Судебные решения, арбитраж
Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Буториной Г.Г.,
судей Ившиной Г.Г., Кононова П.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шестаковой М.О.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Геология и Бизнес"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 22.03.2013 по делу N А31-593/2013, принятое судом в составе судьи Мосунова Д.А.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Геология и Бизнес" (ОГРН 1084401001541, г. Кострома, ул. Самоковская, д. 10а)
к департаменту строительства, архитектуры и градостроительства Костромской области (ОГРН 1024400529108, г. Кострома, ул. Сенная, д. 17),
третье лицо: прокурор города Костромы (г. Кострома, ул. Кузнецкая, д. 18),
о признании незаконным и отмене постановления по делу об административном правонарушении,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Геология и Бизнес" (далее - заявитель, Общество, ООО "Геология и Бизнес") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением к департаменту строительства, архитектуры и градостроительства Костромской области (далее - ответчик, административный орган, Департамент) о признании незаконным и отмене постановления от 09.01.2013 N АД-22д/2012 по делу об административном правонарушении, которым заявитель привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) в виде штрафа в размере 500000 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен прокурор города Костромы (далее - третье лицо, Прокурор) (л.д. 29-30).
Решением Арбитражного суда Костромской области от 22.03.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "Геология и Бизнес" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что заключение предварительного договора участия в долевом строительстве нельзя рассматривать в качестве привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома; предварительный договор участия в долевом строительстве от 12.11.2011 N 7/И-11а не является заключенным, поскольку до момента окончания строительства, проведения технической инвентаризации и государственной регистрации объекта недвижимости невозможно определить передаваемый по договору объект недвижимости. Кроме того, по мнению заявителя, имеются основания для квалификации совершенного правонарушения в качестве малозначительного.
Ответчик и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Стороны и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 21.06.2007 Департаментом имущественных отношений (арендодатель) и гражданами Виноградовым Д.А., Голубевым А.В. (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка N Д.0523.3 (л.д. 145-149). По условиям данного договора арендатор предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок, площадью 1910,83 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Костромская область, г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 11 "а", для использования в целях строительства жилого дома.
24.12.2007 договор аренды от 21.06.2007 прошел государственную регистрацию.
16.09.2009 заключено дополнительное соглашение к указанному договору, по которому право аренды перешло к ООО "Геология и бизнес", целевое использование участка - для строительства спортивно-оздоровительного центра (л.д. 150-152).
30.01.2012 Администрация города Костромы выдала Обществу разрешение N RU 44328000-39 на строительство объекта капитального строительства - "многоквартирный жилой дом" по адресу г. Кострома Индустриальная улица, дом 11 "а" (л.д. 144).
12.11.2011 между Обществом и Александровой С.В. был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве N 7/И-11а (далее - договор от 12.11.2011 N 7/И-11а) (л.д. 79-82). По условиям данного договора многоквартирный дом - дом, строящийся с привлечением денежных средств участника долевого строительства по адресу: г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 11а; квартира N 7 - объект долевого строительства, то есть жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома и входящее в состав дома; застройщик - юридическое лицо, имеющее на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке дома на основании полученного разрешения на строительство; участник долевого строительства - физическое лицо, направляющее собственные и кредитные средства для строительства (создания) дома (пункт 1.1). Все необходимые для заключения и исполнения настоящего договора лицензии, разрешения и иные документы, договоры от соответствующих и уполномоченных на их предоставление государственных органов (лиц) застройщиком получены и заключены, являются юридически действительными и вступившими в силу (пункт 2.1.1). Дом будет введен в эксплуатацию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет подписан не позднее 31.12.2012 (пункт 2.1.2). Квартира будет передана участнику долевого строительства не позднее 28.02.2013 (пункт 2.1.4). По настоящему договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением подрядчиков построить дом по адресу: г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 11 "а", и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру (пункт 3.1). Стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 1700000 рублей (пункт 4.2). Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или при досрочной передаче и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан сообщить участнику долевого строительства о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче (пункт 6.4). Передать участнику долевого строительства квартиру с отделкой. При этом застройщик обязуется письменно сообщить участнику долевого строительства о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче (пункт 6.5). Участник долевого строительства обязан в течение 7 дней после получения сообщения застройщика о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче, принять квартиру и подписать передаточный акт (пункт 7.3). Стороны обязуются заключить основной договор, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации не позднее 28.02.2012 (пункт 9.2).
12.11.2011 ООО "Геология и бизнес" и Александровой С.В. заключен договор беспроцентного займа N 7/И-11а на сумму 100000 рублей (л.д. 51-52).
27.12.2011 между ООО "Геология и бизнес" и Александровой С.В. заключен договор беспроцентного займа N 7/И-11а на сумму 800000 рублей (л.д. 48-49).
03.03.2012 между ООО "Геология и бизнес" и Александровой С.В. заключен договор беспроцентного займа N 7/И-11а на сумму 290000 рублей (листы дела 45-46).
В соответствии с квитанциями к приходным кассовым ордерам N 40 от 12.11.2011 на сумму 100000 рублей (л.д. 50), N 71 от 27.12.2011 на сумму 800000 рублей (л.д. 47), N 237 от 03.03.2012 на сумму 290000 рублей (л.д. 44) Обществом от Александровой СВ. приняты денежные средства в общей сумме 1190000 рублей. В качестве основания для принятия денежных средств в приходных ордерах указан договор от 12.11.2011 N 7/И-11а.
Из заявления Александровой С.В. от 24.05.2012, адресованного руководителю Департамента, следует, что ее денежные среда привлечены ООО "Геология и бизнес" по предварительному договору долевого участии строительстве жилого дома по адресу: г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 11а, кв. 7. На момент обращения с заявлением Александровой С.В. были переданы ООО "Геология и бизнес" денежные средства в размере 70% стоимости квартиры (л.д. 84).
09.06.2012 Александрова С.В. обратилась к генеральному директору ООО "Геология и бизнес" с заявлением о расторжении договоров займа от 12.11.2011 N И-11а/7, от 27.12.2011, от 03.03.2012 в связи с неисполнением пункта 9.2 предварительного договора участия в долевом строительстве от 12.11.2011 N 7/И-11а (л.д. 43).
06.07.2012 Александровой С.В. получены денежные средства в сумме 1190000 рублей за квартиру по адресу г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 11 "а" кв. 7, по договорам беспроцентного займа N 7/И-11а от 12.11.2011, 27.12.2011, 03.03.2012 (л.д. 41).
21.12.2012 Прокурором вынесено постановление о возбуждении в отношении Общества дела об административном правонарушении по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ (л.д. 70-74). Из указанного постановления следует, что Прокуратурой города Костромы в порядке надзора за исполнением законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов проведена проверка деятельности Общества при строительстве объекта капитального строительства по ул. Индустриальная, д. 11 "а" в г. Кострома. В конце 2011 года Общество обратилось в администрацию города Костромы с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка для целей строительства многоквартирного жилого дома. При этом в составе пакета документов, необходимых для получения градостроительного плана земельного участка, представлен договор аренды N Д0523.3 с целевым назначением для строительства жилого дома и дополнительное соглашение от 16.09.2009 к договору аренды. На основании представленных документов Администрацией города Костромы утвержден градостроительный план земельного участка по указанному адресу с видом разрешенного использования, в том числе для строительства многоквартирных жилых домов 2-4 этажей. Обществу 30.01.2012 выдано разрешение на строительство N RU 44328000-39 для строительства многоквартирного жилого дома.
ООО "Геология и безнес" жилые помещения в строящемся многоквартирном доме по данному адресу продаются гражданам путем заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве и заключения договоров займа денежных средств. Как установлено при проведении проверки, денежные средства Александровой С.В. привлечены Обществом до регистрации договоров участия в долевом строительстве в установленном законом порядке на основании договоров займа от 13.03.2012 N 7/И-11а, от 12.11.2011 N 7/И-11а, от 27.12.2011 N 7/И-11а, предварительного договора участия в долевом строительстве от 12.11.2011 N 7/И-11а.
Право на привлечение денежных средств данного гражданина для целей строительства многоквартирного дома до регистрации договора в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество у застройщика отсутствовало.
Материалы проверки и постановление о возбуждении дела об административном правонарушении направлены в Департамент для рассмотрения.
11.01.2013 Департаментом вынесено постановление о привлечении Общества к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и назначении административного наказания в виде административного штрафа в сумме 500000 рублей (л.д. 36-38).
Не согласившись с указанным постановлением, заявитель обратился в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из доказанности вмененного Обществу состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с частями 4, 6, 7 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение. При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела. При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.
Согласно частям 2, 3 статьи 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что оспариваемое решение или порядок его принятия не соответствует закону, либо отсутствуют основания для привлечения к административной ответственности или применения конкретной меры ответственности, либо оспариваемое решение принято органом или должностным лицом с превышением их полномочий, суд принимает решение о признании незаконным и об отмене оспариваемого решения полностью или в части либо об изменении решения (часть 2). В случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя (часть 3).
В соответствии с частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Субъектами ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ статьи могут являться: застройщики, привлекающие денежные средства и не выполняющие требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об участии в долевом строительстве); иные лица, привлекающие денежные средства граждан для целей строительства жилья, если такое право не предусмотрено в законодательстве.
Согласно частям 1, 2 статьи 1 Федерального закона об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1). Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона об участии в долевом строительстве в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 12.11.2011 N 7/И- 11а, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно частям 1, 2 статьи 3 Федерального закона об участии в долевом строительстве в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 12.11.2011 N 7/И- 11а, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка (часть 1). Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2).
В соответствии с частями 3, 4 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3). Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства (часть 4).
Таким образом, застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, государственной регистрации прав на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, заключения в письменной форме договоров участия в долевом строительстве. При этом данные договоры должны соответствовать требованиям части 4 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве и подлежат государственной регистрации.
Материалами дела подтверждено, что Общество, являясь застройщиком многоквартирного жилого дома N 11 "а" по ул. Индустриальная в г. Костроме. Привлекало денежные средства по предварительному договору участия в долевом строительстве от 12.11.2011 N 7/И-11а, заключенному с гражданкой Александровой С.В., путем исполнения заключенных с ней договоров беспроцентного займа от 12.11.2011 N 7/И-11а, от 27.12.2011, от 03.03.2012. При этом в материалах дела отсутствуют как доказательства того, что на момент привлечения денежных средств Обществу было выдано разрешение на строительство указанного многоквартирного дома, так и доказательства того, что между Александровой С.В. и ООО "Геология и бизнес" заключен договора долевого участия в строительстве, прошедший государственную регистрацию.
Следовательно, имеет место событие административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Частью 2 статьи 2.1 КоАП РФ определено, что юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения и привлекается к административной ответственности, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Доказательств, свидетельствующих о том, что заявитель принял все зависящие от него меры по недопущению совершения правонарушения, в материалах дела не имеется. Доказательства, свидетельствующие об объективной невозможности выполнить требования закона, не представлены.
Изложенное свидетельствует о наличии в действиях заявителя состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что заключение предварительного договора участия в долевом строительстве нельзя рассматривать в качестве привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома, были исследованы судом первой инстанции и обоснованно им отклонены, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для переоценки соответствующих выводов суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что предварительный договор участия в долевом строительстве от 12.11.2011 N 7/И-11а не является заключенным, поскольку до момента окончания строительства, проведения технической инвентаризации и государственной регистрации объекта недвижимости невозможно определить передаваемый по договору объект недвижимости, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку материалами дела подтверждено, что денежные средства по договорам беспроцентного займа от 12.11.2011 N 7/И-11а, от 27.12.2011, от 03.03.2012 передавались Обществу Александровой С.В. в качестве оплаты строительства конкретного жилья, получение которого ею предполагалось в будущем.
Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда, изложенных в обжалуемом решении. Оснований для признания совершенного Обществом правонарушения малозначительным из материалов дела не усматривается.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений статей 30.2, 30.9 КоАП РФ и статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 22.03.2013 по делу N А31-593/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Геология и Бизнес" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Геология и Бизнес" из федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, излишне уплаченной по платежному поручению от 29.03.2013 N 207.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в случаях и порядке, установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Г.Г.БУТОРИНА
Судьи
Г.Г.ИВШИНА
П.И.КОНОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.06.2013 ПО ДЕЛУ N А31-593/2013
Разделы:Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 июня 2013 г. по делу N А31-593/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2013 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Буториной Г.Г.,
судей Ившиной Г.Г., Кононова П.И.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шестаковой М.О.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Геология и Бизнес"
на решение Арбитражного суда Костромской области от 22.03.2013 по делу N А31-593/2013, принятое судом в составе судьи Мосунова Д.А.
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Геология и Бизнес" (ОГРН 1084401001541, г. Кострома, ул. Самоковская, д. 10а)
к департаменту строительства, архитектуры и градостроительства Костромской области (ОГРН 1024400529108, г. Кострома, ул. Сенная, д. 17),
третье лицо: прокурор города Костромы (г. Кострома, ул. Кузнецкая, д. 18),
о признании незаконным и отмене постановления по делу об административном правонарушении,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Геология и Бизнес" (далее - заявитель, Общество, ООО "Геология и Бизнес") обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением к департаменту строительства, архитектуры и градостроительства Костромской области (далее - ответчик, административный орган, Департамент) о признании незаконным и отмене постановления от 09.01.2013 N АД-22д/2012 по делу об административном правонарушении, которым заявитель привлечен к административной ответственности по части 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) в виде штрафа в размере 500000 рублей.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен прокурор города Костромы (далее - третье лицо, Прокурор) (л.д. 29-30).
Решением Арбитражного суда Костромской области от 22.03.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.
ООО "Геология и Бизнес" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что заключение предварительного договора участия в долевом строительстве нельзя рассматривать в качестве привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома; предварительный договор участия в долевом строительстве от 12.11.2011 N 7/И-11а не является заключенным, поскольку до момента окончания строительства, проведения технической инвентаризации и государственной регистрации объекта недвижимости невозможно определить передаваемый по договору объект недвижимости. Кроме того, по мнению заявителя, имеются основания для квалификации совершенного правонарушения в качестве малозначительного.
Ответчик и третье лицо отзывы на апелляционную жалобу не представили.
Стороны и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон и третьего лица.
Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 21.06.2007 Департаментом имущественных отношений (арендодатель) и гражданами Виноградовым Д.А., Голубевым А.В. (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка N Д.0523.3 (л.д. 145-149). По условиям данного договора арендатор предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок, площадью 1910,83 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Костромская область, г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 11 "а", для использования в целях строительства жилого дома.
24.12.2007 договор аренды от 21.06.2007 прошел государственную регистрацию.
16.09.2009 заключено дополнительное соглашение к указанному договору, по которому право аренды перешло к ООО "Геология и бизнес", целевое использование участка - для строительства спортивно-оздоровительного центра (л.д. 150-152).
30.01.2012 Администрация города Костромы выдала Обществу разрешение N RU 44328000-39 на строительство объекта капитального строительства - "многоквартирный жилой дом" по адресу г. Кострома Индустриальная улица, дом 11 "а" (л.д. 144).
12.11.2011 между Обществом и Александровой С.В. был заключен предварительный договор участия в долевом строительстве N 7/И-11а (далее - договор от 12.11.2011 N 7/И-11а) (л.д. 79-82). По условиям данного договора многоквартирный дом - дом, строящийся с привлечением денежных средств участника долевого строительства по адресу: г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 11а; квартира N 7 - объект долевого строительства, то есть жилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома и входящее в состав дома; застройщик - юридическое лицо, имеющее на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке дома на основании полученного разрешения на строительство; участник долевого строительства - физическое лицо, направляющее собственные и кредитные средства для строительства (создания) дома (пункт 1.1). Все необходимые для заключения и исполнения настоящего договора лицензии, разрешения и иные документы, договоры от соответствующих и уполномоченных на их предоставление государственных органов (лиц) застройщиком получены и заключены, являются юридически действительными и вступившими в силу (пункт 2.1.1). Дом будет введен в эксплуатацию и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию будет подписан не позднее 31.12.2012 (пункт 2.1.2). Квартира будет передана участнику долевого строительства не позднее 28.02.2013 (пункт 2.1.4). По настоящему договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением подрядчиков построить дом по адресу: г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 11 "а", и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать квартиру участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру (пункт 3.1). Стоимость квартиры на момент заключения договора составляет 1700000 рублей (пункт 4.2). Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или при досрочной передаче и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан сообщить участнику долевого строительства о завершении строительства дома и готовности объекта долевого строительства к передаче (пункт 6.4). Передать участнику долевого строительства квартиру с отделкой. При этом застройщик обязуется письменно сообщить участнику долевого строительства о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче (пункт 6.5). Участник долевого строительства обязан в течение 7 дней после получения сообщения застройщика о завершении строительства дома и готовности квартиры к передаче, принять квартиру и подписать передаточный акт (пункт 7.3). Стороны обязуются заключить основной договор, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации не позднее 28.02.2012 (пункт 9.2).
12.11.2011 ООО "Геология и бизнес" и Александровой С.В. заключен договор беспроцентного займа N 7/И-11а на сумму 100000 рублей (л.д. 51-52).
27.12.2011 между ООО "Геология и бизнес" и Александровой С.В. заключен договор беспроцентного займа N 7/И-11а на сумму 800000 рублей (л.д. 48-49).
03.03.2012 между ООО "Геология и бизнес" и Александровой С.В. заключен договор беспроцентного займа N 7/И-11а на сумму 290000 рублей (листы дела 45-46).
В соответствии с квитанциями к приходным кассовым ордерам N 40 от 12.11.2011 на сумму 100000 рублей (л.д. 50), N 71 от 27.12.2011 на сумму 800000 рублей (л.д. 47), N 237 от 03.03.2012 на сумму 290000 рублей (л.д. 44) Обществом от Александровой СВ. приняты денежные средства в общей сумме 1190000 рублей. В качестве основания для принятия денежных средств в приходных ордерах указан договор от 12.11.2011 N 7/И-11а.
Из заявления Александровой С.В. от 24.05.2012, адресованного руководителю Департамента, следует, что ее денежные среда привлечены ООО "Геология и бизнес" по предварительному договору долевого участии строительстве жилого дома по адресу: г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 11а, кв. 7. На момент обращения с заявлением Александровой С.В. были переданы ООО "Геология и бизнес" денежные средства в размере 70% стоимости квартиры (л.д. 84).
09.06.2012 Александрова С.В. обратилась к генеральному директору ООО "Геология и бизнес" с заявлением о расторжении договоров займа от 12.11.2011 N И-11а/7, от 27.12.2011, от 03.03.2012 в связи с неисполнением пункта 9.2 предварительного договора участия в долевом строительстве от 12.11.2011 N 7/И-11а (л.д. 43).
06.07.2012 Александровой С.В. получены денежные средства в сумме 1190000 рублей за квартиру по адресу г. Кострома, ул. Индустриальная, д. 11 "а" кв. 7, по договорам беспроцентного займа N 7/И-11а от 12.11.2011, 27.12.2011, 03.03.2012 (л.д. 41).
21.12.2012 Прокурором вынесено постановление о возбуждении в отношении Общества дела об административном правонарушении по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ (л.д. 70-74). Из указанного постановления следует, что Прокуратурой города Костромы в порядке надзора за исполнением законодательства о долевом строительстве многоквартирных домов проведена проверка деятельности Общества при строительстве объекта капитального строительства по ул. Индустриальная, д. 11 "а" в г. Кострома. В конце 2011 года Общество обратилось в администрацию города Костромы с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка для целей строительства многоквартирного жилого дома. При этом в составе пакета документов, необходимых для получения градостроительного плана земельного участка, представлен договор аренды N Д0523.3 с целевым назначением для строительства жилого дома и дополнительное соглашение от 16.09.2009 к договору аренды. На основании представленных документов Администрацией города Костромы утвержден градостроительный план земельного участка по указанному адресу с видом разрешенного использования, в том числе для строительства многоквартирных жилых домов 2-4 этажей. Обществу 30.01.2012 выдано разрешение на строительство N RU 44328000-39 для строительства многоквартирного жилого дома.
ООО "Геология и безнес" жилые помещения в строящемся многоквартирном доме по данному адресу продаются гражданам путем заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве и заключения договоров займа денежных средств. Как установлено при проведении проверки, денежные средства Александровой С.В. привлечены Обществом до регистрации договоров участия в долевом строительстве в установленном законом порядке на основании договоров займа от 13.03.2012 N 7/И-11а, от 12.11.2011 N 7/И-11а, от 27.12.2011 N 7/И-11а, предварительного договора участия в долевом строительстве от 12.11.2011 N 7/И-11а.
Право на привлечение денежных средств данного гражданина для целей строительства многоквартирного дома до регистрации договора в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество у застройщика отсутствовало.
Материалы проверки и постановление о возбуждении дела об административном правонарушении направлены в Департамент для рассмотрения.
11.01.2013 Департаментом вынесено постановление о привлечении Общества к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, и назначении административного наказания в виде административного штрафа в сумме 500000 рублей (л.д. 36-38).
Не согласившись с указанным постановлением, заявитель обратился в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из доказанности вмененного Обществу состава административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
В соответствии с частями 4, 6, 7 статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении к административной ответственности обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для привлечения к административной ответственности, возлагается на административный орган, принявший оспариваемое решение. При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд в судебном заседании проверяет законность и обоснованность оспариваемого решения, устанавливает наличие соответствующих полномочий административного органа, принявшего оспариваемое решение, устанавливает, имелись ли законные основания для привлечения к административной ответственности, соблюден ли установленный порядок привлечения к ответственности, не истекли ли сроки давности привлечения к административной ответственности, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела. При рассмотрении дела об оспаривании решения административного органа арбитражный суд не связан доводами, содержащимися в заявлении, и проверяет оспариваемое решение в полном объеме.
Согласно частям 2, 3 статьи 211 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что оспариваемое решение или порядок его принятия не соответствует закону, либо отсутствуют основания для привлечения к административной ответственности или применения конкретной меры ответственности, либо оспариваемое решение принято органом или должностным лицом с превышением их полномочий, суд принимает решение о признании незаконным и об отмене оспариваемого решения полностью или в части либо об изменении решения (часть 2). В случае, если при рассмотрении заявления об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности арбитражный суд установит, что решение административного органа о привлечении к административной ответственности является законным и обоснованным, суд принимает решение об отказе в удовлетворении требования заявителя (часть 3).
В соответствии с частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц в размере от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Субъектами ответственности по части 1 статьи 14.28 КоАП РФ статьи могут являться: застройщики, привлекающие денежные средства и не выполняющие требования Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон об участии в долевом строительстве); иные лица, привлекающие денежные средства граждан для целей строительства жилья, если такое право не предусмотрено в законодательстве.
Согласно частям 1, 2 статьи 1 Федерального закона об участии в долевом строительстве настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (часть 1). Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов (часть 2).
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона об участии в долевом строительстве в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 12.11.2011 N 7/И- 11а, застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно частям 1, 2 статьи 3 Федерального закона об участии в долевом строительстве в редакции, действовавшей на момент заключения договора от 12.11.2011 N 7/И- 11а, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка (часть 1). Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (часть 2).
В соответствии с частями 3, 4 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (часть 3). Договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства (часть 4).
Таким образом, застройщик имеет право привлекать денежные средства граждан для строительства многоквартирного дома только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации, государственной регистрации прав на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома, заключения в письменной форме договоров участия в долевом строительстве. При этом данные договоры должны соответствовать требованиям части 4 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве и подлежат государственной регистрации.
Материалами дела подтверждено, что Общество, являясь застройщиком многоквартирного жилого дома N 11 "а" по ул. Индустриальная в г. Костроме. Привлекало денежные средства по предварительному договору участия в долевом строительстве от 12.11.2011 N 7/И-11а, заключенному с гражданкой Александровой С.В., путем исполнения заключенных с ней договоров беспроцентного займа от 12.11.2011 N 7/И-11а, от 27.12.2011, от 03.03.2012. При этом в материалах дела отсутствуют как доказательства того, что на момент привлечения денежных средств Обществу было выдано разрешение на строительство указанного многоквартирного дома, так и доказательства того, что между Александровой С.В. и ООО "Геология и бизнес" заключен договора долевого участия в строительстве, прошедший государственную регистрацию.
Следовательно, имеет место событие административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Частью 2 статьи 2.1 КоАП РФ определено, что юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения и привлекается к административной ответственности, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых КоАП РФ или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Доказательств, свидетельствующих о том, что заявитель принял все зависящие от него меры по недопущению совершения правонарушения, в материалах дела не имеется. Доказательства, свидетельствующие об объективной невозможности выполнить требования закона, не представлены.
Изложенное свидетельствует о наличии в действиях заявителя состава административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
Доводы апелляционной жалобы о том, что заключение предварительного договора участия в долевом строительстве нельзя рассматривать в качестве привлечения денежных средств гражданина для долевого строительства многоквартирного дома, были исследованы судом первой инстанции и обоснованно им отклонены, у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для переоценки соответствующих выводов суда первой инстанции.
Доводы апелляционной жалобы о том, что предварительный договор участия в долевом строительстве от 12.11.2011 N 7/И-11а не является заключенным, поскольку до момента окончания строительства, проведения технической инвентаризации и государственной регистрации объекта недвижимости невозможно определить передаваемый по договору объект недвижимости, не принимаются судом апелляционной инстанции, поскольку материалами дела подтверждено, что денежные средства по договорам беспроцентного займа от 12.11.2011 N 7/И-11а, от 27.12.2011, от 03.03.2012 передавались Обществу Александровой С.В. в качестве оплаты строительства конкретного жилья, получение которого ею предполагалось в будущем.
Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда, изложенных в обжалуемом решении. Оснований для признания совершенного Обществом правонарушения малозначительным из материалов дела не усматривается.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
Решение суда следует оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений статей 30.2, 30.9 КоАП РФ и статьи 208 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Костромской области от 22.03.2013 по делу N А31-593/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Геология и Бизнес" - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Геология и Бизнес" из федерального бюджета 2000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе, излишне уплаченной по платежному поручению от 29.03.2013 N 207.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в случаях и порядке, установленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Председательствующий
Г.Г.БУТОРИНА
Судьи
Г.Г.ИВШИНА
П.И.КОНОНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)