Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья); Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Газизовой Натальи Викторовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.01.2013 по делу N А07-18277/2012 (судья Нурисламова И.Н.).
В заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Газизовой Натальи Викторовны - Закиров А.Р. (доверенность от 14.11.2012 N 1).
Товарищество собственников жилья "Содружество" (далее - истец, ТСЖ "Содружество") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Газизовой Наталье Викторовне (далее - ответчик, ИП Газизова Н.В., предприниматель) о взыскании 111 675 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.01.2013 (резолютивная часть объявлена 23.01.2013) исковые требования удовлетворены. С индивидуального предпринимателя Газизовой Натальи Викторовны в пользу Товарищества собственников жилья "Содружество" взыскана сумма задолженности в размере 111 675 руб. 45 коп.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Газизова Н.В. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Податель апелляционной жалобы считает договор аренды нежилого помещения от 01.01.2012 N 06 смешанным договором, содержащим элементы договоров аренды и возмездного оказания услуг. Считает, что размер арендной платы, исходя из буквального толкования условия договора аренды, не включают в себя начисляемую отдельно стоимость коммунальных услуг, технического обслуживания и тепловой энергии.
Заявитель жалобы указывает, что акты сверки расчетов между сторонами включали в себя не только арендную плату, но и коммунальные платежи, расходы по техническому обслуживанию жилого дома и тепловой энергии с теплоносителем. Ссылается на отсутствие задолженности по арендной плате и наличии ее переплаты в сумме 79 717 руб. 05 коп., поскольку арендодателем неправомерно отнесены в оплату за коммунальные платежи и расходы на обслуживание дома платежи предпринимателя с назначением "за аренду помещения". При этом требования о погашении задолженности за коммунальные платежи и расходы на обслуживание дома истцом не заявлены. Кроме того, апеллянт считает договор аренды от 01.01.2012 N 06 незаключенным, поскольку из предмета договора аренды не представляется возможным определить, какое именно нежилое помещение предоставлено в аренду, индивидуализирующие признаки нежилого помещения и его план схема отсутствуют; акт приема-передачи помещения между сторонами не составлялся.
От ТСЖ "Содружество" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на несогласие с доводами апелляционной жалобы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель истца не явился.
В отсутствие возражений подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в его отсутствие.
В судебном заседании представителями апеллянта было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Поскольку обоснования невозможности предоставления доказательств на стадии рассмотрения дела судом первой инстанции заявителем не представлено, заявленное ходатайство отклонено судом апелляционной инстанции.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.01.2011 между ТСЖ "Содружество" (арендодатель) и ИП Газизовой Н.В. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 06, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 138, тех. подполье 3-го подъезда, общей площадью 50,5 кв. м, в состоянии пригодном для его нормальной эксплуатации, в целях использования под парикмахерскую (пункты 1.1, 1.2 договора, л.д. 9-10, т. 1).
Срок аренды установлен с 01.01.2011 по 31.12.2011 (пункт 4.1 договора).
По окончании срока действия указанного договора между сторонами был оформлен новый договор аренды нежилого помещения N 06 от 01.01.2012, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 138, тех. подполье 3-го подъезда, общей площадью 50,5 кв. м, в состоянии пригодном для его нормальной эксплуатации, в целях использования под парикмахерскую (пункты 1.1, 1.2 договора, л.д. 13-15, т. 1). Срок аренды определен с 01.01.2012 по 31.12.2012.
Согласно пунктам 1.3 договоров, арендатор производит отдельно оплату технического обслуживания и коммунальных услуг согласно приложению N 2 к настоящему договору.
Арендатор оплачивает арендную плату, согласно прилагаемому расчету (приложение N 1), по решению общего годового собрания ТСЖ "Содружество" в сроки, предусмотренные настоящим договором (пункты 3.1 договоров). Расчет размера оплаты коммунальных услуг за истекший месяц производится по показанию исправных приборов учета, установленных у арендатора и представленных для расчета арендодателю с 1 по 5 число ежемесячно (пункты 3.3 договоров).
Согласно расчетам годовой арендной платы, месячная арендная плата с 01.01.2011 составила 16 798 руб., с 01.07.2012-15 733 руб. 70 коп. исходя из площади помещения 43 кв. м (л. д. 11, 16-17, т. 1).
21 июня 2012 года между сторонами подписано соглашение N 1 о погашении задолженности, согласно которому ИП Газизова Н.В. принимает на себя обязательства погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в рамках договора аренды от 01.06.2012 N 06 в размере 103 580 руб. 13 коп. (л. д. 18, т. 1).
Также между ТСЖ "Содружество" и ИП Газизовой Н.В. подписан акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 13.04.2012, согласно которому задолженность предпринимателя перед истцом составляет 103 193 руб. 90 коп. (л. д. 19, т. 1).
08 августа 2012 года истец обратился к ответчику с претензией N 110 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в общем размере 111 675 руб. 45 коп. до 12.08.2012 (л. д. 32, т. 1). Однако ответа на указанную претензию не поступило.
Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.
При разрешении спора суд первой инстанции исходил из существования отношений сторон, основанных на договоре аренды. Установив, что обязательства по внесению арендной платы и расходов за коммунальные услуги ответчиком надлежащим образом не исполнены, признал требования истца о взыскании 111 675 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате и расходов на техническое обслуживание здания и коммунальным услугам за период с января 2012 года по июль 2012 года, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование предпринимателя нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущество в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По условиям анализируемых договоров аренды от 01.01.2011 и 01.01.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 138, тех. подполье 3-го подъезда, общей площадью 50,5 кв. м. Номера нежилого помещения, а также его план в числе приложений к договору отсутствует. Вместе с тем, предоставленное в аренду нежилое помещение было принято арендатором, использовалось им на протяжении нескольких лет, несмотря на отсутствие оформления акта приема-передачи нежилого помещения в порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем свидетельствует оформление актов оказания услуг (л. д. 25-31, т. 1).
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как указано в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Анализируемые договоры заключены сроком с 01.01.2011 по 31.12.2011 и 01.01.2012 и 31.12.2012, срок их действия составляет ровно один год, поэтому такие договоры в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали государственной регистрации.
Доказательства осуществления государственной регистрации в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
С учетом приведенных выше разъяснений, доводы апеллянта об ошибочности выводов суда первой инстанции в части квалификации правоотношений сторон в качестве основанных на договоре аренды и применении для их регулирования положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, в том числе оформление актов оказания услуг (л. д. 25-31, т. 1), обстоятельства частичного внесения ответчиком платы за использование помещения (л. д. 21-69, т. 2), подписание соглашения о погашении задолженности от 21.06.2012 (л. д. 18, т. 1), акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 13.04.2012 (л. д. 19 т. 1) судебная коллегия считает установленным обстоятельство, что нежилое помещение площадью 50,4 кв. м поступило во владение и пользование ответчика. Из соглашения сторон, выраженного в пункте 9 соглашения от 21.06.2012 N 1 о погашении задолженности следует, что с 01.06.2012 размер площади нежилого помещения составляет 43 кв. м.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из расчета исковых требований, а также соглашения о погашении задолженности от 21.06.2012 (л. д. 18, т. 1) и акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 13.04.2012 (л. д. 19, т. 1) усматривается наличие задолженности ответчика по внесению платы за использование нежилого помещения с учетом задолженности, имевшей место по состоянию на 01.01.2012.
Доводы апеллянта о том, что договор аренды нежилого помещения N 06 является смешанном и содержит элементы договора аренды и оказания услуг не могут служить основанием к отказу в иске.
Обязанность собственника помещения по несению расходов на содержание своего имущества, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает его права возложить соответствующие расходы на фактического пользователя помещения (арендатора).
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, к обязанностям арендатора, кроме внесения арендной платы, отнесены обязанности по несению расходов по содержанию имущества, если иное не установлено договором. Намерения сторон при заключении договора аренды были направлены на возложение на предпринимателя обязанности по возмещению стоимости коммунальных услуг и расходов за техническое обслуживание нежилого помещения (пункты 3.3, 3.4 договора) дополнительно к обязанности по внесению платы за использование нежилого помещения.
Учитывая, что при эксплуатации любого здания, имеющего внутренние системы, такое здание должно обеспечиваться коммунальными услугами, принимая во внимание технологические особенности процесса оказания коммунальных услуг имеющего непрерывный характер и при отсутствии доказательств наличия у ответчика самостоятельных присоединений к сетям ресурсоснабжающих организаций, судебная коллегия приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности по внесению платы за коммунальные ресурсы.
Таким образом, истец не лишен права требовать компенсации расходов по оплате стоимости коммунальных услуг и тепловой энергии, наряду с платой за использование нежилого помещения (аналогичный вывод следует из разъяснений, приведенных в пункте 22 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При этом, направленностью намерений сторон, по существу, являлось определение постоянной и переменной частей платы за предоставление нежилого помещения, а не оформление автономных соглашений об оплате услуг по содержанию помещения и плате за его использование, лишенных без одновременного существования целесообразности и возможности использования нежилого помещения по назначению.
Как следует из материалов дела, согласно выставленным истцом счетам-фактурам и актам на оплату арендной платы, тепловой энергии и коммунальных услуг, с учетом поступивших от ответчика платежей у ответчика возникла задолженность перед истцом в сумме 111 675 руб. 45 коп.
Доводы ответчика о том, что при заявлении настоящего иска истцом отыскивалась исключительно арендная плата, противоречат приведенному выше обоснованию включения в размер платы за использование нежилого помещения стоимости расходов по содержанию нежилого помещения и обеспечению его коммунальными ресурсами. При этом, произведенные ответчиком платежи (л. д. 21-35, т. 2) исходя из их назначения, которым является "оплата аренды помещения" не могут быть оценены исключительно в качестве внесения платы за использование нежилого помещения.
Принимая во внимание отсутствие спора сторон о факте использования нежилого помещения и размере подлежащей внесению за такое использование платы (что следует из содержания возражений ответчика и доводов апелляционной жалобы, соглашения о погашении задолженности от 21.06.2012 и акта сверки расчетов на 13.04.2012) сумма 111 675 руб. 45 коп. подлежала взысканию с ответчика по условиям договора аренды, в связи с использованием им обеспеченного коммунальными ресурсами нежилого помещения, без внесения платы.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.01.2013 по делу N А07-18277/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Газизовой Натальи Викторовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2013 N 18АП-2486/2013 ПО ДЕЛУ N А07-18277/2012
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья); Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2013 г. N 18АП-2486/2013
Дело N А07-18277/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 08 апреля 2013 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Газизовой Натальи Викторовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.01.2013 по делу N А07-18277/2012 (судья Нурисламова И.Н.).
В заседании приняли участие представители:
индивидуального предпринимателя Газизовой Натальи Викторовны - Закиров А.Р. (доверенность от 14.11.2012 N 1).
Товарищество собственников жилья "Содружество" (далее - истец, ТСЖ "Содружество") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Газизовой Наталье Викторовне (далее - ответчик, ИП Газизова Н.В., предприниматель) о взыскании 111 675 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.01.2013 (резолютивная часть объявлена 23.01.2013) исковые требования удовлетворены. С индивидуального предпринимателя Газизовой Натальи Викторовны в пользу Товарищества собственников жилья "Содружество" взыскана сумма задолженности в размере 111 675 руб. 45 коп.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ИП Газизова Н.В. (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
Податель апелляционной жалобы считает договор аренды нежилого помещения от 01.01.2012 N 06 смешанным договором, содержащим элементы договоров аренды и возмездного оказания услуг. Считает, что размер арендной платы, исходя из буквального толкования условия договора аренды, не включают в себя начисляемую отдельно стоимость коммунальных услуг, технического обслуживания и тепловой энергии.
Заявитель жалобы указывает, что акты сверки расчетов между сторонами включали в себя не только арендную плату, но и коммунальные платежи, расходы по техническому обслуживанию жилого дома и тепловой энергии с теплоносителем. Ссылается на отсутствие задолженности по арендной плате и наличии ее переплаты в сумме 79 717 руб. 05 коп., поскольку арендодателем неправомерно отнесены в оплату за коммунальные платежи и расходы на обслуживание дома платежи предпринимателя с назначением "за аренду помещения". При этом требования о погашении задолженности за коммунальные платежи и расходы на обслуживание дома истцом не заявлены. Кроме того, апеллянт считает договор аренды от 01.01.2012 N 06 незаключенным, поскольку из предмета договора аренды не представляется возможным определить, какое именно нежилое помещение предоставлено в аренду, индивидуализирующие признаки нежилого помещения и его план схема отсутствуют; акт приема-передачи помещения между сторонами не составлялся.
От ТСЖ "Содружество" поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указано на несогласие с доводами апелляционной жалобы.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание представитель истца не явился.
В отсутствие возражений подателя жалобы и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается арбитражным судом апелляционной инстанции в его отсутствие.
В судебном заседании представителями апеллянта было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств.
В соответствии с частью 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" поскольку суд апелляционной инстанции на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в материалах дела и дополнительно представленным доказательствам, то при решении вопроса о возможности принятия новых доказательств, в том числе приложенных к апелляционной жалобе или отзыву на апелляционную жалобу, он определяет, была ли у лица, представившего доказательства, возможность их представления в суд первой инстанции или заявитель не представил их по не зависящим от него уважительным причинам.
Поскольку обоснования невозможности предоставления доказательств на стадии рассмотрения дела судом первой инстанции заявителем не представлено, заявленное ходатайство отклонено судом апелляционной инстанции.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 01.01.2011 между ТСЖ "Содружество" (арендодатель) и ИП Газизовой Н.В. (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения N 06, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 138, тех. подполье 3-го подъезда, общей площадью 50,5 кв. м, в состоянии пригодном для его нормальной эксплуатации, в целях использования под парикмахерскую (пункты 1.1, 1.2 договора, л.д. 9-10, т. 1).
Срок аренды установлен с 01.01.2011 по 31.12.2011 (пункт 4.1 договора).
По окончании срока действия указанного договора между сторонами был оформлен новый договор аренды нежилого помещения N 06 от 01.01.2012, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 138, тех. подполье 3-го подъезда, общей площадью 50,5 кв. м, в состоянии пригодном для его нормальной эксплуатации, в целях использования под парикмахерскую (пункты 1.1, 1.2 договора, л.д. 13-15, т. 1). Срок аренды определен с 01.01.2012 по 31.12.2012.
Согласно пунктам 1.3 договоров, арендатор производит отдельно оплату технического обслуживания и коммунальных услуг согласно приложению N 2 к настоящему договору.
Арендатор оплачивает арендную плату, согласно прилагаемому расчету (приложение N 1), по решению общего годового собрания ТСЖ "Содружество" в сроки, предусмотренные настоящим договором (пункты 3.1 договоров). Расчет размера оплаты коммунальных услуг за истекший месяц производится по показанию исправных приборов учета, установленных у арендатора и представленных для расчета арендодателю с 1 по 5 число ежемесячно (пункты 3.3 договоров).
Согласно расчетам годовой арендной платы, месячная арендная плата с 01.01.2011 составила 16 798 руб., с 01.07.2012-15 733 руб. 70 коп. исходя из площади помещения 43 кв. м (л. д. 11, 16-17, т. 1).
21 июня 2012 года между сторонами подписано соглашение N 1 о погашении задолженности, согласно которому ИП Газизова Н.В. принимает на себя обязательства погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в рамках договора аренды от 01.06.2012 N 06 в размере 103 580 руб. 13 коп. (л. д. 18, т. 1).
Также между ТСЖ "Содружество" и ИП Газизовой Н.В. подписан акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 13.04.2012, согласно которому задолженность предпринимателя перед истцом составляет 103 193 руб. 90 коп. (л. д. 19, т. 1).
08 августа 2012 года истец обратился к ответчику с претензией N 110 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в общем размере 111 675 руб. 45 коп. до 12.08.2012 (л. д. 32, т. 1). Однако ответа на указанную претензию не поступило.
Несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения истца в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими исковыми требованиями.
При разрешении спора суд первой инстанции исходил из существования отношений сторон, основанных на договоре аренды. Установив, что обязательства по внесению арендной платы и расходов за коммунальные услуги ответчиком надлежащим образом не исполнены, признал требования истца о взыскании 111 675 руб. 45 коп. задолженности по арендной плате и расходов на техническое обслуживание здания и коммунальным услугам за период с января 2012 года по июль 2012 года, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с предоставлением во владение и пользование предпринимателя нежилого помещения, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущество в аренду.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По условиям анализируемых договоров аренды от 01.01.2011 и 01.01.2012 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, 138, тех. подполье 3-го подъезда, общей площадью 50,5 кв. м. Номера нежилого помещения, а также его план в числе приложений к договору отсутствует. Вместе с тем, предоставленное в аренду нежилое помещение было принято арендатором, использовалось им на протяжении нескольких лет, несмотря на отсутствие оформления акта приема-передачи нежилого помещения в порядке статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, о чем свидетельствует оформление актов оказания услуг (л. д. 25-31, т. 1).
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Как указано в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Анализируемые договоры заключены сроком с 01.01.2011 по 31.12.2011 и 01.01.2012 и 31.12.2012, срок их действия составляет ровно один год, поэтому такие договоры в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали государственной регистрации.
Доказательства осуществления государственной регистрации в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 14 вышеназванного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
С учетом приведенных выше разъяснений, доводы апеллянта об ошибочности выводов суда первой инстанции в части квалификации правоотношений сторон в качестве основанных на договоре аренды и применении для их регулирования положений главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, в том числе оформление актов оказания услуг (л. д. 25-31, т. 1), обстоятельства частичного внесения ответчиком платы за использование помещения (л. д. 21-69, т. 2), подписание соглашения о погашении задолженности от 21.06.2012 (л. д. 18, т. 1), акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 13.04.2012 (л. д. 19 т. 1) судебная коллегия считает установленным обстоятельство, что нежилое помещение площадью 50,4 кв. м поступило во владение и пользование ответчика. Из соглашения сторон, выраженного в пункте 9 соглашения от 21.06.2012 N 1 о погашении задолженности следует, что с 01.06.2012 размер площади нежилого помещения составляет 43 кв. м.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Из расчета исковых требований, а также соглашения о погашении задолженности от 21.06.2012 (л. д. 18, т. 1) и акта сверки взаимных расчетов по состоянию на 13.04.2012 (л. д. 19, т. 1) усматривается наличие задолженности ответчика по внесению платы за использование нежилого помещения с учетом задолженности, имевшей место по состоянию на 01.01.2012.
Доводы апеллянта о том, что договор аренды нежилого помещения N 06 является смешанном и содержит элементы договора аренды и оказания услуг не могут служить основанием к отказу в иске.
Обязанность собственника помещения по несению расходов на содержание своего имущества, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает его права возложить соответствующие расходы на фактического пользователя помещения (арендатора).
Согласно пункту 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, к обязанностям арендатора, кроме внесения арендной платы, отнесены обязанности по несению расходов по содержанию имущества, если иное не установлено договором. Намерения сторон при заключении договора аренды были направлены на возложение на предпринимателя обязанности по возмещению стоимости коммунальных услуг и расходов за техническое обслуживание нежилого помещения (пункты 3.3, 3.4 договора) дополнительно к обязанности по внесению платы за использование нежилого помещения.
Учитывая, что при эксплуатации любого здания, имеющего внутренние системы, такое здание должно обеспечиваться коммунальными услугами, принимая во внимание технологические особенности процесса оказания коммунальных услуг имеющего непрерывный характер и при отсутствии доказательств наличия у ответчика самостоятельных присоединений к сетям ресурсоснабжающих организаций, судебная коллегия приходит к выводу о наличии у ответчика обязанности по внесению платы за коммунальные ресурсы.
Таким образом, истец не лишен права требовать компенсации расходов по оплате стоимости коммунальных услуг и тепловой энергии, наряду с платой за использование нежилого помещения (аналогичный вывод следует из разъяснений, приведенных в пункте 22 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При этом, направленностью намерений сторон, по существу, являлось определение постоянной и переменной частей платы за предоставление нежилого помещения, а не оформление автономных соглашений об оплате услуг по содержанию помещения и плате за его использование, лишенных без одновременного существования целесообразности и возможности использования нежилого помещения по назначению.
Как следует из материалов дела, согласно выставленным истцом счетам-фактурам и актам на оплату арендной платы, тепловой энергии и коммунальных услуг, с учетом поступивших от ответчика платежей у ответчика возникла задолженность перед истцом в сумме 111 675 руб. 45 коп.
Доводы ответчика о том, что при заявлении настоящего иска истцом отыскивалась исключительно арендная плата, противоречат приведенному выше обоснованию включения в размер платы за использование нежилого помещения стоимости расходов по содержанию нежилого помещения и обеспечению его коммунальными ресурсами. При этом, произведенные ответчиком платежи (л. д. 21-35, т. 2) исходя из их назначения, которым является "оплата аренды помещения" не могут быть оценены исключительно в качестве внесения платы за использование нежилого помещения.
Принимая во внимание отсутствие спора сторон о факте использования нежилого помещения и размере подлежащей внесению за такое использование платы (что следует из содержания возражений ответчика и доводов апелляционной жалобы, соглашения о погашении задолженности от 21.06.2012 и акта сверки расчетов на 13.04.2012) сумма 111 675 руб. 45 коп. подлежала взысканию с ответчика по условиям договора аренды, в связи с использованием им обеспеченного коммунальными ресурсами нежилого помещения, без внесения платы.
При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.01.2013 по делу N А07-18277/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Газизовой Натальи Викторовны - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)