Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2009 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2009 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Марченковой А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7943/2009) ООО "Гранд-Центр" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.05.2009 г. по делу N А21-253/2009 (судья Широченко Д.В.), принятое
по иску ООО "Гранд-Центр"
к ООО "Виктория Девелопмент"
3-е лицо: ООО "Калининградрозторг"
о понуждении к заключению договора
при участии:
от истца: не явился
от ответчика: Корнеева Е.Е., доверенность от 10.11.2008 г.
от 3-го лица: не явился
общество с ограниченной ответственностью "Гранд-Центр" (далее - истец, ООО "Гранд-Центр") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о понуждении Общества с ограниченной ответственностью "Калининградрозторг" (далее - ответчик, ООО "Калининградрозторг") заключить с истцом договор на управление многоквартирным домом на условиях, изложенных в представленном ООО "Гранд-Центр" проекте.
Определением от 25.02.2009 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Виктория Девелопмент".
Определением от 30.03.2009 г. по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика - ООО "Калининградрозторг" на надлежащего - ООО "Виктория Девелопмент", ООО "Калининградрозторг" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 04.05.2009 г. в иске отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Гранд-Центр" просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт.
По мнению подателя апелляционной жалобы, для ответчика является обязательным заключение договора управления многоквартирным домом на основании ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Истец не согласен с выводом суда о том, что, заключив договор на обслуживание инженерных сетей с ООО "Климатические системы", ответчик исполнил обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с п. 3 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, указал, что не претендует на обслуживание сетей, принадлежащих ответчику, считает, что указанный договор не подтверждает выполнения ответчиком обязательств по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Истец полагает, что судом неверно истолкована ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая содержит общие понятия условий договора управления многоквартирным домом.
Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что положениями Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрена обязанность заключения договора на управление многоквартирным домом в отношении нежилого помещения, у истца отсутствуют основании для понуждения ООО "Виктория Девелопмент" к заключению договора управления многоквартирным домом. Ответчик указывает также, что проект договора направлялся не ответчику, а в адрес 3-го лица - ООО "Калининградрозторг", арендатора помещений.
3-е лицо в судебное заседание не явилось, письменного отзыва на апелляционную жалобу не представило.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с решением единой комиссии по проведению конкурсов Администрации Полесского городского округа, оформленного протоколом N 2 от 30.07.2008 г. о рассмотрении заявок на участие в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления муниципальным многоквартирным жилищным фондом г. Полесска и заключенным на основании указанного решения договором от 15.08.2008 г. N 000054 на управление ООО "Гранд-Центр" является управляющей организацией по управлению муниципальным многоквартирным жилым фондом г. Полесска.
В соответствии с условиями договора N 000054 истец обязан выполнять работы и услуги по управлению муниципальным жилищным фондом г. Полесска общей площадью 60,37 тыс. кв. м, содержанию, текущему ремонту общего имущества в муниципальном многоквартирном жилищном фонде на основании рассчитанной платы (тарифа), утвержденной администрацией Полесского городского округа.
ООО "Виктория Девелопмент" является собственником встроенного нежилого помещения магазина общей площадью 687,4 кв. м, расположенного в жилом доме по адресу: г. Полесск, ул. Калининградская, д. 14, которое на основании договора аренды занимает ООО "Калининградрозторг".
Письмом от 24.11.2008 г. N 86 истцом по указанному адресу направлен проект договора, согласно условиям которого Управляющая организация обязуется за плату обеспечить управление надлежащего санитарно и технического состояния в многоквартирном доме; ведение персонифицированного учета по движению денежных средств, поступающих на управление домом; обеспечение ведения и сохранности технической документации дома; ведение работ по подбору подрядных организаций для осуществления работ текущего и капитального характера общего имущества дома, осуществлять иную, установленную договором и направленную на достижение целей управления домом деятельность.
Не получив ответа на предложение заключить договор, ООО "Гранд-Центр" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Истец в обоснование наличия обязанности ответчика заключить с ним договор сослался на положения статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В статье 161 ЖК РФ установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, в случае, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (часть 5).
Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции указал на различие в правомочиях собственников жилых и нежилых помещений, обусловленные спецификой жилых и нежилых помещений различные обязанности собственников помещений по их содержанию и ремонту, а также способы их осуществления.
Суд установил, что ответчиком в целях надлежащего и добросовестного исполнения обязанностей собственника нежилых помещений создана служба эксплуатации недвижимости, а также заключен договор со специализированной организацией на техническое обслуживание и ремонт систем электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, вентиляции и кондиционирования на всех объектах недвижимости ООО "Виктория Девелопмент", а также договоры со снабжающими организациями о предоставлении коммунальных услуг, которые не могут быть заключены собственниками жилых помещений напрямую со снабжающими организациями.
В отсутствие доказательств нарушения закона со стороны ответчика в рамках настоящего дела суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения иска о понуждении ответчика заключить с истцом договор на управление многоквартирным домом по форме, в порядке и на условиях согласно приложенному проекту.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения в связи со следующим.
Согласно пункту 4 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 2.3.2 проекта договора управления многоквартирным домом предусмотрена обязанность собственника ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги на расчетный счет управляющей организации.
Однако, как указано выше, ответчиком заключены договоры энергоснабжения, на снабжение тепловой энергии через присоединенную сеть, водоснабжение и водоотведение напрямую со снабжающими организациями.
При таких обстоятельствах не представляется возможным заключение договора управления с ответчиком на условиях проекта договора, предложенного истцом; ответчик, как видно из материалов дела, не нуждается в предоставлении ему истцом коммунальных услуг в связи с их получением от третьих лиц.
Поскольку принадлежащее ответчику на праве собственности помещение является нежилым, отношения между сторонами регулируются не нормами жилищного законодательства, а нормами гражданского права.
С учетом изложенного судом первой сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика отсутствует обязанность на заключение с Компанией Договора, поскольку она не предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством, в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано правомерно.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.05.2009 г. по делу N А21-253/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
ТИМУХИНА И.А.
Судьи
БАРКАНОВА Я.В.
СЕРИКОВА И.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.08.2009 ПО ДЕЛУ N А21-253/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 августа 2009 г. по делу N А21-253/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2009 года
Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2009 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Тимухиной И.А.
судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Марченковой А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-7943/2009) ООО "Гранд-Центр" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.05.2009 г. по делу N А21-253/2009 (судья Широченко Д.В.), принятое
по иску ООО "Гранд-Центр"
к ООО "Виктория Девелопмент"
3-е лицо: ООО "Калининградрозторг"
о понуждении к заключению договора
при участии:
от истца: не явился
от ответчика: Корнеева Е.Е., доверенность от 10.11.2008 г.
от 3-го лица: не явился
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Гранд-Центр" (далее - истец, ООО "Гранд-Центр") обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском о понуждении Общества с ограниченной ответственностью "Калининградрозторг" (далее - ответчик, ООО "Калининградрозторг") заключить с истцом договор на управление многоквартирным домом на условиях, изложенных в представленном ООО "Гранд-Центр" проекте.
Определением от 25.02.2009 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечено Общество с ограниченной ответственностью "Виктория Девелопмент".
Определением от 30.03.2009 г. по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика - ООО "Калининградрозторг" на надлежащего - ООО "Виктория Девелопмент", ООО "Калининградрозторг" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением от 04.05.2009 г. в иске отказано.
В апелляционной жалобе ООО "Гранд-Центр" просит отменить решение и принять по делу новый судебный акт.
По мнению подателя апелляционной жалобы, для ответчика является обязательным заключение договора управления многоквартирным домом на основании ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Истец не согласен с выводом суда о том, что, заключив договор на обслуживание инженерных сетей с ООО "Климатические системы", ответчик исполнил обязанность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с п. 3 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, указал, что не претендует на обслуживание сетей, принадлежащих ответчику, считает, что указанный договор не подтверждает выполнения ответчиком обязательств по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
Истец полагает, что судом неверно истолкована ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая содержит общие понятия условий договора управления многоквартирным домом.
Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы, полагает, что положениями Жилищного кодекса Российской Федерации не предусмотрена обязанность заключения договора на управление многоквартирным домом в отношении нежилого помещения, у истца отсутствуют основании для понуждения ООО "Виктория Девелопмент" к заключению договора управления многоквартирным домом. Ответчик указывает также, что проект договора направлялся не ответчику, а в адрес 3-го лица - ООО "Калининградрозторг", арендатора помещений.
3-е лицо в судебное заседание не явилось, письменного отзыва на апелляционную жалобу не представило.
Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, в соответствии с решением единой комиссии по проведению конкурсов Администрации Полесского городского округа, оформленного протоколом N 2 от 30.07.2008 г. о рассмотрении заявок на участие в открытом конкурсе по отбору управляющей организации для управления муниципальным многоквартирным жилищным фондом г. Полесска и заключенным на основании указанного решения договором от 15.08.2008 г. N 000054 на управление ООО "Гранд-Центр" является управляющей организацией по управлению муниципальным многоквартирным жилым фондом г. Полесска.
В соответствии с условиями договора N 000054 истец обязан выполнять работы и услуги по управлению муниципальным жилищным фондом г. Полесска общей площадью 60,37 тыс. кв. м, содержанию, текущему ремонту общего имущества в муниципальном многоквартирном жилищном фонде на основании рассчитанной платы (тарифа), утвержденной администрацией Полесского городского округа.
ООО "Виктория Девелопмент" является собственником встроенного нежилого помещения магазина общей площадью 687,4 кв. м, расположенного в жилом доме по адресу: г. Полесск, ул. Калининградская, д. 14, которое на основании договора аренды занимает ООО "Калининградрозторг".
Письмом от 24.11.2008 г. N 86 истцом по указанному адресу направлен проект договора, согласно условиям которого Управляющая организация обязуется за плату обеспечить управление надлежащего санитарно и технического состояния в многоквартирном доме; ведение персонифицированного учета по движению денежных средств, поступающих на управление домом; обеспечение ведения и сохранности технической документации дома; ведение работ по подбору подрядных организаций для осуществления работ текущего и капитального характера общего имущества дома, осуществлять иную, установленную договором и направленную на достижение целей управления домом деятельность.
Не получив ответа на предложение заключить договор, ООО "Гранд-Центр" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Истец в обоснование наличия обязанности ответчика заключить с ним договор сослался на положения статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В статье 161 ЖК РФ установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, в случае, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления (часть 5).
Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции указал на различие в правомочиях собственников жилых и нежилых помещений, обусловленные спецификой жилых и нежилых помещений различные обязанности собственников помещений по их содержанию и ремонту, а также способы их осуществления.
Суд установил, что ответчиком в целях надлежащего и добросовестного исполнения обязанностей собственника нежилых помещений создана служба эксплуатации недвижимости, а также заключен договор со специализированной организацией на техническое обслуживание и ремонт систем электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения, вентиляции и кондиционирования на всех объектах недвижимости ООО "Виктория Девелопмент", а также договоры со снабжающими организациями о предоставлении коммунальных услуг, которые не могут быть заключены собственниками жилых помещений напрямую со снабжающими организациями.
В отсутствие доказательств нарушения закона со стороны ответчика в рамках настоящего дела суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения иска о понуждении ответчика заключить с истцом договор на управление многоквартирным домом по форме, в порядке и на условиях согласно приложенному проекту.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения в связи со следующим.
Согласно пункту 4 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 2.3.2 проекта договора управления многоквартирным домом предусмотрена обязанность собственника ежемесячно вносить плату за жилищные и коммунальные услуги на расчетный счет управляющей организации.
Однако, как указано выше, ответчиком заключены договоры энергоснабжения, на снабжение тепловой энергии через присоединенную сеть, водоснабжение и водоотведение напрямую со снабжающими организациями.
При таких обстоятельствах не представляется возможным заключение договора управления с ответчиком на условиях проекта договора, предложенного истцом; ответчик, как видно из материалов дела, не нуждается в предоставлении ему истцом коммунальных услуг в связи с их получением от третьих лиц.
Поскольку принадлежащее ответчику на праве собственности помещение является нежилым, отношения между сторонами регулируются не нормами жилищного законодательства, а нормами гражданского права.
С учетом изложенного судом первой сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика отсутствует обязанность на заключение с Компанией Договора, поскольку она не предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством, в удовлетворении иска судом первой инстанции отказано правомерно.
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 04.05.2009 г. по делу N А21-253/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
ТИМУХИНА И.А.
Судьи
БАРКАНОВА Я.В.
СЕРИКОВА И.А.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)