Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Аглиуллиной Ф.Г.,
судей Богдановой Е.В., Ивановой А.Г.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Тольяттиазот", Самарская область, г. Тольятти, открытого акционерного общества "Азотреммаш", Самарская область, г. Тольятти,
на определение Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2013 (судья Филатов М.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 (председательствующий судья Радушева О.Н. судьи Александров А.И., Липкинд Е.Я.)
по делу N А55-6250/2009
по заявлению Макаровой Надежды Борисовны, Макарова Ильи Викторовича, Макаровой Полины Викторовны, Самарская область, г. Тольятти, о признании права собственности на жилое помещение,
по заявлению открытого акционерного общества "Азотреммаш" о признании договора долевого участия в строительстве от 25.09.2005 N 1865 незаключенным и по заявлению открытого акционерного общества "Тольяттиазот" о признании договора от 25.09.2005 N 1865 незаключенным и о признании права собственности на жилое помещение,
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", г. Тольятти Самарской области (ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" (далее - ООО фирма "СИЭГЛА") признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Конкурсным управляющим ООО фирма "СИЭГЛА" утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 при рассмотрении настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) ООО фирма "Сиэгла" судом применены положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Макарова Надежда Борисовна, Макаров Илья Викторович, Макарова Полина Викторовна обратились в Арбитражный суд Самарской области, с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с заявлением о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <...>, общей площадью 63,7 кв. м, в 3 подъезде на 8 этаже в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.01.2013 к участию в рассмотрении данного дела в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот").
Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2013 объединено в одно производство для совместного рассмотрения заявление открытого акционерного общества "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш") о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве от 26.09.2005 N 1865, подписанного между ООО фирма "СИЭГЛА" и Макаровой Н.Б., и заявление Макаровой Н.В., Макарова И.В., Макаровой П.В. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <...>, по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2013 исключено из реестра требований о передаче жилых помещений ООО фирма "СИЭГЛА" требования Макаровой Н.Б., Макарова И.В., Макаровой П.В. о передаче жилого помещения в виде трехкомнатной квартиры N <...>, общей площадью 63,7 кв. м, в 3 подъезде на 8 этаже не завершенного строительством кирпичного 10-ти этажного жилого дома, расположенном по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
Признано за Макаровой Н.Б., Макаровым И.В., Макаровой П.В. право общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру N <...> на 8 этаже в 3 подъезде, общей площадью без учета балконов и лоджий 63,7 кв. м, жилой площадью 42 кв. м, в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, д. 66, определив их доли равными по 1/3 каждому.
В удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве от 25.09.2005 N 1865 между Макаровой Н.Б., Макаровым И.В., Макаровой П.В. и ООО фирма "СИЭГЛА" отказано.
В удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве от 25.09.2005 N 1865 между Макаровой Н.Б., Макаровым И.В., Макаровой П.В. и ООО фирма "СИЭГЛА" и о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <...> на 8 этаже в 3 подъезде, общей площадью 63,7 кв. м, по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, д. 66 в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, д. 66 отказано.
В кассационной жалобе ОАО "Азотреммаш" просит определение суда первой инстанции от 01.04.2013 и постановление апелляционной инстанции от 22.07.2013 отменить, признать незаключенным договор от 25.09.2005 N 1865 долевого участия в строительстве и отказать в удовлетворении заявления Макаровой В.Б., Макарова И.В., Макаровой П.В. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <...> общей площадью без балконов и лоджий 63,7 кв. м в 3 подъезде на 8 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
При этом заявитель указывает, что суды не применили подлежащую применению норму части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в силу которой договор долевого участия в строительстве, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным.
Удовлетворив требование заявителей о признании права собственности на квартиру, суды нарушили норму пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, являющуюся правовым основанием требований участников строительства о признании права собственности на переданные им жилые помещения.
Также, по мнению ОАО "Азотреммаш", вывод судов о том, что заявителями представлены доказательства возникновения у них права собственности на квартиру, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В кассационной жалобе ОАО "Тольяттиазот" просит определение суда первой инстанции от 01.04.2013 и постановление апелляционной инстанции от 22.07.2013 отменить, признать незаключенным договор долевого участия в строительстве от 25.09.2005 N 1865, отказать в удовлетворении заявления Макаровой Н.Б., Макарова И.В., Макаровой П.В. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <...> общей площадью без балконов и лоджий 63,7 кв. м в 3 подъезде на 8 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66, признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N <...> общей площадью без балконов и лоджий 63,7 кв. м в 3 подъезде на 8 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Заявитель полагает, что договор долевого участия в строительстве от 25.09.2005 N 1865 является незаключенным вследствие отсутствия его государственной регистрации. Удовлетворив требование заявителей о признании права собственности на квартиру, суды проигнорировали правовую позицию, содержащуюся в пункте 63 Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу которой сторона сделки, требующей государственной регистрации, но не прошедшей регистрацию, не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной.
По мнению заявителя, суды нарушили пункт 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.
Вывод судов о том, что заявителями представлены доказательства возникновения у них права собственности на квартиру, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Также заявитель считает, что суды неправомерно отказали в удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на квартиру.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьями 284, 286, 290 АПК РФ, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 26.09.2005 между ООО фирма "СИЭГЛА" (заказчик-застройщик) и Макаровой Н.Б., действующей за себя и как представитель несовершеннолетних детей Макарова И.В. и Макаровой П.В. (дольщики), был заключен договор N 1865 на долевое участие в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого дольщик принимает участие в строительстве панельного жилого дома поз. 15, ул. Л.Чайкиной, Комсомольского района, г. Тольятти, а заказчик-застройщик по завершении строительства и ввода панельного жилого дома в эксплуатацию передает в собственность дольщика трехкомнатную квартиру общей площадью 67,1 кв. м (по проекту).
В соответствии с подпунктом 2.1.1 пункта 2.1 договора N 1865 на долевое участие в строительстве жилья от 26.09.2005 ориентировочный срок ввода в эксплуатацию панельного жилого дома - 2-ой квартал 2006 года.
Согласно подпункту 2.1.4 пункта 2.1 указанного договора общая стоимость данной квартиры без отделочных работ, включая затраты по ОАО "Самараэнерго" на подключение тепла и электроэнергии, составляет - 358 000 руб.
В соответствии с дополнительным соглашением от 18.03.2009 о внесении изменений и дополнений к договору от 26.09.2005 N 1865 на долевое участие в строительстве жилья заказчик-застройщик по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передает дольщику трехкомнатную квартиру без отделочных работ в 3 подъезде на 8 этаже общей площадью без балконов и лоджий 63,7 кв. м, жилой площадью 42,0 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м, квартиры N <...> в жилом доме с нежилыми помещениями по ул. Л.Чайкиной, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Чайкиной, 66.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя по договору N 1865 на долевое участие в строительстве жилья от 26.09.2005 обязательств по оплате подтверждается чеком-ордером от 25.07.2011, квитанциями к приходному кассовому ордеру N 250 от 23.06.2005 и от 27.06.2005, платежным поручением от 08.04.2009 N 41, приходным кассовым ордером от 08.04.2009 N 488, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 01.11.2009 N 490.
Квартира передана Макаровой Н.Б., действующей за себя и как представитель несовершеннолетних детей Макарова И.В. и Макаровой П.В., по акту приема-передачи от 11.01.2011, поставлена на кадастровый учет.
С момента передачи квартиры Макарова Н.Б., Макаров И.В., Макарова П.В. проживают в данной квартире, несут расходы по ее содержанию.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства независимо от его организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Исходя из положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ), статей 201.1, 201.8 Закона о банкротстве, участник строительства вправе обращаться к застройщику, который привлек его денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, с требованием, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно пункту 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом 7, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
В отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное Мэрией городского округа Тольятти N RU63302000-145.
То обстоятельство, что разрешение выдано не должнику - ООО фирма "СИЭГЛА", а одному из инвесторов - ОАО "Азотреммаш", не опровергает права физических лиц - участников строительства, так как разрешение выдано на многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира и дом включен в конкурсную массу застройщика.
Установив, что спорный дом построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, обязанности участника строительства по договору долевого участия полностью выполнены, квартира получена им по акту и производится оплата коммунальных платежей, суд пришел к правомерному выводу о том, что заявление Макаровой Н.Б., Макарова И.В., Макаровой П.В. о признании права собственности является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Доводы о незаключенности договора от 26.09.2005 N 1865 вследствие отсутствия его государственной регистрации были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая оценка.
Суды правомерно исходили из того, что отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного статьей 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, отражена в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Суды первой и апелляционной инстанций также пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на спорную квартиру за ОАО "Тольяттиазот".
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты прав является признание права собственности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Спорная квартира во владении ОАО "Тольяттиазот" не находится, что им не оспаривается.
Как следует из материалов дела, трехкомнатная квартира N <...>, общей площадью 63,7 кв. м в 3 подъезде на 8 этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 находится в фактическом владении Макаровой Н.Б., Макарова И.В., Макаровой П.В., которые проживают в данной квартире и несут расходы по ее содержанию.
При таких обстоятельствах суд правомерно отказал ОАО "Тольяттиазот" в удовлетворении требования о признании права собственности на спорную квартиру, учитывая, что им не представлено доказательств нахождения имущества в его фактическом владении.
Учитывая, что доводы кассационных жалоб не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в соответствии с пунктом 4 статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
Судьи
Е.В.БОГДАНОВА
А.Г.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 03.12.2013 ПО ДЕЛУ N А55-6250/2009
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 декабря 2013 г. по делу N А55-6250/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 26 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Аглиуллиной Ф.Г.,
судей Богдановой Е.В., Ивановой А.Г.,
в отсутствие лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы открытого акционерного общества "Тольяттиазот", Самарская область, г. Тольятти, открытого акционерного общества "Азотреммаш", Самарская область, г. Тольятти,
на определение Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2013 (судья Филатов М.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 (председательствующий судья Радушева О.Н. судьи Александров А.И., Липкинд Е.Я.)
по делу N А55-6250/2009
по заявлению Макаровой Надежды Борисовны, Макарова Ильи Викторовича, Макаровой Полины Викторовны, Самарская область, г. Тольятти, о признании права собственности на жилое помещение,
по заявлению открытого акционерного общества "Азотреммаш" о признании договора долевого участия в строительстве от 25.09.2005 N 1865 незаключенным и по заявлению открытого акционерного общества "Тольяттиазот" о признании договора от 25.09.2005 N 1865 незаключенным и о признании права собственности на жилое помещение,
в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА", г. Тольятти Самарской области (ИНН 6322006270, ОГРН 1036301019512),
установил:
решением Арбитражного суда Самарской области от 09.02.2009 общество с ограниченной ответственностью фирма "СИЭГЛА" (далее - ООО фирма "СИЭГЛА") признано несостоятельным (банкротом) и в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.
Конкурсным управляющим ООО фирма "СИЭГЛА" утвержден Салюк Петр Куприянович.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 14.10.2011 при рассмотрении настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) ООО фирма "Сиэгла" судом применены положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Макарова Надежда Борисовна, Макаров Илья Викторович, Макарова Полина Викторовна обратились в Арбитражный суд Самарской области, с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), с заявлением о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <...>, общей площадью 63,7 кв. м, в 3 подъезде на 8 этаже в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 18.01.2013 к участию в рассмотрении данного дела в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Тольяттиазот" (далее - ОАО "Тольяттиазот").
Определением Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2013 объединено в одно производство для совместного рассмотрения заявление открытого акционерного общества "Азотреммаш" (далее - ОАО "Азотреммаш") о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве от 26.09.2005 N 1865, подписанного между ООО фирма "СИЭГЛА" и Макаровой Н.Б., и заявление Макаровой Н.В., Макарова И.В., Макаровой П.В. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <...>, по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
Определением Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2013 исключено из реестра требований о передаче жилых помещений ООО фирма "СИЭГЛА" требования Макаровой Н.Б., Макарова И.В., Макаровой П.В. о передаче жилого помещения в виде трехкомнатной квартиры N <...>, общей площадью 63,7 кв. м, в 3 подъезде на 8 этаже не завершенного строительством кирпичного 10-ти этажного жилого дома, расположенном по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66.
Признано за Макаровой Н.Б., Макаровым И.В., Макаровой П.В. право общей долевой собственности на трехкомнатную квартиру N <...> на 8 этаже в 3 подъезде, общей площадью без учета балконов и лоджий 63,7 кв. м, жилой площадью 42 кв. м, в жилом доме, расположенном по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, д. 66, определив их доли равными по 1/3 каждому.
В удовлетворении заявления ОАО "Азотреммаш" о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве от 25.09.2005 N 1865 между Макаровой Н.Б., Макаровым И.В., Макаровой П.В. и ООО фирма "СИЭГЛА" отказано.
В удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании незаключенным договора долевого участия в строительстве от 25.09.2005 N 1865 между Макаровой Н.Б., Макаровым И.В., Макаровой П.В. и ООО фирма "СИЭГЛА" и о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <...> на 8 этаже в 3 подъезде, общей площадью 63,7 кв. м, по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, д. 66 в счет выдела доли ОАО "Тольяттиазот" в общей долевой собственности на жилой дом по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Л.Чайкиной, д. 66 отказано.
В кассационной жалобе ОАО "Азотреммаш" просит определение суда первой инстанции от 01.04.2013 и постановление апелляционной инстанции от 22.07.2013 отменить, признать незаключенным договор от 25.09.2005 N 1865 долевого участия в строительстве и отказать в удовлетворении заявления Макаровой В.Б., Макарова И.В., Макаровой П.В. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <...> общей площадью без балконов и лоджий 63,7 кв. м в 3 подъезде на 8 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
При этом заявитель указывает, что суды не применили подлежащую применению норму части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в силу которой договор долевого участия в строительстве, не прошедший государственную регистрацию, не считается заключенным.
Удовлетворив требование заявителей о признании права собственности на квартиру, суды нарушили норму пункта 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве, являющуюся правовым основанием требований участников строительства о признании права собственности на переданные им жилые помещения.
Также, по мнению ОАО "Азотреммаш", вывод судов о том, что заявителями представлены доказательства возникновения у них права собственности на квартиру, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
В кассационной жалобе ОАО "Тольяттиазот" просит определение суда первой инстанции от 01.04.2013 и постановление апелляционной инстанции от 22.07.2013 отменить, признать незаключенным договор долевого участия в строительстве от 25.09.2005 N 1865, отказать в удовлетворении заявления Макаровой Н.Б., Макарова И.В., Макаровой П.В. о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <...> общей площадью без балконов и лоджий 63,7 кв. м в 3 подъезде на 8 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66, признать право собственности ОАО "Тольяттиазот" на трехкомнатную квартиру N <...> общей площадью без балконов и лоджий 63,7 кв. м в 3 подъезде на 8 этаже жилого дома, расположенного по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, д. 66.
Заявитель полагает, что договор долевого участия в строительстве от 25.09.2005 N 1865 является незаключенным вследствие отсутствия его государственной регистрации. Удовлетворив требование заявителей о признании права собственности на квартиру, суды проигнорировали правовую позицию, содержащуюся в пункте 63 Постановления Пленумов Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу которой сторона сделки, требующей государственной регистрации, но не прошедшей регистрацию, не имеет права на удовлетворение иска о признании права собственности, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной.
По мнению заявителя, суды нарушили пункт 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве.
Вывод судов о том, что заявителями представлены доказательства возникновения у них права собственности на квартиру, не соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Также заявитель считает, что суды неправомерно отказали в удовлетворении заявления ОАО "Тольяттиазот" о признании права собственности на квартиру.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьями 284, 286, 290 АПК РФ, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 26.09.2005 между ООО фирма "СИЭГЛА" (заказчик-застройщик) и Макаровой Н.Б., действующей за себя и как представитель несовершеннолетних детей Макарова И.В. и Макаровой П.В. (дольщики), был заключен договор N 1865 на долевое участие в строительстве жилья, в соответствии с условиями которого дольщик принимает участие в строительстве панельного жилого дома поз. 15, ул. Л.Чайкиной, Комсомольского района, г. Тольятти, а заказчик-застройщик по завершении строительства и ввода панельного жилого дома в эксплуатацию передает в собственность дольщика трехкомнатную квартиру общей площадью 67,1 кв. м (по проекту).
В соответствии с подпунктом 2.1.1 пункта 2.1 договора N 1865 на долевое участие в строительстве жилья от 26.09.2005 ориентировочный срок ввода в эксплуатацию панельного жилого дома - 2-ой квартал 2006 года.
Согласно подпункту 2.1.4 пункта 2.1 указанного договора общая стоимость данной квартиры без отделочных работ, включая затраты по ОАО "Самараэнерго" на подключение тепла и электроэнергии, составляет - 358 000 руб.
В соответствии с дополнительным соглашением от 18.03.2009 о внесении изменений и дополнений к договору от 26.09.2005 N 1865 на долевое участие в строительстве жилья заказчик-застройщик по завершению строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома передает дольщику трехкомнатную квартиру без отделочных работ в 3 подъезде на 8 этаже общей площадью без балконов и лоджий 63,7 кв. м, жилой площадью 42,0 кв. м, площадь балкона (с коэф.) 2,2 кв. м, квартиры N <...> в жилом доме с нежилыми помещениями по ул. Л.Чайкиной, расположенного по адресу: г. Тольятти, Комсомольский район, мкр. 4, ул. Чайкиной, 66.
Факт надлежащего исполнения дольщиком принятых на себя по договору N 1865 на долевое участие в строительстве жилья от 26.09.2005 обязательств по оплате подтверждается чеком-ордером от 25.07.2011, квитанциями к приходному кассовому ордеру N 250 от 23.06.2005 и от 27.06.2005, платежным поручением от 08.04.2009 N 41, приходным кассовым ордером от 08.04.2009 N 488, квитанцией к приходному кассовому ордеру от 01.11.2009 N 490.
Квартира передана Макаровой Н.Б., действующей за себя и как представитель несовершеннолетних детей Макарова И.В. и Макаровой П.В., по акту приема-передачи от 11.01.2011, поставлена на кадастровый учет.
С момента передачи квартиры Макарова Н.Б., Макаров И.В., Макарова П.В. проживают в данной квартире, несут расходы по ее содержанию.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства независимо от его организационно-правовой формы, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
Исходя из положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ (в редакции от 17.06.2010) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (далее - ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ), статей 201.1, 201.8 Закона о банкротстве, участник строительства вправе обращаться к застройщику, который привлек его денежные средства на основании договора участия в долевом строительстве, с требованием, в том числе, о признании наличия или отсутствия права собственности в отношении недвижимого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам: о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве требования участников строительства к застройщику, признанному банкротом, могут быть погашены путем передачи помещений при наличии полученного в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Согласно пункту 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве правила, установленные параграфом 7, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
В отношении объекта строительства имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное Мэрией городского округа Тольятти N RU63302000-145.
То обстоятельство, что разрешение выдано не должнику - ООО фирма "СИЭГЛА", а одному из инвесторов - ОАО "Азотреммаш", не опровергает права физических лиц - участников строительства, так как разрешение выдано на многоквартирный дом, в котором находится спорная квартира и дом включен в конкурсную массу застройщика.
Установив, что спорный дом построен и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, обязанности участника строительства по договору долевого участия полностью выполнены, квартира получена им по акту и производится оплата коммунальных платежей, суд пришел к правомерному выводу о том, что заявление Макаровой Н.Б., Макарова И.В., Макаровой П.В. о признании права собственности является обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Доводы о незаключенности договора от 26.09.2005 N 1865 вследствие отсутствия его государственной регистрации были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая оценка.
Суды правомерно исходили из того, что отсутствие регистрации договоров долевого участия в строительстве означает не то, что добросовестный участник долевого строительства, оплативший жилое помещение, не может требовать от застройщика выполнения договора, а то, что у такого участника долевого строительства не возникает права залога, предусмотренного статьей 13 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Аналогичная правовая позиция, согласно которой отсутствие государственной регистрации договора не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, отражена в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Суды первой и апелляционной инстанций также пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для признания права собственности на спорную квартиру за ОАО "Тольяттиазот".
Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) одним из способов защиты прав является признание права собственности.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 58 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право собственности на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Спорная квартира во владении ОАО "Тольяттиазот" не находится, что им не оспаривается.
Как следует из материалов дела, трехкомнатная квартира N <...>, общей площадью 63,7 кв. м в 3 подъезде на 8 этаже дома по адресу: г. Тольятти, ул. Л.Чайкиной, 66 находится в фактическом владении Макаровой Н.Б., Макарова И.В., Макаровой П.В., которые проживают в данной квартире и несут расходы по ее содержанию.
При таких обстоятельствах суд правомерно отказал ОАО "Тольяттиазот" в удовлетворении требования о признании права собственности на спорную квартиру, учитывая, что им не представлено доказательств нахождения имущества в его фактическом владении.
Учитывая, что доводы кассационных жалоб не опровергают выводов судов первой и апелляционной инстанций, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебных актов в соответствии с пунктом 4 статьи 288 АПК РФ, судом кассационной инстанции не установлено, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Самарской области от 01.04.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 по делу N А55-6250/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
Ф.Г.АГЛИУЛЛИНА
Судьи
Е.В.БОГДАНОВА
А.Г.ИВАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)