Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.
судей Гладышевой Е.В., Литвинцевой Л.Р.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зинченко Ю.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-8244/2012, 08АП-8246/2012) общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела", общества с ограниченной ответственностью "Циклон" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 20.07.2012 по делу N А70-4701/2012 (судья Бедерина М.Ю.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (ИНН 7204129911, ОГРН 1087232045670) к обществу с ограниченной ответственностью "Циклон" (ИНН 7202011199, ОГРН 1027200855550) о взыскании задолженности в размере 95 110 руб. 34 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела", общества с ограниченной ответственностью "Циклон" - не явились, извещены
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (далее - ООО УК "Стрела", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области к обществу с ограниченной ответственностью "Циклон" (далее - ООО "Циклон", ответчик) с иском о взыскании задолженности в размере 120 716 руб. 97 коп., пени в размере 16 604 руб. 63 коп. за период с 11.07.2009 по 10.04.2012.
До принятия судебного акта по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил свои требования, просил взыскать с ответчика сумму основного долга в размере 95 110 руб. 34 коп. за период с марта 2010 года по июнь 2012 года включительно (л.д. 143-144).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 20.07.2012 по делу N А70-4701/2012 принят отказ от иска и прекращено производство по делу в части взыскания неустойки в размере в размере 16 604 руб. 63 коп. Исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 69 503 руб. 74 коп. долга, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 780 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. Истцу возвращена из федерального бюджета государственная пошлина в размере 1 315 руб. 23 коп.
Не согласившись с принятым решением суда, стороны подали апелляционные жалобы.
Истец в своей жалобе просит изменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.
В обоснование своей жалобы истец указывает, что регистрация права собственности на спорное нежилое помещение не производилась ответчиком в течение 10 месяцев, однако, являясь пользователем и владельцем помещения и получая услуги от истца по договору управления, он не оплачивал услуги. Государственная регистрация является моментом возникновения у лица права распоряжаться имуществом, фактическая передача помещения является моментом возникновения у ответчика права владения и пользования помещением. Считает, что у ответчика возникла обязанность по оплате коммунальных и жилищных услуг с момента принятия помещения в пользование на основании договора купли-продажи.
Ответчик в своей жалобе просит суд отменить решение суда первой инстанции, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование своей жалобы ответчик указывает на то, что в решении общего собрания собственников от 19.05.2009 в нарушение пункта 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) условия договора на управление многоквартирным домом от 19.05.2009 не определены. Договор управления подписан только со стороны истца генеральным директором Жигалевым А.М., тогда как генеральным директором является другое лицо. Полномочия лиц, подписавших документы истца, представленные в дело, не подтверждены. Ответчик не имеет жилых помещений в доме N 35 по ул. Мира в г. Тюмени.
Ответчик не согласен с иском в связи с тем, что истец не доказал факт проведения 19.05.2009 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 35 по ул. Мира в г. Тюмени.
Считает, что истец не доказал наличие договорных отношений по управлению многоквартирным домом и возникновения между собственниками помещений в доме N 35 по ул. Мира в г. Тюмени и истцом отношений по управлению этим домом с 19.05.2009.
Указывает, что с момента приобретения ответчиком в собственность нежилого помещения он самостоятельно несет бремя содержания этого имущества, в том числе уборки территории и вывоза отходов. Ответчик не получал от истца услуг.
В жалобе ответчик одновременно изложил ходатайство о приобщении к материалам дела проекта договора управления многоквартирным домом от 06.08.2012, подписанного истцом.
От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором он просит приобщить к материалам дела в качестве доказательств подписанный истцом договор управления многоквартирным домом от 06.08.2012, приложенный к апелляционной жалобе, оставить без удовлетворения апелляционную жалобу истца, решение отменить с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором он просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители сторон, извещенных о судебном заседании надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, на основании протокола N 1 от 19.05.2009 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Мира, 35, проведенного в форме заочного голосования, жилой дом был передан в управление истцу (л.д. 38-40).
19 мая 2009 года между собственниками жилых помещений (согласно списку, приведенному в Приложении N 1 к договору) (собственники жилых помещений), а также собственниками нежилых помещений (согласно списку, приведенному в Приложении N 2 к договору) (владельцы нежилых помещений) и ООО УК "Стрела" (управляющая организация, истец) был заключен договор управления многоквартирным домом по ул. Мира, 35 (далее - договор управления от 19.05.2009 (л.д. 9-37)), согласно которому управляющая организация по заданию заказчиков в течение согласованного срока за плату обязуется: оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Мира, 35; предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам; осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пункту 1.17 договора управления от 19.05.2009 управляющая организация обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан и пользования нежилыми помещениями владельцами нежилых помещений, а также оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно перечню обязательных работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и перечню дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, путем оказания услуг согласно перечням, приведенным в приложениях NN 3-7 к договору.
В соответствии с Приложением N 8 к договору, цена договора составляет 13,38 руб. с 1 кв. м общей площади жилого помещения, в том числе: стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества - 8,67 руб.; стоимость работ по текущему ремонту - 3,58 руб. стоимость услуг, работ по вывозу ТБО и КГМ - 1,13 руб. (л.д. 37).
В соответствии с пунктом 2.2 договора управления от 19.05.2009 владельцы нежилых помещений обязуются в установленные договором сроки оплачивать потребляемые коммунальные услуги, нести возникающие в связи с эксплуатацией помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать помещение в исправном состоянии.
Пунктом 4.6 договора управления от 19.05.2009 установлено, что расчетным периодом для внесения платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и коммунальные услуги устанавливается календарный месяц с 1-го по последнее число. Плата вносится ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании платежных документов представляемых собственнику не позднее 1 числа месяца, следующего за расчетным.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 72 НЛ N 910530 от 06.12.2010 ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение в трехэтажном кирпичном жилом доме под магазин и парикмахерскую общей площадью 273,4 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 9-22, 15а, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Мира, 35/1 (л.д. 117).
07 марта 2012 года истцом в адрес ответчика направлена претензия N 9П/2012 с просьбой о погашении долга (л.д. 42, 43).
В ответ на претензию, ответчик письмом N 36 от 12.04.2012 отказался произвести оплату (л.д. 44).
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, считая, что ответчик за период с марта 2010 года (даты заключения договора купли-продажи) по июнь 2012 года не оплачивает коммунальные и жилищные услуги.
Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Повторно рассматривая настоящее дело, суд апелляционной инстанции соглашается с таким выводом суда первой инстанции исходя из следующего.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что нежилое помещение, находящееся во встроенно-пристроенном здании в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Тюмень, ул. Мира, 35, принадлежат ответчику на праве собственности.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В пункте 1 статьи 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
В соответствии с подпунктом а) пункта 28 Правил N 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
Изложенное обуславливается конструктивными особенностями объектов недвижимости.
То обстоятельство, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, не является встроенно-пристроенным (находится обособленно от многоквартирного жилого дома), ответчиком не опровергнуто.
Ответчик в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что жилой дом и нежилое помещение ответчика спроектированы и выполнены не как единый комплекс, в котором инженерные сети используются для жилых помещений дома отдельно от нежилого помещения ответчика, то есть имеют обособленные коммуникации друг от друга.
Следовательно, данное нежилое помещение частично находится в жилом доме, вследствие чего не может существовать отдельно от этого дома, а его собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и другие.
Поэтому ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги, как-то уборка территории, вывоз мусора. В связи с чем содержание собственного помещения, не освобождает ответчика от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно самого нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации общего имущества жилого дома, к которому пристроено данное нежилое помещение. Суд апелляционной инстанции считает, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от объема их фактического использования. При этом, отсутствие заключенного договора между истцом и ответчиком на возмещение соответствующих затрат не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от участия в таких расходах.
Закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за содержание общего имущества с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за содержание и ремонт общего имущества основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Поэтому ответчик должен оплатить истцу стоимость услуг, вид и размер которых определены в приложении N 8 к договору управления от 19.05.2009.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал правомерным требования истца о взыскании с ответчика задолженности за содержание общего имущества дома.
Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Тариф платы за содержание и ремонт общего имущества был установлен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 19.05.2009, на котором были утверждены проект договора управления с приложениями к нему, в том числе приложением N 8.
На основании установленного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме размера платы истцом был произведен соответствующий расчет стоимости платы за содержание и ремонт общего имущества для ответчика исходя из площади принадлежащего ему нежилого помещения.
Контррасчет такой платы ответчиком суду не представлен.
Тем не менее, суд первой инстанции, проверив представленный истцом расчет суммы долга, пришел к выводу о том, что произведенный истцом расчет неверен в части определения периода.
По расчетам истца, сумма затрат, понесенных в связи с необходимостью содержания общего имущества многоквартирного д. N 35 по ул. Мира г. Тюмени (пропорционально площади нежилого помещения 273,4 кв. м, принадлежащего ответчику на праве собственности) в период с 01.03.2010 (дата заключения договора купли-продажи) по 30.06.2012 составляет 95 110 руб. 34 коп.
Расчет произведен с учетом приложения N 8 к договору, согласно которому размер платы по содержанию общего имущества составляет 13 руб. 38 коп. за 1 кв. м.
Из разъяснений, данных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 следует, что расчет задолженности за ремонт и содержание общего имущества представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.
Судом первой инстанции произведен перерасчет суммы затрат, понесенных в связи с необходимостью содержания общего имущества многоквартирного д. N 35 по ул. Мира г. Тюмени (пропорционально площади нежилого помещения 273,4 кв. м принадлежащего ответчику на праве собственности) в период с 01.12.2010 (дата государственной регистрации права собственности) по 30.06.2012, что составило 69 503 руб. 74 коп.
Доводы жалобы истца о необходимости несения ответчиком расходов с даты заключения договора купли-продажи, а не государственной регистрации права собственности на принадлежащее ему нежилое помещение, отклоняются ввиду того, что они не соответствуют положениям гражданского и жилищного законодательства, в силу которых бремя несения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложено только на собственника.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Доводы жалобы ответчика относительно недоказанности истцом наличия договорных отношений по управлению многоквартирным домом и возникновения между собственниками помещений в доме N 35 по ул. Мира в г. Тюмени и истцом отношений по управлению этим домом с 19.05.2009, отклоняются, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам.
Более того, данный договор не оспорен, не признан недействительным или незаключенным
Следовательно, у суда отсутствуют основания не принимать указанный договор в качестве доказательства того факт, что истец является управляющей организацией.
Относительно доводов жалобы ответчика о том, что договор управления от 19.05.2009 подписан генеральным директором Жигалевым А.М., тогда как директором истца является другое лицо - Деханова С.А., суд апелляционной инстанции отмечает, что, как следует из решения единственного участника истца от 12.04.2012 (л.д. 56), выписки из ЕГРЮЛ (л.д. 86-97), генеральным директором истца является Деханова С.А. с апреля 2012 года.
Между тем, ответчик не учитывает то обстоятельство, что договор управления заключен 19.05.2009, а не после апреля 2012 года.
В связи с чем данные доводы ответчика несостоятельны.
Доводы жалобы ответчика, связанные с отсутствием у него обязанности оплаты долга ввиду отсутствия у него жилых помещений в многоквартирном доме, наличия самостоятельного несения бремени содержания нежилого помещения, в том числе уборки территории и вывоза отходов, неполучения от истца услуг, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку они не соответствуют нормам материального права.
Обязанность собственника нежилого помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома установлена в силу закона, а размер таких расходов в виде внесения платы, как уже выше указывалось, определяется исходя из доли в праве общей собственности на общее имущество и соответствующего утвержденного тарифа.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения. Нормы процессуального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционные жалобы сторон удовлетворению не подлежат.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. при подаче апелляционных жалоб в связи с отказом в их удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателей жалоб.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 20.07.2012 по делу N А70-4701/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.11.2012 ПО ДЕЛУ N А70-4701/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 ноября 2012 г. по делу N А70-4701/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 25 октября 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 01 ноября 2012 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Семеновой Т.П.
судей Гладышевой Е.В., Литвинцевой Л.Р.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Зинченко Ю.О.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-8244/2012, 08АП-8246/2012) общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела", общества с ограниченной ответственностью "Циклон" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 20.07.2012 по делу N А70-4701/2012 (судья Бедерина М.Ю.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (ИНН 7204129911, ОГРН 1087232045670) к обществу с ограниченной ответственностью "Циклон" (ИНН 7202011199, ОГРН 1027200855550) о взыскании задолженности в размере 95 110 руб. 34 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела", общества с ограниченной ответственностью "Циклон" - не явились, извещены
установил:
Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Стрела" (далее - ООО УК "Стрела", истец) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области к обществу с ограниченной ответственностью "Циклон" (далее - ООО "Циклон", ответчик) с иском о взыскании задолженности в размере 120 716 руб. 97 коп., пени в размере 16 604 руб. 63 коп. за период с 11.07.2009 по 10.04.2012.
До принятия судебного акта по существу спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил свои требования, просил взыскать с ответчика сумму основного долга в размере 95 110 руб. 34 коп. за период с марта 2010 года по июнь 2012 года включительно (л.д. 143-144).
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 20.07.2012 по делу N А70-4701/2012 принят отказ от иска и прекращено производство по делу в части взыскания неустойки в размере в размере 16 604 руб. 63 коп. Исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскано 69 503 руб. 74 коп. долга, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 780 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано. Истцу возвращена из федерального бюджета государственная пошлина в размере 1 315 руб. 23 коп.
Не согласившись с принятым решением суда, стороны подали апелляционные жалобы.
Истец в своей жалобе просит изменить решение суда, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований истца в полном объеме.
В обоснование своей жалобы истец указывает, что регистрация права собственности на спорное нежилое помещение не производилась ответчиком в течение 10 месяцев, однако, являясь пользователем и владельцем помещения и получая услуги от истца по договору управления, он не оплачивал услуги. Государственная регистрация является моментом возникновения у лица права распоряжаться имуществом, фактическая передача помещения является моментом возникновения у ответчика права владения и пользования помещением. Считает, что у ответчика возникла обязанность по оплате коммунальных и жилищных услуг с момента принятия помещения в пользование на основании договора купли-продажи.
Ответчик в своей жалобе просит суд отменить решение суда первой инстанции, приняв по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование своей жалобы ответчик указывает на то, что в решении общего собрания собственников от 19.05.2009 в нарушение пункта 1 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) условия договора на управление многоквартирным домом от 19.05.2009 не определены. Договор управления подписан только со стороны истца генеральным директором Жигалевым А.М., тогда как генеральным директором является другое лицо. Полномочия лиц, подписавших документы истца, представленные в дело, не подтверждены. Ответчик не имеет жилых помещений в доме N 35 по ул. Мира в г. Тюмени.
Ответчик не согласен с иском в связи с тем, что истец не доказал факт проведения 19.05.2009 общего собрания собственников помещений многоквартирного дома N 35 по ул. Мира в г. Тюмени.
Считает, что истец не доказал наличие договорных отношений по управлению многоквартирным домом и возникновения между собственниками помещений в доме N 35 по ул. Мира в г. Тюмени и истцом отношений по управлению этим домом с 19.05.2009.
Указывает, что с момента приобретения ответчиком в собственность нежилого помещения он самостоятельно несет бремя содержания этого имущества, в том числе уборки территории и вывоза отходов. Ответчик не получал от истца услуг.
В жалобе ответчик одновременно изложил ходатайство о приобщении к материалам дела проекта договора управления многоквартирным домом от 06.08.2012, подписанного истцом.
От ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу истца, в котором он просит приобщить к материалам дела в качестве доказательств подписанный истцом договор управления многоквартирным домом от 06.08.2012, приложенный к апелляционной жалобе, оставить без удовлетворения апелляционную жалобу истца, решение отменить с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
От истца поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, в котором он просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представители сторон, извещенных о судебном заседании надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, отзывов на них, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела, на основании протокола N 1 от 19.05.2009 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Мира, 35, проведенного в форме заочного голосования, жилой дом был передан в управление истцу (л.д. 38-40).
19 мая 2009 года между собственниками жилых помещений (согласно списку, приведенному в Приложении N 1 к договору) (собственники жилых помещений), а также собственниками нежилых помещений (согласно списку, приведенному в Приложении N 2 к договору) (владельцы нежилых помещений) и ООО УК "Стрела" (управляющая организация, истец) был заключен договор управления многоквартирным домом по ул. Мира, 35 (далее - договор управления от 19.05.2009 (л.д. 9-37)), согласно которому управляющая организация по заданию заказчиков в течение согласованного срока за плату обязуется: оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Мира, 35; предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в указанном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам; осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Согласно пункту 1.17 договора управления от 19.05.2009 управляющая организация обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан и пользования нежилыми помещениями владельцами нежилых помещений, а также оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме согласно перечню обязательных работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и перечню дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, путем оказания услуг согласно перечням, приведенным в приложениях NN 3-7 к договору.
В соответствии с Приложением N 8 к договору, цена договора составляет 13,38 руб. с 1 кв. м общей площади жилого помещения, в том числе: стоимость услуг, работ по содержанию общего имущества - 8,67 руб.; стоимость работ по текущему ремонту - 3,58 руб. стоимость услуг, работ по вывозу ТБО и КГМ - 1,13 руб. (л.д. 37).
В соответствии с пунктом 2.2 договора управления от 19.05.2009 владельцы нежилых помещений обязуются в установленные договором сроки оплачивать потребляемые коммунальные услуги, нести возникающие в связи с эксплуатацией помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта и расходуемых в процессе эксплуатации материалов, поддерживать помещение в исправном состоянии.
Пунктом 4.6 договора управления от 19.05.2009 установлено, что расчетным периодом для внесения платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и коммунальные услуги устанавливается календарный месяц с 1-го по последнее число. Плата вносится ежемесячно, до 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании платежных документов представляемых собственнику не позднее 1 числа месяца, следующего за расчетным.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 72 НЛ N 910530 от 06.12.2010 ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение в трехэтажном кирпичном жилом доме под магазин и парикмахерскую общей площадью 273,4 кв. м, 1 этаж, номера на поэтажном плане 9-22, 15а, адрес объекта: г. Тюмень, ул. Мира, 35/1 (л.д. 117).
07 марта 2012 года истцом в адрес ответчика направлена претензия N 9П/2012 с просьбой о погашении долга (л.д. 42, 43).
В ответ на претензию, ответчик письмом N 36 от 12.04.2012 отказался произвести оплату (л.д. 44).
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, считая, что ответчик за период с марта 2010 года (даты заключения договора купли-продажи) по июнь 2012 года не оплачивает коммунальные и жилищные услуги.
Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Повторно рассматривая настоящее дело, суд апелляционной инстанции соглашается с таким выводом суда первой инстанции исходя из следующего.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком, что нежилое помещение, находящееся во встроенно-пристроенном здании в многоквартирном жилом доме по адресу: г. Тюмень, ул. Мира, 35, принадлежат ответчику на праве собственности.
В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу статьи 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
В пункте 1 статьи 36 ЖК РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с положениями статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Согласно статье 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (раздел I), утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила N 491), определен состав общего имущества многоквартирного дома, включающий объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
В соответствии с подпунктом а) пункта 28 Правил N 491 собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений.
Изложенное обуславливается конструктивными особенностями объектов недвижимости.
То обстоятельство, что нежилое помещение, принадлежащее ответчику на праве собственности, не является встроенно-пристроенным (находится обособленно от многоквартирного жилого дома), ответчиком не опровергнуто.
Ответчик в соответствии со статьей 65 АПК РФ не представил суду доказательств, свидетельствующих о том, что жилой дом и нежилое помещение ответчика спроектированы и выполнены не как единый комплекс, в котором инженерные сети используются для жилых помещений дома отдельно от нежилого помещения ответчика, то есть имеют обособленные коммуникации друг от друга.
Следовательно, данное нежилое помещение частично находится в жилом доме, вследствие чего не может существовать отдельно от этого дома, а его собственник не может не пользоваться такими элементами дома, как крыша, фундамент, коммуникации и другие.
Поэтому ответчик обязан нести расходы по содержанию общего имущества, независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения и расходов на коммунальные услуги, как-то уборка территории, вывоз мусора. В связи с чем содержание собственного помещения, не освобождает ответчика от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, бремя содержания собственником своего имущества включает не только расходы по содержанию непосредственно самого нежилого помещения, но и расходы по эксплуатации общего имущества жилого дома, к которому пристроено данное нежилое помещение. Суд апелляционной инстанции считает, что в издержках по содержанию общего имущества обязаны участвовать как собственники квартир, так и собственники нежилых помещений вне зависимости от объема их фактического использования. При этом, отсутствие заключенного договора между истцом и ответчиком на возмещение соответствующих затрат не является основанием для освобождения собственника нежилого помещения от участия в таких расходах.
Закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за содержание общего имущества с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за содержание и ремонт общего имущества основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 N 4910/10, собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги. Содержание собственного помещения, оплата потребляемых в нем коммунальных услуг, а также содержание земельного участка, предоставленного в индивидуальное пользование и не входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, не освобождают собственника помещений от бремени расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок, на котором расположен дом.
Поэтому ответчик должен оплатить истцу стоимость услуг, вид и размер которых определены в приложении N 8 к договору управления от 19.05.2009.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал правомерным требования истца о взыскании с ответчика задолженности за содержание общего имущества дома.
Согласно пункту 31 Правил N 491 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, определяется решением общего собрания собственников помещений в таком доме и принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений.
Тариф платы за содержание и ремонт общего имущества был установлен решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 19.05.2009, на котором были утверждены проект договора управления с приложениями к нему, в том числе приложением N 8.
На основании установленного общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме размера платы истцом был произведен соответствующий расчет стоимости платы за содержание и ремонт общего имущества для ответчика исходя из площади принадлежащего ему нежилого помещения.
Контррасчет такой платы ответчиком суду не представлен.
Тем не менее, суд первой инстанции, проверив представленный истцом расчет суммы долга, пришел к выводу о том, что произведенный истцом расчет неверен в части определения периода.
По расчетам истца, сумма затрат, понесенных в связи с необходимостью содержания общего имущества многоквартирного д. N 35 по ул. Мира г. Тюмени (пропорционально площади нежилого помещения 273,4 кв. м, принадлежащего ответчику на праве собственности) в период с 01.03.2010 (дата заключения договора купли-продажи) по 30.06.2012 составляет 95 110 руб. 34 коп.
Расчет произведен с учетом приложения N 8 к договору, согласно которому размер платы по содержанию общего имущества составляет 13 руб. 38 коп. за 1 кв. м.
Из разъяснений, данных в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 N 4910/10 следует, что расчет задолженности за ремонт и содержание общего имущества представляет собой простую арифметическую операцию умножения суммы тарифа на площадь помещения и соответствующего числа месяцев.
Судом первой инстанции произведен перерасчет суммы затрат, понесенных в связи с необходимостью содержания общего имущества многоквартирного д. N 35 по ул. Мира г. Тюмени (пропорционально площади нежилого помещения 273,4 кв. м принадлежащего ответчику на праве собственности) в период с 01.12.2010 (дата государственной регистрации права собственности) по 30.06.2012, что составило 69 503 руб. 74 коп.
Доводы жалобы истца о необходимости несения ответчиком расходов с даты заключения договора купли-продажи, а не государственной регистрации права собственности на принадлежащее ему нежилое помещение, отклоняются ввиду того, что они не соответствуют положениям гражданского и жилищного законодательства, в силу которых бремя несения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме возложено только на собственника.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Доводы жалобы ответчика относительно недоказанности истцом наличия договорных отношений по управлению многоквартирным домом и возникновения между собственниками помещений в доме N 35 по ул. Мира в г. Тюмени и истцом отношений по управлению этим домом с 19.05.2009, отклоняются, поскольку не соответствуют фактическим обстоятельствам.
Более того, данный договор не оспорен, не признан недействительным или незаключенным
Следовательно, у суда отсутствуют основания не принимать указанный договор в качестве доказательства того факт, что истец является управляющей организацией.
Относительно доводов жалобы ответчика о том, что договор управления от 19.05.2009 подписан генеральным директором Жигалевым А.М., тогда как директором истца является другое лицо - Деханова С.А., суд апелляционной инстанции отмечает, что, как следует из решения единственного участника истца от 12.04.2012 (л.д. 56), выписки из ЕГРЮЛ (л.д. 86-97), генеральным директором истца является Деханова С.А. с апреля 2012 года.
Между тем, ответчик не учитывает то обстоятельство, что договор управления заключен 19.05.2009, а не после апреля 2012 года.
В связи с чем данные доводы ответчика несостоятельны.
Доводы жалобы ответчика, связанные с отсутствием у него обязанности оплаты долга ввиду отсутствия у него жилых помещений в многоквартирном доме, наличия самостоятельного несения бремени содержания нежилого помещения, в том числе уборки территории и вывоза отходов, неполучения от истца услуг, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку они не соответствуют нормам материального права.
Обязанность собственника нежилого помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов по содержанию и текущему ремонту многоквартирного дома установлена в силу закона, а размер таких расходов в виде внесения платы, как уже выше указывалось, определяется исходя из доли в праве общей собственности на общее имущество и соответствующего утвержденного тарифа.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения. Нормы процессуального права судом первой инстанции при разрешении вопроса были применены правильно.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционные жалобы сторон удовлетворению не подлежат.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 000 руб. при подаче апелляционных жалоб в связи с отказом в их удовлетворении суд апелляционной инстанции по правилам статьи 110 АПК РФ относит на подателей жалоб.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 20.07.2012 по делу N А70-4701/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
Е.В.ГЛАДЫШЕВА
Л.Р.ЛИТВИНЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)