Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,
судей Куликовой В.Б., Медведевой А.М.
рассмотрела заявление государственного унитарного предприятия Управляющая компания "Преображенское" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2009 по делу N А40-16297/09-6-189, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.04.2010 по тому же делу
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Квадро-Трейд" к государственному унитарному предприятию Управляющая компания "Преображенское" об обязании заключить договор
Третьи лица: государственное учреждение "Инженерная служба района Преображенское", жилищно-строительный кооператив "Углич".
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Квадро-Трейд" (далее - фирма "Квадро-Трейд") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к государственному унитарному предприятию Управляющая компания "Преображенское" (далее - предприятие "Преображенское") о понуждении ответчика заключить договоры управления в отношении принадлежащих истцу на праве собственности нежилых помещений в многоквартирных домах по адресам: г. Москва, ул. Просторная, д. 8 и ул. Хромова, д. 7/1 корп. 1.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, в деле участвовали государственное учреждение "Инженерная служба района Преображенское", жилищно-строительный кооператив "Углич".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2009 иск удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 21.04.2010 названные судебные акты оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов предприятие "Преображенское" просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права. Заявитель указал, что поскольку собственниками помещений дома N 7/1 корп. 1 по улице Хромова выбран способ управления домом жилищно-строительным кооперативом "Углич", а не управляющей организацией в его лице, оснований для заключения им договора с истцом не имеется.
Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, фирма "Квадро-Трейд" является собственником нежилых помещений, площадью 1 150, 60 кв. метров и 746, 60 кв. метров, расположенных соответственно в жилых домах по адресу: Москва, улица Просторная, дом 8 и улица Хромова, дом 7/1 корп. 1, что подтверждается свидетельствами о праве собственности.
Собственники помещений дома N 8 по улице Просторной, собранием от 27.11.2006 выбрали способ управления домом в форме управления управляющей организацией предприятием "Преображенское".
Управление многоквартирным домом N 7/1 корп. 1 по улице Хромова осуществляется жилищно-строительным кооперативом "Углич" (далее - кооператив).
Кооператив 09.01.2008 заключил договор на оказание услуг по содержанию, текущему ремонту и участию в многоквартирном домом с предприятием "Преображенское" (исполнитель). По условиям указанного договора, исполнитель обязуется оказывать заказчику услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников жилых помещений дома N 7/1 корп. 1 по ставкам Правительства г. Москвы, а также заключать и сопровождать договоры от своего имени, но за счет заказчика, на предоставление отдельных коммунальных услуг, совершать иные юридические действия по обеспечению частичного управления многоквартирным домом в объеме и по составу, предусмотренных договором (пункт 1.1 договора). Заказчик обязался ежемесячно производить платежи за содержание, текущий ремонт жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг на расчетный счет исполнителя (пункт 2.2.1).
Письмом от 15.04.2008 фирма "Квадро-Трейд" обратилась к предприятию "Преображенское" с просьбой заключить договоры на оказание эксплуатационных услуг по содержанию нежилых помещений, расположенных в доме N 8 и доме N 7/1 корп. 1, считая ранее заключенные между ними договоры на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг от 2001 года прекращенными.
Предприятие "Преображенское" письмом от 06.08.2008 сообщило фирме "Квадро-Трейд" о наличии разногласий по условиям договора, предложило истцу согласовать указанные разногласия. Поскольку стороны не преодолели имеющиеся у них разногласия по условиям договоров на оказание услуг по содержанию нежилых помещений, фирма "Квадро-Трейд" обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая по заявленному иску, предприятие "Преображенское" указывало на то, что в доме N 7/1 корп. 1 по улице Хромова собственниками помещений выбран способ управления домом жилищно-строительным кооперативом, и который по условиям заключенного с ним договора от 09.01.2008 принял на себя обязанность самостоятельно обеспечить заключение с собственниками помещений, не являющихся его членами, соглашений о совместном владении домом, долевом участии в расходах по его содержанию (пункт 2.2.8 договора).
В отношении требования об обязании заключить договор на управление помещениями в доме N 8 по улице Просторной ответчик по существу не возражал, ссылаясь лишь на разногласия по отдельным его условиям.
Удовлетворяя заявленные требования о понуждении ответчика заключить с истцом договоры на управление помещениями, расположенными в указанных жилых домах, суд первой инстанции исходил из того, что предприятие "Преображенское" является управляющей организацией, созданной специально в целях оказания услуг по управлению указанными домами, и которая в силу этого обязана заключить договоры управления с каждым обратившимся к ней собственником помещений в многоквартирном доме, находящемся в ее управлении.
Кроме того, суд при принятии решения руководствовался тем, что в силу пункта 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации заключаемые предприятием "Преображенское" договоры управления являются публичными и отказ последнего от заключения подобного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. Ответчик, как указал суд, не представил доказательств отсутствия возможности оказывать истцу услуги по договору управления.
Суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали позицию суда первой инстанции.
Между тем, по мнению судебной коллегии, судами при рассмотрении настоящего дела не учтено следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При этом согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Суды, установив, что в доме N 7/1 корп. 1 по улице Хромова, собственниками помещений выбран способ управления домом жилищным кооперативом, и которым был заключен договор с предприятием "Преображенское" на управление домом, истолковав часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса, сделали вывод о возможности одновременного управления домом этими лицами.
Указанный вывод нельзя признать соответствующим закону, а также правовой позиции, выработанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N 1093/10 от 15.07.2010.
Согласно часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу пункта 1 статьи 110 Жилищного кодекса жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Учитывая, что в соответствии с указанной нормой права целью создания такого кооператива является управление многоквартирным домом, а в соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса управление кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом, предусмотренная частью 2 статьи 162 этого кодекса возможность заключения им договора на управление домом со специализированной организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом.
Заключение предусмотренного частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса договора лицами, перечисленными в этой же статье, не только не прекращает их обязанности перед собственниками дома по управлению жилыми и нежилыми помещениями дома в целях удовлетворения их в этом потребностей, но и предполагает возникновение новой обязанности - контролировать выполнение управляющей организацией договорных обязательств.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1093/10, закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме избрать один из определенных упомянутой статьей способов управления. Избранный собственниками квартир способ управления может быть изменен в соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса более поздним решением собственников квартир названного дома.
Анализ положений Раздела V Жилищного кодекса, который посвящен жилищным и жилищно-строительным кооперативам, также указывает на то, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива исключает существование иного способа управления этим домом до принятия решения собственниками помещений о ее смене и ликвидации в установленном законом порядке указанного кооператива.
Доказательств, свидетельствующих о принятии решений собственниками помещений в доме N 7/1 корп. 1 по улице Хромова о смене способа управления указанным домом жилищно-строительным кооперативом на управление управляющей организацией (предприятием "Преображенское"), а также о ликвидации кооператива в материалах дела не имеется.
Таким образом, рассматриваемый вывод судов необоснованно был положен ими в обоснование принятых судебных актов по делу.
При принятии судебных актов судами также не было принято во внимание то, что Жилищный кодекс, учитывая ситуацию, когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества или жилищного кооператива, предусмотрел определенный порядок их взаимоотношений посредством заключения ими договора.
Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Из изложенного следует, что истец как собственник помещения в многоквартирном доме, но не являющийся членом жилищно-строительного кооператива, должен был обратиться за заключением соответствующего договора к кооперативу.
Указанные положения закона обеспечивают предоставление таким собственникам коммунальных услуг и иных, связанных с содержанием принадлежащих им помещений, а также общего имущества услуг, со стороны кооператива, на которого возложены функции по управлению многоквартирным домом, и которому должна быть произведена соответствующая плата.
При этом закон не содержит положений об изменении порядка внесения такой платы в связи с возможным заключением кооперативом или товариществом договора на управление в соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса.
Заключенный кооперативом и предприятием "Преображенское" договор от 09.01.2008 предусматривает осуществление последним своих обязанностей по заданию кооператива в отношении всего дома 7/1, корпус 1 по ул. Хромова, то есть и с учетом принадлежащих истцу помещений.
Таким образом, удовлетворение требования истца по заключению отдельного договора с предприятием "Преображенское" в отношении помещений истца в доме 7/1, корпус 1 по ул. Хромова, по мнению судебной коллегии, не соответствует указанным выше положениям закона.
Поскольку вопросы, рассмотренные судами по настоящему делу, имеют значение для формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права, регулирующих отношения по управлению имуществом многоквартирного дома коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статьей 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
определил:
1. Передать дело N А40-16297/09-6-189 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2009, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2010, постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.04.2010.
2. Лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 28 января 2011 отзыв на заявление.
Председательствующий судья
Е.Е.БОРИСОВА
Судьи
В.Б.КУЛИКОВА
А.М.МЕДВЕДЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ ОТ 23.12.2010 N ВАС-11333/10 ПО ДЕЛУ N А40-16297/09-6-189 ДЕЛО ПО ЗАЯВЛЕНИЮ О ПОНУЖДЕНИИ ОТВЕТЧИКА ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОРЫ УПРАВЛЕНИЯ В ОТНОШЕНИИ ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ИСТЦУ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ ПЕРЕДАНО ДЛЯ ПЕРЕСМОТРА В ПОРЯДКЕ НАДЗОРА СУДЕБНЫХ АКТОВ, ТАК КАК ЗАКЛЮЧЕННЫЙ ТРЕТЬИМ ЛИЦОМ И ОТВЕТЧИКОМ ДОГОВОР НА УПРАВЛЕНИЕ ДОМОМ ПРЕДУСМАТРИВАЕТ ОСУЩЕСТВЛЕНИЕ ПОСЛЕДНИМ СВОИХ ОБЯЗАННОСТЕЙ ПО ЗАДАНИЮ ТРЕТЬЕГО ЛИЦА В ОТНОШЕНИИ ВСЕГО ДОМА, ТО ЕСТЬ И С УЧЕТОМ ПРИНАДЛЕЖАЩИХ ИСТЦУ ПОМЕЩЕНИЙ.
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 декабря 2010 г. N ВАС-11333/10
О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,
судей Куликовой В.Б., Медведевой А.М.
рассмотрела заявление государственного унитарного предприятия Управляющая компания "Преображенское" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2009 по делу N А40-16297/09-6-189, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.04.2010 по тому же делу
по иску общества с ограниченной ответственностью "Фирма "Квадро-Трейд" к государственному унитарному предприятию Управляющая компания "Преображенское" об обязании заключить договор
Третьи лица: государственное учреждение "Инженерная служба района Преображенское", жилищно-строительный кооператив "Углич".
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Квадро-Трейд" (далее - фирма "Квадро-Трейд") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к государственному унитарному предприятию Управляющая компания "Преображенское" (далее - предприятие "Преображенское") о понуждении ответчика заключить договоры управления в отношении принадлежащих истцу на праве собственности нежилых помещений в многоквартирных домах по адресам: г. Москва, ул. Просторная, д. 8 и ул. Хромова, д. 7/1 корп. 1.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, в деле участвовали государственное учреждение "Инженерная служба района Преображенское", жилищно-строительный кооператив "Углич".
Решением Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2009 иск удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 21.04.2010 названные судебные акты оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов предприятие "Преображенское" просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права. Заявитель указал, что поскольку собственниками помещений дома N 7/1 корп. 1 по улице Хромова выбран способ управления домом жилищно-строительным кооперативом "Углич", а не управляющей организацией в его лице, оснований для заключения им договора с истцом не имеется.
Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Как установлено судами и следует из материалов дела, фирма "Квадро-Трейд" является собственником нежилых помещений, площадью 1 150, 60 кв. метров и 746, 60 кв. метров, расположенных соответственно в жилых домах по адресу: Москва, улица Просторная, дом 8 и улица Хромова, дом 7/1 корп. 1, что подтверждается свидетельствами о праве собственности.
Собственники помещений дома N 8 по улице Просторной, собранием от 27.11.2006 выбрали способ управления домом в форме управления управляющей организацией предприятием "Преображенское".
Управление многоквартирным домом N 7/1 корп. 1 по улице Хромова осуществляется жилищно-строительным кооперативом "Углич" (далее - кооператив).
Кооператив 09.01.2008 заключил договор на оказание услуг по содержанию, текущему ремонту и участию в многоквартирном домом с предприятием "Преображенское" (исполнитель). По условиям указанного договора, исполнитель обязуется оказывать заказчику услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников жилых помещений дома N 7/1 корп. 1 по ставкам Правительства г. Москвы, а также заключать и сопровождать договоры от своего имени, но за счет заказчика, на предоставление отдельных коммунальных услуг, совершать иные юридические действия по обеспечению частичного управления многоквартирным домом в объеме и по составу, предусмотренных договором (пункт 1.1 договора). Заказчик обязался ежемесячно производить платежи за содержание, текущий ремонт жилищного фонда и предоставление коммунальных услуг на расчетный счет исполнителя (пункт 2.2.1).
Письмом от 15.04.2008 фирма "Квадро-Трейд" обратилась к предприятию "Преображенское" с просьбой заключить договоры на оказание эксплуатационных услуг по содержанию нежилых помещений, расположенных в доме N 8 и доме N 7/1 корп. 1, считая ранее заключенные между ними договоры на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг от 2001 года прекращенными.
Предприятие "Преображенское" письмом от 06.08.2008 сообщило фирме "Квадро-Трейд" о наличии разногласий по условиям договора, предложило истцу согласовать указанные разногласия. Поскольку стороны не преодолели имеющиеся у них разногласия по условиям договоров на оказание услуг по содержанию нежилых помещений, фирма "Квадро-Трейд" обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Возражая по заявленному иску, предприятие "Преображенское" указывало на то, что в доме N 7/1 корп. 1 по улице Хромова собственниками помещений выбран способ управления домом жилищно-строительным кооперативом, и который по условиям заключенного с ним договора от 09.01.2008 принял на себя обязанность самостоятельно обеспечить заключение с собственниками помещений, не являющихся его членами, соглашений о совместном владении домом, долевом участии в расходах по его содержанию (пункт 2.2.8 договора).
В отношении требования об обязании заключить договор на управление помещениями в доме N 8 по улице Просторной ответчик по существу не возражал, ссылаясь лишь на разногласия по отдельным его условиям.
Удовлетворяя заявленные требования о понуждении ответчика заключить с истцом договоры на управление помещениями, расположенными в указанных жилых домах, суд первой инстанции исходил из того, что предприятие "Преображенское" является управляющей организацией, созданной специально в целях оказания услуг по управлению указанными домами, и которая в силу этого обязана заключить договоры управления с каждым обратившимся к ней собственником помещений в многоквартирном доме, находящемся в ее управлении.
Кроме того, суд при принятии решения руководствовался тем, что в силу пункта 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации заключаемые предприятием "Преображенское" договоры управления являются публичными и отказ последнего от заключения подобного договора при наличии возможности предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить для него соответствующие работы не допускается. Ответчик, как указал суд, не представил доказательств отсутствия возможности оказывать истцу услуги по договору управления.
Суды апелляционной и кассационной инстанции поддержали позицию суда первой инстанции.
Между тем, по мнению судебной коллегии, судами при рассмотрении настоящего дела не учтено следующее.
В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При этом согласно части 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Суды, установив, что в доме N 7/1 корп. 1 по улице Хромова, собственниками помещений выбран способ управления домом жилищным кооперативом, и которым был заключен договор с предприятием "Преображенское" на управление домом, истолковав часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса, сделали вывод о возможности одновременного управления домом этими лицами.
Указанный вывод нельзя признать соответствующим закону, а также правовой позиции, выработанной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу N 1093/10 от 15.07.2010.
Согласно часть 2 статьи 162 Жилищного кодекса, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В силу пункта 1 статьи 110 Жилищного кодекса жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Учитывая, что в соответствии с указанной нормой права целью создания такого кооператива является управление многоквартирным домом, а в соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса управление кооперативом является самостоятельным способом управления многоквартирным домом, предусмотренная частью 2 статьи 162 этого кодекса возможность заключения им договора на управление домом со специализированной организацией не противоречит этим нормам и не изменяет положения о существовании лишь одного способа управления многоквартирным домом.
Заключение предусмотренного частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса договора лицами, перечисленными в этой же статье, не только не прекращает их обязанности перед собственниками дома по управлению жилыми и нежилыми помещениями дома в целях удовлетворения их в этом потребностей, но и предполагает возникновение новой обязанности - контролировать выполнение управляющей организацией договорных обязательств.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.07.2010 N 1093/10, закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме избрать один из определенных упомянутой статьей способов управления. Избранный собственниками квартир способ управления может быть изменен в соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса более поздним решением собственников квартир названного дома.
Анализ положений Раздела V Жилищного кодекса, который посвящен жилищным и жилищно-строительным кооперативам, также указывает на то, что наличие в многоквартирном доме жилищно-строительного кооператива исключает существование иного способа управления этим домом до принятия решения собственниками помещений о ее смене и ликвидации в установленном законом порядке указанного кооператива.
Доказательств, свидетельствующих о принятии решений собственниками помещений в доме N 7/1 корп. 1 по улице Хромова о смене способа управления указанным домом жилищно-строительным кооперативом на управление управляющей организацией (предприятием "Преображенское"), а также о ликвидации кооператива в материалах дела не имеется.
Таким образом, рассматриваемый вывод судов необоснованно был положен ими в обоснование принятых судебных актов по делу.
При принятии судебных актов судами также не было принято во внимание то, что Жилищный кодекс, учитывая ситуацию, когда не все собственники помещений многоквартирного дома являются членами товарищества или жилищного кооператива, предусмотрел определенный порядок их взаимоотношений посредством заключения ими договора.
Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с частью 6 статьи 155 Жилищного кодекса не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.
Из изложенного следует, что истец как собственник помещения в многоквартирном доме, но не являющийся членом жилищно-строительного кооператива, должен был обратиться за заключением соответствующего договора к кооперативу.
Указанные положения закона обеспечивают предоставление таким собственникам коммунальных услуг и иных, связанных с содержанием принадлежащих им помещений, а также общего имущества услуг, со стороны кооператива, на которого возложены функции по управлению многоквартирным домом, и которому должна быть произведена соответствующая плата.
При этом закон не содержит положений об изменении порядка внесения такой платы в связи с возможным заключением кооперативом или товариществом договора на управление в соответствии с частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса.
Заключенный кооперативом и предприятием "Преображенское" договор от 09.01.2008 предусматривает осуществление последним своих обязанностей по заданию кооператива в отношении всего дома 7/1, корпус 1 по ул. Хромова, то есть и с учетом принадлежащих истцу помещений.
Таким образом, удовлетворение требования истца по заключению отдельного договора с предприятием "Преображенское" в отношении помещений истца в доме 7/1, корпус 1 по ул. Хромова, по мнению судебной коллегии, не соответствует указанным выше положениям закона.
Поскольку вопросы, рассмотренные судами по настоящему делу, имеют значение для формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права, регулирующих отношения по управлению имуществом многоквартирного дома коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статьей 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации
определил:
1. Передать дело N А40-16297/09-6-189 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2009, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2010, постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 21.04.2010.
2. Лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 28 января 2011 отзыв на заявление.
Председательствующий судья
Е.Е.БОРИСОВА
Судьи
В.Б.КУЛИКОВА
А.М.МЕДВЕДЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)