Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чепурченко О.Н.,
судей Мармазовой С.И., Мартемьянова В.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной С.В.,
при участии:
- от ЖСК "Летний": Криндач А.В., паспорт, доверенность от 14.03.2013 Родионава С.А., паспорт, доверенность от 14.03.2013; Емельянова И.И., паспорт, протокол от 23.02.2013 N 03, протокол собрания членов ЖСК от 23.02.2013, выписка из ЕГРЮЛ от 25.03.2013 N 2600; Запорощенко В.А., паспорт, доверенность от 26.03.2013; Магафурова А.М., паспорт, доверенность от 26.03.2013;
- член правление ЖСК "Летний": Говорухин С.В., паспорт, доверенность от 14.03.2013;
- от должника, ООО "Строительная компания Дека": Лучихина А.А., паспорт, доверенность от 26.11.2012;
- от иных лиц, участвующие в деле - не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьи 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного кредитора - Жилищно-строительного кооператива "Летний",
на определение Арбитражного суда Свердловской области от 13 февраля 2013 года об отказе во включении требования в реестр требований кредиторов должника,
вынесенное судьей А.В.Кириченко в рамках дела N А60-28980/2012 о признании общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Дека" (ОГРН 1026605630809; ИНН 6673087486) несостоятельным (банкротом),
установил:
В отношении общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Дека" (далее - ООО "СК Дека", должник) определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2012 введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим должника утвержден Васильчук Денис Иванович.
20 декабря 2012 года в арбитражный суд поступило требование Жилищно-строительного кооператива "Летний" (далее - ЖСК "Летний") с учетом принятого судом первой инстанции уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ, в котором заявитель просил обязать ООО "СК Дека" передать ЖСК "Летний" жилой дом, состоящий из 14-ти этажной секции, 37 квартир под номерами с 43 по 79, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фрезеровщиков, д. 35, а также включить в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК Дека" требование ЖСК "Летний" о передаче жилого дома состоящего из 14-ти этажной секции, 37 квартир под номерами с 43 по 79, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фрезеровщиков, д. 35.
24 декабря 2012 года в суд поступили требования Емельяновой И.И., Гладышева А.А., Ионкиной Н.В., Кашафразовой М.З., Османова Э.О., Такиуллиной Р.Ш. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.
Определением суда от 06.02.2013 для совместного рассмотрения объединены требования ЖСК "Летний", Емельяновой И.И., Гладышева А.А., Ионкиной Н.В., Кашафразовой М.З., Османова Э.О., Такиуллиной Р.Ш.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2013 в удовлетворении требований ЖСК "Летний", Гладышева Алексея Анатольевича, Ионкиной Натальи Владимировны, Османова Эльмана Осман оглы, Кашафразовой Марии Захаровны, Такиуллиной Рашиды Шамсурахмановны, Емельяновой Ирины Ивановны отказано.
Не согласившись, ЖСК "Летний", обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции в части отказа кооперативу в заявленных требованиях.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что не согласен с выводом суда о невозможности заключения инвестиционного договора между Застройщиком и ЖСК "Летний"; с квалификацией судом инвестиционного договора N 1 от 07.09.2006, как договора долевого участия в строительстве.
Должник в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает изложенные в ней доводы, просит определение в части отказа кооперативу во включении в реестр требований о передаче жилых помещений отменить, требования в данной части удовлетворить.
Иные лица отзывы на жалобу ЖСК "Летний" в апелляционный суд не направили.
В судебном заседании между лицами, участвующими в судебном заседании, возникли разногласия по вопросу действительности полномочий представителей ЖСК "Летний". Апелляционный суд, заслушав мнения сторон, исследовав выписки из ЕГРЮЛ в отношении кооператива, принимая во внимание поданное в Кировский районный суд г. Екатеринбурга исковое заявление по оспариванию прекращения полномочий председателя кооператива Осинцевой О.Б. и избрания председателем Емельяновой И.И., допустил к участию всех лиц, имеющих доверенности, выданные от имени кооператива.
Все лица, участвующие в судебном заседании, настаивали на включении требований ЖСК "Летний" в реестр о передаче жилых помещений, разногласия возникли только в отношении определения размера уплаченных по договору денежных средств.
Поскольку лицами, участвующими в деле, не заявлено возражений относительно проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части, законность и обоснованность определения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) только в обжалуемой части.
Рассмотрев представленные материалы, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое определение подлежащим изменению, а требование ЖСК "Летний" - частичному удовлетворению исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между ООО "СК "Дека" (застройщик) и ЖСК "Летний" (инвестор) подписан инвестиционный договор от 07 сентября 2006 года N 1 (том 7, л.д. 37-41) (в редакции Соглашения N 1 от 15.10.2007 - том 7, л.д. 43-44), согласно которому застройщик в предусмотренный настоящим договором срок своими и(или) привлеченными силами осуществляет в соответствии с проектной документацией строительство 7-, 10-, 14-ти этажного жилого дома с офисными и торговыми помещениями на первом этаже (стр. 1А и 1Б), с подземным гаражом (стр. N 2), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фрезеровщиков, 37 (окончательный адрес - Фрезеровщиков, 35) и после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного Объекта в срок, указанный в п. 5.1 настоящего договора, обязуется передать Инвестору:
- - 1-комнатные квартиры: N 2, 6, 10, 14, 18, 22, каждая из приведенных квартир площадью 49,2 кв. м; N 45, 48, 51, 54, 57, 60, 63, 66, каждая из приведенных квартир площадью 49,1 кв. м;
- - 2-комнатные квартиры: N 3, 7, 11, 15, 19, 23, каждая из приведенных квартир площадью 77,2 кв. м; N 4, 8, 12, 16, 20, 24, каждая из приведенных квартир площадью 83,6 кв. м; N 44, 47, 50, 53, 56, 59, 62, 65, 68, 71, 74, 77, каждая из приведенных квартир площадью 79,1 кв. м; N 46, 49, 52, 55, 58, 61, 64, 67, каждая из приведенных квартир площадью 67,3 кв. м;
- - 3-комнатные квартиры: N 1, 5, 9, 13, 17, 21, каждая из приведенных квартир общей площадью 79,5 кв. м; N 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41, каждая из приведенных квартир общей площадью 88,9 кв. м; N 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40, 42, каждая из приведенных квартир приведенной площадью 117,0 кв. м; N 43 общей площадью 110,95 кв. м; N 69,72, 75, 78 приведенной площадью 95,3 кв. м; N 70, 73, 76, 79 приведенной площадью 109,8 кв. м.
Согласно п. 5.1 указанного договора срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию не позднее 01 июля 2008 года.
Согласно п. 4.2 договора примерный объем инвестиций составляет 210 000 000 руб.
10 ноября 2007 года стороны подписали соглашение N 1/79 к инвестиционному договору, согласно которому в связи с внесением изменений в проектную документацию и увеличением площади квартиры N 79, расположенной на 14 этаже в 14-этажной секции жилого дома по адресу: Фрезеровщиков, 35, стороны пришли к соглашению, что базовая сумма финансирования составляет 3 829 896,70 руб., из расчета 36 148 руб. за один квадратный метр; кроме того, стоимость кладовой составляет 1 463 891,53 руб. из расчета 18 173,70 руб. за один квадратный метр; установили индекс инфляции к сумме неоплаченного платежа в сумме 13,2% годовых.
12 ноября 2009 года стороны подписали соглашение о цене N 14 (том 7, л.д. 45), согласно которому в связи с изменений в проектную документацию и разделением на два этапа строительства жилого дома по адресу: Фрезеровщиков, 35, стороны согласовали окончательную стоимость следующих квартир, расположенных в 14-этажной секции (N 43-46; N 48-69, N 71, 72, 74, 75, 78, 79) в размере 90 929 963,26 руб.
Согласно пояснениям представителей кооператива, которые поддерживает представитель должника, не достроена 14-этажная секция дома, две иные секции введены в эксплуатацию. Первоначально кооператив в требовании указал на 37 подлежащих передаче квартир. В настоящем судебном заседании представители уточнили, что передаче подлежат 30 квартир, поскольку в отношении семи квартир договоры у физических лиц заключены с самим застройщиком с целью получения кредитных средств в банках. Данные участники строительства включены в реестр передачи жилых помещений, что подтверждается определениями суда, вынесенными в рамках настоящего дела. С учетом изложенного, кооператив считает обоснованным требование в отношении 30 квартир, расположенных в недостроенной 14-этажной секции, а именно:
- - восемь однокомнатных квартир, общей площадью (без лоджии) 47,02 кв. м, жилой площадью 21,24 кв. м, площадь лоджии 4,10 кв. м;
- - десять двухкомнатных квартир, общей площадью (без лоджии) 74,51 кв. м, жилой площадью 39,96 кв. м, площадь лоджии 9,22 кв. м;
- - восемь двухкомнатных квартир, общей площадью (без лоджий) 65,26 кв. м, жилой площадью 33,63 кв. м, площадь лоджии 4,10 кв. м;
- - три трехкомнатных квартиры, общей площадью (без лоджии) 91,18 кв. м, жилой площадью 51,53 кв. м, площадь лоджии 8,28 кв. м;
- - одна трехкомнатная квартира, общей площадью (без лоджии) 180,75 кв. м, жилой площадью 57,43 кв. м, площадь лоджии 11,5 кв. м.
В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 201.1 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон) реестр требований о передаче жилых помещений - реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений, признанные обоснованными арбитражным судом.
Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (п. 2 ст. 201.6 Закона).
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Согласно ст. 201.4 Закона участник строительства вправе предъявить требования о передаче жилых помещений и(или) денежные требования.
Требованием о передаче жилого помещения является требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и(или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (п. 3 ч. 1 ст. 201.1 Закона).
Закон не предусматривает такого условия включения требований в реестр требований о передаче жилых помещений как наличие действующего договора, предусматривающего передачу жилого помещения. Для включения требований в реестр требований о передаче жилых помещений достаточно доказать факт возникновения обязательств должника по предоставлению жилого помещения.
Иное толкование исключало бы включение в реестр требований о передаче жилых помещений требований, основанных на притворной сделке, являющейся ничтожной. Вместе с тем такая возможность прямо предусмотрена законом (п. 5 ст. 201.1 Закона).
Статья 17 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и(или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как и в целом указанный Закон, так и указанное требование направлены на повышенную защиту участников долевого строительства (особенно граждан), в связи с чем применение судами указанного требования таким образом, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему участник строительства не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона N 214-ФЗ.
В данном деле установлено, что спорный договор был заключен и частично исполнен обществом и заявителем (в том числе в части оплаты спорных жилых помещений) за несколько лет до обращения в суд с заявлением о банкротстве; за это время никто из них, а также застройщик до открытия конкурсного производства не подвергали сомнению наличие у должника обязательства передать заявителю спорные жилые помещения. При таких условиях отказ во включении требования заявителя в реестр требований о передаче жилых помещений только по причине отсутствия регистрации спорного договора не является обоснованным. Отсутствие регистрации инвестиционного договора означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного статьей 13 Закона N 214-ФЗ, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых в части предупреждения о залоге также направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.
Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права этих сторонам в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", принятом 25.01.2013.
Таким образом, отсутствие регистрации спорного договора не является основанием для отказа в заявленных ЖСК "Летний" требованиях.
Фактическое перечисление денежных средств кооперативом должнику по инвестиционному договору подтверждено представленной в материалы дела Выпиской по лицевому счету кооператива ЗАО "Уралприватбанк" (том 7, л.д. 50-161).
Согласно пояснениям сторон, 30.12.2008 две секции 7 и 10 этажей трехсекционного жилого дома, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, улица Фрезеровщиков, 35, были введены в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 66302000-480). Согласно акту приема-передачи общий объем инвестиций по сданным в эксплуатацию секциям составил 110 109 508 руб. Данные обстоятельствами сторонами не оспариваются.
За вычетом семи квартир (по которым договоры участниками строительства были заключены непосредственно с застройщиком) площадью 693,85 кв. м, по состоянию на 30.06.2010 застройщиком не были исполнены обязательства по передаче кооперативу 30 (тридцати) квартир суммарной площадью 2 194,60 кв. м стоимостью 83 343 739,95 руб.
Кооператив исполнил свои обязательства по оплате перед застройщиком в размере 80 183 851,72 руб., что подтверждается, в том числе, актом сверки (том 7, л.д. 46-49). Остаток задолженности составляет 3 159 788,23 руб.
Возражения части представителей кооператива в отношении того, что задолженность отсутствует, отклоняются, поскольку возражения заявлены без учета наличия соглашения к инвестиционному договору N 1/79 от 10 ноября 2007 года, подписанного в связи с увеличением площади квартиры N 79. Представленный список квартир с указанием суммы финансирования также не может быть принят во внимание для целей определения сумм задолженности, поскольку отражает правоотношения между членами кооператива и ЖСК "Летний", а не между кооперативом и должником.
Таким образом, сумма, уплаченная участником строительства, составляет 80 183 951 руб. 72 коп., размер неисполненных обязательств - 3 159 788 руб. 23 коп., стоимость не переданного имущества - 83 343 639,95 руб.
Требование в части обязания ООО "СК Дека" передать ЖСК "Летний" жилой дом состоящий из 14-ти этажной секции, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фрезеровщиков, д. 35, удовлетворению не подлежит, поскольку заявлено в нарушение порядка, установленного статьями 201.10, 201.11 Закона о банкротстве.
С учетом изложенного, определение Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2013 в обжалуемой части подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).
В соответствии с пунктом 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" при подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Кодекса, государственная пошлина не уплачивается. Государственная пошлина, уплаченная Криндач А.В. за ЖСК "Летний" при подаче апелляционной жалобы по квитанции СБ7003/371 от 20.02.2012 в размере 2 000 руб. подлежит возврату (ст. 104 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ).
Руководствуясь статьями 104, 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 13 февраля 2013 года по делу N А60-28980/2012 в обжалуемой части отменить.
Включить в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Строительная компания Дека" требования ЖСК "Летний", в том числе сведения:
- - по сумме, уплаченной участником строительства, в размере 80 183 951 руб. 72 коп.;
- - по размеру неисполненных обязательств в сумме 3 159 788 руб. 23 коп.;
- - по стоимости не переданного имущества 163 527 691 руб. 67 коп.;
- - о жилых помещениях:
- - Восемь однокомнатных квартир, общей площадью (без лоджии) 47,02 кв. м, жилой площадью 21,24 кв. м, площадь лоджии 4,10 кв. м;
- - Десять двухкомнатных квартир, общей площадью (без лоджии) 74,51 кв. м, жилой площадью 39,96 кв. м, площадь лоджии 9,22 кв. м;
- - Восемь двухкомнатных квартир, общей площадью (без лоджий) 65,26 кв. м, жилой площадью 33,63 кв. м, площадь лоджии 4,10 кв. м;
- - Три трехкомнатных квартиры, общей площадью (без лоджии) 91,18 кв. м, жилой площадью 51,53 кв. м, площадь лоджии 8,28 кв. м;
- - Одна трехкомнатная квартира, общей площадью (без лоджии) 180,75 кв. м, жилой площадью 57,43 кв. м, площадь лоджии 11,5 кв. м,
- расположенных в четырнадцатиэтажной секции жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фрезеровщиков, 35;
- - по объекту строительства: четырнадцатиэтажная секция жилого дома с офисными и торговыми помещениями на первом этаже, с подземным гаражом, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фрезеровщиков, 35.
В остальной части отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Н.ЧЕПУРЧЕНКО
Судьи
С.И.МАРМАЗОВА
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.04.2013 N 17АП-2682/2013-ГК ПО ДЕЛУ N А60-28980/2012
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 апреля 2013 г. N 17АП-2682/2013-ГК
Дело N А60-28980/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 27 марта 2013 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 01 апреля 2013 года.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Чепурченко О.Н.,
судей Мармазовой С.И., Мартемьянова В.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никитиной С.В.,
при участии:
- от ЖСК "Летний": Криндач А.В., паспорт, доверенность от 14.03.2013 Родионава С.А., паспорт, доверенность от 14.03.2013; Емельянова И.И., паспорт, протокол от 23.02.2013 N 03, протокол собрания членов ЖСК от 23.02.2013, выписка из ЕГРЮЛ от 25.03.2013 N 2600; Запорощенко В.А., паспорт, доверенность от 26.03.2013; Магафурова А.М., паспорт, доверенность от 26.03.2013;
- член правление ЖСК "Летний": Говорухин С.В., паспорт, доверенность от 14.03.2013;
- от должника, ООО "Строительная компания Дека": Лучихина А.А., паспорт, доверенность от 26.11.2012;
- от иных лиц, участвующие в деле - не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статьи 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного кредитора - Жилищно-строительного кооператива "Летний",
на определение Арбитражного суда Свердловской области от 13 февраля 2013 года об отказе во включении требования в реестр требований кредиторов должника,
вынесенное судьей А.В.Кириченко в рамках дела N А60-28980/2012 о признании общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Дека" (ОГРН 1026605630809; ИНН 6673087486) несостоятельным (банкротом),
установил:
В отношении общества с ограниченной ответственностью "Строительная компания Дека" (далее - ООО "СК Дека", должник) определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.11.2012 введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим должника утвержден Васильчук Денис Иванович.
20 декабря 2012 года в арбитражный суд поступило требование Жилищно-строительного кооператива "Летний" (далее - ЖСК "Летний") с учетом принятого судом первой инстанции уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ, в котором заявитель просил обязать ООО "СК Дека" передать ЖСК "Летний" жилой дом, состоящий из 14-ти этажной секции, 37 квартир под номерами с 43 по 79, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фрезеровщиков, д. 35, а также включить в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "СК Дека" требование ЖСК "Летний" о передаче жилого дома состоящего из 14-ти этажной секции, 37 квартир под номерами с 43 по 79, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фрезеровщиков, д. 35.
24 декабря 2012 года в суд поступили требования Емельяновой И.И., Гладышева А.А., Ионкиной Н.В., Кашафразовой М.З., Османова Э.О., Такиуллиной Р.Ш. о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.
Определением суда от 06.02.2013 для совместного рассмотрения объединены требования ЖСК "Летний", Емельяновой И.И., Гладышева А.А., Ионкиной Н.В., Кашафразовой М.З., Османова Э.О., Такиуллиной Р.Ш.
Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2013 в удовлетворении требований ЖСК "Летний", Гладышева Алексея Анатольевича, Ионкиной Натальи Владимировны, Османова Эльмана Осман оглы, Кашафразовой Марии Захаровны, Такиуллиной Рашиды Шамсурахмановны, Емельяновой Ирины Ивановны отказано.
Не согласившись, ЖСК "Летний", обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции в части отказа кооперативу в заявленных требованиях.
В апелляционной жалобе заявитель указывает, что не согласен с выводом суда о невозможности заключения инвестиционного договора между Застройщиком и ЖСК "Летний"; с квалификацией судом инвестиционного договора N 1 от 07.09.2006, как договора долевого участия в строительстве.
Должник в отзыве на апелляционную жалобу поддерживает изложенные в ней доводы, просит определение в части отказа кооперативу во включении в реестр требований о передаче жилых помещений отменить, требования в данной части удовлетворить.
Иные лица отзывы на жалобу ЖСК "Летний" в апелляционный суд не направили.
В судебном заседании между лицами, участвующими в судебном заседании, возникли разногласия по вопросу действительности полномочий представителей ЖСК "Летний". Апелляционный суд, заслушав мнения сторон, исследовав выписки из ЕГРЮЛ в отношении кооператива, принимая во внимание поданное в Кировский районный суд г. Екатеринбурга исковое заявление по оспариванию прекращения полномочий председателя кооператива Осинцевой О.Б. и избрания председателем Емельяновой И.И., допустил к участию всех лиц, имеющих доверенности, выданные от имени кооператива.
Все лица, участвующие в судебном заседании, настаивали на включении требований ЖСК "Летний" в реестр о передаче жилых помещений, разногласия возникли только в отношении определения размера уплаченных по договору денежных средств.
Поскольку лицами, участвующими в деле, не заявлено возражений относительно проверки законности и обоснованности судебного акта только в обжалуемой части, законность и обоснованность определения проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) только в обжалуемой части.
Рассмотрев представленные материалы, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое определение подлежащим изменению, а требование ЖСК "Летний" - частичному удовлетворению исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, между ООО "СК "Дека" (застройщик) и ЖСК "Летний" (инвестор) подписан инвестиционный договор от 07 сентября 2006 года N 1 (том 7, л.д. 37-41) (в редакции Соглашения N 1 от 15.10.2007 - том 7, л.д. 43-44), согласно которому застройщик в предусмотренный настоящим договором срок своими и(или) привлеченными силами осуществляет в соответствии с проектной документацией строительство 7-, 10-, 14-ти этажного жилого дома с офисными и торговыми помещениями на первом этаже (стр. 1А и 1Б), с подземным гаражом (стр. N 2), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фрезеровщиков, 37 (окончательный адрес - Фрезеровщиков, 35) и после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного Объекта в срок, указанный в п. 5.1 настоящего договора, обязуется передать Инвестору:
- - 1-комнатные квартиры: N 2, 6, 10, 14, 18, 22, каждая из приведенных квартир площадью 49,2 кв. м; N 45, 48, 51, 54, 57, 60, 63, 66, каждая из приведенных квартир площадью 49,1 кв. м;
- - 2-комнатные квартиры: N 3, 7, 11, 15, 19, 23, каждая из приведенных квартир площадью 77,2 кв. м; N 4, 8, 12, 16, 20, 24, каждая из приведенных квартир площадью 83,6 кв. м; N 44, 47, 50, 53, 56, 59, 62, 65, 68, 71, 74, 77, каждая из приведенных квартир площадью 79,1 кв. м; N 46, 49, 52, 55, 58, 61, 64, 67, каждая из приведенных квартир площадью 67,3 кв. м;
- - 3-комнатные квартиры: N 1, 5, 9, 13, 17, 21, каждая из приведенных квартир общей площадью 79,5 кв. м; N 25, 27, 29, 31, 33, 35, 37, 39, 41, каждая из приведенных квартир общей площадью 88,9 кв. м; N 26, 28, 30, 32, 34, 36, 38, 40, 42, каждая из приведенных квартир приведенной площадью 117,0 кв. м; N 43 общей площадью 110,95 кв. м; N 69,72, 75, 78 приведенной площадью 95,3 кв. м; N 70, 73, 76, 79 приведенной площадью 109,8 кв. м.
Согласно п. 5.1 указанного договора срок получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию не позднее 01 июля 2008 года.
Согласно п. 4.2 договора примерный объем инвестиций составляет 210 000 000 руб.
10 ноября 2007 года стороны подписали соглашение N 1/79 к инвестиционному договору, согласно которому в связи с внесением изменений в проектную документацию и увеличением площади квартиры N 79, расположенной на 14 этаже в 14-этажной секции жилого дома по адресу: Фрезеровщиков, 35, стороны пришли к соглашению, что базовая сумма финансирования составляет 3 829 896,70 руб., из расчета 36 148 руб. за один квадратный метр; кроме того, стоимость кладовой составляет 1 463 891,53 руб. из расчета 18 173,70 руб. за один квадратный метр; установили индекс инфляции к сумме неоплаченного платежа в сумме 13,2% годовых.
12 ноября 2009 года стороны подписали соглашение о цене N 14 (том 7, л.д. 45), согласно которому в связи с изменений в проектную документацию и разделением на два этапа строительства жилого дома по адресу: Фрезеровщиков, 35, стороны согласовали окончательную стоимость следующих квартир, расположенных в 14-этажной секции (N 43-46; N 48-69, N 71, 72, 74, 75, 78, 79) в размере 90 929 963,26 руб.
Согласно пояснениям представителей кооператива, которые поддерживает представитель должника, не достроена 14-этажная секция дома, две иные секции введены в эксплуатацию. Первоначально кооператив в требовании указал на 37 подлежащих передаче квартир. В настоящем судебном заседании представители уточнили, что передаче подлежат 30 квартир, поскольку в отношении семи квартир договоры у физических лиц заключены с самим застройщиком с целью получения кредитных средств в банках. Данные участники строительства включены в реестр передачи жилых помещений, что подтверждается определениями суда, вынесенными в рамках настоящего дела. С учетом изложенного, кооператив считает обоснованным требование в отношении 30 квартир, расположенных в недостроенной 14-этажной секции, а именно:
- - восемь однокомнатных квартир, общей площадью (без лоджии) 47,02 кв. м, жилой площадью 21,24 кв. м, площадь лоджии 4,10 кв. м;
- - десять двухкомнатных квартир, общей площадью (без лоджии) 74,51 кв. м, жилой площадью 39,96 кв. м, площадь лоджии 9,22 кв. м;
- - восемь двухкомнатных квартир, общей площадью (без лоджий) 65,26 кв. м, жилой площадью 33,63 кв. м, площадь лоджии 4,10 кв. м;
- - три трехкомнатных квартиры, общей площадью (без лоджии) 91,18 кв. м, жилой площадью 51,53 кв. м, площадь лоджии 8,28 кв. м;
- - одна трехкомнатная квартира, общей площадью (без лоджии) 180,75 кв. м, жилой площадью 57,43 кв. м, площадь лоджии 11,5 кв. м.
В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 201.1 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве, Закон) реестр требований о передаче жилых помещений - реестр, содержащий требования о передаче жилых помещений, признанные обоснованными арбитражным судом.
Арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (п. 2 ст. 201.6 Закона).
В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Согласно ст. 201.4 Закона участник строительства вправе предъявить требования о передаче жилых помещений и(или) денежные требования.
Требованием о передаче жилого помещения является требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и(или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (п. 3 ч. 1 ст. 201.1 Закона).
Закон не предусматривает такого условия включения требований в реестр требований о передаче жилых помещений как наличие действующего договора, предусматривающего передачу жилого помещения. Для включения требований в реестр требований о передаче жилых помещений достаточно доказать факт возникновения обязательств должника по предоставлению жилого помещения.
Иное толкование исключало бы включение в реестр требований о передаче жилых помещений требований, основанных на притворной сделке, являющейся ничтожной. Вместе с тем такая возможность прямо предусмотрена законом (п. 5 ст. 201.1 Закона).
Статья 17 Закона N 214-ФЗ предусматривает, что договор об участии в долевом строительстве и(или) уступка прав требований по такому договору подлежат государственной регистрации. Как и в целом указанный Закон, так и указанное требование направлены на повышенную защиту участников долевого строительства (особенно граждан), в связи с чем применение судами указанного требования таким образом, что при отсутствии регистрации спорного договора и уступки прав по нему участник строительства не может требовать от застройщика выполнения договора путем передачи оплаченного жилого помещения (в том числе при его банкротстве), не учитывает отмеченных целей Закона N 214-ФЗ.
В данном деле установлено, что спорный договор был заключен и частично исполнен обществом и заявителем (в том числе в части оплаты спорных жилых помещений) за несколько лет до обращения в суд с заявлением о банкротстве; за это время никто из них, а также застройщик до открытия конкурсного производства не подвергали сомнению наличие у должника обязательства передать заявителю спорные жилые помещения. При таких условиях отказ во включении требования заявителя в реестр требований о передаче жилых помещений только по причине отсутствия регистрации спорного договора не является обоснованным. Отсутствие регистрации инвестиционного договора означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного статьей 13 Закона N 214-ФЗ, поскольку иное нарушало бы интересы третьих лиц, на защиту которых в части предупреждения о залоге также направлено требование о регистрации договора об участии в долевом строительстве.
Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права этих сторонам в отсутствие такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам, отражена в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", принятом 25.01.2013.
Таким образом, отсутствие регистрации спорного договора не является основанием для отказа в заявленных ЖСК "Летний" требованиях.
Фактическое перечисление денежных средств кооперативом должнику по инвестиционному договору подтверждено представленной в материалы дела Выпиской по лицевому счету кооператива ЗАО "Уралприватбанк" (том 7, л.д. 50-161).
Согласно пояснениям сторон, 30.12.2008 две секции 7 и 10 этажей трехсекционного жилого дома, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, улица Фрезеровщиков, 35, были введены в эксплуатацию (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 66302000-480). Согласно акту приема-передачи общий объем инвестиций по сданным в эксплуатацию секциям составил 110 109 508 руб. Данные обстоятельствами сторонами не оспариваются.
За вычетом семи квартир (по которым договоры участниками строительства были заключены непосредственно с застройщиком) площадью 693,85 кв. м, по состоянию на 30.06.2010 застройщиком не были исполнены обязательства по передаче кооперативу 30 (тридцати) квартир суммарной площадью 2 194,60 кв. м стоимостью 83 343 739,95 руб.
Кооператив исполнил свои обязательства по оплате перед застройщиком в размере 80 183 851,72 руб., что подтверждается, в том числе, актом сверки (том 7, л.д. 46-49). Остаток задолженности составляет 3 159 788,23 руб.
Возражения части представителей кооператива в отношении того, что задолженность отсутствует, отклоняются, поскольку возражения заявлены без учета наличия соглашения к инвестиционному договору N 1/79 от 10 ноября 2007 года, подписанного в связи с увеличением площади квартиры N 79. Представленный список квартир с указанием суммы финансирования также не может быть принят во внимание для целей определения сумм задолженности, поскольку отражает правоотношения между членами кооператива и ЖСК "Летний", а не между кооперативом и должником.
Таким образом, сумма, уплаченная участником строительства, составляет 80 183 951 руб. 72 коп., размер неисполненных обязательств - 3 159 788 руб. 23 коп., стоимость не переданного имущества - 83 343 639,95 руб.
Требование в части обязания ООО "СК Дека" передать ЖСК "Летний" жилой дом состоящий из 14-ти этажной секции, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фрезеровщиков, д. 35, удовлетворению не подлежит, поскольку заявлено в нарушение порядка, установленного статьями 201.10, 201.11 Закона о банкротстве.
С учетом изложенного, определение Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2013 в обжалуемой части подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).
В соответствии с пунктом 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" при подаче апелляционных жалоб на определения, не перечисленные в подпункте 12 пункта 1 статьи 333.21 Кодекса, государственная пошлина не уплачивается. Государственная пошлина, уплаченная Криндач А.В. за ЖСК "Летний" при подаче апелляционной жалобы по квитанции СБ7003/371 от 20.02.2012 в размере 2 000 руб. подлежит возврату (ст. 104 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ).
Руководствуясь статьями 104, 176, 258, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Свердловской области от 13 февраля 2013 года по делу N А60-28980/2012 в обжалуемой части отменить.
Включить в реестр требований о передаче жилых помещений ООО "Строительная компания Дека" требования ЖСК "Летний", в том числе сведения:
- - по сумме, уплаченной участником строительства, в размере 80 183 951 руб. 72 коп.;
- - по размеру неисполненных обязательств в сумме 3 159 788 руб. 23 коп.;
- - по стоимости не переданного имущества 163 527 691 руб. 67 коп.;
- - о жилых помещениях:
- - Восемь однокомнатных квартир, общей площадью (без лоджии) 47,02 кв. м, жилой площадью 21,24 кв. м, площадь лоджии 4,10 кв. м;
- - Десять двухкомнатных квартир, общей площадью (без лоджии) 74,51 кв. м, жилой площадью 39,96 кв. м, площадь лоджии 9,22 кв. м;
- - Восемь двухкомнатных квартир, общей площадью (без лоджий) 65,26 кв. м, жилой площадью 33,63 кв. м, площадь лоджии 4,10 кв. м;
- - Три трехкомнатных квартиры, общей площадью (без лоджии) 91,18 кв. м, жилой площадью 51,53 кв. м, площадь лоджии 8,28 кв. м;
- - Одна трехкомнатная квартира, общей площадью (без лоджии) 180,75 кв. м, жилой площадью 57,43 кв. м, площадь лоджии 11,5 кв. м,
- расположенных в четырнадцатиэтажной секции жилого дома по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фрезеровщиков, 35;
- - по объекту строительства: четырнадцатиэтажная секция жилого дома с офисными и торговыми помещениями на первом этаже, с подземным гаражом, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Фрезеровщиков, 35.
В остальной части отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.
Председательствующий
О.Н.ЧЕПУРЧЕНКО
Судьи
С.И.МАРМАЗОВА
В.И.МАРТЕМЬЯНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)