Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Устинов О.И.
Докладчик: Трофимова Т.М.
Суд кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
председательствующего Кузьменка А.В.
судей Трофимовой Т.М., Быковой В.Б.
при секретаре В.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 06 декабря 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе М., Н.З.А., Н.И.С., З., П.Н.Е., П.Н.А. на решение Советского районного суда г. Новосибирска от 20 октября 2011 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований М., Н.З.А., Н.И.С., З., П.Н.Е., П.Н.А.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Трофимовой Т.М., объяснения Н.З.А., З., Х.О.В., представителя К., П.Н.В., представителя Х.В.В. -Я., представителя мэрии г. Новосибирска С.М.А., суд кассационной инстанции
установил:
М., Н.З.А., Н.И.С., З., П.Н.Е., П.Н.А. обратились в суд с заявлением к мэрии г. Новосибирска, Х.О.В., Х.В.В., Х.Г.В. о нарушении прав собственности в результате вывода квартир из жилого фонда.
В обоснование указано, что распоряжениями мэрии от 12.11.2008 г. N 21437-р и N 21376-р, квартиры X и Y дома Z, были выведены из жилого фонда, для использования их в качестве магазинов непродовольственных товаров. Данные помещения принадлежат на праве собственности ответчикам, они не имели отдельного входа, что в силу ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, подразумевает его строительство, а также крыльца. Строительство отдельного входа требует увеличение оконного проема, то есть изменение несущей стены дома, которая согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, является общей долевой собственностью и, следовательно, для ее изменения требуется согласие собственников жилья. Строительство крыльца подразумевает присоединение к данным помещениям части земельного участка, на котором расположен дом, являющийся общей долевой собственностью. Следовательно, для его присоединения, согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, также требуется согласие собственников жилья. Мэрия, выдавая разрешение на перевод помещения, должна была рассмотреть последствия такого перевода, ознакомиться с проектом переустройства, перепланировки помещения на предмет их влияния на режим пользования общим имуществом остальными жильцами. Если по проекту предполагается нарушение режима общего имущества, то такое разрешение, на перевод без согласия всех остальных собственников дома, не могло быть дано. На основании вышеупомянутых распоряжений мэрии, собственники квартир X и Y, осуществляя перепланировку и переустройство, также нарушили права и законные интересы заявителей. Так, на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, имеющим кадастровый номер OOO, были построены два крыльца и проведены две дорожки. В результате строительства данных объектов произошло отчуждение общедолевой собственности. Что, в соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, предусматривает обязательное согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение размера общего имущества в данном доме.
Собственники помещений многоквартирного дома, согласия на уменьшение размеров несущей стены и использования земельного участка не давали, общего собрания по этому вопросу не проводилось. В ходе строительства был допущен ряд грубых нарушений. Переустройство, перепланировка велись таким варварским способом, что появились многочисленные трещины на стенах и потолках прилегающих квартир. При подключении к сетям водоснабжения и канализации, кроме нарушения технических условий, на подключение, которое возможно только при условии согласия владельца здания, были так же нарушены санитарные нормы. Труба из квартиры X выведена таким образом, что затапливает фекальными массами подвал второго подъезда. На стене дома, в нарушение Федерального закона "О рекламе" и "Правил распространения наружной рекламы и информации в г. Новосибирске", собственники квартир <...> и <...>, поместили многочисленную световую рекламу и не сняли ее, несмотря на предписание администрации Советского района о снятии рекламных щитов. Магазин цветы, открытый в квартире X, работает круглосуточно, что нарушает нормы СНИП 31-01-2003 (пункт 4.10), согласно которому в цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) не допускается размещать все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов. Собственники квартиры 19 самовольно установили кондиционер на отмостке дома, для его крепления в цементной стяжке были проделаны четыре отверстия, что нарушило ее целостность и водонепроницаемость. В марте 2009 года собственники квартир, едва успев закончить строительство, сдали свои помещения в аренду. Актов приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию данных объектов на тот момент не было получено. Хотя эти документы являются обязательным условием для начала функционирования перестроенных помещений. Земельный участок дома, присоединенный к данным помещениям посредством лестниц и дорожек, перестал быть газоном и превратился в пешеходную зону, обеспечивающую доступ к арендуемым магазинам. В результате придомовая территория стала использоваться в коммерческих целях без согласия жильцов. Указанные факты нарушают права заявителей, ухудшают условия проживания и создают дополнительные проблемы. Просили:
1) Признать незаконными распоряжения мэрии г. Новосибирска N 21437-р и N 21376-р от 12.11.2008 г., как нарушающие права собственников помещений дома Z.
2) Обязать Х.О.В., Х.В.В., Х.Г.В. устранить в полном объеме допущенные нарушения прав и свобод собственников помещений многоквартирного дома Z, а именно: восстановить несущую стену, демонтировать крыльцо и дорожку, восстановить газон, убрать канализационные трубы в подвале и краны с системы водоснабжения дома, демонтировать кондиционер и восстановить поврежденный участок отмостки, убрать облицовочные плиты и рекламные щиты со стены дома.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласны М., Н.З.А., Н.И.С., З., П.Н.Е., П.Н.А., в кассационной жалобе изложена просьба об отмене решения суда.
Полагают, что в удовлетворении исковых требований отказано необоснованно. Указывают, что для принятия решения о реконструкции многоквартирного дома требовалось проведение общего собрания собственников квартир.
В результате перевода жилых помещений в нежилые и организации торговли общее имущество собственников квартир многоквартирного дома уменьшилось, между тем, ответчиками на такое уменьшение не было истребовано согласие всех собственников квартир дома.
Экспертное заключение ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" судом необоснованно использовано в качестве доказательства.
В признании решения мэрии г. Новосибирска незаконным по мотивам пропуска срока на его обжалование отказано необоснованно.
Выводы суда о том, что согласно ст. 23 ЖК РФ для вывода квартир из жилого фонда не требуется согласия собственников, противоречат ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, согласно которой перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности, поэтому необходимо учитывать положения ст. 36 ЖК РФ и 40 ЖК РФ, согласно которым ответчикам для произведенной реконструкции было необходимо получить согласие всех собственников квартир жилого дома.
Проверив материалы дела, суд кассационной инстанции считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении требований истцов, суд пришел к выводу, что по заявленным требованиям в части признания незаконными распоряжений мэрии г. Новосибирска N 21437-р и N 21376-р от 12.11.2008 г. как нарушающих права собственников помещений дома N 16 по Морскому проспекту в г. Новосибирске, пропущен предусмотренный ст. 256 ГПК РФ трехмесячный срок.
Кроме того, суд пришел к выводу о том, что в связи с тем, что Х.О.В., Х.В.В., Х.Г.В. были произведены перепланировка и переустройство квартир N X и N Y в доме Z, не требовалось принятие решения общего собрания собственников многоквартирного дома для изменения статуса спорных квартир. Также суд пришел к выводу о том, что поскольку земельный участок, на котором расположен дом ZZZ, не сформирован, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, не входит в общую долевую собственность, поэтому не требовалось согласие собственников жилых помещений для изменения статуса квартир X и Y. А фундаменты под крыльцо не опираются на территорию, принадлежащую собственникам помещений в многоквартирном доме, нет необходимости в обременении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, правом ограниченного пользования для устройства входа. Часть земельного участка, находящаяся под крыльцом, используется по назначению - для отмостки, и не может быть использована собственниками помещений многоквартирного дома на другие цели. Крыльцо проходит над земельным участком, а устройство тротуара к магазину предусмотрено на землях, не относящихся к общему имуществу собственников данного дома.
С такими выводами суда первой инстанции нельзя согласиться, поскольку они являются необоснованными.
Судом установлено, что истцы и ответчики являются собственниками квартир в многоквартирном доме Z.
Распоряжениями мэрии г. Новосибирска N 12376-р и N 12437-р от 12.11.2008 г. Х.О.В. разрешен перевод жилого помещения N Y, а Х.В.В., Х.Г.В. жилого помещения X в доме Z в нежилое в качестве магазина. При этом, исходя из пакета документов, представленных мэрии г. Новосибирска, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не было принято по данному вопросу. При этом с учетом рабочих проектов перепланировки и переустройству указанных квартир, существующие входы в квартиры с общей лестничной клетки были заложены, были выполнены отдельные наружные выходы на месте существующего оконного проема в наружной стене дома, были возведены к каждому помещению крыльцо и лестница, выходящие на земельный участок, прилегающий к дому, уложен тротуар.
Как видно из материалов дела истцы обратились с иском к ответчикам о признании незаконными распоряжений мэрии г. Новосибирска от 12.11.2008 г. N 21437-р и N 21376-р, обязании устранить ответчиками нарушение их прав собственников помещений многоквартирного дома Z, а именно: восстановить несущую стену, демонтировать крыльцо и дорожку, восстановить газон, убрать канализационные трубы в подвале и краны с системы водоснабжения дома, демонтировать кондиционер и восстановить поврежденный участок отмостки, убрать облицовочные плиты и рекламные щиты.
Исходя из характера спорного правоотношения, нарушения права собственников помещений многоквартирного дома, возникшего в связи принятием оспариваемыми распоряжениями мэрии г. Новосибирска, положение ч. 1 ст. 256 ГПК РФ к спору о праве не применяется, поэтому выводы суда о пропуске истцами срока на обжалование указанных распоряжений мэрии г. Новосибирска, как не основанные на законе, являются неправильными.
Согласно ч. 1, п. п. 1, 2, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Нормами закона - ст. 23 ЖК РФ регламентирован порядок перевода жилого помещения в нежилое и установлен перечень документов, которые необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения помещения. При этом не предусмотрено предоставление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 2 данной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим им.
При этом представленные рабочие проекты перепланировки и переустройства указанных квартир под магазины с устройством отдельного входа предусматривают устройство отдельного входа в каждое помещение посредством устройства дверного проема и его увеличения за счет оконного проема с выбором подоконной части, устройство крыльца и лестницы, что связано с изменением режима пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом Z.
В силу ч. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 1 марта 2005 года.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п. 1 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
Как видно из материалов дела, земельный участок под многоквартирным домом Z по проспекту Морскому в г. Новосибирске площадью 1250 кв. м был поставлен на государственный кадастровый учет до 01.03.2005 г., а именно - 27.12.1999 г, с присвоением кадастрового номера земельному участку 54:35:091510:27 (л\\д 15, 193 т. 1), следовательно перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку ответчики при устройстве крыльца и лестницы заняли часть земельного участка, что повлекло изменение режима пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом N <...>, необходимо было решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, разрешающего устройство этих сооружений чего не было получено. Выводы суда об обратном, не соответствуют материалам дела и закону.
В данном случае собственники помещений в многоквартирном доме, как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, пользования.
Таким образом, ответчиками в целях получения разрешения на перевод жилых помещений в нежилые до обращения в мэрию с соответствующим заявлением должно быть получено решение общего собрания собственников многоквартирного дома, а поскольку решение общего собрания не принималось, мэрией г. Новосибирска незаконно были приняты оспариваемые распоряжения, поэтому суд кассационной инстанции считает необходимым, отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым признать незаконными и отменить распоряжение мэрии г. Новосибирска N 21376-р и N 21437-р от 12.11.2008 г. о переводе жилых помещений X и Y в жилом доме Z в нежилые.
Поскольку на основании указанных распоряжений ответчики провели работы по переводу жилых помещений в нежилые, а именно - произвели устройство входного узла, подключив к существующему канализационному стояку, выполнили отдельный наружный вход на месте существующего оконного проема в наружной стене до уровня пола 1-го этажа, возвели крыльцо со ступенями, кроме того, на отмостке жилого дома был установлен и закреплен кондиционер, стена дома была облицована облицовочными плитами, были установлены рекламные щиты в нарушение ч. 5 ст. 19 ФЗ "О рекламе" без разрешения истцов, суд кассационной инстанции считает необходимым, отменяя указанные распоряжения мэрии, обязать ответчиков устранить допущенные нарушения прав истцов в полном объеме, обязать восстановить многоквартирный жилой дом Z в прежнее положение до устройства указанных сооружений.
Доводы ответчиков, что заключением экспертизы установлено, что произведены были переустройство и перепланировка, в связи с чем не требуется разрешения общего собрания собственников многоквартирного дома, по указанным выше основаниям, во внимание не принимаются.
Ссылка мэрии г. Новосибирска на пропуск истцами срока оспаривания распоряжений, на то, что законом не предусмотрено представлять решение общего собрания собственников многоквартирного дома для перепланировки квартир при переводе их в нежилое помещение, является несостоятельной по указанным выше основаниям.
Поскольку обстоятельства по делу установлены полно, однако представленным доказательствам судом дана неправильная оценка, отменяя решение суда, суд кассационной инстанции считает необходимым принять по делу новое решение, которым иск удовлетворить в полном объеме. Доводы кассационных жалоб являются обоснованными.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
определил:
Решение Советского районного суда г. Новосибирска от 20 октября 2011 года отменить, принять по делу новое решение, которым иск М., Н.З.А., Н.И.С., З., П.Н.Е., П.Н.А. удовлетворить в полном объеме. Признать незаконными и отменить распоряжение мэрии г. Новосибирска N 21376-р и N 21437-р от 12.11.2008 г. о переводе жилых помещений X и Y в жилом доме Z. Обязать ответчиков Х.О.В., Х.В.В., Х.Г.В. устранить допущенные нарушения - восстановить несущую наружную стену жилого дома Z по проспекту Морскому в г. Новосибирске, демонтировать крыльцо и дорожки, восстановить газон, восстановить канализационные трубы в подвале и краны системы водоснабжения дома, демонтировать кондиционер и восстановить поврежденный участок отмостки, демонтировать облицовочные плиты и убрать рекламные щиты. Кассационные жалобы М., Н.З.А., Н.И.С., З., П.Н.Е., П.Н.А. удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НОВОСИБИРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 06.12.2011 ПО ДЕЛУ N 33-9031/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НОВОСИБИРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 декабря 2011 г. по делу N 33-9031/2011
Судья: Устинов О.И.
Докладчик: Трофимова Т.М.
Суд кассационной инстанции по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе
председательствующего Кузьменка А.В.
судей Трофимовой Т.М., Быковой В.Б.
при секретаре В.
рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 06 декабря 2011 года гражданское дело по кассационной жалобе М., Н.З.А., Н.И.С., З., П.Н.Е., П.Н.А. на решение Советского районного суда г. Новосибирска от 20 октября 2011 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований М., Н.З.А., Н.И.С., З., П.Н.Е., П.Н.А.
Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Трофимовой Т.М., объяснения Н.З.А., З., Х.О.В., представителя К., П.Н.В., представителя Х.В.В. -Я., представителя мэрии г. Новосибирска С.М.А., суд кассационной инстанции
установил:
М., Н.З.А., Н.И.С., З., П.Н.Е., П.Н.А. обратились в суд с заявлением к мэрии г. Новосибирска, Х.О.В., Х.В.В., Х.Г.В. о нарушении прав собственности в результате вывода квартир из жилого фонда.
В обоснование указано, что распоряжениями мэрии от 12.11.2008 г. N 21437-р и N 21376-р, квартиры X и Y дома Z, были выведены из жилого фонда, для использования их в качестве магазинов непродовольственных товаров. Данные помещения принадлежат на праве собственности ответчикам, они не имели отдельного входа, что в силу ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, подразумевает его строительство, а также крыльца. Строительство отдельного входа требует увеличение оконного проема, то есть изменение несущей стены дома, которая согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, является общей долевой собственностью и, следовательно, для ее изменения требуется согласие собственников жилья. Строительство крыльца подразумевает присоединение к данным помещениям части земельного участка, на котором расположен дом, являющийся общей долевой собственностью. Следовательно, для его присоединения, согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, также требуется согласие собственников жилья. Мэрия, выдавая разрешение на перевод помещения, должна была рассмотреть последствия такого перевода, ознакомиться с проектом переустройства, перепланировки помещения на предмет их влияния на режим пользования общим имуществом остальными жильцами. Если по проекту предполагается нарушение режима общего имущества, то такое разрешение, на перевод без согласия всех остальных собственников дома, не могло быть дано. На основании вышеупомянутых распоряжений мэрии, собственники квартир X и Y, осуществляя перепланировку и переустройство, также нарушили права и законные интересы заявителей. Так, на земельном участке, являющимся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, имеющим кадастровый номер OOO, были построены два крыльца и проведены две дорожки. В результате строительства данных объектов произошло отчуждение общедолевой собственности. Что, в соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, предусматривает обязательное согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме на уменьшение размера общего имущества в данном доме.
Собственники помещений многоквартирного дома, согласия на уменьшение размеров несущей стены и использования земельного участка не давали, общего собрания по этому вопросу не проводилось. В ходе строительства был допущен ряд грубых нарушений. Переустройство, перепланировка велись таким варварским способом, что появились многочисленные трещины на стенах и потолках прилегающих квартир. При подключении к сетям водоснабжения и канализации, кроме нарушения технических условий, на подключение, которое возможно только при условии согласия владельца здания, были так же нарушены санитарные нормы. Труба из квартиры X выведена таким образом, что затапливает фекальными массами подвал второго подъезда. На стене дома, в нарушение Федерального закона "О рекламе" и "Правил распространения наружной рекламы и информации в г. Новосибирске", собственники квартир <...> и <...>, поместили многочисленную световую рекламу и не сняли ее, несмотря на предписание администрации Советского района о снятии рекламных щитов. Магазин цветы, открытый в квартире X, работает круглосуточно, что нарушает нормы СНИП 31-01-2003 (пункт 4.10), согласно которому в цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) не допускается размещать все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов. Собственники квартиры 19 самовольно установили кондиционер на отмостке дома, для его крепления в цементной стяжке были проделаны четыре отверстия, что нарушило ее целостность и водонепроницаемость. В марте 2009 года собственники квартир, едва успев закончить строительство, сдали свои помещения в аренду. Актов приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию данных объектов на тот момент не было получено. Хотя эти документы являются обязательным условием для начала функционирования перестроенных помещений. Земельный участок дома, присоединенный к данным помещениям посредством лестниц и дорожек, перестал быть газоном и превратился в пешеходную зону, обеспечивающую доступ к арендуемым магазинам. В результате придомовая территория стала использоваться в коммерческих целях без согласия жильцов. Указанные факты нарушают права заявителей, ухудшают условия проживания и создают дополнительные проблемы. Просили:
1) Признать незаконными распоряжения мэрии г. Новосибирска N 21437-р и N 21376-р от 12.11.2008 г., как нарушающие права собственников помещений дома Z.
2) Обязать Х.О.В., Х.В.В., Х.Г.В. устранить в полном объеме допущенные нарушения прав и свобод собственников помещений многоквартирного дома Z, а именно: восстановить несущую стену, демонтировать крыльцо и дорожку, восстановить газон, убрать канализационные трубы в подвале и краны с системы водоснабжения дома, демонтировать кондиционер и восстановить поврежденный участок отмостки, убрать облицовочные плиты и рекламные щиты со стены дома.
Судом постановлено указанное решение, с которым не согласны М., Н.З.А., Н.И.С., З., П.Н.Е., П.Н.А., в кассационной жалобе изложена просьба об отмене решения суда.
Полагают, что в удовлетворении исковых требований отказано необоснованно. Указывают, что для принятия решения о реконструкции многоквартирного дома требовалось проведение общего собрания собственников квартир.
В результате перевода жилых помещений в нежилые и организации торговли общее имущество собственников квартир многоквартирного дома уменьшилось, между тем, ответчиками на такое уменьшение не было истребовано согласие всех собственников квартир дома.
Экспертное заключение ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" судом необоснованно использовано в качестве доказательства.
В признании решения мэрии г. Новосибирска незаконным по мотивам пропуска срока на его обжалование отказано необоснованно.
Выводы суда о том, что согласно ст. 23 ЖК РФ для вывода квартир из жилого фонда не требуется согласия собственников, противоречат ч. 1 ст. 22 ЖК РФ, согласно которой перевод жилого помещения в нежилое допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности, поэтому необходимо учитывать положения ст. 36 ЖК РФ и 40 ЖК РФ, согласно которым ответчикам для произведенной реконструкции было необходимо получить согласие всех собственников квартир жилого дома.
Проверив материалы дела, суд кассационной инстанции считает решение суда подлежащим отмене по следующим основаниям.
Отказывая в удовлетворении требований истцов, суд пришел к выводу, что по заявленным требованиям в части признания незаконными распоряжений мэрии г. Новосибирска N 21437-р и N 21376-р от 12.11.2008 г. как нарушающих права собственников помещений дома N 16 по Морскому проспекту в г. Новосибирске, пропущен предусмотренный ст. 256 ГПК РФ трехмесячный срок.
Кроме того, суд пришел к выводу о том, что в связи с тем, что Х.О.В., Х.В.В., Х.Г.В. были произведены перепланировка и переустройство квартир N X и N Y в доме Z, не требовалось принятие решения общего собрания собственников многоквартирного дома для изменения статуса спорных квартир. Также суд пришел к выводу о том, что поскольку земельный участок, на котором расположен дом ZZZ, не сформирован, то земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования, не входит в общую долевую собственность, поэтому не требовалось согласие собственников жилых помещений для изменения статуса квартир X и Y. А фундаменты под крыльцо не опираются на территорию, принадлежащую собственникам помещений в многоквартирном доме, нет необходимости в обременении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, правом ограниченного пользования для устройства входа. Часть земельного участка, находящаяся под крыльцом, используется по назначению - для отмостки, и не может быть использована собственниками помещений многоквартирного дома на другие цели. Крыльцо проходит над земельным участком, а устройство тротуара к магазину предусмотрено на землях, не относящихся к общему имуществу собственников данного дома.
С такими выводами суда первой инстанции нельзя согласиться, поскольку они являются необоснованными.
Судом установлено, что истцы и ответчики являются собственниками квартир в многоквартирном доме Z.
Распоряжениями мэрии г. Новосибирска N 12376-р и N 12437-р от 12.11.2008 г. Х.О.В. разрешен перевод жилого помещения N Y, а Х.В.В., Х.Г.В. жилого помещения X в доме Z в нежилое в качестве магазина. При этом, исходя из пакета документов, представленных мэрии г. Новосибирска, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не было принято по данному вопросу. При этом с учетом рабочих проектов перепланировки и переустройству указанных квартир, существующие входы в квартиры с общей лестничной клетки были заложены, были выполнены отдельные наружные выходы на месте существующего оконного проема в наружной стене дома, были возведены к каждому помещению крыльцо и лестница, выходящие на земельный участок, прилегающий к дому, уложен тротуар.
Как видно из материалов дела истцы обратились с иском к ответчикам о признании незаконными распоряжений мэрии г. Новосибирска от 12.11.2008 г. N 21437-р и N 21376-р, обязании устранить ответчиками нарушение их прав собственников помещений многоквартирного дома Z, а именно: восстановить несущую стену, демонтировать крыльцо и дорожку, восстановить газон, убрать канализационные трубы в подвале и краны с системы водоснабжения дома, демонтировать кондиционер и восстановить поврежденный участок отмостки, убрать облицовочные плиты и рекламные щиты.
Исходя из характера спорного правоотношения, нарушения права собственников помещений многоквартирного дома, возникшего в связи принятием оспариваемыми распоряжениями мэрии г. Новосибирска, положение ч. 1 ст. 256 ГПК РФ к спору о праве не применяется, поэтому выводы суда о пропуске истцами срока на обжалование указанных распоряжений мэрии г. Новосибирска, как не основанные на законе, являются неправильными.
Согласно ч. 1, п. п. 1, 2, 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- 1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- 2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- 3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
Нормами закона - ст. 23 ЖК РФ регламентирован порядок перевода жилого помещения в нежилое и установлен перечень документов, которые необходимо представить в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения помещения. При этом не предусмотрено предоставление протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
На основании части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размеры земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Частью 2 данной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим им.
При этом представленные рабочие проекты перепланировки и переустройства указанных квартир под магазины с устройством отдельного входа предусматривают устройство отдельного входа в каждое помещение посредством устройства дверного проема и его увеличения за счет оконного проема с выбором подоконной части, устройство крыльца и лестницы, что связано с изменением режима пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом Z.
В силу ч. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Жилищный кодекс Российской Федерации введен в действие с 1 марта 2005 года.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно п. 1 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" государственный кадастровый учет или государственный технический учет объектов недвижимости, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.
Как видно из материалов дела, земельный участок под многоквартирным домом Z по проспекту Морскому в г. Новосибирске площадью 1250 кв. м был поставлен на государственный кадастровый учет до 01.03.2005 г., а именно - 27.12.1999 г, с присвоением кадастрового номера земельному участку 54:35:091510:27 (л\\д 15, 193 т. 1), следовательно перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Поскольку ответчики при устройстве крыльца и лестницы заняли часть земельного участка, что повлекло изменение режима пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом N <...>, необходимо было решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, разрешающего устройство этих сооружений чего не было получено. Выводы суда об обратном, не соответствуют материалам дела и закону.
В данном случае собственники помещений в многоквартирном доме, как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, пользования.
Таким образом, ответчиками в целях получения разрешения на перевод жилых помещений в нежилые до обращения в мэрию с соответствующим заявлением должно быть получено решение общего собрания собственников многоквартирного дома, а поскольку решение общего собрания не принималось, мэрией г. Новосибирска незаконно были приняты оспариваемые распоряжения, поэтому суд кассационной инстанции считает необходимым, отменить решение суда и принять по делу новое решение, которым признать незаконными и отменить распоряжение мэрии г. Новосибирска N 21376-р и N 21437-р от 12.11.2008 г. о переводе жилых помещений X и Y в жилом доме Z в нежилые.
Поскольку на основании указанных распоряжений ответчики провели работы по переводу жилых помещений в нежилые, а именно - произвели устройство входного узла, подключив к существующему канализационному стояку, выполнили отдельный наружный вход на месте существующего оконного проема в наружной стене до уровня пола 1-го этажа, возвели крыльцо со ступенями, кроме того, на отмостке жилого дома был установлен и закреплен кондиционер, стена дома была облицована облицовочными плитами, были установлены рекламные щиты в нарушение ч. 5 ст. 19 ФЗ "О рекламе" без разрешения истцов, суд кассационной инстанции считает необходимым, отменяя указанные распоряжения мэрии, обязать ответчиков устранить допущенные нарушения прав истцов в полном объеме, обязать восстановить многоквартирный жилой дом Z в прежнее положение до устройства указанных сооружений.
Доводы ответчиков, что заключением экспертизы установлено, что произведены были переустройство и перепланировка, в связи с чем не требуется разрешения общего собрания собственников многоквартирного дома, по указанным выше основаниям, во внимание не принимаются.
Ссылка мэрии г. Новосибирска на пропуск истцами срока оспаривания распоряжений, на то, что законом не предусмотрено представлять решение общего собрания собственников многоквартирного дома для перепланировки квартир при переводе их в нежилое помещение, является несостоятельной по указанным выше основаниям.
Поскольку обстоятельства по делу установлены полно, однако представленным доказательствам судом дана неправильная оценка, отменяя решение суда, суд кассационной инстанции считает необходимым принять по делу новое решение, которым иск удовлетворить в полном объеме. Доводы кассационных жалоб являются обоснованными.
Руководствуясь ст. ст. 360, 361 ГПК РФ, суд кассационной инстанции
определил:
Решение Советского районного суда г. Новосибирска от 20 октября 2011 года отменить, принять по делу новое решение, которым иск М., Н.З.А., Н.И.С., З., П.Н.Е., П.Н.А. удовлетворить в полном объеме. Признать незаконными и отменить распоряжение мэрии г. Новосибирска N 21376-р и N 21437-р от 12.11.2008 г. о переводе жилых помещений X и Y в жилом доме Z. Обязать ответчиков Х.О.В., Х.В.В., Х.Г.В. устранить допущенные нарушения - восстановить несущую наружную стену жилого дома Z по проспекту Морскому в г. Новосибирске, демонтировать крыльцо и дорожки, восстановить газон, восстановить канализационные трубы в подвале и краны системы водоснабжения дома, демонтировать кондиционер и восстановить поврежденный участок отмостки, демонтировать облицовочные плиты и убрать рекламные щиты. Кассационные жалобы М., Н.З.А., Н.И.С., З., П.Н.Е., П.Н.А. удовлетворить.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)