Судебные решения, арбитраж
Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу представителя ЖСК "Советский композитор" - Р. по доверенности, поступившую 09 августа 2013 года, на решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года, в редакции определения от 11 февраля 2013 года, и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2013 года по делу по иску С.О., С.А.П., С.А.М. к ЖСК "Советский композитор" о признании недействительными договора купли-продажи административного здания и решения общего собрания членов ЖСК "Советский композитор", по встречному иску ЖСК "Советский композитор" к С.О., С.А.П., С.А.М. об истребовании жилого помещения из незаконного владения и признании права собственности,
установил:
С.А.П. и С.О. обратились в суд с исками, в которых просили признать договор купли-продажи недвижимого имущества от _ 2011 года, заключенный между ЖСК "Советский композитор" и Региональным общественным фондом памяти Б. недействительным в силу его ничтожности, признать недействительным решение общего собрания членов ЖСК "Советский композитор" от _ 2011 года в части продажи административного здания по адресу: _, оформленного протоколом N _.
С.А.М. обратилась в суд с иском, в котором просила признать договор купли-продажи недвижимого имущества от _ 2011 года, заключенный между ЖСК "Советский композитор" и Региональным общественным фондом памяти Б. недействительным в силу его ничтожности.
Определением Тверского районного суда г. Москвы от 04 июля 2012 года гражданские дела по вышеназванным искам соединены в одно производство.
ЖСК "Советский композитор" обратился со встречным иском к С.А.М., С.О., С.А.П., в котором просил истребовать квартиру N _, расположенную по адресу: _, из незаконного владения С.О., и признать за ЖСК "Советский композитор" право собственности на указанную квартиру, истребовать квартиру N _, расположенную по адресу: _, из незаконного владения С.А.П., и признать за ЖСК "Советский композитор" право собственности на указанную квартиру, истребовать квартиру N _, расположенную по адресу: _, из незаконного владения С.А.М., и признать за ЖСК "Советский композитор" право собственности на указанную квартиру.
Решением Тверского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года, в редакции определения от 11 февраля 2013 года, постановлено:
В удовлетворении иска С.О., С.А.П., С.А.М. к ЖСК "Советский композитор" о признании недействительными договора купли-продажи административного здания и решения общего собрания членов ЖСК "Советский композитор", третьи лица Региональный общественный фонд памяти Б., Закрытое акционерное общество Концерн "Лусине", общество с ограниченной ответственностью "РЖД-лизинг", общество с ограниченной ответственностью "Техверсия-М", Закрытое акционерное общество "КФК-Респект", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - отказать.
Встречный иск ЖСК "Советский композитор" к С.О., С.А.П., С.А.М. об истребовании жилого помещения из незаконного владения и признании права собственности, третьи лица Региональный общественный фонд памяти Б., Закрытое акционерное общество Концерн "Лусине", общество с ограниченной ответственностью "РЖД-лизинг", общество с ограниченной ответственностью "Техверсия-М", Закрытое акционерное общество "КФК-Респект", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - удовлетворить.
Истребовать квартиру N _, расположенную по адресу: _, из незаконного владения С.О.
Признать за ЖСК "Советский композитор" право собственности на квартиру N _, расположенную по адресу: _.
Истребовать квартиру N _, расположенную по адресу: _, из незаконного владения С.А.П.
Признать за ЖСК "Советский композитор" право собственности на квартиру N _, расположенную по адресу: _.
Истребовать квартиру N _, расположенную по адресу: _, из незаконного владения С.А.М.
Признать за ЖСК "Советский композитор" право собственности на квартиру N _, расположенную по адресу: _.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ЖСК "Советский композитор" на жилые помещения - квартиры N _, _, _, расположенные по адресу: _, и погашения записи о праве собственности С.О., С.А.П., С.А.М. на квартиры N _, _, _ соответственно, расположенные по адресу: _.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2013 года постановлено:
Решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года, в редакции определения того же суда от 11 февраля 2013 года, в части удовлетворения встречных исковых требований ЖСК "Советский композитор" к С.О., С.А.П., С.А.М. об истребовании жилых помещений из незаконного владения и признании права собственности - отменить.
Принять в части указанных требований новое решение, которым встречные исковые требования ЖСК "Советский композитор" к С.О., С.А.П., С.А.М. об истребовании жилых помещений из незаконного владения и признании права собственности оставить без удовлетворения.
В остальной части решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года, в редакции определения того же суда от 11 февраля 2013 года, оставить без изменения.
В кассационной жалобе представитель ЖСК "Советский композитор" - Р. по доверенности просит отменить определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2013 года и оставить в силе решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как усматривается из определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2013 г., оно сомнений в законности не вызывает, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ не могут повлечь его отмену или изменение в кассационном порядке, в связи с чем оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.
Судом установлено, что ЖСК "Советский композитор" создан на основании Постановления Совета министров СССР N 2409 от 05 июня 1950 года.
22 декабря 1994 года ЖСК "Советский композитор" получено градостроительное заключение N _ на реконструкцию зданий, размещения подземной автостоянки и благоустройства территории по адресу: _.
18 мая 1995 года распоряжением Префекта ЦАО города Москвы N _ согласованы реконструкция зданий, размещение подземной автостоянки и благоустройство территории. За ЖСК "Советский композитор" зарезервирован земельный участок площадью около 0,50 га во владении _, получено разрешение на разработку ТЭО реконструкции зданий.
31 июля 1995 года, на основании договора аренды земель в городе Москве N _, ЖСК "Советский композитор" передан в аренду земельный участок общей площадью 4 404 кв. м во владении _, расположенном по адресу _. Согласно п. 1.3 данного договора, участок предоставляется для эксплуатации существующих зданий под жилье и заключен сроком на 25 лет.
18 мая 1995 года и 07 декабря 1998 года распоряжениями Префекта ЦАО N _ и N _ соответственно, Московским земельным комитетом ЖСК "Советский композитор" передан в пользование на условиях аренды сроком на 2 года земельный участок площадью около 0,5 га по вышеуказанному адресу на период реконструкции зданий, размещения подземной автостоянки и благоустройства территории.
Во исполнение вышеназванных распоряжений с ЖСК "Советский композитор" был заключен договор аренды земельного участка от _ года N _ площадью 5 900 кв. м, имеющий адресные ориентиры: _.
17 июля 1995 года ЖСК "Советский композитор" выдан Акт резервирования земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ.
В 1997 году ЖСК "Советский композитор" разработало ТЭО реконструкции зданий, размещения подземной автостоянки и благоустройства территории.
04 марта 1998 года Мосгосэкспертизой ЖСК "Советский композитор" дано заключение N _ по технико-экономическому обоснованию.
15 августа 2001 года Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы застройщику ЖСК "Советский композитор" выдано разрешение на производство строительно-монтажных работ N _.
20 июня 2000 года между ЖСК "Советский композитор" и ЗАО Концерн "Лусине" заключен договор простого товарищества-совместной деятельности N _, предметом которого являлась совместная деятельность товарищей по реализации надстройки двух мансардных этажей в стр. _ _, строительство заглубленных и двухуровневых подземных гаражей, строительство зданий смешанного назначения и трансформаторной подстанции, включая сдачу указанных объектов Государственной комиссии под ключ, а также последующая их эксплуатация.
07 февраля 2002 года между К.Л.В. (Товарищ-3), ЖСК "Советский композитор" (Товарищ-1) и ЗАО Концерн "Лусине" (Товарищ-2) подписано соглашение к договору простого товарищества - совместной деятельности N _ от _ 2000 года, согласно которому общая площадь надстройки жилого дома подлежит разделению между указанными Товарищами. Данным соглашением ЗАО Концерн "Лусине" было представлено право продажи вновь получаемой в результате реконструкции жилой площади (квартир) в доме. Для этих целей ЗАО Концерн "Лусине" был наделен полномочиями от имени Товарищей заключать договоры инвестирования.
21 ноября 2002 года между ЗАО Концерн "Лусине" ("Долевой участник") и С.А.П. ("Инвестор") подписан договор инвестирования N _, предметом которого являлись взаимоотношения Сторон по инвестированию Инвестором строительства квартиры N _ (строительный номер), расположенной на 13 этаже жилого дома по адресу: _, общей площадью 246,00 кв. м с последующим оформлением по окончании реконструкции в собственность Инвестора.
15 октября 2003 года между ЗАО Концерн "Лусине" ("Долевой участник") и С.А.М. ("Инвестор") подписан договор инвестирования N _, предметом которого являлись взаимоотношения Сторон по инвестированию Инвестором строительства квартиры N _ (строительный номер), расположенной на мансардном этаже (14) жилого дома по адресу: _, общей площадью 88,49 кв. м с последующим оформлением по окончании реконструкции в собственность Инвестора.
03 ноября 2003 года между ЗАО Концерн "Лусине" ("Долевой участник") и С.О. ("Инвестор") подписан договор инвестирования N _, предметом которого являлись взаимоотношения Сторон по инвестированию Инвестором строительства квартиры N _ (строительный номер), расположенной на 12 этаже жилого дома по адресу: _, общей площадью 82,45 кв. м с последующим оформлением по окончании реконструкции в собственность Инвестора.
19 ноября 2003 года двухэтажная надстройка с мансардой над жилым домом и крытой не отапливаемой стоянкой принята приказом N 39 об утверждении акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии от 19 ноября 2003 года и 08 января 2004 года объект введен в эксплуатацию распоряжением Префекта ЦАО города Москвы N 56-р.
17 февраля 2004 года в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о правах собственности С.А.М., С.О., С.А.П. на жилые помещения - квартиры NN _, _, _, расположенные по адресу: _.
Основаниями для регистрации прав собственности С.А.М., С.О., С.А.П. на спорные квартиры послужили следующие документы: Договор аренды земельного участка от 23 марта 1999 года N _; Договор простого товарищества - совместной деятельности от 20 июня 2000 года N _; Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 19 ноября 2003 года; Приказ об утверждении акта приемочной комиссии от 19 ноября 2003 года N _; Распоряжение Префекта ЦАО города Москвы от 08 января 2003 года N _; Договоры инвестирования от 21 ноября 2002 года N _, 15 октября 2003 года N _, 03 ноября 2003 года N _.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 06 октября 2005 года по делу N _ договор простого товарищества - совместной деятельности от 20 июня 2000 года, приложения и дополнительные соглашения к нему признаны недействительными в силу ничтожности.
В настоящее время С.А.М., С.О., С.А.П., проживающие в иных жилых помещениях, являются собственниками квартир N _, _, _ соответственно, расположенных в доме _.
Управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: _, в соответствии со статьей 161 ЖК РФ, осуществляется ЖСК "Советский композитор". При этом С.А.М., С.О., С.А.П. не являются членами данного ЖСК, постоянно проживают в другом месте.
За ЖСК "Советский композитор", на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 03 марта 2011 года, вступившего в законную силу, признано право собственности на объект площадью 7 392,7 кв. м, кадастровый N _, расположенный по адресу: _, то есть на указанное выше административное здание.
Как следует из копии протокола общего собрания ЖСК "Советский композитор" от _ 2011 года, общим собранием принято решение о продаже административного здания после регистрации права собственности за _ рублей третьему лицу по делу - Региональному общественному фонду памяти Б.. При принятии решения на собрании присутствовали 48 членов кооператива из 59. "За" продажу проголосовало 47 членов, "против" - 0, "воздержался" - 1 член ЖСК.
_ 2011 года между ЖСК "Советский композитор" - продавцом и третьим лицом - Региональным общественным фондом памяти Б. - покупателем был заключен договор купли-продажи Здания. Право собственности Фонда на Здание зарегистрировано _ 2012 года.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу ч. ч. 1 - 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Отказывая в удовлетворении требований С.О., С.А.П., С.А.М. в части признания договора купли-продажи недвижимого имущества от _ 2011 года, заключенного между ЖСК "Советский композитор" и Региональным общественным фондом памяти Б. недействительным в силу его ничтожности, суд, руководствуясь положениями ст. 36 ЖК РФ, обоснованно исходил из того, что Здание, являющееся предметом оспариваемого договора, не входит в перечень имущества, принадлежащего собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в связи с чем ЖСК "Советский композитор", как единственный собственник Здания, был вправе по своему усмотрению совершить сделку по отчуждению принадлежащего ему на праве собственности имущества.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи от _ 2011 года соответствует требованиям гражданского законодательства, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, оснований для признания указанного договора недействительным не имеется.
Суд также правомерно отказал С.О., С.А.П., С.А.М. в удовлетворении требований о признании недействительным решение общего собрания членов ЖСК "Советский композитор" от _ 2011 года в части продажи административного здания по адресу: _, оформленного протоколом N _, поскольку, в соответствии с Уставом ЖСК "Советский композитор", решения Общего собрания принимаются простым большинством голосов от числа членов кооператива, присутствующих на Общем собрании. В протоколе Общего собрания членов ЖСК "Советский композитор" от _ 2011 года указано, что за заключение оспариваемого договора проголосовало 47 членов кооператива из 48 присутствующих на собрании и 59 состоящих в кооперативе, то есть, решение принято при наличии надлежащего кворума, в связи с чем оснований для признания недействительным решения общего собрания членов ЖСК "Советский композитор" от _ 2011 года не имеется.
Разрешая исковые требования, заявленные ЖСК "Советский композитор", суд исходил из того, что вся разрешительная документация на строительство надстройки, в которой находятся спорные квартиры, договор аренды земли оформлены на ЖСК "Советский композитор", реконструируемый многоквартирный дом (жилые помещения, а также общее имущество) принадлежал на праве собственности членам ЖСК "Советский композитор". В отсутствие прямо выраженной воли владельца земельного участка на передачу прав на возведенный на земельном участке объект иному лицу, такое иное лицо не может получить в собственность этот объект вопреки воле застройщика, между тем, застройщик земельного участка - ЖСК "Советский композитор" не предоставлял С.О., С.А.П., С.А.М. никаких прав на создание спорных квартир, их последующее приобретение.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что, поскольку право собственности С.О., С.А.П., С.А.М. на спорные квартиры возникло на основании недействительной сделки, они являются незаконными владельцами спорных квартир, которые выбыли из владения ЖСК "Советский композитор" помимо их воли, в связи с чем имеются основания для истребования спорных квартир из незаконного владения С.О., С.А.П., С.А.М.
Между тем, судебная коллегия обоснованно не согласилась с данным выводом.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Так, судебной коллегией установлено, что договоры инвестирования, на основании которых в 2004 году была произведена регистрация прав собственности С.О., С.А.П., С.А.М. на спорные квартиры, были заключены на основании положений Договора простого товарищества - совместной деятельности от 20 июня 2000 года N _ и дополнительного соглашения к нему от 07 февраля 2002 года, из содержания которых усматривается, что ЖСК "Советский композитор" выразил свою волю предоставить ЗАО Концерн "Лусине" право продажи вновь получаемой в результате реконструкции жилой площади (квартир) в доме, для чего ЗАО Концерн "Лусине" было наделено полномочиями от имени Товарищей заключать договоры инвестирования.
Как правильно указала судебная коллегия, наличие воли ЖСК "Советский композитор" на передачу спорных квартир во владение С.А.М., С.О., С.А.П. подтверждается также выдачей им квитанций для оплаты жилья и коммунальных услуг за спорные квартиры, начиная с 2004 года. С указанного времени ответчики открыто владеют спорными жилыми помещениями, исполняют обязанности собственников квартир по оплате жилья и коммунальных услуг.
Кроме того, заключенные С.А.М., С.О., С.А.П. договоры инвестирования с ЗАО Концерн "Лусине" были заключены сторонами до признания Договора простого товарищества - совместной деятельности от 20 июня 2000 года N _ недействительным, в связи с чем у С.А.М., С.О., С.А.П. не имелось оснований сомневаться в отсутствии притязаний владельца земельного участка на приобретаемый объект, а также в форме и правомерности участия ЗАО Концерн "Лусине" в строительстве квартир, в связи с чем имеются основания для признания С.А.М., С.О., С.А.П. добросовестными приобретателями спорных квартир.
При этом, судебная коллегия также правильно установила, что ЖСК "Советский композитор" пропущен срок исковой давности, установленный ст. 199 ГК РФ, поскольку о регистрации прав собственности С.А.М., С.О., С.А.П. на спорные квартиры им известно с февраля 2004 года, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
С учетом изложенного, судебная коллегия правомерно отказала ЖСК "Советский композитор" в удовлетворении заявленных исковых требований.
Оснований для иного вывода не имеется.
Доводы кассационной жалобы не могут служить основанием для отмены определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2013 года, поскольку направлены по существу на иное толкование норм права и переоценку исследованных судом доказательств.
При вынесении определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2013 года существенных нарушений норм материального или процессуального права допущено не было.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в кассационном порядке.
Доводы кассационной жалобы требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 381 ГПК РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы представителя ЖСК "Советский композитор" - Р. по доверенности на решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года, в редакции определения от 11 февраля 2013 года, и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2013 года по делу по иску С.О., С.А.П., С.А.М. к ЖСК "Советский композитор" о признании недействительными договора купли-продажи административного здания и решения общего собрания членов ЖСК "Советский композитор", по встречному иску ЖСК "Советский композитор" к С.О., С.А.П., С.А.М. об истребовании жилого помещения из незаконного владения и признании права собственности, для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказать.
Судья
Московского городского суда
А.И.КЛЮЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 03.09.2013 N 4Г/8-8658
Разделы:Капитальный ремонт многоквартирного дома; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 сентября 2013 г. N 4г/8-8658
Судья Московского городского суда Клюева А.И., рассмотрев кассационную жалобу представителя ЖСК "Советский композитор" - Р. по доверенности, поступившую 09 августа 2013 года, на решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года, в редакции определения от 11 февраля 2013 года, и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2013 года по делу по иску С.О., С.А.П., С.А.М. к ЖСК "Советский композитор" о признании недействительными договора купли-продажи административного здания и решения общего собрания членов ЖСК "Советский композитор", по встречному иску ЖСК "Советский композитор" к С.О., С.А.П., С.А.М. об истребовании жилого помещения из незаконного владения и признании права собственности,
установил:
С.А.П. и С.О. обратились в суд с исками, в которых просили признать договор купли-продажи недвижимого имущества от _ 2011 года, заключенный между ЖСК "Советский композитор" и Региональным общественным фондом памяти Б. недействительным в силу его ничтожности, признать недействительным решение общего собрания членов ЖСК "Советский композитор" от _ 2011 года в части продажи административного здания по адресу: _, оформленного протоколом N _.
С.А.М. обратилась в суд с иском, в котором просила признать договор купли-продажи недвижимого имущества от _ 2011 года, заключенный между ЖСК "Советский композитор" и Региональным общественным фондом памяти Б. недействительным в силу его ничтожности.
Определением Тверского районного суда г. Москвы от 04 июля 2012 года гражданские дела по вышеназванным искам соединены в одно производство.
ЖСК "Советский композитор" обратился со встречным иском к С.А.М., С.О., С.А.П., в котором просил истребовать квартиру N _, расположенную по адресу: _, из незаконного владения С.О., и признать за ЖСК "Советский композитор" право собственности на указанную квартиру, истребовать квартиру N _, расположенную по адресу: _, из незаконного владения С.А.П., и признать за ЖСК "Советский композитор" право собственности на указанную квартиру, истребовать квартиру N _, расположенную по адресу: _, из незаконного владения С.А.М., и признать за ЖСК "Советский композитор" право собственности на указанную квартиру.
Решением Тверского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года, в редакции определения от 11 февраля 2013 года, постановлено:
В удовлетворении иска С.О., С.А.П., С.А.М. к ЖСК "Советский композитор" о признании недействительными договора купли-продажи административного здания и решения общего собрания членов ЖСК "Советский композитор", третьи лица Региональный общественный фонд памяти Б., Закрытое акционерное общество Концерн "Лусине", общество с ограниченной ответственностью "РЖД-лизинг", общество с ограниченной ответственностью "Техверсия-М", Закрытое акционерное общество "КФК-Респект", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - отказать.
Встречный иск ЖСК "Советский композитор" к С.О., С.А.П., С.А.М. об истребовании жилого помещения из незаконного владения и признании права собственности, третьи лица Региональный общественный фонд памяти Б., Закрытое акционерное общество Концерн "Лусине", общество с ограниченной ответственностью "РЖД-лизинг", общество с ограниченной ответственностью "Техверсия-М", Закрытое акционерное общество "КФК-Респект", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - удовлетворить.
Истребовать квартиру N _, расположенную по адресу: _, из незаконного владения С.О.
Признать за ЖСК "Советский композитор" право собственности на квартиру N _, расположенную по адресу: _.
Истребовать квартиру N _, расположенную по адресу: _, из незаконного владения С.А.П.
Признать за ЖСК "Советский композитор" право собственности на квартиру N _, расположенную по адресу: _.
Истребовать квартиру N _, расположенную по адресу: _, из незаконного владения С.А.М.
Признать за ЖСК "Советский композитор" право собственности на квартиру N _, расположенную по адресу: _.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ЖСК "Советский композитор" на жилые помещения - квартиры N _, _, _, расположенные по адресу: _, и погашения записи о праве собственности С.О., С.А.П., С.А.М. на квартиры N _, _, _ соответственно, расположенные по адресу: _.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2013 года постановлено:
Решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года, в редакции определения того же суда от 11 февраля 2013 года, в части удовлетворения встречных исковых требований ЖСК "Советский композитор" к С.О., С.А.П., С.А.М. об истребовании жилых помещений из незаконного владения и признании права собственности - отменить.
Принять в части указанных требований новое решение, которым встречные исковые требования ЖСК "Советский композитор" к С.О., С.А.П., С.А.М. об истребовании жилых помещений из незаконного владения и признании права собственности оставить без удовлетворения.
В остальной части решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года, в редакции определения того же суда от 11 февраля 2013 года, оставить без изменения.
В кассационной жалобе представитель ЖСК "Советский композитор" - Р. по доверенности просит отменить определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2013 года и оставить в силе решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года.
В соответствии с частью 2 статьи 381 Гражданского процессуального кодекса РФ по результатам изучения кассационных жалобы, представления судья выносит определение:
1) об отказе в передаче кассационных жалобы, представления для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке;
2) о передаче кассационных жалобы, представления с делом для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как усматривается из определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2013 г., оно сомнений в законности не вызывает, а доводы жалобы в соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса РФ не могут повлечь его отмену или изменение в кассационном порядке, в связи с чем оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется.
Судом установлено, что ЖСК "Советский композитор" создан на основании Постановления Совета министров СССР N 2409 от 05 июня 1950 года.
22 декабря 1994 года ЖСК "Советский композитор" получено градостроительное заключение N _ на реконструкцию зданий, размещения подземной автостоянки и благоустройства территории по адресу: _.
18 мая 1995 года распоряжением Префекта ЦАО города Москвы N _ согласованы реконструкция зданий, размещение подземной автостоянки и благоустройство территории. За ЖСК "Советский композитор" зарезервирован земельный участок площадью около 0,50 га во владении _, получено разрешение на разработку ТЭО реконструкции зданий.
31 июля 1995 года, на основании договора аренды земель в городе Москве N _, ЖСК "Советский композитор" передан в аренду земельный участок общей площадью 4 404 кв. м во владении _, расположенном по адресу _. Согласно п. 1.3 данного договора, участок предоставляется для эксплуатации существующих зданий под жилье и заключен сроком на 25 лет.
18 мая 1995 года и 07 декабря 1998 года распоряжениями Префекта ЦАО N _ и N _ соответственно, Московским земельным комитетом ЖСК "Советский композитор" передан в пользование на условиях аренды сроком на 2 года земельный участок площадью около 0,5 га по вышеуказанному адресу на период реконструкции зданий, размещения подземной автостоянки и благоустройства территории.
Во исполнение вышеназванных распоряжений с ЖСК "Советский композитор" был заключен договор аренды земельного участка от _ года N _ площадью 5 900 кв. м, имеющий адресные ориентиры: _.
17 июля 1995 года ЖСК "Советский композитор" выдан Акт резервирования земельного участка для проведения проектно-изыскательских работ.
В 1997 году ЖСК "Советский композитор" разработало ТЭО реконструкции зданий, размещения подземной автостоянки и благоустройства территории.
04 марта 1998 года Мосгосэкспертизой ЖСК "Советский композитор" дано заключение N _ по технико-экономическому обоснованию.
15 августа 2001 года Инспекцией Государственного архитектурно-строительного надзора города Москвы застройщику ЖСК "Советский композитор" выдано разрешение на производство строительно-монтажных работ N _.
20 июня 2000 года между ЖСК "Советский композитор" и ЗАО Концерн "Лусине" заключен договор простого товарищества-совместной деятельности N _, предметом которого являлась совместная деятельность товарищей по реализации надстройки двух мансардных этажей в стр. _ _, строительство заглубленных и двухуровневых подземных гаражей, строительство зданий смешанного назначения и трансформаторной подстанции, включая сдачу указанных объектов Государственной комиссии под ключ, а также последующая их эксплуатация.
07 февраля 2002 года между К.Л.В. (Товарищ-3), ЖСК "Советский композитор" (Товарищ-1) и ЗАО Концерн "Лусине" (Товарищ-2) подписано соглашение к договору простого товарищества - совместной деятельности N _ от _ 2000 года, согласно которому общая площадь надстройки жилого дома подлежит разделению между указанными Товарищами. Данным соглашением ЗАО Концерн "Лусине" было представлено право продажи вновь получаемой в результате реконструкции жилой площади (квартир) в доме. Для этих целей ЗАО Концерн "Лусине" был наделен полномочиями от имени Товарищей заключать договоры инвестирования.
21 ноября 2002 года между ЗАО Концерн "Лусине" ("Долевой участник") и С.А.П. ("Инвестор") подписан договор инвестирования N _, предметом которого являлись взаимоотношения Сторон по инвестированию Инвестором строительства квартиры N _ (строительный номер), расположенной на 13 этаже жилого дома по адресу: _, общей площадью 246,00 кв. м с последующим оформлением по окончании реконструкции в собственность Инвестора.
15 октября 2003 года между ЗАО Концерн "Лусине" ("Долевой участник") и С.А.М. ("Инвестор") подписан договор инвестирования N _, предметом которого являлись взаимоотношения Сторон по инвестированию Инвестором строительства квартиры N _ (строительный номер), расположенной на мансардном этаже (14) жилого дома по адресу: _, общей площадью 88,49 кв. м с последующим оформлением по окончании реконструкции в собственность Инвестора.
03 ноября 2003 года между ЗАО Концерн "Лусине" ("Долевой участник") и С.О. ("Инвестор") подписан договор инвестирования N _, предметом которого являлись взаимоотношения Сторон по инвестированию Инвестором строительства квартиры N _ (строительный номер), расположенной на 12 этаже жилого дома по адресу: _, общей площадью 82,45 кв. м с последующим оформлением по окончании реконструкции в собственность Инвестора.
19 ноября 2003 года двухэтажная надстройка с мансардой над жилым домом и крытой не отапливаемой стоянкой принята приказом N 39 об утверждении акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссии от 19 ноября 2003 года и 08 января 2004 года объект введен в эксплуатацию распоряжением Префекта ЦАО города Москвы N 56-р.
17 февраля 2004 года в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены записи о правах собственности С.А.М., С.О., С.А.П. на жилые помещения - квартиры NN _, _, _, расположенные по адресу: _.
Основаниями для регистрации прав собственности С.А.М., С.О., С.А.П. на спорные квартиры послужили следующие документы: Договор аренды земельного участка от 23 марта 1999 года N _; Договор простого товарищества - совместной деятельности от 20 июня 2000 года N _; Акт приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 19 ноября 2003 года; Приказ об утверждении акта приемочной комиссии от 19 ноября 2003 года N _; Распоряжение Префекта ЦАО города Москвы от 08 января 2003 года N _; Договоры инвестирования от 21 ноября 2002 года N _, 15 октября 2003 года N _, 03 ноября 2003 года N _.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 06 октября 2005 года по делу N _ договор простого товарищества - совместной деятельности от 20 июня 2000 года, приложения и дополнительные соглашения к нему признаны недействительными в силу ничтожности.
В настоящее время С.А.М., С.О., С.А.П., проживающие в иных жилых помещениях, являются собственниками квартир N _, _, _ соответственно, расположенных в доме _.
Управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: _, в соответствии со статьей 161 ЖК РФ, осуществляется ЖСК "Советский композитор". При этом С.А.М., С.О., С.А.П. не являются членами данного ЖСК, постоянно проживают в другом месте.
За ЖСК "Советский композитор", на основании решения Арбитражного суда города Москвы от 03 марта 2011 года, вступившего в законную силу, признано право собственности на объект площадью 7 392,7 кв. м, кадастровый N _, расположенный по адресу: _, то есть на указанное выше административное здание.
Как следует из копии протокола общего собрания ЖСК "Советский композитор" от _ 2011 года, общим собранием принято решение о продаже административного здания после регистрации права собственности за _ рублей третьему лицу по делу - Региональному общественному фонду памяти Б.. При принятии решения на собрании присутствовали 48 членов кооператива из 59. "За" продажу проголосовало 47 членов, "против" - 0, "воздержался" - 1 член ЖСК.
_ 2011 года между ЖСК "Советский композитор" - продавцом и третьим лицом - Региональным общественным фондом памяти Б. - покупателем был заключен договор купли-продажи Здания. Право собственности Фонда на Здание зарегистрировано _ 2012 года.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В силу ч. ч. 1 - 2 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Отказывая в удовлетворении требований С.О., С.А.П., С.А.М. в части признания договора купли-продажи недвижимого имущества от _ 2011 года, заключенного между ЖСК "Советский композитор" и Региональным общественным фондом памяти Б. недействительным в силу его ничтожности, суд, руководствуясь положениями ст. 36 ЖК РФ, обоснованно исходил из того, что Здание, являющееся предметом оспариваемого договора, не входит в перечень имущества, принадлежащего собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности, в связи с чем ЖСК "Советский композитор", как единственный собственник Здания, был вправе по своему усмотрению совершить сделку по отчуждению принадлежащего ему на праве собственности имущества.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи от _ 2011 года соответствует требованиям гражданского законодательства, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем, оснований для признания указанного договора недействительным не имеется.
Суд также правомерно отказал С.О., С.А.П., С.А.М. в удовлетворении требований о признании недействительным решение общего собрания членов ЖСК "Советский композитор" от _ 2011 года в части продажи административного здания по адресу: _, оформленного протоколом N _, поскольку, в соответствии с Уставом ЖСК "Советский композитор", решения Общего собрания принимаются простым большинством голосов от числа членов кооператива, присутствующих на Общем собрании. В протоколе Общего собрания членов ЖСК "Советский композитор" от _ 2011 года указано, что за заключение оспариваемого договора проголосовало 47 членов кооператива из 48 присутствующих на собрании и 59 состоящих в кооперативе, то есть, решение принято при наличии надлежащего кворума, в связи с чем оснований для признания недействительным решения общего собрания членов ЖСК "Советский композитор" от _ 2011 года не имеется.
Разрешая исковые требования, заявленные ЖСК "Советский композитор", суд исходил из того, что вся разрешительная документация на строительство надстройки, в которой находятся спорные квартиры, договор аренды земли оформлены на ЖСК "Советский композитор", реконструируемый многоквартирный дом (жилые помещения, а также общее имущество) принадлежал на праве собственности членам ЖСК "Советский композитор". В отсутствие прямо выраженной воли владельца земельного участка на передачу прав на возведенный на земельном участке объект иному лицу, такое иное лицо не может получить в собственность этот объект вопреки воле застройщика, между тем, застройщик земельного участка - ЖСК "Советский композитор" не предоставлял С.О., С.А.П., С.А.М. никаких прав на создание спорных квартир, их последующее приобретение.
Таким образом, суд пришел к выводу о том, что, поскольку право собственности С.О., С.А.П., С.А.М. на спорные квартиры возникло на основании недействительной сделки, они являются незаконными владельцами спорных квартир, которые выбыли из владения ЖСК "Советский композитор" помимо их воли, в связи с чем имеются основания для истребования спорных квартир из незаконного владения С.О., С.А.П., С.А.М.
Между тем, судебная коллегия обоснованно не согласилась с данным выводом.
В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Согласно п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.
Так, судебной коллегией установлено, что договоры инвестирования, на основании которых в 2004 году была произведена регистрация прав собственности С.О., С.А.П., С.А.М. на спорные квартиры, были заключены на основании положений Договора простого товарищества - совместной деятельности от 20 июня 2000 года N _ и дополнительного соглашения к нему от 07 февраля 2002 года, из содержания которых усматривается, что ЖСК "Советский композитор" выразил свою волю предоставить ЗАО Концерн "Лусине" право продажи вновь получаемой в результате реконструкции жилой площади (квартир) в доме, для чего ЗАО Концерн "Лусине" было наделено полномочиями от имени Товарищей заключать договоры инвестирования.
Как правильно указала судебная коллегия, наличие воли ЖСК "Советский композитор" на передачу спорных квартир во владение С.А.М., С.О., С.А.П. подтверждается также выдачей им квитанций для оплаты жилья и коммунальных услуг за спорные квартиры, начиная с 2004 года. С указанного времени ответчики открыто владеют спорными жилыми помещениями, исполняют обязанности собственников квартир по оплате жилья и коммунальных услуг.
Кроме того, заключенные С.А.М., С.О., С.А.П. договоры инвестирования с ЗАО Концерн "Лусине" были заключены сторонами до признания Договора простого товарищества - совместной деятельности от 20 июня 2000 года N _ недействительным, в связи с чем у С.А.М., С.О., С.А.П. не имелось оснований сомневаться в отсутствии притязаний владельца земельного участка на приобретаемый объект, а также в форме и правомерности участия ЗАО Концерн "Лусине" в строительстве квартир, в связи с чем имеются основания для признания С.А.М., С.О., С.А.П. добросовестными приобретателями спорных квартир.
При этом, судебная коллегия также правильно установила, что ЖСК "Советский композитор" пропущен срок исковой давности, установленный ст. 199 ГК РФ, поскольку о регистрации прав собственности С.А.М., С.О., С.А.П. на спорные квартиры им известно с февраля 2004 года, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.
С учетом изложенного, судебная коллегия правомерно отказала ЖСК "Советский композитор" в удовлетворении заявленных исковых требований.
Оснований для иного вывода не имеется.
Доводы кассационной жалобы не могут служить основанием для отмены определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2013 года, поскольку направлены по существу на иное толкование норм права и переоценку исследованных судом доказательств.
При вынесении определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2013 года существенных нарушений норм материального или процессуального права допущено не было.
Принцип правовой определенности предполагает, что стороны не вправе требовать пересмотра вступивших в законную силу судебных постановлений только в целях проведения повторного слушания и получения нового судебного постановления другого содержания. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для отмены или изменения вступившего в законную силу судебного постановления нижестоящего суда в кассационном порядке.
Доводы кассационной жалобы требованиям принципа правовой определенности не отвечают.
На основании изложенного, руководствуясь статьей 381 ГПК РФ,
определил:
в передаче кассационной жалобы представителя ЖСК "Советский композитор" - Р. по доверенности на решение Тверского районного суда г. Москвы от 14 декабря 2012 года, в редакции определения от 11 февраля 2013 года, и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 марта 2013 года по делу по иску С.О., С.А.П., С.А.М. к ЖСК "Советский композитор" о признании недействительными договора купли-продажи административного здания и решения общего собрания членов ЖСК "Советский композитор", по встречному иску ЖСК "Советский композитор" к С.О., С.А.П., С.А.М. об истребовании жилого помещения из незаконного владения и признании права собственности, для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции отказать.
Судья
Московского городского суда
А.И.КЛЮЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)