Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 4 мая 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 6 мая 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Коняевой Е.В., при участии предпринимателя Михайловой С.А., от Комитета по управлению имуществом города Череповца Тихомировой Н.А. (доверенность от 29.12.2008), рассмотрев 04.05.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 24.10.2008 (судья Курпанова Н.Ю.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2009 (судьи Козлова С.В., Журавлева А.В., Писарева О.Г.) по делу N А13-3719/2008,
Комитет по управлению имуществом города Череповца (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к предпринимателю Михайловой Светлане Александровне о взыскании 87 830 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за нежилые помещения, 66 704 руб. 85 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей за нежилые помещения, 5 373 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок и 2 667 руб. 21 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы за земельный участок.
Решением от 24.10.2008 в иске отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 04.02.2009 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.
Податель жалобы ссылается на необоснованность сделанного судами вывода о том, что заключенный между Комитетом и предпринимателем Михайловой С.А. договор аренды нежилого помещения и земельного участка является ничтожным, а спорное имущество является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома. Податель жалобы указывает, что жилой дом, расположенный по адресу: город Череповец, ул. Ленина, дом 102-а, принят от акционерного общества открытого типа "Северсталь" по акту приема-передачи от 01.03.1995 и учитывался в реестре имущества города. По мнению подателя жалобы, до момента заключения собственниками помещений многоквартирного жилого дома договора управления многоквартирным жилым домом, то есть до 28.07.2008, Комитет был правомочен в рамках управления имуществом многоквартирного дома заключить договор аренды нежилого помещения и земельного участка, следовательно, договор аренды от 25.12.2005 N 7873 не является ничтожным. Податель жалобы указывает, что земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401014:0085 (прежний кадастровый номер 35:21:040114:0044), расположенный по указанному адресу, сформирован и поставлен на кадастровый учет 01.11.2005 с целевым использованием - эксплуатация многоэтажного здания, состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме определен только при заключении договора управления многоквартирным жилым домом 28.07.2008. По мнению подателя жалобы, Комитет в соответствии с пунктом 4 Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города, утвержденного решением Череповецкой городской Думы от 25.04.2006 N 83, наделен полномочиями по управлению и распоряжению земельными ресурсами, находящимися в муниципальной и государственной собственности до полного разграничения государственной собственности на землю.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Михайлова С.А. просит оставить решение и постановление без изменения.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представитель Комитета подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Предприниматель Михайлова С.А. обратилась с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Согласно выписке из реестра муниципального имущества нежилое помещение площадью 325,9 кв.м, расположено по адресу: Вологодская область, город Череповец, ул. Ленина, дом 102-а, включено в реестр муниципальной собственности.
Между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Михайловой С.А. (арендатор) заключен договор от 25.12.2005 N 7873 аренды нежилых помещений общей площадью 325,90 кв.м, расположенных в подвале упомянутого жилого дома, для использования под ателье. В соответствии с пунктом 1.2 договора арендатор имеет право пользования земельным участком на условиях аренды. Договором определены размер и порядок внесения арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельным участком.
Арендованное имущество передано арендодателем арендатору по акту от 25.12.2005.
Полагая, что предприниматель Михайлова С.А. ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендной платы по договору, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, сославшись на пункт 1 статьи 290, статью 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Суды сделали вывод о том, что спорные помещения являются техническим подвалом многоквартирного жилого дома, предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном доме, и в соответствии со статьями 289, 290 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской федерации принадлежат собственникам квартир этого дома на праве общей долевой собственности. Суды пришли к выводу о том, что, передав в аренду упомянутые помещения, Комитет нарушил права других собственников помещений многоквартирного жилого дома. Суды, сославшись на то, что упомянутый земельный участок, как следует из кадастровой карты, сформирован 01.11.2005, сделали вывод о том, что на момент заключения договора аренды от 25.12.2005 земельный участок являлся сформированным и находился в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме. В связи с этим суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказали во взыскании арендной платы и предусмотренных договором пеней за нарушение сроков внесения арендных платежей.
Суд кассационной инстанции полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции в связи с тем, что сделанные судами выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Выводы суда о том, что нежилые помещения, являющиеся предметом упомянутого договора аренды, предназначены для обслуживания более одного помещения многоквартирного жилого дома и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений этого дома, судом ничем не обоснован. В деле не имеется доказательств, подтверждающих эти обстоятельства. Указанный вывод опровергается имеющейся в деле выпиской из реестра муниципального имущества. В деле не имеется доказательств, подтверждающих принадлежность предпринимателю Михайловой С.А. помещений в указанном доме на праве собственности. Из объяснений представителей Комитета и предпринимателя Михайловой С.А., данных в судебном заседании кассационной инстанции, следует, что предприниматель Михайлова С.А. не является собственником помещений упомянутого многоквартирного дома.
Суд признал нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, общим имуществом многоквартирного жилого дома, не привлекая к участию в деле собственников помещений в этом доме или товарищество собственников жилья.
Судом при разрешении спора неправильно определено бремя доказывания. В соответствии со статьей 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Поскольку предприниматель Михайлова С.А. в опровержение предъявленных к ней исковых требований ссылалась на принадлежность арендуемых помещений и земельного участка к общему имуществу многоквартирного жилого дома, она должна доказать обстоятельства, являющиеся основанием для признания этого имущества общей долевой собственностью. Следовательно, вывод суда о том, что истец не представил доказательств, подтверждающих, что занимаемое ответчиком помещение не предназначено для обслуживания более одной квартиры и не является техническим подвалом, противоречит упомянутой норме процессуального законодательства.
Таким образом, вывод суда о ничтожности договора аренды является необоснованным, не подтверждается установленными по делу обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами.
Не подтверждается имеющимися в деле доказательствами и вывод суда о том, что договор аренды считается незаключенным, поскольку в договоре отсутствуют условия об объекте, подлежащем передаче в аренду. Из пункта 1.1 договора следует, что стороны согласовали предмет аренды, указав площадь помещений и их адрес. В деле имеются подписанные представителями сторон расчеты арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельным участком, являющиеся приложениями к упомянутому договору аренды. Договор аренды исполнялся сторонами. По акту приема-передачи помещения переданы Комитетом предпринимателю Михайловой С.А.
Вывод суда о том, что земельный участок на момент заключения договора аренды находился в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, поскольку сформирован 01.11.2005, также является необоснованным. Из кадастрового плана земельного участка, на который сослался суд первой инстанции, следует, что земельный участок находится в государственной собственности. Суд не исследовал обстоятельства, связанные с формированием земельного участка с целью определения общего имущества многоквартирного жилого дома, не установил, определен ли собственниками помещений в многоквартирном жилом доме порядок управления общим имуществом дома. Доказательств, позволяющих установить эти обстоятельства, в деле нет. В деле имеется один (первый) лист копии протокола общего собрания собственников помещений в упомянутом многоквартирном доме, проведенного 23.04.2008. Из него следует, что собранием принято решение об утверждении порядка проведения общего собрания в форме заочного голосования, в повестку дня включен вопрос о заключении договора аренды спорных помещений ателье с предпринимателем Михайловой С.А. Однако сведения о том, принято ли решение по этому вопросу, отсутствуют. Иных доказательств, подтверждающих определение домовладельцами порядка управления общим имуществом дома, в деле нет.
При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешении спора, с учетом доводов участвующих в деле лиц, и дать установленным обстоятельствам правовую оценку.
При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между лицами, участвующими в деле, судебных расходов по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
решение Арбитражного суда Вологодской области от 24.10.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2009 по делу N А13-3719/2008 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 06.05.2009 ПО ДЕЛУ N А13-3719/2008
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 мая 2009 г. по делу N А13-3719/2008
Резолютивная часть постановления объявлена 4 мая 2009 года.
Полный текст постановления изготовлен 6 мая 2009 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Кадулина А.В. и Коняевой Е.В., при участии предпринимателя Михайловой С.А., от Комитета по управлению имуществом города Череповца Тихомировой Н.А. (доверенность от 29.12.2008), рассмотрев 04.05.2009 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Череповца на решение Арбитражного суда Вологодской области от 24.10.2008 (судья Курпанова Н.Ю.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2009 (судьи Козлова С.В., Журавлева А.В., Писарева О.Г.) по делу N А13-3719/2008,
установил:
Комитет по управлению имуществом города Череповца (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к предпринимателю Михайловой Светлане Александровне о взыскании 87 830 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за нежилые помещения, 66 704 руб. 85 коп. пеней за просрочку внесения арендных платежей за нежилые помещения, 5 373 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате за земельный участок и 2 667 руб. 21 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы за земельный участок.
Решением от 24.10.2008 в иске отказано.
Постановлением апелляционной инстанции от 04.02.2009 решение оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Комитет просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение.
Податель жалобы ссылается на необоснованность сделанного судами вывода о том, что заключенный между Комитетом и предпринимателем Михайловой С.А. договор аренды нежилого помещения и земельного участка является ничтожным, а спорное имущество является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома. Податель жалобы указывает, что жилой дом, расположенный по адресу: город Череповец, ул. Ленина, дом 102-а, принят от акционерного общества открытого типа "Северсталь" по акту приема-передачи от 01.03.1995 и учитывался в реестре имущества города. По мнению подателя жалобы, до момента заключения собственниками помещений многоквартирного жилого дома договора управления многоквартирным жилым домом, то есть до 28.07.2008, Комитет был правомочен в рамках управления имуществом многоквартирного дома заключить договор аренды нежилого помещения и земельного участка, следовательно, договор аренды от 25.12.2005 N 7873 не является ничтожным. Податель жалобы указывает, что земельный участок с кадастровым номером 35:21:0401014:0085 (прежний кадастровый номер 35:21:040114:0044), расположенный по указанному адресу, сформирован и поставлен на кадастровый учет 01.11.2005 с целевым использованием - эксплуатация многоэтажного здания, состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном жилом доме определен только при заключении договора управления многоквартирным жилым домом 28.07.2008. По мнению подателя жалобы, Комитет в соответствии с пунктом 4 Положения о порядке управления и распоряжения имуществом, находящимся в собственности города, утвержденного решением Череповецкой городской Думы от 25.04.2006 N 83, наделен полномочиями по управлению и распоряжению земельными ресурсами, находящимися в муниципальной и государственной собственности до полного разграничения государственной собственности на землю.
В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Михайлова С.А. просит оставить решение и постановление без изменения.
Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.
В судебном заседании представитель Комитета подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Предприниматель Михайлова С.А. обратилась с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.
Материалами дела подтверждается следующее.
Согласно выписке из реестра муниципального имущества нежилое помещение площадью 325,9 кв.м, расположено по адресу: Вологодская область, город Череповец, ул. Ленина, дом 102-а, включено в реестр муниципальной собственности.
Между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Михайловой С.А. (арендатор) заключен договор от 25.12.2005 N 7873 аренды нежилых помещений общей площадью 325,90 кв.м, расположенных в подвале упомянутого жилого дома, для использования под ателье. В соответствии с пунктом 1.2 договора арендатор имеет право пользования земельным участком на условиях аренды. Договором определены размер и порядок внесения арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельным участком.
Арендованное имущество передано арендодателем арендатору по акту от 25.12.2005.
Полагая, что предприниматель Михайлова С.А. ненадлежащим образом исполняет обязательства по внесению арендной платы по договору, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска, сославшись на пункт 1 статьи 290, статью 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Суды сделали вывод о том, что спорные помещения являются техническим подвалом многоквартирного жилого дома, предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном доме, и в соответствии со статьями 289, 290 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 36 Жилищного кодекса Российской федерации принадлежат собственникам квартир этого дома на праве общей долевой собственности. Суды пришли к выводу о том, что, передав в аренду упомянутые помещения, Комитет нарушил права других собственников помещений многоквартирного жилого дома. Суды, сославшись на то, что упомянутый земельный участок, как следует из кадастровой карты, сформирован 01.11.2005, сделали вывод о том, что на момент заключения договора аренды от 25.12.2005 земельный участок являлся сформированным и находился в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме. В связи с этим суды пришли к выводу о ничтожности договора аренды в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и отказали во взыскании арендной платы и предусмотренных договором пеней за нарушение сроков внесения арендных платежей.
Суд кассационной инстанции полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции в связи с тем, что сделанные судами выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Выводы суда о том, что нежилые помещения, являющиеся предметом упомянутого договора аренды, предназначены для обслуживания более одного помещения многоквартирного жилого дома и принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений этого дома, судом ничем не обоснован. В деле не имеется доказательств, подтверждающих эти обстоятельства. Указанный вывод опровергается имеющейся в деле выпиской из реестра муниципального имущества. В деле не имеется доказательств, подтверждающих принадлежность предпринимателю Михайловой С.А. помещений в указанном доме на праве собственности. Из объяснений представителей Комитета и предпринимателя Михайловой С.А., данных в судебном заседании кассационной инстанции, следует, что предприниматель Михайлова С.А. не является собственником помещений упомянутого многоквартирного дома.
Суд признал нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, общим имуществом многоквартирного жилого дома, не привлекая к участию в деле собственников помещений в этом доме или товарищество собственников жилья.
Судом при разрешении спора неправильно определено бремя доказывания. В соответствии со статьей 65 Арбитражного кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Поскольку предприниматель Михайлова С.А. в опровержение предъявленных к ней исковых требований ссылалась на принадлежность арендуемых помещений и земельного участка к общему имуществу многоквартирного жилого дома, она должна доказать обстоятельства, являющиеся основанием для признания этого имущества общей долевой собственностью. Следовательно, вывод суда о том, что истец не представил доказательств, подтверждающих, что занимаемое ответчиком помещение не предназначено для обслуживания более одной квартиры и не является техническим подвалом, противоречит упомянутой норме процессуального законодательства.
Таким образом, вывод суда о ничтожности договора аренды является необоснованным, не подтверждается установленными по делу обстоятельствами и имеющимися в деле доказательствами.
Не подтверждается имеющимися в деле доказательствами и вывод суда о том, что договор аренды считается незаключенным, поскольку в договоре отсутствуют условия об объекте, подлежащем передаче в аренду. Из пункта 1.1 договора следует, что стороны согласовали предмет аренды, указав площадь помещений и их адрес. В деле имеются подписанные представителями сторон расчеты арендной платы за пользование нежилыми помещениями и земельным участком, являющиеся приложениями к упомянутому договору аренды. Договор аренды исполнялся сторонами. По акту приема-передачи помещения переданы Комитетом предпринимателю Михайловой С.А.
Вывод суда о том, что земельный участок на момент заключения договора аренды находился в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном жилом доме, поскольку сформирован 01.11.2005, также является необоснованным. Из кадастрового плана земельного участка, на который сослался суд первой инстанции, следует, что земельный участок находится в государственной собственности. Суд не исследовал обстоятельства, связанные с формированием земельного участка с целью определения общего имущества многоквартирного жилого дома, не установил, определен ли собственниками помещений в многоквартирном жилом доме порядок управления общим имуществом дома. Доказательств, позволяющих установить эти обстоятельства, в деле нет. В деле имеется один (первый) лист копии протокола общего собрания собственников помещений в упомянутом многоквартирном доме, проведенного 23.04.2008. Из него следует, что собранием принято решение об утверждении порядка проведения общего собрания в форме заочного голосования, в повестку дня включен вопрос о заключении договора аренды спорных помещений ателье с предпринимателем Михайловой С.А. Однако сведения о том, принято ли решение по этому вопросу, отсутствуют. Иных доказательств, подтверждающих определение домовладельцами порядка управления общим имуществом дома, в деле нет.
При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешении спора, с учетом доводов участвующих в деле лиц, и дать установленным обстоятельствам правовую оценку.
При новом рассмотрении дела суду следует также решить вопрос о распределении между лицами, участвующими в деле, судебных расходов по кассационной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Вологодской области от 24.10.2008 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2009 по делу N А13-3719/2008 отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.
Председательствующий
Т.И.САПОТКИНА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Е.В.КОНЯЕВА
Т.И.САПОТКИНА
Судьи
А.В.КАДУЛИН
Е.В.КОНЯЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)