Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Федоровой Т.Н.,
судей Филимонова С.А., Махмутовой Г.Н.,
при участии представителей:
истца - Сергеева А.В. (протокол от 20.02.2013 N 6),
ответчика - Щербак Е.А. (доверенность от 29.05.2013 N 8),
третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "ДОМ-75" - Бородиной С.В. (доверенность от 09.01.2013 N 9); общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИГ-БЕН" - Сергеева А.В. (протокол от 19.10.2013),
в отсутствие:
третьего лица - некоммерческого партнерства по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЕН" - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу некоммерческого партнерства "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4, строение 9
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2013 (председательствующий судья Шадрина О.Е., судьи Буртасова О.И., Демина Е.Г.)
по делу N А55-31915/2012
по исковому заявлению некоммерческого партнерства "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4, строение 9 (ОГРН 1116300001707) к обществу с ограниченной ответственностью "Аквапорт" (ОГРН 1026301171137), третьи лица - некоммерческое партнерство по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЕН" (ОГРН 1086300001732), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИГ-БЕН", общество с ограниченной ответственностью "ДОМ-75", о взыскании 1 287 593 руб.,
установил:
некоммерческое партнерство "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 45, строение 9 (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АКВАПОРТ" (далее - ответчик) о взыскании долга по коммунальным платежам в период с 19.09.2011 по 31.12.2012 и содержанию общего имущества дома в размере 1 136 522,07 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, привлечены некоммерческое партнерство "БИГ-БЭН", общество с ограниченной ответственностью "Дом-75" и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИГ-БЕН".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.01.2013 приняты заявленные истцом изменения предмета иска о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 136 522,07 руб. в связи с уклонением ответчика, владеющего на праве собственности нежилыми помещениями, от несения расходов на содержание общего имущества дома, и неоплатой им коммунальных платежей.
До принятия судебного акта по делу истец заявил об уточнении размера исковых требований, предъявив к взысканию 1 289 593,08 руб. Данное уточнение было принято судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.04.2013 (в редакции определений Арбитражного суда Самарской области от 08.04.2013 и от 29.04.2013) с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в сумме 539 689,11 руб. В остальной части иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2013 решение суда первой инстанции от 05.04.2013 (в редакции определений от 08.04.2013 и от 29.04.2013) отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным по делу постановлением от 26.07.2013, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие его выводов обстоятельствам дела.
Общество с ограниченной ответственностью "Дом-75" также не согласилось с принятым судом апелляционной инстанции постановлением от 26.07.2013, просит его отменить по основаниям, изложенным в своем отзыве на кассационную жалобу и дополнении к нему.
Ответчик возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считает вынесенное по делу постановление от 26.07.2013 законным и обоснованным по основаниям, изложенным в своем отзыве на кассационную жалобу и дополнении к нему.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании кассационной инстанции 05.11.2013 был объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 12.11.2013, по окончании которого судебное разбирательство было продолжено.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив правильность применения судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела норм материального и процессуального права в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, пояснений к ней, отзывов на кассационную жалобу и дополнений к ним, заслушав представителей сторон и третьих лиц в судебном заседании, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что 19.09.2011 ООО "Самараспецмонтаж" (продавец) и ООО "АКВАПОРТ" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилые помещения N 18 общей площадью 1652,10 кв. м, номера на поэтажном плане 3 этаж комнаты N 1 - 47, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, д. б/н, литера Д, кадастровый (или условный) номер 63:01:0000000:0:1556/11.
Право собственности на нежилые помещения N 18 общей площадью 1652,10 кв. м зарегистрировано за ООО "АКВАПОРТ" 06.12.2011, что подтверждено соответствующим свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АЖ N 422645 (т. 4 л.д. 57).
В исковом заявлении истец указывает, что 10.03.2008 общим собранием учредителей создана эксплуатирующая и управляющая зданием организация - Некоммерческое партнерство по защите интересов в сфере управления недвижимости "БИГ-БЭН".
В протоколе общего собрания учредителей некоммерческого партнерства от 10.03.2088 N 1 указано о решении создания некоммерческого партнерства по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЭН" по адресу: г. Самара, ул. Николая, 6 "Б" (т. 1 л.д. 12).
02.12.2008 общество с ограниченной ответственностью "Дом-75", являющееся застройщиком объекта, передало некоммерческому партнерству по защите интересов в сфере управления недвижимости "БИГ-БЭН" тринадцатиэтажное здание с цокольным этажом, площадью застройки 1768,7 кв. м, общей площадью здания 18629,5 кв. м, что подтверждено актом о приеме-передаче здания (т. 1, л.д. 14 - 17).
По мнению истца, именно с момента передачи некоммерческому партнерству по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЭН" здания застройщиком - с 02.12.2008, оно осуществляло функции управляющей и эксплуатирующей организации в отношении полученного объекта.
Истец указывает, что именно общество с ограниченной ответственностью "Дом-75", выступая в интересах некоммерческого партнерства по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЭН", за свой счет, с возмещением ему затрат НП, организовало обеспечение спорного объекта энергоресурсами, включая снабжение котельной объекта газом, водой, канализацией.
Некоммерческое партнерство по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЭН" в целях обеспечения надлежащей эксплуатации и содержания объекта в целом заключило в период с 2008 по 2009 года договоры на оказание услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации котельного оборудовании, поставки и транспортировки газа, вывоз твердых бытовых отходов, уборке помещений, оказание охранных услуг, услуг по техническому обслуживанию и ремонту автоматических установок пожарной сигнализации, ведению бухгалтерского учета, договор страхования, оказание услуг телефонной связи, пусконаладку и испытание лифта, договор на приобретение мебели (т. 1 л.д. 18 - 94).
01.03.2011 общим собранием учредителей создано некоммерческое партнерство "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4, строение 9, что подтверждено протоколом общего собрания учредителей (т. 1, л.д. 136).
Государственная регистрация некоммерческого партнерства "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4, строение 9, произведена 26.04.2011, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации (т. 1 л.д. 133).
31.05.2011 общее собрание членов некоммерческого партнерства "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра выбрало в качестве управляющей компании общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИГ-БЕН" (т. 4 л.д. 42).
19.07.2011 состоялось общее собрание учредителей (т. 4, л.д. 78), на котором принято решение о создании общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "БИГ-БЕН".
Судом апелляционной инстанции установлено, что целью создания управляющей компании "БИГ-БЕН" явилась необходимость принять меры к полной эксплуатации офисного здания, созданию парковки и сбору денежных средств за оказываемые услуги.
01.09.2011 некоммерческое партнерство по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЭН" передало некоммерческому партнерству "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра здание по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4, строение 9 для дальнейшего технического обслуживания, эксплуатации, предоставления коммунальных, охранных и иных услуг, что подтверждено договором о передаче объекта и актом приема-передачи (т. 4 л.д. 99, 100).
15.03.2013 общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИГ-БЕН" (первоначальный кредитор) и некоммерческое партнерство "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4 (новый кредитор), строение 9, заключили договор уступки права требования с общества с ограниченной ответственностью "АКВАПОРТ" (т. 5, л.д. 67) расходов, произведенных в целях содержания и обеспечения эксплуатации офисного центра "Биг-Бен" в сумме 705 722 руб., и долга по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг в сумме 1 017 147 руб.
Из содержания статей 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник.
Из материалов дела следует, что нежилые помещения N 18 общей площадью 1652,10 кв. м расположены в здании, представляющем единый инженерный объект, принадлежащий нескольким собственникам, часть из которых объединялась в некоммерческие партнерства и принимало на себя полномочия по управлению, содержанию и обслуживанию офисного центра.
По утверждению истца, в период с 2008 года по 30.08.2011 такие полномочия осуществляло некоммерческое партнерство по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЭН", а с сентября 2011 года - некоммерческое партнерство "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4, строение 9.
Согласно части первой статьи 4 и статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, что установлено статьей 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В соответствии с частью пятой статьи 9.5. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
По части шестой статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Данный подход применим к отношениям, возникшим до вступления в силу названных изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 18.07.2006 N 373-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Сеничкина А.Ю. на нарушение его конституционных прав статьями 209, 210 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации", моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является дата приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения заявителем оплаты по договору долевого строительства с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, а не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на занимаемое помещение.
Таким образом, для установления факта наличия или отсутствия у ответчика - собственника помещения обязанности уплачивать расходы по содержанию и ремонту общего имущества дома за спорные помещения необходимо установить, были ли данные нежилые помещения введены в эксплуатацию.
По сообщению представителя истца, офисный центр, расположенный по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4, строение 9, не введен в эксплуатацию, в связи с чем в целях безопасности его использование и эксплуатация запрещены законом.
Заключая 15.03.2013 договор уступки права требования, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИГ-БЕН" (первоначальный кредитор) передало некоммерческому партнерству "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра (новый кредитор) права требования с общества с ограниченной ответственностью "АКВАПОРТ" расходов, произведенных в целях содержания и обеспечения эксплуатации офисного центра "Биг-Бен" и долга по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг. Фактически истцу переданы права на взыскание денежных средств по несуществующим обязательствам собственника объекта недвижимости.
В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2012 N ВАС-3229/12, принятому по делу N А55-1723/2011, указано, что Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 6, предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В связи с этим в условиях, когда отсутствует документ, предусмотренный законом, о вводе 13-ти этажного нежилого здания в эксплуатацию, какие-либо расходы, связанные с эксплуатацией данного здания, всегда будут носить нелегитимный характер, а потому - возмещению подлежать не могут. Причем данный подход следует применять вне зависимости от того, что застройщик дома - общество с ограниченной ответственностью "Самараспецмонтаж" - как юридическое лицо ликвидирован и исключен из госреестра юридических лиц, а ответчик является третьим или четвертым обладателем (собственником) помещений на третьем этаже спорного здания.
При таких обстоятельствах судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводом арбитражного апелляционного суда о том, что у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за период с 19.09.2011 по 31.12.2012.
Таким образом, все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства установлены судом апелляционной инстанции, доказательства проверены и оценены, выводы, сделанные судом апелляционной инстанции в обжалуемом постановлении, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и исследованным доказательствам, а также правильно примененным вышеназванным правовым нормам.
Доводы кассационной жалобы не могут быть приняты во внимание и являться основанием к отмене обжалуемого постановления, поскольку не влияют на правильность его принятия и основаны на ошибочном толковании норм права.
Фактически доводы кассационной жалобы направлены на переоценку представленных в дело доказательств, его обстоятельств и сделанных судом апелляционной инстанции выводов, что противоречит положениям статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Правовых оснований для отмены постановления от 26.07.2013 у суда кассационной инстанции не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2013 по делу N А55-31915/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Т.Н.ФЕДОРОВА
Судьи
С.А.ФИЛИМОНОВ
Г.Н.МАХМУТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 12.11.2013 ПО ДЕЛУ N А55-31915/2012
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 ноября 2013 г. по делу N А55-31915/2012
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Федоровой Т.Н.,
судей Филимонова С.А., Махмутовой Г.Н.,
при участии представителей:
истца - Сергеева А.В. (протокол от 20.02.2013 N 6),
ответчика - Щербак Е.А. (доверенность от 29.05.2013 N 8),
третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "ДОМ-75" - Бородиной С.В. (доверенность от 09.01.2013 N 9); общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИГ-БЕН" - Сергеева А.В. (протокол от 19.10.2013),
в отсутствие:
третьего лица - некоммерческого партнерства по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЕН" - извещено надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу некоммерческого партнерства "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4, строение 9
на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2013 (председательствующий судья Шадрина О.Е., судьи Буртасова О.И., Демина Е.Г.)
по делу N А55-31915/2012
по исковому заявлению некоммерческого партнерства "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4, строение 9 (ОГРН 1116300001707) к обществу с ограниченной ответственностью "Аквапорт" (ОГРН 1026301171137), третьи лица - некоммерческое партнерство по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЕН" (ОГРН 1086300001732), общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИГ-БЕН", общество с ограниченной ответственностью "ДОМ-75", о взыскании 1 287 593 руб.,
установил:
некоммерческое партнерство "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 45, строение 9 (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "АКВАПОРТ" (далее - ответчик) о взыскании долга по коммунальным платежам в период с 19.09.2011 по 31.12.2012 и содержанию общего имущества дома в размере 1 136 522,07 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца, привлечены некоммерческое партнерство "БИГ-БЭН", общество с ограниченной ответственностью "Дом-75" и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИГ-БЕН".
Определением Арбитражного суда Самарской области от 21.01.2013 приняты заявленные истцом изменения предмета иска о взыскании неосновательного обогащения в сумме 1 136 522,07 руб. в связи с уклонением ответчика, владеющего на праве собственности нежилыми помещениями, от несения расходов на содержание общего имущества дома, и неоплатой им коммунальных платежей.
До принятия судебного акта по делу истец заявил об уточнении размера исковых требований, предъявив к взысканию 1 289 593,08 руб. Данное уточнение было принято судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 05.04.2013 (в редакции определений Арбитражного суда Самарской области от 08.04.2013 и от 29.04.2013) с ответчика в пользу истца взыскано неосновательное обогащение в сумме 539 689,11 руб. В остальной части иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2013 решение суда первой инстанции от 05.04.2013 (в редакции определений от 08.04.2013 и от 29.04.2013) отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с вынесенным по делу постановлением от 26.07.2013, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом норм материального права и несоответствие его выводов обстоятельствам дела.
Общество с ограниченной ответственностью "Дом-75" также не согласилось с принятым судом апелляционной инстанции постановлением от 26.07.2013, просит его отменить по основаниям, изложенным в своем отзыве на кассационную жалобу и дополнении к нему.
Ответчик возражает против удовлетворения кассационной жалобы, считает вынесенное по делу постановление от 26.07.2013 законным и обоснованным по основаниям, изложенным в своем отзыве на кассационную жалобу и дополнении к нему.
В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании кассационной инстанции 05.11.2013 был объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 12.11.2013, по окончании которого судебное разбирательство было продолжено.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив правильность применения судом апелляционной инстанции при рассмотрении дела норм материального и процессуального права в порядке, предусмотренном статьями 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы, пояснений к ней, отзывов на кассационную жалобу и дополнений к ним, заслушав представителей сторон и третьих лиц в судебном заседании, не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы, исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что 19.09.2011 ООО "Самараспецмонтаж" (продавец) и ООО "АКВАПОРТ" (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилые помещения N 18 общей площадью 1652,10 кв. м, номера на поэтажном плане 3 этаж комнаты N 1 - 47, адрес объекта: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, Московское шоссе, д. б/н, литера Д, кадастровый (или условный) номер 63:01:0000000:0:1556/11.
Право собственности на нежилые помещения N 18 общей площадью 1652,10 кв. м зарегистрировано за ООО "АКВАПОРТ" 06.12.2011, что подтверждено соответствующим свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АЖ N 422645 (т. 4 л.д. 57).
В исковом заявлении истец указывает, что 10.03.2008 общим собранием учредителей создана эксплуатирующая и управляющая зданием организация - Некоммерческое партнерство по защите интересов в сфере управления недвижимости "БИГ-БЭН".
В протоколе общего собрания учредителей некоммерческого партнерства от 10.03.2088 N 1 указано о решении создания некоммерческого партнерства по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЭН" по адресу: г. Самара, ул. Николая, 6 "Б" (т. 1 л.д. 12).
02.12.2008 общество с ограниченной ответственностью "Дом-75", являющееся застройщиком объекта, передало некоммерческому партнерству по защите интересов в сфере управления недвижимости "БИГ-БЭН" тринадцатиэтажное здание с цокольным этажом, площадью застройки 1768,7 кв. м, общей площадью здания 18629,5 кв. м, что подтверждено актом о приеме-передаче здания (т. 1, л.д. 14 - 17).
По мнению истца, именно с момента передачи некоммерческому партнерству по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЭН" здания застройщиком - с 02.12.2008, оно осуществляло функции управляющей и эксплуатирующей организации в отношении полученного объекта.
Истец указывает, что именно общество с ограниченной ответственностью "Дом-75", выступая в интересах некоммерческого партнерства по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЭН", за свой счет, с возмещением ему затрат НП, организовало обеспечение спорного объекта энергоресурсами, включая снабжение котельной объекта газом, водой, канализацией.
Некоммерческое партнерство по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЭН" в целях обеспечения надлежащей эксплуатации и содержания объекта в целом заключило в период с 2008 по 2009 года договоры на оказание услуг по техническому обслуживанию и эксплуатации котельного оборудовании, поставки и транспортировки газа, вывоз твердых бытовых отходов, уборке помещений, оказание охранных услуг, услуг по техническому обслуживанию и ремонту автоматических установок пожарной сигнализации, ведению бухгалтерского учета, договор страхования, оказание услуг телефонной связи, пусконаладку и испытание лифта, договор на приобретение мебели (т. 1 л.д. 18 - 94).
01.03.2011 общим собранием учредителей создано некоммерческое партнерство "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4, строение 9, что подтверждено протоколом общего собрания учредителей (т. 1, л.д. 136).
Государственная регистрация некоммерческого партнерства "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4, строение 9, произведена 26.04.2011, что подтверждено свидетельством о государственной регистрации (т. 1 л.д. 133).
31.05.2011 общее собрание членов некоммерческого партнерства "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра выбрало в качестве управляющей компании общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИГ-БЕН" (т. 4 л.д. 42).
19.07.2011 состоялось общее собрание учредителей (т. 4, л.д. 78), на котором принято решение о создании общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "БИГ-БЕН".
Судом апелляционной инстанции установлено, что целью создания управляющей компании "БИГ-БЕН" явилась необходимость принять меры к полной эксплуатации офисного здания, созданию парковки и сбору денежных средств за оказываемые услуги.
01.09.2011 некоммерческое партнерство по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЭН" передало некоммерческому партнерству "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра здание по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4, строение 9 для дальнейшего технического обслуживания, эксплуатации, предоставления коммунальных, охранных и иных услуг, что подтверждено договором о передаче объекта и актом приема-передачи (т. 4 л.д. 99, 100).
15.03.2013 общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИГ-БЕН" (первоначальный кредитор) и некоммерческое партнерство "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4 (новый кредитор), строение 9, заключили договор уступки права требования с общества с ограниченной ответственностью "АКВАПОРТ" (т. 5, л.д. 67) расходов, произведенных в целях содержания и обеспечения эксплуатации офисного центра "Биг-Бен" в сумме 705 722 руб., и долга по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг в сумме 1 017 147 руб.
Из содержания статей 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что бремя содержания принадлежащего ему имущества несет собственник.
Из материалов дела следует, что нежилые помещения N 18 общей площадью 1652,10 кв. м расположены в здании, представляющем единый инженерный объект, принадлежащий нескольким собственникам, часть из которых объединялась в некоммерческие партнерства и принимало на себя полномочия по управлению, содержанию и обслуживанию офисного центра.
По утверждению истца, в период с 2008 года по 30.08.2011 такие полномочия осуществляло некоммерческое партнерство по защите интересов в сфере управления недвижимостью "БИГ-БЭН", а с сентября 2011 года - некоммерческое партнерство "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4, строение 9.
Согласно части первой статьи 4 и статьи 8 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, что установлено статьей 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
В соответствии с частью пятой статьи 9.5. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдача разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
Статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
По части шестой статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Данный подход применим к отношениям, возникшим до вступления в силу названных изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 18.07.2006 N 373-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Сеничкина А.Ю. на нарушение его конституционных прав статьями 209, 210 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации", моментом возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг является дата приемки объекта строительства в эксплуатацию и внесения заявителем оплаты по договору долевого строительства с учетом того, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, по договору найма жилого помещения, так и на иных законных основаниях, а не моментом государственной регистрации права собственности заявителя на занимаемое помещение.
Таким образом, для установления факта наличия или отсутствия у ответчика - собственника помещения обязанности уплачивать расходы по содержанию и ремонту общего имущества дома за спорные помещения необходимо установить, были ли данные нежилые помещения введены в эксплуатацию.
По сообщению представителя истца, офисный центр, расположенный по адресу: г. Самара, Московское шоссе, д. 4, строение 9, не введен в эксплуатацию, в связи с чем в целях безопасности его использование и эксплуатация запрещены законом.
Заключая 15.03.2013 договор уступки права требования, общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "БИГ-БЕН" (первоначальный кредитор) передало некоммерческому партнерству "БИГ-БЕН" по содействию в совместной эксплуатации офисного центра (новый кредитор) права требования с общества с ограниченной ответственностью "АКВАПОРТ" расходов, произведенных в целях содержания и обеспечения эксплуатации офисного центра "Биг-Бен" и долга по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг. Фактически истцу переданы права на взыскание денежных средств по несуществующим обязательствам собственника объекта недвижимости.
В Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2012 N ВАС-3229/12, принятому по делу N А55-1723/2011, указано, что Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 6, предусматривающим, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
В связи с этим в условиях, когда отсутствует документ, предусмотренный законом, о вводе 13-ти этажного нежилого здания в эксплуатацию, какие-либо расходы, связанные с эксплуатацией данного здания, всегда будут носить нелегитимный характер, а потому - возмещению подлежать не могут. Причем данный подход следует применять вне зависимости от того, что застройщик дома - общество с ограниченной ответственностью "Самараспецмонтаж" - как юридическое лицо ликвидирован и исключен из госреестра юридических лиц, а ответчик является третьим или четвертым обладателем (собственником) помещений на третьем этаже спорного здания.
При таких обстоятельствах судебная коллегия кассационной инстанции соглашается с выводом арбитражного апелляционного суда о том, что у суда первой инстанции не было оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика неосновательного обогащения за период с 19.09.2011 по 31.12.2012.
Таким образом, все имеющие значение для правильного разрешения спора обстоятельства установлены судом апелляционной инстанции, доказательства проверены и оценены, выводы, сделанные судом апелляционной инстанции в обжалуемом постановлении, соответствуют установленным по делу обстоятельствам и исследованным доказательствам, а также правильно примененным вышеназванным правовым нормам.
Доводы кассационной жалобы не могут быть приняты во внимание и являться основанием к отмене обжалуемого постановления, поскольку не влияют на правильность его принятия и основаны на ошибочном толковании норм права.
Фактически доводы кассационной жалобы направлены на переоценку представленных в дело доказательств, его обстоятельств и сделанных судом апелляционной инстанции выводов, что противоречит положениям статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Правовых оснований для отмены постановления от 26.07.2013 у суда кассационной инстанции не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2013 по делу N А55-31915/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Т.Н.ФЕДОРОВА
Судьи
С.А.ФИЛИМОНОВ
Г.Н.МАХМУТОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)