Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2012 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никольского С.В.,
судей Дубровиной О.А., Камериловой В.А.,
при ведении протокола судебного заседания при использовании средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Юрченко И.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Хозяин-19"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 сентября 2012 года по делу N А57-7548/2012, судья Яценко Е.В.,
по иску товарищества собственников жилья "Хозяин-19", г. Саратов (ИНН 6451424028, ОГРН 1096451000667),
к администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280),
комитету по управлению имуществом города Саратов, г. Саратов, третьи лица:
Шиховцова Светлана Владимировна, г. Саратов,
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), о признании недействительной государственной регистрации права собственности муниципального образования на нежилое помещение, литер А, площадью 128,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19; о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, литер А, площадью 128,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19 за жильцами указанного дома,
при участии в судебном заседании:
от администрации муниципального образования "Город Саратов" - Радченко М.А., по доверенности от 07.03.2012 N 01-03/25,
от комитета по управлению имуществом города Саратов - Алакин С.О., по доверенности от 04.12.2012 N 02-08/16938,
от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,
установил:
Товарищество собственников жилья "Хозяин-19" (далее - ТСЖ "Хозяин-19") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации Муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация), Комитету по управлению имуществом города Саратова о признании права общей долевой собственности собственников помещений в жилом многоквартирном доме N 19 по ул. Чернышевского г. Саратова на нежилое помещение кадастровый (условный) номер 64-64-01/195/2006-225 общей площадью 128, 6 кв. м, расположенное по адресу г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19, литер А.
В отношении требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности муниципального образования на нежилое помещение, литер А, площадью 128, 6 кв. м, расположенное по адресу г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19 истец заявил отказ. Судом принят отказ от данного требования.
Производство по делу N А57-7548/12 в указанной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03 сентября 2012 года в удовлетворении требования о признании права общей долевой собственности собственников помещений в жилом многоквартирном доме отказано.
ТСЖ "Хозяин-19" не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт.
Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 АПК РФ.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, ТСЖ "Хозяин-19" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 30 марта 2009 года.
01 июля 2009 года ООО УК "Стройкомплект", управляющее жилым домом по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19, на основании постановления администрации города Саратова от 30.11.2007 N 1053, осуществило передачу указанного многоквартирного жилого дома по акту приема - передачи ТСЖ "Хозяин-19".
В соответствии с предоставленным в материалы дела решением Саратовского городского совета народных депутатов N 233 от 29.01.1993 "О формировании реестра муниципального нежилого фонда и дополнениях в перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность" во исполнение Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" утверждены перечни имущества, передаваемого в муниципальную собственность, в их числе помещение по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19, характеристика помещения: детский подростковый клуб "Юность".
Жилой дом N 19 по ул. Чернышевского принят в собственность муниципального образования "Город Саратов" от АООТ "Саратовский метизный завод". Акт приема-передачи жилого фонда АООТ "Саратовский метизный завод" в муниципальную собственность, утвержден распоряжением администрации г. Саратова 16.07.1997 N 474-р (т. 1, л.д. 20).
В связи с выбором собственниками помещений жилого дома способа управления многоквартирным домом, на основании постановления администрации города Саратова от 30.11.2007 N 1053 жилой дом списан с баланса МУ "Дирекция единого заказчика по Заводскому району г. Саратова" и передан в управление ООО "Стройкомплект".
Нежилое помещение, площадью 128,6 кв. м, расположенное в подвале данного жилого дома, не включалось в состав передаваемого имущества.
Указанный объект включен в реестр объектов муниципального нежилого фонда города Саратова постановлением администрации города Саратова от 01.03.2006 N 55А "О включении объектов в реестр объектов муниципального нежилого фонда города" (т. 1, л.д. 19).
Право собственности муниципального образования "Город Саратов" на данное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N 365410 от 08.06.2006.
09.06.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области произведена государственная регистрация права оперативного управления на нежилое помещение общей площадью 128,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19 за МУ ДОД "Центр внешкольной работы", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделана запись регистрации N 64-64-01/183/2006-115. Основанием для регистрации права оперативного управления на вышеуказанный объект недвижимого имущества послужили: распоряжение комитета по управлению имуществом города Саратова от 26.10.2005 N 1029-р; контракт на право оперативного управления нежилым помещением от 03.02.2006 N 1740.
Распоряжением комитета по управление имуществом города Саратова от 21.06.2010 N 706-Р нежилое помещение общей площадью 128,6 кв. м изъято из оперативного управления МУДОД "Центр внешкольной работы", соглашением от 07.07.2010 N 842 контракт на право оперативного управления расторгнут.
19 января 2012 года между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ИП Шиховцовой С.В. был заключен договор аренды N 932/2 объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского Н.Г. д. 19, площадью 128,6 кв. м. Договор заключен сроком на 5 лет.
31.01.2012 указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.
Согласно предоставленного в материалы дела копии технического паспорта по состоянию на 01.12.2005 на нежилое помещение площадью 128,6 кв. м, литер А, расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского Н.Г. д. 19, последнее сформировано под отдельным номером помещения - 3, состоит из следующих частей: тамбура, помещения, игрового зала, инвентарных, шкафов и санузла.
ТСЖ "Хозяин-19", считая, что спорное нежилое помещение принадлежит собственникам многоквартирного дома, приняло решение о защите прав собственников путем обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу ст. 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Согласно п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Исходя из п. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.
Права и обязанности товарищества собственников жилья установлены, в частности, в ч. 1 и ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, содержащих закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. Данный перечень допускаемых ЖК РФ действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных данной статьей и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества.
Из толкования названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Согласно ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества собственников жилья.
В соответствии с указанной нормой права, к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится, в том числе, и предоставление товариществу права на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности.
Статья 47 ЖК РФ в качестве одной из форм общего собрания называет заочное голосование.
Как указано в протоколе N 8 общего собрания собственников помещений ТСЖ "Хозяин-19" в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19, проведенного в форме заочного голосования 12 января 2012 года, по четвертому вопросу повестки дня было принято следующее решение: предоставить полномочия председателю ТСЖ "Хозяин-19" на обращение в суд с иском о защите имущественных прав собственников на подвальное помещение общей площадью 128,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19.
В связи с чем, в соответствии с п. 7 и п. 8 ст. 138 ЖК РФ истец имеет право предъявлять требования о признании права общей долевой собственности, на что правильно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении.
Как следует из материалов дела, в спорном помещении расположено инженерное оборудование, водомерный узел, техническое оборудование, ввод коммуникаций, обслуживающих многоквартирный дом.
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Таким образом, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
Нахождение в спорных помещениях инженерного и иного оборудования, водомерного узла не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательным, поскольку истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании оборудования, расположенного в помещении, для нужд других помещений дома.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 указано: "к общему имуществу совладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации".
В материалах дела имеются доказательства того, что спорный объект использовался как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, еще до создания товарищества и возникновения права собственности на квартиры у жильцов дома.
Кроме того, судом установлено, что технические характеристики спорного помещения позволяют использовать его как самостоятельный объект прав.
Спорное помещение передано в муниципальную собственность на основании утвержденного решением Малого совета Саратовского городского совета народных депутатов N 233 от 29.01.1993 "О формировании реестра муниципального нежилого фонда и дополнениях в перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность" как самостоятельное нежилое помещение.
Тот факт, что в спорном помещении ранее находился подростковый клуб "Юность", сторонами настоящего судебного разбирательства не оспаривается.
09.06.2006 на основании распоряжения комитета по управлению имуществом города Саратова от 26.10.2005 N 1029-р, контракта на право оперативного управления нежилым помещением от 03.02.2006 N 1740, была произведена государственная регистрация права оперативного управления МУ ДОД "Центр внешкольной работы" на нежилое помещение общей площадью 128,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19.
Распоряжением комитета по управление имуществом города Саратова от 21.06.2010 N 706-Р спорное помещение изъято из оперативного управления МУ ДОД "Центр внешкольной работы", соглашением от 07.07.2010 N 842 контракт на право оперативного управления расторгнут.
Данное помещение имеет отдельный вход и предназначено для самостоятельного использования собственником этого помещения в определенных им целях.
Из представленного в материалы дела плана МУП Городское Бюро технической инвентаризации, составленного по состоянию на 15.11.2007 видно, что подвальное помещение имеет несколько входов, что обеспечивает доступ к коммуникациям дома.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 сентября 2012 года по делу N А57-7548/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
В.А.КАМЕРИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.12.2012 ПО ДЕЛУ N А57-7548/2012
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 декабря 2012 г. по делу N А57-7548/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 14 декабря 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2012 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Никольского С.В.,
судей Дубровиной О.А., Камериловой В.А.,
при ведении протокола судебного заседания при использовании средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Юрченко И.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Хозяин-19"
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 сентября 2012 года по делу N А57-7548/2012, судья Яценко Е.В.,
по иску товарищества собственников жилья "Хозяин-19", г. Саратов (ИНН 6451424028, ОГРН 1096451000667),
к администрации муниципального образования "Город Саратов", г. Саратов (ИНН 6450011003, ОГРН 1036405000280),
комитету по управлению имуществом города Саратов, г. Саратов, третьи лица:
Шиховцова Светлана Владимировна, г. Саратов,
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, г. Саратов (ИНН 6455039436, ОГРН 1056405504671), о признании недействительной государственной регистрации права собственности муниципального образования на нежилое помещение, литер А, площадью 128,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19; о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение, литер А, площадью 128,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19 за жильцами указанного дома,
при участии в судебном заседании:
от администрации муниципального образования "Город Саратов" - Радченко М.А., по доверенности от 07.03.2012 N 01-03/25,
от комитета по управлению имуществом города Саратов - Алакин С.О., по доверенности от 04.12.2012 N 02-08/16938,
от иных лиц - не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, уведомления о вручении почтовых отправлений адресатам приобщены к материалам дела,
установил:
Товарищество собственников жилья "Хозяин-19" (далее - ТСЖ "Хозяин-19") обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к Администрации Муниципального образования "Город Саратов" (далее - Администрация), Комитету по управлению имуществом города Саратова о признании права общей долевой собственности собственников помещений в жилом многоквартирном доме N 19 по ул. Чернышевского г. Саратова на нежилое помещение кадастровый (условный) номер 64-64-01/195/2006-225 общей площадью 128, 6 кв. м, расположенное по адресу г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19, литер А.
В отношении требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности муниципального образования на нежилое помещение, литер А, площадью 128, 6 кв. м, расположенное по адресу г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19 истец заявил отказ. Судом принят отказ от данного требования.
Производство по делу N А57-7548/12 в указанной части прекращено.
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 03 сентября 2012 года в удовлетворении требования о признании права общей долевой собственности собственников помещений в жилом многоквартирном доме отказано.
ТСЖ "Хозяин-19" не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить по основаниям, изложенным в жалобе, и принять по делу новый судебный акт.
Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 АПК РФ.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, выслушав доводы сторон, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.
Как следует из материалов дела, ТСЖ "Хозяин-19" зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 30 марта 2009 года.
01 июля 2009 года ООО УК "Стройкомплект", управляющее жилым домом по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19, на основании постановления администрации города Саратова от 30.11.2007 N 1053, осуществило передачу указанного многоквартирного жилого дома по акту приема - передачи ТСЖ "Хозяин-19".
В соответствии с предоставленным в материалы дела решением Саратовского городского совета народных депутатов N 233 от 29.01.1993 "О формировании реестра муниципального нежилого фонда и дополнениях в перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность" во исполнение Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" утверждены перечни имущества, передаваемого в муниципальную собственность, в их числе помещение по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19, характеристика помещения: детский подростковый клуб "Юность".
Жилой дом N 19 по ул. Чернышевского принят в собственность муниципального образования "Город Саратов" от АООТ "Саратовский метизный завод". Акт приема-передачи жилого фонда АООТ "Саратовский метизный завод" в муниципальную собственность, утвержден распоряжением администрации г. Саратова 16.07.1997 N 474-р (т. 1, л.д. 20).
В связи с выбором собственниками помещений жилого дома способа управления многоквартирным домом, на основании постановления администрации города Саратова от 30.11.2007 N 1053 жилой дом списан с баланса МУ "Дирекция единого заказчика по Заводскому району г. Саратова" и передан в управление ООО "Стройкомплект".
Нежилое помещение, площадью 128,6 кв. м, расположенное в подвале данного жилого дома, не включалось в состав передаваемого имущества.
Указанный объект включен в реестр объектов муниципального нежилого фонда города Саратова постановлением администрации города Саратова от 01.03.2006 N 55А "О включении объектов в реестр объектов муниципального нежилого фонда города" (т. 1, л.д. 19).
Право собственности муниципального образования "Город Саратов" на данное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности N 365410 от 08.06.2006.
09.06.2006 Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области произведена государственная регистрация права оперативного управления на нежилое помещение общей площадью 128,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19 за МУ ДОД "Центр внешкольной работы", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) сделана запись регистрации N 64-64-01/183/2006-115. Основанием для регистрации права оперативного управления на вышеуказанный объект недвижимого имущества послужили: распоряжение комитета по управлению имуществом города Саратова от 26.10.2005 N 1029-р; контракт на право оперативного управления нежилым помещением от 03.02.2006 N 1740.
Распоряжением комитета по управление имуществом города Саратова от 21.06.2010 N 706-Р нежилое помещение общей площадью 128,6 кв. м изъято из оперативного управления МУДОД "Центр внешкольной работы", соглашением от 07.07.2010 N 842 контракт на право оперативного управления расторгнут.
19 января 2012 года между Комитетом по управлению имуществом г. Саратова и ИП Шиховцовой С.В. был заключен договор аренды N 932/2 объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского Н.Г. д. 19, площадью 128,6 кв. м. Договор заключен сроком на 5 лет.
31.01.2012 указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.
Согласно предоставленного в материалы дела копии технического паспорта по состоянию на 01.12.2005 на нежилое помещение площадью 128,6 кв. м, литер А, расположенное в подвале жилого дома по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского Н.Г. д. 19, последнее сформировано под отдельным номером помещения - 3, состоит из следующих частей: тамбура, помещения, игрового зала, инвентарных, шкафов и санузла.
ТСЖ "Хозяин-19", считая, что спорное нежилое помещение принадлежит собственникам многоквартирного дома, приняло решение о защите прав собственников путем обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу ст. 291 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Согласно п. 1 ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Исходя из п. 8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.
Права и обязанности товарищества собственников жилья установлены, в частности, в ч. 1 и ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, содержащих закрытый перечень прав, в рамках которых товарищество собственников жилья вправе осуществлять свою деятельность. Данный перечень допускаемых ЖК РФ действий товарищества означает невозможность совершения товариществом каких-либо иных действий, не предусмотренных данной статьей и не соответствующих целям и задачам созданного товарищества.
Из толкования названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, товарищество уполномочено действовать в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу.
Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
Согласно ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание членов товарищества собственников жилья.
В соответствии с указанной нормой права, к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится, в том числе, и предоставление товариществу права на обращение в суд с иском о признании права общей долевой собственности.
Статья 47 ЖК РФ в качестве одной из форм общего собрания называет заочное голосование.
Как указано в протоколе N 8 общего собрания собственников помещений ТСЖ "Хозяин-19" в многоквартирном доме по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19, проведенного в форме заочного голосования 12 января 2012 года, по четвертому вопросу повестки дня было принято следующее решение: предоставить полномочия председателю ТСЖ "Хозяин-19" на обращение в суд с иском о защите имущественных прав собственников на подвальное помещение общей площадью 128,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19.
В связи с чем, в соответствии с п. 7 и п. 8 ст. 138 ЖК РФ истец имеет право предъявлять требования о признании права общей долевой собственности, на что правильно указал суд первой инстанции в обжалуемом решении.
Как следует из материалов дела, в спорном помещении расположено инженерное оборудование, водомерный узел, техническое оборудование, ввод коммуникаций, обслуживающих многоквартирный дом.
В силу п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В соответствии с п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Таким образом, в силу прямого указания этой нормы право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любую подвальную часть жилого дома, а лишь на технические подвалы.
Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, согласно подпункту "а" пункта 2 которых в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, то есть помещения общего пользования.
Таким образом, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение.
Нахождение в спорных помещениях инженерного и иного оборудования, водомерного узла не может служить достаточным основанием для отнесения данного помещения к вспомогательным, поскольку истцом не доказана необходимость в постоянном использовании и техническом обслуживании оборудования, расположенного в помещении, для нужд других помещений дома.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 указано: "к общему имуществу совладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации".
В материалах дела имеются доказательства того, что спорный объект использовался как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, еще до создания товарищества и возникновения права собственности на квартиры у жильцов дома.
Кроме того, судом установлено, что технические характеристики спорного помещения позволяют использовать его как самостоятельный объект прав.
Спорное помещение передано в муниципальную собственность на основании утвержденного решением Малого совета Саратовского городского совета народных депутатов N 233 от 29.01.1993 "О формировании реестра муниципального нежилого фонда и дополнениях в перечни объектов, передаваемых в муниципальную собственность" как самостоятельное нежилое помещение.
Тот факт, что в спорном помещении ранее находился подростковый клуб "Юность", сторонами настоящего судебного разбирательства не оспаривается.
09.06.2006 на основании распоряжения комитета по управлению имуществом города Саратова от 26.10.2005 N 1029-р, контракта на право оперативного управления нежилым помещением от 03.02.2006 N 1740, была произведена государственная регистрация права оперативного управления МУ ДОД "Центр внешкольной работы" на нежилое помещение общей площадью 128,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Чернышевского, д. 19.
Распоряжением комитета по управление имуществом города Саратова от 21.06.2010 N 706-Р спорное помещение изъято из оперативного управления МУ ДОД "Центр внешкольной работы", соглашением от 07.07.2010 N 842 контракт на право оперативного управления расторгнут.
Данное помещение имеет отдельный вход и предназначено для самостоятельного использования собственником этого помещения в определенных им целях.
Из представленного в материалы дела плана МУП Городское Бюро технической инвентаризации, составленного по состоянию на 15.11.2007 видно, что подвальное помещение имеет несколько входов, что обеспечивает доступ к коммуникациям дома.
При таких обстоятельствах у арбитражного суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта в соответствии с положениями статьи 270 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 268 - 271 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 03 сентября 2012 года по делу N А57-7548/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
Судьи
О.А.ДУБРОВИНА
В.А.КАМЕРИЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)