Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2011 года.
Полный текст решения изготовлен 24 июня 2011 года.
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
председательствующего Л.В. Ласкина
судей: единолично
при ведении протокола судебного заседания секретарем О.Г. Тереховой
при участии:
заявителя: Гура Л.Е. по доверенности от 14.12.09 г. N Д-09/6201, удостоверение N <...>,
- от заинтересованного лица: Масленниковой К.А. по доверенности N 32421/10 от 29.12.2010 г., паспорт;
- от третьего лица: не явился,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Департамента имущества г. Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и возложении обязанности устранить допущенные нарушения
Третье лицо: Управление Россельхознадзора по г. Москве и Московской области и ОАО "Мостелеком"
установил:
Департамент имущества г. Москвы (далее заявитель, Департамент) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в регистрации права собственности города Москвы на объект недвижимого имущества - нежилые помещения площадью 27,3 кв. м расположенные по адресу: г. Москва, ул. Совхозная, д. 49 (1 этаж пом. XYIII, ком. I; пом. XXXYII, ком. I), оформленный письмом N 12/011/2009-179 от 22 июня 2009 года, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности города Москвы на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Совхозная, д. 49 (1 этаж, пом. XYIII, ком. 1; пом. XXXYII, ком. I), площадью 27,3 кв. м, указывая, что отказ в государственной регистрации права не соответствует ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), поскольку для государственной регистрации права на указанный объект недвижимости регистрирующему органу были представлены все необходимые документы для регистрации, отказ в государственной регистрации неправомерен.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве привлечено к участию в деле как правопреемник реорганизованных в форме слияния регистрирующих органов на основании Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.08.2009 N 208 "Об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве".
Заинтересованное лицо в представленном отзыве возражает против удовлетворения заявленных требований, указывая, что на регистрацию права не были представлены надлежащие документы, подтверждающие основания возникновения права право собственности г. Москвы, непредставление данных документов является препятствием для осуществления регистрационных действий, что влечет отказ в регистрации на основании абз. 3 п. 1 ст. 20, ст. 16 Закона о регистрации.
Решением от 11 марта 2010 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-125729/09-146-963 заявленные требования были удовлетворены.
Постановлением от 25 июня 2010 г. N 09АП-10200/2010-АК Девятого арбитражного апелляционного суда решение от 11 марта 2010 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-125729/09-146-963 было оставлено без изменения.
При этом суды исходили из того, что спорное помещение не относится к общему имуществу дома, не задействовано в его обслуживании, в связи с чем может быть право собственности заявителя на помещение.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.09.10 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2009 и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы в связи с несоответствием ранее принятых судебных актов п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, ч. 3 ст. 288 АПК РФ с указанием надлежащим образом определить круг лиц по заявленным требованиям, установить, соответствует ли оспариваемый отказ действующему законодательству, нарушает ли оспариваемый отказ права и законные интересы заявителя - Департамента имущества г. Москвы, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Также ФАС МО указал, что сведения из Единого государственного реестра юридических лиц о том, находится ли по упомянутому адресу ТСЖ; является ли действующим указанное юридическое лицо; какое лицо имеет право действовать от имени данного ТСЖ без доверенности), суд не запрашивал.
Суд также указал, что поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственники и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме, однако указанные обстоятельства судами также не выяснялись соответствующие сведения в отношении квартир, расположенных в спорном доме, у ответчика - Управления Росреестра по Москве не запрашивались и в материалы дела не представлялись.
При новом рассмотрении дела заявитель и административный орган представили дополнения к ранее изложенной правовой позиции.
При этом заявитель ссылается, что помещения являются техническим подвалом, в них проходят обслуживающие дом коммуникации, в связи с чем они являются общей долевой собственностью домовладельцев на основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, на момент подачи заявление о регистрации права собственности в Росреестр данный дом не утратил статус муниципального жилья, так как приватизированных квартир не было.
Росреестр указывает, что речь идет о технических помещениях, на момент подачи заявления не было экспликации данных помещений, ТСЖ не создано, право собственности части помещения зарегистрировано за Москвой, а часть зарегистрирована за гражданами.
Рассмотрев дело в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени заседания, выслушав объяснения представителя заявителя, поддержавшего заявленные требования, и представителя Управления, возражавшего против его удовлетворения, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства в совокупности, арбитражный суд первой инстанции приходит к выводу: заявленные требования необоснованные и не подлежат удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Департамент имущества города Москвы обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Совхозная, д. 49 (1 этаж, пом. XYIII, ком. 1; пом. XXXYII, ком. 1) площадью 27,3 кв. м.
Письмом от 18.05.2009 исх. N 12/011/2009-177-189 заявителю было сообщено об обстоятельствах, препятствующих проведению государственной регистрации, а именно - что не представлены документы, свидетельствующие о том, что помещение, право собственности на которое заявлено, не относится к общему имуществу жильцов многоквартирного дома не представлены.
Письмом N 12/011/2009-179 от 22.06.2009 Управление, руководствуясь абз. 3 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на основании п. 2 ст. 19 Закона о регистрации отказало Департаменту 1 в государственной регистрации права собственности на выше обозначенный объект недвижимости.
В обоснование отказа Управление сослалось на п. 2 ст. 16 Закона о регистрации, в нарушение которого к заявлению о государственной регистрации не были приложены необходимые документы, а именно, документы, свидетельствующие о том, что помещение, право собственности на которое заявлено, не относится к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, представленный кадастровый паспорт не содержит сведений о функциональном назначении комнат, входящих в состав помещений в жилом доме.
Указанный отказ заинтересованного лица в регистрации права собственности соответствует требованиям гражданского и градостроительного законодательства Российской Федерации и не нарушает права и интересы заявителя по делу, поэтому в силу ст. 200, 201 АПК РФ заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 2 Закона о регистрации от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Управление Федеральной регистрационной службы по Москве является государственным регистрирующим органом и юридическим лицом.
Оспариваемый отказ подписан должностным лицом от имени регистратора, следовательно, является ненормативным актом государственного органа, подлежащего оспариванию в порядке главы 24 АПК РФ.
В силу п. 2 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 ст. 17 Закона о регистрации установлено, что обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 17 указанного закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 18 закона, если представленные им документы отвечают требования статьи 18 указанного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Как следует из пояснений заинтересованного лица в судебном заседании, отказ вынесен на основании абз. 3 п. 1 ст. 20 ФЗ-122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21. 07. 1997 N ФЗ-122, а именно, в связи с тем, что с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.
ДИгМ представлен кадастровый паспорт на вышеуказанный объект недвижимости, выданный Юго-Восточным ТБТИ N 3 г. Москвы по состоянию на 09.02.2009. Однако, указанный кадастровый паспорт не содержал сведений о комнатах, входящих в состав помещений, а именно - об их функциональном назначении. Поскольку помещения расположены в жилом здании, представленного описания объекта было недостаточно для того, чтобы установить факт того, что в состав объекта недвижимости, право собственности на который заявлено к регистрации, не входят комнаты, которые в соответствии со ст. 36 ЖК РФ предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме.
В этой связи, регистрирующим органом направлен запрос в адрес МосгорБТИ о предоставлении экспликации объекта недвижимости.
29.05.2009 в Управление поступил ответ из МосгорБТИ исх. N 4432 от 29.05.2009, с приложением экспликации на вышеуказанный объект.
Так, согласно экспликации объект недвижимости, право собственности на который заявлено к регистрации, представляет собой техническое помещение.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения и т.д.
На основании изложенного, можно выделить следующие признаки общего имущества:
- неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями. В натуре не выделяется и отдельно от помещения не отчуждается;
- при отчуждении помещения следует его судьбе;
- право собственности возникает одновременно с правом собственности на помещение;
- является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;
- функционально зависит от помещения;
- предназначено для удовлетворения потребностей граждан.
Согласно ст. 23 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с ЖК РФ. При этом государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Во исполнение указания суда кассационной инстанции получены дополнительные доказательства, в частности, выписка из ЕГРП по состоянию на 5 марта 2011 г. N 19/005/2011-1679, согласно которой 25 сентября 2009 г. за N 77-77-04/065/2009-427 зарегистрировано права собственности одной из квартир N 49 в спорном доме за физическим лицом. Поэтому в силу приведенных правовых норм спорные помещения перешли в общую долевую собственность домовладельцев, в связи с чем нежилые помещения не могут быть признаны муниципальной собственность и отказ в государственной регистрации является правомерным.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
При этих условиях режим такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не зависит от наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде.
Материалами дела подтверждается, что объект - жилой дом с инженерными сетями и подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, ул. Совхозная, д. 49, которые был возведен по государственному контракту от 19.03.2008 N 84023 за счет средств городского бюджета на основании распоряжения Правительства Москвы от 29.08.2007 N 1859-РП, Комитетом государственного надзора города Москвы было выдано разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию N RU77152000-001284 от 13.09.2008, включая помещение СКТВ (станции кабельного телевидения) площадью 27,3 кв. м (рег. N 77-ГК/3.7.2.001538 от 13.03.2009).
В Управление представлен кадастровый паспорт на вышеуказанный объект недвижимости, выданный Юго-Восточным ТБТИ N 3 г. Москвы по состоянию на 09.02.2009. Управление пришло к выводу, что так как помещение расположено в жилом здании, представленного описания объекта недостаточно для того, чтобы установить тот факт, что в состав объекта, на который заявлено право собственности, не входят комнаты, которые в соответствии со ст. 36 гл. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.
В связи с изложенным в адрес БТИ был направлен запрос о представлении в Управление экспликации помещения, на который 29.05.2009 получен ответ МосгорБТИ исх. N 4432 от 29.05.2009, с приложением экспликации на вышеуказанный объект, из которого следует, что помещение, на которое заявлено право собственности города, по функциональному назначению относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Какими-либо иными документами и доказательствами принадлежность объекта к собственности города Москвы не подтверждается.
Согласно ст. 23 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с ЖК РФ. При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
С учетом изложенного следует признать, что заинтересованным лицом доказано наличие правовых оснований, предусмотренных ст. 20 Закона о регистрации, для отказа в регистрации права собственности.
В силу ч. 3 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
При вышеуказанных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции полагает, что приведенные в отказе основания соответствуют требованиям законодательства, у регистрирующего органа имелись основания для вынесения оспариваемого решения, в связи с чем оно подлежит не признанию недействительным.
Арбитражным судом первой инстанции рассмотрены все доводы заявителя, однако они не могут служить основанием для удовлетворения заявления.
В связи с отказом в удовлетворении заявления о признании отказа недействительным, не подлежит удовлетворению требование о возложении обязанности устранить допущенные нарушения.
Заявление направлено в суд 22 сентября 2010 г., то есть в пределах установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ трехмесячного срока на обращение в арбитражный суд.
На основании ст. ст. 2, 3, 13, 16, 17, 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", руководствуясь ст. ст. 167 - 170, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции
решил:
Отказать в удовлетворении заявления Департамента имущества г. Москвы Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании недействительным отказ от 22 июня 2009 г. за N 12/011/2009-179 в государственной регистрации права собственности города Москвы на объект недвижимого имущества - нежилые помещения площадью 27,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Совхозная, дом 49 (этаж 1, помещение XYIII, комната I; помещение XXXYII, комната I) в связи с соответствием Федеральному закону N 122-ФЗ от 21.07.1997 г., "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и возложении обязанности устранить допущенные нарушения.
Решение подлежит исполнению в течение пятнадцати дней со дня его вступления в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд г. Москвы.
Судья
Л.В.ЛАСКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА Г. МОСКВЫ ОТ 24.06.2011 ПО ДЕЛУ N А40-125729/09-146-963
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Г. МОСКВЫ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 24 июня 2011 г. по делу N А40-125729/09-146-963
Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2011 года.
Полный текст решения изготовлен 24 июня 2011 года.
Арбитражный суд г. Москвы в составе:
председательствующего Л.В. Ласкина
судей: единолично
при ведении протокола судебного заседания секретарем О.Г. Тереховой
при участии:
заявителя: Гура Л.Е. по доверенности от 14.12.09 г. N Д-09/6201, удостоверение N <...>,
- от заинтересованного лица: Масленниковой К.А. по доверенности N 32421/10 от 29.12.2010 г., паспорт;
- от третьего лица: не явился,
рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Департамента имущества г. Москвы к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества и возложении обязанности устранить допущенные нарушения
Третье лицо: Управление Россельхознадзора по г. Москве и Московской области и ОАО "Мостелеком"
установил:
Департамент имущества г. Москвы (далее заявитель, Департамент) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Москве в регистрации права собственности города Москвы на объект недвижимого имущества - нежилые помещения площадью 27,3 кв. м расположенные по адресу: г. Москва, ул. Совхозная, д. 49 (1 этаж пом. XYIII, ком. I; пом. XXXYII, ком. I), оформленный письмом N 12/011/2009-179 от 22 июня 2009 года, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности города Москвы на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Совхозная, д. 49 (1 этаж, пом. XYIII, ком. 1; пом. XXXYII, ком. I), площадью 27,3 кв. м, указывая, что отказ в государственной регистрации права не соответствует ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), поскольку для государственной регистрации права на указанный объект недвижимости регистрирующему органу были представлены все необходимые документы для регистрации, отказ в государственной регистрации неправомерен.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве привлечено к участию в деле как правопреемник реорганизованных в форме слияния регистрирующих органов на основании Приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 24.08.2009 N 208 "Об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве".
Заинтересованное лицо в представленном отзыве возражает против удовлетворения заявленных требований, указывая, что на регистрацию права не были представлены надлежащие документы, подтверждающие основания возникновения права право собственности г. Москвы, непредставление данных документов является препятствием для осуществления регистрационных действий, что влечет отказ в регистрации на основании абз. 3 п. 1 ст. 20, ст. 16 Закона о регистрации.
Решением от 11 марта 2010 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-125729/09-146-963 заявленные требования были удовлетворены.
Постановлением от 25 июня 2010 г. N 09АП-10200/2010-АК Девятого арбитражного апелляционного суда решение от 11 марта 2010 г. Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-125729/09-146-963 было оставлено без изменения.
При этом суды исходили из того, что спорное помещение не относится к общему имуществу дома, не задействовано в его обслуживании, в связи с чем может быть право собственности заявителя на помещение.
Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.09.10 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 12.10.2009 и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы в связи с несоответствием ранее принятых судебных актов п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, ч. 3 ст. 288 АПК РФ с указанием надлежащим образом определить круг лиц по заявленным требованиям, установить, соответствует ли оспариваемый отказ действующему законодательству, нарушает ли оспариваемый отказ права и законные интересы заявителя - Департамента имущества г. Москвы, после чего принять законный и обоснованный судебный акт.
Также ФАС МО указал, что сведения из Единого государственного реестра юридических лиц о том, находится ли по упомянутому адресу ТСЖ; является ли действующим указанное юридическое лицо; какое лицо имеет право действовать от имени данного ТСЖ без доверенности), суд не запрашивал.
Суд также указал, что поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственники и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме, однако указанные обстоятельства судами также не выяснялись соответствующие сведения в отношении квартир, расположенных в спорном доме, у ответчика - Управления Росреестра по Москве не запрашивались и в материалы дела не представлялись.
При новом рассмотрении дела заявитель и административный орган представили дополнения к ранее изложенной правовой позиции.
При этом заявитель ссылается, что помещения являются техническим подвалом, в них проходят обслуживающие дом коммуникации, в связи с чем они являются общей долевой собственностью домовладельцев на основании статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, на момент подачи заявление о регистрации права собственности в Росреестр данный дом не утратил статус муниципального жилья, так как приватизированных квартир не было.
Росреестр указывает, что речь идет о технических помещениях, на момент подачи заявления не было экспликации данных помещений, ТСЖ не создано, право собственности части помещения зарегистрировано за Москвой, а часть зарегистрирована за гражданами.
Рассмотрев дело в отсутствие третьих лиц, извещенных надлежащим образом о месте и времени заседания, выслушав объяснения представителя заявителя, поддержавшего заявленные требования, и представителя Управления, возражавшего против его удовлетворения, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства в совокупности, арбитражный суд первой инстанции приходит к выводу: заявленные требования необоснованные и не подлежат удовлетворению.
Как следует из материалов дела, Департамент имущества города Москвы обратился в Управление Федеральной регистрационной службы по Москве с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Совхозная, д. 49 (1 этаж, пом. XYIII, ком. 1; пом. XXXYII, ком. 1) площадью 27,3 кв. м.
Письмом от 18.05.2009 исх. N 12/011/2009-177-189 заявителю было сообщено об обстоятельствах, препятствующих проведению государственной регистрации, а именно - что не представлены документы, свидетельствующие о том, что помещение, право собственности на которое заявлено, не относится к общему имуществу жильцов многоквартирного дома не представлены.
Письмом N 12/011/2009-179 от 22.06.2009 Управление, руководствуясь абз. 3 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на основании п. 2 ст. 19 Закона о регистрации отказало Департаменту 1 в государственной регистрации права собственности на выше обозначенный объект недвижимости.
В обоснование отказа Управление сослалось на п. 2 ст. 16 Закона о регистрации, в нарушение которого к заявлению о государственной регистрации не были приложены необходимые документы, а именно, документы, свидетельствующие о том, что помещение, право собственности на которое заявлено, не относится к общему имуществу жильцов многоквартирного дома, представленный кадастровый паспорт не содержит сведений о функциональном назначении комнат, входящих в состав помещений в жилом доме.
Указанный отказ заинтересованного лица в регистрации права собственности соответствует требованиям гражданского и градостроительного законодательства Российской Федерации и не нарушает права и интересы заявителя по делу, поэтому в силу ст. 200, 201 АПК РФ заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 2 Закона о регистрации от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Управление Федеральной регистрационной службы по Москве является государственным регистрирующим органом и юридическим лицом.
Оспариваемый отказ подписан должностным лицом от имени регистратора, следовательно, является ненормативным актом государственного органа, подлежащего оспариванию в порядке главы 24 АПК РФ.
В силу п. 2 ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Пунктом 1 ст. 17 Закона о регистрации установлено, что обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой по установленным настоящим пунктом основаниям государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является кадастровый паспорт данного объекта недвижимого имущества.
В соответствии с п. 2 ст. 17 указанного закона не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в п. 1 ст. 18 закона, если представленные им документы отвечают требования статьи 18 указанного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.
Как следует из пояснений заинтересованного лица в судебном заседании, отказ вынесен на основании абз. 3 п. 1 ст. 20 ФЗ-122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21. 07. 1997 N ФЗ-122, а именно, в связи с тем, что с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо.
ДИгМ представлен кадастровый паспорт на вышеуказанный объект недвижимости, выданный Юго-Восточным ТБТИ N 3 г. Москвы по состоянию на 09.02.2009. Однако, указанный кадастровый паспорт не содержал сведений о комнатах, входящих в состав помещений, а именно - об их функциональном назначении. Поскольку помещения расположены в жилом здании, представленного описания объекта было недостаточно для того, чтобы установить факт того, что в состав объекта недвижимости, право собственности на который заявлено к регистрации, не входят комнаты, которые в соответствии со ст. 36 ЖК РФ предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в доме.
В этой связи, регистрирующим органом направлен запрос в адрес МосгорБТИ о предоставлении экспликации объекта недвижимости.
29.05.2009 в Управление поступил ответ из МосгорБТИ исх. N 4432 от 29.05.2009, с приложением экспликации на вышеуказанный объект.
Так, согласно экспликации объект недвижимости, право собственности на который заявлено к регистрации, представляет собой техническое помещение.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения и т.д.
На основании изложенного, можно выделить следующие признаки общего имущества:
- неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями. В натуре не выделяется и отдельно от помещения не отчуждается;
- при отчуждении помещения следует его судьбе;
- право собственности возникает одновременно с правом собственности на помещение;
- является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;
- функционально зависит от помещения;
- предназначено для удовлетворения потребностей граждан.
Согласно ст. 23 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с ЖК РФ. При этом государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
В силу ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".
Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
Во исполнение указания суда кассационной инстанции получены дополнительные доказательства, в частности, выписка из ЕГРП по состоянию на 5 марта 2011 г. N 19/005/2011-1679, согласно которой 25 сентября 2009 г. за N 77-77-04/065/2009-427 зарегистрировано права собственности одной из квартир N 49 в спорном доме за физическим лицом. Поэтому в силу приведенных правовых норм спорные помещения перешли в общую долевую собственность домовладельцев, в связи с чем нежилые помещения не могут быть признаны муниципальной собственность и отказ в государственной регистрации является правомерным.
Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.
При этих условиях режим такого имущества на момент введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не зависит от наличия в них инженерных коммуникаций, появившихся к тому же на момент рассмотрения спора в суде.
Материалами дела подтверждается, что объект - жилой дом с инженерными сетями и подземной автостоянкой по адресу: г. Москва, ул. Совхозная, д. 49, которые был возведен по государственному контракту от 19.03.2008 N 84023 за счет средств городского бюджета на основании распоряжения Правительства Москвы от 29.08.2007 N 1859-РП, Комитетом государственного надзора города Москвы было выдано разрешение на ввод построенного объекта в эксплуатацию N RU77152000-001284 от 13.09.2008, включая помещение СКТВ (станции кабельного телевидения) площадью 27,3 кв. м (рег. N 77-ГК/3.7.2.001538 от 13.03.2009).
В Управление представлен кадастровый паспорт на вышеуказанный объект недвижимости, выданный Юго-Восточным ТБТИ N 3 г. Москвы по состоянию на 09.02.2009. Управление пришло к выводу, что так как помещение расположено в жилом здании, представленного описания объекта недостаточно для того, чтобы установить тот факт, что в состав объекта, на который заявлено право собственности, не входят комнаты, которые в соответствии со ст. 36 гл. 6 Жилищного кодекса Российской Федерации предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме.
В связи с изложенным в адрес БТИ был направлен запрос о представлении в Управление экспликации помещения, на который 29.05.2009 получен ответ МосгорБТИ исх. N 4432 от 29.05.2009, с приложением экспликации на вышеуказанный объект, из которого следует, что помещение, на которое заявлено право собственности города, по функциональному назначению относится к общему имуществу многоквартирного дома.
Какими-либо иными документами и доказательствами принадлежность объекта к собственности города Москвы не подтверждается.
Согласно ст. 23 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с ЖК РФ. При этом, государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.
С учетом изложенного следует признать, что заинтересованным лицом доказано наличие правовых оснований, предусмотренных ст. 20 Закона о регистрации, для отказа в регистрации права собственности.
В силу ч. 3 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение или действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.
При вышеуказанных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции полагает, что приведенные в отказе основания соответствуют требованиям законодательства, у регистрирующего органа имелись основания для вынесения оспариваемого решения, в связи с чем оно подлежит не признанию недействительным.
Арбитражным судом первой инстанции рассмотрены все доводы заявителя, однако они не могут служить основанием для удовлетворения заявления.
В связи с отказом в удовлетворении заявления о признании отказа недействительным, не подлежит удовлетворению требование о возложении обязанности устранить допущенные нарушения.
Заявление направлено в суд 22 сентября 2010 г., то есть в пределах установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ трехмесячного срока на обращение в арбитражный суд.
На основании ст. ст. 2, 3, 13, 16, 17, 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", руководствуясь ст. ст. 167 - 170, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд первой инстанции
решил:
Отказать в удовлетворении заявления Департамента имущества г. Москвы Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о признании недействительным отказ от 22 июня 2009 г. за N 12/011/2009-179 в государственной регистрации права собственности города Москвы на объект недвижимого имущества - нежилые помещения площадью 27,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Совхозная, дом 49 (этаж 1, помещение XYIII, комната I; помещение XXXYII, комната I) в связи с соответствием Федеральному закону N 122-ФЗ от 21.07.1997 г., "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и возложении обязанности устранить допущенные нарушения.
Решение подлежит исполнению в течение пятнадцати дней со дня его вступления в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд г. Москвы.
Судья
Л.В.ЛАСКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)