Судебные решения, арбитраж
Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 5 августа 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2010 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.П.
судей Зориной О.В., Рябухиной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мокшиной С.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4853/2010) Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени на решение Арбитражного суда Тюменской области от 15.04.2010 по делу N А70-1870/2010 (судья Багатурия Л.Е.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Юг" с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Муниципального учреждения "Тюменское городское имущественное казначейство", общества с ограниченной ответственностью "Лина" о прекращении права собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, проезд Геологоразведчиков, 12а/4
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений администрации г. Тюмени, ООО "Управляющая компания "Юг", Управления Росреестра по Тюменской области, МУ "Тюменское городское имущественное казначейство", ООО "Лина" - не явились, извещены надлежащим образом
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее - Департамент имущественных отношений, истец) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Юг" (далее - ООО "Управляющая компания "Юг", ответчик) с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - Управление Росреестра по Тюменской области, ответчик), Муниципального учреждения "Тюменское городское имущественное казначейство" (далее - МУ "Тюменское городское имущественное казначейство", ответчик), общества с ограниченной ответственностью "Лина" (далее - ООО "Лина, ответчик) с иском о прекращении права собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, проезд Геологоразведчиков, 12а/4.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 15.04.2010 по делу N А70-1870/2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Податель жалобы считает, что вывод суда первой инстанции о том, что ответчик является ненадлежащим ответчиком по делу, не основан на законе и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Указывает на то, что собственники помещений жилого дома выбрали способ управления домом - управление управляющей организацией, которой является ответчик; в материалы дела представлены документы, подтверждающие правомочность представления интересов собственников помещений жилого дома ответчиком, а именно: протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 23.11.2009, на котором ответчик наделен полномочиями представлять интересы собственников помещений в арбитражном суде по вопросу прекращения права муниципальной собственности на подвальное помещение дома и признания подвального помещения общим имуществом собственников помещений жилого дома.
От ответчика, МУ "Тюменское городское имущественное казначейство", ООО "Лина" отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
От Управления Росреестра по Тюменской области поступило письменное ходатайство, в котором оно просит принять постановление по апелляционной жалобе на усмотрение суда и рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.
Представители сторон и третьих лиц, извещенных о судебном заседании в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, на основании решения Малого Совета Тюменского областного совета народных депутатов от 27.05.1993 N 161 в реестр муниципальной собственности был включен жилой дом, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Геологоразведчиков, 12 а (л.д. 7 - 11).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.08.2009 серии 72 НЛ N 471827 муниципальному образованию городской округ город Тюмень на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 100,2 кв. м, с адресным описанием: г. Тюмень, ул. Геологоразведчиков, 12а/4 (л.д. 13).
Согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Тюмени Комитета по формированию реестра муниципальной собственности Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени от 02.02.2010 (л.д. 12) балансодержателем подвального помещения по адресу: пр. Геологоразведчиков, 12а/4, площадью 100,2 кв. м, является МУ "Тюменское городское имущественное казначейство".
Согласно представленным в материалы дела договорам передачи (приватизации) от 18.05.2000 N 3-020581, от 28.07.2007 N 1-19703 (л.д. 15 - 16) часть жилых помещений (квартиры 17, 50 по адресу: г. Тюмень, пр. Геологоразведчиков, 12 а), ранее принадлежавших на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Тюмень, передана в собственность граждан.
Между Департаментом имущественных отношений, МУ "Тюменское городское имущественное казначейство" и ООО "Лина" (пользователем) был заключен договор N 08417391 от 17.08.2004 о предоставлении имущества в бессрочное безвозмездное пользование, в соответствии с условиями которого пользователь принимает в бессрочное безвозмездное пользование муниципальное имущество: нежилое подвальное помещение по адресу: ул. Геологоразведчиков, 12а/4, площадью 100,2 кв. м, для проведения работ по осушению подвала и размещения магазина товаров "Second-hand" (л.д. 21 - 25).
Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01.05.2004 спорное нежилое помещение было передано истцом ООО "Лина" (л.д. 28 - 29).
В акте обследования технического состояния объекта и его эксплуатации от 07.10.2009, составленным комиссией из представителей МУ "Тюменское городское имущественное казначейство" и ООО "Управляющая компания "Юг" при участии представителя ООО "Лина" указано, что в подвальном помещении проходят трубопроводы с запорной арматурой, обеспечивающие постоянную подачу воды и тепла другим помещениям данного дома, данное подвальное помещение является общим имуществом многоквартирного дома (л.д. 14).
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском к ответчику, полагая, что в связи с приватизацией жилых помещений в жилом доме, муниципальное образование городской округ город Тюмень более не является единоличным собственником всех помещений этого жилого дома, указывая, что фактически право муниципальной собственности на спорное подвальное помещение было утрачено муниципальным образованием городской округ город Тюмень с момента отчуждения жилых помещений в порядке приватизации.
Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований ввиду того, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику.
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении настоящего дела соглашается с таким выводом суда первой инстанции.
Обращение истца в суд обусловлено фактом утраты муниципальным образованием городской округ город Тюмень единоличного права собственности на общее имущество жилого дома по адресу: г. Тюмень, проезд Геологоразведчиков, 12а/4, в связи с приватизацией гражданами жилых помещений в данном доме.
В своем исковом заявлении Департамент, ссылаясь на акт обследования технического состояния объекта и его эксплуатации от 07.10.2009, указывает, что нежилое подвальное помещение соответствует признакам общего имущества собственников помещений жилого дома в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме.
То есть, истец связывает обращение к ответчику именно с наличием у спорного помещения признаков общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, предметом спора выступает общее имущество собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Требования истца в защиту прав и законных интересов других лиц (собственников помещений многоквартирного дома) направлены именно к ответчику ООО "Управляющая компания "Юг".
Следовательно, в силу статьи 65 АПК РФ истец помимо доказывания существа заявленных требований (предмет и основание) первоначально должен доказать обоснованность предъявления этих требований к ответчику.
Соответственно, суд устанавливает прежде всего, является ли данный ответчик надлежащим по настоящему делу.
Поскольку истец при обращении в суд с настоящим иском исходит из того, что спорное подвальное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома, то суд в порядке статьи 168 АПК РФ при принятии решения определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты в рассматриваемом случае следует ему применить.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
В пункте 1 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статьи 289, 290 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В соответствии с пунктом 5 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Следовательно, исходя из положений пункта 1 статьи 36 ЖК РФ на праве общей долевой собственности только собственникам помещений в многоквартирном доме может принадлежать подвальное помещение (технический подвал).
Соответственно, ответчиками по настоящему делу могут выступать собственники спорного помещения.
Между тем, истцом требования предъявлены к ответчику ООО "Управляющая компания "Юг".
В рассматриваемом случае данные требования предъявлены к ООО "Управляющая компания "Юг", которому спорное подвальное помещение не может принадлежать на праве общей долевой собственности и оно не является законным представителем собственников помещений в многоквартирном доме.
Истец в апелляционной жалобе приводит довод о том, что поскольку собственники жилых помещений многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в доме 23.11.2009 делегировали ООО "Управляющая компания "Юг" полномочия на представление интересов собственников помещений жилого дома N 12 а по ул. Геологоразведчиков в г. Тюмени в Арбитражном суде Тюменской области по вопросу прекращения права муниципальной собственности на подвальное помещение дома и признания подвального помещения общим имуществом собственников помещений жилого дома, то ООО "Управляющая компания "Юг" правомочно представлять интересы собственников жилых помещений в суде.
Однако, само по себе делегирование собственниками жилых помещений права на представление ООО "Управляющая компания "Юг" их интересов в арбитражном суде в настоящем деле не означает, что ООО "Управляющая компания "Юг" одновременно с таким делегированием стало таким же сособственником подвального помещения.
ООО "Управляющая компания "Юг" не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку представление обществом интересов собственников жилых помещений в суде не влечет возникновения у общества каких-либо прав на само общее имущество собственников этих жилых помещений.
Как правильно указал суд первой инстанции, протокол общего собрания собственников помещений в доме от 23.11.2009, по сути, представляет собой выданную в порядке статьи 185 ГК РФ доверенность, на основании которой ООО "Управляющая компания "Юг" имеет право действительно только представлять в арбитражном суде интересы собственников жилых помещений относительно спорного подвального помещения.
Таким образом, ООО "Управляющая компания "Юг" уполномочено лишь действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, которые и являются материальными ответчиками по делу.
Поэтому наличие протокола общего собрания собственников помещений в доме от 23.11.2009 не свидетельствует о том, что ООО "Управляющая компания "Юг" является тем надлежащим ответчиком, которому принадлежит предмет спора - подвальное помещение.
Истец также считает, что ООО "Управляющая компания "Юг", будучи управляющей организацией жилого дома, в котором находится спорное подвальное помещение, является надлежащим ответчиком по данному делу.
Однако, следует отличать выбор собственниками жилых помещений многоквартирного дома управляющей организации как способа управления многоквартирным домом в соответствии с положениями пункта 2 статьи 161 ЖК РФ и правомочность этой управляющей организации по отношению к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Пункт 2 статьи 161 ЖК РФ предусматривает обязанность выбора собственниками помещений в многоквартирном доме одного из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Управляющая организация в силу статьи 162 ЖК РФ действует во взаимоотношениях с собственниками жилых помещений на основании договора управления многоквартирным домом, по которому она по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
То есть, полномочия управляющей организации ограничены лишь оказанием соответствующих услуг за плату самим собственникам жилых помещений.
Как уже указывалось выше, право собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит только собственникам помещений в этом доме, но не ООО "Управляющая компания "Юг" - управляющей организации этого дома как юридическому лицу.
В апелляционной жалобе истец приводит ссылку на указанное в решении суда Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09 при изложении своих доводов о том, что ООО "Управляющая компания "Юг" в отличие от ситуации, которая изложена в названном Постановлении, в настоящем деле на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 23.11.2009 правомочно представлять интересы собственников помещений жилого дома, в котором находится спорное подвальное помещение.
Но суд первой инстанции, ссылаясь на вышеуказанное Постановление Президиума ВАС РФ, как раз и исходил из того, что в отличие от управляющей организации товарищество собственников жилья в силу пункта 8 статьи 138 ЖК РФ может представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. В то же время в данном Постановлении отмечено, что собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
В связи с чем истец по аналогии с изложенной ситуации в данном Постановлении Президиума ВАС РФ посчитал, что ответчик наделен соответствующими полномочиями, оформленными протоколом общего собрания собственников от 23.11.2009.
Однако следует отметить, что правовой статус управляющей организации и товарищества собственников жилья относительно представления интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами различается, так как согласно пункту 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
То есть, товарищество собственников жилья представляет собой объединение собственников помещений в доме, и ему законом прямо предписано право представления законных интересов собственников помещений в доме, а управляющая организация, как указывалось выше, действует во взаимоотношениях с самими собственниками жилых помещений только на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного с целью надлежащего обслуживания и ремонта общего имущества многоквартирного дома и оказания коммунальных услуг.
Таким образом, у управляющей организации в отличие от товарищества собственников жилья отсутствует законное полномочие на представление интересов собственников помещений в доме во взаимоотношениях с третьими лицами, в том числе в суде.
Соответственно, ООО "Управляющая компания "Юг", не являясь ни собственником возможного общего имущества, ни законным представителем собственников помещений в доме, в котором находится спорное подвальное помещение, не может реализовать каких-либо своих прав или прав этих собственников помещений в доме по отношению к этому помещению в случае удовлетворения требований истца.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения материалами дела, в связи с чем отклоняются как необоснованные.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора считает преждевременным сделанный на основании акта обследования технического состояния объекта и его эксплуатации от 07.10.2009 вывод суда первой инстанции о том, что подвальное помещение обладает признаками помещения в многоквартирном доме, не являющегося частью квартир и предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме, а именно: является подвальным помещением с инженерными коммуникациями.
Учитывая, что суд признал ООО "Управляющая компания "Юг" ненадлежащим ответчиком и в связи с этим не рассматривал спор по существу, данный вывод в рассматриваемом случае нельзя признать обоснованным. Обстоятельства о том, обладает или нет спорное имущество признаками, позволяющими в соответствии со статьей 36 ЖК РФ считать его общей долевой собственностью, должны устанавливаться при рассмотрении спора по существу. Поэтому указанный вывод суда подлежит исключению из мотивировочной части решения суда, о чем суд апелляционной инстанции считает необходимым указать в резолютивной части настоящего постановления. Вместе с тем, данный вывод не привел к принятию судом неправильного по существу решения, поскольку предъявление иска к ненадлежащему ответчику препятствует рассмотрению спора по существу и является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 15.04.2010 по делу N А70-1870/2010 оставить без изменения, исключив из его мотивировочной части вывод суда о том, что подвальное помещение обладает признаками помещения в многоквартирном доме, не являющегося частью квартир и предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме, а именно: является подвальным помещением с инженерными коммуникациями.
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.А.РЯБУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.08.2010 ПО ДЕЛУ N А70-1870/2010
Разделы:Управление многоквартирным домом; Организация и проведение общих собраний собственников помещений; Выбор способа управления многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 августа 2010 г. по делу N А70-1870/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 5 августа 2010 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2010 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Семеновой Т.П.
судей Зориной О.В., Рябухиной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем судебного заседания Мокшиной С.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4853/2010) Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени на решение Арбитражного суда Тюменской области от 15.04.2010 по делу N А70-1870/2010 (судья Багатурия Л.Е.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Юг" с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области, Муниципального учреждения "Тюменское городское имущественное казначейство", общества с ограниченной ответственностью "Лина" о прекращении права собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, проезд Геологоразведчиков, 12а/4
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений администрации г. Тюмени, ООО "Управляющая компания "Юг", Управления Росреестра по Тюменской области, МУ "Тюменское городское имущественное казначейство", ООО "Лина" - не явились, извещены надлежащим образом
установил:
Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее - Департамент имущественных отношений, истец) обратился в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Юг" (далее - ООО "Управляющая компания "Юг", ответчик) с участием третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - Управление Росреестра по Тюменской области, ответчик), Муниципального учреждения "Тюменское городское имущественное казначейство" (далее - МУ "Тюменское городское имущественное казначейство", ответчик), общества с ограниченной ответственностью "Лина" (далее - ООО "Лина, ответчик) с иском о прекращении права собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на нежилое подвальное помещение, расположенное по адресу: г. Тюмень, проезд Геологоразведчиков, 12а/4.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 15.04.2010 по делу N А70-1870/2010 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением суда, истец подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Податель жалобы считает, что вывод суда первой инстанции о том, что ответчик является ненадлежащим ответчиком по делу, не основан на законе и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Указывает на то, что собственники помещений жилого дома выбрали способ управления домом - управление управляющей организацией, которой является ответчик; в материалы дела представлены документы, подтверждающие правомочность представления интересов собственников помещений жилого дома ответчиком, а именно: протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 23.11.2009, на котором ответчик наделен полномочиями представлять интересы собственников помещений в арбитражном суде по вопросу прекращения права муниципальной собственности на подвальное помещение дома и признания подвального помещения общим имуществом собственников помещений жилого дома.
От ответчика, МУ "Тюменское городское имущественное казначейство", ООО "Лина" отзывы на апелляционную жалобу не поступили.
От Управления Росреестра по Тюменской области поступило письменное ходатайство, в котором оно просит принять постановление по апелляционной жалобе на усмотрение суда и рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.
Представители сторон и третьих лиц, извещенных о судебном заседании в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) надлежащим образом, в него не явились. Суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статьи 156 АПК РФ рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, на основании решения Малого Совета Тюменского областного совета народных депутатов от 27.05.1993 N 161 в реестр муниципальной собственности был включен жилой дом, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Геологоразведчиков, 12 а (л.д. 7 - 11).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 13.08.2009 серии 72 НЛ N 471827 муниципальному образованию городской округ город Тюмень на праве собственности принадлежит нежилое помещение, общей площадью 100,2 кв. м, с адресным описанием: г. Тюмень, ул. Геологоразведчиков, 12а/4 (л.д. 13).
Согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Тюмени Комитета по формированию реестра муниципальной собственности Департамента имущественных отношений Администрации г. Тюмени от 02.02.2010 (л.д. 12) балансодержателем подвального помещения по адресу: пр. Геологоразведчиков, 12а/4, площадью 100,2 кв. м, является МУ "Тюменское городское имущественное казначейство".
Согласно представленным в материалы дела договорам передачи (приватизации) от 18.05.2000 N 3-020581, от 28.07.2007 N 1-19703 (л.д. 15 - 16) часть жилых помещений (квартиры 17, 50 по адресу: г. Тюмень, пр. Геологоразведчиков, 12 а), ранее принадлежавших на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Тюмень, передана в собственность граждан.
Между Департаментом имущественных отношений, МУ "Тюменское городское имущественное казначейство" и ООО "Лина" (пользователем) был заключен договор N 08417391 от 17.08.2004 о предоставлении имущества в бессрочное безвозмездное пользование, в соответствии с условиями которого пользователь принимает в бессрочное безвозмездное пользование муниципальное имущество: нежилое подвальное помещение по адресу: ул. Геологоразведчиков, 12а/4, площадью 100,2 кв. м, для проведения работ по осушению подвала и размещения магазина товаров "Second-hand" (л.д. 21 - 25).
Согласно акту приема-передачи нежилого помещения от 01.05.2004 спорное нежилое помещение было передано истцом ООО "Лина" (л.д. 28 - 29).
В акте обследования технического состояния объекта и его эксплуатации от 07.10.2009, составленным комиссией из представителей МУ "Тюменское городское имущественное казначейство" и ООО "Управляющая компания "Юг" при участии представителя ООО "Лина" указано, что в подвальном помещении проходят трубопроводы с запорной арматурой, обеспечивающие постоянную подачу воды и тепла другим помещениям данного дома, данное подвальное помещение является общим имуществом многоквартирного дома (л.д. 14).
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском к ответчику, полагая, что в связи с приватизацией жилых помещений в жилом доме, муниципальное образование городской округ город Тюмень более не является единоличным собственником всех помещений этого жилого дома, указывая, что фактически право муниципальной собственности на спорное подвальное помещение было утрачено муниципальным образованием городской округ город Тюмень с момента отчуждения жилых помещений в порядке приватизации.
Суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, отказал в удовлетворении исковых требований ввиду того, что иск заявлен к ненадлежащему ответчику.
Суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении настоящего дела соглашается с таким выводом суда первой инстанции.
Обращение истца в суд обусловлено фактом утраты муниципальным образованием городской округ город Тюмень единоличного права собственности на общее имущество жилого дома по адресу: г. Тюмень, проезд Геологоразведчиков, 12а/4, в связи с приватизацией гражданами жилых помещений в данном доме.
В своем исковом заявлении Департамент, ссылаясь на акт обследования технического состояния объекта и его эксплуатации от 07.10.2009, указывает, что нежилое подвальное помещение соответствует признакам общего имущества собственников помещений жилого дома в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме.
То есть, истец связывает обращение к ответчику именно с наличием у спорного помещения признаков общего имущества многоквартирного дома.
Таким образом, предметом спора выступает общее имущество собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Требования истца в защиту прав и законных интересов других лиц (собственников помещений многоквартирного дома) направлены именно к ответчику ООО "Управляющая компания "Юг".
Следовательно, в силу статьи 65 АПК РФ истец помимо доказывания существа заявленных требований (предмет и основание) первоначально должен доказать обоснованность предъявления этих требований к ответчику.
Соответственно, суд устанавливает прежде всего, является ли данный ответчик надлежащим по настоящему делу.
Поскольку истец при обращении в суд с настоящим иском исходит из того, что спорное подвальное помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома, то суд в порядке статьи 168 АПК РФ при принятии решения определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты в рассматриваемом случае следует ему применить.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
По решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц.
В пункте 1 Постановления от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 ГК РФ, статьей 36 ЖК РФ.
Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статьи 289, 290 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В соответствии с пунктом 5 "Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Следовательно, исходя из положений пункта 1 статьи 36 ЖК РФ на праве общей долевой собственности только собственникам помещений в многоквартирном доме может принадлежать подвальное помещение (технический подвал).
Соответственно, ответчиками по настоящему делу могут выступать собственники спорного помещения.
Между тем, истцом требования предъявлены к ответчику ООО "Управляющая компания "Юг".
В рассматриваемом случае данные требования предъявлены к ООО "Управляющая компания "Юг", которому спорное подвальное помещение не может принадлежать на праве общей долевой собственности и оно не является законным представителем собственников помещений в многоквартирном доме.
Истец в апелляционной жалобе приводит довод о том, что поскольку собственники жилых помещений многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в доме 23.11.2009 делегировали ООО "Управляющая компания "Юг" полномочия на представление интересов собственников помещений жилого дома N 12 а по ул. Геологоразведчиков в г. Тюмени в Арбитражном суде Тюменской области по вопросу прекращения права муниципальной собственности на подвальное помещение дома и признания подвального помещения общим имуществом собственников помещений жилого дома, то ООО "Управляющая компания "Юг" правомочно представлять интересы собственников жилых помещений в суде.
Однако, само по себе делегирование собственниками жилых помещений права на представление ООО "Управляющая компания "Юг" их интересов в арбитражном суде в настоящем деле не означает, что ООО "Управляющая компания "Юг" одновременно с таким делегированием стало таким же сособственником подвального помещения.
ООО "Управляющая компания "Юг" не является надлежащим ответчиком по делу, поскольку представление обществом интересов собственников жилых помещений в суде не влечет возникновения у общества каких-либо прав на само общее имущество собственников этих жилых помещений.
Как правильно указал суд первой инстанции, протокол общего собрания собственников помещений в доме от 23.11.2009, по сути, представляет собой выданную в порядке статьи 185 ГК РФ доверенность, на основании которой ООО "Управляющая компания "Юг" имеет право действительно только представлять в арбитражном суде интересы собственников жилых помещений относительно спорного подвального помещения.
Таким образом, ООО "Управляющая компания "Юг" уполномочено лишь действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, которые и являются материальными ответчиками по делу.
Поэтому наличие протокола общего собрания собственников помещений в доме от 23.11.2009 не свидетельствует о том, что ООО "Управляющая компания "Юг" является тем надлежащим ответчиком, которому принадлежит предмет спора - подвальное помещение.
Истец также считает, что ООО "Управляющая компания "Юг", будучи управляющей организацией жилого дома, в котором находится спорное подвальное помещение, является надлежащим ответчиком по данному делу.
Однако, следует отличать выбор собственниками жилых помещений многоквартирного дома управляющей организации как способа управления многоквартирным домом в соответствии с положениями пункта 2 статьи 161 ЖК РФ и правомочность этой управляющей организации по отношению к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома.
Пункт 2 статьи 161 ЖК РФ предусматривает обязанность выбора собственниками помещений в многоквартирном доме одного из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.
Управляющая организация в силу статьи 162 ЖК РФ действует во взаимоотношениях с собственниками жилых помещений на основании договора управления многоквартирным домом, по которому она по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
То есть, полномочия управляющей организации ограничены лишь оказанием соответствующих услуг за плату самим собственникам жилых помещений.
Как уже указывалось выше, право собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит только собственникам помещений в этом доме, но не ООО "Управляющая компания "Юг" - управляющей организации этого дома как юридическому лицу.
В апелляционной жалобе истец приводит ссылку на указанное в решении суда Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 12537/09 при изложении своих доводов о том, что ООО "Управляющая компания "Юг" в отличие от ситуации, которая изложена в названном Постановлении, в настоящем деле на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 23.11.2009 правомочно представлять интересы собственников помещений жилого дома, в котором находится спорное подвальное помещение.
Но суд первой инстанции, ссылаясь на вышеуказанное Постановление Президиума ВАС РФ, как раз и исходил из того, что в отличие от управляющей организации товарищество собственников жилья в силу пункта 8 статьи 138 ЖК РФ может представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. В то же время в данном Постановлении отмечено, что собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.
В связи с чем истец по аналогии с изложенной ситуации в данном Постановлении Президиума ВАС РФ посчитал, что ответчик наделен соответствующими полномочиями, оформленными протоколом общего собрания собственников от 23.11.2009.
Однако следует отметить, что правовой статус управляющей организации и товарищества собственников жилья относительно представления интересов собственников во взаимоотношениях с третьими лицами различается, так как согласно пункту 1 статьи 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
То есть, товарищество собственников жилья представляет собой объединение собственников помещений в доме, и ему законом прямо предписано право представления законных интересов собственников помещений в доме, а управляющая организация, как указывалось выше, действует во взаимоотношениях с самими собственниками жилых помещений только на основании договора управления многоквартирным домом, заключенного с целью надлежащего обслуживания и ремонта общего имущества многоквартирного дома и оказания коммунальных услуг.
Таким образом, у управляющей организации в отличие от товарищества собственников жилья отсутствует законное полномочие на представление интересов собственников помещений в доме во взаимоотношениях с третьими лицами, в том числе в суде.
Соответственно, ООО "Управляющая компания "Юг", не являясь ни собственником возможного общего имущества, ни законным представителем собственников помещений в доме, в котором находится спорное подвальное помещение, не может реализовать каких-либо своих прав или прав этих собственников помещений в доме по отношению к этому помещению в случае удовлетворения требований истца.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения материалами дела, в связи с чем отклоняются как необоснованные.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего спора считает преждевременным сделанный на основании акта обследования технического состояния объекта и его эксплуатации от 07.10.2009 вывод суда первой инстанции о том, что подвальное помещение обладает признаками помещения в многоквартирном доме, не являющегося частью квартир и предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме, а именно: является подвальным помещением с инженерными коммуникациями.
Учитывая, что суд признал ООО "Управляющая компания "Юг" ненадлежащим ответчиком и в связи с этим не рассматривал спор по существу, данный вывод в рассматриваемом случае нельзя признать обоснованным. Обстоятельства о том, обладает или нет спорное имущество признаками, позволяющими в соответствии со статьей 36 ЖК РФ считать его общей долевой собственностью, должны устанавливаться при рассмотрении спора по существу. Поэтому указанный вывод суда подлежит исключению из мотивировочной части решения суда, о чем суд апелляционной инстанции считает необходимым указать в резолютивной части настоящего постановления. Вместе с тем, данный вывод не привел к принятию судом неправильного по существу решения, поскольку предъявление иска к ненадлежащему ответчику препятствует рассмотрению спора по существу и является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.
Апелляционная жалоба истца удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Тюменской области от 15.04.2010 по делу N А70-1870/2010 оставить без изменения, исключив из его мотивировочной части вывод суда о том, что подвальное помещение обладает признаками помещения в многоквартирном доме, не являющегося частью квартир и предназначенного для обслуживания более одного помещения в данном доме, а именно: является подвальным помещением с инженерными коммуникациями.
Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени оставить без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.П.СЕМЕНОВА
Судьи
О.В.ЗОРИНА
Н.А.РЯБУХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "DOMOVODSTVO.RU | Теория и практика управления многоквартирным домом" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)