Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Алоева С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда
в составе:
председательствующего Брыкова И.И.,
судей Ивановой Т.И., Глумовой Л.А.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 24 января 2012 года кассационную жалобу ООО "Управляющая компания ЖКХ" на решение Дмитровского городского суда Московской области от 23 ноября 2011 года по делу по исковому заявлению Т. к ООО "Управляющая компания ЖКХ", ООО "Жилком-Яхрома", администрации городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области о выполнении ремонтных работ, о возмещении ущерба,
заслушав доклад судьи Брыкова И.И., объяснения Т.,
установила:
Истец Т. обратилась в суд с иском к ответчикам ООО "Управляющая компания ЖКХ", ООО "Жилком-Яхрома", администрации городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области о выполнении ремонтных работ, о возмещении ущерба. Свой иск мотивировала тем, что она является нанимателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Из-за протечки крыши и негерметичных швов в панелях жилого дома в квартиру попадает вода. Последний залив квартиры произошел в ноябре 2010 года, в результате которого в двух комнатах и прихожей квартиры пострадали стены и потолки. Кроме того, в квартире не работает система вентиляции. Из-за не рабочего состояния вентиляции и протечек в квартире образовалась повышенная влажность, что привело к тому, что во всех помещениях квартиры имеется плесень, приходит в негодность мебель. Просила обязать ООО "Управляющая компания ЖКХ", ООО "Жилком-Яхрома", администрацию городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области произвести ремонт крыши жилого дома, загерметизировать швы в панелях жилого дома, произвести наладку вентиляции; взыскать в счет возмещения восстановительного ремонта квартиры 200.000 руб., в счет возмещения стоимости поврежденной мебели 30.000 руб.
Представители ответчиков ООО "Управляющая компания ЖКХ", ООО "Жилком-Яхрома", администрация городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области иск не признали.
Решением Дмитровского городского суда Московской области от 23.11.11 г. иск удовлетворен частично.
Не согласившись с решением суда, ответчик ООО "Управляющая компания ЖКХ" подало на него кассационную жалобу, в которой просит его отменить.
Заслушав объяснения Т., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Разбирательством дела установлено, что Т. по договору социального найма занимает квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно акта от 02.02.11 г., составленного ООО "Управляющая компания ЖКХ" и ООО "Жилком-Яхрома", в указанной квартире имеются неисправность вытяжки, протечки кровли в прихожей и большой комнате, на кухне и в комнате видны следы грибка.
17.03.10 г. между администрацией городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области и ООО "Управляющая компания ЖКХ" был заключен договор управления многоквартирным домом, расположенным по указанному адресу.
Судом принято решение и в отношении ремонтных работ крыши многоквартирного дома, которые в соответствии с п. 3 приложения N 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.03 г. N 170, относятся к работам, производимым при капитальном ремонте жилищного фонда.
В соответствии со ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную договором. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Таким образом, по действующему законодательству ответственным перед нанимателем жилого помещения по договору социального найма по производству капитального ремонта жилого помещения является, в первую очередь, наймодатель жилого помещения.
Суд же, возлагая обязанность по ремонту крыши на управляющую компанию, оставил без внимания то обстоятельство, что заключенным 17.03.10 г. между администрацией городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области и ООО "Управляющая компания ЖКХ" договором управления многоквартирным домом предусмотрена обязанность управляющей компании по проведению только текущего ремонта многоквартирного дома.
Кроме того, свой вывод о необходимости проведения капитального ремонта крыши многоквартирного дома суд ничем не мотивировал, в то время, как в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, такой вывод можно сделать только на основании разрешения вопросов, требующих специальных познаний в области строительства.
При этом характер разрушений крыши многоквартирного дома, позволяющий установить объем ремонтных работ и их характер (текущий или капитальный), что является значимым для дела обстоятельством, как того требуют ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, суд не определил, на обсуждение лиц, участвующих в деле, не выносил.
17.03.10 г. между администрацией городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области и ООО "Управляющая компания ЖКХ" был заключен договор управления многоквартирным домом, в котором расположена квартира истца, согласно которому ООО "Управляющая компания ЖКХ" взяла на себя обязательство по выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг (п. 2.1), а также направлению собственнику при необходимости предложения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (п. 3.1.17) (л.д. 144 - 146).
В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.06 г. N 491, общее имущество, в состав которого включаются крыши, должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.
Согласно п. 11 указанных Правил содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.
П. 21 Правил предусматривает, что капитальный ремонт общего имущества проводится для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества.
Правилами также предусмотрено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.
Таким образом, до проведения капитального ремонта лицо, ответственное за содержание и эксплуатацию многоквартирного дома, обязано проводить ремонтные работы поддерживающего характера в силу п. 2.3.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.03 N 170, и гражданско-правовая ответственность, связанная с необходимостью проведения капитального ремонта мест общего пользования многоквартирного жилого дома, может быть возложена на управляющую компанию при условии ненадлежащего исполнения ей своих обязательств по проведению ремонтных работ поддерживающего характера.
Обязанность управляющей организации обслуживать общее имущество многоквартирного дома и плата за оказание такой услуги, поступающая управляющей организации от собственника (нанимателя) помещения в многоквартирном доме, предоставляют последнему право, в случае нарушения управляющей организацией правил оказания услуги по содержанию общего имущества, требовать компенсаций, предусмотренных Законом РФ от 07.02.92 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Поэтому значимым для дела является и обстоятельство установления причины причинения вреда истцу: в результате непроведения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, либо в результате ненадлежащего проведения ремонтных работ многоквартирного дома поддерживающего характера.
Суд же в нарушение ст. ст. 12, 56 ГПК РФ данное обстоятельство также не определял, на обсуждение лиц, участвующих в деле, не выносил.
С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным. Поскольку допущенные судом нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, то решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; в соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ определить все обстоятельства, имеющие значение для дела (в частности, причины причинения вреда истцу), вынести их на обсуждение лиц, участвующих в деле, и, дав надлежащую оценку всем доказательствам по делу, применив законодательство, регулирующее спорные между сторонами отношения, постановить законное и обоснованное решение.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дмитровского городского суда Московской области от 23 ноября 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.01.2012 ПО ДЕЛУ N 33-1977
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 января 2012 г. по делу N 33-1977
Судья Алоева С.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда
в составе:
председательствующего Брыкова И.И.,
судей Ивановой Т.И., Глумовой Л.А.,
при секретаре Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании от 24 января 2012 года кассационную жалобу ООО "Управляющая компания ЖКХ" на решение Дмитровского городского суда Московской области от 23 ноября 2011 года по делу по исковому заявлению Т. к ООО "Управляющая компания ЖКХ", ООО "Жилком-Яхрома", администрации городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области о выполнении ремонтных работ, о возмещении ущерба,
заслушав доклад судьи Брыкова И.И., объяснения Т.,
установила:
Истец Т. обратилась в суд с иском к ответчикам ООО "Управляющая компания ЖКХ", ООО "Жилком-Яхрома", администрации городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области о выполнении ремонтных работ, о возмещении ущерба. Свой иск мотивировала тем, что она является нанимателем квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Из-за протечки крыши и негерметичных швов в панелях жилого дома в квартиру попадает вода. Последний залив квартиры произошел в ноябре 2010 года, в результате которого в двух комнатах и прихожей квартиры пострадали стены и потолки. Кроме того, в квартире не работает система вентиляции. Из-за не рабочего состояния вентиляции и протечек в квартире образовалась повышенная влажность, что привело к тому, что во всех помещениях квартиры имеется плесень, приходит в негодность мебель. Просила обязать ООО "Управляющая компания ЖКХ", ООО "Жилком-Яхрома", администрацию городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области произвести ремонт крыши жилого дома, загерметизировать швы в панелях жилого дома, произвести наладку вентиляции; взыскать в счет возмещения восстановительного ремонта квартиры 200.000 руб., в счет возмещения стоимости поврежденной мебели 30.000 руб.
Представители ответчиков ООО "Управляющая компания ЖКХ", ООО "Жилком-Яхрома", администрация городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области иск не признали.
Решением Дмитровского городского суда Московской области от 23.11.11 г. иск удовлетворен частично.
Не согласившись с решением суда, ответчик ООО "Управляющая компания ЖКХ" подало на него кассационную жалобу, в которой просит его отменить.
Заслушав объяснения Т., проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Разбирательством дела установлено, что Т. по договору социального найма занимает квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
Согласно акта от 02.02.11 г., составленного ООО "Управляющая компания ЖКХ" и ООО "Жилком-Яхрома", в указанной квартире имеются неисправность вытяжки, протечки кровли в прихожей и большой комнате, на кухне и в комнате видны следы грибка.
17.03.10 г. между администрацией городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области и ООО "Управляющая компания ЖКХ" был заключен договор управления многоквартирным домом, расположенным по указанному адресу.
Судом принято решение и в отношении ремонтных работ крыши многоквартирного дома, которые в соответствии с п. 3 приложения N 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.03 г. N 170, относятся к работам, производимым при капитальном ремонте жилищного фонда.
В соответствии со ст. 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.
В соответствии со ст. 66 ЖК РФ наймодатель, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную договором. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Таким образом, по действующему законодательству ответственным перед нанимателем жилого помещения по договору социального найма по производству капитального ремонта жилого помещения является, в первую очередь, наймодатель жилого помещения.
Суд же, возлагая обязанность по ремонту крыши на управляющую компанию, оставил без внимания то обстоятельство, что заключенным 17.03.10 г. между администрацией городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области и ООО "Управляющая компания ЖКХ" договором управления многоквартирным домом предусмотрена обязанность управляющей компании по проведению только текущего ремонта многоквартирного дома.
Кроме того, свой вывод о необходимости проведения капитального ремонта крыши многоквартирного дома суд ничем не мотивировал, в то время, как в соответствии со ст. 79 ГПК РФ, такой вывод можно сделать только на основании разрешения вопросов, требующих специальных познаний в области строительства.
При этом характер разрушений крыши многоквартирного дома, позволяющий установить объем ремонтных работ и их характер (текущий или капитальный), что является значимым для дела обстоятельством, как того требуют ст. ст. 12, 56 ГПК РФ, суд не определил, на обсуждение лиц, участвующих в деле, не выносил.
17.03.10 г. между администрацией городского поселения Яхрома Дмитровского муниципального района Московской области и ООО "Управляющая компания ЖКХ" был заключен договор управления многоквартирным домом, в котором расположена квартира истца, согласно которому ООО "Управляющая компания ЖКХ" взяла на себя обязательство по выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлению коммунальных услуг (п. 2.1), а также направлению собственнику при необходимости предложения о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (п. 3.1.17) (л.д. 144 - 146).
В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.06 г. N 491, общее имущество, в состав которого включаются крыши, должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества.
Согласно п. 11 указанных Правил содержание общего имущества многоквартирного дома включает в себя текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.
П. 21 Правил предусматривает, что капитальный ремонт общего имущества проводится для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества.
Правилами также предусмотрено, что управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.
Таким образом, до проведения капитального ремонта лицо, ответственное за содержание и эксплуатацию многоквартирного дома, обязано проводить ремонтные работы поддерживающего характера в силу п. 2.3.7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.03 N 170, и гражданско-правовая ответственность, связанная с необходимостью проведения капитального ремонта мест общего пользования многоквартирного жилого дома, может быть возложена на управляющую компанию при условии ненадлежащего исполнения ей своих обязательств по проведению ремонтных работ поддерживающего характера.
Обязанность управляющей организации обслуживать общее имущество многоквартирного дома и плата за оказание такой услуги, поступающая управляющей организации от собственника (нанимателя) помещения в многоквартирном доме, предоставляют последнему право, в случае нарушения управляющей организацией правил оказания услуги по содержанию общего имущества, требовать компенсаций, предусмотренных Законом РФ от 07.02.92 N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Поэтому значимым для дела является и обстоятельство установления причины причинения вреда истцу: в результате непроведения работ по капитальному ремонту многоквартирного дома, либо в результате ненадлежащего проведения ремонтных работ многоквартирного дома поддерживающего характера.
Суд же в нарушение ст. ст. 12, 56 ГПК РФ данное обстоятельство также не определял, на обсуждение лиц, участвующих в деле, не выносил.
С учетом изложенного, решение суда нельзя признать законным и обоснованным. Поскольку допущенные судом нарушения не могут быть исправлены судом кассационной инстанции, то решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в тот же суд.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное; в соответствии со ст. ст. 12, 56 ГПК РФ определить все обстоятельства, имеющие значение для дела (в частности, причины причинения вреда истцу), вынести их на обсуждение лиц, участвующих в деле, и, дав надлежащую оценку всем доказательствам по делу, применив законодательство, регулирующее спорные между сторонами отношения, постановить законное и обоснованное решение.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дмитровского городского суда Московской области от 23 ноября 2011 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же суд.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)