Судебные решения, арбитраж
Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 05.02.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., при участии представителя истца - Никулиной В.Н. (доверенность от 02.04.2012), представителя ответчика - Медведева Р.И. (доверенность от 02.07.2012), рассмотрев в открытом заседании проводимом с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений (ИНН 6231008551, ОГРН 1026201263725) Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2012 по делу N А54-3267/2012 (судья Афанасьева И.В.), установил следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная компания "Сантехпрофиль" (ОГРН 1056208001046, ИНН 6230007428) о взыскании 15 404 223 рублей 37 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за землю за период с 20.11.2011 по 20.11.2012 по договору N КС 23-09 Ю в размере 13 355 048 рублей и пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 2 049 175 рублей 37 копеек за период с 01.01.2011 по 25.01.2012 (т. 1, л.д. 4-6).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уменьшил заявленные требования и просил взыскать с ответчика задолженность в размере 5 342 019 рублей 20 копеек за период с 21.12.2011 по 14.05.2012 и пени в сумме 779 934 рублей 80 копеек (т. 3, л.д. 53-54). Судом уточнение принято.
Решением суда от 31.10.2012 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 3, л.д. 142-147). Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для уплаты арендных платежей, поскольку договор аренды, предоставленный для строительства многоквартирного жилого дома, прекращен с момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства.
В апелляционной жалобе министерство просит решение отменить, исковые требования удовлетворить (т. 4, л.д. 2-5). Указывает что дату прекращения договора аренды следует определять с 15.05.2012 - первой регистрации права собственности на жилое помещение после полной сдачи объекта в эксплуатацию. В данном случае суд определял дату прекращения договора с 13.07.2011, однако на эту дату строительство дома продолжалось и три последние секции строящего дома введены в эксплуатацию 28.04.2012. Из этого истец делает вывод о том, что ответчик пользовался земельным участком и должен уплачивать арендную плату.
В судебном заседании апелляционной инстанции, проводимом с использованием системы видеоконференц-связи, представитель истца поддержал свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Ответчик возражал против доводов апелляционной жалобы, считая законным и обоснованным принятое решение. Пояснил, что на момент ввода в эксплуатацию первой очереди жилого дома все строительство фактически было завершено. Наличие разрешения на ввод в эксплуатацию второй очереди жилищного дома объясняет необходимостью выполнения работ по благоустройству прилегающей территории.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом в суд апелляционной инстанции представителя не направило.
Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, с учетом мнения представителей сторон, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося лица.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, по итогам аукциона между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 20.11.2009 N КС 23-09 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080098:100 на период строительства (т. 1, л.д. 14-18), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 20.11.2009 по 20.11.2012 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080098:100, общей площадью 4 164 кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Кальная (Советский район). Земельный участок предоставлен для строительства многоквартирных жилых домов с объектами обслуживания в границах согласно кадастрового плана земельного участка.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 02.12.2009 N 62-62-01/406/2009-209 (т. 1, л.д. 18).
В соответствии с пунктом 2.1 договора использование участка является платным. Начальный размер годовой арендной платы рассчитывается исходя из отчета N 999 об определении рыночного годового размера арендной платы за земельный участок, выполненного ООО "Аудитпартнер".
Арендная плата за первый год аренды должна быть внесена не позднее 30 дней с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, за второй год аренды - не позднее 20 декабря 2010, за третий год аренды - не позднее 20 декабря 2011.
Размер ежегодной арендной платы за участок составляет 9 734 000 рублей (пункт 2.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.3 договора размер арендной платы не является постоянным и подлежит изменению не чаще одного раза в год, кроме случаев, когда законом предусмотрен иной минимальный срок пересмотра размера арендной платы.
За нарушение сроков уплаты арендных платежей стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде пени в размере 0,04% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).
Администрацией 08.06.2011, 14.11.2011, 28.04.2012 выданы разрешения на ввод в эксплуатацию 2-х очередей многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями (т. 1 л.д. 118, т. 3 л.д. 26-29).
Помещения в построенном доме переданы участникам долевого строительства - физическим лицам, по актам приема-передачи. Право собственности на данные помещения зарегистрировано за собственниками (физическими лицами) в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 23.10.2012 (т. 3, л.д. 51). При этом право собственности на жилое помещение зарегистрировано за первым собственником 13.07.2011.
Министерство сочтя, что обязательства по внесению платы общество не исполнило надлежащим образом, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом пункт 2 статьи 23 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.
Следовательно, после ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.
Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и министерством, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Российской Федерации N 11642/11 от 24.01.2012 и соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2012 N А14-6636/2011, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Российской Федерации от 13.04.2012 N ВАС-13372/11).
Согласно актам приемке объекта капитального строительства многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания принят 05.05.2011 (1 очередь, секции 1А, 1Б, 1В) (т. 3, л.д. 30); 13.05.2011 (2 очередь, секция Г) (т. 3, л.д. 36) и 17.02.2012 (2 очередь, секции 1Д, 1Д/Е, 1Е) (т. 3, л.д. 41).
Согласно разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию жилой дом по адресу: ул. Кальная, 75 введен в эксплуатацию 08.06.2011 (1 очередь, 2 очередь, секции 1Г) (т. 3, л.д. 26-27), 28.04.2012 (2 очередь, секции 1Д, 1Д/Е, 1Е) (т. 3, л.д. 29).
Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.05.2012 N 01/182/2012-191, усматривается что право собственности первых собственников Моченова Н.Д. и Дмитриевой Н.С. на квартиру N 136, площадью 53,9 кв. метра, находящуюся в жилом доме по адресу: г. Рязань, ул. Кальная 75, зарегистрировано в установленном порядке 13.07.2011 (т. 1, л.д. 67-68).
Следовательно, общество, исполнив надлежащим образом обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир в собственность иных лиц.
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отмечается, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как разъяснено в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что поскольку государственная регистрация права собственности на помещения осуществлена за первыми собственниками 13.07.2011, земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме с 13.07.2011. В связи с чем оснований для взыскания с ответчика денежных средств в виде арендной платы за пользование земельным участком за период с 21.12.2011 по 14.05.2012 не имеется, поскольку договор аренды прекратил свое действие с 13.07.2011 в силу прямого указания закона.
Ссылка заявителя на то, что на момент государственной регистрации права первых собственников дом не был введен в эксплуатацию полностью, поскольку три последние секции второй очереди введены в эксплуатацию 28.04.2012, не влияет на принятое решение.
В данном случае земельный участок сформирован под жилым домом, а не его отдельными секциями. Следовательно, право общей собственности жильцов возникает на весь земельный участок. То обстоятельство, что разрешения на ввод в эксплуатацию выдавалось на отдельные секции не препятствует возникновению права общей долевой собственности на земельный участок по всем домом. Секции дома, как самостоятельный объект права, не существуют, а являются частью единого объекта - многоквартирного дома. Возможность принятия в эксплуатацию многоквартирного жилого дома отдельными секциями предусмотрена пунктом 1.9 СНиП 3.01.04-87, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2012 по делу N А54-3267/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.02.2013 ПО ДЕЛУ N А54-3267/2012
Разделы:Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Управление многоквартирным домом; Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 февраля 2013 г. по делу N А54-3267/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 04.02.2013
Постановление изготовлено в полном объеме 05.02.2013
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Волковой Ю.А., Рыжовой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корнеевой Е.В., при участии представителя истца - Никулиной В.Н. (доверенность от 02.04.2012), представителя ответчика - Медведева Р.И. (доверенность от 02.07.2012), рассмотрев в открытом заседании проводимом с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области, апелляционную жалобу министерства имущественных и земельных отношений (ИНН 6231008551, ОГРН 1026201263725) Рязанской области на решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2012 по делу N А54-3267/2012 (судья Афанасьева И.В.), установил следующее.
Министерство имущественных и земельных отношений Рязанской области (далее - министерство) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажная компания "Сантехпрофиль" (ОГРН 1056208001046, ИНН 6230007428) о взыскании 15 404 223 рублей 37 копеек, в том числе задолженности по арендной плате за землю за период с 20.11.2011 по 20.11.2012 по договору N КС 23-09 Ю в размере 13 355 048 рублей и пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 2 049 175 рублей 37 копеек за период с 01.01.2011 по 25.01.2012 (т. 1, л.д. 4-6).
До рассмотрения спора по существу истец, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уменьшил заявленные требования и просил взыскать с ответчика задолженность в размере 5 342 019 рублей 20 копеек за период с 21.12.2011 по 14.05.2012 и пени в сумме 779 934 рублей 80 копеек (т. 3, л.д. 53-54). Судом уточнение принято.
Решением суда от 31.10.2012 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 3, л.д. 142-147). Судебный акт мотивирован отсутствием оснований для уплаты арендных платежей, поскольку договор аренды, предоставленный для строительства многоквартирного жилого дома, прекращен с момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства.
В апелляционной жалобе министерство просит решение отменить, исковые требования удовлетворить (т. 4, л.д. 2-5). Указывает что дату прекращения договора аренды следует определять с 15.05.2012 - первой регистрации права собственности на жилое помещение после полной сдачи объекта в эксплуатацию. В данном случае суд определял дату прекращения договора с 13.07.2011, однако на эту дату строительство дома продолжалось и три последние секции строящего дома введены в эксплуатацию 28.04.2012. Из этого истец делает вывод о том, что ответчик пользовался земельным участком и должен уплачивать арендную плату.
В судебном заседании апелляционной инстанции, проводимом с использованием системы видеоконференц-связи, представитель истца поддержал свою позицию, изложенную в апелляционной жалобе.
Ответчик возражал против доводов апелляционной жалобы, считая законным и обоснованным принятое решение. Пояснил, что на момент ввода в эксплуатацию первой очереди жилого дома все строительство фактически было завершено. Наличие разрешения на ввод в эксплуатацию второй очереди жилищного дома объясняет необходимостью выполнения работ по благоустройству прилегающей территории.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом в суд апелляционной инстанции представителя не направило.
Руководствуясь статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд, с учетом мнения представителей сторон, рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие неявившегося лица.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, по итогам аукциона между министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 20.11.2009 N КС 23-09 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0080098:100 на период строительства (т. 1, л.д. 14-18), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 20.11.2009 по 20.11.2012 земельный участок с кадастровым номером 62:29:0080098:100, общей площадью 4 164 кв. метров, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Кальная (Советский район). Земельный участок предоставлен для строительства многоквартирных жилых домов с объектами обслуживания в границах согласно кадастрового плана земельного участка.
Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 02.12.2009 N 62-62-01/406/2009-209 (т. 1, л.д. 18).
В соответствии с пунктом 2.1 договора использование участка является платным. Начальный размер годовой арендной платы рассчитывается исходя из отчета N 999 об определении рыночного годового размера арендной платы за земельный участок, выполненного ООО "Аудитпартнер".
Арендная плата за первый год аренды должна быть внесена не позднее 30 дней с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, за второй год аренды - не позднее 20 декабря 2010, за третий год аренды - не позднее 20 декабря 2011.
Размер ежегодной арендной платы за участок составляет 9 734 000 рублей (пункт 2.2 договора).
В соответствии с пунктом 2.3 договора размер арендной платы не является постоянным и подлежит изменению не чаще одного раза в год, кроме случаев, когда законом предусмотрен иной минимальный срок пересмотра размера арендной платы.
За нарушение сроков уплаты арендных платежей стороны предусмотрели ответственность арендатора в виде пени в размере 0,04% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.1 договора).
Администрацией 08.06.2011, 14.11.2011, 28.04.2012 выданы разрешения на ввод в эксплуатацию 2-х очередей многоквартирного жилого дома с нежилыми помещениями (т. 1 л.д. 118, т. 3 л.д. 26-29).
Помещения в построенном доме переданы участникам долевого строительства - физическим лицам, по актам приема-передачи. Право собственности на данные помещения зарегистрировано за собственниками (физическими лицами) в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРП от 23.10.2012 (т. 3, л.д. 51). При этом право собственности на жилое помещение зарегистрировано за первым собственником 13.07.2011.
Министерство сочтя, что обязательства по внесению платы общество не исполнило надлежащим образом, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
На основании пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
При этом пункт 2 статьи 23 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.
Следовательно, после ввода соответствующего объекта в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права за первым собственником помещений многоквартирного жилого дома.
Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и министерством, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Российской Федерации N 11642/11 от 24.01.2012 и соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2012 N А14-6636/2011, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Российской Федерации от 13.04.2012 N ВАС-13372/11).
Согласно актам приемке объекта капитального строительства многоквартирный жилой дом с объектами обслуживания принят 05.05.2011 (1 очередь, секции 1А, 1Б, 1В) (т. 3, л.д. 30); 13.05.2011 (2 очередь, секция Г) (т. 3, л.д. 36) и 17.02.2012 (2 очередь, секции 1Д, 1Д/Е, 1Е) (т. 3, л.д. 41).
Согласно разрешениям на ввод объекта в эксплуатацию жилой дом по адресу: ул. Кальная, 75 введен в эксплуатацию 08.06.2011 (1 очередь, 2 очередь, секции 1Г) (т. 3, л.д. 26-27), 28.04.2012 (2 очередь, секции 1Д, 1Д/Е, 1Е) (т. 3, л.д. 29).
Из представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.05.2012 N 01/182/2012-191, усматривается что право собственности первых собственников Моченова Н.Д. и Дмитриевой Н.С. на квартиру N 136, площадью 53,9 кв. метра, находящуюся в жилом доме по адресу: г. Рязань, ул. Кальная 75, зарегистрировано в установленном порядке 13.07.2011 (т. 1, л.д. 67-68).
Следовательно, общество, исполнив надлежащим образом обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию жилого дома перестало быть фактическим пользователем земельного участка в связи с поступлением квартир в собственность иных лиц.
В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отмечается, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Как разъяснено в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что поскольку государственная регистрация права собственности на помещения осуществлена за первыми собственниками 13.07.2011, земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме с 13.07.2011. В связи с чем оснований для взыскания с ответчика денежных средств в виде арендной платы за пользование земельным участком за период с 21.12.2011 по 14.05.2012 не имеется, поскольку договор аренды прекратил свое действие с 13.07.2011 в силу прямого указания закона.
Ссылка заявителя на то, что на момент государственной регистрации права первых собственников дом не был введен в эксплуатацию полностью, поскольку три последние секции второй очереди введены в эксплуатацию 28.04.2012, не влияет на принятое решение.
В данном случае земельный участок сформирован под жилым домом, а не его отдельными секциями. Следовательно, право общей собственности жильцов возникает на весь земельный участок. То обстоятельство, что разрешения на ввод в эксплуатацию выдавалось на отдельные секции не препятствует возникновению права общей долевой собственности на земельный участок по всем домом. Секции дома, как самостоятельный объект права, не существуют, а являются частью единого объекта - многоквартирного дома. Возможность принятия в эксплуатацию многоквартирного жилого дома отдельными секциями предусмотрена пунктом 1.9 СНиП 3.01.04-87, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 N 84.
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Поскольку заявитель в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, последняя взысканию не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Рязанской области от 31.10.2012 по делу N А54-3267/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Л.А.КАПУСТИНА
Судьи
Ю.А.ВОЛКОВА
Е.В.РЫЖОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)