Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 6 июля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Белан Н.Н., Гуровой Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савицкас Н.В.,
при участии: от закрытого акционерного общества "Сибагропромстрой": Беккер Е.Ф., представителя по доверенности N 32 от 25.02.2012,
от Товарищества собственников жилья "Люкс": Малетиной О.В., представителя по доверенности от 02.07.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Сибагропромстрой"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 28 апреля 2012 года по делу N А33-15897/2011, принятое судьей Федотовой Е.А.,
установил:
Товарищество собственников жилья "Люкс" (ОГРН 1062400022387) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском о взыскании с закрытого акционерного общества "Сибагропромстрой" (ОГРН 1022402485181) 496294 рублей 21 копейки задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявления об уменьшении размера исковых требований).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 апреля 2012 года иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.
В отношении встроенных нежилых помещений N 76-81 администрацией г. Красноярска срок разрешения на строительство продлен до 16.07.2012.
В соответствии с представленным в материалы дела Рабочим проектом (шифр 30-02-ПЗ) объекта "Жилой дом по ул. Декабристов, 1 в Железнодорожном районе г. Красноярска (том 1) ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по ул. Декабристов, 1 осуществлялся в две очереди:
I очередь - жилая часть, трансформаторная подстанция, инженерные коммуникации теплоснабжения, водоснабжения и канализации, канализационная насосная станция, повысительная насосная станция; II очередь - встроенные помещения первого этажа административно - общественного назначения по мере готовности отделочных работ, выполненных инвестором согласно заключенному договору купли- продажи.
В соответствии с разрешением на строительство N 72 от 13.03.2012 сроки строительства продлены и по спорным помещениям предусмотрены 2-й и 3-й этапы строительства: 2-й этап - встроенное нежилое помещение творческой мастерской N 76 (5); 3-й этап - встроенные нежилые помещения N 77 (6), N 78 (7). Следовательно, строительство спорных помещений продолжается, меняется их нумерация (проектом предусмотрена другая нумерация указанных помещений), планировка, может измениться площадь помещений.
По мнению ответчика, представленными в дело документами подтвержден факт того, что на спорные встроенные нежилые помещения в период с 01.09.08 по 30.09.11 не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, кроме того они не существуют как самостоятельные объекты.
В силу указанных обстоятельств у ЗАО "Сибагропромстрой" отсутствовала обязанность в спорный период оплачивать ТСЖ "Люкс" расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в отношении встроенного нежилых помещений, не введенных в эксплуатацию.
Истец в заседании апелляционного суда возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении дела апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
29.03.2005 Администрацией г. Красноярска выдано закрытому акционерному обществу "Сибагропромстрой" разрешение на строительство 15 - 16-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Декабристов, 1.
21.05.2006 инвесторы, участвующие в финансировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: ул. Декабристов, 1, приняли решение о создании товарищества собственников жилья, утвердили устав ТСЖ "Люкс", избрали правление (протокол от 21.05.2006).
ТСЖ "Люкс" зарегистрировано Управлением Федеральной налоговой службы по Красноярскому краю, Таймырскому (Долгано-Ненецкому) и Эвенкийскому автономным округам 22.06.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации и выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.
Пунктами 21, 2.1 устава ТСЖ "Люкс" установлено, что товарищество создано, в том числе, в целях реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.
10.08.2006 Администрацией г. Красноярска выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - 15 - 16-ти этажного жилого дома с инженерными сетями, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Декабристов, 1 (почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Декабристов, 1 "г").
Закрытое акционерное общество "Сибагропромстрой" приняло решение передать жилой дом для управления Товариществу собственников жилья "Люкс" (приказ N 322 от 13.09.2006).
Передача заказчиком (ЗАО "Сибагропромстрой") Товариществу собственников жилья "Люкс" жилого дома для управления оформлена актом от 01.09.2006.
Нежилые помещения NN 76, 77, 79, 80, 81 застройщиком никому не переданы, вместе с тем, расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.09.2008 по 30.09.2011 общество "Сибагропромстрой" товариществу не оплачивало, в связи с чем ТСЖ "Люкс" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ЗАО "Сибагропромстрой" задолженности в сумме 496294 рублей 21 копеек.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.
Пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Исходя из содержания статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, расходы на содержание общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
Согласно пункту 6 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Данный подход применим также к отношениям, возникшим до вступления в силу указанных изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Истец считает, что факт ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства "Жилой дом по ул. Декабристов, 1 в Железнодорожном районе г. Красноярска подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию от 10.08.2006, поясняя, что действующее в период ввода жилого дома в эксплуатацию законодательство предусматривало, что жилые дома, имеющие встроенные и пристроенные помещения предъявляются к приемке в эксплуатацию после выполнения всех строительно-монтажных работ, включая работы по указанным помещениям.
Указанный довод истца не может быть принят апелляционным судом.
В силу пункта 2 статьи 51 и пункта 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое передается заказчиком лицу, осуществляющему строительство.
Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 12 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации по заявлению застройщика органы, уполномоченные выдавать разрешения на строительство, могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства.
Документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Анализ вышеназванных норм свидетельствует о том, что возможность выдачи разрешения на строительство отдельных этапов строительства согласуется с условиями, при которых допускается ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию в виде отдельных очередей, пусковых комплексов, что не противоречит части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает возможность выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на отдельную очередь строительства (этап), при наличии указания на это в разрешении на строительство.
В соответствии с разрешением на строительство N 72 от 13.03.2012 сроки строительства продлены и по спорным помещениям предусмотрены 2-й и 3-й этапы строительства: 2-й этап -встроенное нежилое помещение творческой мастерской N 76 (5); 3-й этап - встроенные нежилые помещения N 77 (6), N 78 (7).
Таким образом, поскольку материалами дела подтвержден факт того, что на спорное встроенное нежилое помещение в период с 01.09.08 по 30.09.11 ответчиком не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, соответственно, у него отсутствует обязанность за спорный период оплачивать ТСЖ "Люкс" расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в отношении указанных помещений, не введенных в эксплуатацию.
Истцом заявлено требование о взыскании денежной суммы, определенной им как плата за оказанные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома, управление многоквартирным домом, коммунальные услуги.
Данное обязательство, по мнению суда первой инстанции, возникло в силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
При этом суд первой инстанции не учел, что нежилые помещения как объекты вещного права не созданы, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение в этом доме, производна от него. Поскольку ответчик не является владельцем помещения в многоквартирном доме, соответственно у него отсутствуют права на общее имущество многоквартирного дома.
Таким образом, на ответчика не может быть возложена плата за содержание не принадлежащего ему общего имущества многоквартирного дома, которая по существу является платой за осуществленное предоставление со стороны ТСЖ "Люкс" в пользу лиц, определяемых нормативно - в соответствии с пунктом 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом апелляционный суд учитывает, что оказание услуг лицам, указанным в статье 153 Жилищного кодекса РФ, могло привести к экономии средств у застройщика, которые в ином случае он должен был бы потратить на поддержание в исправном состоянии конструктивных элементов дома, частью которого являются нежилые помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Поскольку бремя доказывания факта по иску о взыскании платы за оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме распределяется иным образом (на ответчика, возражающего против факта оказания услуг, возлагается обязанность доказывания, что истец ненадлежащим образом исполнял свои обязанности), суд на основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, не вправе рассмотреть данное дело на основании норм о неосновательном обогащении, поскольку тем самым будет нарушен принцип равноправия сторон.
Иск не может быть рассмотрен на основании норм о неосновательном обогащении, поскольку истец в качестве фактических обстоятельств иска указывает на осуществленное в пользу ответчика предоставление, стоимость которого истец определяет на основании применения тарифа, по иску же о неосновательном обогащении подлежал бы доказыванию факт сбережения ответчиком средств за счет истца, при этом размер неосновательного обогащения подлежал бы определению по сведениям о фактических затратах истца на содержание и ремонт объекта, частью которого являются нежилые помещения.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, неправильное применение норм.
Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Красноярского края от 28 апреля 2012 года в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд в силу пункта 2 статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу - отменить решение арбитражного суда первой инстанции и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы и иска относятся на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края 28 апреля 2012 года по делу N А33-15897/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В иске отказать.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Люкс" в пользу закрытого акционерного общества "Сибагропромстрой" 2000 рублей расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Возвратить Товариществу собственников жилья "Люкс" из федерального бюджета 3880 рублей 46 копеек излишне уплаченной государственной пошлины.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
Т.С.ГУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2012 ПО ДЕЛУ N А33-15897/2011
Разделы:Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2012 г. по делу N А33-15897/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 6 июля 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2012 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Петровской О.В.,
судей: Белан Н.Н., Гуровой Т.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Савицкас Н.В.,
при участии: от закрытого акционерного общества "Сибагропромстрой": Беккер Е.Ф., представителя по доверенности N 32 от 25.02.2012,
от Товарищества собственников жилья "Люкс": Малетиной О.В., представителя по доверенности от 02.07.2012,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Сибагропромстрой"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 28 апреля 2012 года по делу N А33-15897/2011, принятое судьей Федотовой Е.А.,
установил:
Товарищество собственников жилья "Люкс" (ОГРН 1062400022387) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском о взыскании с закрытого акционерного общества "Сибагропромстрой" (ОГРН 1022402485181) 496294 рублей 21 копейки задолженности за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявления об уменьшении размера исковых требований).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 28 апреля 2012 года иск удовлетворен.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.
Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (пункт 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ.
В отношении встроенных нежилых помещений N 76-81 администрацией г. Красноярска срок разрешения на строительство продлен до 16.07.2012.
В соответствии с представленным в материалы дела Рабочим проектом (шифр 30-02-ПЗ) объекта "Жилой дом по ул. Декабристов, 1 в Железнодорожном районе г. Красноярска (том 1) ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома по ул. Декабристов, 1 осуществлялся в две очереди:
I очередь - жилая часть, трансформаторная подстанция, инженерные коммуникации теплоснабжения, водоснабжения и канализации, канализационная насосная станция, повысительная насосная станция; II очередь - встроенные помещения первого этажа административно - общественного назначения по мере готовности отделочных работ, выполненных инвестором согласно заключенному договору купли- продажи.
В соответствии с разрешением на строительство N 72 от 13.03.2012 сроки строительства продлены и по спорным помещениям предусмотрены 2-й и 3-й этапы строительства: 2-й этап - встроенное нежилое помещение творческой мастерской N 76 (5); 3-й этап - встроенные нежилые помещения N 77 (6), N 78 (7). Следовательно, строительство спорных помещений продолжается, меняется их нумерация (проектом предусмотрена другая нумерация указанных помещений), планировка, может измениться площадь помещений.
По мнению ответчика, представленными в дело документами подтвержден факт того, что на спорные встроенные нежилые помещения в период с 01.09.08 по 30.09.11 не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, кроме того они не существуют как самостоятельные объекты.
В силу указанных обстоятельств у ЗАО "Сибагропромстрой" отсутствовала обязанность в спорный период оплачивать ТСЖ "Люкс" расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в отношении встроенного нежилых помещений, не введенных в эксплуатацию.
Истец в заседании апелляционного суда возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При повторном рассмотрении дела апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.
29.03.2005 Администрацией г. Красноярска выдано закрытому акционерному обществу "Сибагропромстрой" разрешение на строительство 15 - 16-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Декабристов, 1.
21.05.2006 инвесторы, участвующие в финансировании строительства жилого дома, расположенного по адресу: ул. Декабристов, 1, приняли решение о создании товарищества собственников жилья, утвердили устав ТСЖ "Люкс", избрали правление (протокол от 21.05.2006).
ТСЖ "Люкс" зарегистрировано Управлением Федеральной налоговой службы по Красноярскому краю, Таймырскому (Долгано-Ненецкому) и Эвенкийскому автономным округам 22.06.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации и выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц.
Пунктами 21, 2.1 устава ТСЖ "Люкс" установлено, что товарищество создано, в том числе, в целях реализации собственниками жилых и нежилых помещений прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.
10.08.2006 Администрацией г. Красноярска выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - 15 - 16-ти этажного жилого дома с инженерными сетями, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Декабристов, 1 (почтовый адрес: г. Красноярск, ул. Декабристов, 1 "г").
Закрытое акционерное общество "Сибагропромстрой" приняло решение передать жилой дом для управления Товариществу собственников жилья "Люкс" (приказ N 322 от 13.09.2006).
Передача заказчиком (ЗАО "Сибагропромстрой") Товариществу собственников жилья "Люкс" жилого дома для управления оформлена актом от 01.09.2006.
Нежилые помещения NN 76, 77, 79, 80, 81 застройщиком никому не переданы, вместе с тем, расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 01.09.2008 по 30.09.2011 общество "Сибагропромстрой" товариществу не оплачивало, в связи с чем ТСЖ "Люкс" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с ЗАО "Сибагропромстрой" задолженности в сумме 496294 рублей 21 копеек.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).
В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме.
Пунктом 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.
Исходя из содержания статей 37, 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, расходы на содержание общего имущества относятся как на собственников квартир, так и на собственников нежилых помещений вне зависимости от их фактического использования.
Согласно пункту 6 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.
Данный подход применим также к отношениям, возникшим до вступления в силу указанных изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Истец считает, что факт ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства "Жилой дом по ул. Декабристов, 1 в Железнодорожном районе г. Красноярска подтверждается разрешением на ввод в эксплуатацию от 10.08.2006, поясняя, что действующее в период ввода жилого дома в эксплуатацию законодательство предусматривало, что жилые дома, имеющие встроенные и пристроенные помещения предъявляются к приемке в эксплуатацию после выполнения всех строительно-монтажных работ, включая работы по указанным помещениям.
Указанный довод истца не может быть принят апелляционным судом.
В силу пункта 2 статьи 51 и пункта 4 статьи 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляется на основании разрешения на строительство, которое передается заказчиком лицу, осуществляющему строительство.
Согласно пункту 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с пунктом 12 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации по заявлению застройщика органы, уполномоченные выдавать разрешения на строительство, могут выдать разрешение на отдельные этапы строительства.
Документом, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Анализ вышеназванных норм свидетельствует о том, что возможность выдачи разрешения на строительство отдельных этапов строительства согласуется с условиями, при которых допускается ввод объектов капитального строительства в эксплуатацию в виде отдельных очередей, пусковых комплексов, что не противоречит части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд приходит к выводу, что Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает возможность выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на отдельную очередь строительства (этап), при наличии указания на это в разрешении на строительство.
В соответствии с разрешением на строительство N 72 от 13.03.2012 сроки строительства продлены и по спорным помещениям предусмотрены 2-й и 3-й этапы строительства: 2-й этап -встроенное нежилое помещение творческой мастерской N 76 (5); 3-й этап - встроенные нежилые помещения N 77 (6), N 78 (7).
Таким образом, поскольку материалами дела подтвержден факт того, что на спорное встроенное нежилое помещение в период с 01.09.08 по 30.09.11 ответчиком не получено разрешение на ввод в эксплуатацию, соответственно, у него отсутствует обязанность за спорный период оплачивать ТСЖ "Люкс" расходы по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в отношении указанных помещений, не введенных в эксплуатацию.
Истцом заявлено требование о взыскании денежной суммы, определенной им как плата за оказанные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома, управление многоквартирным домом, коммунальные услуги.
Данное обязательство, по мнению суда первой инстанции, возникло в силу статьи 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
При этом суд первой инстанции не учел, что нежилые помещения как объекты вещного права не созданы, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на помещение в этом доме, производна от него. Поскольку ответчик не является владельцем помещения в многоквартирном доме, соответственно у него отсутствуют права на общее имущество многоквартирного дома.
Таким образом, на ответчика не может быть возложена плата за содержание не принадлежащего ему общего имущества многоквартирного дома, которая по существу является платой за осуществленное предоставление со стороны ТСЖ "Люкс" в пользу лиц, определяемых нормативно - в соответствии с пунктом 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации.
При этом апелляционный суд учитывает, что оказание услуг лицам, указанным в статье 153 Жилищного кодекса РФ, могло привести к экономии средств у застройщика, которые в ином случае он должен был бы потратить на поддержание в исправном состоянии конструктивных элементов дома, частью которого являются нежилые помещения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Кодекса.
Поскольку бремя доказывания факта по иску о взыскании платы за оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме распределяется иным образом (на ответчика, возражающего против факта оказания услуг, возлагается обязанность доказывания, что истец ненадлежащим образом исполнял свои обязанности), суд на основании пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, не вправе рассмотреть данное дело на основании норм о неосновательном обогащении, поскольку тем самым будет нарушен принцип равноправия сторон.
Иск не может быть рассмотрен на основании норм о неосновательном обогащении, поскольку истец в качестве фактических обстоятельств иска указывает на осуществленное в пользу ответчика предоставление, стоимость которого истец определяет на основании применения тарифа, по иску же о неосновательном обогащении подлежал бы доказыванию факт сбережения ответчиком средств за счет истца, при этом размер неосновательного обогащения подлежал бы определению по сведениям о фактических затратах истца на содержание и ремонт объекта, частью которого являются нежилые помещения.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, неправильное применение норм.
Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Красноярского края от 28 апреля 2012 года в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд в силу пункта 2 статьи 269, пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу - отменить решение арбитражного суда первой инстанции и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы и иска относятся на истца.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края 28 апреля 2012 года по делу N А33-15897/2011 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
В иске отказать.
Взыскать с товарищества собственников жилья "Люкс" в пользу закрытого акционерного общества "Сибагропромстрой" 2000 рублей расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Возвратить Товариществу собственников жилья "Люкс" из федерального бюджета 3880 рублей 46 копеек излишне уплаченной государственной пошлины.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.
Председательствующий
О.В.ПЕТРОВСКАЯ
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
Т.С.ГУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)