Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2009 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Смотровой Н.Н.
судей Н.Н. Ивановой, Т.И. Ткаченко
при ведении протокола судебного заседания судьей Смотровой Н.Н.
при участии:
- от заявителя: Багнюка В.Г. (доверенность от 15.06.07 г., сроком на 3 года);
- от заинтересованного лица: ведущего консультанта Михайлюты С.В. (доверенность N 83-2/09-05-06 от 27.01.09 г., сроком на 1 год, удостоверение N 9 от 09.01.08 г.);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комплекс"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 декабря 2008 г. по делу N А32-18256/2008
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Комплекс"
к заинтересованному лицу Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края
об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности от 19.08.08 г. N 94п/140,
принятое в составе судьи Грязевой В.В.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Комплекс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - управление) о признании незаконным и отмене постановления от 19.08.08 г. N 94п/140 о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Решением суда от 23.12.08 г. обществу в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что поскольку общество в нарушение ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлекло денежные средства участников долевого строительства для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, д. 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара до заключения (государственной регистрации) договора участия в долевом строительстве, оно совершило административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что обществом с гражданами были заключены сделки, которые рассматриваются управлением как сделки совершенные с целью прикрыть другую сделку. Однако, по мнению общества такой подход не верен. Учитывая факты исполнения обеими сторонами именно тех договоров, сторонами которых они являются, тем более, что эти факты подтверждены документально, то таким образом как в действиях общества, так и в действиях граждан отсутствуют намерения скрыть другую сделку, а также признаки отношений регулируемых Федеральным законом от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Управление в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Представитель общества в судебном заседании поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы, настаивал на отмене решения суда первой инстанции. Указал, что квалифицированные судом первой инстанции в качестве мнимых договоры займа являются действительными и заключались исключительно в целях получения заемных средств. На дату заключения этих договоров дом был построен, но не введен в эксплуатацию из-за большого количества необходимых согласований. Привлеченные по договорам займа денежные средства направлялись не на финансирование строительства дома, а на погашение процентов по кредитному договору. По части договоров займа суммы займа возвращены обществом гражданам.
Представитель управления возражал против отмены решения суда первой инстанции сославшись на доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, изучив отзыв на апелляционную жалобу, выслушав представителей таможни и общества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании приказа от 17.06.08 N 94-п (т. 1 л.д. 34) управлением проведена проверка общества по вопросу финансово-хозяйственной деятельности, связанной с привлечением и использованием денежных средств участников долевого строительства по объекту строительства - 16-этажного 45-квартирного жилого дома по адресу: г. Краснодар, ул. Садовая, 6/2.
В ходе проверки установлено, что общество в период с января по июнь 2008 года привлекало денежные средства граждан для строительства указанного дома, заключая при этом договоры займа и предварительные договоры купли-продажи жилого помещения.
25.06.08 г. по результатам проверки управлением составлен акт (т. 1 л.д. 37 - 38) и протокол об административном правонарушении N 94п/140 от 25.06.2008 (т. 1 л.д. 91 - 92) с участием законного представителя общества - генерального директора Верхососова А.Ф., которому в день составления протокола и была вручена под роспись его копия.
01.07.08 г. определением (т. 1 л.д. 93 - 94), отправленным в адрес общества 04.07.08 г. рассмотрение дела об административном правонарушении в отношении общества назначено на 17.07.08 на 15 часов 00 минут.
По ходатайству общества определением от 10.07.08 г. рассмотрение дела об административном правонарушении в отношении общества отложено на 19.08.08 г. на 14 часов 20 минут (т. 1 л.д. 95 - 97).
19.08.08 г. рассмотрев материалы проверки, управление вынесло постановление о назначении административного наказания 94п/140 (т. 1 л.д. 100 - 103), которым общество признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, ему назначено наказание в виде наложения штрафа в размере 400 000 рублей.
Не согласившись с вышеуказанным постановлением общество обратилось в арбитражный суд.
Частью 1 ст. 14.28 КоАП РФ предусмотрена ответственность юридических лиц за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в виде штрафа в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона, то есть с 01.04.05.
Согласно ч. 1 ст. 2 указанного Федерального закона застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч. 4 ст. 4 указанного закона договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. Как верно установлено судом первой инстанции, общество заключило с администрацией муниципального образования город Краснодар договор об инвестиционном сотрудничестве от 15.05.06 (т. 1 л.д. 20 - 23) по реализации проекта строительства жилого комплекса на земельных участках общей площадью 13847 кв. м на пересечении улиц Краевой и Садовой в городе Краснодаре, в соответствии с пунктами 2.2.4, 2.2.5 которого общество обязалось осуществить строительство и обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в сроки, установленные настоящим договором, обеспечить реализацию договора за счет собственных и привлеченных средств.
Как следует из распоряжений Главы муниципального образования город Краснодар от 27.02.07 N 466/1-р от 21.02.07 N 439-р, договора аренды земельного участка N 4300014808 от 28.02.07, кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра), обществу предоставлен земельный участок в городе Краснодаре по ул. Садовая, 6/2, кадастровый N 23:43:04 07 014:0029 площадью 990 кв. м для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина (т. 1 л.д. 39 - 51). Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 10.05.07 под номером 23-23-01/123/2007-257.
Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар обществу выдано разрешение на строительство от 27.03.2007 N RU23306000-317-P (т. 1 л.д. 52 - 53).
Таким образом, как правильно установлено судом первой инстанции общество в силу ч. 1 ст. 2 указанного Закона является застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара.
Однако, обществом не представлены ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций доказательства того, что проектная декларация по вышеуказанному объекту строительства опубликовывалась в средствах массовой информации и размещалась в сети "Интернет".
Общество осуществляло строительство многоквартирного жилого комплекса по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара на основании договора о реализации инвестиционного проекта от 11.05.07 б/н, заключенного с ЗАО "РОСТЭК-Кубань" (инвестором), в соответствии с условиями которого последнее обязалось осуществить инвестиции в целях производства работ по строительству вышеуказанного объекта недвижимости на условиях и в срок предусмотренных договором, а общество (заказчик) обязалось обеспечить строительство объекта в точном соответствии с проектно-сметной документацией в установленные сроки.
Кроме того, как верно установлено судом первой инстанции, общество в период с января по июнь 2008 года привлекало денежные средства граждан для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара, заключая при этом договоры займа и одновременно предварительные договоры купли-продажи жилого помещения.
Как следует из имеющихся в материалах дела договоров денежного займа с заимодавцами - физическими лицами: с Абнизовой Анной Викторовной от 21.02.08 N 15, от 19.03.08 N 17 с Дубовой Татьяной Васильевной, от 29.04.08 N 22 (т. 1 л.д. 72, 77, 81), предварительных договоров купли-продажи жилого помещения, право собственности продавца на которое еще не оформлено N 15/П от 21.02.08, N 17П от 19.03.08 (т. 1 л.д. 73 - 75, 78 - 79), привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома осуществлялось обществом по следующей схеме.
Так, согласно условиям договоров займа заимодавцы в срок до 01.03.08 г. передают заемщику (обществу) заем на определенную сумму, а заемщик обязывался вернуть указанную сумму займа в срок до 01.06.08. В случае невозвращения суммы займа в определенный срок заемщик обязывался передать собственное имущество - определенную квартиру (например, Абнизовой А.В. N 30 на 11 этаже жилой площадью 33,01 кв. м, общей площадью 69.38 кв. м в жилом доме по адресу: г. Краснодар, пос. Пашковский, ул. Садовая, 6/2), а также уплатить проценты в размере 0,001% за каждый день просрочки (пункт 3.1. договора).
По условиям предварительного договора купли-продажи жилого помещения, право собственности продавца на которое еще не оформлено от 21.02.08 N 15, предметом договора является заключение в будущем с гражданкой Абнизовой А.В. договора купли-продажи жилого помещения, расположенного на 11 этаже здания, квартира N 30 по адресу: г. Краснодар, пос. Пашковский, ул. Садовая 6/2, общей площадью 69,38 кв. м, жилой площадью 33,01 кв. м. Из пункта 2.1 последнего договора следует, что стоимость помещения составляет 2 913 960 рублей, то есть сумму равную заемной сумме по договору займа от 21.02.08 N 15.
Как правильно установлено судом первой инстанции, по такой схеме в указанный период обществом заключено с гражданами 25 договоров на общую сумму 43 439 290 рублей.
В бухгалтерском учете общества поступление денежных средств граждан отражено по дебету счета 50.1 (касса организации) в корреспонденции с кредитом счета 66.3 (расчеты по краткосрочным займам и кредитам), что подтверждается карточкой счета 50 (касса) за 1 полугодие 2008 г., оборотно-сальдовой ведомостью по счету 66.3 за 1 полугодие 2008 г., договорами денежного займа, предварительными договорами купли-продажи жилого помещения с физическими лицами, в том числе, заключенными с вышеуказанными гражданами, приходными кассовыми ордерами от 21.02.08 N 21, от 19.03.08 N 27, от 29.04.08 N 38, от 03.06.08 N 47 (т. 1 л.д. 54 - 83).
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу названного Закона, а именно после 31.03.05.
Поскольку в установленный период общество являлось застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара и привлекало денежные средства граждан для его строительства, разрешение на строительство им получено после 31.03.05, то на правоотношения по привлечению обществом денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома распространяются нормы Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
При этом, как верно установлено судом первой инстанции, не имеет значения, по какому виду договора были получены обществом деньги от граждан. Важно, что они шли на строительство дома. Поскольку отчетностью застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств заемщиков (т. 1 л.д. 86 - 90), денежные средства граждан в размере 48,5 миллионов рублей привлечены и использованы застройщиком в отчетном периоде на осуществление строительных работ и (или) оплату услуг подрядчиков, то есть фактически на строительство дома, то в данном случае на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара, распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В соответствие со ст. 431 ГК РФ при толковании договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, условия и смысл договора в целом, а также общая воля сторон с учетом цели договора, при этом следует исходить из его содержания, а не из наименования.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Учитывая, что в договорах займа и предварительных договорах купли-продажи конкретно определены объекты недвижимости, которые будут переданы гражданам, сторонами вышеуказанных договоров согласована цена данных объектов, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что заключенные в один день договор денежного займа и предварительный договор купли-продажи жилого помещения представляют собой сделку, которая совершена с целью прикрытия правоотношений по участию в долевом строительстве и направлена на избежание ответственности за привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, лицом, не имеющим на это права.
При этом суд первой инстанции правомерно отклонил довод общества о том, что общество заключало с гражданами предварительные договоры купли-продажи жилых помещений с целью обеспечения выполнения обязательств, возникших из договоров займа денежных средств по следующим основаниям.
Главой 23 ГК РФ предусмотрен исчерпывающий (закрытый) перечень способов обеспечения обязательств, к которым относятся: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток.
Из анализа заключенных обществом с гражданами в один день договоров денежного займа и предварительных договоров купли-продажи жилого помещения следует, что волеизъявление граждан (сторон) вышеуказанных договоров направлено на приобретение в собственность квартир в строящемся доме.
Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор носит организационный характер и порождает только обязательство заключить основной договор в будущем.
Однако, привлекая денежные средства граждан по договору займа с одновременным заключением предварительного договора купли-продажи жилья, общество одновременно не приняло на себя по данному договору обязательство, исполнение которого повлекло бы возникновение права собственности у покупателя, да и не могло принять на себя такое обязательство в силу действующего законодательства (ст. ст. 209, 288, 549 ГК РФ), поскольку только собственник может распоряжаться недвижимым имуществом. Привлекая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирного жилого дома, общество не является собственником ни самого строящегося дома, ни квартир в нем, поэтому не могло заключать с гражданами предварительные договоры купли-продажи. Кроме того, недвижимое имущество (как в общем жилой дом, так и отдельные квартиры) до их технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в регистрирующем органе не могут быть объектом сделки.
Более того, из имеющихся в материалах дела предварительных договоров купли-продажи жилья, следует, что стороны вышеуказанного договора обязуются заключить основной договор не позднее 30.06.08 г.
Однако, согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.
Вместе с тем, принимая во внимание условия вышеуказанных договоров, следует, что граждане, вкладывающие свои денежные средства в строительство жилого дома по схеме, предложенной обществом, и имеющие своей целью приобретение в собственность квартир в вышеуказанном доме, лишены возможности на такое приобретение, в том числе лишены права требовать от него заключения основного договора, а, следовательно, ограничены в защите своих прав.
Кроме того, к одному из сопровождающих договор займа предварительному договору купли-продажи приложен акт, в котором фиксируется перечень выполненных обществом в отношении выступающей по этому договору квартиры работ и в котором указано, что запрещается ухудшать качество квартиры без согласования с обществом (т. 1, л.д. 75).
Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что конструкция предварительного договора, используемая обществом для привлечения денежных средств граждан на строительство жилого дома, применительно к ч. 2 ст. 170 ГК РФ совершена с целью прикрытия правоотношений по участию в долевом строительстве и подпадает под действие нормы ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Более того, поскольку договор долевого участия в строительстве по своей сути является консенсуальным договором, обязанность оплаты цены договора возникает у участника долевого строительства только после его заключения, то есть после государственной регистрации.
Следовательно, до заключения (государственной регистрации) договора участия в долевом строительстве, право на привлечение денежных средств граждан у застройщика отсутствует.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку общество в нарушение ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлекло денежные средства участников долевого строительства для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара до заключения (государственной регистрации) договора участия в долевом строительстве, то оно совершило административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Судом первой инстанции также правильно установлено, что сами по себе расходные кассовые ордера без других основных документов по учету кассовых операций (журнал регистрации приходных и расходных кассовых ордеров - форма КО-3, расчетно-платежная ведомость - форма N Т-49, кассовая книга, отчет кассира и т.д.), не могут служить достаточным доказательством возврата денежных средств гражданам.
Довод общества о том, что единственной целью заключения договоров займа была цель получения заемных денежных средств, а не продажа квартир, судом апелляционной инстанции оценивается критически. Согласно договорам займа, граждане предоставляют обществу - коммерческой организации, беспроцентный заем.
Судом первой инстанции также сделан основанный на обстоятельствах дела вывод о соблюдении управлением установленной КоАП РФ процедуры привлечения к административной ответственности.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы общества и отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции.
В силу ч. 4 ст. 208 АПК РФ заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается. В связи с этим госпошлина по апелляционной жалобе, уплаченная обществом при ее подаче по платежному поручению от 30.12.08 г. N 393, подлежит возвращению обществу из федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.08 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Возвратить из федерального бюджета ООО "Комплекс" 1000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
Н.Н.ИВАНОВА
Т.И.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.03.2009 N 15АП-1058/2009 ПО ДЕЛУ N А32-18256/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2009 г. N 15АП-1058/2009
Дело N А32-18256/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2009 г.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Смотровой Н.Н.
судей Н.Н. Ивановой, Т.И. Ткаченко
при ведении протокола судебного заседания судьей Смотровой Н.Н.
при участии:
- от заявителя: Багнюка В.Г. (доверенность от 15.06.07 г., сроком на 3 года);
- от заинтересованного лица: ведущего консультанта Михайлюты С.В. (доверенность N 83-2/09-05-06 от 27.01.09 г., сроком на 1 год, удостоверение N 9 от 09.01.08 г.);
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комплекс"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23 декабря 2008 г. по делу N А32-18256/2008
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Комплекс"
к заинтересованному лицу Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края
об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности от 19.08.08 г. N 94п/140,
принятое в составе судьи Грязевой В.В.
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Комплекс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края (далее - управление) о признании незаконным и отмене постановления от 19.08.08 г. N 94п/140 о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Решением суда от 23.12.08 г. обществу в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебный акт мотивирован тем, что поскольку общество в нарушение ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлекло денежные средства участников долевого строительства для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, д. 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара до заключения (государственной регистрации) договора участия в долевом строительстве, оно совершило административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество подало в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить и принять по делу новый судебный акт. Жалоба мотивирована тем, что обществом с гражданами были заключены сделки, которые рассматриваются управлением как сделки совершенные с целью прикрыть другую сделку. Однако, по мнению общества такой подход не верен. Учитывая факты исполнения обеими сторонами именно тех договоров, сторонами которых они являются, тем более, что эти факты подтверждены документально, то таким образом как в действиях общества, так и в действиях граждан отсутствуют намерения скрыть другую сделку, а также признаки отношений регулируемых Федеральным законом от 30.12.04 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Управление в отзыве на апелляционную жалобу просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Представитель общества в судебном заседании поддержал изложенные в апелляционной жалобе доводы, настаивал на отмене решения суда первой инстанции. Указал, что квалифицированные судом первой инстанции в качестве мнимых договоры займа являются действительными и заключались исключительно в целях получения заемных средств. На дату заключения этих договоров дом был построен, но не введен в эксплуатацию из-за большого количества необходимых согласований. Привлеченные по договорам займа денежные средства направлялись не на финансирование строительства дома, а на погашение процентов по кредитному договору. По части договоров займа суммы займа возвращены обществом гражданам.
Представитель управления возражал против отмены решения суда первой инстанции сославшись на доводы, приведенные в отзыве на апелляционную жалобу.
Исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив доводы апелляционной жалобы, изучив отзыв на апелляционную жалобу, выслушав представителей таможни и общества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение арбитражного суда первой инстанции не подлежит отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, на основании приказа от 17.06.08 N 94-п (т. 1 л.д. 34) управлением проведена проверка общества по вопросу финансово-хозяйственной деятельности, связанной с привлечением и использованием денежных средств участников долевого строительства по объекту строительства - 16-этажного 45-квартирного жилого дома по адресу: г. Краснодар, ул. Садовая, 6/2.
В ходе проверки установлено, что общество в период с января по июнь 2008 года привлекало денежные средства граждан для строительства указанного дома, заключая при этом договоры займа и предварительные договоры купли-продажи жилого помещения.
25.06.08 г. по результатам проверки управлением составлен акт (т. 1 л.д. 37 - 38) и протокол об административном правонарушении N 94п/140 от 25.06.2008 (т. 1 л.д. 91 - 92) с участием законного представителя общества - генерального директора Верхососова А.Ф., которому в день составления протокола и была вручена под роспись его копия.
01.07.08 г. определением (т. 1 л.д. 93 - 94), отправленным в адрес общества 04.07.08 г. рассмотрение дела об административном правонарушении в отношении общества назначено на 17.07.08 на 15 часов 00 минут.
По ходатайству общества определением от 10.07.08 г. рассмотрение дела об административном правонарушении в отношении общества отложено на 19.08.08 г. на 14 часов 20 минут (т. 1 л.д. 95 - 97).
19.08.08 г. рассмотрев материалы проверки, управление вынесло постановление о назначении административного наказания 94п/140 (т. 1 л.д. 100 - 103), которым общество признано виновным в совершении административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ, ему назначено наказание в виде наложения штрафа в размере 400 000 рублей.
Не согласившись с вышеуказанным постановлением общество обратилось в арбитражный суд.
Частью 1 ст. 14.28 КоАП РФ предусмотрена ответственность юридических лиц за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в виде штрафа в размере от четырехсот тысяч до пятисот тысяч рублей.
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" действие названного Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона, то есть с 01.04.05.
Согласно ч. 1 ст. 2 указанного Федерального закона застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома застройщик приобретает только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.
В соответствии с ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.
Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В силу ч. 4 ст. 4 указанного закона договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. Как верно установлено судом первой инстанции, общество заключило с администрацией муниципального образования город Краснодар договор об инвестиционном сотрудничестве от 15.05.06 (т. 1 л.д. 20 - 23) по реализации проекта строительства жилого комплекса на земельных участках общей площадью 13847 кв. м на пересечении улиц Краевой и Садовой в городе Краснодаре, в соответствии с пунктами 2.2.4, 2.2.5 которого общество обязалось осуществить строительство и обеспечить ввод объекта в эксплуатацию в сроки, установленные настоящим договором, обеспечить реализацию договора за счет собственных и привлеченных средств.
Как следует из распоряжений Главы муниципального образования город Краснодар от 27.02.07 N 466/1-р от 21.02.07 N 439-р, договора аренды земельного участка N 4300014808 от 28.02.07, кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра), обществу предоставлен земельный участок в городе Краснодаре по ул. Садовая, 6/2, кадастровый N 23:43:04 07 014:0029 площадью 990 кв. м для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина (т. 1 л.д. 39 - 51). Договор аренды зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю 10.05.07 под номером 23-23-01/123/2007-257.
Департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар обществу выдано разрешение на строительство от 27.03.2007 N RU23306000-317-P (т. 1 л.д. 52 - 53).
Таким образом, как правильно установлено судом первой инстанции общество в силу ч. 1 ст. 2 указанного Закона является застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара.
Однако, обществом не представлены ни суду первой, ни суду апелляционной инстанций доказательства того, что проектная декларация по вышеуказанному объекту строительства опубликовывалась в средствах массовой информации и размещалась в сети "Интернет".
Общество осуществляло строительство многоквартирного жилого комплекса по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара на основании договора о реализации инвестиционного проекта от 11.05.07 б/н, заключенного с ЗАО "РОСТЭК-Кубань" (инвестором), в соответствии с условиями которого последнее обязалось осуществить инвестиции в целях производства работ по строительству вышеуказанного объекта недвижимости на условиях и в срок предусмотренных договором, а общество (заказчик) обязалось обеспечить строительство объекта в точном соответствии с проектно-сметной документацией в установленные сроки.
Кроме того, как верно установлено судом первой инстанции, общество в период с января по июнь 2008 года привлекало денежные средства граждан для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара, заключая при этом договоры займа и одновременно предварительные договоры купли-продажи жилого помещения.
Как следует из имеющихся в материалах дела договоров денежного займа с заимодавцами - физическими лицами: с Абнизовой Анной Викторовной от 21.02.08 N 15, от 19.03.08 N 17 с Дубовой Татьяной Васильевной, от 29.04.08 N 22 (т. 1 л.д. 72, 77, 81), предварительных договоров купли-продажи жилого помещения, право собственности продавца на которое еще не оформлено N 15/П от 21.02.08, N 17П от 19.03.08 (т. 1 л.д. 73 - 75, 78 - 79), привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома осуществлялось обществом по следующей схеме.
Так, согласно условиям договоров займа заимодавцы в срок до 01.03.08 г. передают заемщику (обществу) заем на определенную сумму, а заемщик обязывался вернуть указанную сумму займа в срок до 01.06.08. В случае невозвращения суммы займа в определенный срок заемщик обязывался передать собственное имущество - определенную квартиру (например, Абнизовой А.В. N 30 на 11 этаже жилой площадью 33,01 кв. м, общей площадью 69.38 кв. м в жилом доме по адресу: г. Краснодар, пос. Пашковский, ул. Садовая, 6/2), а также уплатить проценты в размере 0,001% за каждый день просрочки (пункт 3.1. договора).
По условиям предварительного договора купли-продажи жилого помещения, право собственности продавца на которое еще не оформлено от 21.02.08 N 15, предметом договора является заключение в будущем с гражданкой Абнизовой А.В. договора купли-продажи жилого помещения, расположенного на 11 этаже здания, квартира N 30 по адресу: г. Краснодар, пос. Пашковский, ул. Садовая 6/2, общей площадью 69,38 кв. м, жилой площадью 33,01 кв. м. Из пункта 2.1 последнего договора следует, что стоимость помещения составляет 2 913 960 рублей, то есть сумму равную заемной сумме по договору займа от 21.02.08 N 15.
Как правильно установлено судом первой инстанции, по такой схеме в указанный период обществом заключено с гражданами 25 договоров на общую сумму 43 439 290 рублей.
В бухгалтерском учете общества поступление денежных средств граждан отражено по дебету счета 50.1 (касса организации) в корреспонденции с кредитом счета 66.3 (расчеты по краткосрочным займам и кредитам), что подтверждается карточкой счета 50 (касса) за 1 полугодие 2008 г., оборотно-сальдовой ведомостью по счету 66.3 за 1 полугодие 2008 г., договорами денежного займа, предварительными договорами купли-продажи жилого помещения с физическими лицами, в том числе, заключенными с вышеуказанными гражданами, приходными кассовыми ордерами от 21.02.08 N 21, от 19.03.08 N 27, от 29.04.08 N 38, от 03.06.08 N 47 (т. 1 л.д. 54 - 83).
В соответствии с ч. 2 ст. 27 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" действие закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу названного Закона, а именно после 31.03.05.
Поскольку в установленный период общество являлось застройщиком многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара и привлекало денежные средства граждан для его строительства, разрешение на строительство им получено после 31.03.05, то на правоотношения по привлечению обществом денежных средств граждан для строительства многоквартирного жилого дома распространяются нормы Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
При этом, как верно установлено судом первой инстанции, не имеет значения, по какому виду договора были получены обществом деньги от граждан. Важно, что они шли на строительство дома. Поскольку отчетностью застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств заемщиков (т. 1 л.д. 86 - 90), денежные средства граждан в размере 48,5 миллионов рублей привлечены и использованы застройщиком в отчетном периоде на осуществление строительных работ и (или) оплату услуг подрядчиков, то есть фактически на строительство дома, то в данном случае на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара, распространяется действие Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
В соответствие со ст. 431 ГК РФ при толковании договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, условия и смысл договора в целом, а также общая воля сторон с учетом цели договора, при этом следует исходить из его содержания, а не из наименования.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Учитывая, что в договорах займа и предварительных договорах купли-продажи конкретно определены объекты недвижимости, которые будут переданы гражданам, сторонами вышеуказанных договоров согласована цена данных объектов, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что заключенные в один день договор денежного займа и предварительный договор купли-продажи жилого помещения представляют собой сделку, которая совершена с целью прикрытия правоотношений по участию в долевом строительстве и направлена на избежание ответственности за привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома, лицом, не имеющим на это права.
При этом суд первой инстанции правомерно отклонил довод общества о том, что общество заключало с гражданами предварительные договоры купли-продажи жилых помещений с целью обеспечения выполнения обязательств, возникших из договоров займа денежных средств по следующим основаниям.
Главой 23 ГК РФ предусмотрен исчерпывающий (закрытый) перечень способов обеспечения обязательств, к которым относятся: неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток.
Из анализа заключенных обществом с гражданами в один день договоров денежного займа и предварительных договоров купли-продажи жилого помещения следует, что волеизъявление граждан (сторон) вышеуказанных договоров направлено на приобретение в собственность квартир в строящемся доме.
Согласно ст. 429 ГК РФ предварительный договор носит организационный характер и порождает только обязательство заключить основной договор в будущем.
Однако, привлекая денежные средства граждан по договору займа с одновременным заключением предварительного договора купли-продажи жилья, общество одновременно не приняло на себя по данному договору обязательство, исполнение которого повлекло бы возникновение права собственности у покупателя, да и не могло принять на себя такое обязательство в силу действующего законодательства (ст. ст. 209, 288, 549 ГК РФ), поскольку только собственник может распоряжаться недвижимым имуществом. Привлекая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирного жилого дома, общество не является собственником ни самого строящегося дома, ни квартир в нем, поэтому не могло заключать с гражданами предварительные договоры купли-продажи. Кроме того, недвижимое имущество (как в общем жилой дом, так и отдельные квартиры) до их технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в регистрирующем органе не могут быть объектом сделки.
Более того, из имеющихся в материалах дела предварительных договоров купли-продажи жилья, следует, что стороны вышеуказанного договора обязуются заключить основной договор не позднее 30.06.08 г.
Однако, согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить договор.
Вместе с тем, принимая во внимание условия вышеуказанных договоров, следует, что граждане, вкладывающие свои денежные средства в строительство жилого дома по схеме, предложенной обществом, и имеющие своей целью приобретение в собственность квартир в вышеуказанном доме, лишены возможности на такое приобретение, в том числе лишены права требовать от него заключения основного договора, а, следовательно, ограничены в защите своих прав.
Кроме того, к одному из сопровождающих договор займа предварительному договору купли-продажи приложен акт, в котором фиксируется перечень выполненных обществом в отношении выступающей по этому договору квартиры работ и в котором указано, что запрещается ухудшать качество квартиры без согласования с обществом (т. 1, л.д. 75).
Таким образом, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что конструкция предварительного договора, используемая обществом для привлечения денежных средств граждан на строительство жилого дома, применительно к ч. 2 ст. 170 ГК РФ совершена с целью прикрытия правоотношений по участию в долевом строительстве и подпадает под действие нормы ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Более того, поскольку договор долевого участия в строительстве по своей сути является консенсуальным договором, обязанность оплаты цены договора возникает у участника долевого строительства только после его заключения, то есть после государственной регистрации.
Следовательно, до заключения (государственной регистрации) договора участия в долевом строительстве, право на привлечение денежных средств граждан у застройщика отсутствует.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку общество в нарушение ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.04 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" привлекло денежные средства участников долевого строительства для строительства многоэтажного жилого дома со встроенными помещениями магазина по ул. Садовая, 6/2, в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара до заключения (государственной регистрации) договора участия в долевом строительстве, то оно совершило административное правонарушение, ответственность за которое предусмотрена ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Судом первой инстанции также правильно установлено, что сами по себе расходные кассовые ордера без других основных документов по учету кассовых операций (журнал регистрации приходных и расходных кассовых ордеров - форма КО-3, расчетно-платежная ведомость - форма N Т-49, кассовая книга, отчет кассира и т.д.), не могут служить достаточным доказательством возврата денежных средств гражданам.
Довод общества о том, что единственной целью заключения договоров займа была цель получения заемных денежных средств, а не продажа квартир, судом апелляционной инстанции оценивается критически. Согласно договорам займа, граждане предоставляют обществу - коммерческой организации, беспроцентный заем.
Судом первой инстанции также сделан основанный на обстоятельствах дела вывод о соблюдении управлением установленной КоАП РФ процедуры привлечения к административной ответственности.
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для удовлетворения апелляционной жалобы общества и отмены законного и обоснованного решения суда первой инстанции.
В силу ч. 4 ст. 208 АПК РФ заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности государственной пошлиной не облагается. В связи с этим госпошлина по апелляционной жалобе, уплаченная обществом при ее подаче по платежному поручению от 30.12.08 г. N 393, подлежит возвращению обществу из федерального бюджета.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 23.12.08 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Возвратить из федерального бюджета ООО "Комплекс" 1000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.СМОТРОВА
Судьи
Н.Н.ИВАНОВА
Т.И.ТКАЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)