Судебные решения, арбитраж
Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Князева О.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Зарочинцевой Е.В.
судей Петровой Ю.Ю., Александровой Ю.К.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Л. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 25 октября 2012 года по гражданскому делу N 2-1318/2012 по иску Л. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> Обществу с ограниченной ответственностью <...>, Обществу с ограниченной ответственностью <...> о признании недействительным одностороннего акта, обязании совершить действия, взыскании компенсации морального вреда и понесенных расходов.
Заслушав доклад судьи Зарочинцевой Е.В., выслушав объяснения Л., поддержавшего доводы апелляционной жалобы; объяснения представителя ООО <...> - К., полагавшего решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия
установила:
Л. обратился в Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО <...> уточнив исковые требования, просил признать недействительным односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (квартиры) от <дата>, составленный ответчиком ООО <...> в одностороннем порядке, взыскать компенсацию морального вреда в сумме <...>, понесенные расходы по оплате государственной пошлины. Также просил обязать ответчика в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу привести объект долевого строительства в соответствие с условиями договора и требованиями проектной документации, а именно:
- - произвести остекление дверей на переходных лоджиях в секции N 5 (по строительной документации N 4) с 1 по 25 этаж;
- - дооборудовать облицовочными плитами наружные стены дома в секции N 5 (по строительной документации N 4);
- - произвести благоустройство участка, прилегающего к дому в части обустройства площадок для отдыха детей и взрослых с установкой малых архитектурных форм (качели, карусели, скамьи, урны и другие);
- - произвести благоустройство участка, прилегающего к дому в части обустройства мусоросборочной площадки, огороженной железобетонными панелями высотой 1,5 метра.
После устранения недостатков передать дольщику объект по передаточному акту.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в порядке ч. 3 ст. 40 ГПК РФ в качестве соответчиков привлечены ООО <...> (прежнее наименование - ЗАО <...>) ООО <...> (прежнее наименование - ООО <...>).
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что <дата> между ним и ответчиками был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N <...>. В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать объект долевого строительства дольщику. Пунктом 2.3 договора установлен срок передачи объекта долевого строительства дольщику, а именно: не позднее I квартала 2012 года, то есть <дата> включительно, дольщик обязан в полном объеме уплатить обусловленные договором денежные средства и принять объект, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Свои обязательства по оплате цены договора истец выполнил, <дата> было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, <дата> застройщик вручил уведомление о досрочной передаче объекта долевого строительства. <дата> истец в присутствии инспектора технадзора и представителя генподрядчика произвел осмотр объекта долевого строительства: квартиры и общего имущества в многоквартирном доме, в результате которого было установлено, что объект долевого строительства не отвечает условиям договора и требованиям проектной документации, о чем был составлен акт, предложено устранить имеющиеся недостатки в срок до <дата> года. В назначенный срок недостатки не были устранены, в дальнейшем производилось несколько осмотров, в ходе которых было установлено, что имеющиеся недостатки устранены не в полном объеме, неоднократно составлялись акты по указанному поводу, истец неоднократно обращался к ответчику с заявлениями об устранении имеющихся недостатков. <дата> истцом было получено письмо от ответчика, в котором застройщик подтвердил, что по состоянию на <дата> объект долевого строительства в части общего имущества в многоквартирном доме по качеству не соответствовал условиям договора и проектной документации. При этом, ошибочно полагая, по мнению истца, что к объекту долевого строительства относится только квартира, застройщик потребовал в срок до <дата> принять по передаточному акту квартиру, а также предупредил о том, что в ином случае составит односторонний акт о передаче квартиры. <дата> истец вручил ответчику претензию, в которой в очередной раз потребовал привести объект долевого строительства в соответствие с условиями договора и требованиям проектной документации по качеству, <дата> обеспечить проведение осмотра квартиры комиссионно, <дата> был произведен осмотр и составлен акт, в котором зафиксировано, что на указанную дату застройщиком не в полном объеме выполнены требования по поводу устранения недостатков и дефектов общего имущества в многоквартирном доме, входящих в состав объекта долевого строительства. Поскольку ответчик отказался от составления акта о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора и требованиям проектной документации, <дата> Л. составил указанный акт одностороннем порядке, в котором были зафиксированы следующие нарушения:
- - в дверях переходных лоджий в секции 5 (по строительной нумерации 4) отсутствует остекление с 1 по 25 этаж, проемы дверей зашиты фанерой;
- - наружные стены секции 5 (по строительной нумерации 4) дома не дооборудованы облицовочной плиткой;
- - не в полном объеме произведено благоустройство участка, прилегающего к дому, предусмотренное проектной декларацией по строящемуся объекту, а именно оборудованы площадки для отдыха детей и взрослых с установкой малых архитектурных форм, не оборудованы мусоросборные площадки, огороженные железобетонными панелями высотой 1,5 метра.
Несмотря на указанные недостатки, ответчик, в нарушение действующего законодательства, <дата> составил односторонний акт передачи объекта долевого участия - однокомнатной квартиры N <...>), общей площадью 41,3 кв. м.
Истец полагает, что составлением указанного акта ответчик отказал ему в праве требования устранения недостатков и приведения качества объекта долевого строительства в соответствие условиям договора и проектной документации, не имел право на составление указанного акта.
Решением Дзержинского районного суда от 25.10.2012 года в удовлетворении заявленных требований Л. отказано.
В апелляционной жалобе Л. просит отменить решение суда в части отказа признать недействительным односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (квартиры) от <дата>, а также в части отказа во взыскании с ответчиков денежной компенсации морального вреда, считая его незаконным и необоснованным.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что <дата> между ООО <...> ООО <...> (в настоящее время - ООО <...>), ЗАО <...> (в настоящее время - ООО <...>) совместно именуемые застройщик с одной стороны и Л., в дальнейшем именуемым дольщик, с другой стороны был заключен договор N <...> участия в долевом строительстве (л.д. 24 - 33), согласно условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц, построить (создать) комплекс недвижимого имущества - многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес>, и после получения разрешения ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства - жилое помещение (далее - квартиру), входящее в состав объекта и указанное в п. 1.2 договора дольщику в состоянии и в комплектации, указанных в п. 1.3 договора, а дольщик обязался уплатить обусловленные настоящим договором денежные средства в порядке и на условиях настоящего договора и принять квартиру, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В пунктах 1.2, 1.3 договора определены характеристики: условный номер N <...> секция <...> этаж 18, количество комнат - 1, общая площадь 41,10 кв. м, жилая 20,67 кв. м, площадь кухни 8,73 кв. м, остекленного балкона 5,80 кв. м. Квартира передается дольщику в состоянии и в комплектации в соответствии со спецификацией, являющейся приложением N 1 к настоящему договору.
Срок передачи квартиры дольщику после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - не позднее I квартала 2012 года. Застройщик вправе досрочно передать дольщику квартиру, с обязательным уведомлением дольщика заказным письмом описью вложения не позднее чем за 1 месяц до предполагаемой даты начала передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства по объекту (п. 2.3).
Также, согласно условиям указанного договора, при принятии дольщиком квартиры по передаточному акту, у дольщика возникают права и обязанности домовладельца, предусмотренные действующим законодательством, а при регистрации своего права собственности на квартиру, у дольщика возникает доля в праве общей собственности на общее имущество объекта (п. 1.4).
Согласно п. 9.3 договора при уклонении дольщика от принятия квартиры по передаточному документу или при отказе дольщика от принятия квартиры, застройщик по истечении 1 месяца со дня начала передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, установленного настоящим договором или соответствующим уведомлением (при досрочной передаче), вправе составить односторонний акт о передаче квартиры.
Принятые на себя обязательства по уплате цены договора выполнены Л. надлежащим образом (т. 1, л.д. 35 - 36).
Материалами дела также подтверждается следующее.
<дата> ООО <...> в адрес Л. направлено уведомление о необходимости принять квартиру (т. 1, л.д. 50), в тот же день им получено.
<дата> Л. ответчику вручено уведомление о том, что дольщик приступил к принятию объекта долевого строительства (т. 1, л.д. 51).
<дата> по результатам осмотра квартиры был составлен смотровой лист, в котором зафиксированы недостатки, изложенные в 25 пунктах (т. 1, л.д. 52), в срок до <дата> предложено устранить имеющиеся недостатки.
<дата> произведен повторный осмотр объекта долевого строительства, по результатам которого составлен акт, в котором зафиксировано 18 пунктов недостатков указанного объекта (т. 1, л.д. 53), в срок до <дата> предложено устранить имеющиеся недостатки.
Аналогичный акт составлен <дата> (т. 1, л.д. 54), в котором зафиксировано 13 пунктов недостатков объекта долевого строительства, в срок до <дата> предложено устранить имеющиеся недостатки.
<дата> Л. подана претензия (т. 1, л.д. 55), в которой он просил в срок до <дата> устранить имеющиеся недостатки и письменно уведомить об их отсутствии.
<дата> составлен акт об устранении замечаний Л. (т. 1, л.д. 56 - 57), в котором указано, что часть имеющихся претензий выполнена, срок выполнения остальных определен до <дата>.
<дата> составлен акт осмотра объекта долевого строительства (т. 1, л.д. 58), в котором зафиксировано 6 пунктов недостатков объекта долевого строительства, в тот же день истцом подана претензия в адрес ответчика об этом (т. 1, л.д. 59), в срок до <дата> предложено устранить недостатки.
<дата> вновь составлен акт осмотра объекта долевого строительства (т. 1, л.д. 60), в котором указано, что по состоянию на <дата> объект долевого строительства по качеству не соответствует условиям договора и проектной документации, а именно:
- - в дверях на переходных лоджиях (на пожарной лестнице) отсутствует остекление. Проемы дверей временно зашиты фанерой. Стены пожарных лестниц с 15 по 4 этаж вообще не покрашены (окраска не производилась);
- - из трех лифтов, предусмотренных в текущей проектной документации, установлен только 1 лифт, который находится в неисправном состоянии (не работает). Один пассажирский и один грузопассажирский лифт в шахтах не установлены;
- - наружная стена дома не дооборудована облицовочной плиткой;
- - не в полном объеме произведено благоустройство участка, прилегающего к дому: не обустроены площадки для отдыха детей и установкой малых архитектурных форм (качели, карусели, скамьи, урны, другие), не оборудованы мусоросборочные площадки, огороженные железобетонными панелями, высотой 1,5 м.
В связи с составлением указанного акта истцом была составлена претензия (т. 1, л.д. 61).
В ответе на указанную претензию (т. 1, л.д. 62) ответчик сообщил, что указанные недостатки находятся в стадии устранения. Из представленного акта следует, что по состоянию на <дата> претензий по качеству квартиры нет, в связи с чем ответчиком сделан вывод об отсутствии причин, препятствующих использованию квартиры по ее назначению, существенные недостатки и дефекты отсутствуют. В связи с изложенным предложено принять квартиру по соответствующему передаточному акту. В случае непринятия квартиры в срок до <дата>, ответчик указал на то, что оставляет за собой право передать квартиру в одностороннем порядке в соответствии с п. 9.3. договора.
<дата> истцом составлена претензия, в которой, помимо прочего, указано, что объект долевого строительства не соответствует по качеству условиям договора и требованиям законодательства, предложено в срок до <дата> указанные недостатки устранить, в противном случае, в случае несоответствия объекта долевого строительства по качеству условиям договора и проектной документации оставляет за собой право, предусмотренное ч. 5 ст. 8 Закона РФ N 214-ФЗ, потребовать составления акта, в котором отразить выявленные недоделки и дефекты.
<дата> сторонами составлен акт осмотра объекта долевого строительства (л.д. 64), согласно которому при осмотре объекта долевого строительства выявлены следующие недостатки:
- - в дверях на переходных лоджиях в секции N 5 (по строительной нумерации N 4) отсутствует остекление с 1 по 25 этаж. Проемы дверей временно зашиты фанерой;
- - наружная стена дома в секции N 5 (по строительной нумерации N 4) не дооборудована облицовочной плиткой;
- - не в полном объеме произведено благоустройство участка, прилегающего дому: не обустроены площадки для отдыха детей и установкой малых архитектурных форм (качели, карусели, скамьи, урны, другие), не оборудованы мусоросборочные площадки, огороженные железобетонными панелями, высотой 1,5 м;
- - ширина пешеходных дорожек запроектированная не менее чем 1,8 метра; фактически составляет 1,5 - 1,6 метра, что установлено рядом замеров.
В ответ на указанный акт ответчиком <дата> направлен письменный ответ (т. 1, л.д. 65), в котором указано, что замечания касаются недостатков по качеству отделки общего имущества дома и объектов благоустройства. Замечания по качеству к самой квартире в данном акте отсутствуют, ответчик полагает, что отказ принять построенную и пригодную для проживания квартиру по договору (объект долевого строительства) по замечаниям, перечисленным в акте от <дата> касающимся общего имущества дома и благоустройства, противоречит условиям договора и Закона N 214-ФЗ, в связи с чем направил в адрес истца односторонний акт передачи квартиры (объекта долевого участия) от <дата>.
<дата> составлен акт передачи квартиры (односторонний) согласно которому застройщик передает дольщику квартиру N <...> с указанными характеристиками.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора участия в долевом строительстве, регулируются положениями Закона от 07.08.1992 года N 2300 "О защите прав потребителей" и положениями Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Так согласно ч. ч. 1 - 3 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Статьей 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
Таким образом, из буквального толкования указанных положений закона правильным является вывод суда, что действительно, объектом долевого строительства являются, помимо создаваемых жилых или нежилых помещений, также и объекты общего имущества многоквартирного дома, однако тот объект, в связи с созданием которого заключен договор о долевом участии в строительстве и который должен быть передан дольщику застройщиком, должен быть конкретизирован (п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона).
Из материалов дела следует, что актом от <дата> Л. в одностороннем порядке передана именно квартира с поименованными в договоре характеристиками, обязанность по передаче которой по акту предусмотрена условиями действующего законодательства (а именно - конкретизированного объекта долевого строительства) и условиями договора, право передать квартиру в одностороннем порядке предусмотрено п. 9.3 договора, который заключен сторонами в соответствии с требованиями ст. 421 ГК РФ, сторонами не оспаривается.
Учитывая, что указанные истцом недостатки в акте от <дата> не относятся к недостаткам конкретизированного объекта долевого строительства, а относятся к недостаткам общего имущества в построенном жилом доме, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства от <дата>.
Таким образом, истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, что не лишает его права требовать устранения недостатков общего имущества в построенном жилом доме.
С учетом изложенного, судебная коллегия также находит правильным вывод суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда за нарушение прав потребителя в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку нарушения прав потребителя Л., связанных с передачей объекта долевого строительства, судом не установлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно истолкованы нормы Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку направлены на иное толкование норм материального права.
Иные доводы апелляционной жалобы также не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, поскольку повторяют правовую позицию истца, выраженную им в суде первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, и переоценке исследованных судом доказательств, выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств, а потому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 25 октября 2012 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 16.01.2013 N 33-505/2013
Разделы:Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 января 2013 г. N 33-505/2013
Судья: Князева О.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Зарочинцевой Е.В.
судей Петровой Ю.Ю., Александровой Ю.К.
при секретаре М.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Л. на решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 25 октября 2012 года по гражданскому делу N 2-1318/2012 по иску Л. к Обществу с ограниченной ответственностью <...> Обществу с ограниченной ответственностью <...>, Обществу с ограниченной ответственностью <...> о признании недействительным одностороннего акта, обязании совершить действия, взыскании компенсации морального вреда и понесенных расходов.
Заслушав доклад судьи Зарочинцевой Е.В., выслушав объяснения Л., поддержавшего доводы апелляционной жалобы; объяснения представителя ООО <...> - К., полагавшего решение подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия
установила:
Л. обратился в Дзержинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО <...> уточнив исковые требования, просил признать недействительным односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (квартиры) от <дата>, составленный ответчиком ООО <...> в одностороннем порядке, взыскать компенсацию морального вреда в сумме <...>, понесенные расходы по оплате государственной пошлины. Также просил обязать ответчика в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу привести объект долевого строительства в соответствие с условиями договора и требованиями проектной документации, а именно:
- - произвести остекление дверей на переходных лоджиях в секции N 5 (по строительной документации N 4) с 1 по 25 этаж;
- - дооборудовать облицовочными плитами наружные стены дома в секции N 5 (по строительной документации N 4);
- - произвести благоустройство участка, прилегающего к дому в части обустройства площадок для отдыха детей и взрослых с установкой малых архитектурных форм (качели, карусели, скамьи, урны и другие);
- - произвести благоустройство участка, прилегающего к дому в части обустройства мусоросборочной площадки, огороженной железобетонными панелями высотой 1,5 метра.
После устранения недостатков передать дольщику объект по передаточному акту.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в порядке ч. 3 ст. 40 ГПК РФ в качестве соответчиков привлечены ООО <...> (прежнее наименование - ЗАО <...>) ООО <...> (прежнее наименование - ООО <...>).
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что <дата> между ним и ответчиками был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N <...>. В соответствии с условиями указанного договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать объект долевого строительства дольщику. Пунктом 2.3 договора установлен срок передачи объекта долевого строительства дольщику, а именно: не позднее I квартала 2012 года, то есть <дата> включительно, дольщик обязан в полном объеме уплатить обусловленные договором денежные средства и принять объект, при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
Свои обязательства по оплате цены договора истец выполнил, <дата> было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, <дата> застройщик вручил уведомление о досрочной передаче объекта долевого строительства. <дата> истец в присутствии инспектора технадзора и представителя генподрядчика произвел осмотр объекта долевого строительства: квартиры и общего имущества в многоквартирном доме, в результате которого было установлено, что объект долевого строительства не отвечает условиям договора и требованиям проектной документации, о чем был составлен акт, предложено устранить имеющиеся недостатки в срок до <дата> года. В назначенный срок недостатки не были устранены, в дальнейшем производилось несколько осмотров, в ходе которых было установлено, что имеющиеся недостатки устранены не в полном объеме, неоднократно составлялись акты по указанному поводу, истец неоднократно обращался к ответчику с заявлениями об устранении имеющихся недостатков. <дата> истцом было получено письмо от ответчика, в котором застройщик подтвердил, что по состоянию на <дата> объект долевого строительства в части общего имущества в многоквартирном доме по качеству не соответствовал условиям договора и проектной документации. При этом, ошибочно полагая, по мнению истца, что к объекту долевого строительства относится только квартира, застройщик потребовал в срок до <дата> принять по передаточному акту квартиру, а также предупредил о том, что в ином случае составит односторонний акт о передаче квартиры. <дата> истец вручил ответчику претензию, в которой в очередной раз потребовал привести объект долевого строительства в соответствие с условиями договора и требованиям проектной документации по качеству, <дата> обеспечить проведение осмотра квартиры комиссионно, <дата> был произведен осмотр и составлен акт, в котором зафиксировано, что на указанную дату застройщиком не в полном объеме выполнены требования по поводу устранения недостатков и дефектов общего имущества в многоквартирном доме, входящих в состав объекта долевого строительства. Поскольку ответчик отказался от составления акта о несоответствии объекта долевого строительства условиям договора и требованиям проектной документации, <дата> Л. составил указанный акт одностороннем порядке, в котором были зафиксированы следующие нарушения:
- - в дверях переходных лоджий в секции 5 (по строительной нумерации 4) отсутствует остекление с 1 по 25 этаж, проемы дверей зашиты фанерой;
- - наружные стены секции 5 (по строительной нумерации 4) дома не дооборудованы облицовочной плиткой;
- - не в полном объеме произведено благоустройство участка, прилегающего к дому, предусмотренное проектной декларацией по строящемуся объекту, а именно оборудованы площадки для отдыха детей и взрослых с установкой малых архитектурных форм, не оборудованы мусоросборные площадки, огороженные железобетонными панелями высотой 1,5 метра.
Несмотря на указанные недостатки, ответчик, в нарушение действующего законодательства, <дата> составил односторонний акт передачи объекта долевого участия - однокомнатной квартиры N <...>), общей площадью 41,3 кв. м.
Истец полагает, что составлением указанного акта ответчик отказал ему в праве требования устранения недостатков и приведения качества объекта долевого строительства в соответствие условиям договора и проектной документации, не имел право на составление указанного акта.
Решением Дзержинского районного суда от 25.10.2012 года в удовлетворении заявленных требований Л. отказано.
В апелляционной жалобе Л. просит отменить решение суда в части отказа признать недействительным односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (квартиры) от <дата>, а также в части отказа во взыскании с ответчиков денежной компенсации морального вреда, считая его незаконным и необоснованным.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что <дата> между ООО <...> ООО <...> (в настоящее время - ООО <...>), ЗАО <...> (в настоящее время - ООО <...>) совместно именуемые застройщик с одной стороны и Л., в дальнейшем именуемым дольщик, с другой стороны был заключен договор N <...> участия в долевом строительстве (л.д. 24 - 33), согласно условиям которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и(или) с привлечением других лиц, построить (создать) комплекс недвижимого имущества - многоквартирный дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой по адресу: <адрес>, и после получения разрешения ввод объекта в эксплуатацию передать объект долевого строительства - жилое помещение (далее - квартиру), входящее в состав объекта и указанное в п. 1.2 договора дольщику в состоянии и в комплектации, указанных в п. 1.3 договора, а дольщик обязался уплатить обусловленные настоящим договором денежные средства в порядке и на условиях настоящего договора и принять квартиру, при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
В пунктах 1.2, 1.3 договора определены характеристики: условный номер N <...> секция <...> этаж 18, количество комнат - 1, общая площадь 41,10 кв. м, жилая 20,67 кв. м, площадь кухни 8,73 кв. м, остекленного балкона 5,80 кв. м. Квартира передается дольщику в состоянии и в комплектации в соответствии со спецификацией, являющейся приложением N 1 к настоящему договору.
Срок передачи квартиры дольщику после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию - не позднее I квартала 2012 года. Застройщик вправе досрочно передать дольщику квартиру, с обязательным уведомлением дольщика заказным письмом описью вложения не позднее чем за 1 месяц до предполагаемой даты начала передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства по объекту (п. 2.3).
Также, согласно условиям указанного договора, при принятии дольщиком квартиры по передаточному акту, у дольщика возникают права и обязанности домовладельца, предусмотренные действующим законодательством, а при регистрации своего права собственности на квартиру, у дольщика возникает доля в праве общей собственности на общее имущество объекта (п. 1.4).
Согласно п. 9.3 договора при уклонении дольщика от принятия квартиры по передаточному документу или при отказе дольщика от принятия квартиры, застройщик по истечении 1 месяца со дня начала передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, установленного настоящим договором или соответствующим уведомлением (при досрочной передаче), вправе составить односторонний акт о передаче квартиры.
Принятые на себя обязательства по уплате цены договора выполнены Л. надлежащим образом (т. 1, л.д. 35 - 36).
Материалами дела также подтверждается следующее.
<дата> ООО <...> в адрес Л. направлено уведомление о необходимости принять квартиру (т. 1, л.д. 50), в тот же день им получено.
<дата> Л. ответчику вручено уведомление о том, что дольщик приступил к принятию объекта долевого строительства (т. 1, л.д. 51).
<дата> по результатам осмотра квартиры был составлен смотровой лист, в котором зафиксированы недостатки, изложенные в 25 пунктах (т. 1, л.д. 52), в срок до <дата> предложено устранить имеющиеся недостатки.
<дата> произведен повторный осмотр объекта долевого строительства, по результатам которого составлен акт, в котором зафиксировано 18 пунктов недостатков указанного объекта (т. 1, л.д. 53), в срок до <дата> предложено устранить имеющиеся недостатки.
Аналогичный акт составлен <дата> (т. 1, л.д. 54), в котором зафиксировано 13 пунктов недостатков объекта долевого строительства, в срок до <дата> предложено устранить имеющиеся недостатки.
<дата> Л. подана претензия (т. 1, л.д. 55), в которой он просил в срок до <дата> устранить имеющиеся недостатки и письменно уведомить об их отсутствии.
<дата> составлен акт об устранении замечаний Л. (т. 1, л.д. 56 - 57), в котором указано, что часть имеющихся претензий выполнена, срок выполнения остальных определен до <дата>.
<дата> составлен акт осмотра объекта долевого строительства (т. 1, л.д. 58), в котором зафиксировано 6 пунктов недостатков объекта долевого строительства, в тот же день истцом подана претензия в адрес ответчика об этом (т. 1, л.д. 59), в срок до <дата> предложено устранить недостатки.
<дата> вновь составлен акт осмотра объекта долевого строительства (т. 1, л.д. 60), в котором указано, что по состоянию на <дата> объект долевого строительства по качеству не соответствует условиям договора и проектной документации, а именно:
- - в дверях на переходных лоджиях (на пожарной лестнице) отсутствует остекление. Проемы дверей временно зашиты фанерой. Стены пожарных лестниц с 15 по 4 этаж вообще не покрашены (окраска не производилась);
- - из трех лифтов, предусмотренных в текущей проектной документации, установлен только 1 лифт, который находится в неисправном состоянии (не работает). Один пассажирский и один грузопассажирский лифт в шахтах не установлены;
- - наружная стена дома не дооборудована облицовочной плиткой;
- - не в полном объеме произведено благоустройство участка, прилегающего к дому: не обустроены площадки для отдыха детей и установкой малых архитектурных форм (качели, карусели, скамьи, урны, другие), не оборудованы мусоросборочные площадки, огороженные железобетонными панелями, высотой 1,5 м.
В связи с составлением указанного акта истцом была составлена претензия (т. 1, л.д. 61).
В ответе на указанную претензию (т. 1, л.д. 62) ответчик сообщил, что указанные недостатки находятся в стадии устранения. Из представленного акта следует, что по состоянию на <дата> претензий по качеству квартиры нет, в связи с чем ответчиком сделан вывод об отсутствии причин, препятствующих использованию квартиры по ее назначению, существенные недостатки и дефекты отсутствуют. В связи с изложенным предложено принять квартиру по соответствующему передаточному акту. В случае непринятия квартиры в срок до <дата>, ответчик указал на то, что оставляет за собой право передать квартиру в одностороннем порядке в соответствии с п. 9.3. договора.
<дата> истцом составлена претензия, в которой, помимо прочего, указано, что объект долевого строительства не соответствует по качеству условиям договора и требованиям законодательства, предложено в срок до <дата> указанные недостатки устранить, в противном случае, в случае несоответствия объекта долевого строительства по качеству условиям договора и проектной документации оставляет за собой право, предусмотренное ч. 5 ст. 8 Закона РФ N 214-ФЗ, потребовать составления акта, в котором отразить выявленные недоделки и дефекты.
<дата> сторонами составлен акт осмотра объекта долевого строительства (л.д. 64), согласно которому при осмотре объекта долевого строительства выявлены следующие недостатки:
- - в дверях на переходных лоджиях в секции N 5 (по строительной нумерации N 4) отсутствует остекление с 1 по 25 этаж. Проемы дверей временно зашиты фанерой;
- - наружная стена дома в секции N 5 (по строительной нумерации N 4) не дооборудована облицовочной плиткой;
- - не в полном объеме произведено благоустройство участка, прилегающего дому: не обустроены площадки для отдыха детей и установкой малых архитектурных форм (качели, карусели, скамьи, урны, другие), не оборудованы мусоросборочные площадки, огороженные железобетонными панелями, высотой 1,5 м;
- - ширина пешеходных дорожек запроектированная не менее чем 1,8 метра; фактически составляет 1,5 - 1,6 метра, что установлено рядом замеров.
В ответ на указанный акт ответчиком <дата> направлен письменный ответ (т. 1, л.д. 65), в котором указано, что замечания касаются недостатков по качеству отделки общего имущества дома и объектов благоустройства. Замечания по качеству к самой квартире в данном акте отсутствуют, ответчик полагает, что отказ принять построенную и пригодную для проживания квартиру по договору (объект долевого строительства) по замечаниям, перечисленным в акте от <дата> касающимся общего имущества дома и благоустройства, противоречит условиям договора и Закона N 214-ФЗ, в связи с чем направил в адрес истца односторонний акт передачи квартиры (объекта долевого участия) от <дата>.
<дата> составлен акт передачи квартиры (односторонний) согласно которому застройщик передает дольщику квартиру N <...> с указанными характеристиками.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что правоотношения, возникшие между сторонами в связи с заключением договора участия в долевом строительстве, регулируются положениями Закона от 07.08.1992 года N 2300 "О защите прав потребителей" и положениями Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Так согласно ч. ч. 1 - 3 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Статьей 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.
Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).
Таким образом, из буквального толкования указанных положений закона правильным является вывод суда, что действительно, объектом долевого строительства являются, помимо создаваемых жилых или нежилых помещений, также и объекты общего имущества многоквартирного дома, однако тот объект, в связи с созданием которого заключен договор о долевом участии в строительстве и который должен быть передан дольщику застройщиком, должен быть конкретизирован (п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона).
Из материалов дела следует, что актом от <дата> Л. в одностороннем порядке передана именно квартира с поименованными в договоре характеристиками, обязанность по передаче которой по акту предусмотрена условиями действующего законодательства (а именно - конкретизированного объекта долевого строительства) и условиями договора, право передать квартиру в одностороннем порядке предусмотрено п. 9.3 договора, который заключен сторонами в соответствии с требованиями ст. 421 ГК РФ, сторонами не оспаривается.
Учитывая, что указанные истцом недостатки в акте от <дата> не относятся к недостаткам конкретизированного объекта долевого строительства, а относятся к недостаткам общего имущества в построенном жилом доме, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства от <дата>.
Таким образом, истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, что не лишает его права требовать устранения недостатков общего имущества в построенном жилом доме.
С учетом изложенного, судебная коллегия также находит правильным вывод суда об отсутствии оснований для взыскания с ответчика компенсации морального вреда за нарушение прав потребителя в соответствии со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку нарушения прав потребителя Л., связанных с передачей объекта долевого строительства, судом не установлено.
Доводы апелляционной жалобы о том, что судом неправильно истолкованы нормы Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не могут служить основанием к отмене обжалуемого решения, поскольку направлены на иное толкование норм материального права.
Иные доводы апелляционной жалобы также не свидетельствуют о наличии правовых оснований для отмены обжалуемого решения, поскольку повторяют правовую позицию истца, выраженную им в суде первой инстанции, по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда, и переоценке исследованных судом доказательств, выражают несогласие с оценкой судом исследованных по делу доказательств, а потому не могут быть приняты во внимание судебной коллегией.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных статьей 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 25 октября 2012 года по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Л. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)