Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Королевой С.В.,
судей Леоновой Л.П., Савина А.И.
при секретаре С.А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 13 ноября 2012 года по иску М.Л.И. к ООО "Триал" об обязании внести изменения в договор управления многоквартирным домом.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
иск предъявлен по тем основаниям, что истица проживает в доме <...> по <...> в <...>, управляющей организацией в доме выступает ответчик. Ответчик ООО "Триал", ссылаясь на условия заключенного договора управления многоквартирным домом, произвел увеличение тарифов по оплате услуг по содержанию и управлению домом в одностороннем порядке 01.05.2011 г. и 01.01.2012 г., что не соответствует положениям ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ о повышении тарифов не чаще 1 раза в год. В связи с указанными обстоятельствами на общем собрании собственников помещений в доме принято решение о внесении изменений в договор управления домом, которое направлено в адрес ответчика, однако последний от внесения изменений в договор отказался.
Истец просила обязать ответчика внести изменения в договор управления многоквартирным домом, изложив в новой редакции п. 3.3 договора, регулирующий вопросы изменения размера платы за содержание общего имущества, п. 3.7 договора, касающийся распределения общедомовых расходов по услугам за уборку и вывоз мусора (вместо распределения по числу зарегистрированных в доме граждан распределять по числу фактически проживающих), п. 5.2.9 договора, регламентирующий сроки и порядок информирования управляющей компанией собственников помещений в доме о выполнении работ в рамках договора управления.
Решением суда в иске отказано.
С решением суда не согласен истец, в апелляционной жалобе просит решение отменить и принять новое решение об обязании ООО "ТРИАЛ" внести изменения в договор управления. Указывает, что обратилась в суд по вопросу изменения условий договора, а именно п. 3.3 договора, устанавливающего размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, определять на общем собрании собственников помещений. Однако суд делает ссылку на необоснованное повышение размера платы (тарифа) и на период их действия - календарный год, который противоречит требованиям закона. Вместе с тем вопрос о необоснованном повышении размера платы (тарифа) и по срокам действия перед судом не ставился, а приводился в качестве аргумента для изменения условий договора.
По п. 3.7-размер платы за уборку мусора и его вывоз с контейнерных площадок устанавливается органами местного самоуправления. Полагает необходимым расходы по данному виду услуг распределять между собственниками помещений соразмерно количеству приживающих в жилом доме, поскольку ряд квартир в доме сдаются и количество проживающих всегда больше.
Пункт 5.2.9 дополнить: информировать жителей дома о проделанной работе за квартал, согласно приложению N 1 Перечня услуг к договору.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции истица и третье лицо Егоров В.М. жалобу поддержали по изложенным в ней основаниям.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика по доверенности Каленская И.С. возражала по доводам апелляционной жалобы, указав, что ООО "ТРИАЛ" против внесения изменений в заключенный договор.
Остальные, участвующие в деле лица, в суд апелляционной инстанции не явились, возражений по делу не представили.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающим содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Согласно положениям ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление управляющей организацией является одним из способов управления многоквартирным домом.
В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 424 ГК РФ изменение цены договора после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что стороны договора на управление многоквартирным домом вправе определить порядок изменения существенных условий договора.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4).
Договор по данным основаниям может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны только при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что истец является собственником жилого помещения в доме <...> по <...> в г<...>, управляющей организацией является с 01.03.2010 г. ООО "Триал", между истцом и ответчиком заключен договор <...> на управление многоквартирным домом в редакции от 01.03.2010 г.
Из пункта 3.3 договора следует, что размер оплаты, предусмотренный п. 3.2 и 3.7 договора установлен для собственников на один календарный год. Также определено, что по истечении данного срока размер оплаты может быть изменен управляющей организацией с учетом инфляции или по результатам отчета за отработанный период, но не должен быть выше рекомендуемого размера оплаты органами местного самоуправления (городского тарифа).
Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что размер платы за уборку мусора и его вывоз с контейнерных площадок устанавливается органами местного самоуправления, а общедомовые расходы по данному виду услуг распределяются между собственниками помещений соразмерно количеству зарегистрированных граждан в жилом доме и оплачиваются собственником по отдельной статье в квитанции на оплату.
Согласно п. 5.2.9 договора управляющая организация обязуется предоставлять собственникам дома отчет о выполнении услуг по настоящему договору путем его размещения на доске объявлений в подъезде собственника или иным доступным способом не позднее чем через 20 дней после окончания отчетного периода, но не реже одного раза в год. Отчетный период определяется сроком действия договора. Собственник, имеющий возражения по отчету должен сообщить о них в управляющую организацию не позднее десяти дней, в противном случае отчет считается принятым собственником.
На общем собрании собственников помещений в доме (принятым в форме заочного голосования) от 05.03.2012 г. принято решение о внесении изменений в договор управления домом, а именно: по п. 3.3 договора - размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме должен определяться на общем собрании собственников помещений в соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год; по п. 3.7 договора в части взимания платы за вывоз бытовых отходов - размер устанавливать соразмерно количеству фактически проживающих граждан; по п. 5.2.9 - предлагается информировать жителей о проделанной работе за квартал. Указанное решение собрания собственников помещений в доме направлено в адрес ООО "Триал", который письмом от 10.04.2012 г. N 942 сообщил об отказе в принятии изменений, с чем не согласна истица.
Суд, исследовав представленные доказательства, правильно применив нормы материального права, обоснованно отказал в удовлетворении иска, поскольку принятие решения об изменении договора управления в оспариваемой части на общем собрании собственников помещений дома не является основанием для изменения договора в одностороннем порядке без согласия управляющей компании. Нормами жилищного и гражданского законодательства такой способ внесения изменений в договор управления не предусмотрен. В случае нарушения условий договора собственник жилого помещения вправе требовать его надлежащего исполнения в установленном законом порядке.
Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о ничтожности положений п. 3.3. данного договора в части возможности изменения управляющей компанией размера платы с учетом инфляции или по результатам отчета за отработанный период, но не выше рекомендуемого размера оплаты органами местного самоуправления (городского тарифа), поскольку стороны договора на управление многоквартирным домом вправе определить порядок изменения существенных условий договора. Кроме того, из положений ст. 158 Жилищного кодекса РФ следует, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления, исходя из которого управляющая организация вправе начислять плату за содержание и текущий ремонт общего имущества.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основанным на правильном толковании и применении норм материального и процессуального права.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает, поскольку они были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции и им дана правильная правовая оценка, не согласиться с которой судебная коллегия оснований не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 13 ноября 2012 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истицы - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ ОТ 15.02.2013 ПО ДЕЛУ N 33-461/2013
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 февраля 2013 г. по делу N 33-461/2013
(извлечение)
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе:
председательствующего судьи Королевой С.В.,
судей Леоновой Л.П., Савина А.И.
при секретаре С.А.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 13 ноября 2012 года по иску М.Л.И. к ООО "Триал" об обязании внести изменения в договор управления многоквартирным домом.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
установила:
иск предъявлен по тем основаниям, что истица проживает в доме <...> по <...> в <...>, управляющей организацией в доме выступает ответчик. Ответчик ООО "Триал", ссылаясь на условия заключенного договора управления многоквартирным домом, произвел увеличение тарифов по оплате услуг по содержанию и управлению домом в одностороннем порядке 01.05.2011 г. и 01.01.2012 г., что не соответствует положениям ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ о повышении тарифов не чаще 1 раза в год. В связи с указанными обстоятельствами на общем собрании собственников помещений в доме принято решение о внесении изменений в договор управления домом, которое направлено в адрес ответчика, однако последний от внесения изменений в договор отказался.
Истец просила обязать ответчика внести изменения в договор управления многоквартирным домом, изложив в новой редакции п. 3.3 договора, регулирующий вопросы изменения размера платы за содержание общего имущества, п. 3.7 договора, касающийся распределения общедомовых расходов по услугам за уборку и вывоз мусора (вместо распределения по числу зарегистрированных в доме граждан распределять по числу фактически проживающих), п. 5.2.9 договора, регламентирующий сроки и порядок информирования управляющей компанией собственников помещений в доме о выполнении работ в рамках договора управления.
Решением суда в иске отказано.
С решением суда не согласен истец, в апелляционной жалобе просит решение отменить и принять новое решение об обязании ООО "ТРИАЛ" внести изменения в договор управления. Указывает, что обратилась в суд по вопросу изменения условий договора, а именно п. 3.3 договора, устанавливающего размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, определять на общем собрании собственников помещений. Однако суд делает ссылку на необоснованное повышение размера платы (тарифа) и на период их действия - календарный год, который противоречит требованиям закона. Вместе с тем вопрос о необоснованном повышении размера платы (тарифа) и по срокам действия перед судом не ставился, а приводился в качестве аргумента для изменения условий договора.
По п. 3.7-размер платы за уборку мусора и его вывоз с контейнерных площадок устанавливается органами местного самоуправления. Полагает необходимым расходы по данному виду услуг распределять между собственниками помещений соразмерно количеству приживающих в жилом доме, поскольку ряд квартир в доме сдаются и количество проживающих всегда больше.
Пункт 5.2.9 дополнить: информировать жителей дома о проделанной работе за квартал, согласно приложению N 1 Перечня услуг к договору.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В суде апелляционной инстанции истица и третье лицо Егоров В.М. жалобу поддержали по изложенным в ней основаниям.
В суде апелляционной инстанции представитель ответчика по доверенности Каленская И.С. возражала по доводам апелляционной жалобы, указав, что ООО "ТРИАЛ" против внесения изменений в заключенный договор.
Остальные, участвующие в деле лица, в суд апелляционной инстанции не явились, возражений по делу не представили.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающим содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного кодекса РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
Согласно положениям ч. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ управление управляющей организацией является одним из способов управления многоквартирным домом.
В соответствии со ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).
В соответствии со ст. 424 ГК РФ изменение цены договора после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод, что стороны договора на управление многоквартирным домом вправе определить порядок изменения существенных условий договора.
В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно ст. 451 Гражданского кодекса РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1). Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (п. 4).
Договор по данным основаниям может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны только при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2 ст. 451 ГК РФ).
Из материалов дела следует, что истец является собственником жилого помещения в доме <...> по <...> в г<...>, управляющей организацией является с 01.03.2010 г. ООО "Триал", между истцом и ответчиком заключен договор <...> на управление многоквартирным домом в редакции от 01.03.2010 г.
Из пункта 3.3 договора следует, что размер оплаты, предусмотренный п. 3.2 и 3.7 договора установлен для собственников на один календарный год. Также определено, что по истечении данного срока размер оплаты может быть изменен управляющей организацией с учетом инфляции или по результатам отчета за отработанный период, но не должен быть выше рекомендуемого размера оплаты органами местного самоуправления (городского тарифа).
Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что размер платы за уборку мусора и его вывоз с контейнерных площадок устанавливается органами местного самоуправления, а общедомовые расходы по данному виду услуг распределяются между собственниками помещений соразмерно количеству зарегистрированных граждан в жилом доме и оплачиваются собственником по отдельной статье в квитанции на оплату.
Согласно п. 5.2.9 договора управляющая организация обязуется предоставлять собственникам дома отчет о выполнении услуг по настоящему договору путем его размещения на доске объявлений в подъезде собственника или иным доступным способом не позднее чем через 20 дней после окончания отчетного периода, но не реже одного раза в год. Отчетный период определяется сроком действия договора. Собственник, имеющий возражения по отчету должен сообщить о них в управляющую организацию не позднее десяти дней, в противном случае отчет считается принятым собственником.
На общем собрании собственников помещений в доме (принятым в форме заочного голосования) от 05.03.2012 г. принято решение о внесении изменений в договор управления домом, а именно: по п. 3.3 договора - размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме должен определяться на общем собрании собственников помещений в соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. Размер платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год; по п. 3.7 договора в части взимания платы за вывоз бытовых отходов - размер устанавливать соразмерно количеству фактически проживающих граждан; по п. 5.2.9 - предлагается информировать жителей о проделанной работе за квартал. Указанное решение собрания собственников помещений в доме направлено в адрес ООО "Триал", который письмом от 10.04.2012 г. N 942 сообщил об отказе в принятии изменений, с чем не согласна истица.
Суд, исследовав представленные доказательства, правильно применив нормы материального права, обоснованно отказал в удовлетворении иска, поскольку принятие решения об изменении договора управления в оспариваемой части на общем собрании собственников помещений дома не является основанием для изменения договора в одностороннем порядке без согласия управляющей компании. Нормами жилищного и гражданского законодательства такой способ внесения изменений в договор управления не предусмотрен. В случае нарушения условий договора собственник жилого помещения вправе требовать его надлежащего исполнения в установленном законом порядке.
Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о ничтожности положений п. 3.3. данного договора в части возможности изменения управляющей компанией размера платы с учетом инфляции или по результатам отчета за отработанный период, но не выше рекомендуемого размера оплаты органами местного самоуправления (городского тарифа), поскольку стороны договора на управление многоквартирным домом вправе определить порядок изменения существенных условий договора. Кроме того, из положений ст. 158 Жилищного кодекса РФ следует, что если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления, исходя из которого управляющая организация вправе начислять плату за содержание и текущий ремонт общего имущества.
При таких обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным, основанным на правильном толковании и применении норм материального и процессуального права.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает, поскольку они были предметом исследования и проверки при рассмотрении дела в суде первой инстанции и им дана правильная правовая оценка, не согласиться с которой судебная коллегия оснований не усматривает.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 13 ноября 2012 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истицы - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)