Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2011 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2011 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Афониной Н.П.,
судей Алферовой Е.Е.,
Яковлева А.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кащеевой С.Ю.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания": Молотков Д.А., представитель по доверенности б/н от 01.09.2011;
- от товарищества собственников жилья "Тулиновская - 5А": Сидякина В.Н., председатель, протокол N 1 от 31.05.2011;
- от общества с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания": Говердовская М.В., представитель по доверенности N 29 от 28.02.2011; Огалихин В.Ю., директор, приказ N 1 от 05.05.2010;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" (ИНН 6829040045, ОГРН 1086829000059) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.08.2011 по делу N А64-5285/2011 (судья Н.Ю. Макарова) по исковому заявлению товарищества собственников жилья "Тулиновская-5А" (ИНН 6829067657, ОГРН 1106829004875) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" (ИНН 6829040045, ОГРН 1086829000059) с участием третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания" об обязании передать техническую документацию,
установил:
Товарищество собственников жилья "Тулиновская -5А" (далее- ТСЖ "Тулиновская -5А", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" (далее - ООО "Управляющая жилищная компания", ответчик) об обязании передать техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания" (далее - ООО "Тамбовская жилищная компания", 3-е лицо).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 17.08.2011 исковые требования были удовлетворены, суд обязал ООО "Управляющая жилищная компания" передать ТСЖ "Тулиновская -5А" техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Управляющая жилищная компания" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции от 17.08.2011.
По мнению заявителя жалобы, судом при разрешении спора не учтено, что способ управления многоквартирным домом не менялся, договор управления с ответчиком не расторгался, также полагает, что требования удовлетворены необоснованно в связи с отсутствием у ответчика технической документации на спорный многоквартирный дом.
В судебном заседании представитель ООО "Управляющая жилищная компания" по доверенности б/н от 01.09.2011 Молотков Д.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель ООО ТСЖ "Тулиновская -5А" председатель Сидякина В.Н., действующая на основании протокола N 1 от 31.05.2011, просила отказать в удовлетворении жалобы.
Представители ООО "Тамбовская жилищная компания": по доверенности N 29 от 28.02.2011 Говердовская М.В., директор Огалихин В.Ю., действующий на основании приказа N 1 от 05.05.2010, возражали против удовлетворения жалобы.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, исследовав в совокупности материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что 24.03.2008 между собственниками многоквартирного дома N 5А по ул. Тулиновская в г. Тамбове и ООО "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов был заключен договор N 168/2 на управление многоквартирным домом, согласно условиям которого собственники передали управляющей компании функции по управлению многоквартирным домом, а ООО "Управляющая жилищная компания" обязалось оказывать услуги по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления, предусмотренную договором (п. 2.1).
В обязанности Управляющей компании, в частности, входило: выполнение функций по управлению многоквартирным домом, обеспечение выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем работ, указанном в приложении N 2 к данному договору, организация предоставления коммунальных услуг надлежащего качества собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме; осуществление рассмотрения предложений, заявлений и жалоб собственников (пользователей) и принятие соответствующих мер в установленные для этого сроки; в случае принятия общим собранием собственников решения о проведении работ по реконструкции, текущему и (или) капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме не включенных в приложение N 2 к данному договору, и об оплате указанных работ - обеспечение выполнения данных работ на основании дополнительного соглашения к договору; принятие неотложных мер по устранению аварийных ситуаций на наружных инженерных сетях к многоквартирному дому (п. 3.1.1 - 3.1.7).
Указанный договор вступил в силу с 01.04.2008 и заключен сроком на 5 лет (п. 9.1).
Пунктом 9.6 договора установлено, что он считается ежегодно пролонгированным на тех же условиях на тот же срок, при условии если одна из сторон письменно не заявит о его расторжении не позднее чем за 30 дней до окончания срока его действия.
При досрочном расторжении договора собственники обязаны в месячный срок возместить Управляющей компании фактически выполненные работы и услуги, а также убытки, возникшие в результате досрочного расторжения договора (п. 9.7).
31.05.2010 общим собранием собственников многоквартирного дома N 5а по ул. Тулиновская г. Тамбова, проведенным в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора на управление многоквартирным домом N 168/12 от 24.03.2008, а также о создании товарищества собственников жилья и избрании в качестве способа управления домом товарищества собственников жилья.
Решение общего собрания собственников от 31.05.2010 об образовании Товарищества собственников жилья "Тулиновская - 5А" нашло свое правовое отражение в Уставе ТСЖ "Тулиновская - 5А" (т. 1, л.д. 74 - 78).
Указанное ТСЖ зарегистрировано в установленном законом порядке в налоговом органе, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 68 N 001335808 (т. 1, л.д. 103, оборот).
Согласно протоколу общего собрания собственников указанного многоквартирного дома б/н от 02.06.2011 выбран способ управления - управляющей организацией ООО "Тамбовская жилищная компания".
29.09.2010 в адрес ООО "Управляющая жилищная компания" было направлено заявление о расторжении договора управления N 168/12 от 24.03.2008 в связи с ненадлежащим выполнением ответчиком обязательств по договору, в котором также указывалось, что договор считается расторгнутым с момента получения ООО "Управляющая жилищная компания" данного письма (т. 1, л.д. 36). К данному обращению был приложен акт б/н от 20.05.2010 осмотра состояния спорного многоквартирного жилого дома.
04.10.2010 в адрес ответчика было направлено письмо о необходимости предоставления ТСЖ "Тулиновская-5А" заверенной копии договора управления многоквартирным домом и отчета о проделанной работе по договору N 168/12 от 24.03.2008 за период с 2008 г. по 2010 г.
Отказ ответчика в передаче истцу технической и бухгалтерской документации, необходимой для исполнения договора управления домом, явился основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
При разрешении данного спора судом первой инстанции верно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела и применены нормы материального права.
Из положений ст. 44 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При управлении многоквартирным домом управляющее им лицо распоряжается общим имуществом домовладельцев, получает доступ к такому имуществу, персональным данным, иным сведениям из личной жизни домовладельцев, что предполагает отношения фидуциарного характера, требующие доверия к управляющему лицу со стороны домовладельцев.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом (одна сторона) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как установлено ч. 6 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Договор N 168/12 на управление многоквартирным домом был заключен собственниками с ООО "Управляющая жилищная компания" 24.03 2008.
Согласно п. 9.1 указанный договор заключен сроком на 5 лет.
Собрание, на котором принято решение расторгнуть договор на управление многоквартирным домом с ООО "Управляющая жилищная компания" ввиду ненадлежащего исполнения ею условий договора, состоялось 31.05.2010, т.е. до истечения срока действия договора.
Судом первой инстанции обоснованно установлено, что причиной расторжения договора от 16.05.2008 явилось ненадлежащее исполнение ООО "Управляющая жилищная компания" своих договорных обязательств, что подтверждается актами осмотра состояния многоквартирного жилого дома от 20.05.2010, от 20.05.2011, составленными представителями собственников, обращениями жильцов спорного дома в адрес генерального директора ответчика с просьбами о проведении ремонтных работ (т. 1, л.д. 65, 73), жалобой в прокуратуру Тамбовской области (т. 1, л.д. 67), обращениями собственников дома к Главному Федеральному инспектору по Тамбовской области (т. 1, л.д. 68), председателю Тамбовской городской Думы (т. 1, л.д. 70).
Общий анализ указанных обращений свидетельствует о том, что ответчик не исполнял обязательства по содержанию и ремонту дома, по устранению неисправностей в системе горячего водоснабжения, водопровода и канализации, по профилактическим работам по ее надлежащему содержанию. Работы по подготовке дома к сезонной эксплуатации, а также проведение технических осмотров и мелкий ремонт осуществлялись ответчиком некачественно и носили формальный характер.
Исходя из изложенного, ООО "Управляющая жилищная компания" в нарушение условий договора, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Правил технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно - коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 не исполняло условия договора надлежащим образом.
На основании решения общего собрания и в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники направили ООО "Управляющая жилищная компания" уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора N 168/2 от 24.03.2008, подписанное представителем собственников (председателем правления ТСЖ), ввиду ненадлежащего выполнения ответчиком принятых на себя обязательств по управлению домом. Договор считается расторгнутым с момента получения письма (т. 1, л.д. 36).
Таким образом, вопрос о расторжении договора N 168/2 от 24.03.2008 по управлению жилым домом был включен в повестку дня и собранием по существу рассматривался, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ сделано собственниками помещений как стороной договора.
С учетом представленных материалов дела, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о правомерности отказа собственников от исполнения указанного договора ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по управлению многоквартирным домом.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно пункту 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ управления домом и саму управляющую компанию иначе, как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей компании.
Односторонний отказ от такого договора возможен с соблюдением оснований и условий, предусмотренных статьей 782 ГК РФ, статьей 32 Закона о защите прав потребителей, что согласуется с положениями статьи 450 ГК РФ, допускающей изменение и расторжение договора только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (статьи 717, 731, 740 ГК РФ), и от исполнения договора на оказание услуг (статья 782 ГК РФ).
Поэтому односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.
Судебная коллегия полагает, что действительное волеизъявление домовладельцев на смену способа управления или управляющей компании может быть установлено при участии в деле их самих или созданных ими юридических лиц, выражающих их интересы (кооператив, товарищество). Причем при оценке такого волеизъявления следует исходить не только из юридической техники составления домовладельцами повестки и (или) протокола общего собрания, но и учитывать иную переписку, указанную выше, а также последующее поведение сторон спорного договора управления многоквартирным домом. Данная позиция отражена в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.10.2011 по делу N А14-11636/2010.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что способ управления многоквартирным домом не менялся, договор управления с ответчиком не расторгался, являются несостоятельными.
По мнению суда апелляционной инстанции, в случаях, когда ранее выбранная управляющая компания считает, что договор управления домом расторгнут с нею незаконно или на самом деле не расторгнут, то в целях защиты своих прав и интересов она может предъявить к другой стороне такого договора иск о незаконности расторжения договора и (или) признании договора действующим.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь избранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии у ООО "Управляющая жилищная компания" технической документации, судебная коллегия считает необоснованным, поскольку отсутствие у ответчика технической документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В данном случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
В соответствии с ч. 1 ст. 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
Пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 определены документы, относящиеся к технической документации на многоквартирный дом.
В силу ст. 182 АПК РФ решение суда должно отвечать принципам исполнимости решения, в связи с чем, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда первой инстанции в части конкретизации документов, подлежащих передаче товариществу собственников жилья "Тулиновская, 5А".
Арбитражным судом правомерно распределены расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 110, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.08.2011 по делу N А64-5285/2011 изменить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" передать товариществу собственников жилья "Тулиновская, 5А" техническую документацию: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута): проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения).
В части распределения судебных расходов оставить решение суда без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.П.АФОНИНА
Судьи
Е.Е.АЛФЕРОВА
А.С.ЯКОВЛЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.12.2011 ПО ДЕЛУ N А64-5285/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 декабря 2011 г. по делу N А64-5285/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2011 года
Постановление в полном объеме изготовлено 05 декабря 2011 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Афониной Н.П.,
судей Алферовой Е.Е.,
Яковлева А.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кащеевой С.Ю.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания": Молотков Д.А., представитель по доверенности б/н от 01.09.2011;
- от товарищества собственников жилья "Тулиновская - 5А": Сидякина В.Н., председатель, протокол N 1 от 31.05.2011;
- от общества с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания": Говердовская М.В., представитель по доверенности N 29 от 28.02.2011; Огалихин В.Ю., директор, приказ N 1 от 05.05.2010;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" (ИНН 6829040045, ОГРН 1086829000059) на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.08.2011 по делу N А64-5285/2011 (судья Н.Ю. Макарова) по исковому заявлению товарищества собственников жилья "Тулиновская-5А" (ИНН 6829067657, ОГРН 1106829004875) к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" (ИНН 6829040045, ОГРН 1086829000059) с участием третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания" об обязании передать техническую документацию,
установил:
Товарищество собственников жилья "Тулиновская -5А" (далее- ТСЖ "Тулиновская -5А", истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" (далее - ООО "Управляющая жилищная компания", ответчик) об обязании передать техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено общество с ограниченной ответственностью "Тамбовская жилищная компания" (далее - ООО "Тамбовская жилищная компания", 3-е лицо).
Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 17.08.2011 исковые требования были удовлетворены, суд обязал ООО "Управляющая жилищная компания" передать ТСЖ "Тулиновская -5А" техническую документацию и иные, связанные с управлением многоквартирным домом, документы.
Не согласившись с указанным решением, ООО "Управляющая жилищная компания" обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции от 17.08.2011.
По мнению заявителя жалобы, судом при разрешении спора не учтено, что способ управления многоквартирным домом не менялся, договор управления с ответчиком не расторгался, также полагает, что требования удовлетворены необоснованно в связи с отсутствием у ответчика технической документации на спорный многоквартирный дом.
В судебном заседании представитель ООО "Управляющая жилищная компания" по доверенности б/н от 01.09.2011 Молотков Д.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил их удовлетворить.
Представитель ООО ТСЖ "Тулиновская -5А" председатель Сидякина В.Н., действующая на основании протокола N 1 от 31.05.2011, просила отказать в удовлетворении жалобы.
Представители ООО "Тамбовская жилищная компания": по доверенности N 29 от 28.02.2011 Говердовская М.В., директор Огалихин В.Ю., действующий на основании приказа N 1 от 05.05.2010, возражали против удовлетворения жалобы.
Рассмотрев доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, исследовав в совокупности материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.
Материалами дела установлено, что 24.03.2008 между собственниками многоквартирного дома N 5А по ул. Тулиновская в г. Тамбове и ООО "Управляющая жилищная компания", г. Тамбов был заключен договор N 168/2 на управление многоквартирным домом, согласно условиям которого собственники передали управляющей компании функции по управлению многоквартирным домом, а ООО "Управляющая жилищная компания" обязалось оказывать услуги по управлению домом, по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечить предоставление коммунальных услуг, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления, предусмотренную договором (п. 2.1).
В обязанности Управляющей компании, в частности, входило: выполнение функций по управлению многоквартирным домом, обеспечение выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с перечнем работ, указанном в приложении N 2 к данному договору, организация предоставления коммунальных услуг надлежащего качества собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме; осуществление рассмотрения предложений, заявлений и жалоб собственников (пользователей) и принятие соответствующих мер в установленные для этого сроки; в случае принятия общим собранием собственников решения о проведении работ по реконструкции, текущему и (или) капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме не включенных в приложение N 2 к данному договору, и об оплате указанных работ - обеспечение выполнения данных работ на основании дополнительного соглашения к договору; принятие неотложных мер по устранению аварийных ситуаций на наружных инженерных сетях к многоквартирному дому (п. 3.1.1 - 3.1.7).
Указанный договор вступил в силу с 01.04.2008 и заключен сроком на 5 лет (п. 9.1).
Пунктом 9.6 договора установлено, что он считается ежегодно пролонгированным на тех же условиях на тот же срок, при условии если одна из сторон письменно не заявит о его расторжении не позднее чем за 30 дней до окончания срока его действия.
При досрочном расторжении договора собственники обязаны в месячный срок возместить Управляющей компании фактически выполненные работы и услуги, а также убытки, возникшие в результате досрочного расторжения договора (п. 9.7).
31.05.2010 общим собранием собственников многоквартирного дома N 5а по ул. Тулиновская г. Тамбова, проведенным в форме заочного голосования, было принято решение о расторжении договора на управление многоквартирным домом N 168/12 от 24.03.2008, а также о создании товарищества собственников жилья и избрании в качестве способа управления домом товарищества собственников жилья.
Решение общего собрания собственников от 31.05.2010 об образовании Товарищества собственников жилья "Тулиновская - 5А" нашло свое правовое отражение в Уставе ТСЖ "Тулиновская - 5А" (т. 1, л.д. 74 - 78).
Указанное ТСЖ зарегистрировано в установленном законом порядке в налоговом органе, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации серии 68 N 001335808 (т. 1, л.д. 103, оборот).
Согласно протоколу общего собрания собственников указанного многоквартирного дома б/н от 02.06.2011 выбран способ управления - управляющей организацией ООО "Тамбовская жилищная компания".
29.09.2010 в адрес ООО "Управляющая жилищная компания" было направлено заявление о расторжении договора управления N 168/12 от 24.03.2008 в связи с ненадлежащим выполнением ответчиком обязательств по договору, в котором также указывалось, что договор считается расторгнутым с момента получения ООО "Управляющая жилищная компания" данного письма (т. 1, л.д. 36). К данному обращению был приложен акт б/н от 20.05.2010 осмотра состояния спорного многоквартирного жилого дома.
04.10.2010 в адрес ответчика было направлено письмо о необходимости предоставления ТСЖ "Тулиновская-5А" заверенной копии договора управления многоквартирным домом и отчета о проделанной работе по договору N 168/12 от 24.03.2008 за период с 2008 г. по 2010 г.
Отказ ответчика в передаче истцу технической и бухгалтерской документации, необходимой для исполнения договора управления домом, явился основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
При разрешении данного спора судом первой инстанции верно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела и применены нормы материального права.
Из положений ст. 44 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) следует, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится и выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
При управлении многоквартирным домом управляющее им лицо распоряжается общим имуществом домовладельцев, получает доступ к такому имуществу, персональным данным, иным сведениям из личной жизни домовладельцев, что предполагает отношения фидуциарного характера, требующие доверия к управляющему лицу со стороны домовладельцев.
Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Согласно ч. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом (одна сторона) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Как установлено ч. 6 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Договор N 168/12 на управление многоквартирным домом был заключен собственниками с ООО "Управляющая жилищная компания" 24.03 2008.
Согласно п. 9.1 указанный договор заключен сроком на 5 лет.
Собрание, на котором принято решение расторгнуть договор на управление многоквартирным домом с ООО "Управляющая жилищная компания" ввиду ненадлежащего исполнения ею условий договора, состоялось 31.05.2010, т.е. до истечения срока действия договора.
Судом первой инстанции обоснованно установлено, что причиной расторжения договора от 16.05.2008 явилось ненадлежащее исполнение ООО "Управляющая жилищная компания" своих договорных обязательств, что подтверждается актами осмотра состояния многоквартирного жилого дома от 20.05.2010, от 20.05.2011, составленными представителями собственников, обращениями жильцов спорного дома в адрес генерального директора ответчика с просьбами о проведении ремонтных работ (т. 1, л.д. 65, 73), жалобой в прокуратуру Тамбовской области (т. 1, л.д. 67), обращениями собственников дома к Главному Федеральному инспектору по Тамбовской области (т. 1, л.д. 68), председателю Тамбовской городской Думы (т. 1, л.д. 70).
Общий анализ указанных обращений свидетельствует о том, что ответчик не исполнял обязательства по содержанию и ремонту дома, по устранению неисправностей в системе горячего водоснабжения, водопровода и канализации, по профилактическим работам по ее надлежащему содержанию. Работы по подготовке дома к сезонной эксплуатации, а также проведение технических осмотров и мелкий ремонт осуществлялись ответчиком некачественно и носили формальный характер.
Исходя из изложенного, ООО "Управляющая жилищная компания" в нарушение условий договора, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, Правил технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно - коммунальному комплексу от 27.09.2003 N 170 не исполняло условия договора надлежащим образом.
На основании решения общего собрания и в соответствии с ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, собственники направили ООО "Управляющая жилищная компания" уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора N 168/2 от 24.03.2008, подписанное представителем собственников (председателем правления ТСЖ), ввиду ненадлежащего выполнения ответчиком принятых на себя обязательств по управлению домом. Договор считается расторгнутым с момента получения письма (т. 1, л.д. 36).
Таким образом, вопрос о расторжении договора N 168/2 от 24.03.2008 по управлению жилым домом был включен в повестку дня и собранием по существу рассматривался, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ сделано собственниками помещений как стороной договора.
С учетом представленных материалов дела, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о правомерности отказа собственников от исполнения указанного договора ввиду ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств по управлению многоквартирным домом.
Частью 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Согласно пункту 8.2 статьи 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном жилом доме на основании решения своего общего собрания вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом.
Таким образом, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ управления домом и саму управляющую компанию иначе, как по суду и только в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей компании.
Односторонний отказ от такого договора возможен с соблюдением оснований и условий, предусмотренных статьей 782 ГК РФ, статьей 32 Закона о защите прав потребителей, что согласуется с положениями статьи 450 ГК РФ, допускающей изменение и расторжение договора только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором.
Пункт 8 статьи 162 ЖК РФ указывает на возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Гражданское законодательство предусматривает возможность одностороннего отказа заказчика и от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (статьи 717, 731, 740 ГК РФ), и от исполнения договора на оказание услуг (статья 782 ГК РФ).
Поэтому односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей компанией (расторжение договора) ни ЖК РФ, ни ГК РФ не противоречит.
Судебная коллегия полагает, что действительное волеизъявление домовладельцев на смену способа управления или управляющей компании может быть установлено при участии в деле их самих или созданных ими юридических лиц, выражающих их интересы (кооператив, товарищество). Причем при оценке такого волеизъявления следует исходить не только из юридической техники составления домовладельцами повестки и (или) протокола общего собрания, но и учитывать иную переписку, указанную выше, а также последующее поведение сторон спорного договора управления многоквартирным домом. Данная позиция отражена в постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.10.2011 по делу N А14-11636/2010.
С учетом изложенного, доводы апелляционной жалобы о том, что способ управления многоквартирным домом не менялся, договор управления с ответчиком не расторгался, являются несостоятельными.
По мнению суда апелляционной инстанции, в случаях, когда ранее выбранная управляющая компания считает, что договор управления домом расторгнут с нею незаконно или на самом деле не расторгнут, то в целях защиты своих прав и интересов она может предъявить к другой стороне такого договора иск о незаконности расторжения договора и (или) признании договора действующим.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь избранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в этом доме.
Довод апелляционной жалобы об отсутствии у ООО "Управляющая жилищная компания" технической документации, судебная коллегия считает необоснованным, поскольку отсутствие у ответчика технической документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В данном случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.
В соответствии с ч. 1 ст. 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
Пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 определены документы, относящиеся к технической документации на многоквартирный дом.
В силу ст. 182 АПК РФ решение суда должно отвечать принципам исполнимости решения, в связи с чем, судебная коллегия полагает необходимым изменить решение суда первой инстанции в части конкретизации документов, подлежащих передаче товариществу собственников жилья "Тулиновская, 5А".
Арбитражным судом правомерно распределены расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.
Руководствуясь статьями 110, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
решение Арбитражного суда Тамбовской области от 17.08.2011 по делу N А64-5285/2011 изменить.
Обязать общество с ограниченной ответственностью "Управляющая жилищная компания" передать товариществу собственников жилья "Тулиновская, 5А" техническую документацию: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества, документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; копию кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенную органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписку из реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута): проектную документацию (копию проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлялось строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), бухгалтерскую документацию (лицевые счета) и документы паспортного стола (карточки регистрации, правоустанавливающие документы на жилые помещения).
В части распределения судебных расходов оставить решение суда без изменения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.П.АФОНИНА
Судьи
Е.Е.АЛФЕРОВА
А.С.ЯКОВЛЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)