Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Осетровой З.Х.
судей Абубакировой Р.Р.
Старичковой Е.А.
с участим прокурора Сафина А.Р.
при секретаре судебного заседания М.
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску Администрации городского округа г. Уфа РБ к Р.Ю., действующей за себя и за малолетнего сына Р.Д.А., ... года рождения, С.В., Б. об изъятии путем выкупа аварийного жилого помещения, прекращении права собственности и выселении.
Заслушав доклад судьи Старичковой Е.А., судебная коллегия
установила:
Администрация городского округа г. Уфа РБ обратилась с иском к Р.Ю., С.В., Б. об изъятии путем выкупа аварийного жилого помещения в аварийном многоквартирном жилом доме, прекращении права собственности, выселении, мотивируя тем, что Р.Ю. и С.В. являются собственниками комнаты площадью ... кв. м, расположенной по адресу: .... На регистрационном учете также состоит Б., не являющийся собственником. Согласно Постановлению главы Администрации ГО г. Уфа N ... от... г. жилой дом N ... по ул. ... в г. ... признан аварийным и подлежит сносу. Однако собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного жилого дома. Истцом приняты постановления от ... г. N ... об изъятии земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу для муниципальных нужд; от ... г. N ... об изъятии жилого помещения, расположенного по указанному адресу путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Согласно отчету об оценке ГУП БТИ РБ N ... от 31.01.12 г. рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет ... руб. Собственникам было предложено заключить договор об изъятии жилого помещения путем выкупа с уплатой выкупной цены в размере ... руб. Однако собственники на предложенные условия своего согласия не выразили. В связи с чем, истец просил изъять у Р.Ю., С.В. в собственность Муниципального образования городской округ город Уфа РБ принадлежащее им на праве собственности жилое помещение по адресу: ..., с уплатой выкупной цены в размере ... руб., по ... рублей в пользу каждого; прекратить право собственности Р.Ю., С.В. на жилое помещение по выше указанному адресу, в связи с изъятием жилого помещения.
Решением Ленинского районного суда г. Уфы РБ от 05 декабря 2012 года иск Администрации ГО г. Уфа РБ удовлетворен. Жилое помещение по адресу: ... изъято в собственность МО ГО г. Уфа с уплатой выкупной цены в размере ... руб. в пользу сособственников Р.Ю. и С.В. с прекращением права долевой собственности и выселением ответчиков из жилого помещения.
Не согласившись с указанным решением суда, ответчик Р.Ю. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить постановленное решение, ссылаясь на рассмотрение дела судом без учета того обстоятельства, что в спорном жилом помещении зарегистрирован ее новорожденный сын, в связи с чем к участию в деле должен быть привлечен орган опеки и попечительства. Кроме этого, полагает, что в выкупную цену комнаты необоснованно не включена стоимость земельного участка под многоквартирным домом.
При проверке материалов дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия установила, что указанное гражданское дело рассмотрено судом первой инстанции без надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела ответчика Б., в связи с чем, судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан 06 июня 2013 года принято определение о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Администрации ГО г. Уфа А., действующая по доверенности от ... года, исковые требования поддержала, пояснив суду, что в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, ответчикам, проживающим в одной из комнат в коммунальной квартире, было предложено жилое помещение - комната площадью ... кв. м в трехкомнатной квартире по адресу: .... Ответчики отказались от предлагаемого им жилого помещения, в связи с чем, был инициирован иск об изъятии жилого помещения путем выкупа. Рыночная стоимость изымаемого жилого помещения определена в заключении эксперта по назначенной судом оценочной экспертизе, с которой истец согласен.
Ответчик С.В., будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, об уважительности причин неявки в суд заявление не направил, обеспечив участие в суде представителя по доверенности.
Ответчик Р.Ю., действующая за себя и несовершеннолетнего сына Р.Д.А., ... года рождения, а также являющаяся представителем ответчика С.В. по доверенности от ... года, возражала относительно удовлетворения предъявленного иска, пояснив суду, что не согласна с ценой изымаемой комнаты в связи с не включением в цену стоимости земельного участка, для чего считает необходимым назначить повторную экспертизу. От предложенного варианта со стороны Администрации ГО г. Уфа в переселении в комнату в коммунальной квартире она отказалась, поскольку проживать с ребенком в одной комнате с больным дядей С.В. она не может. В настоящее время дядя проживает в комнате в аварийном доме, она с ребенком снимает временное жилое помещение. На предложенную выкупную стоимость она приобрести жилое помещение не может.
Представитель ответчика Б. адвокат Габитов В.Р., назначенный судом апелляционной инстанции в порядке ст. 50 ГПК РФ в связи с неизвестностью места жительства ответчика, иск в части выселения Б. из комнаты, в которой сохранена регистрация без фактического проживания, полагает возможным удовлетворить, поскольку продав в ... году спорную комнату Р.Ю. и С.В., Б. обязался сняться с регистрационного учета в течение 30 дней. В Спорной комнате он с ... года не проживает, в связи с чем, предъявленным иском о выселении права и законные интересы ответчика не нарушены.
Представитель третьего лица органа опеки, попечительства и медицинского обслуживания Администрации Ленинского района ГО г. Уфа С.Т. по доверенности от ... г. разрешение спора оставила на усмотрение суда, при этом пояснила, что проживание ребенка в аварийном доме нарушает его права, но и приобрести другое жилое помещение по выкупной цене мать ребенка не может. Истцу необходимо в такой ситуации предоставить ответчикам жилое помещение.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон по делу, допросив эксперта Я.З.Р., судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с пп. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям принятое по делу решение суда не отвечает.
Как следует из материалов дела, ответчик Б. о времени и месте судебного заседания, назначенного на 05.12.2012 г., в котором был рассмотрен иск Администрации ГО г. Уфа РБ с вынесением по нему решения о выселении ответчика из жилого помещения, извещен не был.
Таким образом, суд при отсутствии сведений о надлежащем извещении ответчика в нарушение ч. 2 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в его отсутствие.
Указанное нарушение является существенным нарушением норм процессуального права и влечет за собой в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловную отмену определения суда независимо от доводов жалобы.
При отмене решения, судебная коллегия на основании п. 2 ст. 328 ГПК РФ находит необходимым принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Статья 35 Конституции РФ устанавливает, что право частной собственности охраняется законом.
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Судом апелляционной инстанции установлено, что Р.Ю., ее малолетний сын Р.Д., ... года рождения, С.В., Б. зарегистрированы в комнате N ... жилой площадью ... кв. метра, расположенной в квартире N ... дома N ... по ул. ... города .... Данная комната принадлежит на праве собственности Р.Ю. и С.В. (каждому по ... доле) согласно договору купли-продажи от ... года. Продавец комнаты Б. согласно п. 4 вышеуказанного договора обязался в течение 30 дней после подписания договора сняться с регистрационного учета по месту жительства в проданной комнате.
На основании заключения межведомственной комиссии от ... г. постановлением главы Администрации городского округа город Уфа РБ от ... 2011 г. N ... многоквартирный дом N ... по ул. ... г. ... признан аварийным и подлежащим сносу.
18 августа 2011 года в адрес Р.Ю. и С.В. направлено требование об осуществлении сноса или реконструкции жилого дома, которое согласно почтовому уведомлению вручено адресатам 06.09.2011 года (л.д. 230 - 231).
Постановлением Администрации Городского округа город Уфа РБ от ... года N ... "Об изъятии земельных участков, на которых расположены жилые дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, в ГО г. Уфа РБ", земельный участок по ул. ..., д. ..., д. ..., д. ... изъят для муниципальных нужд.
Согласно постановлению главы Администрации ГО г. Уфа от ... года N ... принято решение об изъятии у собственников путем выкупа жилых помещений, расположенных в ГО г. Уфа в соответствии с приложением N ..., согласно которому в список жилых помещений включена комната N ... в квартире N ... дома N ... по ул. ... г. ..., принадлежащая Р.Ю. и С.В.
Государственная регистрация соответствующего решения осуществлена ... года за N....
Письмом от 02.03.2012 года Администрация ГО г. Уфа уведомила ответчиков о проведении мероприятий по изъятию принадлежащего им жилого помещения и предложила заключить соглашение о выкупе жилого помещения (л.д. 10), которое сторонами достигнуто не было.
Ответчики по делу не отрицают, что им было предложено для переселения жилое помещение - комната площадью ... кв. м в ... квартире по адресу: ..., от которого они отказались.
На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Частью 8 статьи 32 указанного Кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 данного Кодекса.
Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.
Согласно экспертному заключению N ... от ... года ООО "..." рыночная стоимость жилого помещения - комнаты N ... площадью ... кв. м, расположенной по адресу: ...... рублей.
Экспертиза проведена на основании определения суда первой инстанции по ходатайству ответчика Р.Ю. в связи с несогласием с оценкой рыночной стоимости жилого помещения, произведенной Уфимским городским филиалом ГУП Бюро технической инвентаризации РБ согласно отчету N ... от 31.01.2012 года.
В п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" разъяснено: в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
По правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе, упущенную выгоду.
По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Из содержания вышеприведенных норм права следует, что земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. При этом доля в праве собственности на такой земельный участок самостоятельным объектом прав не является.
По смыслу положений ст. 32 ЖК РФ выкупная цена, выплачиваемая собственнику жилого помещения, изымаемого по указанным в данной норме основаниям, является рыночной стоимостью объекта недвижимости - жилого помещения, находящегося в жилом доме, расположенном на земельном участке, которая, по существу, носит компенсационный характер. При этом размер уплачиваемой органом местного самоуправления компенсации должен соответствовать рыночной стоимости изымаемого жилого помещения.
Принимая во внимание данные судебной экспертизы о рыночной цене выкупаемого жилого помещения, судебная коллегия приходит к выводу, что вывод эксперта правильно отражает рыночную стоимость принадлежащего ответчикам жилого помещения, что позволяет им приобрести аналогичные изымаемому жилому помещению, но пригодному для проживания.
Рыночная стоимость жилого помещения, как обоснованно указал эксперт в заключении, определяется не только совокупностью технических характеристик жилого дома, но находится в прямой зависимости от места расположения объекта недвижимости. Рыночная стоимость - это цена объекта недвижимости, по которой его собственник может его продать. Она не может определятся в отрыве от географического расположения земельного участка и возможности его использования на любом праве. Исходя из указанных характеристик эксперт определил стоимость изымаемой комнаты в коммунальной квартире в ... руб., пояснив суду апелляционной инстанции о неразрывности прав на жилое помещение в многоквартирном доме и мест общего пользования при продаже дома, а, следовательно, и при определении рыночной цены дома.
Так, согласно экспертному заключению, при определении стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом, эксперт Я.З.Р. руководствовался следующими критериями:
- - назначение объектов-аналогов (все объекты-аналоги являются объектами жилой недвижимости - комнатами);
- - месторасположение объектов-аналогов. Эксперт счел корректным подобрать такие аналоги, чтобы максимально учесть характер местоположения, застройки района и окружения объекта оценки;
- - все подобранные объекты-аналоги, как и оцениваемый объект, сопоставимы по числу комнат (одна комната).
Проанализировав каждый сравниваемый аналог на основании всех характеристик и, определяя коэффициент корректировки, экспертом приняты во внимание следующие факторы: месторасположение как один из определяющих факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости; условия сделки; материал стен; наличие санузла; естественный рельеф.
Данные, приведенные в экспертном заключении, позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, включающего стоимость земельного участка, учтенного в качестве обстоятельства местоположения жилого помещения и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений. Так заключение эксперта Я.З.Р. об оценке содержит указания на местоположение и ближайшее окружение объектов недвижимости, составлено с учетом расстояния до ближайшей автомагистрали, остановок общественного транспорта, расположение непосредственно в центре города, имеющем развитую инфраструктуру, включая все необходимые объекты и благоустройство территории - зеленые насаждения, освещение, магазины, детские сады, школы (л.д. 54 - 88).
Судебная коллегия принимает во внимание, что право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. При этом рыночная стоимость жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и данное обстоятельство является одним из факторов формирования рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме, что и было принято во внимание экспертом ООО "..." Я.З.Р. при оценке жилого помещения, принадлежащего ответчикам.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит иск подлежащим удовлетворению.
Довод представителя органа опеки и попечительства об обязании администрации ГО г. Уфа предоставить ответчикам взамен изымаемого жилого помещения другое жилье судебная коллегия считает необоснованным, так как суд не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения (подпункт "и" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Уфы РБ от 05 декабря 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Иск Администрации Городского округа город Уфа РБ к Р.Ю., действующей за себя и за малолетнего сына Р.Д.А., ... года рождения, С.В., Б. об изъятии путем выкупа аварийного жилого помещения, прекращении права собственности и выселении удовлетворить.
Изъять у Р.Ю., С.В. в собственность Муниципального образования Городской округ город Уфа Республики Башкортостан жилое помещение по адресу: ..., квартира N ..., комната N ... с уплатой выкупной цены в размере ... руб. по ... руб. ... коп. в пользу каждого.
Прекратить право долевой собственности Р.Ю., С.В. на жилое помещение по адресу: ... в связи с изъятием указанного жилого помещения.
Выселить Р.Ю., Р.Д.А., С.В., Б. из жилого помещения по адресу: ... в связи с изъятием указанного жилого помещения.
Председательствующий
З.Х.ОСЕТРОВА
Судьи
Р.Р.АБУБАКИРОВА
Е.А.СТАРИЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 10.07.2013 ПО ДЕЛУ N 33-6236/2013
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 июля 2013 г. по делу N 33-6236/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Осетровой З.Х.
судей Абубакировой Р.Р.
Старичковой Е.А.
с участим прокурора Сафина А.Р.
при секретаре судебного заседания М.
рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции гражданское дело по иску Администрации городского округа г. Уфа РБ к Р.Ю., действующей за себя и за малолетнего сына Р.Д.А., ... года рождения, С.В., Б. об изъятии путем выкупа аварийного жилого помещения, прекращении права собственности и выселении.
Заслушав доклад судьи Старичковой Е.А., судебная коллегия
установила:
Администрация городского округа г. Уфа РБ обратилась с иском к Р.Ю., С.В., Б. об изъятии путем выкупа аварийного жилого помещения в аварийном многоквартирном жилом доме, прекращении права собственности, выселении, мотивируя тем, что Р.Ю. и С.В. являются собственниками комнаты площадью ... кв. м, расположенной по адресу: .... На регистрационном учете также состоит Б., не являющийся собственником. Согласно Постановлению главы Администрации ГО г. Уфа N ... от... г. жилой дом N ... по ул. ... в г. ... признан аварийным и подлежит сносу. Однако собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного жилого дома. Истцом приняты постановления от ... г. N ... об изъятии земельного участка, расположенного по вышеуказанному адресу для муниципальных нужд; от ... г. N ... об изъятии жилого помещения, расположенного по указанному адресу путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд. Согласно отчету об оценке ГУП БТИ РБ N ... от 31.01.12 г. рыночная стоимость спорного жилого помещения составляет ... руб. Собственникам было предложено заключить договор об изъятии жилого помещения путем выкупа с уплатой выкупной цены в размере ... руб. Однако собственники на предложенные условия своего согласия не выразили. В связи с чем, истец просил изъять у Р.Ю., С.В. в собственность Муниципального образования городской округ город Уфа РБ принадлежащее им на праве собственности жилое помещение по адресу: ..., с уплатой выкупной цены в размере ... руб., по ... рублей в пользу каждого; прекратить право собственности Р.Ю., С.В. на жилое помещение по выше указанному адресу, в связи с изъятием жилого помещения.
Решением Ленинского районного суда г. Уфы РБ от 05 декабря 2012 года иск Администрации ГО г. Уфа РБ удовлетворен. Жилое помещение по адресу: ... изъято в собственность МО ГО г. Уфа с уплатой выкупной цены в размере ... руб. в пользу сособственников Р.Ю. и С.В. с прекращением права долевой собственности и выселением ответчиков из жилого помещения.
Не согласившись с указанным решением суда, ответчик Р.Ю. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила отменить постановленное решение, ссылаясь на рассмотрение дела судом без учета того обстоятельства, что в спорном жилом помещении зарегистрирован ее новорожденный сын, в связи с чем к участию в деле должен быть привлечен орган опеки и попечительства. Кроме этого, полагает, что в выкупную цену комнаты необоснованно не включена стоимость земельного участка под многоквартирным домом.
При проверке материалов дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия установила, что указанное гражданское дело рассмотрено судом первой инстанции без надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела ответчика Б., в связи с чем, судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан 06 июня 2013 года принято определение о переходе к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Администрации ГО г. Уфа А., действующая по доверенности от ... года, исковые требования поддержала, пояснив суду, что в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, ответчикам, проживающим в одной из комнат в коммунальной квартире, было предложено жилое помещение - комната площадью ... кв. м в трехкомнатной квартире по адресу: .... Ответчики отказались от предлагаемого им жилого помещения, в связи с чем, был инициирован иск об изъятии жилого помещения путем выкупа. Рыночная стоимость изымаемого жилого помещения определена в заключении эксперта по назначенной судом оценочной экспертизе, с которой истец согласен.
Ответчик С.В., будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, об отложении судебного заседания не ходатайствовал, об уважительности причин неявки в суд заявление не направил, обеспечив участие в суде представителя по доверенности.
Ответчик Р.Ю., действующая за себя и несовершеннолетнего сына Р.Д.А., ... года рождения, а также являющаяся представителем ответчика С.В. по доверенности от ... года, возражала относительно удовлетворения предъявленного иска, пояснив суду, что не согласна с ценой изымаемой комнаты в связи с не включением в цену стоимости земельного участка, для чего считает необходимым назначить повторную экспертизу. От предложенного варианта со стороны Администрации ГО г. Уфа в переселении в комнату в коммунальной квартире она отказалась, поскольку проживать с ребенком в одной комнате с больным дядей С.В. она не может. В настоящее время дядя проживает в комнате в аварийном доме, она с ребенком снимает временное жилое помещение. На предложенную выкупную стоимость она приобрести жилое помещение не может.
Представитель ответчика Б. адвокат Габитов В.Р., назначенный судом апелляционной инстанции в порядке ст. 50 ГПК РФ в связи с неизвестностью места жительства ответчика, иск в части выселения Б. из комнаты, в которой сохранена регистрация без фактического проживания, полагает возможным удовлетворить, поскольку продав в ... году спорную комнату Р.Ю. и С.В., Б. обязался сняться с регистрационного учета в течение 30 дней. В Спорной комнате он с ... года не проживает, в связи с чем, предъявленным иском о выселении права и законные интересы ответчика не нарушены.
Представитель третьего лица органа опеки, попечительства и медицинского обслуживания Администрации Ленинского района ГО г. Уфа С.Т. по доверенности от ... г. разрешение спора оставила на усмотрение суда, при этом пояснила, что проживание ребенка в аварийном доме нарушает его права, но и приобрести другое жилое помещение по выкупной цене мать ребенка не может. Истцу необходимо в такой ситуации предоставить ответчикам жилое помещение.
Исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон по делу, допросив эксперта Я.З.Р., судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
В соответствии с пп. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям принятое по делу решение суда не отвечает.
Как следует из материалов дела, ответчик Б. о времени и месте судебного заседания, назначенного на 05.12.2012 г., в котором был рассмотрен иск Администрации ГО г. Уфа РБ с вынесением по нему решения о выселении ответчика из жилого помещения, извещен не был.
Таким образом, суд при отсутствии сведений о надлежащем извещении ответчика в нарушение ч. 2 ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело в его отсутствие.
Указанное нарушение является существенным нарушением норм процессуального права и влечет за собой в соответствии с п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ безусловную отмену определения суда независимо от доводов жалобы.
При отмене решения, судебная коллегия на основании п. 2 ст. 328 ГПК РФ находит необходимым принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
Статья 35 Конституции РФ устанавливает, что право частной собственности охраняется законом.
Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Судом апелляционной инстанции установлено, что Р.Ю., ее малолетний сын Р.Д., ... года рождения, С.В., Б. зарегистрированы в комнате N ... жилой площадью ... кв. метра, расположенной в квартире N ... дома N ... по ул. ... города .... Данная комната принадлежит на праве собственности Р.Ю. и С.В. (каждому по ... доле) согласно договору купли-продажи от ... года. Продавец комнаты Б. согласно п. 4 вышеуказанного договора обязался в течение 30 дней после подписания договора сняться с регистрационного учета по месту жительства в проданной комнате.
На основании заключения межведомственной комиссии от ... г. постановлением главы Администрации городского округа город Уфа РБ от ... 2011 г. N ... многоквартирный дом N ... по ул. ... г. ... признан аварийным и подлежащим сносу.
18 августа 2011 года в адрес Р.Ю. и С.В. направлено требование об осуществлении сноса или реконструкции жилого дома, которое согласно почтовому уведомлению вручено адресатам 06.09.2011 года (л.д. 230 - 231).
Постановлением Администрации Городского округа город Уфа РБ от ... года N ... "Об изъятии земельных участков, на которых расположены жилые дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, в ГО г. Уфа РБ", земельный участок по ул. ..., д. ..., д. ..., д. ... изъят для муниципальных нужд.
Согласно постановлению главы Администрации ГО г. Уфа от ... года N ... принято решение об изъятии у собственников путем выкупа жилых помещений, расположенных в ГО г. Уфа в соответствии с приложением N ..., согласно которому в список жилых помещений включена комната N ... в квартире N ... дома N ... по ул. ... г. ..., принадлежащая Р.Ю. и С.В.
Государственная регистрация соответствующего решения осуществлена ... года за N....
Письмом от 02.03.2012 года Администрация ГО г. Уфа уведомила ответчиков о проведении мероприятий по изъятию принадлежащего им жилого помещения и предложила заключить соглашение о выкупе жилого помещения (л.д. 10), которое сторонами достигнуто не было.
Ответчики по делу не отрицают, что им было предложено для переселения жилое помещение - комната площадью ... кв. м в ... квартире по адресу: ..., от которого они отказались.
На основании части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.
Частью 8 статьи 32 указанного Кодекса предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.
Согласно части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
В силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 данного Кодекса.
Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем его выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.
Согласно экспертному заключению N ... от ... года ООО "..." рыночная стоимость жилого помещения - комнаты N ... площадью ... кв. м, расположенной по адресу: ...... рублей.
Экспертиза проведена на основании определения суда первой инстанции по ходатайству ответчика Р.Ю. в связи с несогласием с оценкой рыночной стоимости жилого помещения, произведенной Уфимским городским филиалом ГУП Бюро технической инвентаризации РБ согласно отчету N ... от 31.01.2012 года.
В п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ" разъяснено: в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.
Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство РФ, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ).
При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в ч. 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
По правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, в том числе, упущенную выгоду.
По смыслу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно ч. 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Из содержания вышеприведенных норм права следует, что земельный участок является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. При этом доля в праве собственности на такой земельный участок самостоятельным объектом прав не является.
По смыслу положений ст. 32 ЖК РФ выкупная цена, выплачиваемая собственнику жилого помещения, изымаемого по указанным в данной норме основаниям, является рыночной стоимостью объекта недвижимости - жилого помещения, находящегося в жилом доме, расположенном на земельном участке, которая, по существу, носит компенсационный характер. При этом размер уплачиваемой органом местного самоуправления компенсации должен соответствовать рыночной стоимости изымаемого жилого помещения.
Принимая во внимание данные судебной экспертизы о рыночной цене выкупаемого жилого помещения, судебная коллегия приходит к выводу, что вывод эксперта правильно отражает рыночную стоимость принадлежащего ответчикам жилого помещения, что позволяет им приобрести аналогичные изымаемому жилому помещению, но пригодному для проживания.
Рыночная стоимость жилого помещения, как обоснованно указал эксперт в заключении, определяется не только совокупностью технических характеристик жилого дома, но находится в прямой зависимости от места расположения объекта недвижимости. Рыночная стоимость - это цена объекта недвижимости, по которой его собственник может его продать. Она не может определятся в отрыве от географического расположения земельного участка и возможности его использования на любом праве. Исходя из указанных характеристик эксперт определил стоимость изымаемой комнаты в коммунальной квартире в ... руб., пояснив суду апелляционной инстанции о неразрывности прав на жилое помещение в многоквартирном доме и мест общего пользования при продаже дома, а, следовательно, и при определении рыночной цены дома.
Так, согласно экспертному заключению, при определении стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом, эксперт Я.З.Р. руководствовался следующими критериями:
- - назначение объектов-аналогов (все объекты-аналоги являются объектами жилой недвижимости - комнатами);
- - месторасположение объектов-аналогов. Эксперт счел корректным подобрать такие аналоги, чтобы максимально учесть характер местоположения, застройки района и окружения объекта оценки;
- - все подобранные объекты-аналоги, как и оцениваемый объект, сопоставимы по числу комнат (одна комната).
Проанализировав каждый сравниваемый аналог на основании всех характеристик и, определяя коэффициент корректировки, экспертом приняты во внимание следующие факторы: месторасположение как один из определяющих факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости; условия сделки; материал стен; наличие санузла; естественный рельеф.
Данные, приведенные в экспертном заключении, позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, включающего стоимость земельного участка, учтенного в качестве обстоятельства местоположения жилого помещения и являющегося одним из критериев определения рыночной стоимости жилых помещений. Так заключение эксперта Я.З.Р. об оценке содержит указания на местоположение и ближайшее окружение объектов недвижимости, составлено с учетом расстояния до ближайшей автомагистрали, остановок общественного транспорта, расположение непосредственно в центре города, имеющем развитую инфраструктуру, включая все необходимые объекты и благоустройство территории - зеленые насаждения, освещение, магазины, детские сады, школы (л.д. 54 - 88).
Судебная коллегия принимает во внимание, что право собственности на долю в праве собственности на земельный участок как общее имущество, является производным от прав на жилое помещение. При этом рыночная стоимость жилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, формируется с учетом местоположения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и данное обстоятельство является одним из факторов формирования рыночной стоимости жилого помещения в многоквартирном доме, что и было принято во внимание экспертом ООО "..." Я.З.Р. при оценке жилого помещения, принадлежащего ответчикам.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит иск подлежащим удовлетворению.
Довод представителя органа опеки и попечительства об обязании администрации ГО г. Уфа предоставить ответчикам взамен изымаемого жилого помещения другое жилье судебная коллегия считает необоснованным, так как суд не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения (подпункт "и" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14).
Руководствуясь ст. ст. 327 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г. Уфы РБ от 05 декабря 2012 года отменить.
Принять по делу новое решение.
Иск Администрации Городского округа город Уфа РБ к Р.Ю., действующей за себя и за малолетнего сына Р.Д.А., ... года рождения, С.В., Б. об изъятии путем выкупа аварийного жилого помещения, прекращении права собственности и выселении удовлетворить.
Изъять у Р.Ю., С.В. в собственность Муниципального образования Городской округ город Уфа Республики Башкортостан жилое помещение по адресу: ..., квартира N ..., комната N ... с уплатой выкупной цены в размере ... руб. по ... руб. ... коп. в пользу каждого.
Прекратить право долевой собственности Р.Ю., С.В. на жилое помещение по адресу: ... в связи с изъятием указанного жилого помещения.
Выселить Р.Ю., Р.Д.А., С.В., Б. из жилого помещения по адресу: ... в связи с изъятием указанного жилого помещения.
Председательствующий
З.Х.ОСЕТРОВА
Судьи
Р.Р.АБУБАКИРОВА
Е.А.СТАРИЧКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)