Судебные решения, арбитраж
ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Рожкова Д.Г., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Копосовой О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2952/2013) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" на определение Арбитражного суда Омской области от 19 марта 2013 года, вынесенное по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" Вишнякова Сергея Александровича о погашении требований участников долевого строительства по делу N А46-8545/2009 (председательствующий судья Хвостунцев А.М., судьи Бодункова С.А., Брежнева О.Ю.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" (ОГРН 102550537512, ИНН 5502049714),
при участии в судебном заседании:
- от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" Кузьмина Александра Петровича - представитель Битнер С.В. по доверенности от 23.10.2013 сроком на 1 год, паспорт;
- от Рахманиной В.П. - лично, паспорт; представитель Попов М.А. по доверенности от 17.06.2013 сроком на 3 года, паспорт; представитель Окишев К.В. по доверенности от 17.06.2013, сроком действия 3 года, паспорт; представитель Окишева И.В. по доверенности от 17.06.2013, сроком действия 3 года, паспорт;
- от Сорокина В.В. - представитель Окишев К.В. по доверенности от 11.01.2013, сроком действия 2 года, паспорт; представитель Окишева И.В. по доверенности от 11.01.2013, сроком действия 2 года, паспорт;
- от Фасхутдинова Т.А. - представитель Окишев К.В. по доверенности от 20.06.2013, сроком действия 3 года, паспорт; представитель Окишева И.В. по доверенности от 20.06.2013, сроком действия 3 года, паспорт;
- от жилищно-строительного кооператива "Малиновского-112" - представитель Базиль В.В. по доверенности б/н от 05.06.2011 сроком действия три года, паспорт;
- Орлов Сергей Евгеньевич - лично, паспорт;
- Криворотова М.А. - лично, паспорт;
- от Петренко Т.Л. - представитель Белозеров О.П. по доверенности от 25.10.2012, сроком действия 3 года, паспорт;
- от Гудзенко Н.Н. - представитель Белозеров О.П. по доверенности от 26.09.2012, сроком действия 3 года, паспорт;
- от Редько А.А. - представитель Белозеров О.П. по доверенности от 01.10.2012, сроком действия 3 года, паспорт;
- от Главного Управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области - представитель Есев А.В. по доверенности от 26.07.2013, сроком действия до 31.12.2013, удостоверение;
- от жилищно-строительного кооператива "Дольщик" - представитель Гебаур Ю.А. по доверенности от 15.06.2013 сроком действия до 31.12.2013, паспорт;
- от жилищно-строительного кооператива "Малиновского дом 12 корпус 1" - представитель Гебаур Ю.А. по доверенности от 18.10.2012 сроком на 3 года, паспорт;
- от жилищно-строительного кооператива "Первомайский" - председатель Коновалова Т.А. протокол собрания от 22.01.2012, паспорт;
- от Коновалова О.С. - представитель Коновалова Т.А. по доверенности от 11.10.2013 сроком на 3 года, паспорт;
- Семенова Л.Р. - лично, паспорт;
- Карачинцева Ю.С. - лично, паспорт;
- Харченко С.А. - лично, паспорт;
- установил:
решением Арбитражного суда Омской области от 08.06.2010 по делу N А46-8545/2009 общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" (далее - ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.
Определением арбитражного суда от 25.10.2011 при банкротстве ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Определением суда от 07.12.2010 конкурсным управляющим должника утвержден Вишняков Сергей Александрович.
12.09.2012 в арбитражный суд поступило ходатайство конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишнякова Сергея Александровича в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве о погашении требований участников долевого строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки жилищно-строительным кооперативам.
В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены жилищно-строительный кооператив "Малиновского дом 14 корпус 2" (далее - ЖСК "Малиновского дом 14 корпус 2"), жилищно-строительный кооператив "Малиновского, дом 12 корпус 1" (далее - ЖСК "Малиновского, дом 12 корпус 1"), жилищно-строительный кооператив "Дольщик" (далее - ЖСК "Дольщик"), жилищно-строительный кооператив "Малиновского 112" (далее - ЖСК "Малиновского 112").
До рассмотрения заявления по существу кредиторами Мильманом Анатолием Александровичем (далее - Мильман А.А.) и Столковой Ольгой Андреевной (далее - Столкова О.А.) заявлено ходатайство о выделении в отдельное производство требования о погашении требований участников строительства, путем передачи объекта незавершенного жилищного строительства по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, дом 14, корп. 2.
Определением Арбитражного суда Омской области от 19.03.2013 по делу N А46-8545/2009 в удовлетворении ходатайства кредиторов Мильмана А.А., Столковой О.А. о выделении в отдельное производство требования о погашении требований участников строительства, включенных в реестр требований ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" путем передачи объекта незавершенного жилищного строительства по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, дом 14, корп. 2 отказано.
В удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишнякова С.А. отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишняков С.А. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о погашении требований участников долевого строительства по формальным основаниям, без учета фактических обстоятельств дела.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу N А46-8545/2009 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 18.06.2013.
От Харченко С.А. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он поддерживает позицию конкурсного управляющего Вишнякова С.А., изложенную в апелляционной жалобе.
Зырянова Т.Н. в отзыве на апелляционную жалобу просит отменить обжалуемое определение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований конкурсного управляющего.
Определением суда от 26.06.2013 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 08.08.2013 в связи с тем, что определением Арбитражного суда Омской области от 30.04.2013 (дата объявления резолютивной части) Вишняков С.А. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, а вопрос об утверждении нового конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" не разрешен на дату судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы.
Определением Арбитражного суда Омской области от 12.07.2013 конкурсным управляющим ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" утвержден Нестеров Валерий Дмитриевич.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2013 рассмотрение апелляционной жалобы вновь отложено на 05.09.2013 в связи с тем, что вновь назначенному конкурсному управляющему должника Нестерову В.Д. не передана документация должника, в связи не сформирована четкая позиция по апелляционной жалобе.
Определением суда от 06.09.2013 по делу N А46-8545/2009 производство по апелляционной жалобе (регистрационный номер 08АП-2952/2013) приостановлено до вынесения судом апелляционной инстанции постановлений по результатам рассмотрения апелляционных жалоб по делу А46-8545/2009 на определения арбитражного суда Омской области от 17.07.2013, 24.07.2013, 26.07.2013 года.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 конкурсным управляющим должника утвержден Кузьмин Александр Петрович.
Определением от 11.11.2013 производство по апелляционной жалобе возобновлено, назначено судебное заседание на 03.12.2013.
До рассмотрения апелляционной жалобы по существу от участников строительства, ЖСК "Малиновского-112", ЖСК "Малиновского-11 2-я очередь" поступили отзывы на апелляционную жалобу.
От ЖСК "Первомайский" поступило ходатайство о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что суд первой инстанции, несмотря на отсутствие отдельного определения, фактически привлек и указывал ЖСК "Первомайский", ЖСК "Ремесленный" в качестве лиц, участвующих в рассмотрении ходатайства о погашении требований участников строительства, что подтверждается, в том числе, отчетом о публикации 18.12.2012 на официальном сайте Арбитражного суда Омской области определения об отложении судебного заседании по рассмотрению ходатайства о погашении требований участников строительства (том 3 лист дела 63). При этом, представитель ЖСК "Первомайский" не приводит доводов о том, что кооператив не был уведомлен о рассмотрении ходатайства конкурсного управляющего, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Кузьмина А.П. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представители участвующих в деле лиц высказались согласно отзывам на апелляционную жалобу.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность определения Арбитражного суда Омской области от 19.03.2013 по делу N А46-8545/2009 в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.09.2012 состоялось собрание кредиторов должника, на котором приняты решения:
- - погасить требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о передаче жилых помещений, путем передачи объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Малиновского, 10 жилищно-строительному кооперативу "Дольщик", созданному из числа участников долевого строительства;
- - погасить требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о передаче жилых помещений, путем передачи объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный адрес ул. Малиновского, 11, 1-я очередь) жилищно-строительному кооперативу "Первомайский", созданному из числа участников долевого строительства;
- - погасить требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о передаче жилых помещений, путем передачи объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) жилищно-строительному кооперативу "Ремесленный", созданному из числа участников долевого строительства;
- - погасить требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о передаче жилых помещений, путем передачи объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Малиновского, 12, корп. 1 (стр. 4А), кирпичная вставка жилищно-строительному кооперативу "Малиновского N 12 корпус 1", созданному из числа участников долевого строительства;
- - погасить требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о передаче жилых помещений, путем передачи объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (стр. Малиновского, 11, 2-я очередь) жилищно-строительному кооперативу, созданному из числа участников долевого строительства.
Согласно пункту 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве в состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Как следует из пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о несоблюдении всех условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, для передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, а именно: заявителем не представлены доказательства подтверждающие, что земельные участки, на которых находятся объекты незавершенного строительства, принадлежат застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве, а объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности.
При повторном рассмотрении настоящего вопроса суд апелляционной инстанции не может согласиться с отказом в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего в части погашения требований участников строительства путем передачи незавершенных строительством объектов по адресам: город Омск, ул. 11 Ремесленная, 25 и ул. Малиновского, 11 (1 очередь) и земельных участков под ними.
В остальной части суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы конкурсного управляющего и отмены судебного акта.
1. В отношении объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (стр. Малиновского, 11, 2-я очередь) суд учитывает следующее.
Из материалов дела усматривается, что 02.09.2009 52 участника долевого строительства по адресу Малиновского, 11, 2-я очередь приняли решение в целях образования дольщиками юридического лица создать жилищно-строительный кооператив, которому присвоить наименование "Малиновского-112" (том 1 лист дела 149).
10.08.2011 между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (выбывший застройщик) и ЖСК "Малиновского-112" (вступивший застройщик) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве другому лицу (цессия), по условиям которого выбывший застройщик передает свои права и обязанности, возникающие из договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска, общей площадью 2388 кв. м с кадастровыми номерами 55:36:07 03 01:152 и 55:36:07 03 01:117 вступившему застройщику (том 4 листы дела 15-16).
Объект ("строительная конструкция") передан обществом (конкурсным управляющим) Кооперативу по акту от 10.08.2011.
15.08.2012 ЖСК "Малиновского-112" выдано разрешение на строительство 9-этажного жилого дома N 11 (5, 6, 7 подъезды) по улице Малиновского в Советском административном округе города Омска (том 4 лист дела 18).
Определением Арбитражного суда омской области от 24.07.2013 по делу N А46-8545/2009 незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Менделеева,44 (строительный адрес: г. Омск, ул. Малиновского, 11, 2-я очередь) исключен из конкурсной массы ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД".
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 определение Арбитражного суда Омской области от 24.07.2013 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Харченко С.А. - без удовлетворения.
При этом, в рамках рассмотрения апелляционной жалобы Харченко С.А. суд пришел к следующим выводам.
Земельные участки, на которых расположен строящийся жилой дом принадлежат ЖСК "Малиновского-112" на праве собственности, зарегистрированном в установленном законе порядке. ЖСК "Малиновского-112" осуществляется фактическое владение и пользование земельным участком: осуществляется достройка жилого дома. То есть объектом незавершенным строительством, расположенным на земельном участке, принадлежащем ЖСК "Малиновского-112", фактически владеет ЖСК "Малиновского-112". Поэтому включение такого имущества в конкурсную массу невозможно. При рассмотрении данного вопроса судом применены положения статьи 304 ГК РФ.
2. В отношении объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Малиновского, 10.
30.06.2009 ЖСК "Дольщик" выдано разрешение на строительство первой очереди жилого дома (строительный номер 10), расположенного по адресу город Омск, ул. Малиновского, 10 (том 4 лист дела 13).
Материалами дела подтверждается факт заключения между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (выбывший застройщик) и ЖСК "Дольщик" (вступивший застройщик) договора о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве другому лицу (цессия) от 14.06.2011, по условиям которого выбывший застройщик безвозмездно передает свои права и обязанности, возникающие из договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска, общей площадью 33494 кв. м с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066 вступившему застройщику (том 3 листы дела 18-19).
Объект ("строительная конструкция") передан обществом (конкурсным управляющим) кооперативу по акту от 14.06.2011.
Права и обязанности по договору аренды земельного участка N Д-С-31-6937 от 29.03.2001, заключенному между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и должником переданы последним ЖСК "Дольщик" на основании договора перенайма, заключенного в июне 2011 года (том 3 лист дела 16).
Впоследствии между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ЖСК "Дольщик" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-С-31-9134, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066 для строительства 10-этажного жилого дома. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 18.01.2012 (том 4 листы дела 21-24).
Таким образом, передача должником кооперативу прав на незавершенный строительством объект и земельный участок под ним, осуществлена до применения в отношении ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определением Арбитражного суда Омской области от 17.06.2013 по делу N А46-8545/2009 незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: 644012, г. Омск, пр. Менделеева, д. 42 (строительный адрес: г. Омск, ул. Малиновского, д. 10) в Советском административном округе города Омска исключен из конкурсной массы ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД".
3. В отношении объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Малиновского, 12, корп. 1 (стр. 4А) - кирпичная вставка.
18.03.2011 собранием учредителей жилищно-строительного кооператива "Малиновского, дом 12 корпус 1" принято решение об организации ЖСК "Малиновского, дом 12 корпус 1" (том 4 листы дела 23-25).
28.06.2011 между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (сторона-1) и ЖСК "Малиновского, дом 12 корпус 1" (сторона-2) подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N Д-С-31-6937 от 29.03.2007, по условиям которого сторона-1 с согласия Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) уступает, а сторона-2 принимает в полном объеме все права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному между арендодателем и стороной-1 (том 4 листы дела 63-64).
Впоследствии между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ЖСК "Малиновского, дом 12 корпус 1" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-С-11-9147, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066 для строительства многоквартирного дома. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 21.02.2012 (том 4 листы дела 65-68).
17.06.2011 между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (выбывший застройщик) и ЖСК "Малиновского, дом 12 корпус 1" (вступивший застройщик) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве другому лицу (цессия), по условиям которого выбывший застройщик безвозмездно передает свои права и обязанности, возникающие из договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска, общей площадью 33494 кв. м с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066 вступившему застройщику (том 4 листы дела 75-76).
Таким образом, передача должником кооперативу прав на незавершенный строительством объект и земельный участок под ним, осуществлена также до применения в отношении ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определением Арбитражного суда Омской области от 14.06.2013 по делу N А46-8545/2009 незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: 644012, г. Омск, ул. Малиновского, дом 12, корпус 1 (строительный адрес: г. Омск, ул. Малиновского, 4 "А"), кирпичная вставка исключен из конкурсной массы ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД".
Таким образом, обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что на дату вынесения обжалуемого определения объекты незавершенного жилищного строительства по адресам: город Омск, ул. Менделеева, 44 (стр. Малиновского, 11, 2-я очередь); город Омск, пр. Менделеева, д. 42 (строительный адрес: г. Омск, ул. Малиновского, д. 10); город Омск, ул. Малиновского, 12, корп. 1 (стр. 4А) и земельные участки, на которых находятся эти объекты должнику праве собственности или ином вещном праве не принадлежат.
В этой связи ходатайство конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишнякова С.А. о погашении требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о передаче жилых помещений, путем передачи объектов незавершенного жилищного строительства, по адресам: город Омск, ул. Менделеева, 44 (стр. Малиновского, 11, 2-я очередь); город Омск, пр. Менделеева, д. 42 (строительный адрес: г. Омск, ул. Малиновского, д. 10); город Омск, ул. Малиновского, 12, корп. 1 (стр. 4А) в порядке, установленном статьей 201.10 Закона о банкротстве удовлетворению не подлежит.
Вышеуказанные объекты и земельные участки переданы жилищно-строительным кооперативам в целях погашения требований участников строительства по данным объектам до применения к застройщику правил банкротства застройщиков, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), что не противоречит Закону о банкротстве.
При этом, вопрос о признании погашенными требований участников строительства вышеуказанных объектов (полностью или в соответствующей части), должен быть поставлен заинтересованными лицами в порядке пункта 6 статьи 16 Закона о банкротстве.
4. В отношении объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2).
По данному объекту суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соблюдении необходимых условий, для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства и земельного участка.
Согласно заключению конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о возможности/невозможности передачи объекта незавершенного строительства:
1) Стоимость прав застройщика ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" на объект незавершенного строительства по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) и земельный участок с кадастровым номером 55:36:04 01 14:3028, не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и требований о передаче жилых помещений.
Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений согласно заключению составляет 46 700 135 руб. Стоимость прав застройщика на объект составляет 1 руб., право аренды земельного участка оценено в 2 900 000 рублей, что меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр.
2) Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.
Согласно данным, изложенным в инвентаризационных описях и заключению конкурсного управляющего, у должника имеется движимое и недвижимое имущество на общую сумму 81 124 847 рублей. Совокупный размер требований кредиторов по текущим платежам, кредиторов первой и второй очереди реестра требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" на дату 07.09.2012 (дата проведения собрания кредиторов) составляет 49 467 703, 03 рублей.
3) Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Омской области от 10.03.2010 в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" включено требование ОАО "Сбербанк России" в сумме 33 218 083 руб. 23 коп. как требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника.
В рамках рассмотрения указанного требования судом установлено, что 28.11.2007 между ОАО "Сбербанк России" (Банк) и ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (заемщик) заключен договор N 74 об открытии невозобновляемой кредитной линии в соответствии с условиями которого Банк предоставил заемщику кредит в сумме 31 000 000 руб. 00 коп. для финансирования затрат по строительству кирпичного 1 секционного, 10 этажного жилого дома по адресу: ул. 11 Ремесленная в Центральном административном округе города Омска на срок по 27.11.2008 под 12,5% годовых, а заемщик принял на себя обязательства возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях договора.
В качестве обеспечения надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору между ОАО "Сбербанк России" и ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" заключены:
- - договор ипотеки N 161 от 28.11.2007, предметом которого является передача принадлежащего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" права аренды на земельный участок сроком на 3 года, расположенный по адресу: улица 11 Ремесленная с местоположением в 43 м северо-восточнее относительно одноэтажного жилого дома, имеющего адрес: ул. 11 Ремесленная, 32, с кадастровым номером 55:36:0401 14:3028, площадью 2105,00 кв. м в соответствии с кадастровым планом земельного участка и планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью договора, залоговой стоимостью 19 425 000 руб.;
- - договор залога имущественных прав N 162 от 28.11.2007, предметом которого является передача в залог всех своих имущественных прав (требований) на результаты работ в размере 100% на строящиеся площади в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 11 Ремесленная с местоположением в 43 м северо-восточнее относительно 1 этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. 11 Ремесленная, 32 в ЦАО г. Омска, залоговой стоимостью 9 480 000 руб.
Как следует из пункта 3.1.3. договора ипотеки N 161 от 28.11.2007, возражений против обременения залогом права аренды земельного участка со стороны Департамента имущественных отношений не имеется, что подтверждается письмом N 07-01/46299 от 19.11.2007.
Право аренды земельного участка согласно пункту 1.3. договора ипотеки N 161 от 28.11.2007 подтверждается договором аренды земельного участка N Д-Ц-31-6 936 от 29.03.2007, заключенного с Департаментом недвижимости Администрации г. Омска сроком на 3 года и зарегистрированным в УФРС по Омской области 16.05.2007 за N 55-55-01/060/2007-974.
На момент заключения договора ипотеки N 161 от 28.11.2007 и вынесения арбитражным судом определения от 10.03.2010 действовал договор аренды земельного участка N Д-Ц-31-6 936 от 29.03.2007.
В рамках рассмотрения обособленного спора в настоящем деле о банкротстве - заявления Фасхутдинова Т.А. о внесении изменений в реестр требований кредиторов должника и о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 14:3028, площадью 2105 кв. м, установленного договором ипотеки N 161 от 28.11.2007, Арбитражный суд Омской области пришел к выводу о прекращении залога права аренды на земельный участок ввиду истечения установленного в договоре аренды земельного участка срока аренды - 3 года (определение от 26.07.2013). С указанной позицией согласился суд апелляционной инстанции (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2013), указав также, что в реестр не может быть включено требование залогодержателя как требование, обеспеченное залогом, поскольку должник (залогодатель) не владеет предметом залога ввиду истечения срока аренды, на который ему был предоставлен для использования земельный участок.
Оценивая условия договора залога имущественных прав N 162 от 28.11.2007, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.
Согласно пункту 2 статьи 4 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" (далее - Закон о залоге) предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права.
Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации (абзац второй статьи 11 Закона о залоге).
В статье 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) перечислено имущество, которое может быть предметом ипотеки.
Согласно пункту 2 статьи 5 Закона об ипотеке правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Как следует из части 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (часть 2 статьи 10 Закона об ипотеке).
В соответствии с пунктом 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога право собственности на объект незавершенного строительства должно быть зарегистрировано застройщиком.
По смыслу подпункта 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве в качестве условия, препятствующего передаче объекта, является установление судом наличия в реестре требований кредиторов требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
В деле отсутствуют сведения о государственной регистрации договора залога прав застройщика на незавершенный строительством объект.
Указанное позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что залог, о котором идет речь в договоре залога имущественных прав N 162 от 28.11.2007 не является тем залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства, который по смыслу подпункта 3 пункта 3 статьи 210.10 Закона о банкротстве является препятствием для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах, требования подпункта 3 пункта 3 статьи 210.10 Закона о банкротстве в настоящем случае соблюдены.
4) После завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Указанный жилой дом состоит из 60 квартир.
Судебными актами Арбитражного суда Омской области по настоящему делу в реестр требований о передаче жилых помещений первой очереди строительства включены требования участников строительства в отношении 47 жилых помещений, второй очереди строительства - в отношении 3 жилых помещений.
5) Как указывает конкурсный управляющий право собственности застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) не зарегистрировано.
Вместе с тем, при рассмотрении настоящего вопроса, исходя из конкретных фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции считает, что отсутствие предварительно зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект за должником не является препятствием для удовлетворения ходатайства о погашении требований участников долевого строительства путем передачи прав застройщика на этот объект. В деле отсутствуют сведения о регистрации прав в отношении спорного объекта за иными лицами.
Суд считает возможным учесть правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11 и касающуюся применения положений статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которой, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
Передача участникам объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве) являются способами удовлетворения требований участников строительства, направленными на соразмерное и пропорциональное удовлетворение требований участников строительства.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 13239/2012 по делу А55-16103/2010, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
6) Земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.
Как указывалось выше, срок действия договора аренды земельного участка N Д-Ц-31-6936 от 29.03.2007, заключенного между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска сроком и ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" истек.
В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как указано выше, договор аренды земельного участка N Д-Ц-31-6936 от 29.03.2007, заключенный сроком на 3 года зарегистрирован в УФРС по Омской области 16.05.2007.
Соответственно, срок действия названного договора истек 16.05.2010.
Вместе с тем, в пункте 2 статьи 621 ГК РФ указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Сведений о том, что одна из сторон возражала относительно возобновления договора на неопределенный срок, материалы дела не содержат. Соответствующих доводов лицами, участвующими в деле, не приведено.
7) Участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива "Ремесленный", зарегистрированного в Едином государственном реестре юридических лиц 30.07.2010 (свидетельство серии 55 N 003456831).
При этом, ЖСК "Ремесленный" соответствует требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве:
1) основной целью деятельности ЖСК "Ремесленный" является завершение строительства многоквартирного жилого дома по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) первая и вторая очередь и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (пункт 3.1 Устава ЖСК "Ремесленный");
2) членами ЖСК "Ремесленный" являются участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства) (пункт 10.1.1 Устава ЖСК "Ремесленный");
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства (пункт 9.1.4 Устава ЖСК "Ремесленный").
Таким образом, наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объекта незавершенного строительства участникам строительства, подтверждено представленными в материалы дела доказательствами.
Следовательно, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишнякова С.А. о погашении требований участников долевого строительства дома по адресу: ул. 11-я Ремесленная, 25 путем передачи прав застройщика на объект незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) и земельного участка ЖСК "Ремесленный", созданному из числа участников долевого строительства.
Такая передача должна быть осуществлена в погашение требований участников строительства данного многоквартирного дома.
5. В отношении объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный адрес ул. Малиновского, 11, 1-я очередь).
Согласно заключению конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о возможности/невозможности передачи объекта незавершенного строительства:
1) Стоимость прав застройщика ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" на объект незавершенного строительства по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный адрес ул. Малиновского, 11, 1-я очередь), расположенного на земельных участках N 653 с кадастровым номером 55:36:07 0301:0058 и N 655 с кадастровым номером 55:36:07 0301:0060, не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и требований о передаче жилых помещений.
Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений согласно заключению конкурсного управляющего составляет 34 640 375 руб. Стоимость прав застройщика на объект составляет 1 руб., стоимость земельных участков соответственно 330 000 и 340 000 рублей, что меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр.
2) Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.
Согласно данным инвентаризации и заключению конкурсного управляющего у должника имеется иное движимое и недвижимое имущество должника на общую сумму 81 124 847 руб. Совокупный размер требований кредиторов по текущим платежам, кредиторов первой и второй очереди реестра требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" на дату 07.09.2012 (дата проведения собрания кредиторов) составляет 49 467 703 руб. 03 коп.
3) В реестре требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный адрес ул. Малиновского, 11, 1-я очередь) и земельные участки N 653 с кадастровым номером 55:36:07 0301:0058 и N 655 с кадастровым номером 55:36:07 0301:0060.
4) После завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный адрес ул. Малиновского, 11, 1-я очередь) жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Указанный жилой дом состоит из 40 квартир.
При подготовке заключения участниками строительства заявлены требования в отношении 34 жилых помещений в спорном доме.
5) Право собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный адрес ул. Малиновского, 11, 1-я очередь) у застройщика не зарегистрировано.
Вместе с тем, как уже указано выше, при рассмотрении настоящего вопроса, исходя из конкретных фактических обстоятельств дела, с учетом правовых позиций, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 13239/2012 по делу А55-16103/2010, суд апелляционной инстанции считает, что отсутствие предварительно зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект за должником не является препятствием для удовлетворения ходатайства о погашении требований участников долевого строительства путем передачи прав застройщика на этот объект. В деле отсутствуют сведения о регистрации прав на спорный объект за иными лицами.
6) Из материалов дела следует, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" конкурсным управляющим Вишняковым С.А. оспаривались договоры купли-продажи земельных участков, в том числе N 653 с кадастровым номером 55:36:070301:58 и N 655 с кадастровым номером 55:36:070301:60, расположенных в садоводческом некоммерческом товариществе "Садовод" Советского административного округа города Омска, заключенных в период с 14.01.2008 по 07.10.2008 между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (продавцом) и Заборовской Ией Юрьевной (покупателем).
Указанные земельные участки принадлежали должнику на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.08.2006 серии 55 АВ N 222790, от 09.09.2006 серии 55 АВ N 324021 (том 8 листы дела 50, 51).
В рамках указанного спора судом установлено, что право собственности на земельные участки N 653 и N 655 зарегистрировано за Заборовской И.Ю. (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/114/2011-1406 от 05.05.2011).
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Определением Арбитражного суда Омской области от 25.01.2013 по делу N А46-8545/2009 договоры купли-продажи земельных участков, расположенных в садоводческом некоммерческом товариществе "Садовод" Советского административного округа города Омска, в том числе, N 653 с кадастровым номером 55:36:070301:58 и N 655 с кадастровым номером 55:36:070301:60, заключенные между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" и Заборовской И.Ю., признаны недействительными; на конкурсного управляющего ИП Заборовской И.Ю. Шилову Олесю Михайловну возложена обязанность по передаче ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" из конкурсной массы ИП Заборовской И.Ю. спорных земельных участков.
29.04.2013 между конкурсным управляющим ИП Заборовской И.Ю. Шиловой О.М. и конкурсным управляющим ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишняковым С.А. подписаны акты приема-передачи земельных участков N 653 и N 655.
10.06.2013 конкурсный управляющий ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишняков С.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлениями о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и о государственной регистрации перехода прав от Заборовской И.Ю.
28.06.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области приостановлена государственная регистрация права собственности должника на земельные участки N 653 и N 655 в связи с арестом, наложенным постановлениями Куйбышевского районного суда города Омска от 06.10.2009.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что арест на земельные участки наложен в целях обеспечения исполнения приговора в отношении бывшего директора ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Заборовского Ю.А. в части гражданского иска граждан - участников строительства многоквартирного жилого дома по ул. Малиновского, д. 11.
Постановлением начальника ОРБ и ДОПС СЧ по РОПД УМВД России по Омской области подполковником юстиции Рябухиным С.В. от 08.08.2013 в удовлетворении ходатайства, заявленного участниками строительства об отмене ареста на земельные участки N 653 с кадастровым номером 55:36:070301:58 и N 655 с кадастровым номером 55:36:070301:60 отказано. При этом, в постановлении указано на то, что наложение ареста на названные земельные участки имеет своей целью защиту прав всех участников долевого строительства, признанными потерпевшими по уголовному делу, по которому Заборовский Ю.А. добровольно причиненный материальный ущерб не возместил.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.11.2008 N 8609/08 изложил правовую позицию, согласно которой ограничение права собственности может допускаться в соответствии со статьей 115 УПК РФ принятием меры процессуального принуждения в виде ареста по постановлению суда общей юрисдикции в рамках уголовного дела.
В соответствии с частью 1 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации (далее - УПК РФ) арест на имущество накладывается для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества.
В силу части 3 статьи 115 УПК РФ арест может быть наложен на имущество, находящееся у других лиц, если есть достаточные основания полагать, что оно получено в результате преступных действий подозреваемого, обвиняемого либо использовалось или предназначалось для использования в качестве орудия преступления либо для финансирования терроризма, организованной группы, незаконного вооруженного формирования, преступного сообщества (преступной организации).
При рассмотрении заявления о признании недействительными сделок суд установил, что согласно выписке из ЕГРП от 05.05.2011 право собственности на земельные участки кадастровый номер 55:36:070301:58 и 55:36:070301:60 зарегистрировано за Заборовской И.Ю.
При проверке конституционности положений статьи 115 УПК РФ Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 31.01.2011 N 1-П разъяснил, что установление особого режима имущественных требований к должнику, не допускающего удовлетворение этих требований в индивидуальном порядке, позволяет, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 12.03.2001 N 4-П, обеспечивать определенность объема его имущества в течение всей процедуры банкротства, создавая необходимые условия как для принятия мер к преодолению неплатежеспособности должника, так и для возможно более полного удовлетворения требований всех кредиторов, что, по существу, направлено на предоставление им равных правовых возможностей при реализации экономических интересов, в том числе когда имущества должника недостаточно для справедливого его распределения между кредиторами; при столкновении законных интересов кредиторов в процессе конкурсного производства решается задача пропорционального распределения среди кредиторов конкурсной массы.
Исходя из этого часть третья статьи 115 УПК РФ во взаимосвязи с абзацем девятым пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве не могут рассматриваться как допускающие в нарушение специального порядка удовлетворения в ходе конкурсного производства имущественных требований кредиторов, установленного Законом о банкротстве, создание особых условий для защиты прав лиц, которые, будучи конкурсными кредиторами в деле о банкротстве лица, на имущество которого в рамках предварительного расследования по уголовному делу наложен арест, признаются гражданскими истцами по данному уголовному делу, - вне зависимости от фактических обстоятельств соответствующего уголовного дела.
Иное - в нарушение требований статей 8 (часть 2), 19 (часть 1), 35 (части 1 - 3), 46 (часть 1) и 118 (часть 2) Конституции Российской Федерации - означало бы подмену установленных федеральным законом частноправовых способов разрешения спора об имущественных правах публично-правовыми способами, ставящими отдельных конкурсных кредиторов в привилегированное положение лишь в силу их признания также субъектами уголовного судопроизводства.
Таким образом, часть третья статьи 115 УПК РФ во взаимосвязи с абзацем девятым пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве не противоречат Конституции Российской Федерации, поскольку - по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования - не предполагают наложение ареста на имущество должника, находящегося в процедуре конкурсного производства, либо сохранение ранее наложенного в рамках уголовного судопроизводства ареста на имущество должника после введения данной процедуры для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска в отношении отдельных лиц, являющихся конкурсными кредиторами.
Поскольку арест земельных участков N 653 с кадастровым номером 55:36:070301:58 и N 655 с кадастровым номером 55:36:070301:60 продиктован органами предварительного расследования только необходимостью обеспечения гражданского иска участников долевого строительства в рамках уголовного дела, то наличие данного ареста не может повлечь негативные последствия для участников строительства, соблюдением интересов которых и был обусловлен арест в рамках уголовного дела.
Договоры отчуждения спорных земельных участков Заборовской И.Ю. признаны судом недействительными, суд применил последствия недействительности сделок в отношении земельных участков N 653 с кадастровым номером 55:36:070301:58 и N 655 с кадастровым номером 55:36:070301:60 и обязал конкурсного управляющего ИП Заборовской И.Ю. из конкурсной массы вернуть ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" земельные участки. При этом, из материалов дела следует, что земельные участки не выбывали из фактического владения должника, поскольку на них расположен незавершенный строительством объект.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки за должником (по причине наличия ареста) на которых находится объект незавершенного строительства, не может свидетельствовать о несоблюдении требований подпункта 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
7) Участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива "Первомайский", зарегистрированного в Едином государственном реестре юридических лиц 29.04.2010 (свидетельство серии 55 N 003511812).
При этом, ЖСК "Первомайский" соответствует требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве:
1) основной целью деятельности ЖСК "Первомайский" является завершение строительства многоквартирного жилого дома по улице Малиновского 11, 1 очередь, кирпичная вставка в г. Омске и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (пункт 2.1. Устава ЖСК "Первомайский");
2) членами ЖСК "Первомайский" являются участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений (пункт 4.1. Устава ЖСК "Первомайский");
3) в качестве паевых взносов члены ЖСК "Первомайский" вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом кооператива срок денежные средства для завершения строительства (пункт 3.5. Устава ЖСК "Первомайский").
Таким образом, наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объекта незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный адрес ул. Малиновского, 11, 1-я очередь) и земельных участков участникам строительства, подтверждено представленными в материалы дела доказательствами.
Заявление конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишнякова С.А. о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика созданному участниками строительства ЖСК "Первомайский" на указанный объект незавершенного строительства и земельные участки N 653 с кадастровым номером 55:36:070301:58 и N 655 с кадастровым номером 55:36:070301:60 является обоснованным и подлежит удовлетворению.
При этом, такая передача должна быть осуществлена в погашение требований участников строительства данного многоквартирного дома, учитывая, что в погашение требований участников строительства по адресам: город Омск, ул. Менделеева, 44 (стр. Малиновского, 11, 2-я очередь); пр. Менделеева, д. 42 (строительный адрес: г. Омск, ул. Малиновского, д. 10); ул. Малиновского, 12, корп. 1 (стр. 4А) объекты и земельные участки переданы жилищно-строительным кооперативам до применения к застройщику правил банкротства застройщиков, предусмотренных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определение арбитражного суда Омской области от 19.09.2013 по делу А46-8545/2009 подлежит отмене в части на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела).
Апелляционная жалоба конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" удовлетворить частично. Определение арбитражного суда Омской области от 19 марта 2013 года по делу А46-8545/2009 отменить в части отказа в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" о погашении требований участников строительства по объектам: г. Омск, ул. 11 Ремесленная, 25, г. Омск, ул. Малиновского, 11, 1 очередь.
Принять в данной части новый судебный акт.
Ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства удовлетворить.
Передать права застройщика на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, ул. 11 Ремесленная, 25 в г. Омске жилищно-строительному кооперативу "Ремесленный" (ОГРН 1105543023266), созданному из числа участников строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. 11 Ремесленная, 25.
Передать права застройщика на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, пр. Менделеева 44 (строительный адрес: ул. Малиновского 11, 1-ая очередь) кирпичная вставка образованному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Первомайский" (ОГРН 1105543013620), созданному из числа участников строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, пр. Менделеева 44 (строительный адрес: ул. Малиновского 11, 1-ая очередь).
В остальной части определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.12.2013 ПО ДЕЛУ N А46-8545/2009
Разделы:ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 декабря 2013 г. по делу N А46-8545/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2013 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Смольниковой М.В.,
судей Рожкова Д.Г., Семеновой Т.П.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Копосовой О.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2952/2013) конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" на определение Арбитражного суда Омской области от 19 марта 2013 года, вынесенное по заявлению конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" Вишнякова Сергея Александровича о погашении требований участников долевого строительства по делу N А46-8545/2009 (председательствующий судья Хвостунцев А.М., судьи Бодункова С.А., Брежнева О.Ю.) о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" (ОГРН 102550537512, ИНН 5502049714),
при участии в судебном заседании:
- от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" Кузьмина Александра Петровича - представитель Битнер С.В. по доверенности от 23.10.2013 сроком на 1 год, паспорт;
- от Рахманиной В.П. - лично, паспорт; представитель Попов М.А. по доверенности от 17.06.2013 сроком на 3 года, паспорт; представитель Окишев К.В. по доверенности от 17.06.2013, сроком действия 3 года, паспорт; представитель Окишева И.В. по доверенности от 17.06.2013, сроком действия 3 года, паспорт;
- от Сорокина В.В. - представитель Окишев К.В. по доверенности от 11.01.2013, сроком действия 2 года, паспорт; представитель Окишева И.В. по доверенности от 11.01.2013, сроком действия 2 года, паспорт;
- от Фасхутдинова Т.А. - представитель Окишев К.В. по доверенности от 20.06.2013, сроком действия 3 года, паспорт; представитель Окишева И.В. по доверенности от 20.06.2013, сроком действия 3 года, паспорт;
- от жилищно-строительного кооператива "Малиновского-112" - представитель Базиль В.В. по доверенности б/н от 05.06.2011 сроком действия три года, паспорт;
- Орлов Сергей Евгеньевич - лично, паспорт;
- Криворотова М.А. - лично, паспорт;
- от Петренко Т.Л. - представитель Белозеров О.П. по доверенности от 25.10.2012, сроком действия 3 года, паспорт;
- от Гудзенко Н.Н. - представитель Белозеров О.П. по доверенности от 26.09.2012, сроком действия 3 года, паспорт;
- от Редько А.А. - представитель Белозеров О.П. по доверенности от 01.10.2012, сроком действия 3 года, паспорт;
- от Главного Управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области - представитель Есев А.В. по доверенности от 26.07.2013, сроком действия до 31.12.2013, удостоверение;
- от жилищно-строительного кооператива "Дольщик" - представитель Гебаур Ю.А. по доверенности от 15.06.2013 сроком действия до 31.12.2013, паспорт;
- от жилищно-строительного кооператива "Малиновского дом 12 корпус 1" - представитель Гебаур Ю.А. по доверенности от 18.10.2012 сроком на 3 года, паспорт;
- от жилищно-строительного кооператива "Первомайский" - председатель Коновалова Т.А. протокол собрания от 22.01.2012, паспорт;
- от Коновалова О.С. - представитель Коновалова Т.А. по доверенности от 11.10.2013 сроком на 3 года, паспорт;
- Семенова Л.Р. - лично, паспорт;
- Карачинцева Ю.С. - лично, паспорт;
- Харченко С.А. - лично, паспорт;
- установил:
решением Арбитражного суда Омской области от 08.06.2010 по делу N А46-8545/2009 общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" (далее - ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД", должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыто конкурсное производство.
Определением арбитражного суда от 25.10.2011 при банкротстве ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Определением суда от 07.12.2010 конкурсным управляющим должника утвержден Вишняков Сергей Александрович.
12.09.2012 в арбитражный суд поступило ходатайство конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишнякова Сергея Александровича в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве о погашении требований участников долевого строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки жилищно-строительным кооперативам.
В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены жилищно-строительный кооператив "Малиновского дом 14 корпус 2" (далее - ЖСК "Малиновского дом 14 корпус 2"), жилищно-строительный кооператив "Малиновского, дом 12 корпус 1" (далее - ЖСК "Малиновского, дом 12 корпус 1"), жилищно-строительный кооператив "Дольщик" (далее - ЖСК "Дольщик"), жилищно-строительный кооператив "Малиновского 112" (далее - ЖСК "Малиновского 112").
До рассмотрения заявления по существу кредиторами Мильманом Анатолием Александровичем (далее - Мильман А.А.) и Столковой Ольгой Андреевной (далее - Столкова О.А.) заявлено ходатайство о выделении в отдельное производство требования о погашении требований участников строительства, путем передачи объекта незавершенного жилищного строительства по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, дом 14, корп. 2.
Определением Арбитражного суда Омской области от 19.03.2013 по делу N А46-8545/2009 в удовлетворении ходатайства кредиторов Мильмана А.А., Столковой О.А. о выделении в отдельное производство требования о погашении требований участников строительства, включенных в реестр требований ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" путем передачи объекта незавершенного жилищного строительства по адресу: г. Омск, ул. Малиновского, дом 14, корп. 2 отказано.
В удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишнякова С.А. отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, конкурсный управляющий ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишняков С.А. обратился в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
По мнению подателя жалобы, суд первой инстанции отказал в удовлетворении ходатайства о погашении требований участников долевого строительства по формальным основаниям, без учета фактических обстоятельств дела.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу N А46-8545/2009 указанная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 18.06.2013.
От Харченко С.А. поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором он поддерживает позицию конкурсного управляющего Вишнякова С.А., изложенную в апелляционной жалобе.
Зырянова Т.Н. в отзыве на апелляционную жалобу просит отменить обжалуемое определение и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований конкурсного управляющего.
Определением суда от 26.06.2013 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено на 08.08.2013 в связи с тем, что определением Арбитражного суда Омской области от 30.04.2013 (дата объявления резолютивной части) Вишняков С.А. отстранен от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, а вопрос об утверждении нового конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" не разрешен на дату судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы.
Определением Арбитражного суда Омской области от 12.07.2013 конкурсным управляющим ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" утвержден Нестеров Валерий Дмитриевич.
Определением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 08.08.2013 рассмотрение апелляционной жалобы вновь отложено на 05.09.2013 в связи с тем, что вновь назначенному конкурсному управляющему должника Нестерову В.Д. не передана документация должника, в связи не сформирована четкая позиция по апелляционной жалобе.
Определением суда от 06.09.2013 по делу N А46-8545/2009 производство по апелляционной жалобе (регистрационный номер 08АП-2952/2013) приостановлено до вынесения судом апелляционной инстанции постановлений по результатам рассмотрения апелляционных жалоб по делу А46-8545/2009 на определения арбитражного суда Омской области от 17.07.2013, 24.07.2013, 26.07.2013 года.
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 конкурсным управляющим должника утвержден Кузьмин Александр Петрович.
Определением от 11.11.2013 производство по апелляционной жалобе возобновлено, назначено судебное заседание на 03.12.2013.
До рассмотрения апелляционной жалобы по существу от участников строительства, ЖСК "Малиновского-112", ЖСК "Малиновского-11 2-я очередь" поступили отзывы на апелляционную жалобу.
От ЖСК "Первомайский" поступило ходатайство о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что суд первой инстанции, несмотря на отсутствие отдельного определения, фактически привлек и указывал ЖСК "Первомайский", ЖСК "Ремесленный" в качестве лиц, участвующих в рассмотрении ходатайства о погашении требований участников строительства, что подтверждается, в том числе, отчетом о публикации 18.12.2012 на официальном сайте Арбитражного суда Омской области определения об отложении судебного заседании по рассмотрению ходатайства о погашении требований участников строительства (том 3 лист дела 63). При этом, представитель ЖСК "Первомайский" не приводит доводов о том, что кооператив не был уведомлен о рассмотрении ходатайства конкурсного управляющего, в связи с чем, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Кузьмина А.П. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил отменить определение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представители участвующих в деле лиц высказались согласно отзывам на апелляционную жалобу.
Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, проверив законность и обоснованность определения Арбитражного суда Омской области от 19.03.2013 по делу N А46-8545/2009 в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим отмене в части по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 223 АПК РФ, пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).
В соответствии с пунктом 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 07.09.2012 состоялось собрание кредиторов должника, на котором приняты решения:
- - погасить требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о передаче жилых помещений, путем передачи объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Малиновского, 10 жилищно-строительному кооперативу "Дольщик", созданному из числа участников долевого строительства;
- - погасить требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о передаче жилых помещений, путем передачи объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный адрес ул. Малиновского, 11, 1-я очередь) жилищно-строительному кооперативу "Первомайский", созданному из числа участников долевого строительства;
- - погасить требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о передаче жилых помещений, путем передачи объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) жилищно-строительному кооперативу "Ремесленный", созданному из числа участников долевого строительства;
- - погасить требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о передаче жилых помещений, путем передачи объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Малиновского, 12, корп. 1 (стр. 4А), кирпичная вставка жилищно-строительному кооперативу "Малиновского N 12 корпус 1", созданному из числа участников долевого строительства;
- - погасить требования участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о передаче жилых помещений, путем передачи объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (стр. Малиновского, 11, 2-я очередь) жилищно-строительному кооперативу, созданному из числа участников долевого строительства.
Согласно пункту 2 статьи 201.10 Закона о банкротстве в состав материалов, подлежащих рассмотрению собранием участников строительства, включается заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства, отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, проект решения о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.
Как следует из пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:
1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;
2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;
3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;
4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.
Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, пришел к выводу о несоблюдении всех условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, для передачи участникам строительства объектов незавершенного строительства, а именно: заявителем не представлены доказательства подтверждающие, что земельные участки, на которых находятся объекты незавершенного строительства, принадлежат застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве, а объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности.
При повторном рассмотрении настоящего вопроса суд апелляционной инстанции не может согласиться с отказом в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего в части погашения требований участников строительства путем передачи незавершенных строительством объектов по адресам: город Омск, ул. 11 Ремесленная, 25 и ул. Малиновского, 11 (1 очередь) и земельных участков под ними.
В остальной части суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы конкурсного управляющего и отмены судебного акта.
1. В отношении объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (стр. Малиновского, 11, 2-я очередь) суд учитывает следующее.
Из материалов дела усматривается, что 02.09.2009 52 участника долевого строительства по адресу Малиновского, 11, 2-я очередь приняли решение в целях образования дольщиками юридического лица создать жилищно-строительный кооператив, которому присвоить наименование "Малиновского-112" (том 1 лист дела 149).
10.08.2011 между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (выбывший застройщик) и ЖСК "Малиновского-112" (вступивший застройщик) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве другому лицу (цессия), по условиям которого выбывший застройщик передает свои права и обязанности, возникающие из договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска, общей площадью 2388 кв. м с кадастровыми номерами 55:36:07 03 01:152 и 55:36:07 03 01:117 вступившему застройщику (том 4 листы дела 15-16).
Объект ("строительная конструкция") передан обществом (конкурсным управляющим) Кооперативу по акту от 10.08.2011.
15.08.2012 ЖСК "Малиновского-112" выдано разрешение на строительство 9-этажного жилого дома N 11 (5, 6, 7 подъезды) по улице Малиновского в Советском административном округе города Омска (том 4 лист дела 18).
Определением Арбитражного суда омской области от 24.07.2013 по делу N А46-8545/2009 незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Менделеева,44 (строительный адрес: г. Омск, ул. Малиновского, 11, 2-я очередь) исключен из конкурсной массы ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД".
Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2013 определение Арбитражного суда Омской области от 24.07.2013 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Харченко С.А. - без удовлетворения.
При этом, в рамках рассмотрения апелляционной жалобы Харченко С.А. суд пришел к следующим выводам.
Земельные участки, на которых расположен строящийся жилой дом принадлежат ЖСК "Малиновского-112" на праве собственности, зарегистрированном в установленном законе порядке. ЖСК "Малиновского-112" осуществляется фактическое владение и пользование земельным участком: осуществляется достройка жилого дома. То есть объектом незавершенным строительством, расположенным на земельном участке, принадлежащем ЖСК "Малиновского-112", фактически владеет ЖСК "Малиновского-112". Поэтому включение такого имущества в конкурсную массу невозможно. При рассмотрении данного вопроса судом применены положения статьи 304 ГК РФ.
2. В отношении объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Малиновского, 10.
30.06.2009 ЖСК "Дольщик" выдано разрешение на строительство первой очереди жилого дома (строительный номер 10), расположенного по адресу город Омск, ул. Малиновского, 10 (том 4 лист дела 13).
Материалами дела подтверждается факт заключения между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (выбывший застройщик) и ЖСК "Дольщик" (вступивший застройщик) договора о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве другому лицу (цессия) от 14.06.2011, по условиям которого выбывший застройщик безвозмездно передает свои права и обязанности, возникающие из договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска, общей площадью 33494 кв. м с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066 вступившему застройщику (том 3 листы дела 18-19).
Объект ("строительная конструкция") передан обществом (конкурсным управляющим) кооперативу по акту от 14.06.2011.
Права и обязанности по договору аренды земельного участка N Д-С-31-6937 от 29.03.2001, заключенному между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и должником переданы последним ЖСК "Дольщик" на основании договора перенайма, заключенного в июне 2011 года (том 3 лист дела 16).
Впоследствии между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ЖСК "Дольщик" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-С-31-9134, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066 для строительства 10-этажного жилого дома. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 18.01.2012 (том 4 листы дела 21-24).
Таким образом, передача должником кооперативу прав на незавершенный строительством объект и земельный участок под ним, осуществлена до применения в отношении ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определением Арбитражного суда Омской области от 17.06.2013 по делу N А46-8545/2009 незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: 644012, г. Омск, пр. Менделеева, д. 42 (строительный адрес: г. Омск, ул. Малиновского, д. 10) в Советском административном округе города Омска исключен из конкурсной массы ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД".
3. В отношении объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Малиновского, 12, корп. 1 (стр. 4А) - кирпичная вставка.
18.03.2011 собранием учредителей жилищно-строительного кооператива "Малиновского, дом 12 корпус 1" принято решение об организации ЖСК "Малиновского, дом 12 корпус 1" (том 4 листы дела 23-25).
28.06.2011 между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (сторона-1) и ЖСК "Малиновского, дом 12 корпус 1" (сторона-2) подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка N Д-С-31-6937 от 29.03.2007, по условиям которого сторона-1 с согласия Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) уступает, а сторона-2 принимает в полном объеме все права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному между арендодателем и стороной-1 (том 4 листы дела 63-64).
Впоследствии между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ЖСК "Малиновского, дом 12 корпус 1" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-С-11-9147, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066 для строительства многоквартирного дома. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 21.02.2012 (том 4 листы дела 65-68).
17.06.2011 между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (выбывший застройщик) и ЖСК "Малиновского, дом 12 корпус 1" (вступивший застройщик) заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве другому лицу (цессия), по условиям которого выбывший застройщик безвозмездно передает свои права и обязанности, возникающие из договоров долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, относящемся к категории земель населенных пунктов в границах города Омска, общей площадью 33494 кв. м с кадастровым номером 55:36:07 01 04:2066 вступившему застройщику (том 4 листы дела 75-76).
Таким образом, передача должником кооперативу прав на незавершенный строительством объект и земельный участок под ним, осуществлена также до применения в отношении ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определением Арбитражного суда Омской области от 14.06.2013 по делу N А46-8545/2009 незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: 644012, г. Омск, ул. Малиновского, дом 12, корпус 1 (строительный адрес: г. Омск, ул. Малиновского, 4 "А"), кирпичная вставка исключен из конкурсной массы ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД".
Таким образом, обстоятельства настоящего дела свидетельствуют о том, что на дату вынесения обжалуемого определения объекты незавершенного жилищного строительства по адресам: город Омск, ул. Менделеева, 44 (стр. Малиновского, 11, 2-я очередь); город Омск, пр. Менделеева, д. 42 (строительный адрес: г. Омск, ул. Малиновского, д. 10); город Омск, ул. Малиновского, 12, корп. 1 (стр. 4А) и земельные участки, на которых находятся эти объекты должнику праве собственности или ином вещном праве не принадлежат.
В этой связи ходатайство конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишнякова С.А. о погашении требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о передаче жилых помещений, путем передачи объектов незавершенного жилищного строительства, по адресам: город Омск, ул. Менделеева, 44 (стр. Малиновского, 11, 2-я очередь); город Омск, пр. Менделеева, д. 42 (строительный адрес: г. Омск, ул. Малиновского, д. 10); город Омск, ул. Малиновского, 12, корп. 1 (стр. 4А) в порядке, установленном статьей 201.10 Закона о банкротстве удовлетворению не подлежит.
Вышеуказанные объекты и земельные участки переданы жилищно-строительным кооперативам в целях погашения требований участников строительства по данным объектам до применения к застройщику правил банкротства застройщиков, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), что не противоречит Закону о банкротстве.
При этом, вопрос о признании погашенными требований участников строительства вышеуказанных объектов (полностью или в соответствующей части), должен быть поставлен заинтересованными лицами в порядке пункта 6 статьи 16 Закона о банкротстве.
4. В отношении объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2).
По данному объекту суд апелляционной инстанции приходит к выводу о соблюдении необходимых условий, для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства и земельного участка.
Согласно заключению конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о возможности/невозможности передачи объекта незавершенного строительства:
1) Стоимость прав застройщика ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" на объект незавершенного строительства по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) и земельный участок с кадастровым номером 55:36:04 01 14:3028, не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и требований о передаче жилых помещений.
Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений согласно заключению составляет 46 700 135 руб. Стоимость прав застройщика на объект составляет 1 руб., право аренды земельного участка оценено в 2 900 000 рублей, что меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр.
2) Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.
Согласно данным, изложенным в инвентаризационных описях и заключению конкурсного управляющего, у должника имеется движимое и недвижимое имущество на общую сумму 81 124 847 рублей. Совокупный размер требований кредиторов по текущим платежам, кредиторов первой и второй очереди реестра требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" на дату 07.09.2012 (дата проведения собрания кредиторов) составляет 49 467 703, 03 рублей.
3) Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда Омской области от 10.03.2010 в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" включено требование ОАО "Сбербанк России" в сумме 33 218 083 руб. 23 коп. как требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника.
В рамках рассмотрения указанного требования судом установлено, что 28.11.2007 между ОАО "Сбербанк России" (Банк) и ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (заемщик) заключен договор N 74 об открытии невозобновляемой кредитной линии в соответствии с условиями которого Банк предоставил заемщику кредит в сумме 31 000 000 руб. 00 коп. для финансирования затрат по строительству кирпичного 1 секционного, 10 этажного жилого дома по адресу: ул. 11 Ремесленная в Центральном административном округе города Омска на срок по 27.11.2008 под 12,5% годовых, а заемщик принял на себя обязательства возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им в размере, в сроки и на условиях договора.
В качестве обеспечения надлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору между ОАО "Сбербанк России" и ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" заключены:
- - договор ипотеки N 161 от 28.11.2007, предметом которого является передача принадлежащего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" права аренды на земельный участок сроком на 3 года, расположенный по адресу: улица 11 Ремесленная с местоположением в 43 м северо-восточнее относительно одноэтажного жилого дома, имеющего адрес: ул. 11 Ремесленная, 32, с кадастровым номером 55:36:0401 14:3028, площадью 2105,00 кв. м в соответствии с кадастровым планом земельного участка и планом границ земельного участка, являющихся неотъемлемой частью договора, залоговой стоимостью 19 425 000 руб.;
- - договор залога имущественных прав N 162 от 28.11.2007, предметом которого является передача в залог всех своих имущественных прав (требований) на результаты работ в размере 100% на строящиеся площади в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Омск, ул. 11 Ремесленная с местоположением в 43 м северо-восточнее относительно 1 этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ул. 11 Ремесленная, 32 в ЦАО г. Омска, залоговой стоимостью 9 480 000 руб.
Как следует из пункта 3.1.3. договора ипотеки N 161 от 28.11.2007, возражений против обременения залогом права аренды земельного участка со стороны Департамента имущественных отношений не имеется, что подтверждается письмом N 07-01/46299 от 19.11.2007.
Право аренды земельного участка согласно пункту 1.3. договора ипотеки N 161 от 28.11.2007 подтверждается договором аренды земельного участка N Д-Ц-31-6 936 от 29.03.2007, заключенного с Департаментом недвижимости Администрации г. Омска сроком на 3 года и зарегистрированным в УФРС по Омской области 16.05.2007 за N 55-55-01/060/2007-974.
На момент заключения договора ипотеки N 161 от 28.11.2007 и вынесения арбитражным судом определения от 10.03.2010 действовал договор аренды земельного участка N Д-Ц-31-6 936 от 29.03.2007.
В рамках рассмотрения обособленного спора в настоящем деле о банкротстве - заявления Фасхутдинова Т.А. о внесении изменений в реестр требований кредиторов должника и о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:04 01 14:3028, площадью 2105 кв. м, установленного договором ипотеки N 161 от 28.11.2007, Арбитражный суд Омской области пришел к выводу о прекращении залога права аренды на земельный участок ввиду истечения установленного в договоре аренды земельного участка срока аренды - 3 года (определение от 26.07.2013). С указанной позицией согласился суд апелляционной инстанции (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2013), указав также, что в реестр не может быть включено требование залогодержателя как требование, обеспеченное залогом, поскольку должник (залогодатель) не владеет предметом залога ввиду истечения срока аренды, на который ему был предоставлен для использования земельный участок.
Оценивая условия договора залога имущественных прав N 162 от 28.11.2007, суд апелляционной инстанции принимает во внимание следующее.
Согласно пункту 2 статьи 4 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 N 2872-1 "О залоге" (далее - Закон о залоге) предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права.
Если залог имущества подлежит государственной регистрации, то договор о залоге считается заключенным с момента его регистрации (абзац второй статьи 11 Закона о залоге).
В статье 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) перечислено имущество, которое может быть предметом ипотеки.
Согласно пункту 2 статьи 5 Закона об ипотеке правила настоящего Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.
Как следует из части 1 статьи 10 Закона об ипотеке договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (часть 2 статьи 10 Закона об ипотеке).
В соответствии с пунктом 5 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога право собственности на объект незавершенного строительства должно быть зарегистрировано застройщиком.
По смыслу подпункта 3 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве в качестве условия, препятствующего передаче объекта, является установление судом наличия в реестре требований кредиторов требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
В деле отсутствуют сведения о государственной регистрации договора залога прав застройщика на незавершенный строительством объект.
Указанное позволяет суду апелляционной инстанции прийти к выводу о том, что залог, о котором идет речь в договоре залога имущественных прав N 162 от 28.11.2007 не является тем залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства, который по смыслу подпункта 3 пункта 3 статьи 210.10 Закона о банкротстве является препятствием для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства.
При таких обстоятельствах, требования подпункта 3 пункта 3 статьи 210.10 Закона о банкротстве в настоящем случае соблюдены.
4) После завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Указанный жилой дом состоит из 60 квартир.
Судебными актами Арбитражного суда Омской области по настоящему делу в реестр требований о передаче жилых помещений первой очереди строительства включены требования участников строительства в отношении 47 жилых помещений, второй очереди строительства - в отношении 3 жилых помещений.
5) Как указывает конкурсный управляющий право собственности застройщика на объект незавершенного строительства по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) не зарегистрировано.
Вместе с тем, при рассмотрении настоящего вопроса, исходя из конкретных фактических обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции считает, что отсутствие предварительно зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект за должником не является препятствием для удовлетворения ходатайства о погашении требований участников долевого строительства путем передачи прав застройщика на этот объект. В деле отсутствуют сведения о регистрации прав в отношении спорного объекта за иными лицами.
Суд считает возможным учесть правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 27.03.2012 N 15961/11 и касающуюся применения положений статьи 201.11 Закона о банкротстве, согласно которой, предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной.
Передача участникам объекта незавершенного строительства или жилых помещений (статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве) являются способами удовлетворения требований участников строительства, направленными на соразмерное и пропорциональное удовлетворение требований участников строительства.
Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 13239/2012 по делу А55-16103/2010, основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.
6) Земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве.
Как указывалось выше, срок действия договора аренды земельного участка N Д-Ц-31-6936 от 29.03.2007, заключенного между Департаментом недвижимости Администрации г. Омска сроком и ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" истек.
В силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Как указано выше, договор аренды земельного участка N Д-Ц-31-6936 от 29.03.2007, заключенный сроком на 3 года зарегистрирован в УФРС по Омской области 16.05.2007.
Соответственно, срок действия названного договора истек 16.05.2010.
Вместе с тем, в пункте 2 статьи 621 ГК РФ указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Сведений о том, что одна из сторон возражала относительно возобновления договора на неопределенный срок, материалы дела не содержат. Соответствующих доводов лицами, участвующими в деле, не приведено.
7) Участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива "Ремесленный", зарегистрированного в Едином государственном реестре юридических лиц 30.07.2010 (свидетельство серии 55 N 003456831).
При этом, ЖСК "Ремесленный" соответствует требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве:
1) основной целью деятельности ЖСК "Ремесленный" является завершение строительства многоквартирного жилого дома по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) первая и вторая очередь и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (пункт 3.1 Устава ЖСК "Ремесленный");
2) членами ЖСК "Ремесленный" являются участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства) (пункт 10.1.1 Устава ЖСК "Ремесленный");
3) в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства (пункт 9.1.4 Устава ЖСК "Ремесленный").
Таким образом, наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объекта незавершенного строительства участникам строительства, подтверждено представленными в материалы дела доказательствами.
Следовательно, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишнякова С.А. о погашении требований участников долевого строительства дома по адресу: ул. 11-я Ремесленная, 25 путем передачи прав застройщика на объект незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. 11-я Ремесленная, 25 (строительный адрес 11-я Ремесленная, 2) и земельного участка ЖСК "Ремесленный", созданному из числа участников долевого строительства.
Такая передача должна быть осуществлена в погашение требований участников строительства данного многоквартирного дома.
5. В отношении объекта незавершенного жилищного строительства, по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный адрес ул. Малиновского, 11, 1-я очередь).
Согласно заключению конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" о возможности/невозможности передачи объекта незавершенного строительства:
1) Стоимость прав застройщика ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" на объект незавершенного строительства по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный адрес ул. Малиновского, 11, 1-я очередь), расположенного на земельных участках N 653 с кадастровым номером 55:36:07 0301:0058 и N 655 с кадастровым номером 55:36:07 0301:0060, не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и требований о передаче жилых помещений.
Совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений согласно заключению конкурсного управляющего составляет 34 640 375 руб. Стоимость прав застройщика на объект составляет 1 руб., стоимость земельных участков соответственно 330 000 и 340 000 рублей, что меньше совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр.
2) Имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди.
Согласно данным инвентаризации и заключению конкурсного управляющего у должника имеется иное движимое и недвижимое имущество должника на общую сумму 81 124 847 руб. Совокупный размер требований кредиторов по текущим платежам, кредиторов первой и второй очереди реестра требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" на дату 07.09.2012 (дата проведения собрания кредиторов) составляет 49 467 703 руб. 03 коп.
3) В реестре требований кредиторов ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный адрес ул. Малиновского, 11, 1-я очередь) и земельные участки N 653 с кадастровым номером 55:36:07 0301:0058 и N 655 с кадастровым номером 55:36:07 0301:0060.
4) После завершения строительства объекта незавершенного строительства по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный адрес ул. Малиновского, 11, 1-я очередь) жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений.
Указанный жилой дом состоит из 40 квартир.
При подготовке заключения участниками строительства заявлены требования в отношении 34 жилых помещений в спорном доме.
5) Право собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный адрес ул. Малиновского, 11, 1-я очередь) у застройщика не зарегистрировано.
Вместе с тем, как уже указано выше, при рассмотрении настоящего вопроса, исходя из конкретных фактических обстоятельств дела, с учетом правовых позиций, изложенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27.03.2012 N 15961/11, постановлении Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 13239/2012 по делу А55-16103/2010, суд апелляционной инстанции считает, что отсутствие предварительно зарегистрированного права собственности на незавершенный строительством объект за должником не является препятствием для удовлетворения ходатайства о погашении требований участников долевого строительства путем передачи прав застройщика на этот объект. В деле отсутствуют сведения о регистрации прав на спорный объект за иными лицами.
6) Из материалов дела следует, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" конкурсным управляющим Вишняковым С.А. оспаривались договоры купли-продажи земельных участков, в том числе N 653 с кадастровым номером 55:36:070301:58 и N 655 с кадастровым номером 55:36:070301:60, расположенных в садоводческом некоммерческом товариществе "Садовод" Советского административного округа города Омска, заключенных в период с 14.01.2008 по 07.10.2008 между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" (продавцом) и Заборовской Ией Юрьевной (покупателем).
Указанные земельные участки принадлежали должнику на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 09.08.2006 серии 55 АВ N 222790, от 09.09.2006 серии 55 АВ N 324021 (том 8 листы дела 50, 51).
В рамках указанного спора судом установлено, что право собственности на земельные участки N 653 и N 655 зарегистрировано за Заборовской И.Ю. (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 01/114/2011-1406 от 05.05.2011).
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Определением Арбитражного суда Омской области от 25.01.2013 по делу N А46-8545/2009 договоры купли-продажи земельных участков, расположенных в садоводческом некоммерческом товариществе "Садовод" Советского административного округа города Омска, в том числе, N 653 с кадастровым номером 55:36:070301:58 и N 655 с кадастровым номером 55:36:070301:60, заключенные между ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" и Заборовской И.Ю., признаны недействительными; на конкурсного управляющего ИП Заборовской И.Ю. Шилову Олесю Михайловну возложена обязанность по передаче ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" из конкурсной массы ИП Заборовской И.Ю. спорных земельных участков.
29.04.2013 между конкурсным управляющим ИП Заборовской И.Ю. Шиловой О.М. и конкурсным управляющим ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишняковым С.А. подписаны акты приема-передачи земельных участков N 653 и N 655.
10.06.2013 конкурсный управляющий ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишняков С.А. обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области с заявлениями о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и о государственной регистрации перехода прав от Заборовской И.Ю.
28.06.2013 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области приостановлена государственная регистрация права собственности должника на земельные участки N 653 и N 655 в связи с арестом, наложенным постановлениями Куйбышевского районного суда города Омска от 06.10.2009.
Из представленных в материалы дела доказательств следует, что арест на земельные участки наложен в целях обеспечения исполнения приговора в отношении бывшего директора ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Заборовского Ю.А. в части гражданского иска граждан - участников строительства многоквартирного жилого дома по ул. Малиновского, д. 11.
Постановлением начальника ОРБ и ДОПС СЧ по РОПД УМВД России по Омской области подполковником юстиции Рябухиным С.В. от 08.08.2013 в удовлетворении ходатайства, заявленного участниками строительства об отмене ареста на земельные участки N 653 с кадастровым номером 55:36:070301:58 и N 655 с кадастровым номером 55:36:070301:60 отказано. При этом, в постановлении указано на то, что наложение ареста на названные земельные участки имеет своей целью защиту прав всех участников долевого строительства, признанными потерпевшими по уголовному делу, по которому Заборовский Ю.А. добровольно причиненный материальный ущерб не возместил.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 25.11.2008 N 8609/08 изложил правовую позицию, согласно которой ограничение права собственности может допускаться в соответствии со статьей 115 УПК РФ принятием меры процессуального принуждения в виде ареста по постановлению суда общей юрисдикции в рамках уголовного дела.
В соответствии с частью 1 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации (далее - УПК РФ) арест на имущество накладывается для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества.
В силу части 3 статьи 115 УПК РФ арест может быть наложен на имущество, находящееся у других лиц, если есть достаточные основания полагать, что оно получено в результате преступных действий подозреваемого, обвиняемого либо использовалось или предназначалось для использования в качестве орудия преступления либо для финансирования терроризма, организованной группы, незаконного вооруженного формирования, преступного сообщества (преступной организации).
При рассмотрении заявления о признании недействительными сделок суд установил, что согласно выписке из ЕГРП от 05.05.2011 право собственности на земельные участки кадастровый номер 55:36:070301:58 и 55:36:070301:60 зарегистрировано за Заборовской И.Ю.
При проверке конституционности положений статьи 115 УПК РФ Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 31.01.2011 N 1-П разъяснил, что установление особого режима имущественных требований к должнику, не допускающего удовлетворение этих требований в индивидуальном порядке, позволяет, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 12.03.2001 N 4-П, обеспечивать определенность объема его имущества в течение всей процедуры банкротства, создавая необходимые условия как для принятия мер к преодолению неплатежеспособности должника, так и для возможно более полного удовлетворения требований всех кредиторов, что, по существу, направлено на предоставление им равных правовых возможностей при реализации экономических интересов, в том числе когда имущества должника недостаточно для справедливого его распределения между кредиторами; при столкновении законных интересов кредиторов в процессе конкурсного производства решается задача пропорционального распределения среди кредиторов конкурсной массы.
Исходя из этого часть третья статьи 115 УПК РФ во взаимосвязи с абзацем девятым пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве не могут рассматриваться как допускающие в нарушение специального порядка удовлетворения в ходе конкурсного производства имущественных требований кредиторов, установленного Законом о банкротстве, создание особых условий для защиты прав лиц, которые, будучи конкурсными кредиторами в деле о банкротстве лица, на имущество которого в рамках предварительного расследования по уголовному делу наложен арест, признаются гражданскими истцами по данному уголовному делу, - вне зависимости от фактических обстоятельств соответствующего уголовного дела.
Иное - в нарушение требований статей 8 (часть 2), 19 (часть 1), 35 (части 1 - 3), 46 (часть 1) и 118 (часть 2) Конституции Российской Федерации - означало бы подмену установленных федеральным законом частноправовых способов разрешения спора об имущественных правах публично-правовыми способами, ставящими отдельных конкурсных кредиторов в привилегированное положение лишь в силу их признания также субъектами уголовного судопроизводства.
Таким образом, часть третья статьи 115 УПК РФ во взаимосвязи с абзацем девятым пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве не противоречат Конституции Российской Федерации, поскольку - по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования - не предполагают наложение ареста на имущество должника, находящегося в процедуре конкурсного производства, либо сохранение ранее наложенного в рамках уголовного судопроизводства ареста на имущество должника после введения данной процедуры для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска в отношении отдельных лиц, являющихся конкурсными кредиторами.
Поскольку арест земельных участков N 653 с кадастровым номером 55:36:070301:58 и N 655 с кадастровым номером 55:36:070301:60 продиктован органами предварительного расследования только необходимостью обеспечения гражданского иска участников долевого строительства в рамках уголовного дела, то наличие данного ареста не может повлечь негативные последствия для участников строительства, соблюдением интересов которых и был обусловлен арест в рамках уголовного дела.
Договоры отчуждения спорных земельных участков Заборовской И.Ю. признаны судом недействительными, суд применил последствия недействительности сделок в отношении земельных участков N 653 с кадастровым номером 55:36:070301:58 и N 655 с кадастровым номером 55:36:070301:60 и обязал конкурсного управляющего ИП Заборовской И.Ю. из конкурсной массы вернуть ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" земельные участки. При этом, из материалов дела следует, что земельные участки не выбывали из фактического владения должника, поскольку на них расположен незавершенный строительством объект.
В силу разъяснений, изложенных в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.
Таким образом, суд апелляционной инстанции считает, что отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки за должником (по причине наличия ареста) на которых находится объект незавершенного строительства, не может свидетельствовать о несоблюдении требований подпункта 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.
7) Участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива "Первомайский", зарегистрированного в Едином государственном реестре юридических лиц 29.04.2010 (свидетельство серии 55 N 003511812).
При этом, ЖСК "Первомайский" соответствует требованиям пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве:
1) основной целью деятельности ЖСК "Первомайский" является завершение строительства многоквартирного жилого дома по улице Малиновского 11, 1 очередь, кирпичная вставка в г. Омске и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (пункт 2.1. Устава ЖСК "Первомайский");
2) членами ЖСК "Первомайский" являются участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений (пункт 4.1. Устава ЖСК "Первомайский");
3) в качестве паевых взносов члены ЖСК "Первомайский" вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом кооператива срок денежные средства для завершения строительства (пункт 3.5. Устава ЖСК "Первомайский").
Таким образом, наличие условий, при одновременном соблюдении которых может быть осуществлена передача объекта незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: город Омск, ул. Менделеева, 44 (строительный адрес ул. Малиновского, 11, 1-я очередь) и земельных участков участникам строительства, подтверждено представленными в материалы дела доказательствами.
Заявление конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" Вишнякова С.А. о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика созданному участниками строительства ЖСК "Первомайский" на указанный объект незавершенного строительства и земельные участки N 653 с кадастровым номером 55:36:070301:58 и N 655 с кадастровым номером 55:36:070301:60 является обоснованным и подлежит удовлетворению.
При этом, такая передача должна быть осуществлена в погашение требований участников строительства данного многоквартирного дома, учитывая, что в погашение требований участников строительства по адресам: город Омск, ул. Менделеева, 44 (стр. Малиновского, 11, 2-я очередь); пр. Менделеева, д. 42 (строительный адрес: г. Омск, ул. Малиновского, д. 10); ул. Малиновского, 12, корп. 1 (стр. 4А) объекты и земельные участки переданы жилищно-строительным кооперативам до применения к застройщику правил банкротства застройщиков, предусмотренных параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве.
Определение арбитражного суда Омской области от 19.09.2013 по делу А46-8545/2009 подлежит отмене в части на основании пункта 1 части 1 статьи 270 АПК РФ (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела).
Апелляционная жалоба конкурсного управляющего ООО "ПКФ "СМУ-1 КПД" подлежит частичному удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271, пунктом 3 части 4 статьи 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Апелляционную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" удовлетворить частично. Определение арбитражного суда Омской области от 19 марта 2013 года по делу А46-8545/2009 отменить в части отказа в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" о погашении требований участников строительства по объектам: г. Омск, ул. 11 Ремесленная, 25, г. Омск, ул. Малиновского, 11, 1 очередь.
Принять в данной части новый судебный акт.
Ходатайство конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Строительно-монтажное управление - 1 крупнопанельного домостроения" о погашении требований участников строительства путем передачи объектов незавершенного строительства удовлетворить.
Передать права застройщика на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, ул. 11 Ремесленная, 25 в г. Омске жилищно-строительному кооперативу "Ремесленный" (ОГРН 1105543023266), созданному из числа участников строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, ул. 11 Ремесленная, 25.
Передать права застройщика на незавершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: г. Омск, пр. Менделеева 44 (строительный адрес: ул. Малиновского 11, 1-ая очередь) кирпичная вставка образованному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу "Первомайский" (ОГРН 1105543013620), созданному из числа участников строительства многоквартирного жилого дома по адресу: г. Омск, пр. Менделеева 44 (строительный адрес: ул. Малиновского 11, 1-ая очередь).
В остальной части определение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
М.В.СМОЛЬНИКОВА
Судьи
Д.Г.РОЖКОВ
Т.П.СЕМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)