Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Цыганова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Коничевой А.А.,
судей Чернышовой Н.Э., Мищенко С.В.,
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя В.Н.В. по доверенности В.А. на решение Тотемского районного суда Вологодской области от 02 июля 2012 года, которым исковые требования Некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" удовлетворены частично.
Взыскан с В.Н.В. в пользу Некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" штраф в размере ... рублей.
В остальном исковые требования оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чернышовой Н.Э., объяснения представителя В.Н.В. по доверенности В.А., представителя НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" по доверенности Д., судебная коллегия
установила:
между Некоммерческой организацией "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" (далее также НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области") и участником долевого строительства В.Н.В. заключен договор N ... долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого В.Н.Н. была приобретена в собственность однокомнатная квартира, стоимостью ... рублей, расположенная по адресу:
Пунктом 3.3.5 указанного Договора предусмотрена обязанность Участника долевого строительства не производить никаких действий с квартирой, в том числе работ по внутренней отделки квартиры, до момента подписания акта приема-передачи и оформления на нее права собственности Участника долевого строительства.
между ИП К.С.А. и представителем В.Н.В. П.Н.А. заключен договор на установку дверных блоков в.
16.12.2011 НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" в адрес В.Н.В. была направлена претензия с требованием в срок до 30.12.2011 перечислить в штраф в размере ... рублей за нарушение пунктов 3.3.5 и 7.4 Договора в связи с заменой входной двери в квартире, которая оставлена без удовлетворения.
Решением Вологодского городского суда от 02.02.2012, с учетом изменений, внесенных апелляционным определением Вологодского областного суда от 25.04.2012, на НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" возложена обязанность безвозмездно устранить недостатки жилого помещения по адресу:
03.05.2012 НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" обратился в суд с иском к В.Н.В. о взыскании штрафа ... рублей и возложении обязанности выполнить работы по демонтажу входной двери, установить дверь согласно проекту.
Мотивированы исковые требования нарушением ответчиком требований договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Е. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в обоснование иска. Пояснила, что согласно проекту в квартире ответчика была установлена деревянная дверь, ответчик установил железную дверь, ключи от которой не передал подрядчику и застройщику. Поэтому у них не было доступа в квартиру, до настоящего времени акт приема-передачи квартиры не подписан, квартира не оформлена в собственность В.Н.В.
Представитель истца по доверенности Д. иск также поддержала, пояснила, что решением Вологодского городского суда на НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" возложена обязанность по устранению недостатков в ремонтных работах в квартире В.Н.В., которую невозможно исполнить, поскольку отсутствует доступ в указанную квартиру, от новой входной двери они ключей не имеют.
Ответчик В.Н.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Ее представитель по доверенности П. возразил против удовлетворения иска. Пояснил, что замена двери произведена с согласия директора Тотемского филиала НО "Фонд развития жилищного ипотечного кредитования в Вологодской области" Т.А.Я. Кроме того, ключи от квартиры были оставлены представителю ответчика К., сообщен Т.А.Я. ее адрес и телефон.
Представитель ответчика по доверенности К. также возразила против удовлетворения иска, пояснила, что комплект ключей от квартиры ответчика находится у нее, но никто к ней не обращался с просьбой передать ключи либо обеспечить доступ в квартиру для осуществления работ по решению суда. Новая дверь в квартиру была вставлена в проем старой двери, никаких конструктивных изменений сделано не было.
Представитель ответчика по доверенности В.А. в судебных заседаниях 30.05.2012 и 21.06.2012 также возражал против удовлетворения иска, поскольку дверь была заменена с устного разрешения директора Тотемского филиала НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" Т.А.Я., так как дверь, установленная Фондом, не закрывалась. 28.12.2010 года Т.А.Я. подписан акт несоответствия выполненных работ, где указано, что входная дверь в соответствует проекту, хотя к тому времени дверь была заменена.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе представитель В.Н.В. по доверенности В.А. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного по мотивам, аналогичным тем, которые приводились стороной ответчика в суде первой инстанции, а также ссылаясь на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит уменьшить сумму взысканного с ответчика штрафа.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено, что в года на основании договора от N ..., заключенного между ИП К.С.А. и П.Н.А., действующей в интересах ответчика В.Н.В., произведен демонтаж старого дверного блока входной двери и установлен новый дверной блок в, что не отрицали представители ответчика и подтвердили свидетели.
Разрешая спор, суд первой инстанции принял во внимание пункт 3.3.5 договора долевого участия, в соответствии с которым участник долевого строительства обязуется не производить никаких действий с квартирой по настоящему договору, в том числе работ по внутренней отделке квартиры, до момента подписании акта приема - передачи и оформления на нее права собственности участником долевого строительства, и сделал вывод о наличии оснований для взыскания с В.Н.В. суммы штрафа связи с нарушением данного условия договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, предусмотренного пунктом 7.4 договора, в размере ... рублей.
Однако с таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
Суд не принял во внимание, что включение в договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома условия о выплате участником долевого строительства штрафа в связи с нарушением им условия договора, запрещающего производить какие-либо действия с квартирой до момента подписания акта приема-передачи и оформления на нее права собственности ущемляет установленные законом права участника долевого строительства и противоречит положениям части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации", в соответствии с которой договор должен содержать:
- 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Включение в договор, заключенный между сторонами, условия о возможности взыскания штрафа, не предусмотренного действующим законодательством, только с одной из сторон - с участника долевого строительства за нарушение им условий договора при отсутствии в указанном договоре аналогичной ответственности Фонда противоречит принципу равенства сторон гражданских правоотношений.
Следует принять во внимание также отсутствие у истца возможности заключить договор на иных условиях и то обстоятельство, что нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации", иных нормативных правовых актов возможность взимания такого штрафа с участника долевого строительства не предусмотрена.
При наличии изложенного доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания, решение суда законным и обоснованным в части взыскания штрафа с В.Н.В. законным и обоснованным признать нельзя, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске в указанной части.
Между тем, отказывая НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" в удовлетворении иска к В.Н.В. в части возложения обязанности демонтировать установленную в квартире по адресу: металлическую дверь и установить деревянную дверь согласно проекту, суд первой инстанции правомерно принял во внимание, что указанная квартира в будущем подлежит передаче ответчику, работы по замене дверей произведены за ее счет, доступ у представителей Фонда в квартиру ответчика имелся на 24.12.2010, когда замена дверей уже была произведена.
С учетом изложенного в указанной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Тотемского районного суда Вологодской области от 02 июля 2012 года отменить в части взыскания штрафа с В.Н.В..
Вынести новое решение в указанной части.
Некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" отказать во взыскании с В.Н.В. штрафа в размере ... рублей.
В остальной части решение Тотемского районного суда Вологодской области от 02 июля 2012 года оставить без изменения.
Председательствующий
А.А.КОНИЧЕВА
Судьи
Н.Э.ЧЕРНЫШОВА
С.В.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.08.2012 N 33-3336/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 августа 2012 г. N 33-3336/2012
Судья Цыганова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе:
председательствующего Коничевой А.А.,
судей Чернышовой Н.Э., Мищенко С.В.,
при секретаре Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя В.Н.В. по доверенности В.А. на решение Тотемского районного суда Вологодской области от 02 июля 2012 года, которым исковые требования Некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" удовлетворены частично.
Взыскан с В.Н.В. в пользу Некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" штраф в размере ... рублей.
В остальном исковые требования оставлены без удовлетворения.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Чернышовой Н.Э., объяснения представителя В.Н.В. по доверенности В.А., представителя НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" по доверенности Д., судебная коллегия
установила:
между Некоммерческой организацией "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" (далее также НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области") и участником долевого строительства В.Н.В. заключен договор N ... долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по условиям которого В.Н.Н. была приобретена в собственность однокомнатная квартира, стоимостью ... рублей, расположенная по адресу:
Пунктом 3.3.5 указанного Договора предусмотрена обязанность Участника долевого строительства не производить никаких действий с квартирой, в том числе работ по внутренней отделки квартиры, до момента подписания акта приема-передачи и оформления на нее права собственности Участника долевого строительства.
между ИП К.С.А. и представителем В.Н.В. П.Н.А. заключен договор на установку дверных блоков в.
16.12.2011 НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" в адрес В.Н.В. была направлена претензия с требованием в срок до 30.12.2011 перечислить в штраф в размере ... рублей за нарушение пунктов 3.3.5 и 7.4 Договора в связи с заменой входной двери в квартире, которая оставлена без удовлетворения.
Решением Вологодского городского суда от 02.02.2012, с учетом изменений, внесенных апелляционным определением Вологодского областного суда от 25.04.2012, на НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" возложена обязанность безвозмездно устранить недостатки жилого помещения по адресу:
03.05.2012 НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" обратился в суд с иском к В.Н.В. о взыскании штрафа ... рублей и возложении обязанности выполнить работы по демонтажу входной двери, установить дверь согласно проекту.
Мотивированы исковые требования нарушением ответчиком требований договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома от.
В судебном заседании представитель истца по доверенности Е. исковые требования поддержала по доводам, изложенным в обоснование иска. Пояснила, что согласно проекту в квартире ответчика была установлена деревянная дверь, ответчик установил железную дверь, ключи от которой не передал подрядчику и застройщику. Поэтому у них не было доступа в квартиру, до настоящего времени акт приема-передачи квартиры не подписан, квартира не оформлена в собственность В.Н.В.
Представитель истца по доверенности Д. иск также поддержала, пояснила, что решением Вологодского городского суда на НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" возложена обязанность по устранению недостатков в ремонтных работах в квартире В.Н.В., которую невозможно исполнить, поскольку отсутствует доступ в указанную квартиру, от новой входной двери они ключей не имеют.
Ответчик В.Н.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом о месте и времени судебного заседания.
Ее представитель по доверенности П. возразил против удовлетворения иска. Пояснил, что замена двери произведена с согласия директора Тотемского филиала НО "Фонд развития жилищного ипотечного кредитования в Вологодской области" Т.А.Я. Кроме того, ключи от квартиры были оставлены представителю ответчика К., сообщен Т.А.Я. ее адрес и телефон.
Представитель ответчика по доверенности К. также возразила против удовлетворения иска, пояснила, что комплект ключей от квартиры ответчика находится у нее, но никто к ней не обращался с просьбой передать ключи либо обеспечить доступ в квартиру для осуществления работ по решению суда. Новая дверь в квартиру была вставлена в проем старой двери, никаких конструктивных изменений сделано не было.
Представитель ответчика по доверенности В.А. в судебных заседаниях 30.05.2012 и 21.06.2012 также возражал против удовлетворения иска, поскольку дверь была заменена с устного разрешения директора Тотемского филиала НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" Т.А.Я., так как дверь, установленная Фондом, не закрывалась. 28.12.2010 года Т.А.Я. подписан акт несоответствия выполненных работ, где указано, что входная дверь в соответствует проекту, хотя к тому времени дверь была заменена.
Судом принято приведенное решение.
В апелляционной жалобе представитель В.Н.В. по доверенности В.А. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного по мотивам, аналогичным тем, которые приводились стороной ответчика в суде первой инстанции, а также ссылаясь на статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит уменьшить сумму взысканного с ответчика штрафа.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Судом установлено, что в года на основании договора от N ..., заключенного между ИП К.С.А. и П.Н.А., действующей в интересах ответчика В.Н.В., произведен демонтаж старого дверного блока входной двери и установлен новый дверной блок в, что не отрицали представители ответчика и подтвердили свидетели.
Разрешая спор, суд первой инстанции принял во внимание пункт 3.3.5 договора долевого участия, в соответствии с которым участник долевого строительства обязуется не производить никаких действий с квартирой по настоящему договору, в том числе работ по внутренней отделке квартиры, до момента подписании акта приема - передачи и оформления на нее права собственности участником долевого строительства, и сделал вывод о наличии оснований для взыскания с В.Н.В. суммы штрафа связи с нарушением данного условия договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома, предусмотренного пунктом 7.4 договора, в размере ... рублей.
Однако с таким выводом суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
Суд не принял во внимание, что включение в договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома условия о выплате участником долевого строительства штрафа в связи с нарушением им условия договора, запрещающего производить какие-либо действия с квартирой до момента подписания акта приема-передачи и оформления на нее права собственности ущемляет установленные законом права участника долевого строительства и противоречит положениям части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации", в соответствии с которой договор должен содержать:
- 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
- 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
Включение в договор, заключенный между сторонами, условия о возможности взыскания штрафа, не предусмотренного действующим законодательством, только с одной из сторон - с участника долевого строительства за нарушение им условий договора при отсутствии в указанном договоре аналогичной ответственности Фонда противоречит принципу равенства сторон гражданских правоотношений.
Следует принять во внимание также отсутствие у истца возможности заключить договор на иных условиях и то обстоятельство, что нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты в Российской Федерации", иных нормативных правовых актов возможность взимания такого штрафа с участника долевого строительства не предусмотрена.
При наличии изложенного доводы апелляционной жалобы заслуживают внимания, решение суда законным и обоснованным в части взыскания штрафа с В.Н.В. законным и обоснованным признать нельзя, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в иске в указанной части.
Между тем, отказывая НО "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" в удовлетворении иска к В.Н.В. в части возложения обязанности демонтировать установленную в квартире по адресу: металлическую дверь и установить деревянную дверь согласно проекту, суд первой инстанции правомерно принял во внимание, что указанная квартира в будущем подлежит передаче ответчику, работы по замене дверей произведены за ее счет, доступ у представителей Фонда в квартиру ответчика имелся на 24.12.2010, когда замена дверей уже была произведена.
С учетом изложенного в указанной части решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Тотемского районного суда Вологодской области от 02 июля 2012 года отменить в части взыскания штрафа с В.Н.В..
Вынести новое решение в указанной части.
Некоммерческой организации "Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области" отказать во взыскании с В.Н.В. штрафа в размере ... рублей.
В остальной части решение Тотемского районного суда Вологодской области от 02 июля 2012 года оставить без изменения.
Председательствующий
А.А.КОНИЧЕВА
Судьи
Н.Э.ЧЕРНЫШОВА
С.В.МИЩЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)