Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Сочинской городской организации общественной организации "Союз архитекторов России"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 30 августа 2010 года по делу N А32-47430/2009 (с учетом определения об исправлении описки от 07.10.2010)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сочижилсервис"
к ответчику Сочинской городской организации общественной организации
"Союз архитекторов России"
при участии третьего лица департамента имущественных отношений администрации города Сочи,
о взыскании задолженности за услуги по управлению и обеспечению эксплуатации общего имущества многоквартирного жилого дома,
принятое судьей Грибовой А.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сочижилсервис" (далее - ООО "Управляющая компания "Сочижилсервис", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Сочинской городской организации общественной организации "Союз архитекторов России" (далее - ответчик) о взыскании 35 357 руб. 56 коп. задолженности, 12 353 руб. 05 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.
Ответчик является арендатором находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения общей площадью 394 кв. м, находящегося в многоквартирном доме по адресу: г. Сочи, ул. Воровского, д. 58. Истец является управляющей компанией, обеспечивающей эксплуатацию указанного многоквартирного жилого дома. Ответчик отказывается заключать договор на возмещение эксплуатационных расходов в нарушение решения Городского собрания г. Сочи от 27.12.2007 N 321, которым ответчику было предписано заключить с обслуживающей общее имущество многоквартирного жилого дома эксплуатирующей организацией договор о содержании общего имущества.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений администрации города Сочи.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 августа 2010 года (с учетом определения об исправлении описки от 07.10.2010) исковые требования удовлетворены, с Сочинской городской организации общественной организации "Союз архитекторов России" в пользу ООО "Управляющая компания "Сочижилсервис" взыскано 35 357 руб. 56 коп. задолженности, 12 353 руб. 05 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2008 по 30.09.2009.
Решение суда мотивировано следующим.
Ответчик является арендатором нежилого помещения площадью 394 кв. м на основании договора ДК-1/86-2008 аренды муниципального имущества от 01.02.2008, согласно которому при отсутствии у арендатора специальных ремонтно-эксплуатационных служб профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций арендуемого имущества производится жилищно-коммунальными службами по договору с арендатором и за счет его средств. Как указал суд первой инстанции, незаключение соответствующего договора с истцом не освобождает ответчика от уплаты расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Доказательства обособленности арендуемого ответчиком нежилого помещения от здания многоквартирного дома в материалы дела не представлены. Несение обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома собственником муниципальных помещений, расположенных в этом доме, возложено на ответчика. Факт пользования нежилым помещение площадью 394 кв. м признан судом доказанным.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.
Апелляционная жалоба ответчика мотивирована следующими доводами.
В договоре аренды находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений ДК-1/86-2008 от 01.02.2008 отсутствуют условия, которые бы возлагали на арендатора обязанность несения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме. Ответчиком оплачиваются все необходимые платежи, связанные с содержанием и сохранением арендованного помещения. Расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома несут только собственники помещений, к которым ответчик не относится. Обязанность заключения договоров с обслуживающими организациями предусмотрена решением Городского собрания г. Сочи от 23.12.2009 N 185. Обязательственные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют. При отсутствии между истцом и ответчиком обязательственных отношений взыскание платы за оказанные услуги и процентов за пользование чужими денежными средствами неправомерно.
В отзыве на апелляционную жалобу истец доводы жалобы не признал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, указав при этом, что ответчик в силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан оплатить оказанные ему услуги.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 15.11.2010 ответчик и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Представитель истца в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции, состоявшемся 15.11.2010, доводы апелляционной жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 06 по 10 декабря 2010 года, информация о котором была размещена на официальном сайте суда. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы, которая была рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.
Как видно из материалов дела, по договору ДК-1/86-2008 от 01.02.2008 департамент имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) передал Сочинской городской организации Общественной организации "Союз архитекторов России" нежилые помещения общей площадью 394 кв. м согласно техническому паспорту Сочинского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 15.02.2008 под инвентарным номером 03:426:002:00038420:А:20002, в том числе: литер А, этаж первый, помещение N 1, площадь 17,5 кв. м, N 3 - 17,6 кв. м, N 3 - 48,4 кв. м, N 4 - 53,8 кв. м, N 5 - 12,3 кв. м, N 6 - 17,9 кв. м, N 7 - 16,2 кв. м, N 8 - 9,1 кв. м, N 8' - 9 кв. м, N 9 - 17,9 кв. м, N 10 - 2,0 кв. м, N 11 - 2,4 кв. м, N 12 - 26,8 кв. м, N 13 - 2,9 кв. м; литер А1, этаж подвал, помещение N 1, площадь 5,4 кв. м, N 2 - 44,4 кв. м, N 3 - 2,2 кв. м, N 3' - 2,2 кв. м, N 4 - 3,0 кв. м, N 5 - 1,2 кв. м, N 6 - 1,3 кв. м, N 10 - 8,7 кв. м, N 11 - 15,9 кв. м, N 12 - 2,3 кв. м, N 13 - 23,4 кв. м, N 14 - 30,2 кв. м, расположенные по адресу: город Сочи, район Центральный, улица Воровского, дом N 58, для использования в целях выполнения уставных задач. Срок аренды определен периодом с 01 января 2008 года по 31 декабря 2010 года (т. 1, л.д. 68 - 73).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.09.2009 серия 23-АЕ N 893317 нежилое помещение литер А1 этажа N 1 - 8, 8', 9 - 13; литер А1 подвала N 1 - 3, 3', 4 - 6, 10 - 14, общей площадью 394 кв. м, инвентарный номер 03:426:002:000038420:А:20002, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Воровского, дом N 58, принадлежат на праве собственности муниципальному образованию - город-курорт Сочи, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 26.09.2009 сделана запись регистрации N 23-23-50/077/2009-261. Указанные нежилые помещения обременены арендой, что подтверждается соответствующей записью в графе свидетельства о государственной регистрации права "существующие ограничения (обременения права)" (т. 1, л.д. 82).
В соответствии с пунктом 1.9 договора аренды ДК-1/86-2008 от 01.02.2008 оплата коммунальных услуг, расходов, связанных с эксплуатацией сдаваемого в аренду имущества и налога на землю пропорционально арендуемой площади производится арендатором на основании соответствующих заключенных договоров.
Согласно пункту 2.2.3 договора аренды на арендатора возложена обязанность содержать арендуемое имущество и прилегающую к зданию территорию в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, выделять для этих финансовые средства. При отсутствии у арендатора специальных ремонтно-эксплуатационных служб профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций арендуемого имущества производится соответствующими жилищно-коммунальными службами или иными организациями.
Нежилые помещения общей площадью 394 кв. м переданы в аренду с 01.02.2008 по акту приема-передачи, подписанному департаментом и ответчиком (т. 1, л.д. 74).
Как видно из материалов дела, Сочинская городская общественная организация "Союз архитекторов России" была включена в перечень организаций, утвержденный Решением Городского Собрания Сочи от 27.12.2007 N 321 (приложение N 2), которым нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи, предоставлялись по минимальной ставке арендной платы. В указанном перечне за Сочинской городской общественной организацией "Союз архитекторов России" значатся нежилые помещения площадью 394 кв. м, расположенные в г. Сочи по ул. Воровского, 58 (т. 1, л.д. 112). Упомянутым Решением Городского Собрания Сочи от 27.12.2007 N 321 перечисленным в нем организациям, среди которых указан также и ответчик, предписано (пункт 4.3) заключить с организациями, осуществляющими эксплуатацию жилых домов, договоры о содержании имущества, находящегося в общем пользовании, и на поставку коммунальных услуг согласно тарифам и ценам, утвержденным органом, уполномоченным администрацией города Сочи (т. 1, л.д. 110).
Дополнительным соглашением от 01.06.2009 к договору аренды N ДК-1/86-2008 ответчик был освобожден от внесения арендной платы за пользование нежилыми помещениями на период с 01.01.2009 по 31.12.2009 в соответствии с п. 158 решения Городского Собрания сочи от 01.06.2009 N 63 (т. 1, л.д. 80).
Решением Городского Собрания Сочи от 23.12.2009 N 185 Сочинская городская организация общественной организации "Союз архитекторов России" включена в перечень организаций, которым находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения предоставляются в 2010 году на период с 01.01.2010 по 31.12.2010 в безвозмездное пользование для использования в некоммерческих целях. Организациям, вошедшим в утвержденный указанным решением перечень, рекомендовано заключить с организациями, осуществляющими эксплуатацию жилых домов, договоры о содержании имущества, находящегося в общем пользовании, и на поставку коммунальных услуг согласно утвержденным тарифам и ценам (т. 2, л.д. 135 - 137).
Письмом от 27.01.2010 N 02-05-16/604 департамент имущественных отношений администрации города Сочи уведомил ответчика об обязанности заключить с организацией, осуществляющей эксплуатацию дома по ул. Воровского, 58, договора о содержании имущества, находящегося в общем пользовании, и на поставку коммунальных услуг согласно утвержденным тарифам и ценам (т. 2, л.д. 176).
Актом обследования от 24.02.2010 подтверждается использование ответчиком предоставленных в аренду нежилых помещений площадью 394 кв. м в жилом доме по адресу: г. Сочи, ул. Воровского, 58. Из указанного акта обследования следует, что в помещениях, занимаемых ответчиком, расположены водомерный узел, помещения туалетной комнаты, общедомовые коммуникации (т. 2, л.д. 134).
По данным технического паспорта переданных в аренду нежилых помещений, составленного по состоянию на 15.02.2008, в указанных нежилых помещениях имеется централизованные водопровод, канализация, отопление от ТЭЦ, централизованное горячее водоснабжение, электроснабжение (т. 1, л.д. 75 - 78).
Таким образом, материалами дела опровергается довод ответчика о том, что используемые им нежилые помещения являются самостоятельным объектом недвижимости, не связанным со зданием многоквартирного жилого дома.
В соответствии с решением Городского Собрания Сочи от 31.01.2005 N 15 "О ценах и тарифах на жилищно-коммунальные услуги для предприятий, организаций и граждан в 2005 году" (в редакции решений Городского Собрания Сочи от 27.09.2005 N 274, 27.12.2005 N 429, от 17.10.2006 N 255) возмещение эксплуатационных затрат в части содержания и текущего ремонта жилищного фонда, в котором расположены нежилые помещения, производится собственниками, арендаторами, пользователями встроенных или пристроенных нежилых помещений организациям, осуществляющим содержание и ремонт строений, в которых расположены данные помещения (т. 1, л.д. 22).
26.04.2008 общим собранием собственников жилых квартир дома N 58 по ул. Воровского в г. Сочи принято решение о расторжении договора на управление многоквартирным домом, заключенного с МУП РЭО-1 и о заключении договора на управление жилым домом с ООО Управляющая компания "Сочижилсервис" в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 61 - 63).
Истцом были заключены договоры на производство аварийных работ внутридомового инженерного оборудования от 01.01.2009, на выполнение работ по дератизации и дезинсекции от 15.01.2009, на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования и внутренних газопроводов от 01.11.2008 (т. 1, л.д. 27 - 42).
Между собственниками жилых помещений и ООО Управляющая компания "Сочижилсервис" 01.08.2008 заключены отдельные договоры на управление и содержание, текущий ремонт многоквартирного дома, а с владельцами нежилых помещений оформлены договоры на возмещение эксплуатационных расходов (т. 1, л.д. 140 - 265, т. 2, л.д. 1 - 132).
В соответствии с представленным истцом расчетом возмещения эксплуатационных расходов по нежилому помещению, эксплуатируемому ответчиком, его задолженность за период с августа 2008 по сентябрь 2009 года составила 35 357 руб. 56 коп. Размер платы определен с применением тарифа 6,41 руб./кв. м с учетом общей площади 394 кв. м (т. 2, л.д. 169). Указанный тариф соответствует ставке оплаты стоимости содержания и текущего ремонта 1 кв. м общей площади жилищного фонда, утвержденной решением Городского Собрания Сочи от 31.01.2005 N 15 "О ценах и тарифах на жилищно-коммунальные услуги для предприятия, организаций и граждан в 2005 году" (в редакции решений Городского Собрания Сочи от 27.09.2005 N 274, от 27.12.2005 N 429, от 17.10.2006 N 255) (т. 1, л.д. 24). Аналогичная ставка возмещения эксплуатационных расходов установлена в заключенном ООО Управляющая компания "Сочижилсервис" и ООО "Сервисная Компания "Ампир" договоре N 127 от 21.10.2008 (т. 2, л.д. 126 - 127), а также в договоре N 120 от 01.08.2008 между ООО Управляющая компания "Сочижилсервис" и Корольковой С.Г. (т. 2, л.д. 128 - 129).
Между тем ответчик от заключения соответствующего договора и от возмещения эксплуатационных расходов, понесенных истцом, отказался, что явилось основанием обращения с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно пункту 2 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 N 29, общим имуществом в многоквартирном доме являются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с пунктами 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1996 N 491, в состав общего имущества также включаются:
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
- внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (пункт 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (пункт 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
По смыслу указанных норм права многоквартирный жилой дом представляет собой составную сложную вещь, образованную жилыми и нежилыми помещениями, входящими в ее состав и выделенными в натуре, и общим имуществом, технически объединяющим указанные помещения в единый объект капитального строительства - многоквартирный дом, а также обеспечивающим его эксплуатацию и безопасность. В этой связи, владение и пользование жилыми и нежилыми помещениями, входящими в состав многоквартирного жилого дома, предполагает использование неразрывно связанного с этими помещениями общего имущества жилого дома (системы энергоснабжения, отопления, водопровода, канализации, вентиляции, несущие конструкции здания), без которого отдельное помещение в доме утрачивает свои основные потребительские свойства и не может быть постоянно и безопасно используемо по назначению.
Статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагает бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме на собственников помещений в нем, не упоминая при этом о возможности возложения этого бремени на лиц, владеющих и пользующихся помещениями по договору с их собственником.
Между тем арендное пользование нежилым помещением в многоквартирном жилом доме предполагает также и пользование общим имуществом этого дома, а, следовательно, и необходимость возмещения стоимости этого пользования в силу возмездно-эквивалентной природы гражданских правоотношений по пользованию чужим имуществом.
Из материалов дела не следует включение в состав арендных платежей, выплачиваемых ответчиком департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, стоимости эксплуатационных расходов, понесенных организацией, обслуживающей многоквартирный жилой дом, в целях возмещения арендодателю - собственнику нежилого помещения его затрат на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома. Более того, в 2009 и 2010 годах ответчик был освобожден арендодателем от обязанности внесения арендной платы за пользование нежилыми помещениями по ул. Воровского, 58 в г. Сочи.
Возмещение истцу эксплуатационных затрат по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома собственником нежилых помещений - департаментом имущественных отношений администрации города Сочи из материалов дела не усматривается и ответчиком данное обстоятельство не доказано.
Имущественные затраты истца по управлению и эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Воровского, 58 в г. Сочи в части, приходящейся на находящиеся в муниципальной собственности и сданные в аренду ответчику нежилые помещения в этом доме, должны быть возмещены в силу статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
От заключения договора с истцом на возмещение эксплуатационных затрат по управлению многоквартирным жилым домом ответчик уклонился, нарушив предписания пункта 4.3 решения Городского Собрания Сочи от 27.12.2007 N 321, пункта 2.2 решения Городского Собрания Сочи от 23.12.2009 N 185, в то время как заключение договоров с эксплуатирующими организациями являлось одним из условий предоставления ответчику в аренду по минимальным ставкам (безвозмездное пользование) муниципального недвижимого имущества.
Поскольку услуги ООО Управляющая компания "Сочижилсервис" по обеспечению эксплуатации общего имущества многоквартирного жилого дома были фактически оказаны ответчику как лицу, непосредственно пользующемуся нежилым помещением в этом многоквартирном доме, с ответчика в порядке статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в пользу истца стоимость соответствующих услуг.
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Фактически пользуясь в течение длительного времени нежилыми помещениями в многоквартирном жилом доме по ул. Воровского, 58 в г. Сочи, ответчик, арендуя указанные помещения на условиях отдельного внесения платы за коммунальные услуги и услуги по содержанию общего имущества (пункт 1.9 договора аренды от 01.02.2008), неосновательно сберег соответствующие денежные средства за счет организации - исполнителя, обеспечивающей снабжение дома коммунальными услугами и эксплуатацию общего имущества.
Отнесение спорной задолженности в соответствии с правилами статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника нежилых помещений в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи означало бы, по сути, предоставление ответчику отсрочки ее погашения и возложение на департамент бремени последующего процесса по регрессному взысканию с арендатора расходов, которые по условиям договора аренды он обязан был понести.
Взыскание эксплуатационных затрат управляющей компании непосредственно с Сочинской городской организации общественной организации "Союз архитекторов России" означает, по существу, реализацию положения пункта 1.9 договора аренды N ДК-1/86-2008 от 01.02.2008, обязавшего арендатора заключить договор с обслуживающей жилой дом организацией и оплачивать ее услуги, в связи с чем, права и законные интересы ответчика удовлетворением настоящих исковых требований не могут быть нарушены.
Правовая позиция, в соответствии с которой обязанность по возмещению в порядке статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации расходов на содержание и управление общим имуществом многоквартирного жилого дома может быть возложена судом непосредственно на арендатора нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, в отсутствие заключенного им договора с эксплуатационной организацией, подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.09.2005 по делу N А05-24060/04-23. При этом во внимание принимается также обязанность арендатора по условиям договора аренды муниципального нежилого помещения заключить договор с эксплуатирующей организацией и уклонение арендатора как от заключения такого договора, так и от возмещения эксплуатирующей организации стоимости оказанных ею услуг.
Размер взысканной задолженности и порядок ее исчисления ответчиком не оспариваются.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют.
Государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя жалобы.
Решение суда первой инстанции как принятое в результате правильного применения норм материального и процессуального права подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 августа 2010 года по делу N А32-47430/2009 (с учетом определения об исправлении описки от 07.10.2010) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.12.2010 N 15АП-12351/2010 ПО ДЕЛУ N А32-47430/2009
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2010 г. N 15АП-12351/2010
Дело N А32-47430/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 10 декабря 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 29 декабря 2010 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,
судей Малыхиной М.Н., Тимченко О.Х.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко Е.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Сочинской городской организации общественной организации "Союз архитекторов России"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 30 августа 2010 года по делу N А32-47430/2009 (с учетом определения об исправлении описки от 07.10.2010)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сочижилсервис"
к ответчику Сочинской городской организации общественной организации
"Союз архитекторов России"
при участии третьего лица департамента имущественных отношений администрации города Сочи,
о взыскании задолженности за услуги по управлению и обеспечению эксплуатации общего имущества многоквартирного жилого дома,
принятое судьей Грибовой А.И.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Сочижилсервис" (далее - ООО "Управляющая компания "Сочижилсервис", общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Сочинской городской организации общественной организации "Союз архитекторов России" (далее - ответчик) о взыскании 35 357 руб. 56 коп. задолженности, 12 353 руб. 05 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исковые требования мотивированы следующими обстоятельствами.
Ответчик является арендатором находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения общей площадью 394 кв. м, находящегося в многоквартирном доме по адресу: г. Сочи, ул. Воровского, д. 58. Истец является управляющей компанией, обеспечивающей эксплуатацию указанного многоквартирного жилого дома. Ответчик отказывается заключать договор на возмещение эксплуатационных расходов в нарушение решения Городского собрания г. Сочи от 27.12.2007 N 321, которым ответчику было предписано заключить с обслуживающей общее имущество многоквартирного жилого дома эксплуатирующей организацией договор о содержании общего имущества.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент имущественных отношений администрации города Сочи.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30 августа 2010 года (с учетом определения об исправлении описки от 07.10.2010) исковые требования удовлетворены, с Сочинской городской организации общественной организации "Союз архитекторов России" в пользу ООО "Управляющая компания "Сочижилсервис" взыскано 35 357 руб. 56 коп. задолженности, 12 353 руб. 05 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2008 по 30.09.2009.
Решение суда мотивировано следующим.
Ответчик является арендатором нежилого помещения площадью 394 кв. м на основании договора ДК-1/86-2008 аренды муниципального имущества от 01.02.2008, согласно которому при отсутствии у арендатора специальных ремонтно-эксплуатационных служб профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций арендуемого имущества производится жилищно-коммунальными службами по договору с арендатором и за счет его средств. Как указал суд первой инстанции, незаключение соответствующего договора с истцом не освобождает ответчика от уплаты расходов на содержание общего имущества многоквартирного дома. Доказательства обособленности арендуемого ответчиком нежилого помещения от здания многоквартирного дома в материалы дела не представлены. Несение обязанности по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома собственником муниципальных помещений, расположенных в этом доме, возложено на ответчика. Факт пользования нежилым помещение площадью 394 кв. м признан судом доказанным.
Не согласившись с указанным решением, ответчик обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в иске.
Апелляционная жалоба ответчика мотивирована следующими доводами.
В договоре аренды находящихся в муниципальной собственности нежилых помещений ДК-1/86-2008 от 01.02.2008 отсутствуют условия, которые бы возлагали на арендатора обязанность несения расходов на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме. Ответчиком оплачиваются все необходимые платежи, связанные с содержанием и сохранением арендованного помещения. Расходы по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома несут только собственники помещений, к которым ответчик не относится. Обязанность заключения договоров с обслуживающими организациями предусмотрена решением Городского собрания г. Сочи от 23.12.2009 N 185. Обязательственные отношения между истцом и ответчиком отсутствуют. При отсутствии между истцом и ответчиком обязательственных отношений взыскание платы за оказанные услуги и процентов за пользование чужими денежными средствами неправомерно.
В отзыве на апелляционную жалобу истец доводы жалобы не признал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, указав при этом, что ответчик в силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан оплатить оказанные ему услуги.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции 15.11.2010 ответчик и третье лицо, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Представитель истца в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции, состоявшемся 15.11.2010, доводы апелляционной жалобы не признал, просил решение суда оставить без изменения.
В судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции объявлялся перерыв с 06 по 10 декабря 2010 года, информация о котором была размещена на официальном сайте суда. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания по рассмотрению апелляционной жалобы, которая была рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ввиду следующего.
Как видно из материалов дела, по договору ДК-1/86-2008 от 01.02.2008 департамент имущественных отношений администрации города Сочи (арендодатель) передал Сочинской городской организации Общественной организации "Союз архитекторов России" нежилые помещения общей площадью 394 кв. м согласно техническому паспорту Сочинского отделения филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 15.02.2008 под инвентарным номером 03:426:002:00038420:А:20002, в том числе: литер А, этаж первый, помещение N 1, площадь 17,5 кв. м, N 3 - 17,6 кв. м, N 3 - 48,4 кв. м, N 4 - 53,8 кв. м, N 5 - 12,3 кв. м, N 6 - 17,9 кв. м, N 7 - 16,2 кв. м, N 8 - 9,1 кв. м, N 8' - 9 кв. м, N 9 - 17,9 кв. м, N 10 - 2,0 кв. м, N 11 - 2,4 кв. м, N 12 - 26,8 кв. м, N 13 - 2,9 кв. м; литер А1, этаж подвал, помещение N 1, площадь 5,4 кв. м, N 2 - 44,4 кв. м, N 3 - 2,2 кв. м, N 3' - 2,2 кв. м, N 4 - 3,0 кв. м, N 5 - 1,2 кв. м, N 6 - 1,3 кв. м, N 10 - 8,7 кв. м, N 11 - 15,9 кв. м, N 12 - 2,3 кв. м, N 13 - 23,4 кв. м, N 14 - 30,2 кв. м, расположенные по адресу: город Сочи, район Центральный, улица Воровского, дом N 58, для использования в целях выполнения уставных задач. Срок аренды определен периодом с 01 января 2008 года по 31 декабря 2010 года (т. 1, л.д. 68 - 73).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 26.09.2009 серия 23-АЕ N 893317 нежилое помещение литер А1 этажа N 1 - 8, 8', 9 - 13; литер А1 подвала N 1 - 3, 3', 4 - 6, 10 - 14, общей площадью 394 кв. м, инвентарный номер 03:426:002:000038420:А:20002, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Воровского, дом N 58, принадлежат на праве собственности муниципальному образованию - город-курорт Сочи, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 26.09.2009 сделана запись регистрации N 23-23-50/077/2009-261. Указанные нежилые помещения обременены арендой, что подтверждается соответствующей записью в графе свидетельства о государственной регистрации права "существующие ограничения (обременения права)" (т. 1, л.д. 82).
В соответствии с пунктом 1.9 договора аренды ДК-1/86-2008 от 01.02.2008 оплата коммунальных услуг, расходов, связанных с эксплуатацией сдаваемого в аренду имущества и налога на землю пропорционально арендуемой площади производится арендатором на основании соответствующих заключенных договоров.
Согласно пункту 2.2.3 договора аренды на арендатора возложена обязанность содержать арендуемое имущество и прилегающую к зданию территорию в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, выделять для этих финансовые средства. При отсутствии у арендатора специальных ремонтно-эксплуатационных служб профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций арендуемого имущества производится соответствующими жилищно-коммунальными службами или иными организациями.
Нежилые помещения общей площадью 394 кв. м переданы в аренду с 01.02.2008 по акту приема-передачи, подписанному департаментом и ответчиком (т. 1, л.д. 74).
Как видно из материалов дела, Сочинская городская общественная организация "Союз архитекторов России" была включена в перечень организаций, утвержденный Решением Городского Собрания Сочи от 27.12.2007 N 321 (приложение N 2), которым нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи, предоставлялись по минимальной ставке арендной платы. В указанном перечне за Сочинской городской общественной организацией "Союз архитекторов России" значатся нежилые помещения площадью 394 кв. м, расположенные в г. Сочи по ул. Воровского, 58 (т. 1, л.д. 112). Упомянутым Решением Городского Собрания Сочи от 27.12.2007 N 321 перечисленным в нем организациям, среди которых указан также и ответчик, предписано (пункт 4.3) заключить с организациями, осуществляющими эксплуатацию жилых домов, договоры о содержании имущества, находящегося в общем пользовании, и на поставку коммунальных услуг согласно тарифам и ценам, утвержденным органом, уполномоченным администрацией города Сочи (т. 1, л.д. 110).
Дополнительным соглашением от 01.06.2009 к договору аренды N ДК-1/86-2008 ответчик был освобожден от внесения арендной платы за пользование нежилыми помещениями на период с 01.01.2009 по 31.12.2009 в соответствии с п. 158 решения Городского Собрания сочи от 01.06.2009 N 63 (т. 1, л.д. 80).
Решением Городского Собрания Сочи от 23.12.2009 N 185 Сочинская городская организация общественной организации "Союз архитекторов России" включена в перечень организаций, которым находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения предоставляются в 2010 году на период с 01.01.2010 по 31.12.2010 в безвозмездное пользование для использования в некоммерческих целях. Организациям, вошедшим в утвержденный указанным решением перечень, рекомендовано заключить с организациями, осуществляющими эксплуатацию жилых домов, договоры о содержании имущества, находящегося в общем пользовании, и на поставку коммунальных услуг согласно утвержденным тарифам и ценам (т. 2, л.д. 135 - 137).
Письмом от 27.01.2010 N 02-05-16/604 департамент имущественных отношений администрации города Сочи уведомил ответчика об обязанности заключить с организацией, осуществляющей эксплуатацию дома по ул. Воровского, 58, договора о содержании имущества, находящегося в общем пользовании, и на поставку коммунальных услуг согласно утвержденным тарифам и ценам (т. 2, л.д. 176).
Актом обследования от 24.02.2010 подтверждается использование ответчиком предоставленных в аренду нежилых помещений площадью 394 кв. м в жилом доме по адресу: г. Сочи, ул. Воровского, 58. Из указанного акта обследования следует, что в помещениях, занимаемых ответчиком, расположены водомерный узел, помещения туалетной комнаты, общедомовые коммуникации (т. 2, л.д. 134).
По данным технического паспорта переданных в аренду нежилых помещений, составленного по состоянию на 15.02.2008, в указанных нежилых помещениях имеется централизованные водопровод, канализация, отопление от ТЭЦ, централизованное горячее водоснабжение, электроснабжение (т. 1, л.д. 75 - 78).
Таким образом, материалами дела опровергается довод ответчика о том, что используемые им нежилые помещения являются самостоятельным объектом недвижимости, не связанным со зданием многоквартирного жилого дома.
В соответствии с решением Городского Собрания Сочи от 31.01.2005 N 15 "О ценах и тарифах на жилищно-коммунальные услуги для предприятий, организаций и граждан в 2005 году" (в редакции решений Городского Собрания Сочи от 27.09.2005 N 274, 27.12.2005 N 429, от 17.10.2006 N 255) возмещение эксплуатационных затрат в части содержания и текущего ремонта жилищного фонда, в котором расположены нежилые помещения, производится собственниками, арендаторами, пользователями встроенных или пристроенных нежилых помещений организациям, осуществляющим содержание и ремонт строений, в которых расположены данные помещения (т. 1, л.д. 22).
26.04.2008 общим собранием собственников жилых квартир дома N 58 по ул. Воровского в г. Сочи принято решение о расторжении договора на управление многоквартирным домом, заключенного с МУП РЭО-1 и о заключении договора на управление жилым домом с ООО Управляющая компания "Сочижилсервис" в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 61 - 63).
Истцом были заключены договоры на производство аварийных работ внутридомового инженерного оборудования от 01.01.2009, на выполнение работ по дератизации и дезинсекции от 15.01.2009, на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования и внутренних газопроводов от 01.11.2008 (т. 1, л.д. 27 - 42).
Между собственниками жилых помещений и ООО Управляющая компания "Сочижилсервис" 01.08.2008 заключены отдельные договоры на управление и содержание, текущий ремонт многоквартирного дома, а с владельцами нежилых помещений оформлены договоры на возмещение эксплуатационных расходов (т. 1, л.д. 140 - 265, т. 2, л.д. 1 - 132).
В соответствии с представленным истцом расчетом возмещения эксплуатационных расходов по нежилому помещению, эксплуатируемому ответчиком, его задолженность за период с августа 2008 по сентябрь 2009 года составила 35 357 руб. 56 коп. Размер платы определен с применением тарифа 6,41 руб./кв. м с учетом общей площади 394 кв. м (т. 2, л.д. 169). Указанный тариф соответствует ставке оплаты стоимости содержания и текущего ремонта 1 кв. м общей площади жилищного фонда, утвержденной решением Городского Собрания Сочи от 31.01.2005 N 15 "О ценах и тарифах на жилищно-коммунальные услуги для предприятия, организаций и граждан в 2005 году" (в редакции решений Городского Собрания Сочи от 27.09.2005 N 274, от 27.12.2005 N 429, от 17.10.2006 N 255) (т. 1, л.д. 24). Аналогичная ставка возмещения эксплуатационных расходов установлена в заключенном ООО Управляющая компания "Сочижилсервис" и ООО "Сервисная Компания "Ампир" договоре N 127 от 21.10.2008 (т. 2, л.д. 126 - 127), а также в договоре N 120 от 01.08.2008 между ООО Управляющая компания "Сочижилсервис" и Корольковой С.Г. (т. 2, л.д. 128 - 129).
Между тем ответчик от заключения соответствующего договора и от возмещения эксплуатационных расходов, понесенных истцом, отказался, что явилось основанием обращения с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Согласно пункту 2 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 14.02.2007 N 29, общим имуществом в многоквартирном доме являются помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В соответствии с пунктами 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.1996 N 491, в состав общего имущества также включаются:
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
- внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
- внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (пункт 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение (пункт 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).
По смыслу указанных норм права многоквартирный жилой дом представляет собой составную сложную вещь, образованную жилыми и нежилыми помещениями, входящими в ее состав и выделенными в натуре, и общим имуществом, технически объединяющим указанные помещения в единый объект капитального строительства - многоквартирный дом, а также обеспечивающим его эксплуатацию и безопасность. В этой связи, владение и пользование жилыми и нежилыми помещениями, входящими в состав многоквартирного жилого дома, предполагает использование неразрывно связанного с этими помещениями общего имущества жилого дома (системы энергоснабжения, отопления, водопровода, канализации, вентиляции, несущие конструкции здания), без которого отдельное помещение в доме утрачивает свои основные потребительские свойства и не может быть постоянно и безопасно используемо по назначению.
Статья 39 Жилищного кодекса Российской Федерации возлагает бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме на собственников помещений в нем, не упоминая при этом о возможности возложения этого бремени на лиц, владеющих и пользующихся помещениями по договору с их собственником.
Между тем арендное пользование нежилым помещением в многоквартирном жилом доме предполагает также и пользование общим имуществом этого дома, а, следовательно, и необходимость возмещения стоимости этого пользования в силу возмездно-эквивалентной природы гражданских правоотношений по пользованию чужим имуществом.
Из материалов дела не следует включение в состав арендных платежей, выплачиваемых ответчиком департаменту имущественных отношений администрации города Сочи, стоимости эксплуатационных расходов, понесенных организацией, обслуживающей многоквартирный жилой дом, в целях возмещения арендодателю - собственнику нежилого помещения его затрат на содержание общего имущества многоквартирного жилого дома. Более того, в 2009 и 2010 годах ответчик был освобожден арендодателем от обязанности внесения арендной платы за пользование нежилыми помещениями по ул. Воровского, 58 в г. Сочи.
Возмещение истцу эксплуатационных затрат по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома собственником нежилых помещений - департаментом имущественных отношений администрации города Сочи из материалов дела не усматривается и ответчиком данное обстоятельство не доказано.
Имущественные затраты истца по управлению и эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Воровского, 58 в г. Сочи в части, приходящейся на находящиеся в муниципальной собственности и сданные в аренду ответчику нежилые помещения в этом доме, должны быть возмещены в силу статей 39, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
От заключения договора с истцом на возмещение эксплуатационных затрат по управлению многоквартирным жилым домом ответчик уклонился, нарушив предписания пункта 4.3 решения Городского Собрания Сочи от 27.12.2007 N 321, пункта 2.2 решения Городского Собрания Сочи от 23.12.2009 N 185, в то время как заключение договоров с эксплуатирующими организациями являлось одним из условий предоставления ответчику в аренду по минимальным ставкам (безвозмездное пользование) муниципального недвижимого имущества.
Поскольку услуги ООО Управляющая компания "Сочижилсервис" по обеспечению эксплуатации общего имущества многоквартирного жилого дома были фактически оказаны ответчику как лицу, непосредственно пользующемуся нежилым помещением в этом многоквартирном доме, с ответчика в порядке статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит взысканию в пользу истца стоимость соответствующих услуг.
В силу пункта 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Фактически пользуясь в течение длительного времени нежилыми помещениями в многоквартирном жилом доме по ул. Воровского, 58 в г. Сочи, ответчик, арендуя указанные помещения на условиях отдельного внесения платы за коммунальные услуги и услуги по содержанию общего имущества (пункт 1.9 договора аренды от 01.02.2008), неосновательно сберег соответствующие денежные средства за счет организации - исполнителя, обеспечивающей снабжение дома коммунальными услугами и эксплуатацию общего имущества.
Отнесение спорной задолженности в соответствии с правилами статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации на собственника нежилых помещений в лице департамента имущественных отношений администрации города Сочи означало бы, по сути, предоставление ответчику отсрочки ее погашения и возложение на департамент бремени последующего процесса по регрессному взысканию с арендатора расходов, которые по условиям договора аренды он обязан был понести.
Взыскание эксплуатационных затрат управляющей компании непосредственно с Сочинской городской организации общественной организации "Союз архитекторов России" означает, по существу, реализацию положения пункта 1.9 договора аренды N ДК-1/86-2008 от 01.02.2008, обязавшего арендатора заключить договор с обслуживающей жилой дом организацией и оплачивать ее услуги, в связи с чем, права и законные интересы ответчика удовлетворением настоящих исковых требований не могут быть нарушены.
Правовая позиция, в соответствии с которой обязанность по возмещению в порядке статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации расходов на содержание и управление общим имуществом многоквартирного жилого дома может быть возложена судом непосредственно на арендатора нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности, в отсутствие заключенного им договора с эксплуатационной организацией, подтверждается постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.09.2005 по делу N А05-24060/04-23. При этом во внимание принимается также обязанность арендатора по условиям договора аренды муниципального нежилого помещения заключить договор с эксплуатирующей организацией и уклонение арендатора как от заключения такого договора, так и от возмещения эксплуатирующей организации стоимости оказанных ею услуг.
Размер взысканной задолженности и порядок ее исчисления ответчиком не оспариваются.
При таких обстоятельствах основания для отмены или изменения решения суда отсутствуют.
Государственная пошлина, уплаченная при подаче апелляционной жалобы, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на заявителя жалобы.
Решение суда первой инстанции как принятое в результате правильного применения норм материального и процессуального права подлежит оставлению без изменения.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30 августа 2010 года по делу N А32-47430/2009 (с учетом определения об исправлении описки от 07.10.2010) оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
Судьи
М.Н.МАЛЫХИНА
О.Х.ТИМЧЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)