Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Федотов О.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Киселевой Н.В., судей Кузнецовой Г.Ю. и Абашевой Д.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 06 июня 2011 года дело по кассационной жалобе ООО "Управляющая компания "О3" на решение Свердловского районного суда г. Перми от 01.03.2011 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ООО "Управляющая компания "О3" к Д., С. о признании недействительным уведомления от 09.03.2010 года об одностороннем отказе собственников помещений многоквартирного дома N <...> от исполнения условий договора N 46 КП от 18 октября 2008 года управления домом: признании недействительным отказа собственников помещений многоквартирного дома N <...> от исполнения условий договора N 46 КП от 18 октября 2008 года управления домом, отказать."
Заслушав доклад судьи Киселевой Н.В., проверив дело, судебная коллегия
установила:
15 октября 2008 года между собственниками помещений многоквартирного дома N <...>, расположенного по ул. <...>, от имени которых действовал Д., и ООО "Управляющая компания "О3" был заключен договор управления по организации оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг. Данный договор был заключен в соответствии с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
09 марта 2010 года инициативная группа в лице собственников двух квартир С. и Д. направила в ООО "Управляющая компания "О3" уведомление об одностороннем отказе от исполнения вышеназванного договора с 15 сентября 2009 года.
Считая уведомление от 09.03.2010 г. незаконным, ООО "Управляющая компания "О3" (далее - Управляющая компания) обратилось в суд с иском к С. и Д. о признании его недействительным. Также недействительным просило признать отказ собственников помещений многоквартирного дома от исполнения договора от 15.10.2008 г. Требование мотивировало тем, что ответчиками не было представлено доказательств, подтверждающих проведение в установленном порядке общего собрания собственников помещений в доме. Также не было представлено доказательств и ненадлежащего исполнения Обществом своих обязательств по договору.
В судебном заседании представитель истца и ответчики не присутствовали. Представитель Д. - К. иск не признал.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ООО "Управляющая компания "О3" просит отменить решение суда. Суд не принял во внимание, что в установленном законом порядке договор на управление домом с ними расторгнут не был. Все свои обязательства по содержанию и обслуживанию дома ими исполнялись надлежащим образом, а обратного ответчиками доказано не было.
Судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене ввиду неправильного применения норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ). Как было установлено судом, 15.10.2008 г. собственниками помещений многоквартирного дома N <...>, расположенного по ул. <...>, было принято решение о заключении с ООО "Управляющая компания "О3" договора на управление домом.
На основании данного решения указанный договор был заключен 15.10.2008 г.
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N <...> от 14.09.2009 г. было принято решение об одностороннем отказе собственников от исполнения условий договора с ООО "УК "О3" с 15.09.2009 г. в связи с тем, что Управляющая компания не выполняет условия договора (не предоставила отчет о выполнении условий договора, не производит работы согласно перечню услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома). На этом же собрании принято решение о заключении договора управления с ООО "УК "О1". Кроме того, старший по дому (Д.) был уполномочен подписать от имени собственников помещений дома уведомление о расторжении с Управляющей компанией договора.
15.09.2009 г. между собственниками помещений дома по ул. <...> и ООО "УК "О1" был заключен договор на управление данным многоквартирным домом.
09.03.2010 г. С. и Д., именующие себя инициативной группой собственников жилого дома по ул. <...> направили в ООО "Управляющая компания "О3" уведомление об одностороннем отказе от исполнения вышеназванного договора с 15 сентября 2009 года.
Принимая решение об отказе Управляющей компании в удовлетворении требования о признании недействительным уведомления о расторжении договора, суд исходил из того, что собственники многоквартирного дома вправе в любое время принять решение о расторжении в одностороннем порядке договора управления многоквартирным домом. При этом, по мнению суда, право собственников на расторжение договора не должно быть связано в обязательном порядке с обстоятельствами, свидетельствующими о ненадлежащем исполнении услуг. Кроме того, суд указал так же и на то, что решение собственников помещений многоквартирного дома истцом не оспорено.
Судебная коллегия считает ошибочным вывод суда о том, что договор на управление домом, заключенный с ООО "Управляющая компания "О3", считается расторгнутым в установленном законом порядке.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и(или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Как правильно указал суд первой инстанции, такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В соответствии с ч. 2 ст. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Отменяя 26.01.2011 г. ранее постановленное по настоящему делу решение от 02.11.2010 г., которым Управляющей компании было отказано в удовлетворении заявленного иска, судебная коллегия указала, что одного только решения собственников помещений дома о расторжении договора недостаточно, и предложила суду при новом рассмотрении дела установить, в чем заключается невыполнение истцом условий договора управления.
Однако суд первой инстанции, не принимая указания судебной коллегии во внимание, повторил свой вывод о достаточности наличия только самого решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о расторжении договора с Управляющей компании. Повторил суд свой вывод и о том, что решение общего собрания собственников помещений от 14.09.2009 г. Управляющая компания не оспорила, который также судебной коллегией был признан ошибочным.
Вместе с тем, как следует из содержания ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организаций условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений. При этом судебная коллегия считает, что доказательств ненадлежащего исполнения истцом принятых на себя по договору обязательств ответчиками не представлено.
Так, из протокола N 1 от 14.09.2009 г. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. <...> не следует, что ООО "Управляющая компания "О3" допущены нарушения условий договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Само по себе включение в повестку собрания вопроса о расторжении договора с Управляющей компанией, поскольку она "не выполняет условий Договора... (не предоставила отчет о выполнении условий договора, не производит работы согласно перечню услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома)", не свидетельствует о доказанности самого обстоятельства неисполнения либо ненадлежащего исполнения истцом принятых по договору обязательств. Данное указание на неисполнение обязательств носит общий характер и не конкретизирует, какие именно работы по содержанию общего имущества дома Управляющая компания не выполняет.
То есть содержание протокола свидетельствует о том, что вопрос об отказе от услуг истца по управлению жилым домом по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей компанией принятых на себя обязательств собранием по существу не рассматривался, сведения о том, какие именно обязательства не исполнила Управляющая компания, в протоколе не отражены.
Кроме того, уведомление о расторжении договора с 15.09.2009 г. было направлено истцу только 09.03.2010 г., то есть спустя полгода.
Таким образом, поскольку порядок расторжения заключенного с ООО "Управляющая компания "О3" договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, соблюден не был, у суда не имелось оснований для признания уведомления о расторжении договора действительным.
При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене. Поскольку все необходимые для принятия решения обстоятельства установлены, судебная коллегия считает необходимым, не направляя дело в суд первой инстанции, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных Управляющей компанией требований.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Перми от 01.03.2011 г. отменить.
Исковые требования ООО "Управляющая компания "О3" удовлетворить.
Признать недействительным уведомление от 09.03.2010 г. об одностороннем отказе от исполнения договора управления от 15.10.2008 г.
Признать недействительным отказ собственников помещений многоквартирного дома N <...> по ул. <...> от исполнения условий договора управления от 15.10.2008 г., заключенного с ООО "Управляющая компания "О3".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 06.06.2011 ПО ДЕЛУ N 33-5606
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРМСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 6 июня 2011 г. по делу N 33-5606
Судья Федотов О.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: председательствующего судьи Киселевой Н.В., судей Кузнецовой Г.Ю. и Абашевой Д.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 06 июня 2011 года дело по кассационной жалобе ООО "Управляющая компания "О3" на решение Свердловского районного суда г. Перми от 01.03.2011 года, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ООО "Управляющая компания "О3" к Д., С. о признании недействительным уведомления от 09.03.2010 года об одностороннем отказе собственников помещений многоквартирного дома N <...> от исполнения условий договора N 46 КП от 18 октября 2008 года управления домом: признании недействительным отказа собственников помещений многоквартирного дома N <...> от исполнения условий договора N 46 КП от 18 октября 2008 года управления домом, отказать."
Заслушав доклад судьи Киселевой Н.В., проверив дело, судебная коллегия
установила:
15 октября 2008 года между собственниками помещений многоквартирного дома N <...>, расположенного по ул. <...>, от имени которых действовал Д., и ООО "Управляющая компания "О3" был заключен договор управления по организации оказания услуг и выполнения работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг. Данный договор был заключен в соответствии с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
09 марта 2010 года инициативная группа в лице собственников двух квартир С. и Д. направила в ООО "Управляющая компания "О3" уведомление об одностороннем отказе от исполнения вышеназванного договора с 15 сентября 2009 года.
Считая уведомление от 09.03.2010 г. незаконным, ООО "Управляющая компания "О3" (далее - Управляющая компания) обратилось в суд с иском к С. и Д. о признании его недействительным. Также недействительным просило признать отказ собственников помещений многоквартирного дома от исполнения договора от 15.10.2008 г. Требование мотивировало тем, что ответчиками не было представлено доказательств, подтверждающих проведение в установленном порядке общего собрания собственников помещений в доме. Также не было представлено доказательств и ненадлежащего исполнения Обществом своих обязательств по договору.
В судебном заседании представитель истца и ответчики не присутствовали. Представитель Д. - К. иск не признал.
Судом постановлено указанное выше решение.
В кассационной жалобе ООО "Управляющая компания "О3" просит отменить решение суда. Суд не принял во внимание, что в установленном законом порядке договор на управление домом с ними расторгнут не был. Все свои обязательства по содержанию и обслуживанию дома ими исполнялись надлежащим образом, а обратного ответчиками доказано не было.
Судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене ввиду неправильного применения норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ). Как было установлено судом, 15.10.2008 г. собственниками помещений многоквартирного дома N <...>, расположенного по ул. <...>, было принято решение о заключении с ООО "Управляющая компания "О3" договора на управление домом.
На основании данного решения указанный договор был заключен 15.10.2008 г.
Согласно протоколу общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N <...> от 14.09.2009 г. было принято решение об одностороннем отказе собственников от исполнения условий договора с ООО "УК "О3" с 15.09.2009 г. в связи с тем, что Управляющая компания не выполняет условия договора (не предоставила отчет о выполнении условий договора, не производит работы согласно перечню услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома). На этом же собрании принято решение о заключении договора управления с ООО "УК "О1". Кроме того, старший по дому (Д.) был уполномочен подписать от имени собственников помещений дома уведомление о расторжении с Управляющей компанией договора.
15.09.2009 г. между собственниками помещений дома по ул. <...> и ООО "УК "О1" был заключен договор на управление данным многоквартирным домом.
09.03.2010 г. С. и Д., именующие себя инициативной группой собственников жилого дома по ул. <...> направили в ООО "Управляющая компания "О3" уведомление об одностороннем отказе от исполнения вышеназванного договора с 15 сентября 2009 года.
Принимая решение об отказе Управляющей компании в удовлетворении требования о признании недействительным уведомления о расторжении договора, суд исходил из того, что собственники многоквартирного дома вправе в любое время принять решение о расторжении в одностороннем порядке договора управления многоквартирным домом. При этом, по мнению суда, право собственников на расторжение договора не должно быть связано в обязательном порядке с обстоятельствами, свидетельствующими о ненадлежащем исполнении услуг. Кроме того, суд указал так же и на то, что решение собственников помещений многоквартирного дома истцом не оспорено.
Судебная коллегия считает ошибочным вывод суда о том, что договор на управление домом, заключенный с ООО "Управляющая компания "О3", считается расторгнутым в установленном законом порядке.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и(или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Как правильно указал суд первой инстанции, такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.
В соответствии с ч. 2 ст. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Применительно к части 8.2 ст. 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.
Отменяя 26.01.2011 г. ранее постановленное по настоящему делу решение от 02.11.2010 г., которым Управляющей компании было отказано в удовлетворении заявленного иска, судебная коллегия указала, что одного только решения собственников помещений дома о расторжении договора недостаточно, и предложила суду при новом рассмотрении дела установить, в чем заключается невыполнение истцом условий договора управления.
Однако суд первой инстанции, не принимая указания судебной коллегии во внимание, повторил свой вывод о достаточности наличия только самого решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома о расторжении договора с Управляющей компании. Повторил суд свой вывод и о том, что решение общего собрания собственников помещений от 14.09.2009 г. Управляющая компания не оспорила, который также судебной коллегией был признан ошибочным.
Вместе с тем, как следует из содержания ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ заявление собственников помещений об одностороннем отказе от исполнения договора управления жилым домом само по себе, в отсутствие доказательств, свидетельствующих о нарушении управляющей организаций условий такого договора, не может служить основанием для прекращения существующих договорных правоотношений. При этом судебная коллегия считает, что доказательств ненадлежащего исполнения истцом принятых на себя по договору обязательств ответчиками не представлено.
Так, из протокола N 1 от 14.09.2009 г. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ул. <...> не следует, что ООО "Управляющая компания "О3" допущены нарушения условий договора управления многоквартирным домом, которые в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ дают собственникам помещений право отказаться на общем собрании от исполнения такого договора.
Само по себе включение в повестку собрания вопроса о расторжении договора с Управляющей компанией, поскольку она "не выполняет условий Договора... (не предоставила отчет о выполнении условий договора, не производит работы согласно перечню услуг и работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома)", не свидетельствует о доказанности самого обстоятельства неисполнения либо ненадлежащего исполнения истцом принятых по договору обязательств. Данное указание на неисполнение обязательств носит общий характер и не конкретизирует, какие именно работы по содержанию общего имущества дома Управляющая компания не выполняет.
То есть содержание протокола свидетельствует о том, что вопрос об отказе от услуг истца по управлению жилым домом по причине неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей компанией принятых на себя обязательств собранием по существу не рассматривался, сведения о том, какие именно обязательства не исполнила Управляющая компания, в протоколе не отражены.
Кроме того, уведомление о расторжении договора с 15.09.2009 г. было направлено истцу только 09.03.2010 г., то есть спустя полгода.
Таким образом, поскольку порядок расторжения заключенного с ООО "Управляющая компания "О3" договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, соблюден не был, у суда не имелось оснований для признания уведомления о расторжении договора действительным.
При таких обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене. Поскольку все необходимые для принятия решения обстоятельства установлены, судебная коллегия считает необходимым, не направляя дело в суд первой инстанции, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных Управляющей компанией требований.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Свердловского районного суда г. Перми от 01.03.2011 г. отменить.
Исковые требования ООО "Управляющая компания "О3" удовлетворить.
Признать недействительным уведомление от 09.03.2010 г. об одностороннем отказе от исполнения договора управления от 15.10.2008 г.
Признать недействительным отказ собственников помещений многоквартирного дома N <...> по ул. <...> от исполнения условий договора управления от 15.10.2008 г., заключенного с ООО "Управляющая компания "О3".
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)