Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Цирулик О.В.
Судей: Гребенщикова С.И., Красковской О.Г.
при участии
от истца: Надежкин Е.В., представитель по доверенности от 20.02.2011 б/н
от ответчика: Новиков И.Н., представитель по доверенности от 21.02.2011 б/н
от третьего лица: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Успех"
на решение от 21.03.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011
по делу N А73-11649/2010 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Збарацкая Л.А., в апелляционном суде судьи Тихоненко А.А., Волкова М.О., Малышева Л.Г.
По иску товарищества собственников жилья "Успех"
к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум 1"
третье лицо: муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска "Служба заказчика по жилищно-коммунальным услугам"
об обязании передать путем подписания акта передачи производственную документацию жилого дома N 110, расположенного по ул. Калинина в городе Хабаровске
Товарищество собственников жилья "Успех" (далее - товарищество; адрес (место нахождения): ул. Калинина, 110, г. Хабаровск, Хабаровский край, 680000; ОГРН 1102722003812) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум 1" (далее - общество; адрес (место нахождения): Уссурийский бульвар, 15 г. Хабаровск, Хабаровский край, 680000; ОГРН 1082721008787) о возложении на ответчика обязанности передать техническую документацию жилого дома N 110 по ул. Калинина в г. Хабаровске (далее - многоквартирный дом).
Уточняя предмет исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, товарищество просило понудить общество исполнить предусмотренную пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ обязанность посредством составления акта приема-передачи следующих документов:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества: технический паспорт на жилой дом;
- - акт приемки-передачи здания (сооружения) (унифицированная форма N ОС-1а), утвержденный Постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 N 7, с указанием технического состояния общего имущества дома;
- - документы (акты) о приемке результатов работ, принятых ответчиком за период управления многоквартирным домом; акты о приемке выполненных ответчиком в доме работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно - технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период управления ответчиком;
- - акты допуска в эксплуатацию электрических установок и электрических сетей, выданного Межрегиональным территориальным управлением Ростехнадзхора по ДФО, и протоколы последнего замера сопротивления изоляции проводов, паспорта систем отопления и узлов присоединения, паспорта узлов учета водоснабжения со всеми приложениями, а также схемы внутридомовых инженерных сетей (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения);
- - отчеты о произведенных замерах сопротивления и изоляции;
- - протоколы и измерения вентиляции;
- - акт технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
- - схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов;
- - акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов; акты на испытание, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления;
- - разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;
- - акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями;
- - чертежи и схемы инженерных коммуникаций, в том числе: схемы механического оборудования, электрического оборудования, санитарно-технического оборудования;
- - исполнительные чертежи контуров заземления;
- - паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях 2008, 2009, 2010 года;
- - инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;
- - копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписки из реестра, содержащей сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- - учетно-регистрационных документов, в том числе поквартирных карточек (форма N 10), карточек регистрации (форма N 9), архив поквартирных карточек, ордеров на вселение на квартиры частного жилищного фонда, информации о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма.
Иск обоснован тем, что общим собранием собственников помещений в указанном многоквартирном доме принято решение о создании товарищества, о чем ответчик уведомлен надлежащим образом. По мнению истца, положения статей 46, 161, 162 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривают, что изменение способа управления многоквартирным домом является достаточным основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска "Служба заказчика по жилищно-коммунальным услугам".
Решением суда от 21.03.2011, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 без изменения, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Судебные акты мотивированы тем, что истец не представил доказательств соблюдения порядка расторжения заключенного собственниками помещений с обществом договора управления многоквартирным домом от 30.11.2008 N 10, установленного статьей 162 Жилищного кодекса РФ и статьями 450, 452 ГК РФ.
В кассационной жалобе товарищество просит, не передавая дело на новое рассмотрение, решение и постановление апелляционного суда изменить.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела и о неправильном применении норм жилищного законодательства. По мнению товарищества, обжалуемые судебные акты ограничивают права собственников помещений на свободный выбор способа управления многоквартирным домом. При этом считает, что представленные в дело доказательства свидетельствуют о прекращении действия договора управления, ранее заключенного с обществом. Ссылается на фактическое управление домом истцом, а не ответчиком. Указывает на отсутствие подписей судей на постановлении апелляционного суда.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель товарищества поддержал доводы жалобы и настаивал на ее удовлетворении, против чего возражал представитель общества.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечило.
Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что обжалуемые решение и постановление апелляционного суда подлежат отмене исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 110 по ул. Калинина в г. Хабаровске, проведенного в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 30.11.2008, управляющей компанией данного дома избрано ООО "Премиум 1", с которым заключен соответствующий договор управления от той же даты N 10.
Пунктом 8.2 названного договора предусмотрено, что он может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме в случае систематического невыполнения управляющей организацией своих обязанностей с обязательным уведомлением последней об этом не позже чем за три месяца.
В соответствии с пунктом 8.4 договора в случае расторжения договора управляющая организация за 30 дней до прекращения действия договора обязана передать учетную, расчетную, техническую документацию, материальные ценности лицу, назначенному общим собранием собственников.
02.07.2010 состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, на котором принято решение в выборе способа самостоятельного управления домом в форме товарищества собственников жилья, оформленное протоколом N 1.
ТСЖ "Успех" зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 6 по Хабаровскому краю выдано свидетельство от 12.07.2010 серии 27 N 001939851.
Истец, ссылаясь на факт создания товарищества собственников жилья и переход к нему функций по управлению многоквартирным домом, направил в адрес ответчика соответствующие уведомления (от 15.07.2010, от 17.08.2010, от 27.08.2010, от 01.09.2010) с требованием передачи технической документации на многоквартирный дом.
В ответе на указанные уведомления ответчик отказал в передаче товариществу технической документации, указав на наличие действующего договора управления от 30.11.2008 N 10 и отсутствие обращений собственников с заявлением о его расторжении.
Истец, расценив уклонение ответчика от передачи документации, связанной с управлением многоквартирным домом, как незаконное, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суды обеих инстанции, руководствуясь статьей 450 ГК РФ и пунктами 8, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, указали на отсутствие доказательств надлежащего расторжения с обществом договора на управление многоквартирным домом.
При этом арбитражные суды, сославшись на решение от 10.11.2010 Центрального районного суда г.Хабаровска по делу N 2-4314/10, сочли спорный договор от 30.11.2008 N 10 действующим и заключенным с обществом на законных основаниях.
Кроме того, суды в подтверждение своих выводов указали на то, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом ввиду ненадлежащего исполнения им своих обязанностей не включался в повестку дня собрания собственников многоквартирного дома и по существу не рассматривался, что, по мнению судов, не свидетельствует об отказе собственников помещений от исполнения указанного договора от 30.11.2008 N 10.
Между тем суды при рассмотрении дела не учли следующего.
Согласно общим положениям статей 450, 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В то же время системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Так в соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При этом согласно пункту 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
По смыслу приведенных положений жилищного законодательства изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией. Данный вывод согласуется и со сформированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 15.07.2010 N 1093/10 правовой позицией, согласно которой недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом. Данная позиция основана на толковании норм статьи 161 Жилищного кодекса РФ, обязывающей собственников помещений выбрать лишь один из определенных упомянутой статьей способов управления.
В данном случае предусмотренное законом право собственников помещений многоквартирного дома на свободный выбор способа управления таким домом не может ограничиваться наличием ранее заключенного со специализированной управляющей организацией соответствующего договора.
Суд кассационной инстанции признает ошибочным применение арбитражными судами при разрешении настоящего спора пункта 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, с учетом того, что данная норма регулирует порядок разрешения вопроса о прекращении договора на управление многоквартирным домом в рамках одного из ранее выбранных способов управления, тогда как требования по настоящему делу связаны с изменением порядка управления многоквартирным домом.
Наличие вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции, которым установлена действительность заключенного с обществом договора от 30.11.2008 N 10, не влияет на исход по делу, поскольку данные обстоятельства истцом под сомнение не ставились, и, как указано выше, не являются препятствием для прекращения такого договора в случае изменения собственниками помещений способа управления домом.
Выводы судов о том, что собственниками помещений в многоквартирном доме не решен вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом, противоречит фактическим обстоятельствам дела. Суды вопреки статьям 170, 271 АПК РФ не привели в судебных актах нормы права, допускающие при изменении способа управления многоквартирным домом сохранение ранее существовавших правоотношений между собственниками помещений и управляющей организацией.
С учетом вышеизложенного решение и постановление апелляционного суда в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, установить действительную волю сторон в отношении избранного собственниками жилых помещений способа управления многоквартирным домом, установить относимость истребуемых истцом документов к эксплуатации и обслуживанию жилого дома, и в зависимости от установленного решить вопрос о наличии у общества обязанности по передаче товариществу всей поименованной в иске технической документации в порядке пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
Кроме того, суду следует учесть положения Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, касающиеся указаний на то, что нормативное регулирование технической документации эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 21.03.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 по делу N А73-11649/2010 Арбитражного суда Хабаровского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА ОТ 16.08.2011 N Ф03-3531/2011 ПО ДЕЛУ N А73-11649/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2011 г. N Ф03-3531/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2011 г. Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2011 г.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: Цирулик О.В.
Судей: Гребенщикова С.И., Красковской О.Г.
при участии
от истца: Надежкин Е.В., представитель по доверенности от 20.02.2011 б/н
от ответчика: Новиков И.Н., представитель по доверенности от 21.02.2011 б/н
от третьего лица: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Успех"
на решение от 21.03.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011
по делу N А73-11649/2010 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Збарацкая Л.А., в апелляционном суде судьи Тихоненко А.А., Волкова М.О., Малышева Л.Г.
По иску товарищества собственников жилья "Успех"
к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум 1"
третье лицо: муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска "Служба заказчика по жилищно-коммунальным услугам"
об обязании передать путем подписания акта передачи производственную документацию жилого дома N 110, расположенного по ул. Калинина в городе Хабаровске
Товарищество собственников жилья "Успех" (далее - товарищество; адрес (место нахождения): ул. Калинина, 110, г. Хабаровск, Хабаровский край, 680000; ОГРН 1102722003812) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Премиум 1" (далее - общество; адрес (место нахождения): Уссурийский бульвар, 15 г. Хабаровск, Хабаровский край, 680000; ОГРН 1082721008787) о возложении на ответчика обязанности передать техническую документацию жилого дома N 110 по ул. Калинина в г. Хабаровске (далее - многоквартирный дом).
Уточняя предмет исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ, товарищество просило понудить общество исполнить предусмотренную пунктом 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ обязанность посредством составления акта приема-передачи следующих документов:
- - документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества: технический паспорт на жилой дом;
- - акт приемки-передачи здания (сооружения) (унифицированная форма N ОС-1а), утвержденный Постановлением Госкомстата РФ от 21.01.2003 N 7, с указанием технического состояния общего имущества дома;
- - документы (акты) о приемке результатов работ, принятых ответчиком за период управления многоквартирным домом; акты о приемке выполненных ответчиком в доме работ;
- - акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно - технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям за период управления ответчиком;
- - акты допуска в эксплуатацию электрических установок и электрических сетей, выданного Межрегиональным территориальным управлением Ростехнадзхора по ДФО, и протоколы последнего замера сопротивления изоляции проводов, паспорта систем отопления и узлов присоединения, паспорта узлов учета водоснабжения со всеми приложениями, а также схемы внутридомовых инженерных сетей (электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения);
- - отчеты о произведенных замерах сопротивления и изоляции;
- - протоколы и измерения вентиляции;
- - акт технического состояния и исправности работы противопожарного оборудования;
- - схемы и акты установки и приемки в эксплуатацию общедомовых приборов учета ресурсов;
- - акты об установке и принятии на учет индивидуальных приборов учета ресурсов; акты на испытание, промывку, наладку систем холодного, горячего водоснабжения и отопления;
- - разрешение на присоединение мощности к сети энергоснабжающей организации;
- - акты разграничения эксплуатационной ответственности инженерных сетей электроснабжения, холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями;
- - чертежи и схемы инженерных коммуникаций, в том числе: схемы механического оборудования, электрического оборудования, санитарно-технического оборудования;
- - исполнительные чертежи контуров заземления;
- - паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условиях 2008, 2009, 2010 года;
- - инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства;
- - копии кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
- - выписки из реестра, содержащей сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- - документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
- - учетно-регистрационных документов, в том числе поквартирных карточек (форма N 10), карточек регистрации (форма N 9), архив поквартирных карточек, ордеров на вселение на квартиры частного жилищного фонда, информации о гражданах, имеющих льготы по оплате, а также проживающих на основании договоров социального найма.
Иск обоснован тем, что общим собранием собственников помещений в указанном многоквартирном доме принято решение о создании товарищества, о чем ответчик уведомлен надлежащим образом. По мнению истца, положения статей 46, 161, 162 Жилищного кодекса РФ прямо предусматривают, что изменение способа управления многоквартирным домом является достаточным основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие города Хабаровска "Служба заказчика по жилищно-коммунальным услугам".
Решением суда от 21.03.2011, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 без изменения, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.
Судебные акты мотивированы тем, что истец не представил доказательств соблюдения порядка расторжения заключенного собственниками помещений с обществом договора управления многоквартирным домом от 30.11.2008 N 10, установленного статьей 162 Жилищного кодекса РФ и статьями 450, 452 ГК РФ.
В кассационной жалобе товарищество просит, не передавая дело на новое рассмотрение, решение и постановление апелляционного суда изменить.
В обоснование жалобы заявитель приводит доводы о несоответствии выводов судов фактическим обстоятельствам дела и о неправильном применении норм жилищного законодательства. По мнению товарищества, обжалуемые судебные акты ограничивают права собственников помещений на свободный выбор способа управления многоквартирным домом. При этом считает, что представленные в дело доказательства свидетельствуют о прекращении действия договора управления, ранее заключенного с обществом. Ссылается на фактическое управление домом истцом, а не ответчиком. Указывает на отсутствие подписей судей на постановлении апелляционного суда.
Отзывы на кассационную жалобу не поступили.
В судебном заседании кассационной инстанции представитель товарищества поддержал доводы жалобы и настаивал на ее удовлетворении, против чего возражал представитель общества.
Третье лицо, извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, участие своего представителя в судебном заседании не обеспечило.
Проверив в порядке статьи 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что обжалуемые решение и постановление апелляционного суда подлежат отмене исходя из следующего.
Как следует из материалов дела, на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 110 по ул. Калинина в г. Хабаровске, проведенного в форме заочного голосования и оформленного протоколом от 30.11.2008, управляющей компанией данного дома избрано ООО "Премиум 1", с которым заключен соответствующий договор управления от той же даты N 10.
Пунктом 8.2 названного договора предусмотрено, что он может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме в случае систематического невыполнения управляющей организацией своих обязанностей с обязательным уведомлением последней об этом не позже чем за три месяца.
В соответствии с пунктом 8.4 договора в случае расторжения договора управляющая организация за 30 дней до прекращения действия договора обязана передать учетную, расчетную, техническую документацию, материальные ценности лицу, назначенному общим собранием собственников.
02.07.2010 состоялось общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, проведенного в форме заочного голосования, на котором принято решение в выборе способа самостоятельного управления домом в форме товарищества собственников жилья, оформленное протоколом N 1.
ТСЖ "Успех" зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 6 по Хабаровскому краю выдано свидетельство от 12.07.2010 серии 27 N 001939851.
Истец, ссылаясь на факт создания товарищества собственников жилья и переход к нему функций по управлению многоквартирным домом, направил в адрес ответчика соответствующие уведомления (от 15.07.2010, от 17.08.2010, от 27.08.2010, от 01.09.2010) с требованием передачи технической документации на многоквартирный дом.
В ответе на указанные уведомления ответчик отказал в передаче товариществу технической документации, указав на наличие действующего договора управления от 30.11.2008 N 10 и отсутствие обращений собственников с заявлением о его расторжении.
Истец, расценив уклонение ответчика от передачи документации, связанной с управлением многоквартирным домом, как незаконное, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований истца, суды обеих инстанции, руководствуясь статьей 450 ГК РФ и пунктами 8, 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, указали на отсутствие доказательств надлежащего расторжения с обществом договора на управление многоквартирным домом.
При этом арбитражные суды, сославшись на решение от 10.11.2010 Центрального районного суда г.Хабаровска по делу N 2-4314/10, сочли спорный договор от 30.11.2008 N 10 действующим и заключенным с обществом на законных основаниях.
Кроме того, суды в подтверждение своих выводов указали на то, что вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом ввиду ненадлежащего исполнения им своих обязанностей не включался в повестку дня собрания собственников многоквартирного дома и по существу не рассматривался, что, по мнению судов, не свидетельствует об отказе собственников помещений от исполнения указанного договора от 30.11.2008 N 10.
Между тем суды при рассмотрении дела не учли следующего.
Согласно общим положениям статей 450, 452 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В то же время системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.
Так в соответствии с пунктом 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При этом согласно пункту 3 данной статьи способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
По смыслу приведенных положений жилищного законодательства изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией. Данный вывод согласуется и со сформированной Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 15.07.2010 N 1093/10 правовой позицией, согласно которой недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом. Данная позиция основана на толковании норм статьи 161 Жилищного кодекса РФ, обязывающей собственников помещений выбрать лишь один из определенных упомянутой статьей способов управления.
В данном случае предусмотренное законом право собственников помещений многоквартирного дома на свободный выбор способа управления таким домом не может ограничиваться наличием ранее заключенного со специализированной управляющей организацией соответствующего договора.
Суд кассационной инстанции признает ошибочным применение арбитражными судами при разрешении настоящего спора пункта 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, с учетом того, что данная норма регулирует порядок разрешения вопроса о прекращении договора на управление многоквартирным домом в рамках одного из ранее выбранных способов управления, тогда как требования по настоящему делу связаны с изменением порядка управления многоквартирным домом.
Наличие вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции, которым установлена действительность заключенного с обществом договора от 30.11.2008 N 10, не влияет на исход по делу, поскольку данные обстоятельства истцом под сомнение не ставились, и, как указано выше, не являются препятствием для прекращения такого договора в случае изменения собственниками помещений способа управления домом.
Выводы судов о том, что собственниками помещений в многоквартирном доме не решен вопрос об отказе от услуг ответчика по управлению жилым домом, противоречит фактическим обстоятельствам дела. Суды вопреки статьям 170, 271 АПК РФ не привели в судебных актах нормы права, допускающие при изменении способа управления многоквартирным домом сохранение ранее существовавших правоотношений между собственниками помещений и управляющей организацией.
С учетом вышеизложенного решение и постановление апелляционного суда в соответствии с частями 1, 2 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное в настоящем постановлении, установить действительную волю сторон в отношении избранного собственниками жилых помещений способа управления многоквартирным домом, установить относимость истребуемых истцом документов к эксплуатации и обслуживанию жилого дома, и в зависимости от установленного решить вопрос о наличии у общества обязанности по передаче товариществу всей поименованной в иске технической документации в порядке пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ.
Кроме того, суду следует учесть положения Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, касающиеся указаний на то, что нормативное регулирование технической документации эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 21.03.2011, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 по делу N А73-11649/2010 Арбитражного суда Хабаровского края отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.Цирулик
О.В.Цирулик
Судьи
С.И.Гребенщиков
О.Г.Красковская
С.И.Гребенщиков
О.Г.Красковская
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)