Судебные решения, арбитраж
ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена в судебном заседании 19 - 26 августа 2008 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2008 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.,
судей Литвинцевой Л.Р., Зориной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Карпущенко О.В., после перерыва в судебном заседании - секретарем судебного заседания Лиопа А.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2505/2008) Товарищества собственников жилья "Вероника" на решение Арбитражного суда Омской области от 01.04.2008 года по делу N А46-9132/2007 (судья Штаненко П.Т.), по иску Товарищества собственников жилья "Вероника" к ответчику предпринимателю Бомбину Сергею Анатольевичу об устранении нарушения права пользования общим имуществом, истребовании имущества из чужого незаконного владения
при участии в судебном заседании:
- от товарищества собственников жилья "Вероника" - адвокат Бродский П.И. по доверенности от 04.07.2008 года, рег. N 55/84;
- от предпринимателя Бомбина Сергея Анатольевича - Максимова Н.Л. по доверенности от 29.08.2007 года, Картечкин О.Ю. по доверенности от 06.03.2008 года, лично Бомбин С.А.
установил:
Товарищество собственников жилья "Вероника" (далее ТСЖ "Вероника", истец податель жалобы) обратилось в арбитражный суд с требованиями к предпринимателю Бомбину Сергею Анатольевичу (далее ответчик):
- устранить нарушение прав собственников многоквартирного дома по пользованию общим имуществом, путем сноса возведенных перегородок и нежилых помещений в арочном проеме жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Лермонтова, д. 62,
- об истребовании из чужого незаконного владения ответчика нежилых помещений электрощитовой площадью 3,4 кв. м (помещение N 1 на поэтажном плане первого этажа здания литера А), теплового узла площадью 23,9 кв. м (помещение N 2 на поэтажном плане первого этажа, литера А), водомерного узла площадью 8,9 кв. м (помещение N 3 на поэтажном плане первого этажа здания литера А), расположенных на первом этаже вышеуказанного жилого дома.
Исковые требования со ссылкой на статьи 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обоснованы тем, что спорные нежилые помещения электрощитовой и энергоузлов являются общим имуществом и принадлежат на праве общей долевой собственности собственником жилых помещений. В отношении требования снести истец указал, что согласие на реконструкцию дома и возведение этих помещений собственниками ответчику не давалось.
Заявлением от 07.02.2008 года истец дополнил иск требованием о признании недействительной государственной регистрации права Бомбина С.А. от 17.10.2006 года в отношении нежилых помещений 1П: 38-40 (первого этажа), 7П: 1-3 (первого этажа), 1-2 (второго этажа), а также уточнил номера истребуемых помещений: электрощитовой площадью 3,4 кв. м (помещение N 38 на поэтажном плане первого этажа здания литера А), теплового узла площадью 23,9 кв. м (помещение N 29 на поэтажном плане первого этажа, литера А), водомерного узла площадью 8,9 кв. м (помещение N 40 на поэтажном плане первого этажа здания литера А).
Решением по делу от 01.04.2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд первой инстанции указал, что регистрация является единственным подтверждением возникновения права собственности на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Между тем, заявленное исковое требование о признании недействительной регистрации права ответчика на спорные помещения не может быть принято к рассмотрению в рамках настоящего дела, поскольку является новым, и может быть рассмотрено по существу путем предъявления самостоятельного иска. Кроме этого, суд принял во внимание довод ответчика о том, что ответчик не препятствует истцу в пользовании помещениями, в которых находятся приборы учета ТСЖ.
Не соглашаясь с принятым по делу судебным актом, ТСЖ "Вероника" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, приводя следующие доводы:
- - вывод суда первой инстанции о правомерности действий по реконструкции арочного проема в связи с тем, что спорные помещения в установленном законом порядке были приняты в эксплуатацию, сделан с нарушением норм материального права. Эти действия, связанные в распоряжением общим имуществом в нарушение требований статей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", пунктов 6.1., 10.8 Устава ТСЖ "Вероника" осуществлены без получения согласия собственников квартир;
- - помещения теплового узла, электрощитовой и водомерного узла являются общей долевой собственностью собственников квартир, которая возникла с момента государственной регистрации прав на квартиры. Поэтому присвоение ответчиком этих помещений не соответствует статьям 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 290 ГК РФ, статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", статье 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- - заявленное истцом в ходе судебного разбирательство дополнение исковые требование не изменило основания первоначального заявленных требований, поскольку основано на тех же фактических обстоятельствах. Поэтому суд неправомерно не принял к рассмотрению данное уточнение.
В судебном заседании представитель подателя жалобы вышеизложенные доводы поддержал, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представитель ответчика просил оставить обжалуемое решение в силе, считая доводы истца необоснованными (отзыв на жалобу и уточнения к ней).
В судебном заседании, открытом 19.08.2008 года, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 26.08.2008 года, после перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Постановлением Мэра города Омска от 31.12.2004 N 648-П был введен в эксплуатацию жилой дом с гостинично-деловым центром по ул. Лермонтова, 62 в Центральном административном округе г. Омска.
К моменту сдачи в эксплуатацию жилой дом представлял собой 4-этажное кирпичное здание с 18 квартирами свободной планировки и гостинично-деловым центром общей площадью 6338,5 кв. м (жилая площадь - 4546,7 кв. м, встроенные помещения - 1791,8 кв. м).
Застройщиком дома являлся ответчик, который до сдачи дома в эксплуатацию зарегистрировал свое право собственности на незавершенный строительством объект (свидетельство от 10.03.2004 года том 1 лист дела 85).
После сдачи дома в эксплуатацию право собственности на часть помещений в доме в период с июля по август 2005 года было зарегистрировано за другими собственниками на основании договоров о долевом участии в совместном строительстве дома (собственники Горчаков К.Э., Бердникова С.Г., Сайфуллин Р.В., Лоенко К.И., Жеребцов В.В., Смирнов С.В., Трифонова М.В., Сухарев В.С., Кирюшина С.Н., Коган А.И., Сыромятников В.В., Черников А.В. свидетельства о государственной регистрации права собственности).
Оставшиеся собственники приобрели помещения по договорам купли-продажи (в том числе от застройщика).
Сам ответчик 2.03.2005 года зарегистрировал свое право собственности на встроенные нежилые помещения (1П) общей площадью 1791,80 м 2, находящиеся на первом, втором, третьем и мансардном этажах строения (литера А), расположенного по адресу г. Омск, ул. Лермонтова, 62.
Кроме того, 18.07.2005 года за ответчиком было зарегистрировано право собственности на квартиру N 6 общей площадью 284,70 м 2 и на квартиру 23 общей площадью 152,10 кв. м.
Квартира N 23 впоследствии 5.02.2008 года была продана ответчиком гражданину Функу В.В.
В настоящее время ответчик является собственником встроенных нежилых помещений (1П) и квартиры N 6.
К моменту сдачи дома в эксплуатацию арочный проем между западным и восточным блоками здания являлся свободным.
Позже ответчик застроил этот проем помещениями.
В октябре 2006 года (17.10.2006 года) ответчик осуществил регистрацию помещений, выстроенных в арочном проеме как нежилых помещений (7П) общей площадью 91,2 кв. м между западным и восточным блоками здания, в связи с чем общая площадь принадлежащих ответчику нежилых помещений (1П и 7П) увеличилась до 1871,6 кв. м.
В обоснование своего права на застройку проема ответчик сослался на ответы Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области от 11.09.2006 за исх. N 01-13-03/2044 и Департамента архитектуры и градостроительства от 11.10.2006 за исх. N 02/14927 (том дела 1 листы 51, 52), согласно которым возведение вышеуказанного нежилого помещения было предусмотрено проектом и не требовало получения разрешения на строительство.
Согласно экспликации к техническому паспорту в состав помещений вошли: помещение электрощитовой площадью 3,4 кв. м (1П N 38), помещение теплового узла площадью 23,9 кв. м (1П N 39), помещение водомерного узла площадью 8,9 кв. м (1П N 40), а также нежилое помещение арочного проема площадью 91,2 кв. м (7П).
Товарищество собственников жилья "Вероника" было создано по решению собственников жилых помещений от 18.04.2004 года для совместного управления и обеспечения эксплуатации недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом общего имущества (пункт 1.1. Устава).
Полагая, что регистрация за ответчиком права собственности на нежилые помещения, являющиеся общей долевой собственностью собственников квартир, нарушает права последних, ТСЖ "Вероника" обратилось в суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Омской области от 01.04.2008 года по делу N А46-9132/2007, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Оставляя обжалуемое решение в силе, апелляционная инстанция не может согласиться с выводами, по которым суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.
Так, неправомерным является отказ суда в принятии к рассмотрению требования о признании недействительной государственной регистрации прав ответчика на спорное имущество.
Признание недействительной регистрации права собственности означает оспаривание возникновения основания его регистрации. Истец, ссылаясь на недействительность права ответчика, указал на отсутствие оснований для регистрации права, поскольку спорное имущество является общим, распоряжение которым без согласия собственников жилых помещений невозможно. Требование основано на тех же фактических обстоятельствах, на которые истец ссылался первоначально, то есть основание иска не изменилось.
Далее, вне зависимости от фактических обстоятельств данного дела, по общему правилу наличие проекта на возведение дополнительных помещений (реконструкцию части здания) само по себе не означает законности этого возведения.
Коль скоро только собственник вправе реконструировать (изменять) свое имущество и коль скоро несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома являются общей собственностью собственников помещений в этом доме (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), любая пристройка к этим конструкциям может осуществляться только по соглашению между собственниками, достигнутому в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ.
В противном случае такая пристройка лишает остальных собственников законного права владеть и пользоваться общим имуществом.
К тому же любая застройка на земельном участке под многоквартирным домом требует согласия собственников этого земельного участка, каковыми являются все те же собственники помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, застройка арки, произведенная ответчиком, безусловно, подпадает под понятие реконструкции, данное в пункте 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (как в старой, так и в новой редакции), согласно которой реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Поэтому, не касаясь фактических обстоятельств, следует сказать, что судом в основу решения положено неверное толкование норм процессуального и материального права.
Между тем, суд апелляционной инстанции также считает, что иск не может быть удовлетворен.
Создание товарищества собственников жилья является одним из способов управления общим имуществом, избранным собственниками жилых помещений на основе свободного волеизъявления.
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктами 7, 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, препятствующих собственникам помещений реализовывать права владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, а также представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами.
Выполнение возложенных на ТСЖ функций может осуществляться, в том числе, путем обращения в суд в защиту интересов собственников.
В данном деле истец не ссылался на нарушение своих собственных прав как управляющей организации. Не представлял доказательств воспрепятствования со стороны Бомбина деятельности ТСЖ по управлению жилым комплексом.
Истец прямо и недвусмысленно заявил о том, что он выступает в интересах собственников и является их законным представителем.
Однако ответчик также является одним из собственников помещений в многоквартирном доме. Причем ему принадлежит в настоящее время около трети всех площадей в данном доме.
ТСЖ может являться законным представителем собственников многоквартирного дома по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом, но только в отношениях с третьими лицами.
ТСЖ не может быть законным представителем одних собственников в отношениях с другими собственниками по вопросу владения, пользования и распоряжения их общим имуществом.
В данном деле имеется спор одних собственников с другим собственником по вопросу о статусе их общего имущества.
Такой спор может быть разрешен только с надлежащим субъектным составом.
Эти выводы подтверждаются и фактическими обстоятельствами.
При обращении с иском и при рассмотрении дела в суде первой инстанции истец вообще не подтвердил свое обращение никакими полномочиями.
Представленный в материалы дела протокол общего собрания ТСЖ "Вероника" N 5 от 08.11.2006 года не может подтверждать наделение ТСЖ правом на обращение в суд с заявленными требованиями.
Из протокола не ясно, кто именно участвовал в собрании.
Показаниями свидетелей по обстоятельствам проведения собрания (приложения к протоколу судебного заседания от 19.08.2008 года) подтверждается участие в собрании не более 5 собственников квартир, несмотря на указание свидетелями общего количества участвовавших - от 10 до 15 человек. Кто еще участвовал в собрании помимо названных лиц, свидетели не назвали.
Из протокола не видно, как проводилось голосование по вопросам повестки дня, не отражены результаты подсчета голосов.
Более того, коль скоро истец заявлял, что он выступает от имени и в интересах собственников, не все из которых являются членами ТСЖ, протокола общего собрания ТСЖ тем более недостаточно.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы истец попытался подкрепить свою позицию проведением повторного собрания членов ТСЖ от 24.07.2008 года и заочного опроса всех собственников помещений.
Однако и до и после проведения этого опроса часть собственников изменяла свое мнение по поводу права ТСЖ на обращение с иском в их интересах.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представлены заявления собственников Сайфулина Р.В., Кирюшиной С.Н., Иванищевой В.В., Функа В.В., Лоенко К.И., Сухарева В.С., Трифоновой М.В. согласно которым они не имеют претензий к ответчику и возражают против обращения ТСЖ в суд в их интересах.
При этом, как уже было сказано выше, следует учесть, что в собственности ответчика находится не менее 1/3 площади всех помещений дома.
Указанное не позволяет считать, что иск подан в защиту собственников общего имущества.
Поэтому суд приходит к выводу о том, что иск заявлен ненадлежащим лицом.
Поскольку формальных оснований для прекращения производства по делу в связи с неподведомственностью не имеется, в иске следует отказать.
Отсутствие права на предъявление иска является самостоятельным основанием для отказа в его удовлетворении.
По поводу выбора способа защиты права суд апелляционной инстанции считает необходимым добавить следующее.
Как верно указал представитель ответчика, виндикационный иск является иском невладеющего собственника (или иного титульного владельца) к владеющему несобственнику (статья 301 ГК РФ). Истребуемое имущество в любом случае (даже при наличии статуса общей собственности) находится, в том числе, и в собственности ответчика, поэтому оно не может быть истребовано у него в порядке виндикации.
Статья 304 ГК РФ также не может быть применена в отношениях между субъектами общей долевой собственности, поскольку право одного собственника одновременно является правом другого.
Другими словами, истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, что также указывает на необоснованность и невозможность удовлетворения иска.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется, судебные расходы, связанные с ее рассмотрением, возлагаются на подателя жалобы (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 01.04.2008 года по делу N А46-9132/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
О.В.ЗОРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2008 ПО ДЕЛУ N А46-9132/2007
Разделы:ТСЖ (товарищество собственников жилья)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2008 г. по делу N А46-9132/2007
Резолютивная часть постановления объявлена в судебном заседании 19 - 26 августа 2008 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2008 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.,
судей Литвинцевой Л.Р., Зориной О.В.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Карпущенко О.В., после перерыва в судебном заседании - секретарем судебного заседания Лиопа А.П.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2505/2008) Товарищества собственников жилья "Вероника" на решение Арбитражного суда Омской области от 01.04.2008 года по делу N А46-9132/2007 (судья Штаненко П.Т.), по иску Товарищества собственников жилья "Вероника" к ответчику предпринимателю Бомбину Сергею Анатольевичу об устранении нарушения права пользования общим имуществом, истребовании имущества из чужого незаконного владения
при участии в судебном заседании:
- от товарищества собственников жилья "Вероника" - адвокат Бродский П.И. по доверенности от 04.07.2008 года, рег. N 55/84;
- от предпринимателя Бомбина Сергея Анатольевича - Максимова Н.Л. по доверенности от 29.08.2007 года, Картечкин О.Ю. по доверенности от 06.03.2008 года, лично Бомбин С.А.
установил:
Товарищество собственников жилья "Вероника" (далее ТСЖ "Вероника", истец податель жалобы) обратилось в арбитражный суд с требованиями к предпринимателю Бомбину Сергею Анатольевичу (далее ответчик):
- устранить нарушение прав собственников многоквартирного дома по пользованию общим имуществом, путем сноса возведенных перегородок и нежилых помещений в арочном проеме жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Лермонтова, д. 62,
- об истребовании из чужого незаконного владения ответчика нежилых помещений электрощитовой площадью 3,4 кв. м (помещение N 1 на поэтажном плане первого этажа здания литера А), теплового узла площадью 23,9 кв. м (помещение N 2 на поэтажном плане первого этажа, литера А), водомерного узла площадью 8,9 кв. м (помещение N 3 на поэтажном плане первого этажа здания литера А), расположенных на первом этаже вышеуказанного жилого дома.
Исковые требования со ссылкой на статьи 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обоснованы тем, что спорные нежилые помещения электрощитовой и энергоузлов являются общим имуществом и принадлежат на праве общей долевой собственности собственником жилых помещений. В отношении требования снести истец указал, что согласие на реконструкцию дома и возведение этих помещений собственниками ответчику не давалось.
Заявлением от 07.02.2008 года истец дополнил иск требованием о признании недействительной государственной регистрации права Бомбина С.А. от 17.10.2006 года в отношении нежилых помещений 1П: 38-40 (первого этажа), 7П: 1-3 (первого этажа), 1-2 (второго этажа), а также уточнил номера истребуемых помещений: электрощитовой площадью 3,4 кв. м (помещение N 38 на поэтажном плане первого этажа здания литера А), теплового узла площадью 23,9 кв. м (помещение N 29 на поэтажном плане первого этажа, литера А), водомерного узла площадью 8,9 кв. м (помещение N 40 на поэтажном плане первого этажа здания литера А).
Решением по делу от 01.04.2008 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд первой инстанции указал, что регистрация является единственным подтверждением возникновения права собственности на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Между тем, заявленное исковое требование о признании недействительной регистрации права ответчика на спорные помещения не может быть принято к рассмотрению в рамках настоящего дела, поскольку является новым, и может быть рассмотрено по существу путем предъявления самостоятельного иска. Кроме этого, суд принял во внимание довод ответчика о том, что ответчик не препятствует истцу в пользовании помещениями, в которых находятся приборы учета ТСЖ.
Не соглашаясь с принятым по делу судебным актом, ТСЖ "Вероника" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, приводя следующие доводы:
- - вывод суда первой инстанции о правомерности действий по реконструкции арочного проема в связи с тем, что спорные помещения в установленном законом порядке были приняты в эксплуатацию, сделан с нарушением норм материального права. Эти действия, связанные в распоряжением общим имуществом в нарушение требований статей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", пунктов 6.1., 10.8 Устава ТСЖ "Вероника" осуществлены без получения согласия собственников квартир;
- - помещения теплового узла, электрощитовой и водомерного узла являются общей долевой собственностью собственников квартир, которая возникла с момента государственной регистрации прав на квартиры. Поэтому присвоение ответчиком этих помещений не соответствует статьям 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 290 ГК РФ, статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", статье 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";
- - заявленное истцом в ходе судебного разбирательство дополнение исковые требование не изменило основания первоначального заявленных требований, поскольку основано на тех же фактических обстоятельствах. Поэтому суд неправомерно не принял к рассмотрению данное уточнение.
В судебном заседании представитель подателя жалобы вышеизложенные доводы поддержал, просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
Представитель ответчика просил оставить обжалуемое решение в силе, считая доводы истца необоснованными (отзыв на жалобу и уточнения к ней).
В судебном заседании, открытом 19.08.2008 года, в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 26.08.2008 года, после перерыва судебное заседание продолжено с участием представителей сторон.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.
Постановлением Мэра города Омска от 31.12.2004 N 648-П был введен в эксплуатацию жилой дом с гостинично-деловым центром по ул. Лермонтова, 62 в Центральном административном округе г. Омска.
К моменту сдачи в эксплуатацию жилой дом представлял собой 4-этажное кирпичное здание с 18 квартирами свободной планировки и гостинично-деловым центром общей площадью 6338,5 кв. м (жилая площадь - 4546,7 кв. м, встроенные помещения - 1791,8 кв. м).
Застройщиком дома являлся ответчик, который до сдачи дома в эксплуатацию зарегистрировал свое право собственности на незавершенный строительством объект (свидетельство от 10.03.2004 года том 1 лист дела 85).
После сдачи дома в эксплуатацию право собственности на часть помещений в доме в период с июля по август 2005 года было зарегистрировано за другими собственниками на основании договоров о долевом участии в совместном строительстве дома (собственники Горчаков К.Э., Бердникова С.Г., Сайфуллин Р.В., Лоенко К.И., Жеребцов В.В., Смирнов С.В., Трифонова М.В., Сухарев В.С., Кирюшина С.Н., Коган А.И., Сыромятников В.В., Черников А.В. свидетельства о государственной регистрации права собственности).
Оставшиеся собственники приобрели помещения по договорам купли-продажи (в том числе от застройщика).
Сам ответчик 2.03.2005 года зарегистрировал свое право собственности на встроенные нежилые помещения (1П) общей площадью 1791,80 м 2, находящиеся на первом, втором, третьем и мансардном этажах строения (литера А), расположенного по адресу г. Омск, ул. Лермонтова, 62.
Кроме того, 18.07.2005 года за ответчиком было зарегистрировано право собственности на квартиру N 6 общей площадью 284,70 м 2 и на квартиру 23 общей площадью 152,10 кв. м.
Квартира N 23 впоследствии 5.02.2008 года была продана ответчиком гражданину Функу В.В.
В настоящее время ответчик является собственником встроенных нежилых помещений (1П) и квартиры N 6.
К моменту сдачи дома в эксплуатацию арочный проем между западным и восточным блоками здания являлся свободным.
Позже ответчик застроил этот проем помещениями.
В октябре 2006 года (17.10.2006 года) ответчик осуществил регистрацию помещений, выстроенных в арочном проеме как нежилых помещений (7П) общей площадью 91,2 кв. м между западным и восточным блоками здания, в связи с чем общая площадь принадлежащих ответчику нежилых помещений (1П и 7П) увеличилась до 1871,6 кв. м.
В обоснование своего права на застройку проема ответчик сослался на ответы Главного управления государственного строительного надзора и государственной экспертизы Омской области от 11.09.2006 за исх. N 01-13-03/2044 и Департамента архитектуры и градостроительства от 11.10.2006 за исх. N 02/14927 (том дела 1 листы 51, 52), согласно которым возведение вышеуказанного нежилого помещения было предусмотрено проектом и не требовало получения разрешения на строительство.
Согласно экспликации к техническому паспорту в состав помещений вошли: помещение электрощитовой площадью 3,4 кв. м (1П N 38), помещение теплового узла площадью 23,9 кв. м (1П N 39), помещение водомерного узла площадью 8,9 кв. м (1П N 40), а также нежилое помещение арочного проема площадью 91,2 кв. м (7П).
Товарищество собственников жилья "Вероника" было создано по решению собственников жилых помещений от 18.04.2004 года для совместного управления и обеспечения эксплуатации недвижимого имущества, владения, пользования и распоряжения общим имуществом общего имущества (пункт 1.1. Устава).
Полагая, что регистрация за ответчиком права собственности на нежилые помещения, являющиеся общей долевой собственностью собственников квартир, нарушает права последних, ТСЖ "Вероника" обратилось в суд с настоящим иском.
Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Омской области от 01.04.2008 года по делу N А46-9132/2007, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Оставляя обжалуемое решение в силе, апелляционная инстанция не может согласиться с выводами, по которым суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.
Так, неправомерным является отказ суда в принятии к рассмотрению требования о признании недействительной государственной регистрации прав ответчика на спорное имущество.
Признание недействительной регистрации права собственности означает оспаривание возникновения основания его регистрации. Истец, ссылаясь на недействительность права ответчика, указал на отсутствие оснований для регистрации права, поскольку спорное имущество является общим, распоряжение которым без согласия собственников жилых помещений невозможно. Требование основано на тех же фактических обстоятельствах, на которые истец ссылался первоначально, то есть основание иска не изменилось.
Далее, вне зависимости от фактических обстоятельств данного дела, по общему правилу наличие проекта на возведение дополнительных помещений (реконструкцию части здания) само по себе не означает законности этого возведения.
Коль скоро только собственник вправе реконструировать (изменять) свое имущество и коль скоро несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома являются общей собственностью собственников помещений в этом доме (статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации), любая пристройка к этим конструкциям может осуществляться только по соглашению между собственниками, достигнутому в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом РФ.
В противном случае такая пристройка лишает остальных собственников законного права владеть и пользоваться общим имуществом.
К тому же любая застройка на земельном участке под многоквартирным домом требует согласия собственников этого земельного участка, каковыми являются все те же собственники помещений в многоквартирном доме.
Кроме того, застройка арки, произведенная ответчиком, безусловно, подпадает под понятие реконструкции, данное в пункте 4 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ (как в старой, так и в новой редакции), согласно которой реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Поэтому, не касаясь фактических обстоятельств, следует сказать, что судом в основу решения положено неверное толкование норм процессуального и материального права.
Между тем, суд апелляционной инстанции также считает, что иск не может быть удовлетворен.
Создание товарищества собственников жилья является одним из способов управления общим имуществом, избранным собственниками жилых помещений на основе свободного волеизъявления.
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктами 7, 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество обязано принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, препятствующих собственникам помещений реализовывать права владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, а также представлять законные интересы собственников помещений в отношениях с третьими лицами.
Выполнение возложенных на ТСЖ функций может осуществляться, в том числе, путем обращения в суд в защиту интересов собственников.
В данном деле истец не ссылался на нарушение своих собственных прав как управляющей организации. Не представлял доказательств воспрепятствования со стороны Бомбина деятельности ТСЖ по управлению жилым комплексом.
Истец прямо и недвусмысленно заявил о том, что он выступает в интересах собственников и является их законным представителем.
Однако ответчик также является одним из собственников помещений в многоквартирном доме. Причем ему принадлежит в настоящее время около трети всех площадей в данном доме.
ТСЖ может являться законным представителем собственников многоквартирного дома по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом, но только в отношениях с третьими лицами.
ТСЖ не может быть законным представителем одних собственников в отношениях с другими собственниками по вопросу владения, пользования и распоряжения их общим имуществом.
В данном деле имеется спор одних собственников с другим собственником по вопросу о статусе их общего имущества.
Такой спор может быть разрешен только с надлежащим субъектным составом.
Эти выводы подтверждаются и фактическими обстоятельствами.
При обращении с иском и при рассмотрении дела в суде первой инстанции истец вообще не подтвердил свое обращение никакими полномочиями.
Представленный в материалы дела протокол общего собрания ТСЖ "Вероника" N 5 от 08.11.2006 года не может подтверждать наделение ТСЖ правом на обращение в суд с заявленными требованиями.
Из протокола не ясно, кто именно участвовал в собрании.
Показаниями свидетелей по обстоятельствам проведения собрания (приложения к протоколу судебного заседания от 19.08.2008 года) подтверждается участие в собрании не более 5 собственников квартир, несмотря на указание свидетелями общего количества участвовавших - от 10 до 15 человек. Кто еще участвовал в собрании помимо названных лиц, свидетели не назвали.
Из протокола не видно, как проводилось голосование по вопросам повестки дня, не отражены результаты подсчета голосов.
Более того, коль скоро истец заявлял, что он выступает от имени и в интересах собственников, не все из которых являются членами ТСЖ, протокола общего собрания ТСЖ тем более недостаточно.
В ходе рассмотрения апелляционной жалобы истец попытался подкрепить свою позицию проведением повторного собрания членов ТСЖ от 24.07.2008 года и заочного опроса всех собственников помещений.
Однако и до и после проведения этого опроса часть собственников изменяла свое мнение по поводу права ТСЖ на обращение с иском в их интересах.
При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представлены заявления собственников Сайфулина Р.В., Кирюшиной С.Н., Иванищевой В.В., Функа В.В., Лоенко К.И., Сухарева В.С., Трифоновой М.В. согласно которым они не имеют претензий к ответчику и возражают против обращения ТСЖ в суд в их интересах.
При этом, как уже было сказано выше, следует учесть, что в собственности ответчика находится не менее 1/3 площади всех помещений дома.
Указанное не позволяет считать, что иск подан в защиту собственников общего имущества.
Поэтому суд приходит к выводу о том, что иск заявлен ненадлежащим лицом.
Поскольку формальных оснований для прекращения производства по делу в связи с неподведомственностью не имеется, в иске следует отказать.
Отсутствие права на предъявление иска является самостоятельным основанием для отказа в его удовлетворении.
По поводу выбора способа защиты права суд апелляционной инстанции считает необходимым добавить следующее.
Как верно указал представитель ответчика, виндикационный иск является иском невладеющего собственника (или иного титульного владельца) к владеющему несобственнику (статья 301 ГК РФ). Истребуемое имущество в любом случае (даже при наличии статуса общей собственности) находится, в том числе, и в собственности ответчика, поэтому оно не может быть истребовано у него в порядке виндикации.
Статья 304 ГК РФ также не может быть применена в отношениях между субъектами общей долевой собственности, поскольку право одного собственника одновременно является правом другого.
Другими словами, истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, что также указывает на необоснованность и невозможность удовлетворения иска.
При изложенных обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется, судебные расходы, связанные с ее рассмотрением, возлагаются на подателя жалобы (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 01.04.2008 года по делу N А46-9132/2007 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
О.В.ЗОРИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)