Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Куклина О.А.,
судей Ошировой Л.В., Даровских К.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Першиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специального строительства по территории Сибири при Федеральном агентстве специального строительства" на определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 5 февраля 2013 года по ходатайству конкурсного управляющего федерального государственного унитарного предприятия "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства" Котова Дмитрия Михайловича о передаче объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 03:24:031806:327, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Калашникова, д. 11, и кадастровым номером 03:24:031806:326, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Калашникова, 11, а также права аренды по договору субаренды земельного участка N 126 от 20.04.2007 в жилищно-строительный кооператив "Доверие" по делу N А10-749/2010 о признании федерального государственного унитарного предприятия "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства" (ОГРН 1050302982564, ИНН 0326025057, юридический адрес: г. Улан-Удэ, ул. Хахалова, 10а) несостоятельным (банкротом), (суд первой инстанции: судья Бурлаков М.Н.),
при участии в судебном заседании:
от федерального государственного унитарного предприятия "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства": Бадмаевой Е.В., представителя по доверенности от 20.08.2012, Гавриловой К.Н., представителя по доверенности от 19.04.2013,
от Республиканской службы государственного строительного надзора: Базаровой Ж.О., представителя по доверенности от 10.12.2012,
представителя собрания участников строительства Левичевой В.А. (выписка из протокола собрания участников строительства от 9.08.2012),
от жилищно-строительного кооператива "Доверие": Меделянова А.В., председатель,
Яшева Н.Н., участника строительства,
установил:
решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 21.06.2011 федеральное государственное унитарное предприятие "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства" (далее - должник, ФГУП "Управление строительства N 93 при Спецстрое России") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Гаран Валентин Михайлович.
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 27.09.2011 по делу применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 23.01.2012 арбитражный управляющий Гаран В.М. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства".
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 1.02.2012 конкурсным управляющим должника утвержден Котов Дмитрий Михайлович.
Конкурсный управляющий Котов Д.М. обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о передаче объектов незавершенного строительства, принадлежащих должнику, расположенных по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Калашникова, д. 11, и права аренды по договору субаренды земельного участка N 126 от 20.04.2007 жилищно-строительному кооперативу "Доверие" (далее - ЖСК "Доверие").
Определением Арбитражного суда республики Бурятия от 5.02.2013 ходатайство конкурсного управляющего удовлетворено.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, федеральное государственное унитарное предприятие "Главное управление специального строительства по территории Сибири при Федеральном агентстве специального строительства" (далее - ФГУП "ГУССТ N 9 при Спецстрое России") обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Заявитель жалобы указывает, что при вынесении обжалуемого судебного акта не учтены интересы других кредиторов должника.
Как полагает ФГУП "ГУССТ N 9 при Спецстрое России", конкурсным управляющим нарушены сроки вынесения на рассмотрение собрания участников строительства вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Конкурсный управляющий не имел полномочий для подачи данного ходатайства, поскольку такие полномочия предоставлены законом участникам строительства (их собранию).
Кроме того, по мнению заявителя, вывод суда о достаточности имущества является необоснованным, так как на сегодняшний день согласно отчету конкурсного управляющего инвентаризация имущества должника произведена не полностью, в частности: отсутствует информация по оценке движимого имущества должника; не предприняты меры в отношении взыскания дебиторской задолженности. Конкурсным управляющим не учтены текущие требования ФГУП "ГУССТ N 9 при Спецстрое России". В документах, представленных конкурсным управляющим, отсутствует информация о внесении на депозитный счет суда денежных средств в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Должник имеет длительную задолженность по оплате арендных платежей по указанному земельному участку. Объект передается жилищно-строительному кооперативу в качестве отступного. Следовательно, фактически происходит перемена лиц в обязательстве. Однако в соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается только лишь с согласия кредитора.
Также, суд не учел доводы кредиторов и о том, что на земельном участке, на котором находятся объекты незавершенного строительства, находятся и уже введенные ранее в эксплуатацию блок-секции многоквартирного жилого дома, находящиеся в собственности их жильцов. Фактически суд неправомерно передал жилищно-строительному кооперативу не только права застройщика на земельный участок, но и права других лиц, закрепленные за ними законом, не посчитав нужным привлечь их к участию в деле.
Кроме того, заявитель считает, что рассмотрение заявления конкурсного управляющего должника о передаче незавершенного строительства по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Калашникова, 11, ЖСК "Доверие" было невозможно до принятия Арбитражным судом Республики Бурятия решения по делу N А10-3472/2012 о расторжении договора субаренды земельного участка N 126 от 20.04.2007, поскольку согласно определению от 5.02.2013 жилищно-строительному кооперативу передано право субаренды земельного участка, приобретенное должником на основании договора субаренды земельного участка N 126 от 20.04.2007.
Таким образом, заявитель считает, что выводы суда в обжалуемом определении, являются неправомерными, нарушающими материальные и процессуальные права кредитора.
Участвующие в деле лица, за исключением указанных выше, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.
Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее: 19.08.2005 между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ и федеральным государственным унитарным предприятием "Главное управление специального строительства по территории Сибири при Федеральном агентстве специального строительства" заключен договор N 634 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду участок из категории земель - земли поселений по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Калашникова, площадью 17 319 кв. м, кадастровый номер 03:24:031806:0012 на срок с 23.06.2005 по 22.06.2015.
20.04.2007 между ФГУП "ГУССТ N 9 при Спецстрое России" и должником заключен договор субаренды земельного участка N 126. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор передает, а субарендатор принимает в субаренду земельный участок из категории земель - земли поселений по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Калашникова, площадью 17 319 кв. м.
Участок предоставлен арендатору по договору аренды земельного участка N 634 от 17.09.2005, зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия 4.10.2005 за N 03-03-01/056-2005-472, сроком с 23.06.2005 по 22.06.2015.
Срок субаренды от даты передачи до 22.06.2015 (пункт 1.2 договора).
В силу пункта 1.3 договора участок передается под строительство многоквартирного жилого дома.
В соответствии с пунктом 1.6 договора границы субарендуемого по настоящему договору участка обозначены на плане границ участка субарендатора согласно кадастровому плану участка (кадастровый номер 03:24:031806:0012). Указанные документы являются неотъемлемой частью настоящего договора.
Пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что субарендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением - осуществлять строительство многоквартирного жилого дома.
В соответствии с протоколом собрания участников строительства от 9.08.2012 участниками строительства, обладающими 90,934% голосов от общей суммы требований участников строительства, приняты решения о создании жилищно-строительного кооператива и об обращении в Арбитражный суд Республики Бурятия с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному жилищно-строительному кооперативу.
В силу пункта 2.1 устава ЖСК "Доверие" создан для завершения строительства многоквартирного жилого дома блок-секции N 1 и N 2 с гаражными боксами в подземной стоянке автотранспорта, принадлежащего гражданам, на земельном участке кадастровый номер 03:24:031806:0012, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Калашникова, дом 11, с последующим предоставлением в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых (нежилых) помещений, гаражных боксов в поземной стоянке автотранспорта в соответствии с условиями договоров участия в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 4.4 устава ЖСК "Доверие" в качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, указанные в пункте 2.1 настоящего устава.
Согласно содержанию реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства" совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, составляет 84 245 080,25 руб., что, в свою очередь, составляет 98,8% от стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства.
В соответствии с содержанием реестра требований кредиторов и реестра текущих платежей ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства" по состоянию на 13.11.2012 размер задолженности должника по текущим денежным обязательствам в совокупности с требованиями кредиторов первой и второй очереди составляет 18 638 016,43 руб.
Из отчета N 0049 (2)-ОЦ/2012 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства", выполненного ЗАО "Мегаполис Траст", судом установлено, что рыночная стоимость недвижимого имущества должника по состоянию на 19.10.2012 составляет 47 163 000 руб.
Из письма Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия N 24-ПР-13 от 17.01.2013 следует, что отчет соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.
В соответствии с заключением конкурсного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Калашникова, д. 11, представленному в материалы дела, в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права 03-АА 236548 и 03-АА 236620, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 25.10.2012, объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 03:24:031806:326 и 03:24:031806:327 со степенью готовности 99% принадлежат на праве собственности ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства".
Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам: в соответствии с пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
- 1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;
- 2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;
- 3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
- 4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
- 5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
- 6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
- 7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
В данном случае из представленного конкурсным управляющим в материалы дела отчета N 0049 (1)-ОЦ/2012 "Об определении рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Калашникова, д. 11, блок-секция 1, 2", выполненного ЗАО "Мегаполис Траст", судом установлено, что рыночная стоимость прав застройщика (должника) на объект незавершенного строительства, состоящий из блок-секций 1, 2 и подземной автостоянки, составляет 85 265 133 руб.
Согласно реестру требований кредиторов и реестру требований о передаче жилых помещений должника, совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, составляет 84 245 080,25 руб., что составляет 98,8% от стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства.
В соответствии с реестром требований кредиторов и реестром текущих платежей ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства" по состоянию на 13.11.2012 размер задолженности должника по текущим денежным обязательствам в совокупности с требованиями кредиторов первой и второй очереди составляет 18 638 016,43 руб.
Согласно отчету N 0049 (2)-ОЦ/2012 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства", выполненного ЗАО "Мегаполис Траст" рыночная стоимость недвижимого имущества должника по состоянию на 19.10.2012 составляет 47 163 000 руб.
В соответствии с содержанием письма Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия N 24-ПР-13 от 17.01.2013 данный отчет соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.
В реестре требований кредиторов должника отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Из материалов дела судом установлено, что после завершения возведения объекта незавершенного строительства, о передаче которого жилищно-строительному кооперативу заявлено ходатайство, жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений. Указанное обстоятельство подтверждается представленными в дело реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений, а также пояснениями в судебном заседании председателя жилищно-строительного кооператива "Доверие". Доказательств обратного, напротив, суду не представлено.
В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права 03-АА 236548 и 03-АА 236620, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 25.10.2012, объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 03:24:031806:326 и 03:24:031806:327 со степенью готовности 99% принадлежат на праве собственности ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства".
Земельный участок с кадастровым номером 03:24:031806:0012 передан должнику на основании договора N 126 субаренды земельного участка, заключенного 20.04.2007 между ФГУП "Управление специального строительства по территории N 9 при Федеральном агентстве специального строительства" и ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства" под строительство многоквартирного жилого дома. Срок субаренды от даты передачи - до 22.06.2015.
Факт принятия участниками строительства решения о создании жилищно-строительного кооператива, соответствующего требованиям Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", подтвержден представленными в материалы дела протоколом собрания участников строительства от 9.08.2012 и уставом ЖСК "Доверие".
Таким образом, наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объекта незавершенного строительства участникам строительства, подтверждено представленными в материалы дела доказательствами. Следовательно, у суда первой инстанции не имелось законных оснований отказать в удовлетворении соответствующего ходатайства.
Доводы заявителя апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции оценивает критически. Как правильно отметил суд первой инстанции, факт нарушения конкурсным управляющим сроков вынесения на рассмотрение собрания участников строительства вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, а равно обращение конкурсного управляющего в арбитражный суд с указанным ходатайством не являются основанием, влекущим отказ в удовлетворении заявленных требований.
Утверждения заявителя жалобы о том, что имущества, которое останется у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, а также что после завершения строительства объекта жилых помещений в нем будет недостаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр, голословно, документально не подтверждено и противоречит материалам дела. Соответственно, и основания для внесения денежных средств на депозитный счет арбитражного суда в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве отсутствуют.
Наличие задолженности по уплате арендных платежей по договору субаренды земельного участка; обращение заявителя жалобы с иском в арбитражный суд о расторжении указанного договора; наличие у отдельных участников строительства права собственности на доли в незавершенном строительством доме, а также нахождение на земельном участке, права на который могут быть переданы ЖСК, иного объекта незавершенного строительства (котлована) не являются обстоятельствами, препятствующими удовлетворению арбитражным судом ходатайства конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК в силу статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Таким образом, определение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены либо изменения не усматривается.
Руководствуясь статьями 268, 271, частью 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 5 февраля 2013 года по делу N А10-749/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца с даты принятия.
Председательствующий
О.А.КУКЛИН
Судьи
Л.В.ОШИРОВА
К.Н.ДАРОВСКИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.04.2013 ПО ДЕЛУ N А10-749/2010
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 апреля 2013 г. по делу N А10-749/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 23 апреля 2013 года
Полный текст постановления изготовлен 29 апреля 2013 года
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Куклина О.А.,
судей Ошировой Л.В., Даровских К.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Першиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Главное управление специального строительства по территории Сибири при Федеральном агентстве специального строительства" на определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 5 февраля 2013 года по ходатайству конкурсного управляющего федерального государственного унитарного предприятия "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства" Котова Дмитрия Михайловича о передаче объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 03:24:031806:327, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Калашникова, д. 11, и кадастровым номером 03:24:031806:326, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Калашникова, 11, а также права аренды по договору субаренды земельного участка N 126 от 20.04.2007 в жилищно-строительный кооператив "Доверие" по делу N А10-749/2010 о признании федерального государственного унитарного предприятия "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства" (ОГРН 1050302982564, ИНН 0326025057, юридический адрес: г. Улан-Удэ, ул. Хахалова, 10а) несостоятельным (банкротом), (суд первой инстанции: судья Бурлаков М.Н.),
при участии в судебном заседании:
от федерального государственного унитарного предприятия "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства": Бадмаевой Е.В., представителя по доверенности от 20.08.2012, Гавриловой К.Н., представителя по доверенности от 19.04.2013,
от Республиканской службы государственного строительного надзора: Базаровой Ж.О., представителя по доверенности от 10.12.2012,
представителя собрания участников строительства Левичевой В.А. (выписка из протокола собрания участников строительства от 9.08.2012),
от жилищно-строительного кооператива "Доверие": Меделянова А.В., председатель,
Яшева Н.Н., участника строительства,
установил:
решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 21.06.2011 федеральное государственное унитарное предприятие "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства" (далее - должник, ФГУП "Управление строительства N 93 при Спецстрое России") признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Гаран Валентин Михайлович.
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 27.09.2011 по делу применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 23.01.2012 арбитражный управляющий Гаран В.М. освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства".
Определением Арбитражного суда Республики Бурятия от 1.02.2012 конкурсным управляющим должника утвержден Котов Дмитрий Михайлович.
Конкурсный управляющий Котов Д.М. обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о передаче объектов незавершенного строительства, принадлежащих должнику, расположенных по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Калашникова, д. 11, и права аренды по договору субаренды земельного участка N 126 от 20.04.2007 жилищно-строительному кооперативу "Доверие" (далее - ЖСК "Доверие").
Определением Арбитражного суда республики Бурятия от 5.02.2013 ходатайство конкурсного управляющего удовлетворено.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, федеральное государственное унитарное предприятие "Главное управление специального строительства по территории Сибири при Федеральном агентстве специального строительства" (далее - ФГУП "ГУССТ N 9 при Спецстрое России") обратилось в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить определение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований.
Заявитель жалобы указывает, что при вынесении обжалуемого судебного акта не учтены интересы других кредиторов должника.
Как полагает ФГУП "ГУССТ N 9 при Спецстрое России", конкурсным управляющим нарушены сроки вынесения на рассмотрение собрания участников строительства вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Конкурсный управляющий не имел полномочий для подачи данного ходатайства, поскольку такие полномочия предоставлены законом участникам строительства (их собранию).
Кроме того, по мнению заявителя, вывод суда о достаточности имущества является необоснованным, так как на сегодняшний день согласно отчету конкурсного управляющего инвентаризация имущества должника произведена не полностью, в частности: отсутствует информация по оценке движимого имущества должника; не предприняты меры в отношении взыскания дебиторской задолженности. Конкурсным управляющим не учтены текущие требования ФГУП "ГУССТ N 9 при Спецстрое России". В документах, представленных конкурсным управляющим, отсутствует информация о внесении на депозитный счет суда денежных средств в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Должник имеет длительную задолженность по оплате арендных платежей по указанному земельному участку. Объект передается жилищно-строительному кооперативу в качестве отступного. Следовательно, фактически происходит перемена лиц в обязательстве. Однако в соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации перевод должником своего долга на другое лицо допускается только лишь с согласия кредитора.
Также, суд не учел доводы кредиторов и о том, что на земельном участке, на котором находятся объекты незавершенного строительства, находятся и уже введенные ранее в эксплуатацию блок-секции многоквартирного жилого дома, находящиеся в собственности их жильцов. Фактически суд неправомерно передал жилищно-строительному кооперативу не только права застройщика на земельный участок, но и права других лиц, закрепленные за ними законом, не посчитав нужным привлечь их к участию в деле.
Кроме того, заявитель считает, что рассмотрение заявления конкурсного управляющего должника о передаче незавершенного строительства по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Калашникова, 11, ЖСК "Доверие" было невозможно до принятия Арбитражным судом Республики Бурятия решения по делу N А10-3472/2012 о расторжении договора субаренды земельного участка N 126 от 20.04.2007, поскольку согласно определению от 5.02.2013 жилищно-строительному кооперативу передано право субаренды земельного участка, приобретенное должником на основании договора субаренды земельного участка N 126 от 20.04.2007.
Таким образом, заявитель считает, что выводы суда в обжалуемом определении, являются неправомерными, нарушающими материальные и процессуальные права кредитора.
Участвующие в деле лица, за исключением указанных выше, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом.
Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие представителей участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее: 19.08.2005 между Комитетом по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ и федеральным государственным унитарным предприятием "Главное управление специального строительства по территории Сибири при Федеральном агентстве специального строительства" заключен договор N 634 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду участок из категории земель - земли поселений по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Калашникова, площадью 17 319 кв. м, кадастровый номер 03:24:031806:0012 на срок с 23.06.2005 по 22.06.2015.
20.04.2007 между ФГУП "ГУССТ N 9 при Спецстрое России" и должником заключен договор субаренды земельного участка N 126. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендатор передает, а субарендатор принимает в субаренду земельный участок из категории земель - земли поселений по адресу: г. Улан-Удэ, Октябрьский район, ул. Калашникова, площадью 17 319 кв. м.
Участок предоставлен арендатору по договору аренды земельного участка N 634 от 17.09.2005, зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Бурятия 4.10.2005 за N 03-03-01/056-2005-472, сроком с 23.06.2005 по 22.06.2015.
Срок субаренды от даты передачи до 22.06.2015 (пункт 1.2 договора).
В силу пункта 1.3 договора участок передается под строительство многоквартирного жилого дома.
В соответствии с пунктом 1.6 договора границы субарендуемого по настоящему договору участка обозначены на плане границ участка субарендатора согласно кадастровому плану участка (кадастровый номер 03:24:031806:0012). Указанные документы являются неотъемлемой частью настоящего договора.
Пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что субарендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением - осуществлять строительство многоквартирного жилого дома.
В соответствии с протоколом собрания участников строительства от 9.08.2012 участниками строительства, обладающими 90,934% голосов от общей суммы требований участников строительства, приняты решения о создании жилищно-строительного кооператива и об обращении в Арбитражный суд Республики Бурятия с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному жилищно-строительному кооперативу.
В силу пункта 2.1 устава ЖСК "Доверие" создан для завершения строительства многоквартирного жилого дома блок-секции N 1 и N 2 с гаражными боксами в подземной стоянке автотранспорта, принадлежащего гражданам, на земельном участке кадастровый номер 03:24:031806:0012, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Калашникова, дом 11, с последующим предоставлением в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых (нежилых) помещений, гаражных боксов в поземной стоянке автотранспорта в соответствии с условиями договоров участия в долевом строительстве.
В соответствии с пунктом 4.4 устава ЖСК "Доверие" в качестве паевых взносов члены ЖСК вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, указанные в пункте 2.1 настоящего устава.
Согласно содержанию реестра требований кредиторов и реестра требований о передаче жилых помещений ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства" совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, составляет 84 245 080,25 руб., что, в свою очередь, составляет 98,8% от стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства.
В соответствии с содержанием реестра требований кредиторов и реестра текущих платежей ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства" по состоянию на 13.11.2012 размер задолженности должника по текущим денежным обязательствам в совокупности с требованиями кредиторов первой и второй очереди составляет 18 638 016,43 руб.
Из отчета N 0049 (2)-ОЦ/2012 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства", выполненного ЗАО "Мегаполис Траст", судом установлено, что рыночная стоимость недвижимого имущества должника по состоянию на 19.10.2012 составляет 47 163 000 руб.
Из письма Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия N 24-ПР-13 от 17.01.2013 следует, что отчет соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.
В соответствии с заключением конкурсного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Улан-Удэ, ул. Калашникова, д. 11, представленному в материалы дела, в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права 03-АА 236548 и 03-АА 236620, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 25.10.2012, объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 03:24:031806:326 и 03:24:031806:327 со степенью готовности 99% принадлежат на праве собственности ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства".
Оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам: в соответствии с пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
- 1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;
- 2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;
- 3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
- 4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
- 5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
- 6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
- 7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
В данном случае из представленного конкурсным управляющим в материалы дела отчета N 0049 (1)-ОЦ/2012 "Об определении рыночной стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Калашникова, д. 11, блок-секция 1, 2", выполненного ЗАО "Мегаполис Траст", судом установлено, что рыночная стоимость прав застройщика (должника) на объект незавершенного строительства, состоящий из блок-секций 1, 2 и подземной автостоянки, составляет 85 265 133 руб.
Согласно реестру требований кредиторов и реестру требований о передаче жилых помещений должника, совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, составляет 84 245 080,25 руб., что составляет 98,8% от стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства.
В соответствии с реестром требований кредиторов и реестром текущих платежей ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства" по состоянию на 13.11.2012 размер задолженности должника по текущим денежным обязательствам в совокупности с требованиями кредиторов первой и второй очереди составляет 18 638 016,43 руб.
Согласно отчету N 0049 (2)-ОЦ/2012 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства", выполненного ЗАО "Мегаполис Траст" рыночная стоимость недвижимого имущества должника по состоянию на 19.10.2012 составляет 47 163 000 руб.
В соответствии с содержанием письма Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Бурятия N 24-ПР-13 от 17.01.2013 данный отчет соответствует стандартам оценки и законодательству об оценочной деятельности.
В реестре требований кредиторов должника отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Из материалов дела судом установлено, что после завершения возведения объекта незавершенного строительства, о передаче которого жилищно-строительному кооперативу заявлено ходатайство, жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений. Указанное обстоятельство подтверждается представленными в дело реестром требований кредиторов и реестром требований о передаче жилых помещений, а также пояснениями в судебном заседании председателя жилищно-строительного кооператива "Доверие". Доказательств обратного, напротив, суду не представлено.
В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права 03-АА 236548 и 03-АА 236620, выданными Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия 25.10.2012, объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 03:24:031806:326 и 03:24:031806:327 со степенью готовности 99% принадлежат на праве собственности ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства".
Земельный участок с кадастровым номером 03:24:031806:0012 передан должнику на основании договора N 126 субаренды земельного участка, заключенного 20.04.2007 между ФГУП "Управление специального строительства по территории N 9 при Федеральном агентстве специального строительства" и ФГУП "Управление строительства N 93 при Федеральном агентстве специального строительства" под строительство многоквартирного жилого дома. Срок субаренды от даты передачи - до 22.06.2015.
Факт принятия участниками строительства решения о создании жилищно-строительного кооператива, соответствующего требованиям Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", подтвержден представленными в материалы дела протоколом собрания участников строительства от 9.08.2012 и уставом ЖСК "Доверие".
Таким образом, наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объекта незавершенного строительства участникам строительства, подтверждено представленными в материалы дела доказательствами. Следовательно, у суда первой инстанции не имелось законных оснований отказать в удовлетворении соответствующего ходатайства.
Доводы заявителя апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции оценивает критически. Как правильно отметил суд первой инстанции, факт нарушения конкурсным управляющим сроков вынесения на рассмотрение собрания участников строительства вопроса об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, а равно обращение конкурсного управляющего в арбитражный суд с указанным ходатайством не являются основанием, влекущим отказ в удовлетворении заявленных требований.
Утверждения заявителя жалобы о том, что имущества, которое останется у должника после передачи объекта незавершенного строительства, недостаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди, а также что после завершения строительства объекта жилых помещений в нем будет недостаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр, голословно, документально не подтверждено и противоречит материалам дела. Соответственно, и основания для внесения денежных средств на депозитный счет арбитражного суда в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве отсутствуют.
Наличие задолженности по уплате арендных платежей по договору субаренды земельного участка; обращение заявителя жалобы с иском в арбитражный суд о расторжении указанного договора; наличие у отдельных участников строительства права собственности на доли в незавершенном строительством доме, а также нахождение на земельном участке, права на который могут быть переданы ЖСК, иного объекта незавершенного строительства (котлована) не являются обстоятельствами, препятствующими удовлетворению арбитражным судом ходатайства конкурсного управляющего о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному ЖСК в силу статьи 201.10 Закона о банкротстве.
Таким образом, определение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Оснований для его отмены либо изменения не усматривается.
Руководствуясь статьями 268, 271, частью 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Определение Арбитражного суда Республики Бурятия от 5 февраля 2013 года по делу N А10-749/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение месяца с даты принятия.
Председательствующий
О.А.КУКЛИН
Судьи
Л.В.ОШИРОВА
К.Н.ДАРОВСКИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)