Судебные решения, арбитраж
Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29.02.2012
Полный текст постановления изготовлен 07.03.2012
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Терехиной И.И.,
судей: Нагишевой О.Б., Сухотиной В.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сластиной Е.С.,
при участии:
от истца: Мамайсур Н.А. по дов. от 24.08.2011,
от ответчика: Моисеенко Н.К. по дов. N 01-13 от 30.08.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Энергопромсервис" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18.11.2011 по делу N А27-9304/2011 (судья Титаева Е.В.) по иску ООО "Энергопромсервис" (ИНН 4205035530, ОГРН 1034205052243) к ООО "Регион-К" (ИНН 4205076784, ОГРН 1044205092469) о взыскании 153 616,83 руб.,
установил:
ООО "Энергопромсервис" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 34 - 35, т. 2), о взыскании с ООО "Регион-К" 140 821,30 руб. задолженности по договору на содержание мест общего пользования и 12 795,53 руб. неустойки.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 18.11.2011 (резолютивная часть объявлена 11.11.2011), в редакции определения об исправлении арифметической ошибки от 18.11.2011, исковые требования удовлетворены частично, основная задолженность взыскана в размере 105 606, 16 руб., неустойка в сумме 2 559,11 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Энергопромсервис" подало апелляционную жалобу (с учетом дополнений), в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, ссылаясь, в том числе на то, что договор о предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования в предусмотренном законом порядке не расторгнут; ответчик не обращался к истцу с предложением расторгнуть договор, соответственно у ООО "Энергопромсервис" сохраняются обязанности по оказанию услуг, а у ООО "Регион-К" обязанности по их оплате. В подтверждение оказания коммунальных и эксплуатационных услуг истцом представлены в материалы дела договоры со сторонними организациями, акты выполненных работ, платежные поручения, счета-фактуры, штатное расписание. Обжалуемый судебный акт затрагивает права и обязанности ООО "Служба коммунального сервиса", поскольку судебным актом фактически разрешается вопрос о правомерности получения денежных средств ООО "Служба коммунального сервиса" от ответчика.
ООО "Регион-К" в отзыве на апелляционную жалобу считает ее не подлежащей удовлетворению, указав на то, что собственники здания на внеочередном собрании от 08.07.2001 приняли решение о смене управляющей компании и отказались от исполнения договора с ООО "Энергопромсервис". С 01.08.2011 ООО "Служба коммунального сервиса" оказывает услуги, которые ежемесячно оплачиваются ответчиком. Несмотря на данные факты, истец продолжает навязывать свои услуги по крайне завышенным тарифам, высылать счета на оплату. Решением Центрального районного суда от 30.11.2011 по гражданскому делу N 2-6435/2011 решение общего собрания собственников здания от 08.07.2001 признано действующим и на сегодняшний день имеет юридически значимую силу.
В судебном заседании представителем ответчика было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копий договоров с поставщиками коммунальных услуг; переписка сторон (письма, претензии); копии решения Центрального районного суда г. Кемерово от 30.11.2011 по гражданскому делу N 2-6435/2011, которое апелляционным судом удовлетворено.
Заслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 18.11.2011, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что ООО "Регион-К" является собственником нежилого помещения общей площадью 366 кв. м по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 27.
01.02.2008 между ООО "Энергопромсервис" (исполнитель) и ООО "Регион-К" заключен договор о предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования (л,д. 15 - 20, т. 1), по условиям которого:
- - исполнитель обязуется оказывать потребителю коммунальные услуги и услуги, связанные с содержанием мест общего пользования, а потребитель обязуется их принимать и оплачивать (п. 1.1);
- - перечень услуг, предоставляемых исполнителем потребителю, указан в приложении N 1, которое является неотъемлемой его частью (п. 1.2);
- - объектом договора является нежилое офисное помещение площадью 368 кв. м, расположенное по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 27, а также места общего пользования здания (сооружения) по указанному адресу, в пределах границ, установленных техническим паспортом (п. 1.3);
- - потребитель обязан в полном объеме (в соответствии с Приложением N 1) и своевременно, в установленном договором сроки, производить оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования согласно счетам исполнителя (п. 2.1.1);
- - ежемесячно до 5-го числа текущего месяца потребитель должен оплатить стоимость, коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя (п. 3.1);
- - возмещение расходов на коммунальные услуги и услуги по содержанию мест общего пользования за исключением электроэнергии, потребленной непосредственно собственником, производится пропорционально занимаемой потребителем площади помещения в общей площади объекта, без учета мест общего пользования объекта (п. 4.1);
- - потребитель, допустивший просрочку оплаты, выплачивает пеню в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа (п. 6.4);
- - настоящий договор вступает в действие с момента его подписания и действует до смены потребителя - собственника помещения (п. 7.1).
Дополнительным соглашением от 01.02.2008 (л.д. 19, т. 1) стороны установили виды оказываемых услуг, в том числе: обслуживание и текущий ремонт инженерных сетей и коммуникаций, внутридомового оборудования в местах общего пользования (система отопления, водоснабжения, канализирования, электрические сети); обеспечение санитарного состояния прилегающих территорий; аварийное обслуживание; текущий ремонт мест общего пользования, подготовка к отопительному сезону, благоустройство прилегающей территории, а также согласовали тариф на обслуживание 1 кв. м здания ТДЦ "Континент" по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 27 в размере 48,02 руб. в месяц с НДС.
Наличие договорных отношений по условиям указанным в договоре от 01.02.2008 и дополнительном соглашении к нему от 01.02.2008, предусматривающем тариф на обслуживание 1 кв. м здания в размере 40,70 руб. в месяц без НДС и 48,02 руб. в месяц с НДС, установлен вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 30.04.2010 по делу N А27-1552/2010 (л.д. 99 - 103, т. 3)
Полагая, что ООО "Регион-К" в нарушение условий заключенного договора от 01.02.2008 не исполнило своих обязательств по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования за период с 01.04.2011 по 31.09.2011, ООО "Энергопромсервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик заключил договор на обслуживание с иной управляющей компанией и требования истца о взыскании стоимости содержания мест общего пользования подлежат удовлетворению за период с 01.04.2011 по 31.07.2011.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Исходя из положений ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
Соответствующие обязательства ООО "Регион-К" по содержанию общего имущества здания по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 27 были закреплены в договоре о предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования от 01.02.2008.
Данный договор одновременно наделял ООО "Энергопромсервис" правом на осуществление деятельности по обслуживанию здания, при этом положения Жилищного кодекса РФ о порядке выбора управляющей компании не распространяют свое действие на отношения, связанные с эксплуатацией нежилых зданий, следовательно, в данном случае действуют соответствующие нормы ГК РФ.
В качестве доказательства исполнения своих обязательств по договору от 01.02.2008, истцом в материалы дела были представлены: договор на электроснабжение N 2582э от 01.01.2008; договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод N 1066 от 06.08.2009; договор на отпуск и пользование тепловой энергией в горячей воде N 275т от 08.10.2009; договор на техническое обслуживание и текущий ремонт канализационных, электрических, телефонных и тепловых сетей, водопровода горячей и холодной воды от 09.02.2004; договоры об организации и проведении профилактических дезинфекционных работ от 27.10.2009 и N 799 от 25.10.2010; договор на оказание услуг по вывозу и захоронению отходов N 8094Ф1 от 10.11.2009; договор на оказание услуг по планово-регулярному удалению твердых бытовых отходов N 8094Ф1 от 22.03.2006, счета-фактуры, выставляемые подрядными организациями; акты выполненных работ; платежные поручения об оплате; (л.д. 25 - 69, 75 - 81, 93 - 150, т. 1, 73 - 74, 78 - 82, 85 - 90, 93, 96 - 100, 102 - 104, 108 - 127, 131 - 150, т. 2, 1 - 56, т. 3).
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 64 от 23.07.2009 разъяснил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Жилищным кодексом РФ осуществляется регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, и в силу схожести спорных правоотношений между собственниками нежилых помещений в здании, к ним следует применять порядок использования и содержания общего имущества, установленный данным нормативным актом.
В соответствии с ч. 7 ст. 155, ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги этой управляющей организации. Основанием внесения такой платы является договор управления. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Согласно п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела на общем собрании собственников здания по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, д. 27, оформленным протоколом N 1 от 08.07.2011 (л.д. 106 - 107, т. 3), были приняты, в том числе решения: заключить договор на обслуживание здания со специализированной управляющей организацией ООО "Служба коммунального сервиса"; расторгнуть договор с ООО "Энергопромсервис" в связи с низким качеством услуг и высокой ценой за услуги.
01.08.2011 ООО "Регион-К" заключило договор на оказание эксплуатационных и коммунальных услуг N 0010 от 01.08.2011 (л.д. 77 - 83, т. 3) с иной управляющей компанией - ООО "Служба коммунального сервиса".
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор о предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования в предусмотренном законом порядке не расторгнут, ответчик не обращался к истцу с предложением расторгнуть договор, подлежит отклонению.
По условиям договора о предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования от 01.02.2008 (п. п. 7.2, 7.3) односторонне изменение условий договора допускается только в случаях, предусмотренных законодательством. Настоящий договор, может быть, расторгнут по взаимному соглашению сторон.
Положениями ст. ст. 421, 422 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
По правилам ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу ч. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Из смысла данных норм закона следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время как до начала исполнения услуги (работы), так и в любое время в процессе оказания услуги (выполнения работы), но не после того, как услуга (работа) исполнена полностью. При отказе заказчика от договора возмездного оказания услуг возмещению исполнителю подлежат те фактические расходы, которые понесены в целях исполнения договора до момента отказа от него.
Представленными в материалы дела документами подтверждено, что ООО "Регион-К" воспользовавшись своим правом сообщило истцу об отказе от исполнения договора о предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования от 01.02.2008.
Так, в письме N 11 (исх.) от 19.07.2011 ООО "Регион-К" уведомило ООО "Энергопромсервис" о состоявшемся внеочередном голосовании собственников 08.07.2011 о выборе в качестве новой управляющей компании ООО "Служба коммунального сервиса", заключения 01.08.2011 соответствующего договора с ней и об отказе, в том числе от договора о предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования от 01.02.2008 в связи, с чем просило не оказывать эксплуатационные и коммунальные услуги по содержанию мест общего пользования.
О получении указанного истцом указанного выше письма свидетельствует ответ ООО "Энергопромсервис" без номера и даты, в котором последним была выражена позиция относительно расторжения договора от 08.07.2011 со ссылкой на сохранение у ответчика обязанности по оплате услуг.
К тому же, обстоятельства осведомленности истца о нежелании ответчика продолжать договорные отношения по договору от 08.07.2011 также следуют из переписки между ООО "Энергопромсервис" и ООО "Служба коммунального сервиса" (письма N 1 от 23.01.2012, N 10 (исх.) от 14.02.2012, ответ на исходящее письмо N 9 от 19.07.2011).
Более того, ответчиком в качестве доказательств исполнения новой управляющей компанией услуг по содержанию мест общего пользования, коммунальных и эксплуатационных услуг, а также их оплаты представлены: договор о выполнении комплексных работ и услуг дезинфекции и дератизации от 01.08.2011; договор обслуживания пожарной сигнализации административного здания N 78-08/011 от 01.08.2011; договор на оказание услуг по вывозу отходов N 6700778 от 01.08.2011; счета на оплату; акты; квитанции к приходным кассовым ордерам (л.д. 84 - 91, 108 - 116, т. 3).
Доказательства того, что ООО "Регион-К" приняло услуги указанные, в том числе в счетах-фактурах N 1090 от 31.08.2011, N 1178 от 31.08.2011, N 1240 от 30.09.2011, N 00000236 от 31.08.2011, N 00000265 от 30.09.2011, N 7087 от 31.08.2011, N 7771 от 30.09.2011, N 21188 от 31.08.2011, N 3008 от 15.08.2011, N 9791 от 17.08.2011, N 11172 от 15.09.2011, N SH00005363 от 19.09.2011 (л.д. 71 - 72, 75, 83 - 84, 91 - 92, 101, т. 2, 57, 59, 61, 63, т. 3) либо одобрило их оказание, в материалы дела не представлены.
Задолженность по коммунальным платежам за март 2011 г. - 15 027,04 руб., за июнь 2011 г. - 5 302,01 руб., за июль 2009 г. - 6 992,07 руб., за август 2011 г. - 8 035,06 руб., на общую сумму 35 356,08 руб. была признана ответчиком в полном объеме.
Ссылка подателя жалобы на противоречивые выводы суда первой инстанции относительно того, что коммунальные услуги подлежат взысканию в период и после августа 2011 г., а эксплуатационные - нет, признается несостоятельной. Факт оказания коммунальных услуг (тепло, вода, свет) сам по себе не может свидетельствовать о безусловном выполнении и прочих эксплуатационных услуг (вывоз мусора, дератизация, уборка помещений и т.п.) одной обслуживающей организацией, так как оказание данных услуг возможно разными исполнителями, причем одновременно.
Таким образом, оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции, установив, что требования истца о взыскании стоимости содержания мест общего пользования подтверждены за период с 01.04.2011 по 31.07.2011, обоснованно удовлетворил заявленные требования, частично взыскав с ООО "Регион-К" в пользу ООО "Энергопромсервис" 105 606, 16 руб. основной задолженности, а также неустойку, предусмотренную сторонами в п. 6.4 договора от 01.02.2008, применив при этом положения ст. 333 ГК РФ.
Нельзя признать обоснованным довод подателя апелляционной жалобы о том, что обжалуемый судебный акт затрагивает права и обязанности ООО "Служба коммунального сервиса".
На основании ч. 1 ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело или быть привлечены к участию в деле по ходатайству стороны либо по инициативе суда до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.
Из материалов дела, обжалуемого судебного акта не следует, что он принят в отношении прав и обязанностей ООО "Служба коммунального сервиса". Само это лицо о нарушении своих прав не заявляло.
Выводов относительно правомерности получения денежных средств ООО "Служба коммунального сервиса" от ответчика, на что указывает податель апелляционной жалобы, обжалуемый судебный акт не содержит.
Принимая во внимание вышеуказанное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18.11.2011 по делу N А27-9304/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Б.НАГИШЕВА
В.М.СУХОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.03.2012 N 07АП-348/12 ПО ДЕЛУ N А27-9304/2011
Разделы:Договор управления многоквартирным домом; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 марта 2012 г. N 07АП-348/12
Дело N А27-9304/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 29.02.2012
Полный текст постановления изготовлен 07.03.2012
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Терехиной И.И.,
судей: Нагишевой О.Б., Сухотиной В.М.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сластиной Е.С.,
при участии:
от истца: Мамайсур Н.А. по дов. от 24.08.2011,
от ответчика: Моисеенко Н.К. по дов. N 01-13 от 30.08.2011,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Энергопромсервис" на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18.11.2011 по делу N А27-9304/2011 (судья Титаева Е.В.) по иску ООО "Энергопромсервис" (ИНН 4205035530, ОГРН 1034205052243) к ООО "Регион-К" (ИНН 4205076784, ОГРН 1044205092469) о взыскании 153 616,83 руб.,
установил:
ООО "Энергопромсервис" обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ (л.д. 34 - 35, т. 2), о взыскании с ООО "Регион-К" 140 821,30 руб. задолженности по договору на содержание мест общего пользования и 12 795,53 руб. неустойки.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 18.11.2011 (резолютивная часть объявлена 11.11.2011), в редакции определения об исправлении арифметической ошибки от 18.11.2011, исковые требования удовлетворены частично, основная задолженность взыскана в размере 105 606, 16 руб., неустойка в сумме 2 559,11 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ООО "Энергопромсервис" подало апелляционную жалобу (с учетом дополнений), в которой просит его отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований, ссылаясь, в том числе на то, что договор о предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования в предусмотренном законом порядке не расторгнут; ответчик не обращался к истцу с предложением расторгнуть договор, соответственно у ООО "Энергопромсервис" сохраняются обязанности по оказанию услуг, а у ООО "Регион-К" обязанности по их оплате. В подтверждение оказания коммунальных и эксплуатационных услуг истцом представлены в материалы дела договоры со сторонними организациями, акты выполненных работ, платежные поручения, счета-фактуры, штатное расписание. Обжалуемый судебный акт затрагивает права и обязанности ООО "Служба коммунального сервиса", поскольку судебным актом фактически разрешается вопрос о правомерности получения денежных средств ООО "Служба коммунального сервиса" от ответчика.
ООО "Регион-К" в отзыве на апелляционную жалобу считает ее не подлежащей удовлетворению, указав на то, что собственники здания на внеочередном собрании от 08.07.2001 приняли решение о смене управляющей компании и отказались от исполнения договора с ООО "Энергопромсервис". С 01.08.2011 ООО "Служба коммунального сервиса" оказывает услуги, которые ежемесячно оплачиваются ответчиком. Несмотря на данные факты, истец продолжает навязывать свои услуги по крайне завышенным тарифам, высылать счета на оплату. Решением Центрального районного суда от 30.11.2011 по гражданскому делу N 2-6435/2011 решение общего собрания собственников здания от 08.07.2001 признано действующим и на сегодняшний день имеет юридически значимую силу.
В судебном заседании представителем ответчика было заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копий договоров с поставщиками коммунальных услуг; переписка сторон (письма, претензии); копии решения Центрального районного суда г. Кемерово от 30.11.2011 по гражданскому делу N 2-6435/2011, которое апелляционным судом удовлетворено.
Заслушав представителей сторон, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в соответствии со ст. 268 АПК РФ законность и обоснованность решения Арбитражного суда Кемеровской области от 18.11.2011, апелляционный суд не находит оснований для его отмены.
Материалами дела установлено, что ООО "Регион-К" является собственником нежилого помещения общей площадью 366 кв. м по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 27.
01.02.2008 между ООО "Энергопромсервис" (исполнитель) и ООО "Регион-К" заключен договор о предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования (л,д. 15 - 20, т. 1), по условиям которого:
- - исполнитель обязуется оказывать потребителю коммунальные услуги и услуги, связанные с содержанием мест общего пользования, а потребитель обязуется их принимать и оплачивать (п. 1.1);
- - перечень услуг, предоставляемых исполнителем потребителю, указан в приложении N 1, которое является неотъемлемой его частью (п. 1.2);
- - объектом договора является нежилое офисное помещение площадью 368 кв. м, расположенное по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 27, а также места общего пользования здания (сооружения) по указанному адресу, в пределах границ, установленных техническим паспортом (п. 1.3);
- - потребитель обязан в полном объеме (в соответствии с Приложением N 1) и своевременно, в установленном договором сроки, производить оплату коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования согласно счетам исполнителя (п. 2.1.1);
- - ежемесячно до 5-го числа текущего месяца потребитель должен оплатить стоимость, коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования путем перечисления денежных средств на расчетный счет исполнителя (п. 3.1);
- - возмещение расходов на коммунальные услуги и услуги по содержанию мест общего пользования за исключением электроэнергии, потребленной непосредственно собственником, производится пропорционально занимаемой потребителем площади помещения в общей площади объекта, без учета мест общего пользования объекта (п. 4.1);
- - потребитель, допустивший просрочку оплаты, выплачивает пеню в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа (п. 6.4);
- - настоящий договор вступает в действие с момента его подписания и действует до смены потребителя - собственника помещения (п. 7.1).
Дополнительным соглашением от 01.02.2008 (л.д. 19, т. 1) стороны установили виды оказываемых услуг, в том числе: обслуживание и текущий ремонт инженерных сетей и коммуникаций, внутридомового оборудования в местах общего пользования (система отопления, водоснабжения, канализирования, электрические сети); обеспечение санитарного состояния прилегающих территорий; аварийное обслуживание; текущий ремонт мест общего пользования, подготовка к отопительному сезону, благоустройство прилегающей территории, а также согласовали тариф на обслуживание 1 кв. м здания ТДЦ "Континент" по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 27 в размере 48,02 руб. в месяц с НДС.
Наличие договорных отношений по условиям указанным в договоре от 01.02.2008 и дополнительном соглашении к нему от 01.02.2008, предусматривающем тариф на обслуживание 1 кв. м здания в размере 40,70 руб. в месяц без НДС и 48,02 руб. в месяц с НДС, установлен вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 30.04.2010 по делу N А27-1552/2010 (л.д. 99 - 103, т. 3)
Полагая, что ООО "Регион-К" в нарушение условий заключенного договора от 01.02.2008 не исполнило своих обязательств по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования за период с 01.04.2011 по 31.09.2011, ООО "Энергопромсервис" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик заключил договор на обслуживание с иной управляющей компанией и требования истца о взыскании стоимости содержания мест общего пользования подлежат удовлетворению за период с 01.04.2011 по 31.07.2011.
Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.
Исходя из положений ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).
Соответствующие обязательства ООО "Регион-К" по содержанию общего имущества здания по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, 27 были закреплены в договоре о предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования от 01.02.2008.
Данный договор одновременно наделял ООО "Энергопромсервис" правом на осуществление деятельности по обслуживанию здания, при этом положения Жилищного кодекса РФ о порядке выбора управляющей компании не распространяют свое действие на отношения, связанные с эксплуатацией нежилых зданий, следовательно, в данном случае действуют соответствующие нормы ГК РФ.
В качестве доказательства исполнения своих обязательств по договору от 01.02.2008, истцом в материалы дела были представлены: договор на электроснабжение N 2582э от 01.01.2008; договор на отпуск питьевой воды и прием сточных вод N 1066 от 06.08.2009; договор на отпуск и пользование тепловой энергией в горячей воде N 275т от 08.10.2009; договор на техническое обслуживание и текущий ремонт канализационных, электрических, телефонных и тепловых сетей, водопровода горячей и холодной воды от 09.02.2004; договоры об организации и проведении профилактических дезинфекционных работ от 27.10.2009 и N 799 от 25.10.2010; договор на оказание услуг по вывозу и захоронению отходов N 8094Ф1 от 10.11.2009; договор на оказание услуг по планово-регулярному удалению твердых бытовых отходов N 8094Ф1 от 22.03.2006, счета-фактуры, выставляемые подрядными организациями; акты выполненных работ; платежные поручения об оплате; (л.д. 25 - 69, 75 - 81, 93 - 150, т. 1, 73 - 74, 78 - 82, 85 - 90, 93, 96 - 100, 102 - 104, 108 - 127, 131 - 150, т. 2, 1 - 56, т. 3).
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении N 64 от 23.07.2009 разъяснил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Жилищным кодексом РФ осуществляется регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, и в силу схожести спорных правоотношений между собственниками нежилых помещений в здании, к ним следует применять порядок использования и содержания общего имущества, установленный данным нормативным актом.
В соответствии с ч. 7 ст. 155, ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги этой управляющей организации. Основанием внесения такой платы является договор управления. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Согласно п. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Как следует из материалов дела на общем собрании собственников здания по адресу: г. Кемерово, пр. Советский, д. 27, оформленным протоколом N 1 от 08.07.2011 (л.д. 106 - 107, т. 3), были приняты, в том числе решения: заключить договор на обслуживание здания со специализированной управляющей организацией ООО "Служба коммунального сервиса"; расторгнуть договор с ООО "Энергопромсервис" в связи с низким качеством услуг и высокой ценой за услуги.
01.08.2011 ООО "Регион-К" заключило договор на оказание эксплуатационных и коммунальных услуг N 0010 от 01.08.2011 (л.д. 77 - 83, т. 3) с иной управляющей компанией - ООО "Служба коммунального сервиса".
Довод подателя апелляционной жалобы о том, что договор о предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования в предусмотренном законом порядке не расторгнут, ответчик не обращался к истцу с предложением расторгнуть договор, подлежит отклонению.
По условиям договора о предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования от 01.02.2008 (п. п. 7.2, 7.3) односторонне изменение условий договора допускается только в случаях, предусмотренных законодательством. Настоящий договор, может быть, расторгнут по взаимному соглашению сторон.
Положениями ст. ст. 421, 422 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
По правилам ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В силу ч. 1 ст. 782 ГК РФ заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.
Из смысла данных норм закона следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время как до начала исполнения услуги (работы), так и в любое время в процессе оказания услуги (выполнения работы), но не после того, как услуга (работа) исполнена полностью. При отказе заказчика от договора возмездного оказания услуг возмещению исполнителю подлежат те фактические расходы, которые понесены в целях исполнения договора до момента отказа от него.
Представленными в материалы дела документами подтверждено, что ООО "Регион-К" воспользовавшись своим правом сообщило истцу об отказе от исполнения договора о предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования от 01.02.2008.
Так, в письме N 11 (исх.) от 19.07.2011 ООО "Регион-К" уведомило ООО "Энергопромсервис" о состоявшемся внеочередном голосовании собственников 08.07.2011 о выборе в качестве новой управляющей компании ООО "Служба коммунального сервиса", заключения 01.08.2011 соответствующего договора с ней и об отказе, в том числе от договора о предоставлении коммунальных услуг и услуг по содержанию мест общего пользования от 01.02.2008 в связи, с чем просило не оказывать эксплуатационные и коммунальные услуги по содержанию мест общего пользования.
О получении указанного истцом указанного выше письма свидетельствует ответ ООО "Энергопромсервис" без номера и даты, в котором последним была выражена позиция относительно расторжения договора от 08.07.2011 со ссылкой на сохранение у ответчика обязанности по оплате услуг.
К тому же, обстоятельства осведомленности истца о нежелании ответчика продолжать договорные отношения по договору от 08.07.2011 также следуют из переписки между ООО "Энергопромсервис" и ООО "Служба коммунального сервиса" (письма N 1 от 23.01.2012, N 10 (исх.) от 14.02.2012, ответ на исходящее письмо N 9 от 19.07.2011).
Более того, ответчиком в качестве доказательств исполнения новой управляющей компанией услуг по содержанию мест общего пользования, коммунальных и эксплуатационных услуг, а также их оплаты представлены: договор о выполнении комплексных работ и услуг дезинфекции и дератизации от 01.08.2011; договор обслуживания пожарной сигнализации административного здания N 78-08/011 от 01.08.2011; договор на оказание услуг по вывозу отходов N 6700778 от 01.08.2011; счета на оплату; акты; квитанции к приходным кассовым ордерам (л.д. 84 - 91, 108 - 116, т. 3).
Доказательства того, что ООО "Регион-К" приняло услуги указанные, в том числе в счетах-фактурах N 1090 от 31.08.2011, N 1178 от 31.08.2011, N 1240 от 30.09.2011, N 00000236 от 31.08.2011, N 00000265 от 30.09.2011, N 7087 от 31.08.2011, N 7771 от 30.09.2011, N 21188 от 31.08.2011, N 3008 от 15.08.2011, N 9791 от 17.08.2011, N 11172 от 15.09.2011, N SH00005363 от 19.09.2011 (л.д. 71 - 72, 75, 83 - 84, 91 - 92, 101, т. 2, 57, 59, 61, 63, т. 3) либо одобрило их оказание, в материалы дела не представлены.
Задолженность по коммунальным платежам за март 2011 г. - 15 027,04 руб., за июнь 2011 г. - 5 302,01 руб., за июль 2009 г. - 6 992,07 руб., за август 2011 г. - 8 035,06 руб., на общую сумму 35 356,08 руб. была признана ответчиком в полном объеме.
Ссылка подателя жалобы на противоречивые выводы суда первой инстанции относительно того, что коммунальные услуги подлежат взысканию в период и после августа 2011 г., а эксплуатационные - нет, признается несостоятельной. Факт оказания коммунальных услуг (тепло, вода, свет) сам по себе не может свидетельствовать о безусловном выполнении и прочих эксплуатационных услуг (вывоз мусора, дератизация, уборка помещений и т.п.) одной обслуживающей организацией, так как оказание данных услуг возможно разными исполнителями, причем одновременно.
Таким образом, оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции, установив, что требования истца о взыскании стоимости содержания мест общего пользования подтверждены за период с 01.04.2011 по 31.07.2011, обоснованно удовлетворил заявленные требования, частично взыскав с ООО "Регион-К" в пользу ООО "Энергопромсервис" 105 606, 16 руб. основной задолженности, а также неустойку, предусмотренную сторонами в п. 6.4 договора от 01.02.2008, применив при этом положения ст. 333 ГК РФ.
Нельзя признать обоснованным довод подателя апелляционной жалобы о том, что обжалуемый судебный акт затрагивает права и обязанности ООО "Служба коммунального сервиса".
На основании ч. 1 ст. 51 АПК РФ третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело или быть привлечены к участию в деле по ходатайству стороны либо по инициативе суда до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон.
Из материалов дела, обжалуемого судебного акта не следует, что он принят в отношении прав и обязанностей ООО "Служба коммунального сервиса". Само это лицо о нарушении своих прав не заявляло.
Выводов относительно правомерности получения денежных средств ООО "Служба коммунального сервиса" от ответчика, на что указывает податель апелляционной жалобы, обжалуемый судебный акт не содержит.
Принимая во внимание вышеуказанное, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. 110, п. 1 ст. 269, ст. 271 АПК РФ, апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 18.11.2011 по делу N А27-9304/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.
Председательствующий
И.И.ТЕРЕХИНА
Судьи
О.Б.НАГИШЕВА
В.М.СУХОТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)