальные исковые требования о расторжении Договора об участии в долевом строительстве, от которых он впоследствии отказался.
С учетом указанных обстоятельств судебная коллегия считает, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и поэтому находит возможным снизить ее размер до .
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.07.2007 года по 01.12.2010 года.
Однако, поскольку истец отказался от требований о расторжении договора, поэтому суд правильно указал, что оснований для возврата уплаченных по договору сумм не имеется, а, следовательно, не имеется оснований и для удовлетворения требований истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с момента заключения договора по 01.12.2010 года.
Истцом заявлены требования:
1. Обратить взыскание на право аренды на земельный участок, имеющий кадастровый номер площадью 34000 кв. метра, расположенный по адресу:, принадлежащее закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и иные объекты недвижимости, поименованные в выписке из ЕГРП, прилагаемой к настоящему исковому заявлению.
2. В связи с обращением взыскания на заложенное имущество, принадлежащее закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" - жилой дом N с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в границах улиц: (адрес строительный) в - обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства по указанному выше адресу с целью обращения взыскания на данное имущество как на предмет залога.
3. Признать ничтожными (недействительными) и расторгнуть договоры залога (сделки), поименованные в выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 января 2010 года N как заключенные без согласия участников долевого строительства в нарушение требований статьи 7 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, применить установленные законом последствия признания данных договоров (сделок) ничтожными (недействительными).
4. Реализовать заложенное имущество, на которое обращено взыскание по данному исковому заявлению, денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направить на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей.
Согласно ст. 12.1 ФЗ, исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:
- 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона;
- 2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
2. Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
- 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В соответствии со ст. 13 ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
- 1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк;
- 2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
Таким образом, из изложенного видно, что в силу норм действующего законодательства, право залога действует до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Судом установлено, что дом построен, введен в эксплуатацию, объекты долевого строительства переданы участникам долевого строительства, передаточные акты ответчиком предоставлены суду, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о прекращении залога (в том числе и права аренды земельного участка).
Поскольку судом установлено, что право залога в настоящее время прекращено, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика:
- 1. Пени в размере 1% цены объекта долевого строительства в размере за каждый день просрочки выполнения требования о возврате потребителю уплаченной ответчику за данный товар денежной суммы;
- 2. Неустойку в размере 0,5% от суммы предварительной оплаты цены объекта долевого строительства в размере ., за каждый день просрочки выполнения требования о возврате потребителю уплаченной ответчику за данный товар предварительной оплаты;
- 3. Неустойку в размере 3% цены выполнения работ по строительству объекта долевого строительства в размере, за каждый день просрочки окончания выполнения работы по договору N, данные требования истце основывает на Законе РФ "О защите прав потребителей".
Вместе с тем, в силу пункта 9 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Однако Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрены иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей, ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 3, п. 6 ст. 5, п. п. 2 и 3 ст. 7, п. 2 ст. 9, ст. ст. 10, 14, 15, п. 7 ст. 19, ст. 25).
Поскольку ФЗ предусмотрена иная ответственность за нарушение обязательств по договору, то суд правильно указал, что нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" в данном случае применяться не могут.
Истцами заявлены требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере, данные требования истец основывают на ст. 15 ФЗ "О защите прав потребителей"
В силу пункта 9 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отношения по компенсации морального вреда не регулируются.
В соответствии со ст. 15 закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Поскольку судом установлен факт нарушения прав истца, как потребителя, то суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда.
Вместе с тем, ее размер в сумме явно несоразмерен требованиям разумности и справедливости, так как просрочка в передаче истцу спорной квартиры является незначительной, поэтому судебная коллегия считает необходимым снизить сумму компенсации морального вреда до.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Следовательно взысканию с ответчика в пользу истца подлежит штраф в размере.
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг представителя в размере.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, учитывая сложность дела, продолжительность рассмотрения настоящего дела суд, правильно указал, что взысканию с ответчика подлежат расходы по оплате услуг представителя в размере.
В силу ст. 103 ГПК РФ взысканию с ответчика в местный бюджет подлежит государственная пошлина в размере.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 11 апреля 2011 г. в части признания недействительным передаточного акта N от 11 марта 2010 года отменить и в удовлетворении исковых требований Ц. к ЗАО "Жилстройресурс" отказать.
В части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и взыскании государственной пошлины решение изменить:
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Жилстройресурс" в пользу Ц. неустойку в размере, компенсацию морального вреда, штраф в сумме, всего, а также государственную пошлину в местный бюджет в размере.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 12.07.2011 ПО ДЕЛУ N 33-7020\2011Г
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 июля 2011 г. по делу N 33-7020\\2011г
Судья: Рахманкина Е.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:
председательствующего судьи Давыдова А.П.
и судей Гаврилова В.С., Башаркиной Н.Н.
при секретаре Ф.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Давыдова А.П.
дело по жалобе ЗАО "Жилстройресурс"
с участием представителя ответчика Ш.Е.А., представителя истца Л.
на решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 11 апреля 2011 г.
по делу по иску Ц. к Закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" о взыскании денежных сумм, неустоек, признании ничтожными (недействительными) и расторжении договоров залога, компенсации морального вреда, признании недействительным передаточного акта,
установила:
Истец Ц. обратился в суд с иском к ответчику ЗАО "Жилстройресурс" о расторжении договора участия в долевом строительстве N от 30.07.2007 года, взыскании денежных сумм, неустоек, признании ничтожными (недействительными) и расторжении договоров залога, компенсации морального вреда. В обоснование заявленных требований истец указал, что 30 июля 2007 года между Ц. и ЗАО "Жилстройресурс" заключен договор N участия в долевом строительстве. Предметом договора N от 30.07.07 года является обязанность ЗАО "Жилстройресурс" передать в собственность Ц. одну двухкомнатную квартиру под номером на этаже жилого дома N с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства), 1 пускового комплекса застройки квартала в границах улиц: (адрес строительный) в (далее - Объект). Стоимость долевого участия в строительстве объекта согласована сторонами в размере. В соответствии со своими обязательствами по указанному выше договору долевого участия в строительстве жилья Ц. своевременно и полностью внес денежные средства в счет своих долей в указанной выше сумме. Денежные средства для оплаты долевого участия в строительстве Ц. получил на основании кредитного договора N от 15.08.2007 года, заключенного между ним и Банком на общую сумму. По условиям указанного кредитного договора данные денежные средства предоставлены Ц. в качестве кредита на срок 302 (Триста два) месяца по ставке % годовых. Денежные средства в размере были внесены Ц. в счет оплаты долей участия из собственных средств.
Указанный выше договор долевого участия в строительства жилья и дополнительные соглашения к нему прошли государственную регистрацию, о чем 19.09.2007 года сделана запись в реестре N. В соответствии с подпунктом "б" пункта 4.2 указанного выше договора долевого участия в строительстве жилья (далее - Договоры) "Стороны имеют право расторгнуть настоящий Договор или изменить его условия... по инициативе одной из Сторон, если другой стороной не выполняются условия настоящего Договора, в случаях предусмотренных действующим законодательством". Пункт 3.4 указанного Договора предусматривает, что "при расторжении настоящего Договора по инициативе Дольщика, он вправе требовать возврата вложенных им денежных средств в полном объеме, а в случаях, предусмотренных законодательством, - взыскания штрафных санкций". Пункт 5.1 указанного Договора гласит, что "Стороны по настоящему Договору несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации".
Указанный Договор долевого участия в строительстве жилья заключен между дольщиком и Застройщиком на основании Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении вменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии со статьей 6 указанного выше Закона: 1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока. Который предусмотрен договор и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, водящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. 2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Статья 8 Закона предусматривает: 1. Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. 2. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Статья 9 указанного выше Закона гласит, что участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок, а также в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
В соответствии с частью 1.1. указанной статьи Закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства, а также в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
Часть 2 указанной выше статьи Закона устанавливает, что Застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1 настоящей статьи, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 настоящей статьи, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Бели участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами, застройщик не позднее дня. следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
Часть 6 статьи 9 Закона предусматривает, что в случае нарушения застройщиком предусмотренных частью 2 настоящей статьи срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
Статья 10 Закона предусматривает ответственность за нарушение обязательств по договору и гласит, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
В соответствии с положениями статьи 12.1. Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов: 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона; 2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
Часть 2 указанной выше статьи Закона предусматривает, что залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору: 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором; 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В соответствии со статьей 13 Закона (части 1 и 2) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Часть 5 данной статьи Закона гласит, что Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
В соответствии со статьей 7 указанного Закона: "После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства".
До настоящего времени ЗАО "Жилстройресурс" (далее - Застройщик) не исполнило надлежащим образом свою обязанность по указанному выше договору, указанную в пункте 3.1 - 7 данного договора, касающуюся сроков передачи Ц. (далее - Дольщик) объекта долевого участия в срок не позднее двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. Застройщик также грубо более чем на 14 месяцев нарушил сроки сдачи в эксплуатацию жилого дома, включающего в себя Объект долевого участия, указанный в пункте 3 - 1-2. данного договора долевого участия в строительстве жилья, и представляющие собой второе полугодие 2008 года (то есть не позднее 31 декабря 2008 года) и сроки передачи Объекта Дольщику. Дольщик и его семья в течение длительного времени лишены возможности зарегистрироваться по месту постоянного жительства, вынуждены скитаться по съемным квартирам, нести расходы по их найму и содержанию, лишены доступа к пособиям и льготам, связанным с постоянным местом жительства. Во исполнение условия, указанного в пункте 4 - 3-1 договора N от 30 июля 2007 года, 27 марта 2009 года Дольщиком было направлено письменное уведомление об одностороннем отказе от исполнения указанного Договора и письменное требование о возврате денежных средств и процентов за пользование денежными средствами Дольщика. Данный письменный документ поступил в приемную президента ЗАО "Жилстройресурс" Ц.В.М., был зарегистрирован за входящим номером от 2-.03.09. Доказательством получения данного письма ЗАО "Жилстройресурс" является отметка на копии письма, приложенного к настоящему заявлению, запись в книге регистрации входящей корреспонденции. До настоящего времени, в нарушение требований пункта 4.3.3- указанного выше Договора, денежные средства, вложенные Дольщиком, Застройщиком ему не возвращены.
21 апреля 2010 года Ц. повторно направил в адрес ЗАО Жилстройресурс" уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора, требование о расторжении договора N участия в долевом строительстве жилья от 30 июля 2007 года. Данное уведомление направлено письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. 27 апреля 2010 года указанное выше уведомление было получено ЗАО "Жилстройресурс", что подтверждается уведомлением о вручении, полученным Ц. 29 апреля 2010 года. В указанном выше уведомлении содержится требование дольщика Ц. к застройщику ЗАО "Жилстройресурс" о расторжении договора N участия в долевом строительстве жилья от 30 июля 2007 года в течение 3 (Трех) дней от даты получения данного требования. До настоящего времени ответ от ЗАО "Жилстройресурс" Ц. не получен. В связи с чем истец обратился в суд с иском. Просит суд:
1. Расторгнуть заключенный 30 июля 2007 года между Ц. и закрытым акционерным обществом "Жилстройресурс" договор N участия в долевом строительстве жилья.
2. Обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" возвратить Ц. в течение 10 (десяти) рабочих дней полностью все полученное от него в виде наличных денежных средств в счет оплаты долевого строительства закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" по расторгнутому договору долевого участия в строительстве жилья.
3. Обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" в течение 1 (одного) месяца от даты расторжения указанного выше договора долевого участия в строительстве жилья возвратить денежные средства, полученные закрытым акционерным обществом "Жилстройресурс" в счет оплаты расторгнутого договора, на счет Ц. N в (ЗАО), ИНН/КПП банка, к/с в, БИК.
4. Взыскать с закрытию акционерного общества "Жилстройресурс" денежные средства в пользу Ц., причитающиеся ему в возмещение убытков и в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие просрочки исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и федеральными законами денежных средств, в связи с расторжением указанных выше договоров долевого участия в строительстве жилья в сумме в соответствии с расчетом, прилагаемым к настоящему исковому заявлению.
5. Обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" в течение 10 (десяти) рабочих дней со дня расторжения указанных выше договоров долевого участия в строительстве жилья уплатить участнику долевого строительства Ц. денежные средства, указанные выше в пункте 4 настоящих исковых требований.
6. Обратить взыскание на право аренды на земельный участок, имеющий кадастровый номер площадью 34000 кв. метра, расположенный по адресу:, принадлежащее закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и иные объекты недвижимости, поименованные в выписке из ЕГРП, прилагаемой к настоящему исковому заявлению.
7. В связи с обращением взыскания на заложенное имущество, принадлежащее закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" - жилой дом N с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в границах улиц: (адрес строительный) в - обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства по указанному выше адресу с целью обращения взыскания на данное имущество как на предмет залога.
8. Признать ничтожными (недействительными) и расторгнуть договоры залога (сделки), поименованные в выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 января 2010 года N как заключенные без согласия участников долевого строительства в нарушение требований статьи 7 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, применить установленные законом последствия признания данных договоров (сделок) ничтожными (недействительными).
9. Реализовать заложенное имущество, на которое обращено взыскание по данному" исковому заявлению, денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направить на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей.
10. Взыскать с закрытого акционерного общества "Жилстройресурс" в пользу Ц., в качестве денежной компенсации нанесенного ему морального вреда сумму в размере.
11. Взыскать с закрытого акционерного общества "Жилстройресурс" государственную пошлину в размере и расходы на представителя истца Л. в размере. (т. 1 л.д. 2-10).
В ходе рассмотрения дела истец в порядке ст. 39 ГПК РФ изменил исковые требования. Просит суд:
1. Обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" возвратить Ц. в течение 10 (десяти) рабочих дней денежные средства в размере, полученные от него в виде наличных денежных средств в счет оплаты долевого строительства закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" по расторгнутому договору долевого участия в строительстве жилья.
2. Обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" в течение 1 (одного) месяца от даты расторжения указанного выше договора долевого участия в строительстве жилья возвратить денежные средства в размере, полученных закрытым акционерным обществом "Жилстройресурс" в счет оплаты расторгнутого договора, на счет Ц. N в (ЗАО), ИНН/КПП банка, к/с в, БИК. (л.д. 70-77)
В порядке ст. 39 ГПК РФ истец изменил исковые требования, просит суд:
- 1. Взыскать с ЗАО "Жилстройресурс" штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя Ц.;
- 2. Взыскать в пользу Ц. с ЗАО "Жилстройресурс" пеню в размере 1% цены объекта долевого строительства в размере за каждый день просрочки выполнения требования о возврате потребителю уплаченной ответчику за данный товар денежной суммы;
- 3. Взыскать с ответчика неустойку в размере 0,5% от суммы предварительной оплаты цены объекта долевого строительства в размере, за каждый день просрочки выполнения требования о возврате потребителю уплаченной ответчику за данный товар предварительной оплаты;
- 4. Взыскать с ответчика неустойку в размере 3% цены выполнения работ по строительству объекта долевого строительства в размере, за каждый день просрочки окончания выполнения работы по договору N. (л.д. 97-99 т. 1)
5. Признать передаточный акт N от 13.04.2010 года недействительным, с момента его составления. В остальной части исковые требования остались прежними.
В судебном заседании представитель истца от исковых требования в части расторжения договора участия в долевом строительстве жилья N от 30.07.2007 года отказался. Отказ от исковых требований судом принят. Производство по делу в данной части прекращено.
Представитель ответчика, по доверенности Ш.Е.А., в судебном заседании исковые требования истца не признала, по основаниям, изложенным в возражениях на иск (т. 1 л.д. 108-112).
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 11 апреля 2011 г. постановлено:
Исковые требования Ц. удовлетворить частично.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Жилстройресурс" в пользу Ц. неустойку в размере, компенсацию морального вреда в размере, расходы по оплате услуг представителя в размере, штраф в размере.
Признать передаточный акт N от 13.04.2010 года недействительным.
В остальной части иска в удовлетворении исковых требований Ц. отказать.
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Жилстройресурс" государственную пошлину в местный бюджет в размере.
В кассационной жалобе ЗАО "Жилстройресурс" просит данное решение отменить, так как, по мнению кассатора, оно вынесено с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав лиц, явившихся по делу, судебная коллегия находит решение суда в части удовлетворения исковых требований истца о признании передаточного акта недействительным подлежащим отмене с вынесением нового решения, которым в удовлетворении иска в этой части следует отказать, в части взыскания неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и государственной пошлины решение следует изменить, в остальной части решение оставить без изменения.
Из материалов дела усматривается, что 30 июля 2007 года между истцом Ц. и ЗАО "Жилстройресурс" был заключен договор N участия в долевом строительстве жилья. В соответствии с условиями данного договора, застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц, построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать одну однокомнатную квартиру под номером на этаже жилого дома N с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в границах улиц: (адрес строительный) в, а дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Площадь объекта долевого строительства состоит из: общей площади с учетом лоджий, балконов, веранд и террас 50,59 кв. м, общей площади квартиры 46,37 кв. м (в том числе жилая площадь 18,07 кв. м), площадь лоджий 8,45 кв. м. Согласно п. 3.1.2 срок сдачи объекта в эксплуатацию, не позднее 2 полугодия 2008 года. В соответствии с п. 3.1.7 - застройщик обязан передать дольщику объект долевого участия не позднее двух месяцев после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома. (л.д. 23-26)
Согласно п. 2.1 договора, цена договора составила.
Судом установлено, что между сторонами было заключено два дополнительных соглашения к договору участия в долевом строительстве жилья, которыми были внесены изменения в п. 2.5 договора - источник оплаты стоимости долевого участия. (л.д. 27-30 т. 1)
Судом установлено, что истец свои обязательства по договору выполнил в полном объеме. Оплата за квартиру истцом произведена, что не оспаривалось ответчиком в судебном заседании.
Истцом заявлены требования о возложении на ответчика обязанности возвратить Ц. в течение 10 (десяти) рабочих дней денежные средства в размере, полученные от него в виде наличных денежных средств в счет оплаты долевого строительства закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" по расторгнутому договору долевого участия в строительстве жилья, а также обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" в течение 1 (одного) месяца от даты расторжения указанного выше договора долевого участия в строительстве жилья возвратить денежные средства в размере, полученных закрытым акционерным обществом "Жилстройресурс" в счет оплаты расторгнутого договора, на счет Ц. N в (ЗАО), ИНН/КПП банка, к/с в, БИК.
Суд правильно указал, что данные требования истца удовлетворению не подлежат, поскольку в судебном заседании истец от исковых требований о расторжении договора участия в долевом строительстве отказался, а вышеуказанные требования являются производными от требований о расторжении договора.
Судом установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком было получено лишь 25.09.2009 года (т. 1 л.д. 203-204).
11.03.2010 года ответчиком в одностороннем порядке был подписан передаточный акт N, на вышеуказанный объект недвижимости. Истцом заявлены требования о признании данного акта недействительным.
Согласно ч. 1 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
В соответствии с ч. 5 вышеуказанной статьи, участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения
застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Согласно ч. 6 ст. 8 ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи)
Согласно указанным нормам застройщик имеет право составить односторонний акт во всех случаях, за исключением случаев, если объект недвижимости не соответствует условиям договора, либо иным обязательным требованиям и до исполнения обязанностей заказчика участник долевого строительства отказывается от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, а также для случая досрочной передачи объекта долевого строительства.
Обязательным условием применения указанных мер со стороны заказчика является получение участником долевого строительства сообщения либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Из материалов дела видно, что 11 марта 2010 года истцом с участием представителя ответчика был произведен осмотр квартиры, в по результатам которого истцом были предъявлены претензии к ответчику по качеству объекта (л.д. 85 т. 1), в связи с чем передаточный акт истцом подписан не был (т. 1 л.д. 198 т. 1).
Исходя из данных обстоятельств суд пришел к выводу, что ответчик не имел права на составление и подписание в одностороннем порядке передаточного акта, поскольку акт N от 11.03.2010 года был составлен ответчиком и подписан в нарушение норм действующего законодательства, в силу чего является недействительным.
Вместе с тем, суд не принял во внимание то обстоятельство, что согласно п. 3.1.4 Договора N участия в долевом строительстве жилья от 30 июля 2007 г. объект долевого строительства сдается (передается) дольщику без выполнения отделочных работ.
18.03.2010 г. истцом были предъявлены ответчику письменные претензии по качеству передаваемого ему объекту недвижимости (л.д. 163-164 т. 1).
Однако, согласно заключения комиссионного технического осмотра квартиры установлено, что существенных нарушений требований к качеству объекта долевого строительства и оснований для признания его непригодным для использования по назначению не имеется (л.д. 168 т. 1).
Данный акт истцом не оспаривается.
Следовательно, ответчик в силу ч. 6 ст. 8 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" был вправе составить в одностороннем порядке передаточный акт N от 13.04.2010 г., поэтому решение суда в части признания указанного акта недействительным следует отменить и в удовлетворении иска истцу в этой части отказать.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ "Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями".
В соответствии со ст. 6 ФЗ N 214 "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
2. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
3. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Из Договора об участии в долевом строительстве видно, что объект строительства должен быть сдан в эксплуатацию не позднее второго полугодия 2008 г. - по 01.12.2008 г., а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком было получено лишь 25.09.2009 года (т. 1 л.д. 203-204).
Суд взыскал с ответчика неустойку за период с 01.01.2009 г. по 01.12.2010 г. и с применением положений ст. 333 ГК РФ определил ее размер в сумме.
Однако данную неустойку следовало взыскать за период с 01.01.2009 г. по 11 марта 2010 г., то есть по день подписания ответчика в одностороннем порядке передаточного акта.
В связи с этим расчет неустойки будет следующий:
- цена договора
% - ставка рефинансирования ЦБ РФ.
х %: 150 х 424 дня просрочки (01.01.2009 года по 11.03.2010 года) =.
В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Из материалов дела видно, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ответчиком было получено 25.09.2009 г.
Однако фактически дом был завершен строительством в сентябре 2008 г., что подтверждается обращением Застройщика в Администрацию г. Нижнего Новгорода для дачи разрешения о вводе объекта в эксплуатацию - письмо N от 25.09.2008 г., и справками соответствующих служб, подтверждающих завершение строительства.
Впоследствии ответчик неоднократно обращался в Администрацию г. Нижнего Новгорода с аналогичными просьбами (письмо N от 18.08.2009 г., письмо N от 17.02.2009 г.)
То есть ответчик принимал все возможные меры для сдачи дома в эксплуатацию, но дом не был сдан в эксплуатацию в сроки, предусмотренные Договором об участии в долевом строительстве, по объективным причинам.
Кроме того, как видно из материалов дела, истец не был намерен принимать спорный объект, о чем свидетельствуют его первоначальные исковые требования о расторжении Договора об участии в долевом строительстве, от которых он впоследствии отказался.
С учетом указанных обстоятельств судебная коллегия считает, что размер неустойки явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства и поэтому находит возможным снизить ее размер до .
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 30.07.2007 года по 01.12.2010 года.
Однако, поскольку истец отказался от требований о расторжении договора, поэтому суд правильно указал, что оснований для возврата уплаченных по договору сумм не имеется, а, следовательно, не имеется оснований и для удовлетворения требований истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с момента заключения договора по 01.12.2010 года.
Истцом заявлены требования:
1. Обратить взыскание на право аренды на земельный участок, имеющий кадастровый номер площадью 34000 кв. метра, расположенный по адресу:, принадлежащее закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом и иные объекты недвижимости, поименованные в выписке из ЕГРП, прилагаемой к настоящему исковому заявлению.
2. В связи с обращением взыскания на заложенное имущество, принадлежащее закрытому акционерному обществу "Жилстройресурс" - жилой дом N с помещениями общественного назначения и подземными автостоянками (1 очередь строительства) 1 пускового комплекса застройки квартала в границах улиц: (адрес строительный) в - обязать закрытое акционерное общество "Жилстройресурс" произвести государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства по указанному выше адресу с целью обращения взыскания на данное имущество как на предмет залога.
3. Признать ничтожными (недействительными) и расторгнуть договоры залога (сделки), поименованные в выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21 января 2010 года N как заключенные без согласия участников долевого строительства в нарушение требований статьи 7 Федерального Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, применить установленные законом последствия признания данных договоров (сделок) ничтожными (недействительными).
4. Реализовать заложенное имущество, на которое обращено взыскание по данному исковому заявлению, денежные средства, вырученные от реализации заложенного имущества, после удержания сумм, необходимых для покрытия расходов в связи с обращением взыскания на такое имущество и его реализацией, направить на удовлетворение требований участников долевого строительства и залогодержателей.
Согласно ст. 12.1 ФЗ, исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство, одним из следующих способов:
- 1) залог в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона;
- 2) поручительство в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона.
2. Залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
- 1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
- 2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
В соответствии со ст. 13 ФЗ, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
2. При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
3. С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.
5. Застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. При уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на такой объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.
6. Если до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством или при одновременном соблюдении следующих условий:
- 1) залогодержателем имущества, указанного в частях 1 - 3 настоящей статьи, является банк;
- 2) от указанного в пункте 1 настоящей части залогодержателя получено согласие на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона, а также согласие на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
7. После заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.
8. С момента передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, право залога, возникшее на основании настоящего Федерального закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
8.1. Возникший на основании настоящего Федерального закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании настоящего Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.
Таким образом, из изложенного видно, что в силу норм действующего законодательства, право залога действует до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Судом установлено, что дом построен, введен в эксплуатацию, объекты долевого строительства переданы участникам долевого строительства, передаточные акты ответчиком предоставлены суду, в связи с чем суд пришел к правильному выводу о прекращении залога (в том числе и права аренды земельного участка).
Поскольку судом установлено, что право залога в настоящее время прекращено, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца не имеется.
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика:
- 1. Пени в размере 1% цены объекта долевого строительства в размере за каждый день просрочки выполнения требования о возврате потребителю уплаченной ответчику за данный товар денежной суммы;
- 2. Неустойку в размере 0,5% от суммы предварительной оплаты цены объекта долевого строительства в размере ., за каждый день просрочки выполнения требования о возврате потребителю уплаченной ответчику за данный товар предварительной оплаты;
- 3. Неустойку в размере 3% цены выполнения работ по строительству объекта долевого строительства в размере, за каждый день просрочки окончания выполнения работы по договору N, данные требования истце основывает на Законе РФ "О защите прав потребителей".
Вместе с тем, в силу пункта 9 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Однако Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ предусмотрены иная, отличная от законодательства о защите прав потребителей, ответственность и иные штрафные санкции за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов (п. 3 ст. 3, п. 6 ст. 5, п. п. 2 и 3 ст. 7, п. 2 ст. 9, ст. ст. 10, 14, 15, п. 7 ст. 19, ст. 25).
Поскольку ФЗ предусмотрена иная ответственность за нарушение обязательств по договору, то суд правильно указал, что нормы Закона РФ "О защите прав потребителей" в данном случае применяться не могут.
Истцами заявлены требования о взыскании с ответчика компенсации морального вреда в размере, данные требования истец основывают на ст. 15 ФЗ "О защите прав потребителей"
В силу пункта 9 статьи 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной этим Федеральным законом, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", поскольку Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" отношения по компенсации морального вреда не регулируются.
В соответствии со ст. 15 закона РФ "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения прав потребителя, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины.
Поскольку судом установлен факт нарушения прав истца, как потребителя, то суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика компенсации морального вреда.
Вместе с тем, ее размер в сумме явно несоразмерен требованиям разумности и справедливости, так как просрочка в передаче истцу спорной квартиры является незначительной, поэтому судебная коллегия считает необходимым снизить сумму компенсации морального вреда до.
Согласно п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей", при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Следовательно взысканию с ответчика в пользу истца подлежит штраф в размере.
Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов по оплате услуг представителя в размере.
Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне в пользу, которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, учитывая сложность дела, продолжительность рассмотрения настоящего дела суд, правильно указал, что взысканию с ответчика подлежат расходы по оплате услуг представителя в размере.
В силу ст. 103 ГПК РФ взысканию с ответчика в местный бюджет подлежит государственная пошлина в размере.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 11 апреля 2011 г. в части признания недействительным передаточного акта N от 11 марта 2010 года отменить и в удовлетворении исковых требований Ц. к ЗАО "Жилстройресурс" отказать.
В части взыскания с ответчика в пользу истца неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и взыскании государственной пошлины решение изменить:
Взыскать с Закрытого акционерного общества "Жилстройресурс" в пользу Ц. неустойку в размере, компенсацию морального вреда, штраф в сумме, всего, а также государственную пошлину в местный бюджет в размере.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)